Ипотека как институт гражданского права

Присутствие обозначенного критерии обосновано тем, собственно, что толика владельцев квартир на совместные актив многоквартирного жилища не имеет возможность быть автономным предметом сделки. Она в данном значении имеет возможность рассматриваться как аксессуар к ключевой багаж (ст.135 ГК). В следствие этого залогодатель установил одновременный задаток жилого здания и соответственной толики в праве совместной принадлежности на жилой дом.

Ипотека персональных и многоквартирных жилых жилищ, оказавшихся в гос. и городской принадлежности, не допускается. Дачи, садовые домики и иные строения и здания, не предназначенные для неизменного проживания, имеют все шансы быть предметом ипотеки на совокупных причинах. Это означает, собственно, что особые критерии, поставленный для ипотеки жилых жилищ, на их не распространяются.

Предметом ипотеки могут также быть части жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека применяется к ним в том случае, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение.

Договор ипотеки может заключаться и с лицами, не являющимися полностью дееспособными, недееспособными или ограниченно дееспособными. В частности, сделки с такими лицами осуществляются в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных. Например, такой порядок закреплены ст.37 ГК РФ, в соответствии с которой опекуны не в праве совершать, а попечители давать согласие на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. В п. 2 ст.37 залог прямо упоминается среди таких сделок. В остальных случаях договор ипотеки жилого дома и квартиры, находящихся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке). Указанная статья конкретизирует п. 2 ст.5 этого же Федерального закона, допускающего залог не завершенного строительством недвижимого имущества. Ипотека незавершенным строительством в отношении строящихся жилых домов допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст.814 ГК РФ. Не целевое использование заемных средств, а также не предоставление займодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Особым образом регулируется вопрос об ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Так, в соответствии с п.1 ст.77 ФЗ об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Ипотечный жилищный кредит (ипотечный кредит) - это денежные средства, предоставляемые заемщику по кредитному договору для приобретения жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемого жилья.

Залогом может быть, по сути, любое жилье, имеющиеся у заемщика.

Ипотечный жилищный кредит следует отличать от ипотечного жилищного займа. Данное разграничение производиться по субъекту, т.е. займа выдается специализированными областными ипотечными органами (фондами жилья и ипотеки, областными ипотечными корпорациями и др.), а ипотечное кредитование выдается исключительно банками и иными кредитными организациями.

Выдавая кредиты под залог квартир, банк тщательно анализирует предмет залога: год постройки дома, его техническое состояние, степень износа и пр. Кроме того, для покупателей такого рода жилья ограничивается срок кредитования, и на 20 лет такой кредит получить проблематично. Однако на практике все же возникают такие ситуации, когда квартиры, купленные в ипотеку, оказываются в доме, который подлежит сносу.

В отношении оснований изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд необходимо выяснить, является ли признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу основанием для прекращения прав собственности на квартиру, в том числе и на квартиру, являющуюся предметом ипотеки. Согласно п.3 ст.15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В соответствии со ст.32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется в порядке, предусмотренном Правительством РФ.

Признав жилой жилище аварийным или же неприменимым для проживания, сообразный орган механически лежит на себя долг по предоставлению другого жилого здания. Жилищным законодательством РФ учтено переселение людей, занимавших жилплощади по соглашению общественного найма. Сообразно ст.86 Жилищного кодекса РФ в случае сноса жилища этим лицам даются иные обустроенные жилые здания по договорам общественного найма.

Вправду, передача в обмен жилплощади в аварийном жилище, предназначенном на снос, иного жилого здания станет объективным. Впрочем, дать владельцу всецело равносильный вариант вряд ли получится. Жилплощадь - это индивидуально-определенная вещица, ее цена имеет возможность не совпасть с ценой схожего жилого здания (другой область мегаполиса, другая инфраструктура и иные составляющие, действующие в конечном результате на цена жилья). Вследствие этого передача равнозначной подмены было бы безупречным вариантом, но все же на практике это невозможно. А передача жилплощади, цена которой выделяется от цены предшествующей, имеет возможность привести к надлежащей истории - цена свежей жилплощади, являющейся предметом гарантий, имеет возможность оказаться более, чем цена предшествующей (что считается абсолютным плюсом для банка, выдавшего кредит), или меньше (что нерентабельно банку, потому что цена обеспечивайся, этим образом, станет меньше цены выданного сначала кредита).

Этим образом, потому что передача собственникам жилых помещений свежих квартир законодательством РФ не учтено, предоставляемое собственникам валютное возмещение считается единым вариантом компенсации остановки прав принадлежности на жилплощадь.

На базе системного толкования общепризнанных мерок ГК РФ, Жилищного кодекса РФ и Закона об ипотеке возможно устроить вывод о том, собственно, что признание жилища аварийным и подлежащим сносу считается базой для остановки прав принадлежности на жилплощадь. Впрочем, напрямик в законе это базу не учтено.

Признав жилой жилище аварийным или же неприменимым для проживания, сообразный орган механически ложиться на себя долг по предоставлению другого жилого здания. Жилищным законодательством РФ учтено переселение людей, занимавших жилплощади по соглашению общественного найма. Сообразно ст.86 Жилищного кодекса РФ в случае сноса жилища этим лицам даются иные обустроенные жилые здания по договорам общественного найма.

Достаточно нередко в практике видятся случаи, когда жители, получая жилплощадь в ипотеку, собираются сдавать ее по соглашению платного найма 3 лицам с целью извлечения дохода, в что количестве и для такого, дабы покрывать затраты по кредитным выплатам. Принципиально обозначить, собственно, что аналогичная практика одевает вовсе не одиночный нрав, впрочем, как обширно она все распространена, непонятно, потому что жители, как правило, постараются прятать прецедент сдачи жилплощади внаем. При этом банки-залогодержатели негативно относятся к похожей практике. Разглядим правовую компонент предоставленной трудности: имеет возможность ли господин сдавать внаем жилое здание, обретенное с поддержкой ипотеки.

Принципиально заявить, собственно, что ипотека относится к количеству тех видов гарантий, когда заложенное актив остается во владении и использовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, домашнее владение над вещью. При дэтом не в обязательном порядке речь идет о конкретном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель имеет возможность пока что уезжать из заложенной жилплощади, оставаясь ее владельцем).

В данной связи невозможно дать согласие с воззрением С.П. Гришаева, который считает, собственно, что под использованием тут понимается извлечение нужных качеств из имущества. Залогодатель как собственник имеет возможность воплотить в жизнь обозначенные повыше правомочия, впрочем он лишен третьего правомочия - права постановления.

Так, в соответствии со ст.40 ФЗ Об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

· Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

· Имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Таким образом, Закон об ипотеке разрешает сдавать в аренду обремененное ипотекой недвижимое имущество без согласия залогодержателя, но при соблюдении вышеперечисленных условий.

Заключение

В условиях современной России и её экономики ипотечная проблема является одной из обширнейших и острых. От действий государства и выбранного им направления в политике по поводу ипотеки зависит не только решение проблемы, но и благополучное развитие коммерческой деятельности как физических, так и юридических лиц, а это выступает необходимым показателем для всей российской экономики. В последнее время в связи с внешнеполитической обстановкой и внутренней нестабильностью экономики средства на развитие института ипотеки почти не выделяются. Одним из крупнейших шагов в помощи гражданам и кредитным организациям, которые несут убытки от несостоятельности граждан, было Постановление Правительства о введении в работу Программы помощи.

Крупный вклад в появление и развитие института ипотеки внесли римские и западноевропейские юристы. Самым первым упоминанием считается упоминание, сделанное реформатором Солоном из Древней Греции. В России ипотека имеет свой собственный путь развития. Сначала существовал институт закупничества, при котором залогом выступала личность должника. Впоследствии, в советское время были предприняты попытки регулирования в сфере ипотеки, однако в полной мере вопрос был решён с принятием ФЗ «Об ипотеки».

Чтобы договор вступил в законную силу, должен быть составлен акт государственной регистрации сделки, что является обязательным условием. Это является отличительной чертой договора ипотеки от других договором, связанными с залогом.

Ипотека выступает одним из способов решения жилищной проблем. Одним из главных преимуществ такого способа является, во-первых, наличие у должника права владения и пользования приобретённого жилья, а во-вторых, жильё приобретается сразу, без необходимости долгого накопления средств. Однако в противовес выступает этакая «переплата», которая чаще всего равна стоимости квартиры. К тому же, огромное количество необходимых документов и возможные дополнительные условия осложняют и без того громоздкий процесс.

Развитие ипотеки оказывает влияние на огромное количество сфер, начиная от строительства, которое в свою очередь вызывает оживление в сфере производства строительных материалов, заканчивая модернизацией производства, которое, в свою очередь, повышает качество продукции.

Само по себе ипотечное кредитование не способно решить проблему неразвитости рынка жилья. Как минимум, население должно инвестировать строящееся жильё, путём участия в договоре долевого строительства, сама строительная индустрия должна оперативно реагировать на спрос, а процесс продажи квартир должен быть облегчен в разы. Необходимость в разработке дополнительного законодательства и обеспечения поддержки судебной системы для закрепления прав кредиторов как никогда высока.

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. -1993. - №237.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 22.10.94 №51-ФЗ // Ч.1 СЗ РФ. -1994. -№32. -Ст. 3301.

3. Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // CЗ РФ.- 29.10.2001. -№44.- Ст. 4146.

4. Гражданский процессуальный Кодекс РФ от 14 ноября 2002 года // Собрание законодательства РФ. -18.11.2002.- №46. -Ст. 45-32.

5. Арбитражный процессуальный Кодекс РФ от 24 июля 2002 года // Собрание законодательства РФ. - 29.07.2002.- №30.- Ст. 30-12.

6. Гражданский Кодекс РСФСР вступивший в действие 1 января 1993 // СУ РСФСР.- 1922. -№7. -Ст. 904.

7. Жилищный Кодекс РСФСР 1987 // Свод законов РСФСР, т. 3, - Ст. 70.

8. Градостроительный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 года // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005.- №1.- Ст. 16.

9. ФЗ от 16 июля 1998г. №102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) // Собрание законодательства РФ. -1998. -№29. -Ст. 34-00.

10. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую // СЗ РФ. - 17.01.2005. -№14. -Ст. 67.

11. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ О разграничении государственной собственности на землю // Российская газета. - 2001. -№34. -Ст. 109.

12. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ О землеустройстве // Парламентская газета.- №114-115. -23.06.2001. -Ст. 341.

13. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №102-ФЗ О третейских судах в Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 29.07.2002. - №30.- Ст. 3019.

14. Федеральный закон от 2 января 2000 г. №28-ФЗ О государственном земельном кадастре // СЗ РФ. -10.01.2000. - №2.- Ст. 143.

15. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №101-ФЗ О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения // Парламентская газета. -1998.- №14. -Ст. 76.

16. Федеральный закон от 10 января 1996 г. №4-ФЗ О мелиорации земель // СЗ РФ. -15.01.1996. -№3. -Ст 143.

17. Федерального закона О банках и банковской деятельности от 02.12.1990 №395-1 // СЗ РФ. - 05.12.1996. - №6. -Ст. 492.

18. Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ (в ред. от 31.12.2004) О несостоятельности (банкротстве) // Российская газета. - №122-123. - 01.07.2003.

19. Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. №156-ФЗ Об инвестиционных фондах // Собрание законодательства РФ.- 03.12.2001. - №49. -С. 4562.

20. Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.06.97. №122-ФЗ // Российская газета. -№147.- 07.10.1997.

21. Закон РФ от 11 октября 1991 г. №1738-1 О плате за землю // Ведомости СНД и ВС РФ. - 31.10.1991.- №44. - Ст. 1427.

22. Закона Об исполнительном производстве 14.09. 2007 №229-ФЗ // СЗ РФ. -12.10.2007. -№30. -Ст. 1456.

23. Закон РФ от 7 июля 1993 г. №5338-1 О международном коммерческом арбитраже // СЗ РФ. - 19.11.1993.- №33. - Ст. 144.

24. Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. №36 Об эксперименте по продаже земельных участков в городе Зеленограде // СЗ РФ. - 16.11.1999. - №14. -Ст. 365.

25. Закон Российской Федерации №4218-1 Об основах федеральной жилищной политики 24 декабря 1992 // СЗ РФ. - 07.10.1993. -№3. - Ст. 265.

26. Закона РФ О залоге от 29 мая 1992 года // Российская газета. -№129. - 06.06.1992.

Материалы судебной практики

27. Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 пункт 48 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ // Бюллетень Верховного суда РФ. - №9. -1996.

28. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. №28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования В РФ // СЗ РФ. -2000. -№3. -Ст. 278.

29. Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. №45 Об организации лицензирования отдельных видов деятельности // СЗ РФ. - 2006. - №4. - Ст. 155.

30. Постановление Совета Министров Об утверждении примерного положения об общежитиях №32811 августа 1988 г. // СП РСФСР. - 1988. - №17. -Ст. 95.

31. Постановление от 27 сентября 2003 г. №170 Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда // Российская газета. - 23.10.2003. -№214. -Ст. 451.

32. Постановление ВС РФ от 11.02.1993 №4463-1 Основы законодательства Российской Федерации О нотариате от 11 февраля 1993 года // Ведомости СНД и ВС РФ. -11.03.1993. -№10. -Ст. 357.

33. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. №293 О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования было установлено: Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки // СЗ РФ.- 1996. -№5. - Ст. 32.

34. Положением по бухгалтерскому учету Информация по сегментам ПБУ 12/2000 (утв. приказом Минфина РФ от 27 января 2000 г. №11н) // Финансовая газета. -№13. -2000. -Ст. 56.

35. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47 // СЗ РФ.- 06.02.2006.- №6. -Ст. 487.

36. Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // СЗ РФ. - 2000. -№15. -Ст. 56.

37. Письмо президента РФ от 28.07.1999 О ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) // Российская газета. -№155. -13.08.1999.

38. Письмо ВАС РФ от 08.08.1994. №С 5-7/03-550 О жилищном кредитовании // СЗ РФ. -2000. - №25. -Ст. 17.

39. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.- М.: Статут, 2004. -Ст. 82-85.

Учебная и научная литература

40. Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). М.: Проспект, 2016. - 543 с.

41. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона. // Нотариус. - 2015. - №1. - с.47-51.

42. Быстрицкая Н. Некоторые правовые особенности использования квартир в качестве предмета залога / Н. Быстрицкая // Жилищное право. - 2015. - №7. - С. 7-12.

43. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию. // Российская Юстиция. - 2014. - №11. - с. 60-67.

44. Гражданская инициатива: почему и как необходимо изменить закон об ипотеке / В.М. Ланцов, В.Н. Янаков, Т.М. Киреева, М.В. Ланцов. - Казань, ЗАО «Новое знание», 2015. - 172 с.

45. Гражданское право. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристь, 2014. - 564 с.

46. Гражданское право. Ч.1. / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2014. - 632с.

47. Гражданское право. Часть 1. / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая литература, 2015. - 304с.

48. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. - М.: Статут, 2016. - Т. 2. - 528 с.

49. Гришаев С. Ипотека (залог недвижимости). // Закон. - 2014. - №10.

50. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Гарант» 2016

51. Грудцына Л.Ю. ФЗ РФ «Об ипотеке» (залог недвижимости): постатейный науч.-практ. коммент. /Л.Ю. Грудцына. -- Ростов н/Д: Феникс, 2015. - 349 с.

52. Гуртов, В.К. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения: Учебное пособие. / В.К. Гуртов, А.М. Марголин, К.А. Чагай. - М.: Издательство РАГС, 2014. -103 с.

53. Зюзин В.А. Комментарий к федеральному закону от 16 июля 1998 г.

54. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / В.А. Зюзин, А.Н. Королев. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юстицинформ. - 2014. - 304 с.

55. Конев Е.Ю. Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки: вопросы теории и практики: дис. канд. юрид. наук / Е.Ю. Конев; Науч. рук. В.А. Рыбаков. - Белгород, 2014. - 207 с.

56. Крупин В.О. Жилищная ипотека в России: теория и практика / В.О. Крупин. М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2017. 87 с.

57. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки. // Российская юстиция. - 2014. - №9. - с.45-52.

58. Пластинина Н. Минусы ипотеки в силу договора/ Н. Пластинина // Жилищное право. - 2015. - №12. - С. 101-111.

59. Победоносцев, К.П. Курс гражданского права: учебник / К.. Победоносцев. - М.: Статут, 2014. - 800 с.

60. Скловский К. Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора. // Российская юстиция. - 2015. - №2. - с.63-66.

61. Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк / Е.А. Суханов. - М.: Статут, 2017. - 560 с.

62. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст]: учебник / Г.Ф. Шершеневич. - М.: Статут, 2015. - 461 с.

63. Щенникова, Л.В. Вещное право: учебное пособие / Л.В. Щенникова. - М.: Юристъ, 2016. - 240 с.

Размещено на Allbest.ru