Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли- продажи квартиры право собственности Н.Р. на квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, полномочия собственника по распоряжению объектом недвижимого имущества он не приобрел, то соответственно договор, заключенный от его имени, является ничтожным, не порождающим для сторон правовых последствий".35

Поэтому на стадии преддоговорных согласований необходимо проверить, как возникло у продавца, а также у его правопредшественников право собственности на жилое помещение, удостовериться в том, что в ходе предыдущих сделок не ущемлялись права третьих лиц, а также в том, что истекли сроки исковой давности по возможным требованиям со стороны таких лиц и прочем36.

Для этого необходимо запросить подлинники правоустанавливающих документов (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения судов и прочее), правоудостоверяющего документа (свидетельства о государственной регистрации права собственности), справки о переходе прав на недвижимость из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Нелишним будет самому покупателю (его представителю) заказать выписку из ЕГРП.

В США, например, такую проверку проводят отдельные агентства. Суть юридической проверки (title search) сводится, в частности, к выяснению собственников недвижимости в прошлом и настоящем, существуют ли какие- либо обременения недвижимости (ипотека и тому подобное).

Под риском обременения понимается возможность несения покупателем неблагоприятных последствий в виде приобретения недвижимости с обременением правами третьих лиц. К таким третьим лицам могут относиться сам продавец в случае, например, регистрации по месту жительства по адресу объекта, лица, проживавшие и (или) также состоящие на регистрационном учете по адресу жилого помещения. В приобретаемом жилом помещении могли проживать лица, которые сняты с регистрационного учета временно (например, по причине службы в армии, отбывания заключения и прочего).

Также к таким лицам могут относиться кредиторы предыдущего собственника, если такой объект находится, например, в залоге. К рискам обременения также можно отнести риск ареста недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также риск правопритязания настоящего или бывшего супруга продавца, если отчуждаемая недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом.

С целью минимизации указанных рисков покупателю следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту, а также выписку из домовой книги (либо справку из территориального органа Федеральной миграционной службы) о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также справку управляющей компании о лицах, проживающих в таком помещении. В договор купли-продажи, а также в предварительный договор (договор аванса, договор задатка) следует включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта, а также установить сроки юридического и физического освобождения жилого помещения. От продавца следует потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом.

Также следует отметить, что обременение может быть не только юридическим, когда права соответствующих лиц отражаются в публичных реестрах и базах соответствующих органов и организаций, но и фактическим. Так, после совершения сделки лица, до этого проживающие в квартире, просто могут отказаться съезжать. Такие ситуации также могут возникнуть при совершении так называемых альтернативных сделок, при которых сторона продавца одновременно заключает две сделки по продаже одной недвижимости с последующим приобретением другой недвижимости.

Поэтому в договоре следует четко согласовать сроки физического освобождения жилого помещения.

На практике риелторы предлагают на случай возникновения подобных ситуаций производить окончательный расчет только после полного освобождения жилого помещения либо оставлять определенную сумму покупателю в целях выселения и снятия в судебном порядке с регистрационного учета лиц, проживающих в жилом помещении, на случай отказа с их стороны добровольно сняться с регистрационного учета.

Однако подобная схема может принести покупателю массу хлопот, пока он действительно фактически вступит во владение приобретенным жильем, пройдя не одну судебную инстанцию.37

Как известно, существенными условиями договора в силу закона являются: предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением38. Поэтому еще одним видом обременения является наличие прав третьих лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением.

Однако стоит отметить, что в перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, по смыслу п.1 ст. 558 ГК РФ входят только лица, которые после смены собственника сохраняют право пользования жилым помещением в силу закона. К таким лицам, например, относятся лица, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (статья 1137 ГК РФ), наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие (статья 672 ГК РФ), получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 602 ГК РФ). Между тем отсутствие регистрации указанных лиц по соответствующему адресу не свидетельствует о том, что таких лиц нет, поскольку право на проживание возникает в данном случае не в силу акта регистрации, а в силу заключенного договора, завещательного отказа или решения суда.

Лица, проживающие в жилом помещении и вселенные предыдущим собственником как члены его семьи, утрачивают права на проживание после перехода права собственности на жилое помещение к новому собственнику ( статья 292 ГК РФ). Поэтому перечень таких лиц может и не включаться в договор. Однако при отсутствии в договоре указания на соответствующих лиц, но фактическом проживании их в жилом помещении и (или) регистрации по месту проживания покупатель будет лишен возможности признать указанный договор незаключенным в силу статьей 432 и 558 ГК РФ. В таком случае он будет вынужден обращаться в суд с требованием о признании таких лиц утратившими право пользования помещением, снятии с регистрационного учета и выселении на основании ЖК РФ, статей 288, 292 и 304 ГК РФ.39

Риски, связанные с правами третьих лиц, являются смежными с рисками обременения. Но в отличие от обременения приобретаемого объекта правами третьих лиц такие риски отражают вероятность нарушения прав третьих лиц в результате заключения договора купли-продажи жилого помещения.

Так, в первую очередь к таким рискам следует относить риск нарушения прав находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения, а также несовершеннолетних.

Как известно, согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Однако следует отметить, что правило о получении такого согласия органа опеки и попечительства в настоящее время распространяется на всех несовершеннолетних, поскольку пункт 4 статьи 292 ГК РФ признан Конституционным Судом РФ не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, поскольку такой порядок не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо такая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.40

Поэтому при приобретении недвижимости покупателю следует запросить у продавца согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний либо собственником (сособственником) которого он является. В то же время наличие такого согласия еще не означает, что права несовершеннолетних действительно не нарушены. Так, Верховный Суд РФ неоднократно указывал на то, что только реальное соблюдение прав ребенка - критерий оценки действительности сделки.41

Поэтому при заключении договора купли-продажи жилого помещения, затрагивающего права несовершеннолетних, нелишним будет поинтересоваться, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний, а также по возможности запросить соответствующие подтверждающие документы. Такие меры не будут лишними, поскольку на практике при отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного сделки по продаже жилья, где проживали либо состояли на регистрационном учете несовершеннолетние, признаются недействительными.

Так, например, рассматривая дело о признании договора купли- продажи недействительным, Московский городской суд указал следующее: "...довод о том, что несовершеннолетние в спорном жилом помещении никогда не проживали, а проживали по другому адресу, не может послужить основанием к отмене решения суда, поскольку данная квартира определена как место их жительства, где они зарегистрированы по месту жительства". В таком случае в удовлетворении иска нового собственника о снятии несовершеннолетнего лица с регистрационного учета и выселении будет отказано. 42

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, со стороны продавца подписание такого акта свидетельствует об исполнении им обязанности передать объект недвижимости, а со стороны покупателя - принять имущество43.

К рискам, связанным с передачей жилого помещения от продавца к покупателю, относятся риск уклонения сторон от подписания передаточного акта, риск признания договора незаключенным по причине непередачи объекта, риск неотражения в передаточном акте физического состояния объекта недвижимости, перечня имущества, передаваемого вместе с жилым помещением, а также показаний приборов учета воды, газа, электроэнергии и прочего.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

При уклонении продавца покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передаче жилого помещения либо с требованием о расторжении договора и возмещении убытков.

Во избежание неблагоприятного сценария развития указанных рисков дату и порядок передачи жилого помещения следует согласовать еще в предварительном договоре купли-продажи (договоре задатка, аванса), а также отразить в основном договоре.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче44.

Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре существенное условие о том, что обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а лишь после фактического вручения (передачи ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

На практике возникают ситуации, когда новый собственник вынужден погашать непредвиденную задолженность предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг. В этой связи возникает вопрос, обременяет ли задолженность по оплате коммунальных услуг объект недвижимости и обязан ли новый собственник безоговорочно ее погасить.

Согласно пункту 3 статьи 30 ЖК РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Таким образом, обязанность по оплате содержания жилого помещения несет собственник. Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с пунктами 8, 9, 10 статьи 155 ЖК РФ собственники жилых помещений вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги согласно договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы (п. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Таким образом, исходя из норм жилищного и гражданского законодательства, следует признать, что поскольку договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом заключен с конкретным лицом (собственником помещения), то обязанность по оплате за оказанные услуги должна возлагаться исключительно на лицо, которое в тот или иной календарный период являлось собственником помещения.

Поэтому риск непредвиденной задолженности по оплате коммунальных услуг относится только к тем услугам, которые не являются фиксированными, а именно плата за которые рассчитывается по показаниям счетчика (водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение). Таким образом, обязанность по оплате, например, таких услуг, как содержание и текущий ремонт мест общего пользования, теплоснабжение, домофон и тому подобного, в любом случае возлагается исключительно на предыдущего собственника.

Во избежание неприятных сюрпризов после приобретения жилья, связанных со счетами за жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию и телефонную связь, покупателю стоит запросить у продавца не только справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам на дату, максимально приближенную ко дню подписания передаточного акта, но и попросить предоставить квитанции об оплате услуг, а также отразить в передаточном акте текущие показания приборов учета на день подписания акта и отразить порядок погашения продавцом задолженности по оплате коммунальных услуг, образовавшейся со дня выдачи справок об отсутствии задолженности до момента подписания акта.

К рискам объекта относятся несоответствие жилого помещения заявленным характеристикам и ожиданиям покупателя. В жилом помещении может быть произведена незаконная перепланировка, может выясниться ненадлежащее качество сантехники, а также материалов покрытий стен, полов и прочее. Жилое помещение может находиться в доме, который признан либо фактически может быть признан аварийным.

Согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

К сожалению, в нашем правопорядке практически не проводится преддоговорной проверки качества и состояния объекта недвижимости. В основном акцент ставится на юридической истории объекта.

Между тем в некоторых зарубежных правопорядках особое внимание уделяется предварительной проверке приобретаемого жилого помещения. Так, например, в США лицензированный специалист осуществляет проверку состояния недвижимости на предмет дефектов в конструкции здания, состояния электропроводки, сантехники и коммуникаций, наличия термитов и прочих древоточащих насекомых в жилых домах. В США в рамках юридической проверки выясняется, в частности, точная площадь и кадастровая стоимость объекта недвижимости, проводилась ли реконструкция жилья, планируют ли местные органы власти расширять улицы, перестраивать район по генплану, изменять транспортное сообщение и так далее.

Сделка по приобретению жилья во Франции возможна, если экспертиза на асбест (с конца 1990-х годов этот материал запрещен в жилых домах во Франции) дает отрицательные показатели. Как известно, во Франции такую проверку организует нотариус, который, в частности, узнает, не находится ли объект в зоне риска (например, в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру исторической. Нотариус во Франции также проверяет, не существует ли каких-либо скрытых дефектов, есть ли перспектива строительства вблизи объекта недвижимости аэропортов и автострад. Во Франции до заключения договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости.

Представляется, что и в отечественном правопорядке следовало бы больше внимания уделять преддоговорной проверке объекта недвижимости.

Поэтому при совершении сделки купли-продажи жилья во избежание непредвиденных ситуаций покупателю (его представителю) следовало бы удостовериться в надлежащем качестве объекта недвижимости и его заявленных характеристик, в том числе в качестве электро- и газопроводки, труб, прочих коммуникаций, несущих конструкций, соседствующей с домом инфраструктуры, транспортного сообщения и прочего.

К таким рискам относятся риски, связанные с пороком субъекта по разным основаниям (например, по причине фактической недееспособности, неуполномоченности на заключение договора, стечения тяжелых жизненных обстоятельств и пр.).

Так, например, по одному из дел суд сделал вывод, что договор купли-продажи квартиры был заключен на крайне невыгодных условиях, поскольку спорная квартира для продавца и членов его семьи является единственным жильем, права в отношении других жилых помещений у него отсутствуют, а договор купли-продажи не содержит положений о сохранении за ним и членами его семьи права пользования спорной квартирой. Доводы жалобы истца о том, что образование ответчика, его статус и возраст позволяли последнему в достаточной степени оценить правовую природу заключаемой сделки и наступающие в связи с ее заключением последствия, судебная коллегия отклоняет и учитывает пояснения ответчика, касающиеся угроз в отношении его и членов его семьи, в связи с которыми он и был вынужден принимать меры для поиска денежных средств. В заложниках у третьих лиц находился его сын.45

В настоящее время большое количество договоров заключается через представителя по доверенности. Поэтому особое внимание следует уделять проверке полномочий представителя. Так, при совершении сделки по доверенности необходимо запросить нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями на заключение договора купли-продажи жилого помещения с указанием адреса объекта, обратить внимание на сроки доверенности.

Следует убедиться в том, что лицо, выдавшее доверенность, на момент совершения сделки находится в живых, уточнить, по какой причине оно лично не может явиться на заключение договора.

Как известно, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, выдавшего доверенность. Таким образом, сделка, совершенная с использованием такой доверенности, будет ничтожной.

Также необходимо исключить признаки того, что лицо, выдавшее доверенность, не могло осознавать своих действий либо испытывало на себе насилие либо обман (статьи 177, 179 ГК РФ).

Так, например, Верховный Суд РФ в одном из своих Определений указывает следующее: "...является недействительной и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, доверенность от 24 сентября 2001 г., оформленная от имени С. на имя А.Л.И. (с правом передоверия) на право продажи принадлежащей ему квартиры, поскольку доказано, что в момент совершения сделки С. находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. Впоследствии, то есть 18 января 2002 г., решением Советского районного суда г. Казани С. был признан недееспособным и опекуном над ним назначена М.Л.И. на основании Постановления главы Администрации Приволжского района г. Казани от 20 февраля 2003 г. Также правомерно суд признал недействительными основанные на указанной сделке доверенность от 26 сентября 2001 г., выданную А.Л.И. на имя Я.К.Х. на продажу указанной квартиры, и договор купли-продажи этой квартиры от 25 октября 2001 г., заключенный между продавцом Я.К.Х. и покупателем Г.Ф.Г., и обязал Г.Ф.Г. возвратить С. квартиру, а в пользу Г.Ф.Г. взыскал с Я.К.Х. полученную ею сумму денежных средств".46

Кроме того, особо следует проверять правильность оформления доверенностей, приравненных к нотариальным (лиц, находящихся в местах лишения свободы, тяжело больных и прочих).

Во избежание определенных рисков при совершении сделок по доверенности со стороны продавца окончательный расчет следует производить после государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, следует убедиться в том, что указанная квартира фактически не продана собственником, а также что представитель выражает действительную волю продавца.

Так, Свердловским областным судом рассматривалось следующее дело. 04.05.2007 между Е.Е.В., действовавшей на основании доверенности от 15.05.2004, удостоверенной нотариусом, выданной Г.А.К., и Е.Т.Е. заключен договор купли-продажи, согласно которому Г.А.К. продала, а Е.Т.Е. купила жилое помещение - <...>. Право собственности Е.Т.Е. зарегистрировано 01.06.2007. Судом также установлено, что договор купли-продажи в отношении спорного жилого помещения были намерены заключить Г.А.К. (продавец) и В.Т.В. (покупатель), которые фактически исполнили договор, так как В.Т.В. передала собственнику покупную стоимость квартиры, а Г.А.К. передала квартиру в пользование покупателя.

Документальное оформление и регистрацию сделки стороны сделки купли-продажи поручили Е.Е.В., которая указанного поручения не выполнила. Приговором Красногорского районного суда города Каменска- Уральского Свердловской области от 24.01.2013 Е.Е.В. осуждена по части 2 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Из фабулы обвинения следует, что Е.Е.В. путем злоупотребления доверием, получив право на распоряжение квартирой, из корыстных побуждений, обратила право собственности на чужое имущество в пользу своей дочери Е.Т.Е., лишив возможности В.Т.В. иметь право собственности на фактически приобретенное ей жилье.

Учитывая указанные выше обстоятельства, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный между Г.А.К. и В.Т.В., не имел надлежащего письменного оформления и не прошел государственную регистрацию по вине Е.Е.В., в связи с чем договор от 04.05.2007, заключенный между Е.Е.В. и Е.Т.Е., согласно которому Г.А.К. продала, а Е.Т.Е. купила спорное жилое помещение, является недействительным, право собственности на спорное жилое помещение должно быть признано за В.Т.В.47

По одному из дел Московским городским судом было установлено, что П. являлась собственником квартиры. 21.11.2011 она выдала К.Н. доверенность, на основании которой последний совершил от ее имени сделку по отчуждению спорной квартиры в собственность его супруги К.И. Вместе с тем она не имела намерения отчуждать указанную квартиру, не уполномочивала ответчика К.Н. на совершение сделки купли-продажи спорной квартиры, оспариваемую доверенность выдала ответчику К.Н. для целей получения пенсии и уплаты коммунальных платежей; денежных средств от продажи спорной квартиры не получала. Кроме того, указала на то, что, подписывая доверенность, она заблуждалась относительно объема своих субъективных прав, передаваемых ответчику К.Н. Доверенность носит общий характер, наделяет К.Н. полномочиями на управление и распоряжение принадлежащим П. имуществом, вместе с тем поручения на продажу квартиры по адресу: или иного объекта недвижимости в данной доверенности не содержится. Исходя из указанных обстоятельств, суд признал, что совершение К.Н. сделки по отчуждению спорного жилого помещения без соответствующих полномочий на заключение договора влечет за собой признание договора купли-продажи недействительным. 48

Таким образом, приобретая жилое помещение у представителя продавца, следует убедиться, что представитель действует на основании доверенности, которая выдана в целях продажи конкретного жилого помещения, и что представитель не злоупотребляет своими полномочиями по доверенности.

2.2 Спорные аспекты договора купли-продажи недвижимости

Анализируя договор купли-продажи недвижимости, необходимо отметить, что действующие законы и иные нормативно-правовые акты полно и подробно регулируют комплекс достаточно сложных отношений возникающих из данного договора. Но все равно существуют и нерешенные, а также дискуссионные вопросы, как в науке, так и в практике.

В последнее время все больше появляется судебных споров, которые возникают в связи с договором купли-продажи недвижимости. Это объясняется тем, что недвижимость, по причине своей высокой ценности и обусловленной к ней большим интересом со стороны недобросовестных граждан, все чаще становится объектом неправомерных действий. Судебные споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда предъявляются требования о признании регистрационной записи незаконной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности и ничтожных сделок.

При признании сделки недействительной, каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке, а если нет возможности возвратить полученное в натуре, компенсировать его стоимость в деньгах - если другие последствия недействительности сделки не установлены законом.

Как правило, к процедуре признанию купли-продажи недвижимости недействительной прибегают, как к последней возможности возвратить утерянное в результате сделки имущество или прекратить обязательства по договору.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительной обязывает участников сделки к взаимной реституции.

Наиболее часто применяемыми на практике поводами признания сделки недействительной служат следующие обстоятельства:

1. Содержание договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам.

2. Договор купли-продажи недвижимости была заключена не по доброй воле участника (участников), под угрозой насилия, по принуждению и т.п.

3. Оформление договора сделки не соответствует требованиям законодательства. 49

Как показывает судебно-арбитражная практика, в сфере правового регулирования оборота недвижимости подобные проблемы касаются не только государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, но и иных сторон правового опосредования отношений по поводу недвижимого имущества. Сравнение статистических показателей, характеризующих объем работы арбитражных судов субъектов Российской Федерации, выявляет тенденцию ежегодного возрастания поступающих и принимаемых к производству исковых заявлений хозяйствующих субъектов по спорам, связанным с объектами недвижимости. В оформлении указанной тенденции не последнюю роль играет то обстоятельство, что на сегодняшний день недвижимое имущество, по существу, является одним из основных объектов, в который производятся вложения средств хозяйствующих субъектов в целях избежания инфляционных перепадов, влияющих, как правило, на процессы накопления капитала.50

В практике арбитражных судов довольно часто возникают вопросы, связанные с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество. Суды, как правило, с учетом требований ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ признают заинтересованное лицо собственником имущества только при наличии регистрации. В тех случаях, когда покупателем недвижимого имущества до государственной регистрации права собственности совершаются сделки по распоряжению имуществом, такие сделки признаются ничтожными, поскольку недвижимостью распорядилось лицо, не являющееся собственником, связывается это с тем, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество определяется исходя из сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации51.

В настоящее время в правоприменительной практике довольно часто встречаются проблемы касательно перехода прав на земельный участок при отчуждении объекта недвижимости. Проблемы возникают из-за разного регулирования данного вопроса в различных нормативно-правовых актах, имеющих равную юридическую силу: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ (далее - ЗК), Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"52. Особенно сложные проблемы возникают в практике арбитражных судов, которые разрешают дела этой категории между субъектами предпринимательской деятельности или между ними и государственными органами. 24 марта 2005 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"53, в котором дал свое разъяснение по ряду проблемных ситуаций, наиболее часто встречающихся в практике арбитражных судов.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение сооружения, строения, здания, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается. В то же время ГК РФ установил в статье 273, что при переходе права собственности на сооружение или здание, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю сооружения (здания) переходят права на земельный участок, установленные соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении сооружения или здания, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, на котором расположено сооружение (здание) и необходима для его использования. Тем самым мы видим, что Гражданский кодекс предоставляет сторонам договора купли-продажи недвижимости право самим определить объем прав на земельный участок, которые будут переданы при отчуждении расположенного на нем объекта недвижимости54.

Данной позиции придерживается и ряд ученых (проф А.Ю. Кабалкин, проф. Т.Е. Абова, проф. В.В. Витрянский.), считая, что регулирование ГК РФ более гибкое, чем предусмотренное в ЗК РФ.

Но чуть позднее, позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по данным вопросам изменилась. Пленум ВАС РФ 24 марта 2005 г. установил приоритет норм ЗК РФ, установив, что сделки, направленные на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, в случае если земельный участок и расположенные на нем недвижимость принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Вероятнее всего, что ВАС РФ, принимая такое решение, руководствовался принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом. Для устранения данных противоречий, считаем необходимым, привести гражданское законодательство в соответствие с земельным, это позволит избежать правовые коллизии в сфере рассматриваемых отношений.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель получает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику. Согласно статье 271 ГК РФ к новому собственнику переходит право пользования соответствующей частью земельного участка, можно сделать вывод, что право постоянного пользования таким земельным участком.

Пленум ВАС РФ не разделял положений статьи 35 ЗК РФ и 271 ГК РФ, устанавливая, что покупатель недвижимости может требовать оформления его прав на земельный участок, занятый ею и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение, строение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье

20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. Также Пленум определил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Возникает вопрос: можно ли в таком случае привлечь лицо по статье 7.1 Кодекс РФ об административных правонарушениях (КоАП), у которого отсутствуют надлежаще оформленные документы на земельный участок за самовольное занятие земельного участка. Мы считаем, поскольку право на земельный участок в данной ситуации возникает в силу закона, то получается, что отсутствие документов на землю не является основанием для привлечения лица к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ, но при этом необходимо доказать законность прав прежнего собственника объекта недвижимости на земельный участок55. Считаем, что необходимо внести изменения в ст. 7.1 КоАП РФ с учетом положений о возникновении права на земельный участок в силу закона.

ЗК РФ в статье 35 содержит специальное регулирование случаев перехода права собственности на здание, сооружение, строение, находящиеся на чужом земельном участке, к нескольким собственникам. В этом случае порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение, строение или с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком. Надо понимать, что учет долей в праве собственности на здание влечет необходимость учета размера соответствующих долей при определении объема права каждого участника на земельный участок.

Сложности возникают в понимании сложившегося порядка использования земельного участка. Из смысла текста нормы следует, что она регулирует только случаи, когда право собственности на здание, сооружение переходит к нескольким собственникам. Но не совсем понятно, каким образом у них мог сложиться порядок пользования земельным участком, если они приобрели права на недвижимость одновременно. Порядок пользования земельным участком может сформироваться лишь у лиц, которые уже являлись обладателями прав на недвижимость, расположенную на нем. Значит, применение сложившегося порядка пользования возможно только в случае и распространения ее действия на те случаи, когда множественность собственников объекта недвижимости возникла вследствие отчуждения части этой недвижимости при сохранении права собственности на остальную часть недвижимости за собственником, уже фактически пользовавшимся земельным участком.

Важным и необходимым считаем, осветить проблемным вопросы по поводу формы договора, в которую должны обличаться сделки по купле- продаже недвижимости. Вся сложность возникает в том, что необходимо найти баланс между защитой интересов сторон, от возможных злоупотреблений и не допустить излишнего осложнения имущественного оборота. Сегодня в условиях активного развития рыночных отношений установление определённой формы сделок продиктовано необходимости

контроля над совершением сделок, имеющих особое значение для государства и частных лиц, в силу их большой экономической стоимостью56. На практике, в некоторых случаях форма сделки затрудняет имущественный оборот, так как создает ненужные препятствия.

Формой договора, как и любой другой сделки, является, прежде всего, способ изъявления воли при его совершении. Изначально внешняя форма выражения договора служила только доказательством наличия соглашения. Со временем, в связи с усложнением правоотношений форма заключения договора становится существенным условием действительности сделки.

Следующей практической важной проблемой является вопрос регистрации права на земельный участок при переходе права собственности на расположенную на нем недвижимость. Поскольку ст. 35 ЗК РФ предполагает автоматический переход прав на земельный участок, то возникает вопрос: на основании каких документов должна производиться государственная регистрация перехода прав на земельный участок к новому собственнику недвижимости. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривает процедуры регистрации прав, переходящих на основании закона. Эта ситуация усугубляется и тем, что при переходе прав на земельный участок к приобретателю недвижимости специального договора, предусматривающего переход прав на земельный участок, по смыслу этой статьи не требуется. На наш взгляд, необходимо законодательно урегулировать соответствующую процедуру.

На сегодняшний день, считаем необходимым в целях совершенствования законодательства, в области купли-продажи недвижимости, дополнить п. 1 ст.551 ГК РФ следующей нормой: «если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю». Соответственно в качестве основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (п.1.ст.17 ФЗ РФ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним») следует закрепить и акт передачи недвижимого имущества в соответствии с договором, который на практике уже истребуется как обязательный документ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости. Внесение подобного изменения объясняется обеспечением стабильности гражданского оборота недвижимости.

Считаем целесообразным исключить из ГК РФ п.2 ст.551, поскольку буквальное толкование этой нормы дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонами, но до государственной регистрации права приобретателя, продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Подобное «расщепление» права собственности противоречит цивилистическим канонам. Отмена п.2 ст.551 позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко определить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости - момент государственной регистрации права собственности покупателя.

Также учитываю большую долю мошенничеств при заключении сделок недвижимости. Предлагаем ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с объектами недвижимости, как инструмент обеспечения интересов участников рынка недвижимости, так как государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, в достаточной степени не защищает эти интересы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволило провести комплексный анализ договора купли-продажи недвижимости и сформулировать следующие выводы.

1. Договор купли-продажи недвижимости - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Необходимость особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Специальные требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости, необходимость совершения регистрационных действий, особенности порядка передачи материального объекта договора, а также необходимость установления особых условий для купли-продажи жилых помещений - все это предопределило необходимость выделения законодателем правил регулирования договоров купли-продажи недвижимости в отдельный блок норм, составляющий содержание § 7 гл. 30 ГК РФ.

Материальный элемент условия о предмете договора купли-продажи недвижимости (объект недвижимости) определяет как специфику правового регулирования отношений сторон договора на стадии заключения договора и исполнения договорного обязательства, так и особенности изменения и расторжения такого договора.

2. Особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить. Во- первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору

Во-вторых, существенным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления. В случае, если эти требования к определению существенных условий не будут выполнены сторонами, договор считается незаключенным.

3.Весьма важно обратить внимание на момент исполнения основного обязательства продавца: передать недвижимость покупателю. Данное обязательство считается исполненным, если иное не предусмотрено сторонами в договоре, после фактической передачи владения недвижимостью (вручения ее) покупателю и подписания сторонами акта о передаче. С другой стороны, основной обязанностью покупателя является оплата приобретаемой недвижимости.

4. Применительно к спорам по поводу недвижимого имущества лица, считающие себя собственниками спорной недвижимости, предъявляя иски, чаще всего прибегают к следующим способам защиты: о признании права; об истребовании имущества из чужого незаконного владения; о признании сделки недействительной как с применением, так и без применения последствий ее недействительности; о признании недействительной государственной регистрации права; об оспаривании действий регистрирующего органа по внесению записей в ЕГРП.

5. Проведенное исследование позволяет нам также сделать вывод о том, что нормы, регламентирующие договор купли-продажи недвижимости в настоящее время, нуждаются в дополнении с целью совершенствования нормативной базы.

Во-первых, в параграфе 7 главы 30 ГК РФ отсутствуют нормы, которые предусматривали бы специальные негативные последствия при неисполнении покупателем обязанности по оплате переданной недвижимости. Учитывая особое значение, социальную значимость недвижимости, для закрепления возможности ее возврата продавцу полагаем целесообразным в параграф 7 главы 30 ГК РФ добавить норму следующего содержания: «Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи объект недвижимости, другая сторона имеет право по своему выбору требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата переданной недвижимости».

Во-вторых, буквальное толкование п.2 ст.551 ГК РФ дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонами, но до государственной регистрации права приобретателя, продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Подобное «расщепление» права собственности противоречит цивилистическим канонам. Для четкого определения единого момента перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости (момент государственной регистрации права собственности покупателя), считаем целесообразным исключение из ГК РФ п.2 ст.551.

В-третьих, учитываю большую долю мошенничеств при заключении сделок с недвижимостью, предлагаем ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с объектами недвижимости, как инструмент обеспечения интересов участников рынка недвижимости, так как государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, в достаточной степени не защищает данные интересы.

ССЫЛКИ

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.

2 Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Барышев С.А., Вахрушева Ю.Н., Долотина Р.Р., Елизарова Н.В., Закиров Р.Ю., Захарова Н.А., Иванишин П.З., Морозов С.Ю., Михалева Т.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (постатейный). 2014. // КонсультантПлюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 11.10.2015).

3 Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития: монография / Е.Е. Богданова, Л.Ю. Василевская, Е.С. Гринь и др.; под общ. ред. Л.Ю. Василевской. - М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2016. - С. 87.

4 Гражданский кодекс Российской Федерации. Общие положения о договоре. Постатейный комментарий к главам 27 - 29 / В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.В. Демкина и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М: Статут, 2016. С. 119.

5Лунц Л.А., Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. - М., 1950. - С. 137.

6Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения) Автореф. … канд. юрид. наук. - Томск, 2001. - С.12.

7 Победоносцев К. Курс гражданского права, 3-я ч. Договоры и обязательства. - М.-СПб., 1880. - С.26.

8 Бару М.И. Понятие и содержание возмездности и безвозмездности в советском гражданском праве //Учен. Записки Харьковскогоюрид. Ин-та. - Вып. 13. - Харьков 1959. - С.20.

9 Белов Е.В. Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации: научно-практическое пособие / отв. ред. Н.Г. Кадников. - М.: Юриспруденция, 2014. - С. 55.

10 Виниченко С.И. Цена как условие гражданско-правового (предпринимательского) договора. Автореф. … канд. юрид. наук. - Ектеринбург, 1999. - С.17.

11Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. - Т.1 Часть общая СПб., 1911. - С. 683.

12 Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2014. - С. 81.

13 Вишневская И.С. Особенности договора найма жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. - М.: Правоведение. - 1970. - N 5. - С. 96.

14 Синицын С.А. Исковая защита вещных прав в российском и зарубежном гражданском праве: актуальные проблемы. - М.: Инфотропик Медиа, 2015. - С. 189.

15 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - М., 2010. - С.365.

16 Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. - М., 1986. - С.34.

17 Церковников М.А. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. - М.: Статут, 2016. - С. 101.

18 Рахимов М.З. Исполнение хозяйственных обязательств: Встречное исполнение. Учебное пособие. - Городец, 2009. - С. 126.

19 Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Особенная часть. - М.: Статут, 2014. - С. 77.

20 Борисенко А. В. Купля-продажа жилой недвижимости: современные правовые проблемы. автореф. … канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002. - С.17.

21 Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 19.02.2016 по делу № 33-3449/2016// КонсультантПлюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 25.03.2016).

22 Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения покупателемсвоих обязательств // Семейное и жилищное право. - 2013. - № 3. - С. 9.

23 См.: Журавлева А. Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения // Жилищное право. - 2013. - № 9. - С. 23 - 34.

24 См.: Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. - 2015. - N 7. - С. 13.

25Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота). - М., 2011. - С.98.

26Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. 4.1). По исправ. и доп. 8-му изд., 1902. - М.: Статут, 1997. - С.114.

27Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора// Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. статей / Под редВ.Ф.Воловича. - Томск: Изд-во ТоМ. Ун-та, 1998. - С. 93.

28 См.: Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2015. - № 1. - С. 13 - 14.

29 Саурин А.А. Право собственности в Российской Федерации: конституционно-правовые пределы реализации и ограничения. - М.: Статут, 2014. - С. 158.

30 Алистархов В. Истребование жилых помещений от добросовестных приобретателей. Новый обзор судебной практики // Жилищное право. - 2015. - № 1. - С. 80.

31 См.: Болгерт Д. Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными // Жилищное право. - 2013. - № 1. - С. 7 - 18; Олейникова О. Новеллы судебной практики в области защиты прав покупателя недвижимости при признании сделки купли-продажи недействительной // Жилищное право. - 2015. - № 8. - С. 27 - 34

32 Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М.Ю. Тихомиров. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. - С.211.

33 См.: Трофимова В. Мошенничество при совершении сделок с жильем с использованием поддельных документов. Часть 2 // Жилищное право. - 2016. - № 1. - С. 19.

34 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.05.2013 N 33-7364/2013 // КонсультантПлюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 05.11.2015).

35 Апелляционное определение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.11.2013 по делу N 33- 2512/2013 // КонсультантПлюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 05.11.2015).