Институт права собственности и иных вещных прав

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содежание

Введение

Глава 1. Общая характеристика института права собственности и иных вещных прав

1.1 История становления и развития института права собственности и других вещных прав на землю

1.2 Понятие и сущность права собственности и других вещных прав на землю

1.3 Содержание права собственности на землю

Глава 2. Виды вещных прав на землю

2.1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

2.2 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

2.3 Право безвозмездного срочного пользования земельным участком

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Актуальность исследования. Земля является особым объектом правоотношений, обладая высокой материальной и социальной ценностью. Существование многообразия земельных правоотношений во многом обуславливается особым статусом земельных участков, закрепленным законодательством специальным порядком распоряжения земельными участками, недостаточной нормативной урегулированностью вопроса, связанного с разграничение государственной собственности на землю.

Современное гражданское право рассматривает землю в качестве вещи, а, следовательно, земля (земельной участок) признается объектом частноправовых отношений, выступая самостоятельным объектом гражданского оборота. Развитие данных правоотношений происходит в двух направлениях, что приводит к дифференциации их на права вещные и обязательственные.

Право собственности на землю признается особым видом вещного права.

Согласно положениям действующего законодательства земельные участки могут принадлежать и несобственникам на иных легитимных основаниях. Помимо права собственности в отношении земельных участков субъекты гражданских правоотношений могут обладать иными вещными правами, среди которых можно назвать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

В условиях развития рыночных отношений значимость правового регулирования земельных отношений повышается. Вопросу изучения правовой природы и содержания права собственности и иных вещных прав на землю в отечественной науке уделено довольно пристальное внимание, однако можно отметить неоднозначное понимание правовой природы данного правового института. В тоже время в настоящее время так и не находят однозначного понимания вопросы содержания таких вещных прав в отношении земельных участков, как право постоянного (бессрочного) пользования. Отсутствует в юридической литературе и практической деятельности единообразное понимание земельного сервитута, чему во многом способствует несовершенство норм гражданского и земельного законодательства, а также противоречивость судебной практики.

Анализ практики свидетельствует о большом количестве земельных споров ежегодно рассматриваемых судами, при этом общей тенденцией с учетом последних изменений является существенное усложнение земельного законодательства. Согласно статистическим данным, опубликованным на сайте Судебного Департамента при Верховном Суде РФ, арбитражными судами в 2016 году было рассмотрено 36895 исков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств из совершения сделок с землей; 873 иска о признании права собственности; 829 исков об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. За этот же период в суды общей юрисдикции поступило 220 742 заявлений, связанных с правом собственности на землю и землепользованием, из них 22556 - о признании права собственности на садовые участки и объекты недвижимости, 64500 - о признании права собственности на невостребованные земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, 2000 - о предоставлении (либо об отказе в предоставлении) земельного участка1.

В связи с принятием Федерального закона от 01.05.2016 № 119-ФЗ2 у граждан появилась возможность получения в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях Республики Саха (Якутия), Камчатского края, Приморского края, Хабаровского края, Амурской области, Магаданской области, Сахалинской области, Еврейской автономной области, Чукотскогоавтономногоокруга,получившихназвание«дальневосточный гектар».

Объектом настоящей работы выступают общественные отношения, которые возникают в сфере права собственности и иных вещных прав на землю. земля собственность вещный право

Предметом работы являются нормы российского законодательства, которые регламентируют правовой режим права собственности и иных вещных прав на землю.

Целью работы является изучение нормативно-правовых актов и научных исследований, различных аспектов теоретического и практического характера в сфере реализации права собственности и иных вещных прав на землю, использование материалов судебной практики.

Поставленная цель работы обуславливает необходимость постановки и решения следующих задач:

1) изучить историю становления и развития института права собственности и других вещных прав на землю;

2) определить понятие и сущность права собственности и других вещных прав на землю;

3) исследовать содержание права собственности на землю;

4) рассмотреть сущность и значение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

5) охарактеризовать право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

6) выявить особенности права безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Основу методологического подхода в данном исследовании составили исторический метод, методы системно-структурного и комплексного анализа, приемы и способы толкования различных юридических понятий и явлений, логические способы изучения и лексические приемы.

Теоретическую основу данного исследования составили труды таких ученых и исследователей рассматриваемого вопроса, как З.А. Ахметьянова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.В. Германов, П.В. Крашенинников, П.С. Петровская, О.С. Петровская, С.А. Синицын, А.А. Спектор, М.Ю. Тихомиров и многих других авторов.

Настоящая работа структурно состоит из введения, 2 глав, включающих в себя 6 параграфов, заключения, библиографического списка использованных источников.



Глава 1. Общая характеристика института права собственности и иных вещных прав

1.1 История становления и развития института права собственности и других вещных прав на землю

Рассмотрение сущности и содержания права собственности и других вещных прав на землю является невозможным без выявления исторических аспектов закрепления и развития данного института в отечественном законодательстве.Предусмотренныедействующимгражданским законодательством правомочия собственника объединены в единую систему, которая на протяжении нескольких десятилетий дополнялась новыми познаниями и была направлена на обеспечение развития гражданских правоотношений на различных исторических этапах развития.

Историю развития института права собственности и других вещных прав на землю в России можно условно разделить на три этапа:

1) дореволюционный;

2) советский;

3) современный.

Отношение к собственности в Древней Руси было достаточно своеобразным. Термин «собственность» неизвестен древнерусскому праву, которое использовало описательные выражения - «впрок», «навеки» и т.п. Право собственности отличалось от простого владения, и собственник не терял права на вещь, перестав владеть ею.

Одно из первых упоминаний об охране собственности в светском законодательстве Древней Руси можно встретить в Договорах Руси и Византии. Так, преступлениям против собственности в Договоре 911 г. посвящены шестая и седьмая статьи. Шестая статья посвящена краже (татьбе). Как замечает Ю.В. Виниченко, индивидуальная собственность была известна на Руси еще «в Олегово время», о чем свидетельствуют договоры «с греками» (911, 945 гг.), содержащие нормы о наследстве: «ибо ежели бы имущество принадлежало роду, то не было бы места для завещания: член рода не мог бы распоряжаться и отдавать в собственность после своей смерти то, на что и сам не имел права собственности при жизни»1.

По утверждению В.Ф. Владимирского-Буданова, право собственности согласно положениям Русской Правде было выражено лишь в отношении движимых вещей2. Серьезное внимание правовой охране собственности уделяют и различные редакции Русской Правды, однако, разграничения ответственности на уголовно-правовую и гражданско-правовую в тот период еще не проводилось. Статьи одиннадцатая и шестнадцатая Правды Ярослава были посвящены бегству и укрывательству челяди (именно как собственность рассматривались рабы и пленные, объединяемые термином «челядь»). Двенадцатая статья регулировала ответственность в виде трехгривенного штрафа, в случае самовольного пользования чужим имуществом - езды на чужом коне. Неправомерное пользование чужим имуществом было криминализировано нашими далекими предками потому, что они уже достаточно хорошо понимали, что принадлежит им как собственность. Именно поэтому они отождествляли владение чужим имуществом и неправедное присвоение последнего.

В Сокращенной редакции Русской Правды отношениям собственности вновь уделяется несколько больше внимания, чем другим объектам уголовно- правовой охраны. При этом, общее количество статей, предусматривающих посягательства на собственность, в Сокращенной редакции значительно меньше, чем в Пространной. Это связано с тем, что составитель Сокращенной редакции очень многие статьи просто пропустил, а остальные подверг изменениям. Так, в частности, не попали в новую редакцию статьи о краже скота на поле, жита в яме, о краже коня.

Постановления о защите собственности содержались и в других договорных актах, например Договоре Новгорода с Готским берегом и с немецкими городами 1189 - 1199 гг. Статья шестая данного законодательного памятника устанавливает ответственность за повреждение или уничтожение чужой одежды во время драки («любо мятель роздрьть») в виде трехгривенного штрафа.

Двинская уставная грамота 1397 г. в первую очередь закрепляет охрану права собственности на землю. И это представляется вполне естественным, так как право на землю являлось основой формирующегося русского централизованного государства, да и сами акты наместничьего управления в первую очередь посвящались вопросу присоединения земель к московскому царству.

ИсходяизсодержанияРусскойПравды,исследователямивыделяются различные формы земельной собственности, существовавшие в Киевской Руси:

1) княжеский домен;

2) боярская вотчина;

3) монастырская вотчина;

4) личная вотчина церковных иерархов;

5) земля общины;

6) лично-семейный земельный участок;

7) незаселенные (свободные) государственные земли, верховным собственником которых являлся великий князь как глава Древнерусского государства.

Древнерусское право огромное внимание уделяет охране собственности. И такое внимание понятно, так как индивидуальная собственность оценивается в древних обществах настолько высоко и так тесно связывается с личностью обладателя. Это, в свою очередь, также вполне объяснимо. Отношения собственности являлись зачастую гарантом выживания в достаточно непростых природно-хозяйственных и социально-политических условиях. Собственность была инструментом социальной стратификации в обществе и достаточно веским аргументом в разрешении различных юридических конфликтов.

Укрепление государственной власти в России во второй половине XVI века требовало совершенствования всего законодательства, в том числе уголовного, что повлекло за собой принятие Соборного уложения 1649 г. Следует отметить, что Судебник 1497 г., несмотря на то обстоятельство, что закреплял принцип частной собственности на землю, не содержал подробной регламентации права собственности. Иски по поводу собственности могли взаимно предъявляться феодалами, монастырями, помещиками, крестьянами.

В русском дореволюционном праве вещные права делились на: а) право собственности;

б) владение;

в) право участия; г) залог1.

Достаточно большое распространение в XVIII веке приобретает государственная собственность. В период правления Петра I были созданы многочисленные казенные заводы, которые приносили значительный доход государству за счет выполнения государственного заказа. Таким образом, можно констатировать, что государство в этих отношениях выступало не только в качестве собственника поставщика продукции, но также собственником получателя и самой продукции.

Возникновение права муниципальной собственности на земельные участки и иные объекты недвижимости связывается с реформами Екатерины II, в период правления которой была принята Жалованная грамота городам от 21 апреля 1785 г. Как отмечают А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, М.С. Сотникова, именно с принятием данного документа «город впервые был признан юридическим лицом и была признана его правоспособность»2. Законодательством того периода допускалась возможность передачи городам на праве собственности земель, находившихся в пределах городской территории и не переданных в частную собственность.

Желая упростить порядок отчуждения недвижимости и сделать его менее обременительнымдлясторон,Редакционнаякомиссиясоединилаводном стало придание договору купли-продажи недвижимого имущества вещного эффекта. Договор должен был заключаться в регистрационном органе, и заключение договора было связано с регистрацией перехода права собственности к покупателю (внесением акта в вотчинную книгу), которая производилась регистрационным органом автоматически, без заявления сторон. В рамках этого подхода по правилу ст. 1758 Гражданского уложения покупатель должен уплатить цену приобретаемого недвижимого имущества одновременно с совершением в вотчинном установлении договора. В тоже время Гражданское уложение предусматривало возможность купли-продажи недвижимости в кредит при наличии соответствующего соглашения сторон (ст. ст. 1739, 1758, 1760).

Следующий этап развития правового регулирования права собственности и иных вещных прав связан с реформами, проведенными в период правления Александра II, когда были учреждены земские собрания (земства) и земские управы, к компетенции которых относилось решение вопросов, связанных с местными хозяйственными пользами и нуждами. Контроль за земствами осуществлялсяспециальноучрежденнымиправительственными администрациями, наделявшимися правом отмены любого решения земства.

Городовым положением 1870 г. вводилась новая структура городского самоуправления, включавшая городские избирательные собрания, городские думы и городские управы во главе с городским головой.

Можно выделить следующие группы земельных участков, принадлежавших на праве собственности органам местного самоуправления того периода:

1) земли общего пользования (улицы, тротуары, площади и т.д.);

2) используемые в целях получения дохода. Данные земли обладали наибольшей оборотоспособностью, могли быть проданы, сданы в аренду;

3) земли специального (особого) назначения, которые переходили в собственность городов на основании воли дарителей и завещателей.

Желая упростить порядок отчуждения недвижимости и сделать его менее обременительнымдлясторон,Редакционнаякомиссиясоединилаводном стало придание договору купли-продажи недвижимого имущества вещного эффекта. Договор должен был заключаться в регистрационном органе, и заключение договора было связано с регистрацией перехода права собственности к покупателю (внесением акта в вотчинную книгу), которая производилась регистрационным органом автоматически, без заявления сторон. В рамках этого подхода по правилу ст. 1758 Гражданского уложения покупатель должен уплатить цену приобретаемого недвижимого имущества одновременно с совершением в вотчинном установлении договора. В тоже время Гражданское уложение предусматривало возможность купли-продажи недвижимости в кредит при наличии соответствующего соглашения сторон (ст. ст. 1739, 1758, 1760).

В дореволюционном праве было сформировано особое понятие вотчинных прав, которые в большинстве случаев рассматривались как аналог прав вещных. Так, книга 3 проекта Гражданского уложения Российской империи предусматривала раздел не вещного, а вотчинного права, включающий положения о праве собственности, владения, ограниченных вещных правах, о правах на изобретения, товарные знаки и фирм.

В советский период подход законодателя к регулированию института права собственности и иных вещных прав существенным образом изменился. Революционные события 1917 года повлекли за собой существенные изменения всего отечественного гражданского права. Как верно указывает Д.Ю. Туманов,

«частная собственность и основанные на ней формы производства и обмена являлись источником эксплуатации человека человеком, поэтому они должны быть заменены новыми формами производственных отношений, в основе которых лежит государственная собственность, исключающая эксплуатацию и создающая условия для утверждения свободы и равенства победившего класса»1. В первые годы Советской власти были приняты различные декреты, отменяющие право частной собственности, вводившие национализацию, конфискацию различного имущества.

Декретом «О земле» от 27 октября 1917 г. была отменена частная собственность на землю. Право пользования землей получили все граждане вне зависимости от пола. Аналогичное положение было закреплено и в Конституции РСФСР 1918 г. Декрет ВЦИК от 19 февраля 1918 г. «О социализации земли» закрепил положение, отменявшее право собственности на землю, недра, воды, леса и живые силы природы в пределах Российской Федеративной Советской Республики навсегда. Согласно Декрету ВЦИК от 27 апреля 1918 г. «Об отмене наследования» была запрещена передача имущества в порядке наследования по закону и завещанию стоимостью более 10 тыс. руб. Все оставшееся наследственное имущество непосредственно переходило в собственность РСФСР. Бесхозяйное имущество признавалось исключительно государственной собственностью. Декрет от 20 августа 1918 г. все земли в пределах городской черты объявил муниципализированными.

В период НЭПа одну из ведущих ролей в гражданском праве стал играть институт собственности, нормативное регулирование которого в полной мере отражало двойственность политики НЭПа, а именно - допущение частного капитала, одновременно его ограничение. ГК РСФСР 1922 г. проводил разграничениегосударственной(национализированнойи муниципализированной), кооперативной и частной собственности (ст. 52).

Кооперативная собственность наряду с государственной являлась одним из видов общественной собственности. Она отличалась от государственной по своему происхождению: она возникала вследствие добровольного (а иногда и принудительного) обобществления частной собственности согласно ст. 61 - 65 ГК РСФСР. Конструкция ассоциативного объединения в институте кооперативной собственности способствовала тому, что в социалистическом кооперативе носителем права собственности становились сами трудящиеся. Различия между государственной и кооперативной собственностью можно проследить на примере совхозов и колхозов. В отличие от совхозов, являвшимися государственными предприятиями,созданныминасредствагосударства,колхозявлялся добровольным1.

В ГК РСФСР 1922 г. в качестве вещных прав, кроме права собственности, остались лишь право застройки и право залога. Право застройки было отменено в 1948 - 1949 гг., а залог стал рассматриваться исключительно как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, т.е. как институт обязательственного права.

Частная собственность была поставлена в неравное положение по отношению к другим видам собственности. Более того, изначально ГК РСФСР не предусматривал существование частной собственности на промышленные предприятия. Частной собственностью могли быть здания в городах у товариществ и кооперативов.

Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1922 г., устанавливал гарантии устойчивости землепользования, точно определяя права на землю, тем самым прекратив между селениями переделы.

В Постановлении ВЦИК «О введении в действие Земельного кодекса, принятого на IV сессии 30 октября 1922 года» устанавливалась собственность Советского государства на весь земельный фонд страны, в связи с чем назначалось проведение инвентарной описи земельного имущества.

Все земли сельскохозяйственного назначения находились в заведовании Народного комиссариата земледелия и его местных органов.

Право на трудовое пользование землей предоставлялось государством бессрочно земельным обществам или отдельно гражданам без вхождения в состав земельного общества (ст. 10 ЗК РСФСР).

Земельный кодекс РСФСР 1922 г. предусматривал временную переуступку прав на землю трудового пользования, т.е. аренду земли. Однако сдача земли в аренду, по советскому законодательству, должна была быть обусловлена отсутствием хозяйствующего субъекта на земле, например, вследствие стихийных бедствий, недостатка инвентаря или смерти члена двора. А также сдача земли в аренду допускалась на срок одного севооборота, но не более 3 лет, отведенный на восстановление ослабленного трудового хозяйства (ст. 29 ЗК РСФСР). Более того, аренда допускалась только для целей обработки его силами своего хозяйства. Договоры об аренде вступали в силу после их надлежащей регистрации в органах государственной власти.

Споры, возникающие в процессе землепользования, решались специально учрежденными земельными комиссиями (волостными, уездными, губернскими). Председатели комиссий избирались исполнительными комитетами, а остальные члены утверждались им по представлению соответствующих органов, при этом законодательством не конкретизировалось, каких именно органов (ст. 210 ЗК РСФСР 1922 г.).

В тоже время в советское время земля была объявлена исключительной собственностью государства. Как пишет Е.А. Суханов, данное обстоятельство привело к тому, что сама категория вещных прав утратила практическое значение1.

Конституция СССР 1936 г. в ст. 5 закрепляла социалистическую собственность в форме: государственной (всенародное достояние) и кооперативно-колхозной собственности (собственность отдельных колхозов, кооперативных организаций).

ГК РСФСР 1964 г. вообще упразднил категорию вещных прав, а место вещного права заняло всеобъемлющее право собственности.

ГК РСФСР 1964 г. закреплялась социалистическая собственность в следующих формах:

1) государства;

2) колхозов, кооперативных организаций, их объединений;

3) общественных организаций. Вместе с тем, ГК говорил и о личной собственности как средстве удовлетворения потребностей граждан. В условиях плановой экономики и неразвитого коммерческого оборота смешение обязательственного и вещного аспектов купли-продажи могло не затрагивать интересы многих лиц, а, следовательно, могло игнорироваться законодателем. Но в контексте рыночной экономики проблемы, создаваемые смешением договора и перехода права собственности, как представляется, становятся заметными и нуждаются в исследовании.

Конституцией СССР 1977 г. была сохранена социалистическая собственность в качестве основы экономической системы страны в форме собственности:

1) государственной (всенародной);

2) колхозно-кооперативной;

3) профсоюзных и иных общественных организаций.

Принятие Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» было направлено на перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР.

Начиная с 1991 года, предпринимаются первые попытки по разграничению государственной собственности посредством передачи объектов из собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации в муниципальную собственность. Однако, вопросы разграничения земельных участков практически не регламентировались принимавшимися нормативными актами. До принятия Конституции РФ 1993 г. вопросы разграничения государственной собственности на землю между Российской Федерацией и ее субъектами разрешались только в субъектах Федерации, обладавших статусом республики в составе Российской Федерации.

Права муниципальных органов по формированию муниципальной собственности были расширены после издания Указа Президента РФ от 22 декабря 1993 г. № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации», который закрепил за органами местного самоуправления правомочия по самостоятельному утверждению перечня объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность.

Впоследствии правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) были закреплены Федеральным законом от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». В основе разграничения был положен принцип принадлежности участка к определенной категории или субкатегории земель.

Новый этап развития отечественного законодательства в сфере правового регулирования права собственности и иных вещных прав на землю связан со становлением новой российской государственности и принятием Конституции РФ1, части первой2 и второй3 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), а также Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ4 (далее - ЗК РФ).

1.2 Понятие и сущность права собственности и других вещных прав на землю

Категория вещных прав на землю является одной из важнейших. Вместе с тем, в юридической литературе нет единой точки зрения относительности понимания сущности и содержания вещных прав, что во многом обуславливается отсутствием легальной дефиниции данного понятия в действующем законодательстве. По мнению И.А. Емелькиной, «существующая на страницах юридической литературы дискуссия свидетельствует об отсутствии единства в кругах российских правоведов в вопросе понятия вещных прав»1.

З.А. Ахметьянова полагает, что вещным называют право на вещь, которое предоставляет своему обладателю определенные вид и меру возможного поведения, предполагающего непосредственное воздействие на вещь2.

Традиционно в отечественной юридической литературе является понимание вещных прав как, прежде всего, прав, указанных в п. 1 ст. 216 ГК РФ. Вместе с тем, согласимся с высказыванием О.Г. Буднеевой, что в данный перечень вошли далеко не все существующие вещные права3. Е.А. Суханов говорит о том, что вещные права действуют против всех лиц. По утверждению автора, «именно все прочие должны быть ясно осведомлены о содержании и видах указанных прав, количество которых должно быть обозримым, а новые правообладатели должны знать заранее, что именно ими приобретается»4. Н.В. Бирюкова, И.А. Ефанов придерживаются мнения о том, что «сущность правового признания и подтверждения вещных прав на недвижимое имущество, в состав которого входят и земельные участки, раскрывается через понятие «государственная регистрация»5.

Следует согласиться с высказыванием А.Б. Лисюткина о том, что тенденция трансформации существующих понятий и дефиниций присуща всем теоретическим конструкциям и абстракциям, в том числе и гражданским правоотношениям6. Гражданские правоотношения за последние десятилетия претерпели значительные изменения, они трансформировались в сторону проявления большей диспозитивности в условиях либерализации всего действующего законодательства. Гражданские правоотношения не являются статическими, оно подвержены внешнему воздействию, вследствие чего они приобретают новый импульс развития, принимают более расширительное содержание и толкование.

По способу удовлетворения интересов управомоченного лица гражданские правоотношения подразделяют на вещные и обязательственные. Вещными являются правоотношения, которые отражают имущественное положение субъектов в статике, т.е. управомоченный субъектом наделяется правом непосредственно воздействовать на определенную вещь и применять в отношении неё специальные меры защиты. Вещные правоотношения рассматриваются в качестве юридического основания обладания субъектом властью над принадлежащей ему вещью, которое носит абсолютный характер. Вещный характер правоотношений можно найти в ч. 1 ст. 246 ГК РФ, определяющей порядок соглашений по поводу распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности. В свою очередь, ч. 2 ст. 253 ГК РФ устанавливает порядок о согласии по поводу распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности.

Обязательственные правоотношения, напротив, проявляют динамику имущественных отношений, в которых управомоченное лицо только наделяется правом требования совершения определенных действий, которые сводятся к передаче определенного имущества (товара), выполнению работ либо оказанию услуг и т.п. Таким образом, обязательственные отношения характеризуются тем обстоятельством, что управомоченное лицо вступает в правоотношения по поводу определенного имущества, которое находится во власти обязанного субъекта (должника), а не управомоченного лица (кредитора).

Практическая значимость данного разграничения правоотношений заключается в том, что в вещных правоотношениях управомоченный субъект в состоянии удовлетворить свои интересы самостоятельно за счет вещи без непосредственного содействия обязанного лица. В обязательственных правоотношениях удовлетворение интересов управомоченного лица возможно исключительно посредством осуществления определенных действий со стороны обязанного субъекта в рамках исполнения возложенных на себя обязательств.

Право собственности является классическим видом вещного права на землю. В силу положений действующего законодательства РФ в отличие от советского периода, когда практически единственно возможной формой собственности на землю являлась государственная, сегодня в равной степени признается и защищается право государственной, муниципальной и частной собственности на землю. Таким образом, можно говорить о том, что институт права собственности в нашей стране имеет долгую историю. В тоже время не только сама категория «собственность», но и институт права собственности являются недостаточно изученными в отечественной научной литературе, что обусловлено во многом сложившейся структурой и системой российского законодательства, регулирующего данный правовой институт. Право собственности является наиболее распространенным видом вещных прав на землю.

Необходимость обеспечения условий для нормального участия общей собственности в гражданском обороте и разрешение противоречий между сособственниками по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом определили, как указывает О.Н. Садиков, «появление института общей собственности, т.е. правовых норм, рассчитанных на согласование воли сособственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом»1.

Исходя из положений гражданского законодательства о закреплении форм собственности, можно констатировать на сегодняшний день законодатель разделяет формы собственности именно по субъектам права собственности, чему свидетельствует диспозиция ст. 212 ГК РФ, которая содержит перечень форм собственности, а также исчерпывающий перечень субъектов права собственности применительно к формам собственности.

Собственность на землю может быть индивидуальная и общая. Рассматривая вопрос о правовой природе общей собственности и её субъектном составе, следует отметить, что характерной особенностью данного вида собственности является множественность субъектного состава собственников.

По мнению представителей, указывающих на вещный характер внутренних связей участников общей собственности, правоотношения, в которых непосредственно участвуют сособственники, невозможно в чистом виде рассматривать с позиции их абсолютности либо относимости. Абсолютными рассматриваемые отношения не могут являться в силу того, что они являются собственническими. С другой стороны, некоторые авторы рассматривают данные отношения как относительные. Многими исследователями отмечается конкретизированность и определенность субъектного состава правоотношений общей долевой собственности, которые выражаются в том, что участники данных правоотношений не только определены, но и названы (поименованы). В дополнение к этому сособственники выступают в этих правоотношениях не только с позиции носителей соответствующих прав, но и наделяются определенными обязанностями, что и позволяет отделять данные отношения от абсолютных, в которых собственники рассматриваются как управомоченные субъекты, но не как носители определенных обязанностей. В тоже время, отличительными особенностями данных правоотношений является и то обстоятельство, что в отличие от отношений, в которых кредитор обладает исключительно полномочиями требования к обязанной стороне, сособственник в силу специфики данных правоотношений помимо права требования в отношении остальных сособственников, вправе осуществлять самостоятельные положительные действия.

Следует признать, что отношения сособственников необходимо рассматривать как собственнические правоотношения, но с особым характером. Действительно, исследуемым правоотношениям присущи характерные признаки относительных правоотношений, придающие им определенное своеобразие, но это не влияет существенным образом на признание данных правоотношений, носящих абсолютный характер.

В свою очередь, представители концепции об обязательственном характере внутренних отношений между сособственниками придерживаются мнения, что данные правоотношения носят не абсолютный, а относительный характер, и возникают между конкретно определенными субъектами. Обосновывая свою позицию, данные авторы исходят из предположения о том, что формирование единой и общей воли сособственников по поводу реализации принадлежащего им права обуславливает необходимость достижения ими определенного компромисса по определенным вопросам, в случае выполнения которых между сторонами возникают обязательственные отношения, которые, однако, не пересекаются с возникающими с другими лицами вещными правоотношениями.

Множественный субъектный состав права общей собственности и осуществление специального правового режима регулирования отношений между сособственниками повлияли на существование в юридической литературе разногласий относительно правовой природы отношений, связанных с правом общей собственности.

ГК РФ производит разграничение между долевой и совместной собственностью собственность по такому признаку как определенность долей. Если доли каждого из сособственников в праве собственности определены, то такую собственность следует признать долевой, если такие доли не определены, то такая собственность считается совместной. Применительно к праву общей собственности, представляется, более верным говорить не о неопределенности долей, а об их несформированности в четком виде. В противном случае такой подход может привести к отрицанию факта существования долей в праве совместной собственности, которые априори существуют, но не выделены в самостоятельные единицы.

К.П. Победоносцев определял специфику права на вещь совокупностью следующих признаков: всеобщей безусловной отрицательной обязанностью;

связьюиследованиемправазавещью;свойствомисключительностии предпочтения1.

Как замечают Т.С. Петровская, О.С. Петровская, «ограниченные вещные права на землю - такой же важный и актуальный институт гражданского права, как институт собственности»2. Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

А.Б. Бабаев к отличительным признакам вещных прав относит: отрицательный характер обязанности субъектов обязанности; отсутствие правовой связи управомоченного лица с субъектами всеобщей пассивной обязанности (отличие по субъекту); необходимость указания на вид, предмет и субъекта вещного права (по способу индивидуализации); публичность вещного права; возможность нарушения вещного права третьими лицами (по способу защиты)3.

По утверждению Н.В. Бадаевой признаки вещных прав характеризуют их сущность и специфику, позволяя проводить их разграничение от иных видов прав. По мнению автора, объекты вещных прав являются индивидуализированными материальными вещами. Вещные права обладают абсолютным характером, что предполагает возможность обеспечения их защиты посредством использования специальных средств4.

Исходя из содержания ст. 216 ГК РФ, к иным (ограниченным) вещным правам на землю кроме собственности следует отнести:

1) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

2) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

3) сервитуты;

4) право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Разработанный в рамках реализации Концепции развития гражданского законодательства проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект) предлагает новую систематику законодательства о вещном праве, расширение круга ограниченных вещных прав, правовое оформление института владения, фактически отсутствующего в действующем российском законодательстве, но известного многим зарубежным странам, и др. По замечанию разработчиков проекта, в российском законодательстве необходимо создание полноценной системы вещных прав, способной удовлетворить потребности участников гражданского оборота в основанном на вещном праве, а потому максимально стабильном и защищенном режиме пользования имуществом.

Статья 20 ЗК РФ устанавливает запрет на предоставление земельных участков гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этой связи Г.А. Писарев полагает, что «запрет предоставления земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, установленный в ст. 20, 21 ЗК РФ, указывает на то, что наследники свободны использовать земельный участок на любом другом праве, допускаемом ГК РФ»1. В силу положений пункта 7 статьи 3 Федерального закона «Об автономных учреждениях»2 земельный участок, который закрепляется за автономным учреждением в целях выполнения уставных задач, предоставляется за автономным учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования.

На сегодняшний день ЗК РФ более не предусматривает возможности предоставления гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения. В этой связи В.Н. Буряков констатирует, что «данный институт гражданского права доживает свой век вместе с носителями этих прав»1 По мнению П.В. Крашенинникова, в данном случае речь идет о политике государства по постепенной ликвидации права пожизненного наследуемого владения земельными участками2.

Основания для принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком указаны в п. 2 ст. 45 ЗК РФ. Как отмечено в Апелляционном определении Верховного суда Республики Тыва от 22.07.2014 по делу № 33-890/20143, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований О., суд первой инстанции обоснованно руководствовался ст. 45, ст. 53, ст. 54 Земельного кодекса РФ и исходил из того, что в установленном законом порядке К. не отказывалась от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, а с иском о принудительном прекращении права пожизненного наследуемого владения земельным участком может обратиться только орган государственной власти или орган местного самоуправления, в связи с чем истец не имеет правовых оснований для предъявления требования о прекращении права пожизненного наследуемого владения.

В отличие от права постоянного бессрочного пользования право пожизненного наследуемого владения переходит в порядке наследования. Как верно замечает А.А. Демичев, «наследование земельных участков также представляет некоторый интерес в контексте соотношения интересов государства и личности»4. В силу того что наследников может быть несколько, а права наследников возникают в силу закона с момента открытия наследства, право пожизненного наследуемого владения может быть общим, что закреплено практикой судов общей юрисдикции.

1.3 Содержание права собственности на землю

В силу положений действующего законодательства РФ в отличие от советского периода, когда практически единственно возможной формой собственности на землю являлась государственная, сегодня в равной степени признается и защищается право государственной, муниципальной и частной собственности на землю. В соответствии со ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Исходя из положений гражданского законодательства о закреплении форм собственности, можно констатировать на сегодняшний день законодатель разделяет формы собственности именно по субъектам права собственности, чему свидетельствует диспозиция ст. 212 ГК РФ, которая содержит перечень форм собственности, а также исчерпывающий перечень субъектов права собственности применительно к формам собственности.

Право собственности является классическим видом вещного права на земельные участки. П.Ю. Алпатова определяет собственность как «открытую, динамическую систему общественных отношений, в процессе которых деятельность людей приобретает специфические формы обособления, что позволяет дифференцировать ее в соответствии с имеющимися потребностями и производственными возможностями, а затем интегрировать в частичные или общие целенаправленные взаимодействия»1.

Как замечает М.Г. Геворкян, «несмотря на то, что собственность является материальным фундаментом свободы индивида, право частной собственности не является абсолютным и может в определенной степени быть ограничено в публичных интересах»2, что подтверждается позицией Конституционного Суда РФ3.

Обратим внимание на то обстоятельство, что в ст. 1 ЗК РФ разграничение государственной собственности на землю указано в качестве одного из основополагающих принципов земельного законодательства. По мнению Н.Б. Маловой разграничение государственной собственности на землю следует рассматривать в качестве безвозмездного отчуждения земельных участков, не находящихся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также признание права собственности Российской Федерации на земельные участки1. Согласно позиции других авторов разграничение государственной собственности на землю представляет собой специальную процедуру, заключающуюся в формировании и закреплении в собственность каждого уровня публичной власти (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований) конкретных земельных участков из состава неразграниченной государственной собственности по основаниям и в порядке, закрепленным соответствующими федеральными законами и иными нормативными актами2.

К муниципальной собственности могут относиться земельные участки из состава большинства категорий земель:

- земли сельскохозяйственного назначения. Сегодня в муниципальной собственности зарегистрировано 7,3 млн. га, из них предоставлено гражданам во владение и пользование 90,7 тыс. га, аренду - 1246,3 тыс. га и юридическим лицам в пользование - 321,4 тыс. га, аренду - 2624,2 тыс. га.3 Необходимо отметить, что законодательными актами некоторых субъектов РФ устанавливаются минимальные и максимальные размеры предоставления муниципальных земель для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Так, ст. 1 Областного закона Ленинградской области от 13.11.2015 № 118-оз1 установлены предельные максимальные размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, на территории Ленинградской области в размере 50 гектаров. Предельные минимальные размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, на территории Ленинградской области установлены в размере 1 гектар.

- земли населенных пунктов, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Обратим внимание на то обстоятельство, что земельные участки данной категории занимают небольшую часть в составе муниципальной собственности, поскольку многие объекты находящиеся на территории муниципальных образований, находятся в частной собственности граждан и юридических лиц (например, под многоквартирными домами, производственными зданиями, сооружениями, объектами торговли и т.д.);

- земли промышленности и иного специального назначения (например, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения). Площадь данной категории земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, увеличилась на 207,5 тыс. га. На увеличение данного показателя повлиял факт перевода земель сельскохозяйственного назначения и земель запаса в категорию земель промышленности в основном для целей строительства промышленных предприятий2;

- земли особо охраняемых территорий и объектов. Действующим законодательством предусматривается создание нескольких категорий особо охраняемых природных территорий и объектов, каждый из которых функционирует со своим специальным правовым режимом, который устанавливается в зависимости от тех целей, для которых соответствующие особо охраняемые территории создаются.

Субъектами права собственности на земельные участки могут признаваться юридические лица и граждане.

Как отмечалось, советская власть допускала существование исключительно государственной собственности. На сегодняшний день понятие частной собственности на землю детальным образом регламентируется действующим законодательством. В ст. 15 ЗК РФ за гражданами и юридическими лицами закрепляется право иметь в частной собственности земельные участки, приобретенные по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23 апреля 2004 г. № 8-П1 указал на возможность приобретения иностранными гражданами в собственность земли на территории Российской Федерации и непротиворечивости данной возможности конституционно-правовому статусу земли, являющейся публичным достояние всего многонационального народа России.

В качестве объекта права собственности на землю выступают земельные участки, которые признаются объектами недвижимости. Стоит отметить, что законодатель относит понятие недвижимой вещи к объектам вещного права, следовательно, на недвижимость распространяются характеризующие данный объект вещного права признаки: физический, экономический и юридический.

Физический признак недвижимой вещи представляет собой возможность реального существования вещи, например земельного участка, в качестве объекта прав (в определенных границах, установленной площади и т.п.).

Экономический признак характеризует целесообразность присвоения данной вещи: если вещь не имеет ценности, то ее присвоение нецелесообразно. Недвижимое имущество в системе экономических отношений выполняет функции средства производства, предмета потребления, средства накопления1.

Юридический признак недвижимой вещи характеризуется наличием у нее законного статуса (регистрационной записи в соответствующем реестре), закрепленного за ней в порядке, предусмотренном законом.

Согласно ст. 6 ЗК РФ под земельным участком как объектом права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю понимается недвижимое имущество, которое представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. При этом ЗК РФ в новой редакции допускает возможность создания искусственных земельных участков.

На сегодняшний день в России сформировалась достаточная нормативно- правовая база, позволяющая регулировать оборот земельных участков как объектов гражданских и земельных отношений. В тоже время, не смотря на наличие положительной тенденции развития законодательства в сфере регулирования института частной собственности на землю, оно не лишено изъянов и пробелов. Так, в юридической литературе вполне обоснованно многими авторами проблемы развития земельного законодательства видятся в принятии многочисленных нормативных актов, которые характеризуются неоднозначностью и противоречивостью положений, в которых тяжело ориентироваться даже правоприменителям. Ю.Е. Царапкина, Д.Г. Хасанов, в свою очередь, утверждает, что «неупорядоченность и нестабильность земельных отношений ослабляет и разрушает суверенитет России как государства»2.

Правомочия собственника земельного участка никоим образом не отличаются от правомочий собственников в отношении иных объектов гражданских прав, включая в себя следующие три составляющие: правомочия по владению, пользованию и распоряжению.

Согласно ч. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Применительно к договору купли-продажи земельного участка существенными условиями являются условие о его предмете и стоимости. В договоре купли-продажи земельного участка должен быть указан и четко сформулирован продаваемый объект с целью возможности его индивидуализации, а также стоимость земельного участка. Отсутствие данных условий в договоре может повлечь за собой его недействительность. Так, ФАС Волго-Вятского округа по делу № А11-4833/2004-К1-14/1801, признавая договор купли-продажи земельного участка и здания, расположенного на нем, недействительным указал, что цена, являющаяся согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи недвижимости, определена в договоре как общая для обоих объектов без указания цены каждого объекта в отдельности.

Земельный участок как объект гражданских отношений может выступать предметом не только договора купли-продажи как самостоятельный объект, но и различных иных договоров: договора аренды земельного участка, договора предоставления его безвозмездного срочного использования, договор ипотеки с соблюдением требований действующего законодательства и т.д.

Аренда представляет собой возмездное право. Согласно ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. На арендатора возлагается обязанность по уплате арендной платы, которая зафиксирована сторонами в договоре, и представляющая собой одно из существенных условий данного договора. В соответствии с положениями действующего законодательства на стороне арендодателя могут выступать только собственники земельных участков. На стороне же арендатора может выступать любое лицо, заинтересованное в пользовании земельным участком на основании договора аренды, в том числе и иностранные граждане.

...