Правовое регулирование государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Санкт-Петербургский государственный университет

направление "Юриспруденция"

Кафедра правовой охраны окружающей среды

Выпускная квалификационная работа

Правовое регулирование государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации

Черных К.И.

Санкт-Петербург 2018 год

Содержание

Введение

Глава 1. Кадастровая оценка объектов недвижимости. Анализ изменений, введенных Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"

1.1 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

1.2 Сравнительный анализ порядка проведения государственной кадастровой оценки в рамках Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона "О государственной кадастровой оценке"

1.3 Проблемы правоприменительной практики положений Федерального закона "О государственной кадастровой оценке"

Глава 2. Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости

2.1 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в результате проведения государственной кадастровой оценки

2.2 Методика определения кадастровой стоимости

Глава 3. Споры о результатах государственной кадастровой оценки

3.1 Порядок оспаривания кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки

3.2 Рассмотрение споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Заключение

Использованные источники и литература

Введение

Государственная кадастровая оценка представляет собою совокупность процедур, установленных законодательством, целью которых является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости - налоговой базы. В проведении качественной государственной кадастровой оценки заинтересованы не только граждане, юридические лица и органы местного самоуправления, но и государство в целом.

Летом 2016 года законодательство в области проведения государственной кадастровой оценки на территории РФ перетерпело изменения в связи с официальным опубликованием Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", содержащим основы регулирования общественных отношений в области определения кадастровой стоимости. Указанный закон вступил в силу 01 января 2017 года. Следом за названным Федеральным законом были опубликованы нормативно-правовые акты Министерства экономического развития РФ, также определяющие порядок проведения соответствующих процедур в рамках проведения государственной кадастровой оценки.

Объектом настоящего исследования является правовое регулирование в области проведения государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации. В настоящей работе проведен анализ законодательства, регулирующего проведение кадастровой оценки объектов недвижимости до 01 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также сравнительный анализ законодательства, определяющего процедуру государственной кадастровой оценки после вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ

"О государственной кадастровой оценке".

В работе также анализируются дискуссионные вопросы относительно проблем правоприменительной практики положений Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и проблемы, связанные с противоречием нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок ее определения. Также, рассмотрены проблемные вопросы, затрагивающие процедуру определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, вопрос о правовой природе споров, связанных с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки, а также высказываются предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего правоотношения в указанной сфере. кадастровый недвижимость стоимость

Предметом настоящей работы является исследование комплекса нормативно-правовых актов, предусматривающих регулирование проведения государственной кадастровой оценки на территории РФ, практики

Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов, а также проблем и перспектив развития.

Актуальность и практическая значимость темы, заявленной в настоящей работе, обусловлены тем, что кадастровая стоимость за последние несколько лет стала применяться для расчета налоговой базы по налогам на имущество организаций и физических лиц, арендной платы, а также при определении выкупной стоимости объектов недвижимости. Значение показателей кадастровой стоимости, а, следовательно, и сам порядок ее определения, бесспорно, играют важную роль для частных лиц, а также публично-правовых образований.

Отдельные вопросы, освещенные в настоящей работе, затрагиваются в научных трудах, авторами которых являются: А.М. Евсиков, С.А. Липски, О.В. Тевелева, С.Ю. Корнеева, В.А. Савиных, А.А. Морозов, С.П. Коростелев, К.И. Байгозин, Д. Третьякова, А.И. Щукин и О.И. Короткова.

Целью настоящего исследования является анализ законодательства, регулирующего правоотношения при проведении государственной кадастровой оценки, выявление специфики ее проведения, а также правоприменительной практики в указанной сфере.

Названная цель исследования предопределила следующие задачи:

1) проанализировать ранее действующее и действующее с 01 января 2017 года законодательство в области проведения государственной кадастровой оцени; 2) выявить проблемы реализации положений действующего законодательства на практике с целью поиска решений по их устранению; 3) осветить вопросы, возникающие при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости и рассмотреть практику их разрешения; 4) установить специфику споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и функцию суда.

В качестве методологической основы настоящей работы используются общенаучные методы (анализ, синтез, сравнение, обобщение и аналогия), исторический метод, сравнительно-правовой метод, системный анализ.

Глава 1. Кадастровая оценка объектов недвижимости. Анализ изменений, введенных Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"

1.1 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Налог на недвижимость существует в большинстве стран мира. В разных странах расчет налога проводится различными способами. В одних странах, например в Китае, налог на недвижимость взимается со стоимости покупки, в других начисление налога осуществляется от инвентаризационной или кадастровой стоимости. Налог на недвижимость чаще всего является местным налогом, то есть за счет него пополняется местный бюджет. Так, для Австралии и Канады характерно пополнение местного бюджета на 80 процентов за счет этого налога на недвижимость, для США - на 70, для Великобритании - на 90, в Германии - на 80, в Дании - на 73, в Швеции - на 69, во Франции - на 52, в США - от 10 до 70 процентов в зависимости от штата. За счет поступлений налога на имущество местные власти обычно финансируют расходы, связанные с жизнеобеспечением человека, жилищно-коммунальным хозяйством, решают задачи социально-экономического развития территорий. Тевелева, О.В. Кадастровая оценка по-новому // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - N 8. - С. 91.

В России в настоящее время предпринимается попытка пополнять местные бюджеты за счет налогов. Ведение налога на недвижимость является одним из шагов к данной цели, однако создает большую социальную напряженность. Вместе с введением налога на недвижимость, рассчитанного из кадастровой стоимости, была предоставлена возможность оспаривания данной кадастровой стоимости, определенной в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Данный факт вызвал ряд недовольства: оспаривание кадастровой стоимости расценивалось как посягательство на доходы налогоплательщиков и их свободное время; муниципалитеты были недовольны снижением поступления налогов в местный бюджет в случае снижения кадастровой стоимости гражданами через суд. Претензия в первую очередь была адресована частным оценщикам, проводившим определение кадастровой стоимости, о "недобросовестности" которых в последние годы активно велось обсуждение.

И вот, летом 2016 года был опубликован федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке, Закон), вступивший в силу 01 января 2017 года, который на сегодняшний день регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации (далее также - государственная кадастровая оценка, кадастровая оценка). Главным нововведением в области государственной кадастровой оценки является передача полномочий независимых оценщиков специализированным государственным бюджетным учреждениям. Работник таких учреждений будут бесплатно уточнять и исправлять ошибки, допущенные предшественниками, накапливать и анализировать базы данных, что предполагает снижение неточностей при расчете налоговой базы и жалоб налогоплательщик, споров о кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что одновременно с официальным опубликованием Закона о государственной кадастровой оценке был принят федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 360-ФЗ). Статьей 18 Закона № 360-ФЗ было установлено, что действие статей 24.12 - 24.17 федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), регулирующих порядок проведения государственной кадастровой оценки, приостановлено. Таким образом, 03.07.2016, на проведение государственной кадастровой оценки в рамках Закона об оценочной деятельности был наложен мораторий, а Закон о государственной кадастровой оценки не вступил в силу, следовательно, в рамках Закона кадастровая оценка в период с 03.07.2016 по 01.01.2017 тоже не могла быть проведена. Несмотря на положение статьи 18 Закона № 360-ФЗ о неприменении Закона об оценочной деятельности при проведении кадастровой оценки, Законом о государственной кадастровой оценки установлен переходный период с 01 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого Закон подразумевает, что государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке или в соответствии с Законом об оценочной деятельности. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Указанная несогласованность в статье 18 Закона № 360-ФЗ и в Законе о государственной кадастровой оценке сама по себе нелогична. Кроме того, она затрудняет выполнение требований Закона о государственной кадастровой оценке там, где срок очередного тура уже наступает, а бюджетное учреждение еще не создано или создано, но не готово к полноценной деятельности.Липски, С. А. Правовые проблемы кадастровой оценки недвижимости // Гражданин и право. -2017. - № 11. - С. 38. Тем не менее, на сегодняшний день, в ряде субъектов РФ приняты решения о проведении государственной кадастровой оценке в соответствии с Законом.

С целью дальнейшего анализа законодательства о государственной кадастровой оценке, рассмотрим порядок определения кадастровой стоимости, который был установлен ранее Законом об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка в названном Законе была определена через совокупность следующих процедур:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Государственная кадастровая оценка проводилась по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : (в ред. от 02 июня 2016 г.) - СПС «Консультант Плюс». Ст. 24.12.

Орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, формировал и предоставлял заказчику работ - органу, принявшему решение о проведении государственной кадастровой оценки, по его запросу, перечень объектов, подлежащих кадастровой оценке.

Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекались на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Заказчиком работ по определению кадастровой стоимости соответственно являлся орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки. К исполнителю работ устанавливалось требование о наличии у него договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления указанной деятельности. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : (в ред. от 02 июня 2016 г.) - СПС «Консультант Плюс». Ст. 24.14

Определение кадастровой стоимости по Закону об оценочной деятельности процесс менее длительный, в сравнении с процессом, закрепленным Законом о государственной кадастровой оценке. Евсиков, А.М. Государственная кадастровая оценка по новым правилам //Аграрное и земельное право. - 2017. - № 6. - С. 113.

Результатом работы оценщиков являлся отчет об определении кадастровой стоимости, содержащий описание информации, использованной при определении кадастровой стоимости, в том числе информацию о методологии и расчетах. Предварительно, до даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости, проект отчета направлялся на согласование. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости являлась дата, по состоянию на которую был сформирован перечень. Требования к отчету были установлены приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости".

Исполнитель отправлял проект отчета в течение трех рабочих дней с его составления в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (орган регистрации прав), и саморегулируемую организацию оценщиков (СРО), о чем извещал заказчика работ (орган исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления). В течение трех рабочих дней с даты получения такого проекта отчета орган регистрации прав включал его в фонд данных государственной кадастровой оценки на двадцать рабочих дней. Данная процедура осуществлялась с целью возможности ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости и представления замечаний к нему. Любые заинтересованные лица в течение двадцати рабочих дней с даты включения такого проекта отчета могли предъявить замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости, которые в дальнейшем подлежали включению в фонд данных государственной кадастровой оценки. Евсиков, А.М. Государственная кадастровая оценка по новым правилам //Аграрное и земельное право. - 2017. - № 6. - С. 113. Завершающим этапом определения кадастровой стоимости было составление исполнителем работ отчета об определении кадастровой стоимости, включающим в себя справку, содержащую информацию о всех представленных к такому проекту отчета замечаниях, как учтенных, так и неучтенных, с их соответствующим обоснованием или об отсутствии замечаний к проекту отчета об определении кадастровой стоимости. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : (в ред. от 02 июня 2016 г.) - СПС «Консультант Плюс». Ст. 24.15.

В более ранней редакции (до 02.06.2016) Закон об оценочной деятельности содержал требование о необходимости направления исполнителем работ отчета об определении кадастровой стоимости в СРО, в которой состояли оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости для проведения экспертизы отчета. Также, Закон об оценочной деятельности содержал статью 24.16, утратившую силу с введением в действие федерального закона от 02.06.2016 № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Указанная статья содержала положения о том, что по результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости СРО давал положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет, содержащее также информацию о проведении анализа представленных замечаний в результате включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : (в ред. от 26 апреля 2016 г.) - СПС «Консультант Плюс». Ст. 24.16. При наличии нарушений и замечаний, исполнитель работ обязан был доработать отчет и обеспечить проведение его повторной экспертизы. В случае, если отсутствовало положительное экспертное заключение на отчет об определении кадастровой стоимости, он не принимался заказчиком работ.

Результаты об определении кадастровой стоимости утверждал орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, путем принятия соответствующего акта в течение двадцати рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости, который вступал в силу после даты его официального опубликования (обнародования). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считалась дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : (в ред. от 02 июня 2016 г.) - СПС «Консультант Плюс». Ст. 24.17.

В случае, если кадастровая стоимость была пересмотрена и утверждена в судебном порядке, изменена по решению комиссии, либо была изменена в результате исправлениях технической ошибки, орган кадастрового учета осуществлял внесение измененных сведений в государственный кадастр недвижимости, в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

1.2 Сравнительный анализ порядка проведения государственной кадастровой оценки в рамках Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона "О государственной кадастровой оценке"

Масштабные изменения с вступлением в силу Закона о государственной кадастровой оценке претерпел субъектный состав участников правоотношений по вопросу определения кадастровой стоимости. В соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке единственным возможным "заказчиком работ" по проведению кадастровой оценки является орган исполнительной власти субъекта РФ, а единственным "исполнителем работ" - специально созданное субъектом РФ государственное бюджетное учреждение (далее - бюджетное учреждение).

Как уже было ранее отмечено, до 2017 года в соответствии с Законом об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка осуществлялась лицом, привлеченным на конкурсной основе и имеющим право на заключение договора на проведение оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок, товаров, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом особенностей, установленных Законом об оценочной деятельности. Евсиков, А.М. Государственная кадастровая оценка по новым правилам // Аграрное и земельное право. -2017. - № 6. - С. 109.

Законом закреплен четкий перечень полномочий бюджетного учреждения, осуществляющего проведение государственной кадастровой оценки. Помимо определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе вновь учтенных и ранее учтенных объектов, в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов, в отношении которых произошло изменение характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, бюджетное учреждение уполномочено предоставлять разъяснений, связанные с определением кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок, допущенных при ее определении. Законом также установлено, что бюджетное учреждение собирает, обрабатывает, систематизирует и накапливает информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информацию, использованную при проведении государственной кадастровой оценки и формируемую в результате ее проведения. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 7. Частные оценщики Законом об оценочной деятельности такими полномочиями наделены не были.

Также, в отношении бюджетного учреждения наложены ограничения в части исполнения работ по определению кадастровой стоимости на договорной основе в рамках законодательства об оценочной деятельности, а для работников такого учреждения, осуществляющих непосредственно определение кадастровой стоимости, устанавливается запрет на определение рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 7.

Закон о государственной кадастровой оценке содержит и ряд требований к специалистам - работникам бюджетного учреждения, в том числе, в части образования, профессиональной переподготовки, отсутствия непогашенной судимости в сфере экономики, опыта работы. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 10.  Порядок подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, а также перечень областей, в которых работники бюджетного учреждения должны иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, утверждены приказом Минэкономразвития России от 12.04.2017 № 177 "Об утверждении Перечня областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, и Порядка подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемым к определению кадастровой стоимости". Приказ Минэкономразвития России от 12.04.2017 N 177 «Об утверждении Перечня областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, и Порядка подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемым к определению кадастровой стоимости» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс».

Указанные ограничения в отношении бюджетного учреждения и его работников, очевидно, введены с целью противодействия конфликта интересов исполнителя работ в лице работников бюджетного учреждения, осуществляющих определение кадастровой стоимости, и потенциальных налогоплательщиков, ограничения коррупции в области проведения государственной кадастровой оценки. Установленные требования предполагают повышение качества как самой процедуры определения кадастровой стоимости, так и ее результатов.

Помимо требований и ограничений, Закон о государственной кадастровой оценке закрепляет ряд обязанностей за бюджетным учреждением, к которым относятся исследование документации, необходимой для определения кадастровой стоимости, хранение копий отчетов, документов, материалов, которые были сформированы и использованы в ходе определения кадастровой стоимости, их представление в случаях, предусмотренных законодательством РФ. Бюджетное учреждение также наделено обязанностями представлять в орган регистрации прав, информацию, находящуюся в его распоряжении и необходимую для ведения ЕГРН, а также ежеквартально представлять информацию о данных рынка недвижимости, полученную в ходе сбора, обработки, систематизации и накопления информации. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 8.

Законом об оценочной деятельности не было установлено специальных норм об ответственности исполнителей работ по государственной кадастровой оценке. Было определено, что осуществление деятельности по кадастровой оценке возможно лишь исключительно при наличии у исполнителя ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления соответствующей деятельности, а договор страхования заключается на страховую сумму в размере не менее чем три года. Евсиков, А. М. Государственная кадастровая оценка по новым правилам // Аграрное и земельное право. -2017. - № 6. - С. 110. Закон о государственной кадастровой оценке напротив, содержит положения о том, что бюджетное учреждение несет ответственность за свою деятельность, а убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 7. Кроме того, субъект РФ несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением таких убытков, при недостаточности имущества бюджетного учреждения. Там же. Ст. 7. Таким образом, при нарушениях бюджетного учреждения, за которые предусмотрена ответственность, возмещение осуществляется за счет средств бюджета РФ. Очевидно, что указанные требования установлены с целью получения более качественного результата государственной кадастровой оценки - наиболее точной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

С.А. Липски в своей статье высказал мнение о том, что одним из недостатков проведения государственной оценки путем конкурсных процедур по Закону об оценочной деятельности было, в том числе, отсутствие ответственности органов государственной власти как заказчиков таких работ за неверные результаты. А победителями конкурсов становились те, кто предлагал выполнить оценку на более дешевых условиях.

С.А. Липски отмечает в своей статье: "…экономия бюджетных средств - это хорошо, но следствием этого становилась экономия на всем самих оценщиков; кроме того, за меньшую плату брались выполнить работу менее квалифицированные оценщики) …". Липски, С.А. Правовые проблемы кадастровой оценки недвижимости // Гражданин и право. -2017. - № 11. - С. 36.

Однако следует отметить, что любая оценка, в том числе оценка стоимости недвижимости, имеет определенную погрешность в силу того, что объекты недвижимости малоликвидны и имеют высокий диапазон колебания цен, который зависит от множества факторов. При определении кадастровой стоимости эта погрешность еще больше в силу того, что стоимость рассчитывается методами массовой оценки.Тевелева, О.В. Кадастровая оценка по-новому // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - N 8. - С 92.

Так же как в Законе об оценочной деятельности, государственная кадастровая оценка в рамках Закона о государственной кадастровой оценке определена через ряд таких мероприятии, как принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, подготовка к ее проведению (подготовительный период), формирование, предоставление и обработка перечня объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости и утверждение результатов.

Государственная кадастровая оценка в соответствии с Законом проводится исключительно по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки и, в отличие от Закона об оценочной деятельности, не может проводиться по решению органа местного самоуправления.

В перечисленных выше этапах проведения государственной кадастровой оценки уже отсутствует такая процедура, как: "отбор исполнителя работ и заключение с ним договора на проведение оценки", но появляется новый этап: "подготовка к проведению государственной кадастровой оценки", так называемый подготовительный период. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки (подготовительный период) осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 12.

В подготовительный период бюджетное учреждение собирает и обрабатывает информацию, которая необходима для определения кадастровой стоимости. Сбор и обработка информации осуществляется в соответствии с методическими указаниями, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке". Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226"Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке". На данном этапе, в целях исполнения указанной процедуры, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 12. Приказом Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846 "Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы" установлены правила рассмотрения бюджетным учреждением таких деклараций.

В подготовительный период бюджетное учреждение также осуществляет сбор, обработку и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена. При отсутствии какой-либо необходимой информации, бюджетное учреждение вправе направить запрос о предоставлении такой информации в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, за которыми в свою очередь закреплена обязанность предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию по запросу бюджетного учреждения или уведомить об отсутствии запрошенной информации в течение двадцати рабочих дней со дня получения указанного запроса. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 12.

Аналогично с Законом об оценочной деятельности, итоговым документом после проведения государственной кадастровой оценки является отчет определения кадастровой стоимости. Датой определения кадастровой стоимости, также, является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке. Перечень предоставляется органом регистрации на основании решения о проведении кадастровой оценки. Однако, требования к отчету, составленному бюджетным учреждением, установлены иным нормативно-правовым актом - Приказом Минэкономразвития России от 09.06.2017 № 284 "Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки".

Проект отчета (промежуточные отчетные документы) как и было ранее в соответствии с Законом об оценочной деятельности, подлежат проверки органом регистрации прав. Однако, процедура такого согласования частично перетерпела изменения. Из субъектного состава правоотношений исключены саморегулируемые организации оценщиков. Теперь, бюджетное учреждение размещает на своем официальном сайте промежуточные отчетные документы, предоставляет их на проверку в орган регистрации прав. По результатам данной проверки орган регистрации прав уведомляет бюджетное учреждение и уполномоченный орган о соответствии либо несоответствии промежуточных отчетных документов. В случае их соответствия установленным требованиям, орган регистрации прав размещает сведения и материалы, содержащиеся в проекте отчета, в фонде данных государственной кадастровой оценки с целью предоставления заинтересованными лицами замечаний в бюджетное учреждение. Законом установлен иной срок для предоставления таких замечания - 50 дней, в то время как Законом об оценочной деятельности было установлено 20 рабочих дней. В случае выявления необходимости перерасчета кадастровой стоимости по итогам рассмотрения замечаний, бюджетное учреждение осуществляет такой перерасчет.

Результаты государственной кадастровой оценки, как и было ранее, утверждаются актом уполномоченного органа.

Произошли изменения и в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Вступивший в силу Закон сохранил возможность оспорить результаты кадастровой оценки в суде или в комиссии по оспариванию, которые создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, однако теперь для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Впрочем, основания для оспаривания не изменились, и, как и ранее, для конкретного объекта недвижимости нужны сведения о его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (т.е. требуется наличие альтернативного отчета об оценке рыночной стоимости). Корнеева С.Ю. Судебная практика рассмотрения дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной // Имущественные отношения в Российской Федерации.2015. № 7. С. 95.

Подводя итог произошедших изменений в области проведения государственной кадастровой оценки с 01 января 2017 года, следует отметить следующие основные отличия порядка, установленного Законом о государственной кадастровой оценке, от старого порядка, установленного Законом об оценочной деятельности:

- изменен субъектный состав участников процесса государственной кадастровой оценки: исполнителем в соответствии с действующим законодательством может быть исключительно специальное созданное субъектом РФ бюджетное учреждение, а не частные оценщики;

- существенно изменен сам механизм проведения государственной кадастровой оценки: увеличено количество процедур, призванных обеспечить объективность результатов, процедуры более детально регламентированы, увеличены сроки процедур. Евсиков, А. М. Государственная кадастровая оценка по новым правилам // Аграрное и земельное право. -2017. - № 6. - С. 114.

Очевидно, что в отличие от исполнителя работ - частных оценщиков, проводивших государственную кадастровую оценку в соответствии с Законом об оценочной деятельности, бюджетное учреждение стало не только субъектом правоотношений, определяющим кадастровую стоимость, но и участником межведомственного взаимодействия органов власти, наделенным целым рядом прав и обязанностей.

Процедура проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом более комплексно регламентирована, сроки проверки промежуточных отчетных документов длиннее сроков проверки проекта отчета по Закону об оценочной деятельности, круг лиц, ответственных за составление корректного отчета шире: орган регистрации прав минимум дважды проверяет комплект документов и имеет возможность вернуть его в бюджетное учреждение. Там же.

1.3 Проблемы правоприменительной практики положений Федерального закона "О государственной кадастровой оценке"

Как уже было отмечено, новеллой Закона о государственной кадастровой оценке представляется новый этап данной процедуры - подготовка к проведению государственной кадастровой оценки (подготовительный период), в процессе которой бюджетное учреждение собирает, обрабатывает, накапливает информацию об объектах недвижимости, которые подлежат кадастровой оценке в соответствии с решением уполномоченного органа.

В процедуру помимо бюджетного учреждения, вовлечены также уполномоченный орган, принявший решение о проведении кадастровой оценки (далее также - уполномоченный орган), орган регистрации прав (Росреестр), органы власти и органы местного самоуправления, подведомственные им учреждения, а также заинтересованные лица, которые вправе подать декларацию об объектах недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, в целях уточнения сведений.

Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее - Методические указания) также содержат порядок и последовательность действий бюджетного учреждения в подготовительный период. Так, согласно Методическим указаниям, в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценке, бюджетным учреждением осуществляются, в том числе сбор, обработка и учет (в случае если характеристики объекта недвижимости не изменялись) информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена, сбор информации об объектах недвижимости, характеристики которых изменялись в сведениях ЕГРН. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Методические указания определяют порядок работы с информацией, содержащейся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Следовательно, исходя из положений Методических указаний, подразумевается, что перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, на этапе подготовительного периода, уже находится в распоряжении бюджетного учреждения.

Однако, первой и весьма значимой проблемой при осуществлении вышеназванного этапа является получение бюджетным учреждением сведений из ЕГРН, которые предоставляются Росреестром по запросу уполномоченного органа, который в свою очередь передает полученные сведения бюджетному учреждению. Сведения предоставляются в виде перечня объектов недвижимости, который формирует Росреестр.

В соответствии с частью 5 статьи 13 Закона в перечень включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату. В перечень также включаются иные сведения и материалы в объеме, определенном порядком формирования и предоставления перечня. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 13.

Кроме того, Приказом Минэкономразвития России от 20.02.2017 № 74 утвержден Порядок формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Порядок).

Согласно пунктам 3 и 4 Порядка перечень формируется в отношении всех объектов недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки; в перечень включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости. Приказ Минэкономразвития России от 20.02.2017 N 74 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс».

С учетом того, что Закон о государственной кадастровой оценки вступил в силу 01 января 2017 года, а принят 03 июля 2016 года, с лета 2016 года и по состоянию на сегодняшний день, в субъектах РФ активно стали создаваться бюджетные учреждения, уполномоченные на проведение государственной кадастровой оценки.

Так, например, на территории Ленинградской области Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р было создано государственное бюджетное учреждение Ленинградской области, уполномоченное на проведение государственной кадастровой оценки в соответствующем субъекте Распоряжение Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 N 424-р «О создании государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс»., а осенью того же года Правительство Ленинградской области издало распоряжение от 27.10.2017 № 565-р

"О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области", в соответствии с которым в 2019 году на территории Ленинградской области должны быть оценены земли водного фонда, земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения. Но, в соответствии с положениями Закона о государственной кадастровой оценке и Порядка, перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке на территории Ленинградской области, будет предоставлен Росреестром лишь 01 января 2019 года, в то время как названным Законом и Методическими указаниями установлена необходимость в сборе, обработке и накоплении информации еще до проведения государственной кадастровой оценки.

Также, необходимо учитывать периодические изменения характеристик объектов недвижимости, которые подлежат внесению в ЕГРН, с целью предоставления Росреестром актуальных сведений. "Разовое" предоставление перечня, тем более после завершения подготовительного периода, может привести к значительному количеству ошибок при проведении государственной кадастровой оценки.

Таким образом, возникает проблема при фактической реализации положений ст. 12, ст. 13 Закона и Методических указаний.

Вторая проблема применения положений Закона о государственной кадастровой оценке связана с подачей правообладателями недвижимости деклараций о характеристиках соответствующих объектов недвижимости в бюджетное учреждение.

Приказом Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846 утвержден Порядок рассмотрения деклараций о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее форма Приказ Минэкономразвития России от 27.12.2016 N 846 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс»., но, ни указанным приказом, ни иными нормативными правовыми актами не предусмотрен порядок подачи (приема) таких деклараций в бюджетные учреждения. Также, не предусмотрен порядок исправления (уточнения) сведений (характеристик) об объектах недвижимости, содержащихся в ЕГРН. То есть, после однократного приема декларации о характеристиках объекта недвижимости, кадастровая оценка такого объекта будет произведена на основании указанных в ней сведений. Однако, в случае, если собственник данного объекта, до подачи декларации в бюджетное учреждение, не заявлял в Росреестр об изменении характеристик своего объекта недвижимости (при наличии изменений) с целью их внесения в ЕГРН, то, следовательно, сведения, указанные в декларации и сведения, содержащиеся в ЕГРН, будут различаться. Данные обстоятельства приведут к некорректности определения кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Следует отметить, что действующим законодательством не предусмотрена ответственность правообладателей объектов недвижимости за указание в декларации заведомо ложных или некорректных сведений.

По моему мнению, было бы целесообразно внести поправки в Закон о государственной кадастровой оценке в части регулирования межведомственного взаимодействия бюджетного учреждения и Росреестра по вопросу проверки достоверности сведений, указанных в декларациях об объектах недвижимости, подлежащих принятию бюджетным учреждением в соответствии с частью 3 статьи 12 Закона о государственной кадастровой оценке.

Третья, и, на мой взгляд, не менее "острая" проблема, связанная с реализацией положений Закона о государственной кадастровой оценке, касается вовлечения в "налоговый" оборот неучтенных объектов недвижимости. Относительно данной проблемы в августе 2017 года Департаментом налоговой и таможенной политики Минфина России были даны следующие разъяснения по вопросу исчисления земельного налога с не зарегистрированных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Налогоплательщики по земельному налогу определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных физическим или юридическим лицам до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления о предоставлении земельных участков. Учитывая это, органы местного самоуправления обязаны были ежегодно до 1 февраля сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ, выделенных (предоставленных) на основании актов органов местного самоуправления, принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если указанные сведения ранее в налоговые органы не представлялись.

Таким образом, исчисление земельного налога в отношении земельных участков, сведения о которых не содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется налоговыми органами на основании сведений органов местного самоуправления. Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 31 августа 2017 г. N 03-05-06-02/55958 [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс».

Однако, ни в указанном выше письме Минфина, ни в иных нормативных правовых актах не указан механизм проведения кадастровой оценки неучтенных объектов, отсутствует указание на субъект, в компетенции которого будет определение кадастровой стоимости, а также не указан субъект, в обязанности которого будет входить предоставление необходимых для определения кадастровой стоимости, характеристик этого объекта. Данный вопрос весьма важен, поскольку напрямую влияет на исчисление налогов и пополнение местного бюджета.

Закон о государственной кадастровой оценке содержит, в том числе такие недочеты, как отсутствие указания на сроки соответствующих мероприятий. Так, например, не установлен порядок продления сроков определения кадастровой стоимости в случае недостатка информации у бюджетного учреждения, необходимой для определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Указанные в настоящем разделе проблемы могут крайне негативно повлиять на реализацию положений Закона о государственной кадастровой оценке в соответствующем субъекте РФ, а, следовательно, отразиться на результатах проведения кадастровой оценки, что в свою очередь скажется на вопросах пополнения бюджета за счет местных налогов, социальной экономической напряженности.

Глава 2. Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости

2.1 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в результате проведения государственной кадастровой оценки

Гражданский кодекс РФ относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в то время как Налоговый кодекс РФ выделяет отдельно в качестве объектов налогообложения объекты недвижимости (жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение) и земельные участки. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ч. 1 Ст. 130. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 65. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 2-3. Однако, в настоящей работе понятие объектов недвижимости применяется в соответствии с гражданским законодательством.

Анализ положений статьи 401 Налогового Кодекса РФ позволяет прийти к выводу о том, что налогообложение практически любой недвижимости, принадлежащей физическому лицу, осуществляется исходя из кадастровой стоимости. Кроме того, исходя из кадастровой стоимости, определяется база по земельному налогу для физических и юридических лиц. Следует отметить, что земельный налог и налог на имущество физических лиц относятся к местным налогам - в соответствии с Бюджетным кодексом РФ 100% налога поступает в местный бюджет. Налог на имущество организаций - региональный налог, 100% которого наполняют региональные бюджеты. Бадулина, Е.В. Налогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2016. - № 8. - С. 6. Это подтверждает тот факт, что определение кадастровой стоимости - вопрос, охватывающий не только интересы владельцев недвижимости, но и интересы публичного характера в части поступления налогов в региональные и местные бюджеты. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН на 1 января года, также являющегося налоговым периодом. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 390. Там же. Ст. 403.