Влияние обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью на стабильность гражданского оборота

Коротко рассмотрим порядок купли-продажи недвижимости во Франции.

1 этап - заключение предварительного официального соглашения между продавцом и покупателем. Продавец при подписании соглашения обязан предоставить полные сведения покупателю о техническом состоянии недвижимости, подтвердив информацию соответствующими актами технической экспертизы, предоставление которых предусмотрено французским законодательством. В обязанности покупателя входит перечисление на депозит нотариуса 5-10% стоимости жилья (все расчеты, связанные с приобретением недвижимости осуществляются в безналичной форме). Денежные средства хранятся на депозите нотариуса до момента заключения сделки.

2 этап - 7-дневный срок с момента подписания предварительного соглашения, в течение которого покупатель вправе его аннулировать и возвратить средства, перечисленный на счет нотариуса.

3 этап - подписание акта продажи недвижимости у нотариуса, который устанавливает личность сторон, проверяет юридическую чистоту сделки, принадлежность объекта недвижимости продавцу, наличие залогов, обременений и пр., заверяет сделку, перечисляет продавцу денежные средства, комиссионные выплаты агентству, освидетельствует передачу ключей покупателю и выдает новому собственнику первичный сертификат на владение собственностью. Из этого следует, что нотариус, играя ключевую роль в сопровождении сделки с недвижимостью, оформляет сделку, стороны которой обязаны или желают придать ей аутентичную юридическую форму. При этом под аутентичностью следует понимать удостоверение нотариусом подлинности актов и соглашений, которые ему предоставляются Сумин А.М. Нотариат и органы записи актов гражданского состояния в зарубежных странах. М., 1973. С.25.

4 этап - регистрация (публичное оглашение) акта (сделки) в бюро-хранилище ипотек и выдача документа, подтверждающего владение недвижимостью (до 2013 года оглашение прав на недвижимость осуществлялось хранителями ипотек - чиновниками министерства финансов, контролирующий только формальную правильность актов). Цель регистрации - это защита третьих лиц. Сделка до ее регистрации связывает стороны и имеет обязательственный эффект, а с момента оглашения носит вещный характер.

Таким образом, проведенный анализ позволяет прийти к выводу о том, что правовое регулирование оборота недвижимости в Германии и Франции характеризуется системностью, четкостью и эффективностью. Оспаривание в судебном порядке сделок по отчуждению недвижимости для данных стран редкое явление. Данный факт, а также весомая роль нотариуса в оформлении сделки с недвижимостью, который проверяет ее содержательную сторону, на наш взгляд, усиливает стабильность гражданского оборота недвижимости.

3.2 Трансформация компетенций нотариуса в сфере удостоверения сделок с недвижимостью в обновленном гражданском законодательстве РФ

В последние несколько лет законодательство о нотариате подверглось масштабному обновлению. Такое внимание к правовому регулированию нотариальной деятельности обусловлено несколькими причинами. Во-первых, изменения и дополнения, внесенные в Основы законодательства о нотариате, обусловлены проводимой в стране реформой гражданского законодательства. Во-вторых, Основы законодательства о нотариате объективно нуждаются в существенном обновлении ввиду того, что многие нормы не отвечают требованиям современного гражданского оборота или и вовсе отсутствуют.

По поручению Правительства Российской Федерации разработан механизм повышения привлекательности совершения сделок с недвижимостью с участием нотариуса, который получил закрепление в нескольких федеральных законах.

Основные новеллы в Основы законодательства о нотариате были последовательно внесены тремя федеральными законами: ФЗ от 21.12.2013 г. № 379-ФЗ (далее - Закон № 379) Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// Российская газета, № 291, 25.12.2013., ФЗ от 29.12.2014 г. № 457-ФЗ (далее - Закон № 457) Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ, 05.01.2015, № 1 (часть I), ст. 10., ФЗ от 29.12.2015 г. № 391-ФЗ (далее - Закон № 391) Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// Российская газета, № 297, 31.12.2015.. Рассмотрим подробнее полномочия нотариуса в сфере удостоверения сделок с недвижимостью.

Так, согласно Закону №379, вступившему в силу с 1 июля 2014, за исключением отдельных положений, введена в действие Единая информационная система нотариата (ЕИС), в которой отражена информация о совершенных нотариальных действиях нотариусами на всей территории Российской Федерации.

В состав ЕИС включены 5 реестров: завещаний и уведомлений об отмене завещаний, доверенностей и уведомлений об их отмене, открытых наследственных дел, брачных договоров, уведомлений о залоге движимого имущества.

Соответственно с 1 июля 2014 года до 1 января 2018 года нотариусы обязаны вносить в реестр нотариальных действий ЕИС сведения о совершении нотариальных действий по удостоверению доверенностей, завещаний, брачных договоров, их изменению, расторжению или отмене.

Все нотариальные действия должны быть зарегистрированы в электронной форме в реестре нотариальных действий ЕИС (переход на электронную форму должен быть осуществлен не позднее 1 января 2018 года).

Согласно Положению «О Единой Информационной Системе нотариата Российской Федерации» технически системой будет предоставлена возможность нотариусам получить следующую информацию: данные о нотариальных палатах и нотариусах, информацию об образцах печатей и подписей нотариусов, информацию о доверенностях, сведения о завещаниях, сведения об арестах и запрещениях, сведения о недействительных документах (паспортах), сведения о наследственных делах, ответы на запросы в Росреестр, Сбербанк и др.

ЕИС обладает рядом достоинств: во-первых, это возможность у нотариуса проверить в кратчайшие сроки правосубъектность лиц, обратившихся за совершением нотариальных действий; во-вторых, повышение мобильности нотариата, так как появилась возможность проверить необходимые сведения независимо от территории осуществления деятельности.

Также Основы были дополнены нормами об усиленной квалифицированной электронной подписи и праве нотариусов совершать нотариальные действия на основе электронных документов.

Значительные изменения в Основы были внесены через год 29 декабря 2014 г. Законом № 457, который подробно установил более жесткие требования к лицам, которые претендуют на занятие должности нотариуса (возраст, образование, стаж работы), а также конкретизировал некоторые вопросы, относящиеся к правовому регулированию отношений по поводу недвижимого имущества.

Основы были дополнены новой ст. 11.2, регламентирующей особенности и порядок поддержки нотариусов в малонаселенных и труднодоступных местностях. Такая поддержка осуществляется по ходатайству нотариуса нотариальной палатой либо по ходатайству последней - Федеральной нотариальной палатой. Причины введения данной статья ясны: в подобных местностях население немногочисленно, уровень их дохода невысок, однако данные обстоятельства не могут служить поводом для лишения их правовой помощи и закрытия нотариальных контор.

Как отмечают в литературе, норма позволит нотариусам успешно осуществлять свою деятельность в населенных пунктах, где ранее это было затруднительно или невозможно, а также значительно упростит участие в гражданском обороте для лиц, живущих и осуществляющих свою деятельность вдали от крупных населенных пунктов Синцов Г.В. О влиянии последних изменений, внесенных Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. № 457-ФЗ в законодательство о нотариате Российской Федерации// Нотариус. № 2. 2015. - С. 11..

Произошли изменения и в перечне нотариальных действий, который был существенно расширен.

Важное значение имеет ст.55 Основ, согласно которой при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

В целях обеспечения совершения нотариальных действий, нотариального удостоверения сделок, проверки действительности нотариально оформленного документа, обстоятельств, препятствующих заключению сделки, закон №457 наделил нотариусов правом запрашивать сведения, содержащиеся в реестре нотариальных действий ЕИСН, ЕГРЮЛ, ЕГРП и др. Соответственно были внесены изменения и в ст.7 Закона №122, согласно которой по запросам нотариуса предоставляются сведения о правах на объекты недвижимого имущества, сведения о содержании правоустанавливающих документов, копии правоустанавливающих документов, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

На наш взгляд, помимо возможности нотариуса запрашивать сведения из указанных реестров, в целях обеспечения достоверности возникновения прав и обязанностей сторон в сделке следует налаживать взаимодействие и с другими базами данных, например единой федеральной базой данных ЗАГСов (и в частности, единой базой данных смерти) которая будет создана в ближайшем будущем Распоряжение Правительства Российской Федерации от 20.10.2010г. № 1815-р г. Москва «О государственной программе Российской Федерации «Информационное общество (2011-2020 годы)» // Собр. законодательства Российской Федерации. 2010. № 46. Ст. 6026.. На целесообразность такого взаимодействия указывается и в литературе Иншакова А.О., Чулова Ю.С. Влияние обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью на стабильность гражданского оборота // Вестник Волгоградской академии МВД России. - 2016. - № 1 (36). - [В печати].

Подверглись изменению полномочия нотариусов при принятии в депозит денежных сумм и ценных бумаг (ст.87 Основ). В прошлой редакции статьи было предусмотрена возможность принимать в депозит имущество только в случаях предусмотренных гражданским законодательством (ст. 327 ГК РФ). Новая редакция содержит также указание, согласно которому такая возможность имеется и в случае, если это предусмотрено соглашением между должником и кредитором. Из этого следует, что возможность воспользоваться депозитом нотариуса для расчетов по сделке с недвижимостью имеется не только у сторон нотариально удостоверенной сделки, но и у лиц, заключивших договор по отчуждению с недвижимости в простой письменной форме при наличии соглашения между сторонами. Необходимость данного нововведения назрела давно. Считаем, что изменение упростит расчеты между участниками гражданского оборота, избавит их от лишних волнений, связанных со своевременным исполнением обязательств, ведь при внесении покупателем денежных средств в депозит нотариуса, нотариус перечисляет средства продавцу, только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Причем нотариальный тариф за совершение данного действия является невысоким (установлен в твердой денежной сумме в п.8.1 ст.22.1 Основ - 1 500 рублей), в отличие от других способов взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (банковская ячейка, аккредитив). Перевод денежных средств или оплата наличными не является, на наш взгляд, безопасным способом расчетов. В связи с этим возможно прогнозировать вытеснение депозитом нотариуса других способов взаиморасчетов между сторонами сделки с недвижимостью.

Закон №457 расширил полномочия нотариусов в сфере обеспечения доказательств, придав повышенную доказательственную силу нотариальному акту. Ранее ч. 2 ст. 102 Основ содержал ограничение, согласно которому нотариус не обеспечивал доказательства по делу, которое в момент обращения заинтересованных лиц к нему находится в производстве суда или административного органа. Однако с 1 января 2015 года ч.2 исключена из статьи. На наш взгляд, данное изменение снизит загруженность судов, а также будет способствовать тесному сотрудничеству нотариата и судебной системы.

В связи с этим следует отметить и изменение, внесенное в ст.61 ГПК, которая была дополнена п.5, в соответствии с которым обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия. Из этого следует признание фактов, зафиксированных в любом нотариально оформленном документе, имеющем преюдициальное значение при рассмотрении в судах гражданских дел.

Однако как отмечают в литературе действующая редакция ч.5 ст.61 ГПК, порождает определенные проблемы, связанные с ее применением на практике, и требует внесения изменений Егорова М.Е Совершенствование законодательства о нотариате: обзор последних изменений и дополнений// Нотариус. № 4.2015. - С.12..

Немаловажными являются и изменения, внесенные в Основы Федеральным законом от 30.03.2015 № 67-ФЗ Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»// Собрание законодательства РФ, 30.03.2015, № 13, ст. 1811.: решена давняя проблема, связанная с установлением личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия - если ранее установление личности происходило на основании паспорта или других документов, удостоверяющих личность путем сверки фотографии в паспорте с лицом, обратившимся за совершением нотариального действия, то теперь этот устаревший способ ушел в прошлое. По смыслу ст.42 Основ вправе делать запросы в органы ФМС для проверки подлинности документов, удостоверяющих личность. Порядок направления и форма запроса утверждены приказом Минюста. Помимо этого, нотариус вправе использовать специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности документов. Данное нововведение станет препятствием для реализации мошеннических схем при совершении сделок с недвижимостью и позволит исключить удостоверение сделок с недвижимостью по поддельным документам.

С целью повышения правовой защищенности сторон сделки с недвижимостью и минимизации их оспаривания в судебном порядке ст.42 Основ предусматривает право нотариуса использовать средства видеофиксации при совершении нотариальных действий. Несомненно видеофиксация обладает рядом преимуществ и облегчает процесс доказывания того или иного факта, который имел место при совершении сделки, ведь зачастую оспаривание сделки происходит по ст.177 ГК РФ. Однако это довольно дорогостоящая процедура, которая повлечет дополнительные расходы нотариусов в случае, если она станет обязательной. Альтернативой видеофиксации может стать создание единой информационной системы с доступом к ней нотариуса, в которой будут содержаться судебные решения о признании граждан ограниченно дееспособными и недееспособными, а также информация о возбуждении производства в отношении конкретного гражданина о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным.

29 декабря 2015 года был принят Федеральный закон №391. Среди нововведений, относящихся к обороту недвижимости, можно выделить следующие.

1. Впервые за последние 20 лет введена обязательная нотариальная форма в отдельные сегменты сделок с недвижимостью. Так, теперь обязательная нотариальная форма предусмотрена для сделок по продаже земельной доли, сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (но как указано в п.1 ст.24 Закона № 122, сделка может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случая предоставления продавцом доли нотариусу документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли), сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 3 ст. 24.1, п. 2 ст. 30 Закона № 122). Особенности порядка нотариального удостоверения данных договоров и исчисления размера нотариального тарифа установлены в письмах ФПН РФ. Учитывая определенную Федеральным законом № 391-ФЗ роль нотариуса в защите интересов социально незащищенных категорий граждан, а также социальную значимость указанных сделок при взимании платы за услуги правового и технического характера следует исходить в каждом конкретном случае из индивидуальных возможностей участников удостоверяемой сделки.

На необходимость внесения изменений в законодательство и в частности, закрепления обязательной нотариальной формы для сделок, направленных на отчуждение имущества с участием несовершеннолетнего неоднократно указывалось в литературе Носенко Л. И. Несовершеннолетние в земельных правоотношениях: защита их имущественных прав // Вестник ОГУ. 2004. №3. С.120.

А. Н. Левушкин, С. Н. Николаев. Нотариус как защитник имущественных прав несовершеннолетнего в сфере семейных правоотношений //Нотариус. -2015. - № 1. - С. 23..

Закрепление обязательной нотариальной формы для данных договоров, не исключает при этом необходимость дальнейшей государственной регистрации перехода права по ним.

На наш взгляд, законодателю следовало бы внести данные изменения не в Закон №122, который является процедурным по своему характеру, а в ГК РФ.

2. Совершение нотариальных действий в электронной форме (ст.44.2 Основ);

3. Введение императивного правила о месте удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества: по месту нахождения указанного имущества (ст.56 Основ);

4. Новый закон также решил одну из проблем, которая свидетельствовала о неполной защищенности средств на депозите нотариуса: так лицу было практически невозможно вернуть свои средства, в случае отзыва лицензии у банка, в котором находился депозит нотариуса, на который, например, были внесены денежные средства для расчета по сделке с недвижимостью. Ранее денежные средства на депозитном счете нотариуса попадали в третью очередь кредиторов, теперь они выводятся из конкурсной массы.

5. Уточнение размера и порядка исчисления тарифов за удостоверение сделок с недвижимостью (ст.22.1 Основ - дальнейшее снижения нотариального тарифа).

В связи с этим представляет интерес рассмотрение динамики изменения нотариального тарифа в отношении удостоверения сделок с недвижимостью.

За совершение нотариальных действий, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в соответствии с налоговым законодательством (ст.22 Основ, ст.333.24 НК РФ), для которых не предусмотрена законодательством, нотариальные тарифы взимаются в размере, установленном в соответствии со ст. 22.1 Основ.

Например, проведем расчет тарифа за удостоверение такой распространенной сделки, для которой нотариальная форма является необязательной, как купли-продажа квартиры (приложение 3). Рассмотрим несколько случаев, первый - цена сделки 1 000 000, отчуждение производится лицу, не являющемуся родственником. Здесь возможно отметить снижение тарифа. Согласно, ст.22.1 Основ в редакции:

- Закона №379 тариф составлял 1% суммы договора, то есть, в нашем случае, 10 тысяч рублей.

- Закона № 457 и №391 - 3 000 рублей плюс 0,4 % суммы сделки - 7 тысяч рублей.

Однако, в случае отчуждения недвижимости с аналогичной стоимостью, но родственнику мы можем наблюдать незначительное повышение тарифа.

В ст. 22.1 Основ в редакции Закона №379 размер тарифа 0,3 % суммы договора, но не менее 300 рублей, соответственно, размер тарифа в нашем случае составлял 3 тысячи рублей, а в редакции Законов №457 и №391 - 3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки), а именно - 5 тысяч рублей.

Аналогичную тенденцию можно проследить и при удостоверении сделки с недвижимостью большей стоимости, например, 2 500 000 руб.

При отчуждении лицу, не являющемуся родственником, размер тарифа изменился следующим образом (уменьшился вдвое):

Ст.22.1 Основ в редакции Закона №379 размер тарифа - 10 000 рублей плюс 0,75% суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей - 21 250 рублей.

Ст.22.1 Основ в редакции Закона №457 и №391- 3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки)- 10 000 рублей.

Причем, чем выше стоимость недвижимого имущества, тем заметнее становится понижение тарифа по сравнению с ранее существовавшим (например, при расчете нотариального тарифа за удостоверение сделки купли-продажи квартиры стоимостью 5 000 000 рублей - приложение 3).

Но, при отчуждении недвижимости родственнику тариф с 7500 рублей увеличился до 8000 рублей (0,3 % суммы договора, но не менее 300 рублей>3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества).

Полагаем, что тенденция, направленная на снижение тарифа должна распространяться и на удостоверение сделок с недвижимостью между родственниками, поэтому считаем необходимым продолжать снижение тарифов. Нотариальный тариф должен характеризоваться доступностью для малоимущих слоев населения, но при этом обеспечивать самофинансирование нотариальных контор. Однако лучше удостоверять большее количество сделок с недвижимостью, взимая невысокий тариф, чем меньшее, при этом взимая высокий нотариальный тариф.

Считаем, что нотариальный тариф за удостоверение сделок с недвижимостью должен устанавливаться в зависимости от уровня платежеспособности населения в конкретном субъекте РФ, а также быть дифференцирован в зависимости от категории плательщика (например, в случае, если одной из сторон сделки являются граждане, среднедушевой доход семей которых ниже величины прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо одиноко проживающие граждане, доходы которых ниже величины прожиточного минимума (малоимущие граждане); инвалиды I и II группы; ветераны Великой Отечественной войны, Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, Герои Труда Российской Федерации; несовершеннолетние лица; лица, достигшие возраста 80 лет). Что же касается платы за услуги правового и технического характера, то на наш взгляд, является целесообразным, установить критерии ее расчета как самостоятельного вида платежа в Основах, а представительные органы власти субъектов наделить полномочием по установлению их конкретных размеров с учетом социально-экономического развития субъекта и других экономических показателей. При этом в Основах следует указать на то, что оплата данного платежа является правом, а не обязанностью клиента. Однако прежде следует провести необходимые исследования для установления экономически обоснованных критериев и размеров тарифов и закрепления их в законе.

Таким образом, все рассмотренные нововведения направлены на расширение полномочий нотариуса в сфере гражданского оборота недвижимости, а также на повышение привлекательности нотариальной формы сделок с недвижимостью, создание условий для тесного взаимодействия нотариата с судебной системой, с системой регистрации прав на недвижимое имущество для целей обеспечения стабильности и прозрачности гражданского оборота недвижимости, а также создания дополнительных гарантий для его участников. Изменения будут способствовать популяризации нотариата в стране и окажут положительное влияние на развитие России как правового государства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.

1.Анализ эволюции законодательных основ нотариального удостоверения сделок с недвижимостью позволяет выявить следующие тенденции:

- во все времена государство, осознавая особую значимость недвижимого имущества, стремилось создать определенный порядок перехода прав на данный объект гражданского права;

- законодательные требования к процедуре заключения сделок с недвижимостью изменялись с развитием социально-экономических отношений в государстве, но исторически сложилось, что всегда подобные сделки заключались с участием особого должностного лица (писцы, дьяки, подьячие, площадные подьячие, нотариус);

- в XIX процедура нотариального удостоверения сделок с недвижимостью формировала систему укрепления прав (современной государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество);

- на протяжении всего советского периода развития нотариата нотариальная форма для сделок с недвижимым имуществом являлась обязательной. Лишь со вступлением в силу нового ГК РФ ситуация изменилась в противоположную сторону.

2. В настоящее время в законодательстве существуют необходимые предпосылки для возврата обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью, однако на наш взгляд, их недостаточно. Представляется, что для введения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью следует, во-первых, провести эксперимент по его введению в пилотных субъектах с 1 января 2017 по 31 декабря 2017 года. Данная мера потребует внесения изменения в ГК РФ, в частности в ст.8.1, абз. 1 п. 3 которой, возможно дополнить предложением соответствующего содержания.

3. В этот же период следует провести необходимые исследования для установления экономически обоснованных критериев и размеров нотариальных тарифов и закрепления их в законе. Нотариальный тариф за удостоверение сделок с недвижимостью должен устанавливаться в зависимости от уровня платежеспособности населения в конкретном субъекте РФ, а также быть дифференцирован в зависимости от категории плательщика. Что же касается платы за услуги правового и технического характера, то на наш взгляд, является целесообразным, установить критерии ее расчета как самостоятельного вида платежа в Основах, а представительные органы власти субъектов наделить полномочием по установлению их конкретных размеров с учетом социально-экономического развития субъекта и других экономических показателей. При этом в Основах следует указать на то, что оплата данного платежа является правом, а не обязанностью клиента.

4. Нотариус, исходя из содержания ст.18 Основ не несет ответственность за достоверность данных, содержащихся в правоустанавливающих документах, и объективно не может провести экспертизу подлинности некоторых документов, которые могут быть в действительности поддельными. Для решения данной проблемы следует п.2 ст.18 Основ изложить в следующей редакции: «Объектом страхования по договору страхования гражданской ответственности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, по обязательствам: 1) связанным с мошенническими действиями стороны договора; 2) возникающим вследствие причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением нотариального действия, и (или) третьим лицам при осуществлении нотариальной деятельности».

5. Обязательное нотариальное удостоверения обладает значительными преимуществами по сравнению с простой письменной формой для сделок с недвижимостью. Если обратиться к нотариусу, который проверит законность сделки, подготовит и направит все документы для государственной регистрации в территориальное отделение Росреестра, получит свидетельство о государственной регистрации в течение 3 рабочих дней (при условии, что объект недвижимости внесен в кадастровую базу), проверит его, то обратившееся лицо (клиент) избавится от поездок в регистрационные органы, утомительных очередей и непонятных посредников, заполнения сложных документов, оплаты лишних доверенностей, проверки готовых документов, сэкономив свои время и нервы.

Помимо этого требование об обязательной нотариальной форме для сделок с недвижимостью направлено, прежде всего, на защиту имущественных прав граждан и его введение позволит исключить реализацию мошеннических схем на рынке недвижимости. Так, с целью повышения правовой защищенности сторон сделки с недвижимостью и минимизации их оспаривания в судебном порядке ст.42 Основ предусматривает право нотариуса использовать средства видеофиксации при совершении нотариальных действий. Несомненно видеофиксация обладает рядом преимуществ и облегчает процесс доказывания того или иного факта, который имел место при совершении сделки, ведь зачастую оспаривание сделки происходит по ст.177 ГК РФ. Однако это довольно дорогостоящая процедура, которая повлечет дополнительные расходы нотариусов в случае, если видеофиксация станет обязательной. Альтернативой видеофиксации может стать создание единой информационной системы с доступом к ней нотариуса, в которой будут содержаться судебные решения о признании граждан ограниченно дееспособными и недееспособными, а также информация о возбуждении производства в отношении конкретного гражданина о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным.

Данные судебной статистики в России показывают, что количество оспоренных в судебном порядке договоров по отчуждению недвижимости, совершенных в простой письменной форме значительно превышает количество оспоренных сделок с недвижимостью, совершенных в нотариальной форме. Такой негативной тенденции не наблюдалось в советские годы, когда нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью было обязательным.

6. Законодательство большинства европейских стран исходит из того, что надежной гарантией защиты прав и интересов субъектов гражданских правоотношений является нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, что обеспечивает стабильность гражданского оборота в этих государствах, чего, к сожалению, нельзя сказать о России.

7. Считаем, что только государственная регистрация в совокупности с обязательным нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью сможет обеспечить общепринятые гарантии правовой безопасности сторонам сделки. Государственная регистрация перехода прав по своему назначению является лишь одной из составных частей гражданского оборота и не исключает нотариального удостоверения сделок, так как нотариус выполняет такие функции, которые не может выполнить государственный регистратор.

8. Введение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью возможно осуществить с 1 января 2018 года, так как именно с этой даты будет сформирован Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты, из которого будут производиться выплаты в случае причинения имущественного ущерба гражданину по вине нотариуса.

Абзац 1 п. 3 ст. 8.1 ГК РФ возможно будет изложить в следующей редакции: «3. Сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».

Реализация предложенных в работе мероприятий позволит говорить о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью как гаранте стабильности ее гражданского оборота.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964)// «Свод законов РСФСР», т. 2, с. 7.

2. Закон РСФСР от 02.08.1974 «О государственном нотариате»// Свод законов РСФСР, т. 8, с. 67, 1988 г.

3. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.)// Известия ВЦИК, № 256, 12.11.1922.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ//Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

6. Проект Федерального закона № 552089-6 «О внесении изменения в ст. 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 23.06.2014)

7. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4148.

8. Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// Российская газета, № 291, 25.12.2013.

9. Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ, 05.01.2015, № 1 (часть I), ст. 10.

10. Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»// Собрание законодательства РФ, 30.03.2015, № 13, ст. 1811.

11. Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// Российская газета, № 297, 31.12.2015.

12. Указ Президента РФ от 18.07.2008 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»// Российская газета, № 155, 23.07.2008.

13. Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6366.

14. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 20.10.2010г. № 1815-р г. Москва «О государственной программе Российской Федерации «Информационное общество (2011-2020 годы)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. № 46. Ст. 6026.

15. Концепция развития гражданского законодательства 2009 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 29 (часть I). Ст. 3482.

16. Пояснительная записка «К проекту Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// ЭПС «Система ГАРАНТ»: ГАРАНТ-Максимум. Вся Россия / НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС-УНИВЕРСИТЕТ». Версия от 11.02.2016.

17. Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Бюллетень Минюста РФ, № 11, 2002.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Критерий	Простая письменная форма	Нотариальная форма
Разновидности и элементы	Предполагает: -составление одного документа -обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Элементы: -Письменное выражение воли сторон в документе -подпись лица, изъявившего волю	Предполагает составление одного документа Элементы: -Письменное выражение воли сторон в документе -подпись лица, изъявившего волю - удостоверительная надпись нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие.
Свобода договора при определении формы сделки	Принцип добровольности, за исключением случаев предусмотренных законом	Принцип добровольности, за исключением случаев предусмотренных законом
Функции	Доказательственная функция	Доказательственная функция, Функция предупреждения, Консультационная функция
Гарантии	Гарантия действительности неочевидна Гарантия возмещения убытков отсутствует (посредники на рынке недвижимости не несут имущественной ответственности в случае признания сделки недействительной)	Действительности Возмещения убытков
Последствия несоблюдения формы	В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст.162 ГК РФ)	Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ст.163 ГК РФ).

Изменение размера нотариального тарифа при удостоверении сделки по отчуждению недвижимости (купля-продажа квартиры, цена договора 1 000 000 рублей).

	Ст.22.1 Основ в редакции Закона №379	Ст.22.1 Основ в редакции Закона №457	Ст.22.1 Основ в редакции Закона №391
Отчуждение лицу, являющему родственником	0,3 % суммы договора, но не менее 300 рублей	3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 000 рублей	до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
Расчет	1000 000 *0,3%=3000	1000000 *0,2% =2000 3 000+2000=5000	1000000 *0,2% =2000 3 000+2000=5000
Отчуждению иному лицу	до 1 000 000 рублей - 1 % суммы договора, но не менее 300 рублей;	до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 % суммы сделки;	до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 % суммы сделки;
Расчет	1000000*1%=10 000	1000000*0,4% =4000+3000=7000	1000000*0,4%=4000 +3 000=7 000

Изменение размера нотариального тарифа при удостоверении сделки по отчуждению недвижимости (купля-продажа квартиры, цена договора 2 500 000 рублей и 5000000 рублей).

	Ст.22.1 Основ в редакции Закона №379	Ст.22.1 Основ в редакции Закона №457	Ст.22.1 Основ в редакции Закона №391
Отчуждение лицу, являющему родственником	0,3 % суммы договора, но не менее 300 рублей	3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества, но не более 50 000 рублей	до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества
Расчет	2 500000 *0,3%=7500	2 500000 *0,2%=5000 3000 +5000= 8000	2 500000 *0,2%=5000 3000 +5000= 8000
	5000000*0,3%=15000	5000000*0,2%=10000 3000+10000=13000	5000000*0,2%=10000 3000+10000=13000
Отчуждению иному лицу	от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 % суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей	свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей	свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей
Расчет	1500000*0,75%=11250 10000+11250= 21 250	1500000*0,2%=3000 7 000+ 3000= 10 000	1500000*0,2%=3000 7 000+ 3000= 10 000
	4000000*0,75%=30 000 10 000+30 000=40000	4000000*0,2%=8000 7000+8000=15 000	4000000*0,2%=8000 7000+8000=15 000

ПРОЕКТ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О внесении изменений в статью 8.1

части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты

Статья 1

Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст.3301) следующие изменения:

1) В статье 8.1:

а) абзац первый пункта 3 изложить в следующей редакции: «3. Сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».

б) дополнить абзац первый пункта 3 предложением следующего содержания: «Обязательная нотариальная форма для сделок, направленных на возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество, устанавливается в следующих субъектах: г. Санкт-Петербург, республика Хакасии, республика Адыгея, Астраханская область, Вологодская область, Курганская область, Ленинградская область, Свердловская область, Челябинская область, Ярославская область, Новосибирская область, Краснодарский край, Красноярский край».

2) Дополнить статью 246 пунктом 3 следующего содержания:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке».

3) Дополнить статью 261 пунктом 3 следующего содержания:

«Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению».

4) Дополнить статью 38 пунктом 3 следующего содержания:

«Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления и опеки подлежат нотариальному удостоверению.

5) Дополнить пункт 1 статьи 30 предложением следующего содержания:

«Сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению».

6) Дополнить пункт 1 статьи 28 предложением следующего содержания: «Сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению».

7) Дополнить пункт 1 статьи 26 предложением следующего содержания: «Сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению».

Статья 2

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2001, № 11, ст. 997; 2004, № 35, ст. 3607; 2005, № 1, ст. 22; 2011, № 1, ст. 47) следующие изменения:

1) пункт 1 статьи 24 исключить;

2) абзац 2 пункта 3 статьи 24.1 исключить;

3) пункт 2 статьи 30 исключить.

Статья 3

Внести в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 10, ст. 357; Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 50, ст. 4855; 2004, №27, ст. 2711; № 35, ст. 3607; № 45, ст. 4377; 2005, № 27, ст. 2717; 2006, № 27, ст. 2881; 2007, № 1, ст. 21; № 27, ст. 3213; № 41, ст. 4845; № 43, ст. 5084; 2008, № 52, ст. 6236; 2009, № 1, ст. 14, 20; № 29, ст. 3642; 2010, № 28, ст. 3554; 2011, № 49, ст. 7064; № 50, ст. 7347; 2012, № 27, ст. 3587; 2013, № 14, ст. 1651; № 51, ст. 6699; 2014, № 26, ст. 3371; № 30, ст. 4268; 2015, № 1, ст. 10; № 13, ст. 1811; № 29, ст. 4385) следующие изменения:

1) Пункт 2 статьи 18 изложить в следующей редакции: «Объектом страхования по договору страхования гражданской ответственности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, по обязательствам: 1) связанным с мошенническими действиями стороны договора; 2) возникающим вследствие причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением нотариального действия, и (или) третьим лицам при осуществлении нотариальной деятельности».

2) пункт 1 статьи 22.1 исключить.

3) Статью 43 дополнить пунктом 4 следующего содержания «Проверка дееспособности физических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия осуществляется нотариусом через единую информационную систему судебных решений, в которой содержаться судебные решения о признании граждан ограниченно дееспособными и недееспособными, а также информация о возбуждении производства в отношении конкретного гражданина о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным».

Статья 5

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

2. Положения подпункта «а» пункта 1статьи 1 вступают в силу с 1 января 2018 года.

3. Положения подпункта «б» пункта 1 статьи 1 действуют с 1 января 2017 по 31 декабря 2017 года.

4. Положения пункта 2 статьи 5 вступают в силу с 1 января 2018 года.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту Федерального закона «О внесении изменений в статью 8.1

части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты»

Условием поддержания стабильности функционирования гражданского оборота недвижимости, и как следствие, соблюдения имущественных прав граждан является наличие точного и отлаженного механизма гражданского законодательства.

Анализ эволюции законодательных основ нотариального удостоверения сделок с недвижимостью показывает, что всегда для подобных сделок существовал особый (нотариальный) порядок заключения с обязательным участием специального должностного лица (писцы, дьяки, подьячие, площадные подьячие, нотариус).

В 90-е гг. XX в. с переходом к рыночной экономике и вступлением в силу нового ГК РФ ситуация изменилась в противоположную сторону: обязательная нотариальная форма для сделок с недвижимостью была отменена, и сохранена только лишь для некоторых сделок.

Результатом либерализация законодательства стало снижение издержек участников гражданского оборота и увеличение правонарушений, связанных с отчуждением недвижимости. Следствие этого стало увеличение нагрузки на судебную систему (уголовные дела о мошенничестве в данной сфере, оспаривание сделок с недвижимостью, заключенных по поддельным документам, под влиянием обмана и заблуждения и др.).

Последние изменения законодательства свидетельствуют о расширении полномочий нотариата и повышении привлекательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Однако при всех достоинствах нотариального удостоверения сделок с недвижимостью нерешенным остается установление приемлемого для населения размера нотариального тарифа, хотя, безусловно, законодателем ранее предпринимались меры по его снижению. Проблемы законодательного регулирования имеются и в сфере ответственности нотариусов.

Настоящим законопроектом предлагается:

- провести эксперимент по введению обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью в пилотных субъектах с 1 января 2017 по 31 декабря 2017 года

- разработать и установить нотариальный тариф за удостоверение сделок с недвижимостью в зависимости от уровня платежеспособности населения в конкретном субъекте РФ и провести его дифференциацию в зависимости от категории плательщика (в связи с этим потребуется внести изменения как в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, так и в Налоговый кодекс РФ);

- усовершенствовать нормы, касающиеся ответственности нотариусов;

- в целях совершенствования процедуры нотариального удостоверения сделок с недвижимостью создать единую информационную систему с доступом к ней нотариуса, в которой будут содержаться судебные решения о признании граждан ограниченно дееспособными и недееспособными, а также информация о возбуждении производства в отношении конкретного гражданина о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным.

- перенести нормы, устанавливающие обязательное нотариальное удостоверение для отдельных видов договоров из Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Гражданский кодекс РФ;

- внести изменения в пункт 3 статьи 8.1 части первой Гражданского кодекса РФ и установить положение, согласно которому, если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (с 1 января 2018 года).

ПЕРЕЧЕНЬ

актов федерального законодательства, подлежащих признанию

утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или

принятию в связи с принятием федерального закона «О внесении изменений в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты»»

Принятие федерального закона «О внесении изменений в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» потребует внесения изменений в статью статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации.

ФИНИНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

к проекту федерального закона «О внесении изменений в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты»

Принятие проекта федерального закона «О внесении изменений в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты» не потребует дополнительных расходов из средств федерального бюджета.

Размещено на Allbest.ru

...