Правовое регулирование сервитута

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Развитие сервитута в гражданском и земельном законодательстве

1.1 История возникновения и развития института сервитута

1.2 Понятие, признаки и условия осуществления сервитута

1.3 Действующее законодательство Российской Федерации, регулирующее сервитутные отношения

Глава 2. Частный сервитут как институт земельного права

2.1 Основания возникновение частного сервитута

2.2 Основания прекращения частного сервитута

Глава 3. Публичный сервитут как институт земельного права

3.1 Основания возникновения публичного сервитута

3.2 Основания прекращения публичного сервитута

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования, к примеру на определённом участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для нормального и хозяйственно целесообразного использования данного земельного участка возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т.п. В связи с этим настала актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.

Таким образом земельный сервитут занимает особое место среди вещных прав на землю. Можно полностью согласиться с Копыловым А.В., утверждающим, что "земельные сервитуты - самое старое и первоначально единственное право на чужую вещь" Копылов А.В. Вещные права на землю. - М.: Статут, 2009..

Актуальность и значение темы обусловлены особым значением института земельного института в современном гражданском и земельном праве. Это связано с тем, что сервитут относится к вещным правам и существует до тех пор, пока существует сама вещь. Вместе с тем, сервитут не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения своим участком. Сервитут обременяет земельный участок, то есть создаёт определённые неудобства по его использованию для владельца (собственника, землевладельца, землепользователя).

Объектом исследования данной работы являются общественные отношения, связанные с правовым регулированием сервитута.

Предметом исследования данной работы являются нормы гражданского и земельного законодательства, регламентирующие вопросы правового регулирования сервитута, а также научные исследования, имеющиеся по данной теме.

Цель работы - определение понятия и отличительных особенностей публичного и частного земельного сервитута.

В соответствии с целью работы, можно определить следующие задачи исследования:

1.Изучение учебной, научной монографической литературы по теме работы, а так же нормативно-правовой базы.

2.Изучение истории возникновения и развития правового института земельного сервитута.

3. Определение общих норм, регулирующих правовой институт публичного и частного земельного сервитута.

4. Нахождение отличительных характеристик публичного и частного земельного сервитута.

Степень разработанности данной темы достаточно велика. Существует множество научной, учебной, монографической литературы, публикаций в периодической печати, судебной практики по данной проблеме. Это обусловлено тем, что с принятием в 2001г. Земельного кодекса, введенного в действие гл.17 Гражданского кодекса РФ, в стране получили широкое развитие отношения собственности и иных вещных прав на землю.

Данная работа состоит из введения, 3 глав, заключения и перечня использованных источников.

Законодательство определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Практика отношений и судебных споров, обусловленных установлением различного рода сервитутов и защитой прав участников соответствующих правоотношений, чрезвычайно широка и многообразна. Вместе с тем многочисленные проблемы, связанные с особенностями отдельных видов сервитутов, характером отношений, в которых интересы субъектов могут быть обеспечены только путем установления сервитута, а также с местом сервитута в системе гарантий прав собственников имущества, до настоящего времени остаются нерешенными и порождают различные вопросы.

Сервитут как ограниченное вещное право имеет огромное значение для установления нормальных земельных отношений и оптимального использования земельной собственности и другой недвижимости.

Конструкция сервитутов в действующем законодательстве отличается противоречивостью и несовершенством. Судебная практика по сервитутам вносит определенную ясность в правовом применении этого института.

ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ СЕРВИТУТА В ГРАЖДАНСКОМ И ЗЕМЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

1.1 История возникновения сервитута

Термин "сервитут", известный со времен римского частного права и такой привычный для гражданского законодательства разных стран мира. Понятие сервитута и основы учения о сервитутном праве возникли еще в Древнем Риме. Значение слова servitus, имеющее множество смысловых оттенков, сводилось к рабству вещи, некой ее повинности. Сервитуты, или повинности, с необходимостью рождал весь уклад жизни Древнего Рима. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Сельские повинности были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкающими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна. Романова Е.В.,Третьякова Т.В. Земельное право. Учебник для вузов. М., 2004.

Учение о сервитутном праве складывалось постепенно, можно сказать, по крупицам. На первых порах выработка основных правовых характеристик сервитута представляла для римских юристов определенную трудность. Известным достижением правовой мысли был переход от примитивного понимания сервитута как права на часть чужой вещи к его характеристике как права лица на пользование чужой собственностью в определенном отношении. Для появления сервитута, или права лица на пользование чужой собственностью, требовалось наличие целого ряда условий. Эти правила, выработанные правовой идеей, в совокупности с юридическими признаками сервитутов составляли правовое понятие сервитута. Данное понятие главным образом касалось земельных сервитутов, поскольку именно они были исторически первыми и наиболее распространенными.

Первым условием следует считать наличие двух недвижимых имуществ, принадлежащих разным собственникам. При этом участок одного из собственников обязательно должен был находиться в более выгодном положении и поэтому мог служить другому. Выгода или интерес в служебном участке могли быть как чисто экономическими (когда с помощью сервитута компенсировались географические неудобства), так и эстетическими (позволяющими жить при солнечном свете, с хорошим видом из окна). Сама выгода не могла быть случайной, сервитут требовал постоянного интереса в служебном участке. Не случайно Павел заметил: "Не может быть установлен сервитут, чтобы разрешалось сорвать яблоко и чтобы мы могли прогуляться и пообедать на чужом участке". См.: Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты / Пер. и прим. И.С. Перетерского. М., 1984. С.159. Сам интерес в сервитуте всегда был связан не с общим благом, а с благом конкретного частного собственника.

Вторым условием появления сервитута можно считать наличие соседства или общей границы. Непосредственного соприкосновения не требовалось, когда устанавливалось чересполосное пользование или пользование сразу двумя соседними участками - одним для прохода, другим для пользования водой. Однако и здесь признак соседства, хотя и чересполосного, все же выдерживался.

Третье условие, в котором проявляются вещные свойства сервитута, касается специфики обязанностей собственника служащего участка. Эти обязанности не могли состоять в совершении положительных действий. Обязанное лицо либо терпело действия управомоченного соседа, либо воздерживалось от некоторых действий в отношении своей земли. Это явление именовалось пассивной амбулаторностью. Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М., 1996. С.406.

Таким образом, юридическими признаками сервитутов, сформулированными еще в древнеримский период, можно считать следующие:

1) абсолютный характер;

2) право следования;

3) неделимость;

4) невозможность установления для себя на собственную вещь;

5) бессрочность;

6) договорный характер, поскольку договор был наиболее распространенным основанием их возникновения.

Римское частное право проявило себя и в вопросе разработки конкретных разновидностей сервитутов. Их было довольно много, в связи с чем их требовалось классифицировать. Так, общеизвестно деление сервитутов на сельские и городские, в основу которого был положен характер господствующего участка (цели его использования). Детализация целей приводила к дальнейшему делению - на сервитуты дорожные, водные и иные. По содержанию сервитуты подразделяли на положительные и отрицательные. Первые предполагали возможность активных действий субъекта сервитута, вторые заключались в лишении собственника служащего участка возможности совершать определенные действия. Наконец, очень большое значение имело выделение в особую группу личных сервитутов. Личные сервитуты не обязательно были связаны с пользованием чужой земельной недвижимостью, для их существования не требовалось господствующей вещи, а срок их действия был ограничен продолжительностью жизни управомоченного субъекта Дождев Д. В. Римское частное право. М., 1999 г..

Выделение крупных групп не дает полной картины тех поистине богатейших возможностей, которые предоставляли управомоченному субъекту конкретные разновидности сервитутов.

Последние давали:

Во-первых, право на пользование чужой дорогой (servitus itineris). По ней можно было пройти пешком, проехать на лошади, телеге или на носилках, а также прогнать скот. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1993. С.201.

Во-вторых, сервитуты связывались с пользованием водой (servitus aquae ducendi). Они могли состоять в праве черпать воду, спускать ее, отводить или проводить через соседний участок.

В-третьих, сервитут мог предоставить иные хозяйственные возможности для собственника господствующего участка, состоящие, в частности, в рубке леса, добыче камня, складировании имущества или выпасе скота на участке соседа.

В-четвертых, сервитутное право активно использовалось для обустройства городской жизни. Здесь важно было обеспечить некую опору здания, тесно примыкающего к соседнему, возможность пропускать дым, отвести сток нечистот и даже пользоваться ванной в чужом доме. В интересах соседей сервитуты запрещали заслонять вид или препятствовать потоку света, заниматься некоторыми видами ремесел.

Римское право выработало систему оснований для возникновения, утраты и защиты сервитутов. Сервитут устанавливался по различным основаниям. Данные основания можно разделить на: а) договор (как наиболее распространенная форма); б) приобретательная давность; в) судебное решение; г) завещательный отказ (легат).

В начале республики, как мы ранее упомянули, сервитут мог быть приобретен по давности -- осуществление в течение двух лет приводило к установлению права на него. Однако вскоре такой способ установления сервитута был отменен.

Чаще всего сервитута устанавливались в завещании наследодателя. Право пользования чужой вещью могло быть установлено судебным решением при разделе, например, земельного надела между спорящими братьями. В классический период возвратились к приобретению сервитутов по давности, однако были оговорены сроки -- 10 лет между «присутствующими» и 20 лет между «отсутствующими». Сервитута устанавливались также договором и законом.

Прекращались сервитута такими же способами, что и приобретались. Право пользования чужой вещью могло прекращаться в случае длительного неиспользования -- путем погасительной давности. Субъект сервитута мог сам отказаться от права пользования чужой вещью. Сервитута прекращались и в случаях, когда в одном лице соединялись собственники обслуживающего и господствующего участков. Личные сервитута прекращались смертью управомоченного лица или умалением его правоспособности Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1993. С.227..

Для защиты сервитутных прав служил специальный иск, предоставляемый субъекту сервитута против всякого, кто мешал ему осуществлять свои права. Этот иск был противоположным негаторному иску. Исковое требование направлялось на восстановление сервитутных прав.

1.2 Понятие, признаки и условия осуществления сервитута

Согласно Большому юридическому словарю под редакцией А.В. Малько сервитут в переводе с латинского языка означает обязанность, обязательство, повинность и представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком; устанавливается в целях обеспечения прохода или проезда по земельному участку, эксплуатации трубопроводов, линий связи, электропередачи и других целей.

Большой юридический энциклопедический словарь под редакцией А.Б. Барихина определяет сервитут как установленное законом или предусмотренное договором право ограниченного пользования чужим земельным участком и строениями со стороны лиц, не являющихся их собственниками, но вынужденных прибегать к такому пользованию вследствие объективных обстоятельств.

С точки зрения Л.В. Кузнецовой сервитут изначально предполагается законодателем как вынужденная мера, призванная обеспечить защиту интересов участников гражданских правоотношений, прежде всего собственников недвижимого имущества, в случаях, когда иные средства и способы защиты невозможны (в силу свойств и качеств самого имущества) либо исчерпаны (в силу требований применимой в конкретных случаях юридической формы).

Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитут трактуется как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. В то же время Гражданский кодекс РФ рассматривает сервитут в качестве вещного права, что порождает определенные проблемы на практике.

Сервитут является институтом классического права. Как и любое вещное право, он следует за вещью, а не за лицом, т.е. переходит к приобретателю соответствующего имущества вместе с самой вещью. Сервитут не может обязывать к положительным действиям. Лицо, обязанное по сервитуту, претерпевает действия управомоченного лица. В этом объеме соответственно ограничивается право собственности обязанного по сервитуту лица. Классическое право указывало на то, что критерием сервитута является его полезность участку (имению), а не самому собственнику этого участка.

В.В Бородинов отмечает, что на практике нередки ситуации возникновения конфликта интересов между двумя собственниками недвижимого имущества, первый из которых заинтересован обременить сервитутом соседнее недвижимое имущество для наилучшего пользования своим собственным, а второй - использовать принадлежащее ему недвижимое имущество наиболее широким образом без каких-либо его обременений Бородинов, В.В. Конфликт интересов при установлении сервитута в судебном порядке [Текст] / В.В. Бородинов// Российский судья. - 2012. - № 10. - С. 18- 21.. При не достижении согласия данный конфликт разрешается судом, который по своему усмотрению определяет необходимость в обеспечении того или иного интереса, определяя наличие либо отсутствие необходимости в установлении сервитута. С точки зрения автора, основным критерием необходимости обеспечения интересов истца посредством установления сервитута в судебном порядке является отсутствие законной и разумной возможности обеспечения его правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации объекта недвижимости) каким-либо способом, помимо обременения сервитутом недвижимого имущества ответчика. При этом суду необходимо соблюдать баланс интересов сторон и учитывать законные интересы как истца, так и ответчика. Сервитут не должен излишне обременять собственника служебного недвижимого имущества и создавать более выгодные условия использования недвижимого имущества собственнику господствующей недвижимости при возможности разумного использования принадлежащих ему объектов в отсутствие сервитута.

А.Н. Гуев выделяет следующие существенные признаки сервитута:

- установления сервитута вправе требовать, прежде всего, собственник недвижимости, который иначе не может проходить к своей недвижимости, прокладывать к ней коммуникации, не имеет подъездных дорог и т.д.;

- требования об установлении сервитута можно предъявлять к собственнику не только соседнего (т.е. непосредственно примыкающего к данному объекту недвижимости), но и другого земельного участка, если без этого невозможно пройти, проехать) к своей недвижимости, подвести к ней линию связи, электропередачи и т.д.;

- требование об установлении сервитута должно исходить от лица, заинтересованного в нем, а не от собственника соседнего участка, так как у последнего отсутствуют основания для установления сервитута;

- законом не определен срок установления сервитута, так как причины, которые вызывают необходимость его установления, носят длящийся характер. Однако если эти причины впоследствии отпадут, сервитут может быть отменен Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] / под ред. А.Н. Гуева. - М.: ИНФРА - М, 2009. - 324 с..

Пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование его участком. Однако в случае спора собственник земельного участка вправе требовать определения размера платы по суду Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94 N 51-ФЗ (ред. от 15.05.2001).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении № 11248/11 указал, что в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 г. № 11248/11 по делу № А45-12892/2010 [Электронный ресурс] // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2012. - № 6. - С.8..

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В случае установления сервитута на безвозмездной основе право лица на получение соразмерной платы будет нарушено.

Соглашение между собственником земельного участка и лицом, заинтересованном в установлении сервитута, может быть заключено только в письменной форме и должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому господствующий участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное пользование. Право следования в отношении сервитута закреплено пунктом 1 статьи 275 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 616 с..

Так, сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Однако если иное не установлено законом, договором или не вытекает из существа отношений сторон, сервитут сохраняется и тогда, когда к другому лицу переходит право на господствующий участок.

Пункт 2 статьи 275 Гражданского кодекса РФ содержит запрет на совершение сделок по отчуждению сервитута. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, дарения, мены, аренды, не может передаваться по наследству и не может передаваться каким-либо иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого установлен сервитут Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 616 с..

В соответствии со статьей 277 Гражданского кодекса РФ сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 616 с..

Согласно статье 553 Гражданского кодекса РФ, определяющей право на недвижимость при продаже земельного участка, установлено, что если продается только земельный участок, на котором находятся какие-то здания или сооружения, другие недвижимые вещи, а сами они остаются в собственности продавца земельного участка, то этот продавец сохраняет за собой право пользования и той частью земельного участка, на котором находятся эти здания. Таким образом, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята упомянутыми недвижимыми вещами и необходима для их использования. Критерием допустимости сервитута является экономическая целесообразность: господствующий участок должен удовлетворять свои потребности, не лишая служащий хозяйственной самостоятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 274 Гражданского кодекса РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Однако установленный сервитут обременяет земельный участок, являющийся его объектом, всегда впредь до своего прекращения, независимо от того, кому принадлежит участок, то есть следует судьбе обремененного участка. Сервитут увеличивает стоимость недвижимой вещи, нуждам собственника, а также лица, использующего землю на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного пользования, которой он служит. Смена ее собственника также не прекращает сервитутного права. Следовательно, сервитут неразрывно связан как со своим объектом, так и с недвижимой вещью, нужды собственника которой он предназначен обеспечивать. Отчуждение сервитута отдельно от обременяемого им участка или участка, ради которого он установлен, невозможно. Однако, на практике нередко возникают вопросы, чем руководствоваться, если у будущего сервитуария есть возможность обеспечить свои нужды одним способом (установить сервитут), но путем выбора обращения к одному из двух (нескольких) собственников-соседей.

Например, арбитражный суд удовлетворил требование ООО «Техноэкспортлес» об установлении сервитута в виде проезда по железнодорожным подъездным и обводным путям, принадлежащим на праве собственности ООО «Наука». Между тем в ходе заседания было установлено, что подача вагонов с федеральных железнодорожных путей общего пользования на подъездной путь истца-ветвевладельца была возможна разными маршрутами через соседние подъездные пути, принадлежащие двум собственникам (ООО «Наука» и ОАО «Карабулалес») Постановление ФАС Поволжского округа от 02.08.2012 г. по делу № А65-22065/2011 [Электронный ресурс] / СПС «Консультант Плюс: Судебная Практика»..

Таким образом, сервитут представляет собой право ограниченного пользования соседним земельным участком для обеспечения прохода и проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также водоснабжения, мелиорации и иных нужд, которые не могут быть обеспечены другим способом, устанавливаемом на основании соглашения между собственником недвижимости и собственником недвижимости и собственником соседнего участка, зарегистрированном в установленном порядке.

1.3 Действующее законодательство Российской Федерации, регулирующее сервитутные отношения

В современной России право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) закреплено в п.4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 15357) (в ред. от 25 января 1999 г.). Для продаваемых при приватизации застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники таких участков обязаны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), существовавших на момент передачи земельного участка в собственность: возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться только федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Позднее правила установления сервитутов были закреплены в Гражданском кодексе РФ 1994 г. Правовому регулированию установления сервитутов в отношении земельных участков посвящена и ст.23 Земельного кодекса РФ.

В российском законодательстве определение сервитута сформулировано в статье 274 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК). В целом оно соответствует классической концепции сервитута, принятой в континентальных европейских странах, где право использовать чужую собственность (подчиненное владение) прикрепляется к земельному участку (доминирующее владение).

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК) обозначил понятие публичного сервитута, устанавливаемого решениями исполнительной власти с учетом результатов общественных слушаний, разрешив собственникам, чьи интересы и права затрагиваются при создании публичного сервитута требовать компенсаций с органов, установивших его.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ЗК сервитуты подлежат обязательной регистрации, что в практике российских регистраторов прав дает им возможность требовать межевания сервитутов.

Нормативная база российского законодательства, таким образом, удовлетворительно регулирует только установление частного сервитута, хотя статутное положение ст. 274 ГК, предоставляющее в качестве единственного инструмента для принудительного формирования сервитута (в случае отказа собственника подчиненного владения от заключения соглашения) судебную тяжбу явно недостаточно для эффективной интеграции сервитутного права в юридическую систему. В отношении публичных сервитутов правовая система не формулирует ни четких механизмов их установления, ни порядок компенсаций. Кроме того, положения ЗК о возмещении собственникам затронутых прав и интересов устанавливают прямую связь между публичной властью, как стороной, выплачивающей компенсации и собственниками подчиненного владения, как получателя такой компенсации.

Еще один важный недостаток российской правовой системы, ? невыраженность отличий между вещными и персональными правами, что инспирирует тенденцию персонификации сервитутных прав. Подобные персональные сервитуты фактически вырождены в современных юридических системах развитых стран, будучи вытесненными под эгиду контрактного права. Подчеркивает смещение сервитута в сторону персональных прав возможность регламентации сроков действия сервитута. Преимущества вещных сервитутов перед персональными заключаются в отсутствии необходимости перезаключения договора при смене собственника подчиненного владения и в сроках действия сервитута столь долгого сколь существует сам объект сервитута Афанасьев, И.В. Сервитут в системе ограниченных вещных прав [Текст] / И.В. Афанасьев // Актуальные проблемы российского права. - 2013. - № 7. - 831 с..

Кроме того, в Российской Федерации зачастую смешиваются понятия публичных ограничений и сервитутов. Так, например, в письме Госстроя России от 20.03.2000 № НМ-1082/2 приведен перечень ограничений и сервитутов, при том, что ни один из пунктов перечня не является сервитутом.

Сервитут устанавливается по соглашению между субъектом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае отсутствия согласия (соглашения) об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сам сервитут должен во всех случаях устанавливаться способом наименее обременительным для владельца обременяемого участка. И это обременение не лишает собственника участка прав собственности на него.

Основания возникновения публичных и частных сервитутов Публичный сервитут может быть установлен органами государственной власти РФ, или органами местного самоуправления в соответствии с нормативно правовыми актами органов государственной власти. При установлении публичных сервитутов органами местного самоуправления руководствуются перечнем сервитутов, который утвержден федеральными органами власти и органами государственной власти субъектов РФ. Установленный сервитут должен соответствовать этому перечню, а также существовать реально (например, установление права ограниченного пользования трубопроводом или газопроводом, проходящим через тот или иной земельный участок). В случае строительства, реконструкции или капитального ремонта сооружений, устройств и других объектов, проводящих к значительным ограничениям в пользовании земельными участками, последние изымаются у землепользователей и представляются, например, в постоянное (бессрочное) пользование - для размещения объектов стационарного назначения (например, опор линий электропередачи, запорных арматур для трубопроводов и т.д.); - во временное пользование - для прокладки подземных или надземных линий коммуникаций (например, земельные участки вдоль всей длины трассы прокладки подземного кабеля, трубопровода либо подвески проводов воздушных линий и т.д.). Для исключения возможности повреждения объектов коммуникаций устанавливаются охранные зоны, в пределах которых вводится особый режим использования земель. При предоставлении земель, расположенных в охранных зонах, органами местного самоуправления (при наличии согласия предприятий, в ведении которых находятся данные объекта коммуникаций) в выдаваемых документах о правах на земельные участки в обязательном порядке делаются записи о наличии на участках зон с особыми условиями использования, что является снованием для установления и государственной регистрации сервитута. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (чужого) соседнего участка или иного объекта недвижимости. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лиц, требующих его установления Бирюков, А.А. Сервитуты в российском гражданском законодательстве [Текст] / А.А. Бирюков. Дис. ... канд. юрид. наук. Ставрополь, 2004. - 24с..

Сервитуты подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сведения о регистрации сервитутов заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в отношении земельного участка установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр.

Фиксация сведений о наличии сервитутов на земельном участке имеет существенное значение для осуществления собственниками земли, землевладельцами, землепользователями, арендаторами своих прав, защиты их законных интересов. Эти сведения важны и в случае совершения сделок с землей, поскольку сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Причем это правило имеет силу, даже если в договоре о переходе участка на этот счет ничего не говорится. Проведение государственной регистрации сервитута дает возможность приобретателю узнать о его наличии.

Государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника земли (землевладельца, землепользователя, арендатора) или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. В записях о сервитутах указывается содержание обременения, срок его действия, лицо, в пользу которого установлен сервитут.

Для регистрации частного сервитута в учреждение юстиции может быть представлено либо соглашение между лицами, владеющими соседними земельными участками, либо решение суда об установлении сервитута. Регистрация публичного сервитута осуществляется на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления с представлением надлежащим образом заверенной копии решения об установлении сервитута на земельный участок.

Если регистрация сервитута была произведена не по заявлению правообладателя, последний в обязательном порядке должен быть уведомлен о регистрации сервитута. В установленный законом срок учреждение юстиции, осуществившее регистрацию сервитута, обязано уведомить об этом правообладателя Давыдова, О.В. Установление сервитута: возможные проблемы [Текст] / О.В. Давыдова // Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. № 6. С. 45 - 60..

В документах об установлении сервитута указывается его наименование и содержание, площадь распространения сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого определен сервитут, и кадастровый номер участка, на котором он установлен, дата начала сервитута, срок, на который он вводится (при временном сервитуте), плата за пользование чужим участком (если она установлена). Документы, представленные на регистрацию, должны быть заверены сторонами.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Реестре на основании заявления органа государственной власти РФ, или органа местного самоуправления (в случае установления сервитута в публичных интересах) либо правообладателя земельного участка и (или) лица, в пользу которого данный сервитут установлен, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут возникает после его регистрации в Реестре (за исключением публичных сервитутов, не подлежащих государственной регистрации) Копцев, А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования [Текст] / А.Н. Копцев // Гражданское право. - 2007. - № 1. - С. 24 - 26..

Регистрация сервитутов производится после государственной регистрации одного из вещных прав правообладателя на обременяемый объект недвижимости.

Для государственной регистрации сервитута заявитель обязан представить следующие документы:

- заявление о государственной регистрации сервитута, которое может быть подано как самим правообладателем, так и лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, а также уполномоченным органом местного самоуправления (в случае регистрации публичного сервитута);

- документ, подтверждающий оплату государственной регистрации сервитута;

- документы, подтверждающие личность заявителя;

- учредительные документы юридического лица;

- доверенность на имя представителя юридического лица, если представителем выступает не руководитель юридического лица;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

- свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества (при подаче заявления правообладателем);

- правоустанавливающие документы;

- при регистрации публичных сервитутов - копия решения органа государственной власти субъекта РФ или РФ либо органа местного самоуправления об установлении сервитута на земельный участок;

- при регистрации частных сервитутов - договор об установлении сервитута либо вступившее в законную силу решение суда;

- документы технического (кадастрового) учета, описывающие объект недвижимого имущества;

- план земельных участков - с указанием сферы действия сервитута, выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- при установлении сервитута на весь участок план земельного участка не требуется.

При регистрации сервитута на основании договора заявления подаются обеими сторонами. В случае нотариального удостоверения договора заявление подается одной из сторон.

Запись о государственной регистрации сервитута вносится в подраздел III-3 «Запись о сервитуте» Реестра. Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением записи о регистрации на отдельном листе подраздела III-3 Реестра О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федер. закон: [принят 21 июля 1997 г № 122-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594..

В случае если сервитут земельного участка был установлен ранее, т.е. до открытия в Реестре раздела на этот земельный участок, запись о регистрации сервитута производится на основании правоустанавливающего документа, в котором имеются данные об ограничениях или обременениях, соответствующих понятию сервитута, и не может быть произведена на основании данных, содержащихся в кадастровом или ином плане земельного участка. Вышеуказанный правоустанавливающий документ должен соответствовать определенным требованиям, т.е. содержать информацию о субъектах, в пользу которых сервитут установлен, об обремененном объекте недвижимости, о сфере действия и целях установления сервитута.

Если запись о сервитуте имеется в плане земельного участка либо в другом документе, не являющемся правоустанавливающим, регистратору рекомендуется письменно уведомить орган, в пользу которого установлен сервитут, либо администрацию соответствующего муниципального образования, о правовых последствиях отсутствия регистрации сервитута, т.к. в соответствии с действующим законодательством отсутствие правоустанавливающего документа является основанием для отказа в государственной регистрации Давыдова, О.В. Установление сервитута: возможные проблемы [Текст] / О.В. Давыдова // Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. № 6. С. 45 - 60..

В случае регистрации сервитута не по заявлению правообладателя последний должен быть уведомлен о произведенной регистрации учреждением юстиции по регистрации прав, в течение месяца с момента регистрации сервитута; в случае регистрации публичного сервитута уведомление может быть произведено через средства массовой информации.

Последствия отсутствия регистрации

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

В этих случаях сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] / под ред. А.Н. Гуева. - М.: ИНФРА - М, 2009. - 324 с..

ГЛАВА 2. ЧАСТНЫЙ СЕРВИТУТ КАК ИНСТИТУТ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

2.1 Основания возникновение частного сервитута

частный земельный сервитут

В земельном, как и в гражданском, праве различаются частные и публичные сервитуты.

Е.Ю. Чернобай отмечает, что гражданское законодательство регулирует только частные сервитуты, а земельное - как частные, так и публичные Чернобай, Е.Ю. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) в полосе отвода железных дорог [Текст] / Е.Ю. Чернобай // Юрист. - 2013. - № 4. - С. 14 - 17..

Согласно статье 23 Земельного кодекса РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 312с..

Частный сервитут представляет собой сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута Кузнецова, Л.В. Частный сервитут в российском гражданском праве основные черты [Текст] / Л.В. Кузнецова // Журнал российского права. - 2011. - № 6. - С. 23 - 29..

Договор о частном сервитуте представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить использование при отпадении оснований установления.

Сервитут должен быть наименее обременительным для того объекта недвижимости, в отношении которого он установлен (служащей вещи), то есть осуществляться наиболее оптимальным способом.

Частный сервитут устанавливается, когда собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута Ершов, О.Г. Строительные сервитуты [Текст] / О.Г. Ершов // Право и экономика.-2013. - № 1. - С. 25 - 31..

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Частный сервитут устанавливается для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Федеральный закон от 3.08.1995 г. «О племенном животноводстве» предусматривает установление частных сервитутов для прогона скота, проведения и отведения воды через соседний участок, забора воды, водопоя скота. Кроме этого, виды частных сервитутов перечислены в ч.1 ст. 44 ВК РФ (водные частные сервитуты) и в п.3 ст. 64 Градостроительного кодекса (частные сервитуты в области градостроительства). В ряде нормативных актов содержатся лишь общие упоминания о частных сервитутах без установления их видов (ч.2 ст.21 Лесного кодекса РФ; ФЗ от 15.06.96. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья» и др.).

Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости (например, собственники помещений в кондоминиуме). Это положение закреплено в п. 3 ст.274 ГК РФ, ч.2 п.5 ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья». Исключением из этого правила является возможность заключения договора об установлении водного или лесного частных сервитутов не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с пользователями (ч.3 ст.43 ВК РФ и ст.ст.1, 17, 21 ЛК РФ). Другой стороной является сервитуарий - лицо, в пользу которого устанавливается сервитут.

Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ). В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный (п.5 ст.274 ГК РФ). Что касается условия о сроке действия сервитута, то оно является необязательным. Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации.

Глубоко проанализировав, существующее Российское законодательство, на мой взгляд, еще рано говорить о сформировавшейся практике установления частных сервитутов в отношении земельных участков на основе положений гражданского законодательства.

Основанием возникновения сервитута может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч.2 ст. 21 ЛК РФ). Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ и ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Допускается возникновение сервитута в силу прямого указания закона, например, при продаже земельного участка с сохранением за продавцом или законодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчужденной земле (ст. 340, ч.2 ст.553 ГК РФ, ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договор об установлении сервитута (добровольный сервитут) включаются Манько, Е.А. Реальный сервитут: содержание, основания возникновения и прекращения [Текст] / Е.А. Манько // Право и политика. - 2008. - № 10. - С. 18 - 22.:

1) описание участка, обремененного сервитутом, и участка, в интересах которого установлен сервитут;

2) условия и сроки установления сервитута;

3) план или карта участка с указанием места нахождения сервитута.

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения.

В соответствии с положениями ст. 23 Земельного кодекса РФ в результате установления частного сервитута, возникает обременение земельного участка правами лиц, в интересах которых он установлен, но только в данном случае круг этих лиц может быть неопределенным: например, при установлении прохода для населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 312с.. Известно, что при запрете на приватизацию прибрежной полосы за последние годы огромное количество земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам.

...