Теоретические и практические аспекты самовольного создания и (или) изменения объектов недвижимости в РФ

Подводя итог изложенной поддерживаемой позиции, полагаем, что распространение положений ст. 222 ГК РФ на случаи реконструкции объектов недвижимости, осуществленной в обход существующего порядка согласования, является обоснованным и соответствующим действующему законодательству.

Однако нельзя обойти вниманием тот факт, что ст. 222 ГК РФ не регулирует вопрос самовольной реконструкции, так как самовольная постройка это возведенный или созданный объект, но не реконструированный самовольно. В связи с этим необходимо уточнение ст. 222 ГК РФ, которые бы позволили снять вопрос применения аналогии закона, и позволяющих эффективно пользоваться процедурой реконструкции объектов, установленной ГрК РФ.

В связи с чем кроме понимания того, что является самовольной постройкой, необходимо уточнение того, что является самовольным строительством. Под самовольным строительством следует понимать деятельность лица по созданию (возведению) или изменению (перепланировки, переустройству, реконструкции) объекта капитального строительства (здания, сооружения или другого строения), находящегося на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта… (и так далее в соответствии с действующим пунктом 1 ст. 222 ГК РФ). И уточнить, что объекты, созданные в результате самовольного строительства, являются самовольной постройкой.

Предложенные изменения п. 1 ст. 222 ГК РФ уравняют на законодательном уровне самовольно созданные и самовольно реконструированные объекты недвижимости, тем самым неопределенность в правовом статусе реконструированных объектов недвижимости.

2.2 Легализация права собственности на самовольную постройку

Приобретение права собственности по мнению Суханова Е.А. может быть первоначальным и производным. Одним из наиболее спорных первоначальных способов приобретения права собственности вызывает самовольная постройка недвижимой вещи, которая в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ имеет возможность стать основанием приобретения права собственности (что актуально к вопросу о дихотомической природе самовольной постройки), кроме того - приобретательная давность (приобретение права собственности на вещь на основании давности владения) - ст. 234 ГК РФ.

Под самовольным строительством следует также понимать возведение строительных объектов на основании незаконно полученных разрешений органов публичной власти или должностных лиц.

Стоит обратить внимание, что в такой ситуации, как правило, речь идет об использовании для застройки земельных участков в отсутствии у застройщика права на эти участки (очень часто это государственные или муниципальные земли). Как правило, пользование оформляется срочным и целевым договором аренды земли, чьи основные условия цель и срок использования участка, которые нередко забываются застройщиком, особенно в случае оформления права собственности на созданное строение. Это та ситуация, которая наиболее ярко показывает различие российской регламентации земельного участка и находящегося на нем здания.

В качестве исключения ст. 222 ГК РФ позволяет признать право собственность в судебном порядке за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором такое строительство произведено, в следующих случаях:

- у застройщика наличествует право на строительство на таком участке;

- объект недвижимости соответствует параметрам и необходимым правилам;

- сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В результате титульный владелец земельного участка становится собственником возведенного объекта, компенсировав застройщику расходы на строительство, что очередной раз подтверждает возрождение принципа superficies solo cedit.

На практике применения такого института обнаруживаются различные злоупотребления должностных лиц, которые выступают от имени публичных земельных собственников, что связано и с задержками в выдаче разрешений на строительство, и с необоснованными отказами выдачи таких разрешений, а также ситуации продолжительной фактической эксплуатации самовольно возведенного объекта, например, снос многоквартирного жилого дома, что могло бы повлечь ущемление интересов граждан, которые в процедуре строительства не участвовали. В связи с этим судебная практика справедливо исходит из того, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может быть основанием для отказа в иски о признании права собственности на самовольно возведенный объект, если «застройщик» принял меры к получению разрешения и других необходимых документов, а постройка не нарушила права и интересы иных лиц и не создала угрозы жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 26 Постановления ВС и ВАС РФ 10/22).

Кроме того, отдельные нарушения градостроительных и иных норм, которые были допущены при предоставлении земельного участка под застройку, сами по себе также не являются существенными по смыслу ст. 222 ГК РФ и могут быть устранимы Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г. // Сборник разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по применению земельного законодательства и законодательства о сделках с недвижимостью / Сост. О.В. Волошин. 3-е изд. М., 2015. С. 139 - 142.. В таком случае основанием возникновения права собственности становится решение суда, наличие которого становится основанием для регистрации права на такой объект в ЕГРН,

Итак, действующее законодательство предусматривает два способа легализации самовольно возведенных построек:

- в административном порядке;

- в судебном порядке.

Стоит сказать, что административный порядок возможен только для тех самовольных построек, которые не нуждаются в официальном вводе в эксплуатацию.

Примером административного порядка признания прав на самовольную постройку является явление, называемое в широких кругах «дачной амнистией», которая предусмотрена так или иначе различными нормативными правовыми актами, которые упрощают процедуру регистрации права на земельные участки и постройки. В частности, «дачная амнистия» предусмотрена законом от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке…». Для его применения достаточно заявления на государственную регистрацию права, правоустанавливающего документа на земельный участок и технического плана строения. В свете последних изменений градостроительного законодательства, получать разрешение на строительство при этом не требуется.

Видится, что в связи с изменением ст. 222 ГК РФ и изменениями, вступившими в силу 1 января 2019 г. Федеральный закон от 29.07.2017г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в отношении садовых и огородных участков, стоит более подробно остановиться на вопросе упрощенной легализации построек.

В связи с указанными изменениями законодатель решил вопрос с «дачами», исключив это понятие, и оставил только два вида земельных участков: садовый и огородный. Принципиальная разница участком заключается в возможностях, которые можно на них реализовать. Если на садовом земельном участке разрешено иметь жилой дом (как садовый, так и объект индивидуального жилищного строительства, не говоря уже о мелких хозяйственных постройках и гаражах, то на огородном таких построек быть не может. Под объектом ИЖС стоит понимать отдельно стоящее здание высотой не более 20 м. и не более трех надземных этажей, чье предназначение удовлетворяет бытовые нужды и которое не может быть разделено на отдельные квартиры (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

Закон предполагает, что на огородном земельном участке могут быть размещены только хозяйственные постройки, имеющие либо функцию хранения инвентаря для целей обработки этого участка, или собранного здесь же урожая. Важным новшеством считается то, что такие хозяйственные постройки не признаются объектами недвижимости и после 1 января 2019 не предусмотрена регистрация права собственности на них. Хотя опять же законодательная оговорка, требующая оценки физических характеристик имущества для определения его в качестве движимого или недвижимого, отсутствует. Также не допускается возведение объектов капитального строительства, фактически перечисленных в ст.130 ГК РФ, на огородном земельном участке. Письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 г. № 32363-ВА/Д23и «Относительно применения положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома» Однако если право собственности граждан на них было зарегистрировано, и они по ст.222 ГК РФ не являются объектами самовольного строительства, то в отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм постройка сохраняется (ч. 32 ст. 54 Закона № 217-ФЗ).

При реализации желания регистрации объекта на том или ином участке, нужно заказывать выписку из ЕГРН, ждать ее получения в соответствии с установленным сроком, а также иметь ввиду информацию с публичной кадастровой карты, указывающей на вид разрешенного использования земли. Внесение изменений в сведения регистрирующего органа предполагает автоматический режим, дополнительно осуществлять перерегистрацию права собственности на земельный участок с 2017 года не нужно. ФЗ №217-ФЗ в ст. 3 устраняя недостатки предыдущего ФЗ №66-ФЗ и частично дублируя требования ст.222 ГК РФ, требует соблюдение градостроительного регламента, при этом для регистрации размещенного объекта необходим технический план и подтверждение права на земельный участок.

При этом важно не забывать об оплате налога с сооружений, расположенных на огородных или садовых участка, или участках для индивидуального жилищного строительства, площадь которых ограничена 50 квадратными метрами (подп. 1 п. 2 ст. 406 Налогового кодекса РФ). Для лиц, имеющих на участке несколько строений, налоговое законодательство предусматривает налоговую льготу, в виде освобождения от уплаты налога по одному из таких объектов (п. 3 ст. 407 НК РФ), конечно, как правило, составляющую наименьшую стоимость.

Также закон указывает на то, что объектами капитального строительства не является, в частности, сооружения временного характера (сооружения без фундаментов и неразборных стен), соответственно, такие объекты не подлежат регистрации права собственности и уплате налогов (п. 10, п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Указанные сооружения и строения размещаются только при соответствии такого размещения правилам землепользования и застройки, в другом случае они будут признаны объектами самовольной постройки (п. 10 Письма Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 г.). Владелец сможет признать право собственности на данные объекты в судебном порядке, если докажет, что он не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п. 1, п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В связи с этим еще одним актуальным вопросом сейчас является следующая ситуация в практике.

Речь идет о сносе объекта недвижимости (частного дома) в охранной зоне газопровода. Верховный Суд РФ, куда поступило дело, решил, что дом сносить нельзя, так как собственник о газопроводе на момент постройки не знала и знать не могла, так как на местных картах подобная информация отсутствовала. Дело стало резонансным, поскольку в 2016 году экономическая коллегия ВС в аналогичной ситуации пришла к обратным выводам и решила снести строение, ссылаясь на нарушение норм о строительстве. Однако по справедливому замечанию юристов, чье публичное обсуждение этой темы получило широкий размах, решение гражданской коллегии может коснуться гораздо большего количества лиц, так как в деле речь идет о постройке 1990 года, когда участки получали многие граждане.

В рассматриваемом деле ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» добивались сноса дома и хозяйственной постройки на участке физического лица в г. Павлово Нижегородской области Определение Верховного суда РФ от 26.09.2017г. №9-КГ17-11 . Указанные постройки находятся в охранной зоне газопровода (78 и 98 метров соответственно). Согласно материалам дела никакой информации о газопроводе на публичных картах на момент строительства не было, что и послужило причиной сохранения гражданской коллегии построек.

Разница двух практически аналогичных дел заключалась в том, что строительство велось в различное время, в деле гражданской коллегии дело велось в 1991 году, а в деле экономической коллегии - в 2012 году Определение Верховного суда РФ от 11.08.2016г. №309-ЭС16-5381 . Возможно, потому что на момент строительства применялись иные нормы и норм о сносе самовольной постройки не было в принципе.

Решающее значение гражданская коллегия заложила в тот факт, что на момент строительства сведений о расположении газопровода не было на карте землепользования, иначе получить сведения о газопроводе гражданка не могла. Судьи нижестоящих судов, принявших решение о сносе дома, на этот факт внимания не обратили. При отправлении дела на новое рассмотрение суду нижестоящей инстанции следовало выяснить могла ли ответчица соблюсти охранную зону, если не знала о газопроводе.

Лиц, имеющих строения на садовых и огородных земельных участках, можно обозначить тремя категориями:

· зарегистрировавшие право собственности на объекты до 1 января 2019 года;

· планирующие регистрацию права собственности после 1 января 2019 года;

· планирующие строительство в будущем.

При наличии уже зарегистрированного права собственности переоформлять документы не требуется, а для тех, кто только построил, но не зарегистрировал жилой или садовый дом до 1 марта 2019 года, действует упрощенный порядок регистрации права собственности без получения разрешения на строительство и направления каких-либо уведомлений. В таком случае предусмотрен порядок обращения к кадастровому инженеру для заполнения декларации на объект недвижимости и подготовки технического плана, с последующей подачей документов на регистрацию в регистрирующий орган.

В данном случае важно обратить внимание на то, что построенный дом без направления заявителем уведомления и регистрации его в упрощенном порядке, будет считаться самовольной постройкой. Кроме этого суд может обязать снести дом или привести в соответствие с градостроительными требованиями, при этом снос будет осуществляться за счет средств собственника земельного участка. Как правило, отказ регистрации частных домов может быть связан, например, с превышением площади застройки 20 или 30% земельного участка, либо по факту нахождения объекта не на линии застройки.

Судебный порядок признания права на самовольную постройку используется в случаях, предусмотренным законом, либо в случае наличия гражданского спора о праве при наследовании самостроя.

Стоит обратить внимание, что по желанию сторон иски по спорам о правах на самовольную постройку, которые подведомственны арбитражному суду или суду общей юрисдикции, могут рассматриваться третейским судом независимыми арбитрами вне зависимости от места нахождения арбитров или самовольной постройки. При этом стоит обратить внимание, что третейский суд вправе разрешить спор о правах на самовольную постройку в том случае, если спор вытекает не из публичных, а из гражданских правоотношений спорящих сторон.

К слову о реализации решений стоит обратить внимание, что если исковые требования в третейский суд сформулированы неверно, то могут возникнуть вопросы при получении исполнительного листа в государственном суде, например, суд может указать, что третейский су дне вправе рассматривать такой иск при наличии публичного элемента. В связи с чем предлагается особое внимание уделить ч.2 ст. 222 ГК РФ, согласно которой лицо не приобретает права собственности на постройку и не совершает с ней сделки.

Реализация судебных решений заключается в регистрации права собственности в соответствии со ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.

Действующая правоприменительная практика содержит несколько позиций, когда строение имеет признаки самовольной постройки, например:

1. В отсутствие согласия собственника земли объект, построенный на земле такого собственника, может быть признан самовольным (определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу №305-ЭС15-6246);

2. Чтобы признать сооружение самовольной постройкой в качестве основание должно быть частно-правовое нарушение (строительство в отсутствие права на землю), либо публично-правовое (строительство ведется без получения необходимых разрешений), либо нарушение должно быть содержательным (несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил) (определение ВС РФ от 10.03.2016 №308-ЭС15-15458);

3. Действия по созданию самовольной постройки виновны, если постройка соответствует хотя бы одному условию признания ее самовольной (определение ВС РФ от 13.01.2015 №69-КГ14-10).

Стоит обратить внимание, что в настоящее время уже выработана судебная практика, когда легализация самовольной постройки невозможна в судебном порядке, например:

1. Приобретение прав на такую постройку за давностью владения;

2. В соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ на недвижимость, созданную до 1 января 1995г.;

3. Реконструкции объекта недвижимости (речь будет идти о создании нового объекта);

4. На часть самовольной постройки.

2.3 Снос самовольного объекта и признание права отсутсвующим

В соответствии с актуальной редакции статьи 222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки может принять суд, а в исключительных случаях - органы местного самоуправления. Также есть ряд случаев, когда решение о сносе принято не будет.

По общему правилу достаточно одного из оснований, указанных в п.1 ст.222 ГК РФ для сноса самовольного объекта, то есть:

1. Если постройка создана (изменена):

- на не предоставленном в установленном порядке земельном участке;

- на участке, разрешенное использование которого не допускает наличия такого объекта.

2. Постройка создана в отсутствие необходимых согласований и (или) разрешений.

3. Создание такой постройки нарушает градостроительные и строительные нормы и правила.

Нарушения, которые к тому или иному пункту, указанному выше, устанавливаются в соответствии с законом, действующим на момент начала возведения (создания) постройки и на момент выявления такого нарушения. При этом согласно позиции Президиума Верховного Суда РФ, градостроительные и строительные нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения постройки «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 6, 2014.

Решение о сносе не будет принято в случаях, если:

1. Объект не является недвижимостью Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в таком случае необходимо обращение в суд в порядке ст. 304 ГК РФ;

2. Право собственности на постройку признано в порядке п.3 ст. 222 ГК РФ;

3. Собственник не знал и не мог знать об ограничениях, действующих в отношении его земельного участка (например, ситуация с газопроводом);

4. Постройка представляет собой жилой дом, созданный на садовом участке, либо является объектом индивидуального жилищного строительства, который возведен на участке, предназначенном для ЛПХ, если такой участок находится в пределах населенных пунктов, либо ИЖС, если соблюдаются одновременно все три следующих требования:

- право на объект строительства зарегистрировано до 01.09.2018г. (а в соответствии с ФЗ №52-ФЗ и после этой даты) Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.11.1994 N 52-ФЗ (последняя редакция);

- объект соответствует параметрам строительства и правилам землепользования;

- собственник имеет законное право на землю под объектом строительства.

Интересным является порядок сноса самовольной постройки по решению органа местного самоуправления.

Органы местного самоуправления могут в установленных законом случаях (если постройка возведена на государственной или муниципальной земле, или на других землях такая постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан) принять соответствующее решение о сносе, при этом о таком решении надлежит уведомить застройщика или правообладателя земельного участка под самовольно возведенным объектом (п.п.3.1, 4 ст.222 ГК РФ, ч, 4 ст.55 32 ГрК РФ). При этом судебное обжалование суде решения ОМСУ возможно в срок не больше месяца со дня поступления искового заявления в суд (ч.1 ст. 200 АПК РФ, ч.1 ст. 226 КАС РФ).

Кроме случаев п.3, 4 ст.222 ГК РФ и в свете изменений деятельности на садовых участках, стоит сказать, что снос жилого дома (строения), возведенного на садовом земельном участке до 01.01.2019 г. ОМСУ снесен быть не может Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.11.1994 N 52-ФЗ (последняя редакция).

Другим способом сноса самовольной постройки является судебный порядок.

В таком случае в суд с иском о сносе может обратиться как собственник земельного участка, на котором возведен объект Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", так и ОМСУ (ч.2 ст. 55.32 ГрК РФ), так и лицо, чьи права нарушаются сохранением самовольного объекта недвижимости (скорее всего - сосед). В данном случае круг лиц, имеющих право обратиться в требование о сноси самовольного объекта, существенен. Так, В Арбитражном суде Нижегородской области рассматривалось дело по иску акционерного общества с требованием о сносе объекта недвижимости с открытой верандой, как самовольной постройки. При этом истец обосновывал свои требования тем, что у ответчика отсутствовало разрешение на строительство. Суд отказал в удовлетворении требований на том основании, что истец не является заинтересованным лицом, а спорный объект строительства не затрагивает его прав и интересов Постановление Арбитражного суда Нижегородской области от 18.11.2016 по делу А43-27643/2014. В другом деле Арбитражный суд Уральского округа удовлетворил требования истца о сносе самовольно возведенного объекта, поскольку лицо доказало нарушение своих прав и интересов, кроме того - доказало возможность угрозы жизни и здоровью третьим лицам Решение Арбитражного суда Уральского округа от 29.01.2016г. по делу №А07-13495/2015 .

В рамках вопроса о сносе самовольно возведенной постройки отметим, что согласно практике Верховного Суда РФ Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу N 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013 и Конституционного Суда РФ Определение Конституционного Суда РФ от 19.07.2016 N 1557-О обязанность снести самовольную постройку является санкцией за правонарушение. Как упоминалось ранее, законодательства о сносе самовольной постройки куда шире положений ст. 222 ГК РФ, и содержатся, например, в ФЗ «Об архитектурной деятельности», согласно п.3 ст. 25 которого виновное в возведении (изменении) объекта в отсутствие обязательных разрешений, осуществляет полную разборку объекта, либо за свой счет приводит в первоначальное состояние Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ(ред. от 19.07.2011)"Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"//"Российская газета", N 231, 29.11.1995.. О сносе также говорится при самовольном занятии участка или самовольном строительстве в п.3 ст. 76 ЗК РФ.

В рамках рассмотрения судебного порядка сноса интересен вопрос выбора способа защиты лицами своих нарушенных прав.

Существует большой пласт судебной практики по признанию права отсутствующим. Такое требования заявляется, как правило, в исключительных случаях, так как имеет весьма узкую сферу применения, таким иском нельзя подменить виндикационные или негаторные иски, как и какие-либо другие, более того, заявление такого иска возможно тогда, когда лицо не имеет возможности защитить свои права другими способами Определение ВС РФ от 25.12.2018 № 5-КГ18-262, Определение ВС РФ от 15.05.2018 № 87-КГ18-2, Определение ВС РФ от 23.10.2018 № 18-КГ18-163.

Однако судебная практика полна исключений, в частности:

1. Иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на вещь, у которой отсутствуют признаки недвижимости, также имеют право подать арендатор участка, которому участок и был предоставлен для целей строительства, а в исключительном случае лица, чьи права нарушены самим фактом регистрации права другого лица на объект строительства Определение ВС РФ от 25.05.2017 по делу № 308-ЭС16-20201, А53-31673/2015;

2. Заявление иска о признании отсутствующим обременения на земельный участок в виде наложения аренды может подать арендатор участка в отношении другого арендатора, в процессе при этом надлежит доказать, что обременение было наложено (зарегистрировано) незаконно Постановление АС ВСО от 23.09.2015 по делу № А33-23905/2014;

3. Иск о признании права собственности или виндикационный иск заявить невозможно, собственник имуществом не владеет Постановление ФАС СКО от 01.04.2014 по делу № А32-14032/2013.

По Постановлению 10/22 ответчиком при этом заявлено лицо, чье право зарегистрировано неправомерно.

К ситуациям, где применяется такой способ защиты, относятся, например, следующие:

- на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано право собственности за разными лицами;

- право собственности зарегистрировано на объект, который не является самостоятельным (улучшение объекта);

- объект недвижимости прекратил существование, но права на него остаются зарегистрированными и прочие ситуации.

Одной из самых распространенных ошибок, когда подобный иск заявлять нельзя, в рамках рассмотрения настоящей темы, представляется ситуация, когда речь идет о сносе самовольной постройки Определение ВС РФ от 02.10.2018 № 88-КГ18-6.

В связи с этим считаем необходимым рассмотреть вопрос применения того или иного способа защиты: сноса самовольного объекта недвижимости, либо признания права отсутствующим.

Соотношение двух исков с соответствующими требованиями в первую очередь связано с вопросом, затрагиваемым в п. 1.2 настоящей работы, критериев отнесения объекта к объектам недвижимости, так как в настоящее время к недвижимости предполагается относить только то, что создано правомерно Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004. С.7., когда как самовольная постройка к таким объектам не относится Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2016г №18-КГ15-222 . Однако как в практике, так и в доктрине встает вопрос о верности такого подхода. В частности, п. 29 Постановления 10/22 подтверждает отнесение объектов самовольного строительства к недвижимости, с чем нельзя не согласиться.

Однако согласно Постановлению №25 отнесение к недвижимости возможно только в отношении правомерно возведенных зданий Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ».

Получается, что с одной стороны самовольные объект должен отвечать признакам недвижимости, с другой стороны - это невозможно, так как создан этот объект незаконно и не может быть включен в оборот.

Правовой спор в этой ситуации заключается в том, что сторонники теории о том, что самовольный объект нельзя признавать недвижимостью, считают, что это основание для незаконного введения такого объекта в оборот.

В соответствии с п. 52 Постановления 10/22 иск о признании права отсутствующим представляет собой способ защиты права тогда, когда право зарегистрировано и права истца иным образом защищены быть не могу (например, зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, который на самом деле является движимым). При этом, то же Постановление в п.22 делает ссылку о том, что если права лиц нарушаются сохранением самовольного объекта, то в данном случае подается иск о сносе самовольной постройки.

Вопрос границ между двумя этими исками встает в той ситуации, когда право на самовольный объект уже зарегистрировано. В таком случае по п. 23 Постановления 10/22, казалось бы, наличие регистрации не мешает предъявить лицу иск о сносе самовольной постройки. Но многие лица руководствуются другой логикой при выборе способа защиты. В частности, раз самовольный объект к недвижимости не относится, значит относится к движимому имуществу, тогда ситуация предстает иным образом - вправо собственности зарегистрировано на движимое имущество как недвижимое, а тогда п. 52 Постановления 10/22 разрешает воспользоваться иском о признании права отсутствующим.

Казалось бы, насколько важна разница выбора того или иного способа защиты права, важен результат, но разница в подходах есть и она очень существенна.

В первую очередь дело в сроке исковой давности, который не распространяется на дела о признании права отсутствующим, когда как к искам по сносу самовольных объектов применяется общий срок исковой давности.

Далее, практика знает случаи, когда правила о сносе самовольных построек не применяются даже при наличии допущенных при строительстве нарушений. Например, нежилые объекты, возведение которых произошло до 01.01.1995 г., не могут быть снесены, так как не могут быть признаны объектами самовольного строительства. Понятие «самовольная постройка» подходит только на те объекты, которые не являются индивидуальными жилыми домами Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.1.2012 г. №12048/11 . Согда снос т.109 ГК РСФСР от 1964 года был возможен снос как самовольных построек, только частных жилых домов. Соответственно, в случае, когда у истца есть право выбора способа защиты (иска) и у объекта есть признаки самовольности, это позволит ему неправомерно «выигрывать», так как истец без труда обойдет случаи, исключающие положительное рассмотрение исков о сносе самовольных объектов.

Это говорит о том, что данные иски должны быть как минимум взаимоисключающими, то есть применяться должен либо один способ защиты, либо другой.

Соответственно, если есть основания для признания объекта самовольным, то не может быть заявлен иск о признании права отсутствующим. Если у вещи нет признаков недвижимости, то факт регистрации такой вещи в качестве недвижимости преодолевается иском о признании права отсутствующим. Президиум ВАС РФ отметил, что иск о сносе самовольной постройки это специальный способ защиты права, и такой способ исключает признание зарегистрированного права отсутствующим Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №12576/11.

Соответственно, если право ответчика на недвижимость зарегистрировано, то корректным способом защиты права будет только дин иск в зависимости от основания: если есть факт незаконности создания, то это иск о сносе самовольно возведенного объекта, если же у объекта отсутствуют признаки недвижимости, то стоит заявлять иск о признании права отсутствующим.

Таким образом, что касается вопроса отнесения или неотнесения самовольных объектов к недвижимости, то стоит понимать, что отсутствие единой позиции по этому вопросу влечет как минимум «спор» между применением двух способов защиты права.

В связи с этим, поддерживая позицию В.А. Алексеева В.А. Алексеев Снос самовольной постройки и признание права отсутствующим: соотношение исков. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»., считаем, что самовольная постройка должна быть признана недвижимостью, то есть это такой новый объект, то здание, сооружение или объект незавершенного строительства, которое создано в разрез требованиям закона. В целях внесения определенности в этот вопрос, предлагается убрать из текста п. 38 Пленума ВС РФ Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» положения о правомерности создания (изменения) объекта строительства.

Размещено на Allbest.ru