Договор ипотеки жилых помещений
Понятие, сущность и правовое регулирование договора ипотеки. Субъект и объект договора ипотеки жилого помещения, права и обязанности залогодержателя и залогодателя. Порядок обращения взыскания на заложенное помещение в судебном и внесудебном порядке.
Рубрика | Государство и право |
Вид | дипломная работа |
Язык | русский |
Дата добавления | 19.02.2019 |
Размер файла | 166,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
С учетом технических, санитарных и иных потребительских качеств в законе выделяются две группы жилых домов для ипотеки: индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Надо отметить, что глава 18 ГК РФ упоминает только многоквартирные жилые дома.
Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Как правило, банки устанавливают дополнительные требования к залоговому имуществу. Это связано с тем, что имеющаяся в наличии недвижимость поступает в ипотеку (в залог) банку как гарантия возврата кредита. И в случае если должник не сможет выполнить свое обязательство по выплате кредита, кредитор (обычно банк) имеет право реализовать заложенное недвижимое имущество, следовательно, банк заинтересован в том, чтобы недвижимость была ликвидна на протяжении долгого времени и при необходимости ее можно было бы продать. От состояния и благоустроенности ипотечной недвижимости будут зависеть впоследствии и размер кредита, и процентная ставка, и срок погашения кредита.
Права и обязанности залогодателя и залогодержателя
При характеристике прав и обязанностей сторон договора ипотеки, отметим, что необходимо отметить, что в Законе об ипотеки отсутствует какая-либо классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки.
Как правило, в договоре ипотеки прав у банка всегда больше, чем обязанностей. Особое внимание при изучении этого пункта кредитного договора заемщику следует обратить вот на что: имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка), и, если это право прописано в кредитном договоре, уточняйте, в каких пределах процентная ставка банком может быть увеличена.
Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество. Это должно быть четко прописано в кредитной документации. Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение. Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право в случае однократного просроченного платежа потребовать расторжения кредитного договора.
Обязанности, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту. В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др. За несоблюдение этих «обязанностей» банк может применить к вам штрафные санкции.
До подписания кредитной документации внимательно ознакомьтесь с условиями, прописанными в договоре ипотеки, обговаривайте спорные, по вашему мнению, моменты с кредитным специалистом, требуйте разъяснения от него того или иного пункта договора.
Нюансов при подписании договора ипотеки много, и они требуют особого внимания со стороны заемщика, ведь в случае возникновения судебного спора банк будет апеллировать наличием вашей подписи на кредитной документации, а значит, и вашим согласием на те или иные условия банка.
В числе иных условий, не влияющих на действительность заключенного договора об ипотеке, в Законе об ипотеке установлена обязанность залогодателя на стадии заключения договора предупредить в письменной форме залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки под угрозой права залогодержателя потребовать досрочного исполнения того обязательства, которое обеспечено ипотекой, либо права изменить условия уже заключенного договора об ипотеке (ст. 12).
Если заключается договор о последующей ипотеке и стороны этого договора не совпадают, то залогодатель на стадии заключения договора обязан сообщать залогодержателю также обо всех существующих ипотеках данного имущества под страхом расторжения договора о последующей ипотеке и возмещения залогодержателю убытков (при условии, что последний не имел возможности получить сведения о предшествующих ипотеках в органе, осуществляющем регистрацию ипотечных прав). Кроме того, залогодатель при заключении договора о последующей ипотеке связан обязанностью незамедлительно уведомить залогодержателя (залогодержателей) по предшествующему договору об ипотеке.
Существо основного обязательства можно обозначить через характеристику обязанности заемщика, обеспеченной обязательственным обременением (ограничением) имущественных прав залогодателя на объект недвижимости, из стоимости которого залогодержатель может, в случае неисполнения данного обязательства, получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами.
В эту характеристику с учетом ст. 3 Закона об ипотеке, посвященной требованиям, обеспечиваемым ипотекой, должны входить: указание на основную сумму долга; условие о процентах за пользование заемными средствами. Если договором согласована уплата неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, то указание их в существе обеспечиваемых требований является также обязательным. Это же относится и к суммам по возмещению судебных издержек, расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, а также сумм в возмещение расходов по реализации имущества.
При характеристике прав и обязанностей сторон необходимо вначале указать те права и обязанности, которые отражают суть самого договора и следуют из законодательного определения договора ипотеки.
Так, залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества. Это право характеризуется преимущественностью удовлетворения перед правами других кредиторов.
С любым правом должна корреспондировать обязанность. Учитывая то, что ипотека является способом обеспечения обязательства, обязанность залогодателя предоставить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества происходит уже не непосредственно в рамках договора ипотеки, а в форме ответственности за неисполнение условий договора.
Следующая группа прав - права в отношении объектов недвижимости, находящихся на земельном участке: право распоряжения зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке. Это право отражено в ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; право возводить на заложенном земельном участке здания или сооружения. Законодатель закрепил это право в ст. 65 вышеуказанного Закона.
Следующая группа обязанностей - вытекающие из бремени содержания имущества: обязанность по содержанию и ремонту заложенного имущества (ст. 30 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 210 ГК РФ); обязанность страхования заложенного имущества (ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; обязанность принимать меры, обеспечивающие сохранность заложенного имущества (ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
Право использовать способы защиты прав (ст. 12 ГК) в случае, если залогодатель отказался от их использования: если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
Право на удовлетворение своего требования из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Право проверять заложенное имущество. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.
Исполняемый залогодержателем контроль никак не должен создавать препятствия для использования заложенного имущества залогодателем или иными лицами, во владении каковых оно пребывает.
Договор ипотеки характеризуется тем, что обязанностей у залогодержателя практически не возникает. Это обусловлено односторонней направленностью ипотеки как способа обеспечения обязательства.
Основные обязанности можно определить как обязанности не препятствовать реализации прав залогодержателя и давать согласие в установленных случаях.
Правильная оценка содержания ипотечных обязательств как способа минимизации риска банковского кредитования невозможна без признания наличия в данных правоотношениях публичных интересов банковской системы и общества в целом.
Ст. 35 Закона об ипотеке регламентированы права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества.
Данная статья определяет последствия ненадлежащего исполнения залогодателем установленных Законом об ипотеке обязанностей по обеспечению сохранности заложенного имущества. В литературе обращается внимание на следующее: «Если невыполнение залогодателем установленных правил произошло по причинам, от него не зависящим, положения данной статьи не применяются. Вместо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства залогодержатель вправе требовать исполнения залогодателем предусмотренных ст. ст. 29 - 34 обязанностей, обеспечивающих сохранность имущества». Хотя в Законе об ипотеке не предусматривается напрямую возможность понуждения залогодателя к исполнению им обязанностей, при отсутствии оснований для применения предусмотренных данной статьей последствий, полагаем такой способ защиты интересов залогодержателя допустимым.
Залогодержатель наделяется правом требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при допущенных залогодателем нарушениях, которые можно квалифицировать как существенные. Таким образом, в случае, если договор об ипотеке заключен в обеспечение обязательства должника, не являющегося залогодержателем, санкция в первую очередь направлена на должника, который мог и не иметь возможности влиять на надлежащее исполнение залогодержателем его обязанностей.
Данный способ защиты является специальным и исключает возможность предъявления иных требований (об устранении повреждений и восстановлении исправного состояния имущества, понуждении к выполнению ремонтных работ и т.п.).
Так, например, в одном из дел залогодержатель обратился в суд с иском о понуждении ответчика (залогодателя) исполнить обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества, в частности, освободить от насыпи грунта земельный участок для обслуживания и эксплуатации объекта.
Право досрочно требовать исполнения обеспеченного обязательства возникает при наличии следующих оснований:
- грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным имуществом (п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке), а именно использование имущества не по назначению, что приводит к его ухудшению и уменьшению стоимости сверх нормального износа;
- грубое нарушение залогодателем правил содержания или ремонта заложенного имущества (ст. 30 Закона об ипотеке), в частности, это приведение имущества в неисправное состояние, невыполнение обязанности по несению расходов, нарушение сроков выполнения текущего и капитального ремонта;
- грубое нарушение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32 Закона об ипотеке) от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. Нарушение ответчиком обязанностей по принятию мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества, должно быть доказано залогодержателем (например, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2010 г. № 20АП-2666/10).
При наличии разногласий между сторонами договора об ипотеке оценка степени допущенных залогодателем нарушений осуществляется судом. Представляется, что прежде всего должны учитываться их последствия: если действиями (бездействием) залогодателя создается реальная возможность утраты или повреждения заложенного имущества, нарушение можно квалифицировать как грубое.
Существование такой угрозы также подлежит доказыванию. Кроме того, следует согласиться с точкой зрения, что между действиями (бездействием) залогодателя и наступившими последствиями должна быть установлена причинно- следственная связь.
Конструкция нормы (использование союза «а также») позволяет заключить, что для приведенных далее оснований не требуется наступления угрозы утраты или повреждения имущества. Сами по себе допущенные нарушения являются достаточными для предъявления требований залогодержателем;
- нарушение обязанностей по страхованию заложенного имущества (п. п. 1 и 2 ст. 31), в том числе несоблюдение условий страхования, предусмотренных в договоре об ипотеке. Примечательно, что в ст. 343 Гражданского кодекса РФ в отличие от комментируемой нормы критерий «грубого» нарушения, создающего угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, распространен также на обязанности по страхования заложенного имущества.
В судебной практике можно найти примеры реализации подхода, предполагающего установление не только нарушения залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества, но и вызванных этим неблагоприятных последствий для залогодержателя.
Например, Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2010 г. № 20АП-2666/10 были отклонены доводы истца о том, что ответчик не исполнил своей обязанности по страхованию заложенного имущества в 2001 г. при заключении договора купли-продажи. В частности, суд установил, что в материалы дела представлен договор страхования имущества от огня и сопутствующих рисков, заключенный в 2009 г. Таким образом, к моменту рассмотрения иска об обращении взыскания на заложенное имущество обязанность залогодателя осуществить страхование была исполнена.
В целом такой подход представляется более корректным, поскольку незначительное отступление залогодателя при заключении договора страхования имущества может и не нарушать интересов залогодержателя в части возможного получения страхового возмещения.
Существует точка зрения, что при неисполнении залогодателем обязанности по страхованию заложенного имущества залогодержатель вправе застраховать заложенное имущество за свой счет, восстановив тем самым предоставленное ему п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке право, а затем взыскать с залогодателя сумму расходов на страхование в порядке ст. 15 Гражданского кодекса РФ;
- необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества (ст. 34 Закона об ипотеке). Сам по себе факт непредставления документов, доступа к имуществу не позволяет залогодержателю заявлять требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. Отказ в проверке заложенного имущества должен быть зафиксирован с указанием причин, например, путем составления двустороннего акта.
В практике бремя доказывания необоснованности отказа возлагается на залогодержателя.
Например, в одном из дел суд посчитал, что банком не были предприняты все возможные меры для реализации своего права как залогодержателя на проверку предмета залога посредством согласования всеми возможными способами с залогодателем (его конкурсным управляющим) даты и времени проведения осмотра. Факт невозможности проведения осмотра предмета залога сотрудниками банка непосредственно на месте нахождения залогового имущества не может быть однозначно подтвержден представленным в материалы дела актом мониторинга имущества, поскольку таковой подписан лишь сотрудниками банка, в то время как представителем кредитора в судебном заседании указано, что данный осмотр проводился с участием потенциальных покупателей (например, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2014 г. № 01АП-3105/10).
Следует заметить, что непредоставление возможности осуществить документальную и фактическую проверку заложенного имущества, количество, состояние и условия хранения в Гражданском кодексе РФ не рассматривается в качестве нарушения, которое позволяет досрочно истребовать долг по основному обязательству (п. п. 2, 3 ст. 343 Гражданского кодекса РФ).
Нормами ст. 35 Закона об ипотеке (в отличие от подп. 5 п. 1, п. 3 ст. 343 Гражданского кодекса РФ) не определяются последствия нарушения залогодателем обязанностей, которые обусловлены необходимостью защиты заложенного имущества от притязаний третьих лиц. По-видимому, законодатель считает достаточной гарантией предоставление залогодержателю прав на использование уместных способов защиты от своего имени, права истребования имущества из чужого незаконного владения.
Требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства должно быть удовлетворено должником или залогодателем в срок, установленный в договоре. Законодатель не конкретизирует, какой именно договор в данном случае подразумевается. Поскольку по обеспеченному ипотекой обязательству ответственность несет должник, то целесообразно конкретизировать данный срок в договоре, заключенном именно с ним. Условие о сроке также следует продублировать в договоре об ипотеке. Нет препятствий к тому, чтобы определить данный срок впоследствии на основании отдельного соглашения сторон.
В случае, когда срок для исполнения требования сторонами не согласован, он определяется законом и составляет один месяц. В комментируемой статье не определен момент, с которого начинается его течение. Представляется, что данный срок исчисляется с момента вручения требования должнику (залогодателю), а при невозможности такого вручения - с момента выполнения необходимых действий по их извещению.
Если в удовлетворении требования залогодержателя отказано, либо оно не было исполнено в установленный договором или законом срок, на заложенное имущество может быть обращено взыскание (также п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке). При этом, при замене (восстановлении) предмета залога к правам и обязанностям залогодателя и залогодержателя применяются условия договора об ипотеке. Права на заменяющее имущество приобретаются с момента государственной регистрации обременения. Ввиду отмены требования о государственной регистрации договоров об ипотеке соглашение о постановлении или замене предмета ипотеки также не подлежит государственной регистрации.
В случае надлежащего выполнения условий соглашения о восстановлении или о замене предмета ипотеки залогодателем залогодержатель не может требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или реализовывать права выгодоприобретателя по договору страхования.
В статье 38 Закона об ипотеке содержится норма, содержащая общее правило о переходе всего комплекса прав от залогодателя, отчуждающего имущество, к его приобретателю, является диспозитивной.
Из абзаца 2 п. 1 данной статьи следует, что новый залогодатель и залогодержатель могут заключить соглашение, в силу которого новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей. Ранее такая возможность предусматривалась для любых залоговых отношений. С внесением изменений Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ в ст. 353 Гражданского кодекса РФ закреплено иное: правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Если права залогодержателя удостоверены закладной, то заключенное между залогодержателем и новым залогодателем соглашение применимо лишь к их отношениям и не обязательно для последующих держателей закладной. Тем не менее, если стороны намерены изменить режим исполнения обязанностей новым залогодателем, такое соглашение может быть оформлено в виде приложения к закладной. При соблюдении требований, установленных в ст. 15 Закона об ипотеке, и осуществлении государственной регистрации данное соглашение будет связывать и последующих залогодержателей - владельцев закладной.
Глава III Ответственность залогодержателя за нарушение договора ипотеки жилого помещения
Обращение взыскания на заложенное жилое помещение в судебном и внесудебном порядке
Обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, - традиционно актуальная проблема для российской правоприменительной практики. Кредитору следует учитывать возможные вопросы, которые могут возникнуть в случае выселения залогодателя, членов его семьи из жилого помещения. Для начала уместно будет вспомнить основные этапы развития этой проблематики в российском законодательстве.
До 1 января 2005 года в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) было закреплено правило, согласно которому при смене собственника жилого помещения у членов семьи бывшего собственника сохранялось право пользования жилым помещением. Эта норма явилась своего рода развитием положений части 2 статьи 127 Жилищного кодекса РСФСР от 1983 года, согласно которым члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе были пользоваться наравне с ним помещениями в доме. При этом право пользования помещением сохранялось за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. По сути, закрепленное в пункте 2 статьи 292 ГК РФ право пользования жилым помещением членов семьи собственника обладало признаком, присущим ограниченным вещным правам, - правом следования (что означает сохранение права на вещь при смене собственника обремененной этим правом вещи).
Появление в ГК РФ указанного положения стало предметом острой дискуссии, поскольку абсолютное по своему существу право собственности лица, приобретающего жилое помещение, на практике существенно ограничивалось жилищными правами проживавших в приобретаемом помещении членов семьи прежнего собственника.
Кроме того, согласно первоначальному подходу, складывавшемуся при формировании ипотечного законодательства, закрепленному, в частности, в распоряжении Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 года № 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке», продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не являлась основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем лицами заключался договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для этой местности. Впоследствии законодательством об ипотеке после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру допускалось выселение проживающих совместно с залогодателем членов его семьи, но только при условии, что указанные лица дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. Эти обстоятельства привели к фактической невозможности освобождения жилого помещения при обращении взыскания на него и выступили сдерживающими факторами в развитии системы ипотечного кредитования.
В 2000-х годах был предпринят ряд законодательных мер, направленных на защиту нового собственника жилого помещения.
С 10 января 2005 года допускается обращение взыскания по исполнительным документам на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в помещении, оно является единственным пригодным для проживания помещением (абзац 2 части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; далее - ГПК РФ).
С 1 января 2005 года в новой редакции изложен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, в котором предусматривается, что переход права собственности на жилое помещение к другим лицам является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если законом не установлено иное. При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника этого жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, в законодательстве был закреплен абсолютно противоположный существовавшему ранее подход к решению вопроса о правах членов семьи собственника жилого помещения. Право пользования членов семьи собственника жилого помещения, по мнению большинства ученых, утратило вещно-правовой характер.
Приведенные нормы существенно упрощают обращение взыскания на заложенное жилое помещение. Тем не менее, на практике все же возникают проблемы, связанные с выселением лиц, проживающих в таком жилом помещении. Одна из них - определение момента выселения залогодателя и членов его семьи из жилого помещения.
Судебная практика свидетельствует о том, что, удовлетворив требования кредитора об обращении взыскания на приобретенную в собственность заемщиков с использованием кредитных средств квартиру, определив способ ее реализации в виде продажи с публичных торгов и ее начальную продажную стоимость, суды не удовлетворяют требования о выселении заемщиков и членов их семьи и о снятии их с регистрационного учета, поскольку в силу пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуется не только обращение взыскания на жилое помещение, но и его реализация. Выселение заемщиков и членов их семьи происходит по иску нового собственника.
Это положение соответствует пункту 2 статьи 237 ГК РФ, согласно которому право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество, однако является дополнительным бременем для нового собственника жилого помещения. В силу пункта 3 статьи 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя-гражданина суд при наличии уважительных причин в решении об обращении взыскания на заложенное имущество вправе отсрочить его реализацию на срок до одного года. В этом случае срок для удовлетворения требований кредитора дополнительно увеличивается. Зачастую основанием для предоставления соответствующей отсрочки является возможность погашения задолженности.
Много вопросов возникает при обращении взыскания на жилое помещение, которое является единственным пригодным для постоянного проживания залогодателя и членов его семьи.
Во-первых, несмотря на достаточно ясные формулировки, данные в абзаце 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ и пункте 1 статьи 78 Закона об ипотеке, в судах все равно рассматривается достаточно много дел по спорам о выселении указанных лиц.
Во-вторых, актуален вопрос о переселении этих граждан.
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) таким лицам предоставляет возможность временного проживания в жилом помещении маневренного фонда, который находится в государственной или муниципальной собственности.
После наступления такого обстоятельства как обращение взыскания на жилое помещение граждане должны самостоятельно решать вопрос о месте своего проживания. При этом на практике даже это небольшое социальное участие государства в обеспечении жилищных прав выселенных по рассматриваемому основанию лиц осуществляется не лучшим образом в силу отсутствия достаточного количества жилых помещений маневренного фонда.
Еще один достаточно важный вопрос, возникающий при реализации заложенного имущества и его последующего освобождения от проживающих в нем лиц, - вопрос о сохранении или прекращении права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника жилого помещения.
В пункте 2 статьи 292 ГК РФ определяется, что смена собственника жилого помещения является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Кроме того, теперь лица, проживающие вместе с собственником и утратившие статус члена семьи, утрачивают и основания пользоваться жилым помещением собственника (п. 4 ст.
31 ЖК РФ). В статье 31 ЖК РФ введена категория «бывший член семьи собственника» и прямо закреплен производный характер правомочия пользования жилым помещением членом семьи от наличия семейных отношений с его собственником.
На практике формулировка статьи 19 Федерального закона № 189-ФЗ и ее соотношение с нормой пункта 2 статьи 292 ГК РФ порождают вопросы.
Во-первых, у правоприменителей возник вопрос, что происходит с бывшими членами семьи собственника, имевшими в момент приватизации жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Верховный Суд Российской Федерации сформулировал позицию, согласно которой право пользования жилым помещением таких лиц является самостоятельным, имеет бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. По мнению Верховного Суда Российской Федерации, в этом случае правила пункта 2 статьи 292 ГК РФ не должны применяться и право пользования жилым помещением указанных лиц должно учитываться при смене собственника. Получается, что право следует за вещью. Эту позицию активно используют нижестоящие суды, обосновывая невозможность выселения из жилого помещения бывших членов семьи при смене собственника.
Во-вторых, учитывая, что Верховный Суд Российской Федерации привел в качестве обоснования позиции о самостоятельности права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника наличие равного права с собственником пользоваться этим жилым помещением на момент его приватизации, возникают вопросы:
- может ли распространяться это толкование на отношение пользования жилым помещением, возникшее у члена семьи собственника, у которого не прекратились семейные отношения с собственником;
- сохраняется ли его право пользования жилым помещением при смене собственника?
Если исходить из буквального толкования норм закона, то не сохраняется. Однако в таком случае получается неравенство в правах членов семьи и бывших членов семьи собственника, приобретших право по одному и тому же основанию. Надо отметить, что некоторые авторы распространяют позицию Верховного Суда Российской Федерации, сформулированную применительно к узкой категории бывших членов семьи, на лиц, находящихся в семейных отношениях с собственником.
При этом нужно понимать, что законодательством прямо не предусматривается такое основание сохранения права пользования членом (бывшим членом) семьи прежнего собственника жилого помещения, как участие в приватизации совместно с собственником. В статье 19 Федерального закона № 189-ФЗ речь идет только о том, что прекращение семейных отношений собственника жилого помещения с лицом, участвовавшим совместно с собственником в приватизации жилого помещения, не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением указанным лицом и его выселения.
Расширительное толкование пункта 2 статьи 292 ГК РФ и статьи 19 Федерального закона № 189-ФЗ (пусть даже и имеющее целью обеспечить жилищные права в результате приватизации) способствовало тому, что судебная практика пошла по пути дальнейшей дискреции в этой сфере.
Так, руководствуясь позицией, согласно которой при смене собственника сохраняется бессрочное право пользования жилым помещением, вытекающей из статьи 19 Федерального закона № 189-ФЗ, суды зачастую не учитывают предусмотренное пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке правило о прекращении права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в заложенном в силу ипотеки жилом помещении, при его реализации с публичных торгов. Суды приходят к довольно смелому выводу о том, что соответствующее право бессрочного пользования жилым помещением является обременением, которое не может быть преодолено применением положений п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке. Однако этот вывод не следует из содержания норм пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке, статьи 19 Федерального закона № 189-ФЗ и пункта 2 статьи 292 ГК РФ.
Конституционный Суд Российской Федерации, анализируя эту ситуацию, аккуратно отмечал, что пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке, «распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом», направлен «на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служит для реализации конституционных положений, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц».
В некоторых случаях суды распространяют предусмотренное статьей 19 Федерального закона № 189-ФЗ основание сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на случаи возникновения этого права на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива (в соответствии со статьями 47 и 118 Жилищного кодекса РСФСР). При этом указанному праву также придается самостоятельный характер, в силу чего к соответствующим лицам не применяется правило пункта 2 статьи 292 ГК РФ.
Эти проблемные вопросы требуют более конкретной законодательной регламентации. Они были затронуты Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 24 марта 2015 года № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева». По итогам рассмотрения дела Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал ряд важных выводов. В частности, он указал, что в действующей системе правового регулирования применение статьи 19 Федерального закона № 189-ФЗ по аналогии к отношениям, возникшим по поводу пользования жилым помещением на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива, не соответствует Конституции Российской Федерации.
В целях реализации указанного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации Правительством Российской Федерации в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен законопроект № 901906-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В качестве обременения жилого помещения в законопроекте предлагается осуществлять государственную регистрацию:
1) предусмотренного пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника в течение определенного срока на основании соглашения с собственником жилого помещения или на основании решения суда;
2) предусмотренного статьей 19 Федерального закона № 189-ФЗ права пользования приватизированным жилым помещением бывшим членом семьи собственника.
Однако предлагаемые законопроектом изменения законодательства представляются недостаточными. В первую очередь следует четко определить случаи, в которых в системе существующего правового регулирования сохраняется право пользования жилым помещением у членов (бывших членов) семьи бывшего собственника (если такие случаи вообще должны иметь место), с тем чтобы избежать в будущем расширительного толкования соответствующих норм. Речь идет, в частности, о необходимости проработки редакции статьи 19 Федерального закона № 189-ФЗ с учетом позиции, изложенной в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14. В законопроекте упоминается о том, что право пользования приватизированным жилым помещением бывшим членом семьи собственника сохраняется, однако не определяется, до какого момента.
Что касается формирования механизма государственной регистрации указанных прав, целесообразным представляется на первоначальном этапе изучить возможность государственной регистрации тех обременений жилого помещения, которые могут следовать за вещью, то есть могут сохранять силу при смене собственника жилого помещения (если законом будут предусмотрены такие случаи).
Кроме того, при формировании правил о государственной регистрации права пользования жилым помещением нужно продумать, каким образом можно избежать трудностей процедурного и правового характера во взаимоотношениях собственников и обладателей права пользования, так как в ходе реализации этой инициативы могут возникать спорные ситуации, обусловленные тем, что основание для пользования помещением возникло, но обременение не зарегистрировано в реестре по тем или иным причинам. Необходимо предусмотреть четкий и определенный механизм прекращения государственной регистрации права пользования.
В заключение следует отметить, что результат анализа существующего законодательства и правоприменительной практики свидетельствует о том, что, несмотря на имеющиеся проблемы, законодатель стремится достичь наиболее оптимального соотношения интересов как кредитора, так и нового собственника реализованного жилого помещения, а также иных проживающих в таком жилом помещении лиц.
По общему правилу обращение взыскания на предмет ипотеки возможно в судебном и внесудебном порядке.
Особенности обращения взыскания на заложенное жилое помещение:
1) обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается;
2) заложенные жилой дом или квартира продаются с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса;
3) отчуждение заложенного жилого помещения является основанием прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом помещении, заложенном в обеспечение возврата кредита на его покупку или строительство;
4) право пользования жилым помещением сохраняют наниматели и арендаторы, заключившие договор найма или аренды до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки.
Если кредитный договор предусматривает уплату заемщиком сумм кредита и процентов по нему периодическими платежами (что, как правило, имеет место на практике), обращение взыскания на заложенное имущество допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей, т.е. при нарушении сроков их внесения более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, если иное не предусмотрено договором.
В некоторых случаях обращение взыскания на заложенное имущество не допускается даже при наличии неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком своих обязательств. По общему правилу это относится к случаю, когда период просрочки исполнения обязательства составляет менее чем три месяца, а сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки (от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, если взыскание обращается во внесудебном порядке).
По общему правилу при обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества права пользования этими жилыми помещениями как залогодателя, так и любых иных лиц, проживающих в таких помещениях, прекращаются, однако наниматель (арендатор), который заключил договор найма (аренды) жилого помещения до возникновения ипотеки либо, при условии согласия на это банка, после ее возникновения, сохраняет право пользования этим помещением даже после обращения взыскания на него.
Исходя из практики ипотечного жилищного кредита (далее - ИЖК) часто возникает следующая ситуация: гражданин допускает просрочку платежа по ИЖК, просрочка накапливается, и кредитор-залогодержатель предъявляет гражданину требование досрочно погасить кредит. Если гражданин не выполняет требование в установленный договором срок, кредитор обращается в суд с требованием о досрочном взыскании суммы долга (со всеми процентами и неустойкой) и обращении взыскания на заложенное жилое помещение. К моменту рассмотрения дела судом гражданин погашает просроченную часть задолженности, «входит в график» платежей по кредиту.
Исходя из Федерального закона об ипотеке (ст. 60) «должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества или оставления предмета залога залогодержателем за собой».
Согласно п. 2 ст. 60 Федерального закона об ипотеке для осуществления данного права гражданин обязан возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. Но воспользоваться предоставленной законом возможностью без получения нового кредита гражданин может лишь в редких случаях: средний срок ИЖК составляет почти 15 лет, а его размер, как правило, превышает ежемесячный доход заемщика в 50 и более раз.
В следствии этого актуальной возможностью для гражданина является прекращение обращения взыскания на заложенное жилое помещение исполнением просроченной части обеспеченного ипотекой обязательства. Так как объем просроченной части задолженности нередко в десятки раз меньше суммы основного долга.
Однако действующим законодательством такое право заемщика по ИЖК и являющегося третьим лицом залогодателя не предусмотрено.
Рассмотрим анализ судебной практики: КС РФ отказал в принятии к рассмотрению жалоб на нарушение конституционных прав заявителей п. 2 ст. 811 ГК РФ (которые предусматривают, что при нарушении заемщиком срока, который установлен для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами) и ст. 60 Федерального закона об ипотеке. В Определении № 243-О-О КС РФ указал, что в делах, касающихся обращения взыскания на заложенные гражданами по ипотеке жилые помещения необходимо учитывать фактические (наличие уважительных причин допущенных нарушений обязательств) и юридические (период просрочки, сумму просрочки, вину одной из сторон) факторы с целью достижения равновесия интересов сторон.
Анализ рассмотренных судами общей юрисдикции дел об обращении взыскания на заложенные жилые помещения, в которых на момент рассмотрения дела судом гражданин погашал просроченную часть задолженности, «входил в график» платежей по ИЖК, позволяет прийти к выводу, что при сходных фактических и юридических обстоятельствах суды разрешают их по-разному. Можно выделить три подхода судов к разрешению таких дел.
Первый подход, основанный на формальном толковании действующего законодательства, суды, несмотря на погашение заемщиком просроченной части долга, удовлетворяют требования кредитора о досрочном возврате всей суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество.
В одном из дел суд, удовлетворяя требования банка, отметил: «То обстоятельство, что к моменту судебного разбирательства ответчик просроченную задолженность погасил, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований банка, поскольку и закон, и договор связывают возможность досрочного взыскания именно с фактом просрочки платежей, а не с ее наличием на момент рассмотрения спора судом».
Второй подход заключается в частичном удовлетворении иска залогодержателя: суды отказывают в обращении взыскания на жилое помещение, но взыскивают сумму долга.
Так, в одном из дел областной суд, опираясь на Определение № 243-О-О, принял во внимание поведение заемщика, направленное на погашение возникшей задолженности, незначительность размера имеющейся просроченной задолженности, то обстоятельство, что спорная квартира может являться для заемщика единственным жильем, и согласился с выводом суда первой инстанции о невозможности удовлетворения требований банка об обращении взыскания на заложенное имущество в настоящее время (т.е. на момент рассмотрения дела), отметив, что отказ в обращении взыскания в данном случае не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.
Напоследок, в немалом количестве дел суды придерживаются третьего подхода: при погашении заемщиком просроченной части задолженности они отказывают в удовлетворении заявленных кредитором требований о досрочном возврате суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество. При отсутствии исчерпывающего и недвусмысленного законодательного регулирования оснований для отказа в удовлетворении требований залогодержателя суды по-разному обосновывают принятие соответствующих решений, при этом, как правило, опираясь на Определение № 243-О-О.
В одном из разбирательств суд, отказывая в удовлетворении заявленных залогодержателем требований, указал, что досрочное взыскание суммы основного долга и начисленных процентов - это право кредитной организации, однако осуществление данного права кредитором не должно нарушать права и свободы иных лиц, должно применяться разумно и добросовестно, как исключительная мера к злостному неплательщику заемных средств по кредиту. В другом деле суд
- с учетом погашения просроченной задолженности ответчиком - посчитал, что нарушение прав банка было в разумный срок заемщиком устранено, на момент рассмотрения дела по существу просроченной задолженности не имеется, банк получил все, на что вправе был рассчитывать, никаких убытков банку не причинено.
Для регулирования правовых возможностей сторон при обращении взыскания на заложенное жилое помещение важно понимание причин возникновения просрочек по ИЖК. Практика российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Европейской залоговой федерации (European Mortgage Federation (EMF)) показывает, что утрата возможности гражданином платить по кредиту возникает в результате просрочки, которая в свою очередь возникает по независящим от заемщика причинам. Причем утрата возможности зачастую носит временный характер. Среди наиболее известных причин просрочки - экономический кризис и его последствия, как например сокращение доходов и рост безработицы, а также различные обстоятельства в жизни заемщика (внеплановая смена работы, болезнь, расторжение брака, рождение детей и др.).
Ипотечный жилищный кредит по своей природе является долгосрочным, и в течение жизненного цикла такого кредита даже добросовестный заемщик может неоднократно столкнуться с временной утратой возможности платить по кредиту по не зависящим от него причинам. Если основным ответом на такую ситуацию становится обращение взыскания на предмет залога, это, увы, приводит к негативным последствиям.
Наряду с рассматриваемым правом заемщика «восстановить» обеспеченное обязательство по ИЖК исполнением его просроченной части мировая практика ИЖК выработала следующие основные способы поддержки заемщиков, временно неспособных платить по кредиту:
1) реструктуризация ИЖК;
2) страхование риска утраты заемщиком дохода;
3) рефинансирование ИЖК.
Реструктуризация ИЖК представляет собой изменение условий кредитного обязательства (предоставление «платежных каникул», капитализацию просроченной задолженности, уменьшение начисленной неустойки, увеличение срока погашения кредита и др.), в результате которого снижается платежная нагрузка на заемщика.
Страхование риска утраты заемщиком дохода уменьшает вероятность дефолта заемщика по ИЖК и предоставляет ему поддержку на период финансовых трудностей.
Рефинансирование (или «перекредитование») - предоставление заемщику кредита на погашение ранее взятого им в том же или другом банке кредита - тоже может позволить гражданину избежать обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
В отличие от многих зарубежных стран, которые уже имели опыт преодоления кризисных явлений на рынке ИЖК, Россия в 2008 г. столкнулась с ипотечным кризисом впервые, и он стал для молодого отечественного ипотечного рынка серьезным испытанием на прочность. Кризис выявил практически полное отсутствие в практике отечественного ИЖК механизмов поддержки заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию. В этих условиях Правительство РФ в лице Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (далее - АРИЖК) запустило программу реструктуризации проблемной задолженности по ИЖК. Опыт АРИЖК продемонстрировал не только социальное значение реструктуризации, но и ее экономическую эффективность для кредиторов, способствовал изменению взгляда банковского сообщества на проблему просроченной задолженности: сегодня кредиторы все активнее самостоятельно применяют реструктуризацию вместо прямолинейных действий по обращению взыскания на заложенные помещения.
Между тем в соответствии с действующим законодательством реструктуризация по-прежнему является правом, но не обязанностью кредиторов. Уровень социальной ответственности многих из них все еще является недостаточным, что подтверждается и анализом приведенных выше дел, где ипотечные кредиторы стремились обратить взыскание на заложенное жилое помещение, несмотря на погашение заемщиком просроченной части долга.
Процедура реструктуризации долгов гражданина предусмотрена принятым 29 декабря 2014 г. и вступающим в силу 1 июля 2015 г. Федеральным законом № 476-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования реабилитационных процедур, применяемых в отношении гражданина-должника» (далее - Федеральный закон № 476-ФЗ).
Подробный анализ Федерального закона № 476-ФЗ и оценка его влияния на правовое положение сторон отношений по ИЖК выходят за рамки данной статьи и заслуживают отдельной публикации.
Здесь же кратко заметим, что предусмотренная Федеральным законом № 476- ФЗ процедура реструктуризации долгов гражданина, как нам представляется, не ориентирована на предотвращение обращения взыскания на заложенные жилые помещения: срок проведения данной процедуры не может превышать трех лет (п.
2 ст. 213.14 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. Федерального закона № 476-ФЗ)); с даты вынесения судом определения о введении реструктуризации долгов гражданина срок исполнения возникших до принятия судом заявления о признании гражданина банкротом денежных обязательств для целей участия в деле о банкротстве гражданина считается наступившим (п. 2 ст. 213.11); с даты введения реструктуризации долгов гражданина его задолженность перед кредитором - кредитной организацией - признается безнадежной задолженностью (п. 6 ст. 213.11); данная процедура, за редким исключением, не может быть введена против воли большинства кредиторов (ст. 213.16, п. 4 ст. 213.17).
...Подобные документы
Институт ипотеки или залога недвижимого имущества. Понятие, сущность и правовое регулирование ипотеки. Договор об ипотеке. Экономическая задача ипотеки. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Появление ипотеки в России.
контрольная работа [39,2 K], добавлен 13.01.2017Способы обеспечения исполнения обязательств, преимущества ипотеки по сравнению с другими способами обеспечения обязательств. Проблемные вопросы государственной регистрации ипотеки. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки.
дипломная работа [109,9 K], добавлен 26.06.2010Анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений. Понятие и существенные условия данного договора. Проблемы приобретения жилого помещения по договору ипотеки, специфика гражданско-правовой ответственности по данному договору.
дипломная работа [165,6 K], добавлен 12.07.2010Законодательное определение ипотеки, ее виды и специфика. Возникновение ипотеки в силу договора и в силу закона. Предмет договора ипотеки, права и обязанности сторон. Закладная как ценная бумага, удостоверяющая ипотеку. Порядок прекращения залога.
курсовая работа [31,9 K], добавлен 24.02.2010Становление и развитие законодательства об ипотеке. Залог и договор ипотеки в действующем гражданском законодательстве. Дома и квартиры как предмет ипотеки. Существенные условия договора ипотеки. Функции ипотеки жилища в современном гражданском обороте.
дипломная работа [102,4 K], добавлен 21.08.2011Понятие и особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества. Государственная регистрация договора ипотеки. Судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание.
курсовая работа [81,7 K], добавлен 04.12.2011История становления и развития института ипотеки. Понятие договора об ипотеке, его существенные условия, фрмы, субъекты и государственная регистрация. Порядок заключения договора. Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений, жилых домов.
дипломная работа [126,2 K], добавлен 22.06.2010Виды сделок с жилыми помещениями. Договор найма жилых помещений. Договор социального найма. Договор коммерческого найма жилого помещения. Условия заключения договора. Стороны договора, права и обязанности их. Договор аренды жилого помещения..
курсовая работа [47,6 K], добавлен 06.05.2004Изучение понятия и сущности ипотеки - одного из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Особенности составления договора ипотеки и закладной. Характерные черты ипотеки жилых домов и квартир, социальной и коммерческой ипотеки.
реферат [52,1 K], добавлен 23.02.2010Общественные отношения, регулирующие ипотеку в гражданском праве, нормы права, ее регламентирующие. Содержание договора ипотеки, права и обязанности сторон. Проблемы, возникающие при неисполнении обязательств по договору ипотеки, пути их решения.
курсовая работа [87,5 K], добавлен 15.10.2013Общая характеристика договора найма жилого помещения по законодательству РФ и РТ, субъектный состав договора аренды (найма) жилых помещений: права и обязанности сторон, особенности отдельных договоров найма жилых помещений.
курсовая работа [34,5 K], добавлен 28.05.2003Становление и развитие правового института ипотеки, развитие законодательства об ипотеке в современной России. Существенные условия договора ипотеки, предмет договора, взаимные права и обязанности субъектов. Государственная регистрация договора.
курсовая работа [62,8 K], добавлен 08.04.2013Понятие договора социального найма. Выселение из занимаемых жилых помещений. Стороны договора социального найма. Их права и обязанности. Изменение и расторжение договора социального найма. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма.
курсовая работа [56,1 K], добавлен 22.07.2013Развитие правовой регламентации найма жилых помещений. Понятие, значение, сущность жилищного найма. Содержание, форма, порядок и условия заключения договора найма жилого помещения. Права и обязанности сторон в договоре. Виды жилищного найма и поднайма.
дипломная работа [72,6 K], добавлен 17.11.2014Общая характеристика договора найма жилого помещения по законодательствам России и Республики Татарстан. Права и обязанности сторон договора аренды жилых помещений. Требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
курсовая работа [36,5 K], добавлен 13.10.2014История и понятие ипотеки, ее предмет. Нормативные акты, регулирующие залоговые отношения. Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. Нотариальное удостоверение договора ипотеки, его государственная регистрация. Отчуждение заложенного имущества.
курсовая работа [49,6 K], добавлен 09.06.2011Понятие договора купли-продажи жилого помещения и его юридическая характеристика. Порядок заключения, государственная регистрация и существенные условия договора продажи жилого помещения. Права и обязанности сторон договора продажи жилого помещения.
курсовая работа [66,5 K], добавлен 11.03.2011Описание необходимости и порядка нотариального удостоверения договора ипотеки. Предмет договора, существенные условия его составления. Закладная как именная ценная бумага. Порядок наследования и особенности получения свидетельства о праве на наследство.
контрольная работа [14,6 K], добавлен 08.03.2012Заключения договоров найма жилых помещений: форма, порядок и условия. Права и обязанности сторон. Договор найма специализированного жилого помещения или с последующим выкупом. Социальный и коммерческий наем. Изменение и прекращение данного договора.
курсовая работа [49,0 K], добавлен 31.10.2014Основания, порядок и последствия прекращения жилищных правоотношений социального найма жилого помещения. Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке. Выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения.
дипломная работа [102,9 K], добавлен 09.12.2002