Особенности защиты права на недвижимое имущество

1.1 Понятие и ключевые особенности защиты права на недвижимое имущество

Право собственности является наиболее широким по своему содержанию вещным правом, позволяющим собственнику - своему обладателю, и исключительно ему - определять направление и содержание использования имущества, которое ему принадлежит, осуществляя над ним абсолютное хозяйственное господство. Гражданским кодексом России в п. 1 ст. 209 правомочия собственника раскрываются посредством традиционных для гражданского права 3- х правомочий: пользования, владения, а также распоряжения. Но при раскрытии содержания права собственности этим действием не завершается обозначение правомочий, которые принадлежат собственнику. Это связано с тем, что одноимённые правомочия может иметь как собственник, так и иное лицо, в том числе и носитель права пожизненного наследуемого владения либо хозяйственного ведения. Поэтому важным является выявление специфического признака, присущего обозначенным правомочиям как правомочиям собственника. Данный признак подразумевает, что собственник осуществляет правомочия, которые ему принадлежат, на свое усмотрение.

Что касается права собственности, возможность осуществлять право на свое усмотрение и распоряжаться им означает то, что воля собственника зависит от закона и может существовать вне зависимости от власти иных лиц относительно этой же вещи. Власть всех иных лиц определяет непосредственно закон, при этом она находится в зависимости от власти собственника и обусловлена ею. Возникновение правоотношений собственности чаще всего происходит в отношении таких объектов личных прав, как вещи.

Физические и экономические характеристики вещей не являются одинаковыми. Этим и предопределяются различия в характере правоотношений, которые возникают по их поводу. Данные различия обычно называют правовым режимом вещи. Под ним понимается обозначенный законодательством порядок ее применения, а также допустимые пределы и методы распоряжения ею.

В гражданском праве обычно вещи подразделяют на недвижимые и движимые. Разделение вещей на недвижимые и движимые в современной РФ было введено Основами гражданского законодательства СССР от 31 мая 1991 года (статья 4), что связано с введением в России частной собственности на земельные участки. К недвижимости относят участки недр, земельные участки, а также все, что прочно стоит на земле, то есть объекты, которые невозможно переместить, не причинив несоразмерный ущерб их назначению, включая сооружения, здания, а также объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 130 ГК России, к недвижимым вещам относятся подлежащие гос. регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, нежилые и жилые помещения, части сооружений (машино-места) либо зданий, которые предназначены для размещения ТС, если границы данных частей сооружений либо зданий, а также помещений описаны в порядке, который был установлен законодательством о гос. кадастровом учете.

Список объектов недвижимых вещей, обозначенный в ст. 130 ГК России, не является полным. Недвижимыми вещами законодателем могут признаться и иные предметы.

Нормальным гражданским оборотом предусматривается как признание за субъектами неких гражданских прав, так и обеспечение их правовой защиты. Традиционно под защитой подразумевается противодействие ограничениям и нарушениям прав, предупреждение данных ограничений и нарушений, возмещение нанесенного ущерба тогда, когда предупреждение или отражение нарушений невозможно.

Право на защиту, как и любые другие субъективные права, включает в себя возможность выполнения уполномоченным субъектом собственных положительных действий, а также возможность требовать от обязанного лица правильного поведения.

Защита права собственности допустима благодаря Конституции России, ч. 2 ст. 45, где указывается, что каждый гражданин имеет право защищать свои свободы и права всеми возможными способами, которые не запрещены законом. Уже первая ст. ГК России относит свободную реализацию прав граждан, обеспечение восстановления прав, которые были нарушены, их судебную защиту к ключевым принципам гражданского законодательства РФ. Помимо этого, статьей 11 ГК России определяется судебный порядок непосредственно защиты права как основополагающей. Кроме Конституции России и ГК России большое количество положений, которые регламентируют методы защиты прав граждан, содержат Гражданский процессуальный кодекс России и Арбитражный процессуальный кодекс России. Защита субъективных прав граждан и интересов, которые охраняются законом, реализуется в порядке, установленном законом, то есть путем задействования надлежащей нормы, методов и средств защиты. Под методами защиты прав понимают законодательно обозначенные средства, с использованием которых возможно достижение предотвращения, пресечения, ликвидации нарушений права, восстановление права и (либо) компенсация ущерба, вызванного нарушением права.

Любое право, включая и субъективное гражданское, имеет для индивида реальное значение, тем более, если данное право может быть защищено не только действиями непосредственно субъекта, но и действиями уполномоченных государством либо государственных органов.

Право на защиту представляет собой элемент, то есть правомочие, которое входит в содержание субъективного права гражданина. Таким образом, субъективное право на защиту представляет собой закрепленную законодательно возможность управомоченного субъекта осуществлять меры правоохранительного характера для восстановления нарушенного права, а также пресечения действий, которые нарушают это право.

Содержание гражданского права на защиту (возможности индивида при реализации своего права) определяет комплекс процессуальных и материальных положений, которые устанавливают:

- содержание правоохранительной меры, которая задействуется для защиты права;

- основания ее использования;

- круг лиц, которые уполномочены на ее использование;

- процедурный и процессуальный порядок ее использования;

- права граждан, в отношении которых используется эта мера.

Понятие защиты прав граждан предусматривает в качестве частного случая общего защиту имущественного права на недвижимое имущество. Часто в теории гражданского права разделяют два метода защиты имущественного права: обязательственно-правовой и вещно-правовой.

Некоторыми учеными, кроме обозначенных двух методов, выделяются другие (методы, не относящиеся к указанным, однако вытекающие из разных институтов гражданского права; методы, направленные на защиту интересов владельца в случае прекращения имущественного права по основаниям, которые предусмотрены законом; оспаривание решений, принятых органами гос. власти).

1.2 Содержание и формы имущественного права на недвижимое имущество

Конституцией России ст.8 устанавливается, что в РФ признаются и одинаково защищаются государственная, частная, муниципальная, а также другие формы собственности. Согласно ее общеполитической терминологии, Конституцией России чаще всего говорится именно о собственности, а не праве собственности, но всегда подразумевается действующее в реальной жизни имущественное право и его регулирование на законодательном уровне.

Первое место в обозначенном перечне Конституция России отводит частной собственности, названной также и в ряде других статей (ст. ст. 35, 36). Этим отражается ключевая роль частной собственности в жизни российского государства и потребность в конституционном закреплении основ правового режима частной собственности. Сегодня в результате выполнения широкой приватизации приблизительно 60 процентов производственных мощностей государства находится в частной собственности, при этом приватизация будет проводится и дальше.

Разграничение форм собственности исходя из субъекта - их носителя, в первую очередь, отображает их разный социально-общественный характер, так как задачи их носителей отличаются. Кроме того, в правовом режиме определенных форм собственности, если их исходные начала едины, существуют некоторые различия. Например, государственной собственности свойственны специфические основания как возникновения, так и прекращения (конфискация, национализация, приватизация), возможно нахождение некоторых видов имущества только в государственной либо муниципальной собственности.

Вопрос частной собственности анализируется в различных учебниках и монографиях, но без конкретного определения правовой сущности, а также социально-правовой роли частной собственности. Для характеристики особенностей частной собственности, ее юридической сущности недостаточно перечисления частной собственности совместно с государственной (публичной), указания относительно того, что субъектами частной собственности могут выступать граждане и юр. лица.

Частная собственность должна трактоваться как право гражданина и юридического лица на свободу владения, пользования и распоряжения любым имуществом и его использования для любой деятельности, помимо случаев, обозначенных законом. Правовой акцент находится в таких категориях как "любое имущество", "применение имущества для осуществления любой деятельности", а также "свободное распоряжение". Применение частной собственности является подконтрольным государству исключительно в общих законодательных рамках. Его свободно определяют интересы самого собственника и рыночные условия.

Россия представляет собой Федерацию, и гос. собственность может принадлежать и Федерации, и субъектам РФ. Круг объектов федеральной государственной собственности не ограничен. Под ними подразумеваются природные ресурсы государства и все иные объекты, которые имеют оборонное, а также общегосударственное значение. В федеральной собственности находятся, кроме того, все либо контрольные пакеты акций самых крупных национальных компаний, которые имеют форму акционерных обществ, к примеру, "Газпром", "Транснефть", "Аэрофлот", "Российские железные дороги".

Разграничение собственности РФ и ее субъектов предусмотрело принятое после провозглашения 12.06.1990 года суверенитета РФ Постановление Верховного Совета России от 27.12.1991 года и последующие законодательные акты. Оно реализуется посредством принятия соответствующих постановлений российского Правительства. Законы субъектов РФ устанавливают объекты их собственности.

При этом субъектами муниципальной собственности могут выступать сельские и городские поселения, муниципальные районы, городские округа. Правовой статус данных образований как субъектов собственности определяет Закон «о совокупных принципах местного самоуправления». В статье 50 данного Закона представлен широкий перечень имущества (дороги общего пользования, объекты водо- и теплоснабжения населения, жилищный фонд, объекты культуры, пассажирский транспорт и пр.), которое может быть в собственности различных муниципальных образований.

Что являют собой другие формы собственности, которые упоминаются в статье 8 Конституции России, существуют ли они на самом деле? В учебниках по гражданскому праву данные формы собственности не обозначены, при этом иногда говорится, что они вообще не существуют. Однако нет оснований полагать, что в положениях Конституции была допущена ошибка в таком важном вопросе. Реалии собственности, ее законодательное регулирование говорят о существовании в РФ таких других форм собственности.

Опираясь на критерии субъекта собственности, к другим ее формам может относиться собственность религиозных объединений (организаций), для которых вводят определенные специальные правила (к примеру, статья 21 и статья 22 Закона о свободе совести, пункт 4 статьи 213 ГК,), и собственность в РФ иностранных государств, а также международных учреждений, имеющая в силу заключенных РФ международных договоров особенности своего режима.

Иногда на страницах периодической печати говорится о существовании в РФ коллективной собственности. Но коллективная собственность в качестве особой формы собственности сегодняшним законодательством России не предусматривается. Общая собственность, которая принадлежит нескольким субъектам, не должна именоваться как коллективная, так как это может привести к неверной правовой оценке сущности общей собственности.

Из определенных положений Конституции России становится понятно, что государство всем формам имущественного права предоставляет равный режим. Все формы собственности находятся в одинаковых условиях и одинаково защищаются. Таким принципиальным подходом к регулированию собственности устраняются существенные правовые преимущества социалистической (государственной) собственности, которые существовали в РФ при условиях плановой экономики.

Но сказанное выше не означает абсолютного равенства в правовом режиме разных форм собственности. Конституцией России допускается ограничение федеральным законом прав, если это нужно для защиты нравственности, прав, а также законных интересов иных лиц, основ конституционного строя, здоровья, обеспечения безопасности и обороны российского государства (статья 55).

ГК содержит необходимые конкретные нормы, которые основаны на конституционном положении, приведенном выше. Согласно 3 пункту 212 статьи ГК определены виды имущественных благ, которые находятся только в муниципальной либо государственной собственности. В соответствии с 1 пунктом 213 статьи ГК, отдельные виды имущественных благ не принадлежат гражданам или юр лицам, то есть не относятся к объекту частного владения. Законом вводится государственная монополия в отдельных отраслях хозяйственной деятельности и перечислены виды предпринимательской деятельности, которые могут вести только госпредприятия (наркотические вещества, вооружение).

К тому же, могут предоставляться отдельным категориям владельцев, например, малым предпринимателям, конкретные юридические льготы и преимущества, которые облегчат пользование их собственностью. С целью привлечения крупных инвестиций обеспечиваются определенные экономические зоны. Подобные преимущества наиболее часто носят административный юридический и налоговый характер, а также ориентируются на международную и зарубежную практику.

Обеспечение права собственности зависит от содержания этого права. Так, в соответствии с 209 статьей ГК собственность представляется правом владения, распоряжения и пользования имуществом, предоставленным собственнику. Это отражает в общей форме фактическое содержание права собственности и на практике существующий механизм его использования. Он придает в совокупности праву собственности наиболее широкий по юридическому содержанию имущественного права характер, которым обладает каждый субъект гражданского права.

Правомочие владения представляется возможностью хозяйственного господства собственника, обеспечиваемой законодательством, над его имуществом. Ему не требуется фактического обладания, необходимо иметь возможность пользоваться этим имуществом. Например, владелец земельного надела остается таковым, отправляясь на отдых или в командировку. При этом, передавая земельный надел по заключенному арендному договору, владелец отказывается от права собственности, тем не менее, сохраняя статус владельца, и может, продав земельный участок, продолжать им распоряжаться.

Собственником имущества является не только его владелец, но и носитель большинства других гражданских прав, в первую очередь, которые получили имущество по договору. При этом подобного рода владение ограничивается оговоренными сроком и рамками, определяющимися главным образом задачами и условиями подписанного договора.

Правомочием пользования представляется обеспечиваемая законом возможность извлечения из имущества всех полезных свойств, которые в нем присутствуют и требуются владельцу для удовлетворения основных потребностей, для чего и должна служить собственность. Использование имущества включает получение от него прибыли, плодов, товара (136 статья ГК), относящихся к первоначальной собственности. Чаще всего правомочие использования заключается во владении имуществом, при этом могут быть ситуации, когда для получения полезных свойств имущества владельцу приходится временно отказаться от собственности, передавая ее во владение третьему лицу.

Правомочием распоряжения представляется возможность, обеспечиваемая законом, определять судьбу имущественных благ через заключение правовых сделок разного рода: организация найма имущества, его дарение, реализация и т.д. Распоряжение приравнивается к уничтожению имущества владельцем в связи с его ненадобностью либо износом, включая отказ от права собственности, о чем идет речь в 236 статье ГК.

Собственником обременяется имущество в процессе его передачи в залог либо при согласии установить в его отношении постоянный или временный сервитут, чем ограничиваются правомочия владельца. По окончанию срока обременения восстанавливается право владения в полном объеме, и это является самым важным правовым качеством, которое именуется эластичностью права собственности.

Учитывая то, какое право имеет субъект, и будет далее строиться способ охраны имущественной недвижимости.

Из-за реформирования гражданского законодательства возникла проблема о месте права владения в механизме вещного права. Концепцией развития гражданского законодательства право собственности определяется как вещное право, тем самым предоставляется больше возможностей на управление любой вещью, совершение с ней любых действий, которые не преступают закон и интересы третьих лиц. Так же конвенцией устанавливаются правила в отношении права владения на имущественную недвижимость. Это право подлежит и возникает в момент госрегистрации. Необходимо определить законом для конкретных видов имущественной недвижимости ее целевое назначение, кроме того необходимо прописать регламент о покупке собственником помещения с правом на общее имущество строения.

1.3 Методы защиты права владения на недвижимое имущество

Можно определить право на защиту как предоставленную лицу возможность применять меры правозащитного характера для восстановления его оспариваемого или нарушенного права. К предметам защиты относятся не только субъективные права граждан, но и законодательно охраняемые интересы.

В соответствии с 301 статьей ГК РФ: «Владельцем истребуется собственное имущество из чужого несанкционированного владения». Средством судебной защиты гражданских прав является иск, то есть требование, обращенное к суду, об исполнении правосудия, и обращенное материальное правовое требование к ответчику об исполнении лежащей на нем обязанности либо о признании отсутствия или наличия правоотношения.

Защита охраняемых законом интересов и гражданских прав осуществляется посредством применения способов защиты, предусмотренных законом.

В 12 статье ГК РФ указывается 11 вариантов защиты прав граждан. Необходимо отличать методы защиты гражданских прав от методов защиты права владения. К защите прав граждан можно отнести:

1. признание как такового права;

2. возвращение положения, которое существовало до момента нарушения права и предупреждение действий, которые нарушают право либо создают риск его нарушения;

3. принятие недействительной оспоримой сделки и обеспечение последствий ее недействительности; обеспечение последствий недействительности сделки, признанной ничтожной;

4. признание решения собрания недействительным;

5. принятие акта госоргана либо органа местного самоуправления недействительным;

6. правовая самозащита;

7. обязывание исполнить обязательство в натуре;

8. компенсация ущерба;

9. востребование неустойки;

10. возмещение морального вреда;

11. приостановление или ограничение правовых отношений;

12. неприменение судебной инстанцией акта госоргана либо органа местного самоуправления, который противоречит закону.

Кроме того, «Доктрина развития гражданского законодательства РФ (утвержденная президентским Советом по кодификации и усовершенствованию гражданского законодательства 7.10.2009 года)» подразумевает следующее преобразование в гражданском законодательстве:

«Необходимо ввести ограничение на применение правил о вещном праве к другим гражданским, включая обязательственные, правам. Требуется установить в ГК закрытый список вещных правовых защитных методов вещных прав вместе с положениями о ключевых особенностях их реализации, включая:

а) наделение владельца вещного права, предоставляющего право пользования вещью, возможностью предъявлять негаторные и виндикационные иски;

б) наделение владельца вещного права, которое не дает права распоряжаться вещью, возможностью предоставлять исключительно негаторные иски;

в) право владельца пользоваться вещными правовыми методами защиты наравне с владельцем ограниченного вещного права на аналогичную вещь;

г) защиту вещного права на имущественную недвижимость, если оно оформлено в ЕГРП за третьим лицом, через иск о признании права и отмены госрегистрации. Если нет оснований для удовлетворения виндикационной исковой жалобы, в том числе в результате окончания срока исковой давности, то будет отказано в удовлетворении иска о признании права. Лицо, которое считает себя владельцем, может сразу предъявлять виндикационную исковую жалобу лицу, право которой оформлено в реестре;

д) возможность владельца вещного права подавать требование об освобождении вещи из-под ареста (исключить из описи)».

Важным защитным методом права владения представляется виндикация, то есть истребование владельцем собственной вещи из чужого несанкционированного владения.

Виндикационным иском представляется иск об истребовании вещи владеющего несобственника к невладеющему собственнику.6 Может быть предметом виндикционной жалобы только индивидуальное определенное имущество, которое имеется в натуре у незаконного собственника.

Если имущественная недвижимость уничтожена, собственник требует ее возврата. При этом он может представить иск о компенсации ущерба. Возможность собственника осуществить все 3 полномочия временно ограничивается, при этом право владения остается за ним и является причиной для предоставления иска о вещевом изъятии у незаконного собственника.

Если к моменту предъявления иска незаконно владеющее лицо передало вещь третьему лицу (продажа, дарение), то иск предъявляется той личности, которая фактически владеет этой вещью.

Виндикационный иск предъявляется только, если отсутствуют обязательственные взаимоотношений между обеими сторонами либо по окончании обязательственных отношений (до момента их окончания владение вещью осуществляется по закону). Формируя в виде общего регламента невозможность виндикации владельцем собственной вещи от добросовестного возмездного пользователя, законом допускается отдельное исключение.

Виндикация используется:

1. По отношению добросовестного пользователя, если имущественная недвижимость была похищена у владельца либо лица, которое это имущество получило во владение от собственника.

2. По отношению добросовестного пользователя в случае утери имущества владельцем либо лицом, которое это имущество получило во владение от собственника.

3. По отношению добросовестного пользователя, если имущество было устранено из владения собственника либо из владения лица, которое получило это имущество во владение помимо его воли.

Негаторным иском признается судебное обращение собственника об устранении любых правовых нарушений, помех в реализации его правомочий.8 Негаторные иски направлены на юридическую защиту права распоряжения и пользования имуществом. Подобные иски относятся к основному способу защиты от действий собственника сервитута.

1. Владелец имущественной недвижимости (земельного надела, другого вида недвижимости) может требовать от владельца соседнего земельного надела предоставления права ограниченного использования соседней территорией (сервитутом).

Устанавливается сервитут с целью обеспечения проезда или прохода через соседние земельные территории.

2. Обременение сервитутом земельного надела не лишает владельца территории прав собственности, использования и распоряжения данным участком. Кроме того, негаторный иск предъявляется с целью ограничения сервитута.9 По этой причине для исков такого рода нет срока исковой давности, следовательно, данное требование может предоставляться в любой момент.

В литературе также выделяется защита владения. Г.Ф. Шершеневичем указывалось, что "нарушением владения признается любое действие, отрицающее исключительное господство собственника над вещью. Оно состоит в совершенном исключении господства, и тогда защита прав потребует возвращения собственности... Нарушение владения заключается в действиях, которые препятствуют безоговорочному господству собственника, и тогда защита будет направлена на обеспечение охраны собственности...".

В судебном порядке с целью защиты права собственности применяют иск владельца, другими словами посессорный иск (Владельческий иск), являющийся иском собственника имущества по основанию, законодательно предусмотренному, о взыскании имущества либо устранении правовых нарушений.

Владельческий иск оформляется собственником имущества на правах постоянного наследуемого владения. Право на защиту с использованием виндикационных и негаторных исков имеют, в том числе, и иные титульные собственники, включая арендаторов, хранителей, субъектов права наследуемой пожизненной собственности, хозяйственного ведения и прочих ограниченных вещных прав.

Если реализатором имущества представляется лицо, не имеющее право его отчуждения (имущество было получено в аренду либо относится к его находке), а покупателем имущества является добросовестная личность, то есть лицо, не знающее о том, что у реализатора нет права отчуждения данного имущества, то возникает фактор возмездности сделки.

В случае приобретения имущества безвозмездно от лица, не имеющего права отчуждения, владелец может истребовать имущественную недвижимость в любой ситуации. В случае осуществления возмездной сделки собственник может истребовать имущественную недвижимость только тогда, когда она устранена из собственности владельца (либо лица, которому была передана вещь собственником) помимо его желания; включая ситуацию, когда было украдено имущество или утеряно.

Собственник имеет право требовать от владельца компенсацию им требуемых издержек на имущество с того момента, с которого владельцу причитается прибыль от недвижимости. Добросовестный собственник имеет право за собой оставлять (либо требовать компенсации издержек) осуществленные им улучшения недвижимости.

Обязательственные юридические методы защиты права собственности. Вещные права нарушаются и вторичным образом, как результат нарушения других обязательственных прав. К примеру, лицо, которое получило от собственника имущественную вещь по договорной документации (перевозчик, хранитель, арендатор) отказывается ее возвращать владельцу или отдает, но с повреждениями. В этом случае должна идти речь о реализации обязательственных юридических методов защиты имущественного права. Они рассчитываются специально на случаи обязательственных взаимоотношений собственника с правовым нарушителем.

Обязательственные юридические защитные методы имеют, следовательно, относительный характер и могут рассматривать в качестве объекта любую имущественную недвижимость, в частности любые вещи (к примеру, товары, которые подлежат передаче покупателю), а также разные права. Однако титульные собственники, которые владеют чужим имуществом по закону либо заключенному договору, защищают собственное право владения имущественной недвижимостью даже против ее владельца.

Вещно-юридическая защита титульных собственников, включая обязательственных субъектов, а не только вещные права на чужую недвижимость, включает формулировку владельческой защиты, которая во многих ситуациях защищает и добросовестное несанкционированное владение. Реальная добросовестная собственность может рассматриваться как основание для получения права владения по срокам давности владения бесхозяйной недвижимостью.

Следовательно, обязательственные юридические методы защиты прав владения - это иски, которые основаны на обязательстве, регламентируемом между нарушителем права владения и собственником по данному обязательству.

2. Вещно-правовые способы защиты гражданских прав на недвижимое имущество