Административно-правовые механизмы реформирования управления жилой недвижимостью и коммунальными комплексами

Поскольку в настоящее время все более очевидным становится понимание того, что институт договоров «социального найма» не способен решить жилищную проблему, то предпринимаются попытки разработки неких новых решений, в рамках которых можно было бы преодолеть хотя бы некоторые из недостатков договоров «социального найма» (например, предлагается понятие «некоммерческий найм», создание «бездоходных домов»).

Разрешив бесплатную приватизацию жилой недвижимости, законодатель, к сожалению, не принял в расчет то обстоятельство, что в каждом многоквартирном доме у публичной власти были долги. Речь идет о плате за невыполненные капитальные ремонты. Сумма этих долгов составляет сегодня несколько триллионов рублей, однако механизмы «приватизации долгов» в жилищной сфере еще не предложены. Собственники, в первую очередь - «бедные собственники» (сегодня велика доля собственников, которые имеют установленное законам право на получение жилищных субсидий), не хотят принимать на себя ответственность за управление многоквартирными домами и нести «бремя содержания» общего имущества, пока оно обременено долгами публичной власти.

Старые ошибки требуют теперь поиска принципиально новых решений жилищной проблемы. В первую очередь следует четко определить сегменты и приоритеты жилищной политики, а также роль государства в каждом из сегментов этой политики. Таковых, как представляется, три.

В первом сегменте этой политики можно решать проблемы группы граждан, которые уже могут придти на жилищные рынки. Новое законодательство, проводимая государством жилищная политика всячески стимулируют граждан становиться собственниками жилья, а за публичной властью закрепляются лишь обязанности по правовой защите собственности граждан и по бюджетной поддержке системы ипотечного кредитования. Поэтому в последние годы бурно развивалось ипотечное кредитование, за счет бюджетов компенсируется часть стоимости жилья, покупаемого некоторыми категориями граждан. В данном сегменте жилищной политики государству достаточно создать законодательные условия для функционирования рынков жилья и обслуживающих эти рынки финансовых институтов. Для этого, скорее всего, потребуется законодательно ограничить любое участие публичной власти в строительном бизнесе.

Второй сегмент жилищной политики должен состоять в определении бюджетных возможностей для поддержки некоторых групп покупателей жилой недвижимости - военнослужащих, молодых семей и прочих. Этот сегмент жилищной политики тоже в значительной мере регулируется в рамках национального проекта «Доступное…жилье…». Здесь требуется, в основном, поддержание баланса между объемом обязательств по числу строящихся квартир, стоимостью обязательств и соответствующими статьями бюджетов всех уровней. При этом публичной власти не следует брать такие обязательства, которые не могут быть профинансированы в объявленные сроки.

Следует также иметь в виду, что некоторые программы бюджетной поддержки покупки жилой недвижимости могут иметь отрицательные последствия. Новым собственникам кроме выплат по ипотечным кредитам становится трудно нести еще и «бремя содержания» своей жилой недвижимости.

Третий, самый сложный для понимания и административно-правового регулирования сегмент - это сегмент «социального жилья». Прежде всего, здесь необходимо четко определить понятие «социальное жилье», а также установить ответственность органов исполнительной власти за увеличение его объемов. Без этого зафиксированный в Жилищном кодексе РФ институт бессрочного «социального найма» в домах только государственного или муниципального жилищного фонда превращается в институт «бесплатных подарков», на которые в бюджетах недостаточно средств (особенно, в условиях финансового и экономического кризиса 2008 года).

Анализ зарубежного опыта решения жилищных проблем, проведенный в работе, позволяет сделать вывод, что «социальным жильем» следует считать жилые помещения в домах (многоквартирных и жилых), построенных либо за бюджетные средства, либо, чаще, за счет собственных или заемных средств частных девелоперов (иногда, в некоторых странах - за счет средств некоммерческих объединений, церквей). При этом, важно, что в случае привлечения к строительству «социального жилья» частного девелопера, последний должен не только финансировать строительство домов, но и обеспечивать управление построенными домами в течение 20-30 лет (это, как правило, срок возврата привлеченного девелопером кредита), то есть будет обязан предоставлять услуги проживания семьям, получающим в установленном законом порядке социальную помощь (жилищные субсидии) в дополнение к собственным платежам за найм, содержание и ремонт дома, а также за коммунальные услуги.

Принципиальной и отличительной особенностью института «социального жилья» является то, что для снижения в будущем бюджетных расходов на жилищные субсидии малоимущим семьям, девелоперам следует предоставлять существенные преференции - земля бесплатно, налоги (на прибыль, имущество и пр. ) снижаются или отменяются, не допускаются никакие обременения девелопера обязательствами по развитию коммунальной и/или социальной инфраструктуры и т. п.

Строительство «социального жилья» и управление им могло бы стать одной из наиболее эффективных видов государственно-частного партнерства - нового для России института, позволяющего привлечь для решения жилищной проблемы частные компании, сохраняя за публичной властью функции регулирования отношений в жилищной сфере и предоставление социальной помощи малоимущим семьям.

Проведенный сравнительный анализ законодательства о «доходных домах» и законодательства о «социальном жилье» позволил сделать вывод о том, что договор на предоставление услуг проживания относится, безусловно, к категории административных договоров, условия которых ранее не устанавливались в российском законодательстве.

Государственно-частное партнерство представляется единственным эффективным решением жилищной проблемы в сегодняшней России. Выдвинуто положение о том, что передача функций от публичной власти частным рыночным структурам может и должна сопровождаться заключением административных договоров по различным видам партнерств.

Анализ перспектив становления в России института социального жилья дает основания полагать, что без объемного и действенного административно-правового регулирования само его создание и дальнейшее успешное развитие в нашей стране реальных перспектив не имеет.

В целях обеспечения реализации конституционного права граждан на жилище и создания благоприятных условий для его осуществления обосновано положение о необходимости разработки проектов федеральных законов «О жилищном обслуживании в Российской Федерации» и «О социальном жилье»; предложены концептуальные положения данных законодательных актов.

В заключении подведены итоги диссертационного исследования, сформулированы выводы и обоснованы предложения, а также рекомендации по совершенствованию административно-правового регулирования процессов реформирования управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ АВТОРОМ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ

Монографии и учебные пособия:

1. Широков А. В. Многоквартирные дома. Правовые основы управления// Спб. : «Академический проект», Издательство ДНК, 2007. - 14 п. л.

2. Широков А. В. Жилищный Кодекс РФ. Риски перехода// СПб. : Академический проект, 2006. - 11 п. л.

3. Широков А. В. , Попов А. И. Административно-правовое регулирование функционирования и развития городского хозяйства Москвы// - М. : Социум, 2002. - 15,3 п. л. (соавторство не разделено).

4. Широков А. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ // М. : «КОНСАЛТБАКИР». 2006. - 0,8 п. л. (в составе авторского коллектива, под общей редакцией Н. В. Федосеева).

Статьи, в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, которые рекомендованы ВАК для публикации основных научных результатов:

5. Широков А. В. Задачи административно-правого регулирования управления многоквартирными домами // Государство и право. - 2008. - № 3. - 0,7 п. л.

6. Широков А. В. Провалы нормативной базы энергосбережения // Черные дыры в Российском законодательстве. - 2008. - № 1. - 0,5 п. л.

7. Широков А. В. Конституционное право на жилье и «социальное жилье» в России // Право и политика. - 2008. - № 3. - 0,5 п. л.

8. Широков А. В. Барьеры для коррупции в сфере строительства жилой недвижимости // Право и политика. - 2008. - № 4. - 0,5 п. л.

9. Широков А. В. Возможно ли «социальное жилье» в России // Конституционное и муниципальное право. - 2008. - № 11. - 0,7 п. л.

10. Широков А. В. Новый закон и старые проблемы // Черные дыры в Российском законодательстве. - 2008. - № 3. - 0,3 п. л.

11. Широков А. В. Административно-правое регулирование деятельности по оказанию услуг собственникам жилья и управляющим многоквартирными домами // Хозяйство и право. - 2008. - № 10 - 0,3 п. л.

12. Широков А. В. Административно-правовое регулирование государственно-частных партнерств для реформирования управления организациями коммунальных комплексов // Законодательство. - 2008. - № 10 - 0,5 п. л.

Статьи в иных изданиях:

13. Широков А. В. Административный договор как форма регулирования государственно-частных партнерств // Административное и муниципальное право. - 2008. - № 12. - 0,7 п. л.

14. Широков А. В. О «социальном жилье» в России // Председатель ТСЖ. - 2008. - № 11. - 0,4 п. л.

15. Широков А. В. Договор - рычаг реформы // Экономические стратегии. 2008. - № 3. - 0. 7 п. л.

16. Широков А. В. Как нам решать жилищную проблему в России // Труды Вольного экономического общества. 2008. Том 97. - 0,7 п. л.

17. Широков А. В. Договор управления многоквартирным домом должен быть публичным // Председатель ТСЖ. - 2008. - № 8. - 0,4 п. л.

18. Широков А. В. Энергосбережению нужна эффективная законодательная поддержка // Сборник научных трудов Московского института Государственного и корпоративного управления «Управление экономическими и социальными системами». - М. : МИГКУ. - 2008. - 0,7 п. л.

19. Широков А. В. Профессиональная организация учета // Коммунальный комплекс России. - 2008. - № 4. - 0,7 п. л.

20. Широков А. В. Социальное жилье как форма ликвидации социального неравенства // Материалы I международного социалистического форума «Решение социальных проблем XXI века - социалистическая альтернатива». - М. : Ключ-С. - 2008. - 0,5 п. л.

21. Широков А. В. Государственно-частное партнерство заслон коррупции? // III Всероссийский форум руководителей предприятий жилищного и коммунального хозяйства; Информационно-консалтинговая компания «Международный Деловой Центр». - М. : - 2007. - 0,8 п. л.

22. Широков А. В. Час «Х» для ресурсосбережения // ЖКХ Технология и оборудование отраслевой специализированный журнал. - 2007. - № 12. - 0,4 п. л.

23. Широков А. В. Государственно-частное партнерство для капитальных ремонтов домов // Сборник научных трудов Московского института Государственного и корпоративного управления «Ключевые проблемы корпоративного управления в современной России»; -М. : МИГКУ. - 2007. - 0,5 п. л.

24. Широков А. В. Возможен ли в России справедливый «квартирный ответ»? // Эксперт навигатор. - 2007. - № 9 - 0. 4 п. л.

25. Широков А. В. Справедливая жилищная политика // Материалы круглого стола; -М. : - Ключ-С, - 2007. - 0,5 п. л.

26. Широков А. В. Тарифы и счетчики коммунальных ресурсов // Реформа ЖКХ. - 2007. - № 5 - 0,5 п. л.

27. Широков А. В. Возможен ли в России справедливый «квартирный ответ»? // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2007. - № 9 - 0,5 п. л.

28. Широков А. В. Водосчетчики в Москве // Коммунальный комплекс России. - 2007. - № 5, № 6. - 1,0 п. л.

29. Широков А. В. Учет коммунальных ресурсов и услуг //Научно-практическая конференция «Система управления жилищным фондом России; Информационно-консалтинговая компания «Международный Деловой Центр»; - М. : - 2007. - 0,8 п. л.

30. Широков А. В. Некоторые аспекты управления собственностью в жилищно-коммунальной сфере города Москвы// Научно-практическая конференция «Теория и практика управления городом Москвой: состояние и перспективы развития». - М. : - 2007. - 0,3 п. л.

31. Широков А. В. Об ошибках «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» // Научно-практическая конференция «Проблемы учета коммунальных ресурсов»; - М. ; - 2007. - 0,5 п. л.

32. Широков А. В. Поквартирный учет: проблемы и решения // Коммунальный комплекс России. - 2007. - № 3 - 0,3 п. л.

33. Широков А. В. Организация измерений потребления энергоресурсов // Энергоэффективность Волгоградской области. - 2006. - № 1 - 0,5 п. л.

34. Широков А. В. Правовые основы энергоучета // Коммунальный комплекс России. - 2006. - № 11 - 0,6 п. л.

35. Широков А. В. Жилищный Кодекс РФ и «прямые расчеты» // ІІ Всероссийская конференция руководителей предприятий жилищно-коммунального хозяйства; Информационно-консалтинговая фирма «Международный Деловой Центр». - М. : - 2006. - 0,5п. л.

36. Широков А. В. Риски перехода к новым формам управления многоквартирными домами // ІІ Всероссийская конференция руководителей предприятий жилищно-коммунального хозяйства; Информационно-консалтинговая фирма «Международный Деловой Центр»; - М. : - 2006. - 0,4 п. л.

37. Широков А. В. Как настроить энергосбережение // Энергосбережение. - 2006. - № 5, № 6. - 1,0 п. л.

38. Широков А. В. Риски перехода // Реформа ЖКХ. - 2006. - № 3 - 1,0 п. л.

39. Широков А. В. Организация измерений потребления энергоресурсов. Несколько ответов на вопросы об измерениях потребления энергоресурсов // Энергосбережение. - 2006. - № 2, № 3 - 1,0 п. л.

40. Широков А. В. Проблемы управления реформой в жилищной сфере // ІІ Всероссийская конференция руководителей предприятий жилищно-коммунального хозяйства; Информационно-консалтинговая фирма «Международный Деловой Центр». - М. : - 2005 (http://www. irbc. ru) - 0,5 п. л.

41. Широков А. В. Современное управление жилищным фондом Москвы и некоторые замечания по внедрению Жилищного Кодекса // Сборник докладов, III Международная конференция «Модернизация жилищно-коммунального комплекса России-2005», Санкт-Петербург, ноябрь 2005. - 0,3 п. л.

42. Широков А. В. Как можно преодолеть сложности привлечения инвестиций // Сборник докладов, III Международная конференция «Модернизация жилищно-коммунального комплекса России-2005». Санкт-Петербург. - ноябрь 2005. - 0,3 п. л.

43. Широков А. В. Пора начинать реформы в жилищной сфере // Энергосбережение. - 2005. - № 10 - 0,5 п. л

44. Широков А. В. Правда и вымыслы о счетчиках // Энергосбережение. - 2005. - № 10 - 0,7 п. л.

45. Широков А. В. Содержание общеобразовательных программ повышения квалификации специалистов малых предприятий жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы // Сборник докладов 27-28 ноября 2003 года МЦ Голицыно. - М. 2003. / Учебно-методическая конференция «Опыт подготовки финансовых и управленческих кадров для рыночной экономики: проблемы и перспективы» 27-28 ноября 2003 года. УМЦ Голицыно. Сборник докладов - 0,3 п. л.

46. Широков А. В. Реформа жилищно-коммунального хозяйства // Опыт управления городским хозяйством на примере Москвы и городов Германии. По материалам международных научных конференций. - М. : Московский городской институт управления Правительства Москвы, 2003. - 0,3 п. л.

47. Широков А. В. Как нам обустроить Москву водосчетчиками // Энергосбережение. - 2003. - № 4 - 0,8 п. л.

48. Широков А. В. Проблема оснащения водосчетчиками жилых зданий Москвы // Сантехника. - 2003. - № 4 - 0,5 п. л.

49. Широков А. В. Административно-правовая реформа системы управления // Проблемы становления президентской республики в современной России: Теория и практика. - М. : 2001. - 0,3 п. л.

Размещено на Allbest.ru