Правовое регулирование сервитута

В отношении платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут) законодатель ввел разные требования по отношению к платности такого использования применительно к частному и публичному сервитуту. Так, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Такую плату целесообразно определять в договоре с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, либо она может быть предусмотрена судебным решением, на основании которого предоставляется право ограниченного пользования земельным участком.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, закрепленном федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном земельном кадастре». При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается в судебном порядке.

По общему правилу установление сервитута является возмездной сделкой. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерной платы за пользование участком Афанасьев, И.В. Сервитут в системе ограниченных вещных прав [Текст] / И.В. Афанасьев // Актуальные проблемы российского права. - 2013. - № 7. - 831 с..

Статья 275 ГК РФ устанавливает, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный сервитут) или без указания срока (постоянный сервитут). Это в равной степени относится к частным и к публичным сервитутам. При установлении сервитута должно соблюдаться следующее правило: осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Частные сервитуты в области градостроительства могут вводиться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:

- строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;

- строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;

- проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;

- прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;

- других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Порядок установления и прекращения частных сервитутов в градостроительстве определен в соответствии с Гражданским кодексом РФ, то есть основаниями возникновения частного сервитута являются договор либо решение суда.

Обращает на себя внимание трансформация публичного сервитута, предусмотренного Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года, -- о доступе на земельный участок для ремонта объектов инфраструктуры в частный сервитут, установленный абз. 3 п. 3 ст. 64 ГК РФ, обеспечивающий строительство, реконструкцию, ремонт и эксплуатацию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Указанные положения законодательства, на мой взгляд, свидетельствуют об отсутствии у федерального законодателя четких критериев разграничения публичных и частных сервитутов.

Частный водный сервитут -- как возможность ограничения прав долгосрочного или краткосрочного пользования водными объектами в пользу заинтересованных лиц. Частный водный сервитут возникает в силу договора либо решения суда Бородинов, В.В. Конфликт интересов при установлении сервитута в судебном порядке [Текст] / В.В. Бородинов// Российский судья. - 2012. - № 10. - С. 18- 21..

Частный лесной сервитут определяется как ограничение права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, в пользу заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных и муниципальных органов, а также судебных решений. При этом закон указывает, что положения гражданского, земельного и иного законодательства РФ применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Лесного кодекса РФ. Обращает на себя внимание, что частный лесной сервитут может быть установлен административным актом. Данное положение закона иллюстрирует особый характер природоресурсных отношений.

Сервитут может устанавливаться на основании действующего законодательства, соглашением сторон либо решением суда. В целях прохода и проезда через земельный участок, прокладки и ремонта коммунальных и индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей, создания на земельном участке лесных защитных насаждений и иных природоохранных объектов и для других целей. Вводя общий принцип возмездности сервитутных отношений, областной закон делает исключение в отношении сельских жителей, указывая, что за сервитуты, установленные в их пользу, плата не взимается. Особенностью регулирования сервитутных отношений является то, что наряду с государственной предусматривается и специальная регистрация сервитутов.

Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) было впервые подробно урегулировано в ст. 274-277 ГК РФ. Однако эти статьи входили в главу 17 Гражданского кодекса РФ, которая вступила в силу только с 23 апреля 2001 года. Поэтому еще рано говорить о сформировавшейся практике установления частных сервитутов в отношении земельных участков на основе положений гражданского законодательства.

Земельным кодексом РФ определены отдельные виды публичных сервитутов, которые корреспондируют предусмотренным Гражданским кодексом РФ частным сервитутам: например, для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т. п. Основное отличие будет, как уже указывалось, в способе установления сервитута и в тех интересах, в которых он устанавливается. Собственник земельного участка в целях прокладки линии электропередачи или газопровода к своему участку может заключать договор с собственником соседнего земельного участка либо с несколькими собственниками участков, через которые будет осуществлен подвод коммуникаций к его участку, и в таком случае это будет частный сервитут. Если же через существующий район индивидуальной жилой застройки будет необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, это, скорее всего будет сделано на основе установления публичного сервитута Петровская, Т.С., Петровская, О.С. Земельный сервитут в концепции принимаемых изменений в гражданское законодательство [Текст] / Т.С.Петровская, О.С. Петровская // Правовые вопросы недвижимости. - 2012. - № 2. - С. 16 - 19..

Таким образом, частный сервитут представляет собой сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости.

2.2 Основания прекращения частного сервитута

Статья 276 ГК РФ называет два основания для прекращения частного сервитута: расторжение договора и судебное решение. Инициатором прекращения сервитута в этих случаях выступает собственник участка, обремененного сервитутом. В первом случае причиной прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен. Во втором случае - невозможность использования земельного участка в соответствии с назначением в результате обременения его сервитутом Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 616 с.. Между тем частный сервитут может прекращаться и в иных случаях:

- при гибели объекта сервитутного права (пересыхание водного источника);

- при изъятии служащего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- при истечении срока действия срочного сервитута и др.

Поскольку в качестве субъектов, обремененных водными и лесными сервитутами, в соответствии со ст. 42, 55 ВК РФ и ст.ст.17, 21, 22 ЛК РФ выступают не собственники водных объектов и участков лесного фонда (РФ и субъекты РФ), а пользователи (граждане и юридические лица), водные и лесные сервитуты прекращаются также в связи с прекращением права пользования водным объектом или участком лесного фонда.

Прекращение частного сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационном реестре (п.62, 64 правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219).

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Земельный сервитут прекращается ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен: в судебном порядке по требованию владельца участка в случае, когда земельный участок вследствие обременения сервитутом не может быть использован в соответствии с назначением участка (ст. 276 ГК РФ) Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 312с..

ГЛАВА 3. ПУБЛИЧНЫЙ СЕРВИТУТ КАК ИНСТИТУТ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

3.1 Основания установление публичного сервитута

Правовая конструкция публичных сервитутов по своей сути больше соответствует ограничению права собственности.

Количество устанавливаемых публичных сервитутов в Российской Федерации незначительно, что обусловлено в первую очередь наличием ряда проблем и пробелов в правовом регулировании их установления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Таким образом, все публично-правовые образования вправе устанавливать публичные сервитуты для обеспечения публичных интересов Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 312с..

М.Н. Малеина отмечает, что публичный сервитут отличается от частного по основаниям введения и прекращения, управомоченному субъекту, целям установления Малеина, М.Н. Обременение частным или публичным сервитутом зданий и сооружений [Текст] / М.Н. Малеина // Хозяйство и право. - 2006. - № 7.- С. 23 - 28..

Земельный кодекс РФ закрепляет исчерпывающий перечень оснований установления публичного сервитута. Согласно пункту 3 статьи 23 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться публичные сервитуты для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель Бирюков, А.А. Сервитуты в российском гражданском законодательстве [Текст] / А.А. Бирюков. Дис. ... канд. юрид. наук. Ставрополь, 2004. - 24с..

Установление публичных сервитутов в иных целях земельным законодательством не предусмотрено.

Публичный сервитут носит императивный характер и практически не зависит от воли собственника.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в т.ч. путем выкупа, у них данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Понятие публичного сервитута в законодательстве использовано для закрепления обязательств участников сделок по приватизации земельных участков по обеспечению:

- безвозмездного и беспрепятственного использования объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и проезда к ним;

- доступа на земельный участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

При этом устанавливалось, что изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или иными нормативными правовыми актами, принятыми в соответствии с федеральным законом.

Публичные сервитуты устанавливаются в интересах неограниченного круга лиц. В этой связи ряд юристов (Суханов Е. А., Мейер Д. И., Уткин Б., Сарьян Е.) высказывали мнение о том, что публичные сервитуты не являются ограниченными вещными правами в прямом смысле этого слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют пределы прав публичных или частных собственников соответствующих недвижимостей. Аналогично рассуждает и Тихомиров Ю.А., который считает, что «данное мнение находит косвенное подтверждение в п.7 ст. 23 ЗК РФ, из содержания которой можно сделать вывод о том, что органы государственной власти или местного самоуправления, предоставляя гражданам и юридическим лицам земельные участки в пользование или во владение, одновременно ограничивают пределы таких прав» Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М., 2008.. В отличие от других юристов Чубуков Г.В. предлагает рассматривать публичный сервитут «не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные ресурсы» Калинин И. Природоресурсные сервитуты // Российская юстиция. - 2003. - № 1. - С.24.. Однако в связи с этим возникают вопросы: «Каких народов и на какой территории?».

Возможность установления публичных сервитутов на земельный участок предусмотрена не только Земельным кодексом РФ, но и ФЗ от 21.01.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества», ФЗ от 19.07.1998 г. «О гидрометеорологической службе» и другими нормативными актами.

В соответствии с ч.2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут на земельный участок может быть установлен в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Интересы, для обеспечения которых устанавливаются публичные сервитуты, перечислены в ч.3 ст. 23 ЗК РФ. Тихомиров Ю.А. предлагает в зависимости от этих интересов разделить сервитуты на несколько групп: «сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (подп. 1, 6, 10 п.3); сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (подп. 4, 5, 7 - 9 п.3); сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (подп. 2, 3 п.3)».

Земельный кодекс РФ в отличие от других нормативных актов содержит широкий перечень оснований для установления публичных сервитутов: законы или нормативные правовые акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, Градостроительный кодекс РФ (ч. 2 ст. 64) в качестве основания для установления публичного сервитута называет только нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Отличительной особенностью земельного публичного сервитута является его установление с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушаний - одна из форм работы с общественностью и способ реализации принципа участия граждан и общественных объединений в решении вопросов, касающихся их прав на землю (п.1 ст.1 ЗК РФ). Необходимо отметить, что в РФ отсутствуют какие-либо нормативные акты, регламентирующие процедуру проведения общественных слушаний. Этот пробел в российском законодательстве можно устранить путем принятия нормативных актов на уровне субъектов РФ. Процедура проведения общественных слушаний должна быть разработана, исходя из специфики территорий, социальных и этнических групп Умеренко, Ю.А. Установление публичных сервитутов на земельные участки: проблемы правового регулирования [Текст] / Ю.А. Умеренко // Современное право. - 2012. - № 9. С. 17 - 23..

Используя позитивный опыт зарубежных государств, можно предложить следующий порядок проведения общественных слушаний. Первый этап - информирование общественности о предстоящем принятии решения об установлении публичного сервитута через прессу, теле- и радиопередачи. Второй этап - выявление мнения общественности путем проведения собраний, сходов, опросов (письменных, телефонных). Третий этап - проведение общественных слушаний. При этом граждане заранее информируются о месте и времени их проведения, а результаты общественных слушаний оформляются протоколом. Четвертый этап - информирование общественности о принятом решении через средства массовой информации (публикация закона или нормативного правового акта, установившего сервитут).

Установление публичного сервитута ограничивает права собственника участка, так как собственник не может в полном объеме использовать свой участок и получать прибыль. Однако законодатель предусмотрел право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату только в одном случае, когда установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Данное положение кодекса, по мнению автора, требует пересмотра. Справедливо будет предусмотреть право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать соразмерную плату от указанных органов независимо от наличия или отсутствия существенных затруднений в использовании участка. Можно рассмотреть в качестве одного из вариантов право такого собственника на частичное освобождение от уплаты земельного налога на период действия публичного сервитута.

Если предположить, что размер соразмерной платы, выплачиваемой собственнику участка, будет устанавливаться соглашением, а при его отсутствии - судом, то остается нерешенным вопрос о том, какой орган государства или орган местного самоуправления будет заключать данное соглашение и из каких средств эта плата будет выплачиваться собственнику участка. Эти вопросы также требуют своего законодательного решения.

Пункт 7 ст. 23 ЗК РФ также предусмотрел право собственника, землепользователя, землевладельца требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него участка, обремененного публичным сервитутом, с возмещением органом, установившим сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. Вопрос об изъятии земельного участка в этом случае должен решаться в соответствии со ст. 55 ЗК РФ, ст.ст. 279 - 282 ГК РФ и ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности».

Подводя итог, хотелось бы отметить, что проведенное исследование института сервитута выявило только ряд проблем, которые требуют своего разрешения. Это позволяет сделать вывод о необходимости дальнейшего развития и совершенствования данного института.

К числу весьма неудачных новелл можно также отнести закрепление п.2 ст.23 ЗК «публичного сервитута», устанавливаемого к тому же непременно «с учетом результатов общественных слушаний» (о порядке проведения которых кодекс традиционно умалчивает). В ст.262 ГК говорится о земельных участках общего пользования и о возможности свободного доступа на чужой земельный участок. Такого рода правила, известные еще римскому частному праву, в цивилистической теории всегда рассматривались как ограничение прав собственника (в общественных, публичных интересах), а не как установление чьего-то (причем неизвестно, кого именно, т.е. бессубъектного) субъективного права.

Термин «публичный сервитут», как известно, появился у нас в законодательстве о приватизации, отличавшемся не столько высоким юридико-техническим уровнем, сколько максимально возможным и, как правило, не очень удачным использованием малопонятной публике зарубежной терминологии Умеренко, Ю.А. Установление публичных сервитутов на земельные участки: проблемы правового регулирования [Текст] / Ю.А. Умеренко // Современное право. - 2012. - № 9. С. 17 - 23.. Эту «эстафету» подхватило природоресурсное, а затем -- градостроительное законодательство, закрепившее «публичные водные сервитуты» (ст. 43 и 44 Водного кодекса), «публичные лесные сервитуты» (ст. 21 Лесного кодекса) и, наконец, «публичные градостроительные сервитуты» (пп. 1 и 2 ст. 64 Градостроительного кодекса).

В появившихся комментариях к названным кодексам (под ред. С.А. Боголюбова) указывалось даже, что такое понимание сервитута намеренно отличается от традиционной цивилистической трактовки, подчеркивая самостоятельность и специфику институтов природоресурсного права Боголюбов С. А.//Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации //М. 2001 г..

Поскольку названные «сервитуты» не имеют конкретных управомоченных лиц, но в качестве «прав на недвижимость» подлежат обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 274 ГК, п. 9 ст. 23 и п. 1 ст. 25 ЗК), в литературе справедливо указывается, что в силу неопределенности правообладателей «публичный сервитут» все равно может быть зарегистрирован не в качестве ограниченного вещного права, а только «как ограничение права собственности на объект недвижимого имущества»

Сервитут может устанавливаться на основании действующего законодательства, соглашением сторон либо решением суда. В целях прохода и проезда через земельный участок, прокладки и ремонта коммунальных и индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей, создания на земельном участке лесных защитных насаждений и иных природоохранных объектов и для других целей.

Полагаю, решение вопросов компенсации за ограничения в реализации отдельных правомочий в публичных интересах применительно к данной категории отношений следует осуществлять на основе положений Конституции РФ, согласно которым земля и иные природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36) Конституция РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: ПРОСПЕКТ, 2012. - 48 с..

Исходя из конституционных принципов регулирования земельных отношений, право частной и иной собственности на землю изначально обременено необходимостью соблюдения публичных интересов в реализации правомочия владения (нормирование предоставления обусловлено объективной ограниченностью земельных ресурсов), а также пользования (обязанность использовать землю по целевому назначению и др.) и распоряжения (регулирование оборота земель специальным законодательством). Указанное обстоятельство позволяет произвести разграничение обременении, установленных земельным и иным законодательством, и сервитутов. К первым следует отнести ограничения в реализации полномочий по владению, пользованию, распоряжению и управлению землями, которые установлены в публичных интересах.

Данные обременения, введенные нормативными правовыми актами, должны квалифицироваться как элементы правового режима соответствующих земель. Сервитут же следует рассматривать как способ обеспечения частных интересов, реализация которых требует согласованных действий заинтересованных лиц либо решения суда. В указанном контексте необходимость использования в законодательстве понятия публичного сервитута отпадает.

Следует отметить, что потребность ограничения свободы в реализации права собственности отмечалась еще в цивилистической литературе начала XX века. Так, Г. Ф. Шершеневич указывал: «при том обширном правомочии, которое дается собственнику, можно опасаться, что осуществление права, ничем не стесненное, способно отразиться весьма вредно на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). Москва, 1995. Издательство «СПАРК»». Особенно актуально данное мнение применительно к отношениям собственности на землю и иные природные ресурсы, выполняющие функции жизнеобеспечения всего человечества.

Представленный анализ правового регулирования сервитутных отношений позволяет сделать вывод о необходимости сужения в земельном праве (отрасли, преимущественно использующей публично-правовые методы регулирования) сферы применения сервитута как института частного права, имеющего основным целевым назначением обеспечение частных интересов.

Градостроительный сервитут

Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) регулирует сервитутные отношения несколько иначе. Так, согласно ст. 64 в отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитутыГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94 N 51-ФЗ (ред. от 15.05.2001) .

Публичный сервитут закрепляется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами.

Лесной сервитут

Под публичным сервитутом понимается право граждан свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Под публичным сервитутом понимается право граждан свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут).

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

Положения гражданского законодательства, земельного и иного законодательства Российской Федерации применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Лесного кодекса.

Водный сервитут

Публичный водный сервитут определяется как возможность каждого пользоваться водными объектами общего пользования, если иное не предусмотрено законодательством РФ, а частный водный сервитут -- как возможность ограничения прав долгосрочного или краткосрочного пользования водными объектами в пользу заинтересованных лиц.

Право ограниченного пользования водным объектом выступает в формах публичного и частного водных сервитутов.

Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный водный сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения.

Общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Водного кодекса.

Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях:

- забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;

- водопоя и прогона скота;

- использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.95 N 167-ФЗ.

В дополнение к водным сервитутам, предусмотренным настоящей статьей, водным законодательством Российской Федерации могут быть установлены иные водные сервитуты.

Для осуществления водных сервитутов не требуется получение лицензии на водопользование.

Земельные сервитуты

Земельный кодекс РФ ввел понятие «публичный сервитут» в земельное законодательство (ст. 23) впервые на уровне федерального закона141. Однако этот институт не нов для современного российского законодательства. Водный кодекс РФ в 1995 году (ст. 43-44) и Лесной кодекс РФ в 1997 году (ст. 21) ввели понятия «водные сервитуты» и «лесные сервитуты» Арсланалиев, М.А. Понятие сервитута в гражданском праве России [Текст] / М.А. Арсланалиев // Цивилист. - 2010. - № 1. - С. 26 - 29..

Описание публичного сервитута наиболее подробно до принятия Земельного кодекса РФ было дано в ст. 64 Градостроительного кодекса РФ, которая закрепила, что публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в случаях, когда это определяется государственными или общественными интересами.

Земельный кодекс РФ развил эти положения и предусмотрел, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ) Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 312с..

Также в Земельном кодексе РФ закреплена норма о том, что установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Это, на мой взгляд, поможет избежать возможных злоупотреблений при установлении публичного сервитута в отношении земельных участков.

В соответствии с положениями ст. 23 Земельного кодекса РФ в результате установления публичного сервитута, так же как и при установлении частного сервитута, возникает обременение земельного участка правами лиц, в интересах которых он установлен, но только в данном случае круг этих лиц может быть неопределенным: например, при установлении прохода для населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе. Известно, что при запрете на приватизацию прибрежной полосы за последние годы огромное количество земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам. Установление публичных сервитутов может помочь в решении этой проблемы.

Земельным кодексом РФ определены отдельные виды публичных сервитутов, которые корреспондируют предусмотренным Гражданским кодексом РФ частным сервитутам: например, для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т. п. Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 312с.

Основное отличие будет, как уже указывалось, в способе установления сервитута и в тех интересах, в которых он устанавливается. Собственник земельного участка в целях прокладки линии электропередачи или газопровода к своему участку может заключать договор с собственником соседнего земельного участка либо с несколькими собственниками участков, через которые будет осуществлен подвод коммуникаций к его участку, и в таком случае это будет частный сервитут. Если же через существующий район индивидуальной жилой застройки будет необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, это скорее всего будет сделано на основе установления публичного сервитута.

Земельным кодексом РФ установлены следующие виды публичных сервитутов:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора воды и водопоя;

- прогона скота через земельный участок;

- сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

- использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

При подготовке проекта Земельного кодекса РФ предполагалось, что перечень публичных сервитутов не будет исчерпывающим, однако в окончательной редакции приведен закрытый перечень публичных сервитутов.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный сервитут) или без указания срока (постоянный сервитут). Это в равной степени относится к частным и к публичным сервитутам. При установлении сервитута должно соблюдаться следующее правило: осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В отношении платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут) законодатель ввел разные требования по отношению к платности такого использования применительно к частному и публичному сервитуту. Так, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Такую плату целесообразно определять в договоре с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, либо она может быть предусмотрена судебным решением, на основании которого предоставляется право ограниченного пользования земельным участком.

При введении публичного сервитута собственник обремененного участка может требовать плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, если это приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка Улюкаев В. У. Земельное и природоресурсное право: М.: Издательский центр «Академия», 2003 г..

Еще одной гарантией прав собственника участка или лиц, использующих участок на ином праве, служит положение Земельного кодекса РФ о том, что, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23). Также лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23).

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Таким образом, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Публичные сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

3.2 Прекращение публичного сервитута

Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п.2 ст. 48 ЗК РФ) или в случае изъятия участка органами государственной власти или местного самоуправления (п.7 ст. 23 ЗК РФ).Порядок прекращения публичных сервитутов. Публичный сервитут прекращается: - по истечении срока его действия Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] / под ред. А.Н. Гуева. - М.: ИНФРА - М, 2009. - 324 с.;

- вступления в законную силу постановления правительства об отмене сервитута, в том числе при отсутствии общественных нужд, для которых он был установлен;

- вступления в законную силу решения суда о прекращении установленного сервитута.

При отмене публичного сервитута постановлением копия такого постановления в 3-дневный срок после его подписания направляется в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении сервитута, а также собственнику соответствующего земельного участка, землепользователю, землевладельцу, инициатору установления публичного сервитута.

В случае перехода любого вещного права на земельный участок по сделке к другому лицу сервитут, обременяющий данный земельный участок, сохраняется.

Земельный сервитут прекращается ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен: в судебном порядке по требованию владельца участка в случае, когда земельный участок вследствие обременения сервитутом не может быть использован в соответствии с назначением участка (ст. 276 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрид. лит., 2013. - 616 с..

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением, собственник или владелец участка вправе требовать прекращения сервитута в судебном порядке.

Право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута Афанасьев, И.В. Сервитут в системе ограниченных вещных прав [Текст] / И.В. Афанасьев // Актуальные проблемы российского права. - 2013. - № 7. - 831 с..

Сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. С устранением данных причин необходимо прекращение действия сервитута.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случае, если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, изучив юридическую литературу и законодательную базу, регулирующую сервитут можно сделать следующие выводы и предложения:

Особенность сервитута состоит в том, что он сам по себе не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющихся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого он установлен.

Сервитут устанавливается по соглашению между субъектом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае отсутствия согласия (соглашения) об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сам сервитут должен во всех случаях устанавливаться способом наименее обременительным для владельца обременяемого участка. И это обременение не лишает собственника участка прав собственности на него.

Особенность сервитута состоит в том, что он сам по себе не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющихся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого он установлен.

Сервитут может быть прекращен по требованию владельца земельного участка, на который был установлен сервитут, при условии отпадения оснований, по которым он был установлен.

Анализируя нормативные акты, обращает на себя внимание трансформация публичного сервитута, предусмотренного Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года - о доступе на земельный участок для ремонта объектов инфраструктуры в частный сервитут, установленный абз. 3 п. 3 ст. 64 ГрК РФ, обеспечивающий строительство, реконструкцию, ремонт и эксплуатацию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Указанные положения законодательства, на мой взгляд, свидетельствуют об отсутствии у федерального законодателя четких критериев разграничения публичных и частных сервитутов.

Полагаю, решение вопросов компенсации за ограничения в реализации отдельных правомочий в публичных интересах применительно к данной категории отношений (сервитутных) следует осуществлять на основе положений Конституции РФ, согласно которым земля и иные природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36). Исходя из конституционных принципов регулирования земельных отношений, право частной и иной собственности на землю изначально обременено необходимостью соблюдения публичных интересов в реализации правомочия владения (нормирование предоставления обусловлено объективной ограниченностью земельных ресурсов), а также пользования (обязанность использовать землю по целевому назначению и др.) и распоряжения (регулирование оборота земель специальным законодательством). Указанное обстоятельство позволяет произвести разграничение обременении, установленных земельным и иным законодательством, и сервитутов. Данные обременения, введенные нормативными правовыми актами, должны квалифицироваться как элементы правового режима соответствующих земель.

По моему мнению, сервитут следует рассматривать как способ обеспечения частных интересов, реализация которых требует согласованных действий заинтересованных лиц либо решения суда. В указанном контексте необходимость использования в законодательстве понятия публичного сервитута отпадает.

Представленный анализ правового регулирования сервитутных отношений позволяет сделать вывод о необходимости сужения в земельном праве (отрасли, преимущественно использующей публично-правовые методы регулирования) сферы применения сервитута как института частного права, имеющего основным целевым назначением обеспечение частных интересов.

Что касается способа установления сервитута, то мое предложение состоит в том, что сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

По моему мнению, право сервитута представляет своего рода право безысходности невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего земельного участка для проникновения на земли лица, требующего сервитута, без существенных затрат.

Право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка, выделенного для прохода или проезда, т.е. ее нельзя использовать под складирование имущества, размещение какие-либо объектов и т. д.

Право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут.

Право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ. - М., 1993 г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94 N 51-ФЗ (ред. от 15.05.2001)

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 N 14-ФЗ (ред. от 17.12.99)

4. Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.95 N 167-ФЗ

5. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 N 22-ФЗ

6. Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 12.04.2001) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.98 N 73-ФЗ

8. Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ (ред. от 11.02.2002) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

9. Федеральный закон от 03.08.1995 г. «О племенном животноводстве».

10. Федеральный закон от 15.06.96. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья».

11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ

12. Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26; 1991. № 1.

13. СУ РСФСР. 1919 г. № 4. Ст. 43.

14. СУ РСФСР. 1921 г. № 26. Ст. 147.

15. Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»; от 27 октября 1993 г.

16. Указ Президента от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

17. Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов».

18. Арсланалиев, М.А. Понятие сервитута в гражданском праве России [Текст] / М.А. Арсланалиев // Цивилист. - 2010. - № 1. - С. 26 - 29. Афанасьев, И.В. Сервитут в системе ограниченных вещных прав [Текст] / И.В. Афанасьев // Актуальные проблемы российского права. - 2013. - № 7. - 831 с.

19. Бирюков, А.А. Сервитуты в российском гражданском законодательстве [Текст] / А.А. Бирюков. Дис.... канд. юрид. наук. Ставрополь, 2004. - 24с.

20. Боголюбов С. А.//Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации //М. 2001 г.

21. Бородинов, В.В. Конфликт интересов при установлении сервитута в судебном порядке [Текст] / В.В. Бородинов// Российский судья. - 2012. - № 10. - С. 18- 21.

22. Государственный земельный кадастр, библиотечка российской газеты, выпуск №14, Законодательно-правовая база о земельных участках // М. 2001 г.

23. Гражданское право. Под ред. Л.Ю. Грудцыной и Л.А. Спектор. М. 2008.

24. Гражданское право. Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П. 2005 г.

25. Давыдова, О.В. Установление сервитута: возможные проблемы [Текст] / О.В. Давыдова // Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. № 6. С. 45 - 60.

...