Правовое регулирование государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации

С целью исследования вопроса об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, необходимо иметь представление о том, какая дефиниция государственной кадастровой оценки дана законодателем. Согласно части 1 статьи 3 Закона, государственная кадастровая оценка - это совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 Закона. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». То есть, исходя из положений названных норм, государственная кадастровая оценка - это процедура, определенная Законом, а кадастровая стоимость - это то, что получилось в результате данных процедур. Однако четкого определения в Законе, что именно есть кадастровая стоимость, не раскрыто.

Кадастровая стоимость - это налоговая база объектов недвижимости, в том числе земельных участков, предназначенная для расчета налога за соответствующий объект недвижимости. По общему правилу установления налогов в соответствии с Налоговым кодексом РФ налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, а именно: объект налогообложения; налоговая база; налоговый период; налоговая ставка; порядок исчисления налога; порядок и сроки уплаты налога. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 17.

Цель определения кадастровой стоимости, как и конкретизация объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, даны в Методических указаниях, согласно которым методические указания определяют правила установления кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (ОКС) (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС), помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов (ЕНК). Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс».

Таким образом, в случае с кадастровой стоимостью, определение налоговой базы не раскрыто в законодательном акте. Отказ от понятия кадастровой стоимости является нарушением части 1 статьи 17 Налогового кодекса РФ, поскольку налоговая база определяется на подзаконном уровне.

К подобному выводу также пришел автор статьи В.А. Савиных, проводя анализ законодательства, регулирующего государственную кадастровую оценку: "…Законодатель установил, что базой по налогам на недвижимость выступает кадастровая стоимость объектов недвижимости, однако не пояснил, что же представляет собой данная стоимость. Примеры других налогов демонстрируют, что, когда налоговая база определяется в зависимости от стоимости того или иного объекта, правила ее расчета детально урегулированы законом, что предопределено конституционными требованиями формальной определенности и полноты элементов налогового обязательства. Налогоплательщик должен точно знать, какие налоги, когда и в каком порядке он должен платить, в том числе он должен знать порядок расчета данных налогов, чтобы иметь возможность принять взвешенное решение о том, продолжать ли ведение деятельности, влекущей обложение налогом". Савиных В.А. К проблеме подзаконного уровня правового регулирования кадастровой стоимости // Закон. - 2016. - № 4. - С. 120.

В качестве примера можно привести налог на транспорт. Сложно представить ситуацию, когда необходимо будет доказывать тот или иной размер мощности двигателя транспортного средства в лошадиных силах. Это величина является абсолютной.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в целях налогообложения последних. В отношении земельных участков это предусмотрено еще с 2005 года - налоговая база земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости. Липски, С.А. Правовые проблемы кадастровой оценки недвижимости // Гражданин и право. -2017. - № 11. - С. 34. В соответствии с Земельным кодексом РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 66.

Обращаясь к содержанию нормативных правовых актов, регламентирующих порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, необходимо отметить следующее.

На сегодняшний день действуют Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила проведения ГКО земель), утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, однако, указанные Правила содержат противоречие действующему законодательству, регулирующему проведение государственной кадастровой оценки с 01 января 2017 года. Так, например, согласно пункту 1 Правил проведения ГКО земель, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (утратил силу 01.01.2014 года). Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Указанное положение Правил проведения ГКО земель, очевидно, противоречит Закону о государственной кадастровой оценке в части субъекта, исполняющего проведение кадастровой оценки, содержит отсылку к недействующему Федеральному закону, тем не менее, пункт 11 Правил отсылает к Методическим указаниям, которые распространяют своей действие на процедуру определения кадастровой стоимости в соответствии с Законом.

Аналогичное противоречие содержится в пункте 7 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" согласно которому определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя этап заключения договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс».

С учетом введенного Законом № 360-ФЗ моратория на проведение государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, положение указанной нормы также противоречит действующему законодательству.

Очевидно, что следующий, приведенный ниже пример явного противоречия в нормативно-правовых актах, негативно отразится на качестве результата кадастровой оценки.

Согласно Земельному кодексу РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 1. Также, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 552. Очевидно, что Методические указания учитывают вышеназванные нормы законодательства, поскольку согласно пункту 1.9 Методических указаний определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости. Однако, федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержит следующий пункт: "Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования". Пункт 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611) [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс».

Таким образом, рыночная стоимость застроенного земельного участка определяется как не застроенного.

Помимо противоречия названного пункта Гражданскому кодексу РФ и принципу земельного законодательства, подобное определение рыночной стоимости однозначно приведет к ее разнице с кадастровой, а это установленное законодательством основание оспаривания последней. Кроме того, данное обстоятельство грубо нарушает принцип равенства налогоплательщиков. Независимо от того, какие по стоимостной характеристике здания расположены на земельном участке, рыночная стоимость участка будет одинаковой и в том и в другом случае.

Также, пункт 1.9 Методических указаний, устанавливает следующее правило: определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных

с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства. Пункт 1.9 методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226) [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Следовательно, при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, во внимание принимаются только публичные обременения (ограничения), в то время как частные значения не имеют. Предположительно, что частные обременения не подлежат учету, поскольку их можно использовать как механизм снижения кадастровой стоимости - заключить договор аренды с целью создания "искусственного" обременения. Однако, Методические указания игнорируют случай, установленный частью 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ, когда собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком - сервитут. В данной ситуации собственник объекта недвижимости, обремененного таким сервитутом, вынужден предоставлять право пользования. По моему мнению, было бы справедливо, если бы указанное обстоятельство влияло на кадастровую стоимость.

Также, при рассмотрении вопроса об определении кадастровой стоимости земельных участков, необходимо учитывать, что фактическое наличие участков с видами разрешенного использования, не соответствующих рассматриваемой категории, либо видов разрешенного использования, попадающих в различные категории, приводит к существенно различающимся результатам оценки.

Согласно Методическим указаниям, земельный участок характеризуется его назначением (категорией и (или) разрешенным использованием), а также видом осуществляемой на нем деятельности. При расчете кадастровой стоимости освоенных земельных участков необходимо учитывать материальные и временные затраты, связанные с их освоением (изменением категории, вида разрешенного использования, включая все сопутствующие расходы, затраты на создание необходимой инфраструктуры), на момент проведения оценки путем суммирования таких затрат. Пункт 1.10 методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226) [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». В решении уполномоченного органа о проведении государственной кадастровой оценки в соответствующем субъекте РФ содержит указание на категорию (категории) земель в случае, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки. То есть, согласно Закону, кадастровая оценка земельных участков проводится в разрезе категорий земель.

Например, исходя из положений Земельного кодекса РФ земельный участок для ведения дачного хозяйства может быть предоставлен в границах населенного пункта в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления такого земельного участка, Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 39.18. то есть из состава категории земель населенных пунктов. В тоже время, земельный участок для ведения дачного хозяйства может быть предоставлен из состава категории земель сельскохозяйственного назначения. Так, например, в определении Верховного Суда РФ от 18.05.2015 № 305-КГ 14-9101 по делу № А 41-63325/13, суд отметил, что по смыслу налогового законодательства пониженные ставки земельного налога устанавливаются для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства дачного хозяйства. Для целей исчисления и уплаты земельного налога, субъектами ведения дачного хозяйства или осуществления дачного строительства, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации предоставляются земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования "для дачного хозяйства" или "для дачного строительства", являются некоммерческие организации.Определение Верховного Суда РФ от 18.05.2015 № 305-КГ14-9101 по делу № А41-63325/13.

Можно прийти к выводу, что оценка исключительно в разрезе категорий земель может привести к отличающимся результатам определения кадастровой стоимости для идентичных по характеристикам объектов недвижимости. Таким образом, с целью избежание искажения результатов кадастровой оценки и нормализации установления стоимости, уполномоченному органу стоило бы указывать вид(-ы) разрешённого использования, а также категории земель, в отношении которых проводится учёт указанных видов использования. Такой подход позволит корректно вовлечь, в том числе, в налоговый оборот однотипные объекты, исторически оказавшиеся в различных категориях земель, не допустить социального напряжения, связанного с разновеликостью кадастровых стоимостей по однотипным объектам.

Подводя итог, можно утверждать, что, несмотря на активную работу, проводимую законодателем в направлении совершенствования определения кадастровой стоимости, действующим законодательством пока не достигнут приоритет в правах и обязанностях между лицом, проводившим первичную кадастровую оценку, и налогоплательщиком, как пользователем данных услуг. По-прежнему налогоплательщик остается слабым звеном в данной цепи первично-следственных связей. Снова мы приходим к ситуации, при которой процедура определения кадастровой стоимости максимально закрыта для потребителей, а механизм оспаривания утвержденной кадастровой стоимости долог и сопровождается значительными бюрократическими проволочками. Морозов, А.А. Современные механизмы регулирования правоотношений, связанных с оспариванием
кадастровой стоимости недвижимости // Юридический мир. -2018. - № 1. - С. 44.

2.2 Методика определения кадастровой стоимости

Методика определения кадастровой стоимости является неотъемлемой составляющей в процессе ее определения. Это очевидно из самого определения кадастровой стоимости, приведенного в Законе о государственной кадастровой оценке: кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Закона. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке". О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 3. Принцип единства методологии определения кадастровой стоимости является одним из принципов проведения государственной кадастровой оценки.

Методические указания, которыми руководствуются при проведении государственной кадастровой оценки с 01 января 2017 года, прошли определенный путь. В июне 2016 года вышел Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации № 358 об утверждении Методических указаний, который вступил в силу с 1 ноября 2016 года (далее - МУ-358). Однако очень быстро стало ясно, что в МУ-358 имеется много недостатков и требуется их доработка. В течение 2016 года шла переработка МУ-358. В феврале 2017 года новая Методика была утверждена Приказом от 01 февраля 2017 года № 34. Далее началась очень длинная процедура регистрации Приказа в Министерстве юстиции Российской Федерации. В результате был издан новый Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Методические указания), который и был зарегистрирован в Минюсте России 29 мая 2017 года (№ 46860). Коростелев С.П. Концептуальные проблемы налогообложения недвижимости в Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2017. - № 7. С. 59. Чтобы не запутаться в перечисленных выше методических указаниях, Министерством экономического развития Российской Федерации был издан отдельный Приказ от 12 мая 2017 года № 225, в котором уточнялось: если кадастровая оценка проводится в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то применяются МУ-358, а если кадастровую оценку проводит государственный оценщик - бюджетное учреждение, в рамках Закона о государственной кадастровой оценке, то применяются МУ-226 (Методические указания). Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 225 «О внесении изменений в методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 г. N 358» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс».

Проведя подробный анализ истории создания указанных выше методических указаний и их недостатков С.П. Коростелев в своей статье сделал вывод о том, что низкое качество документа не может привести к повышению качества кадастровой оценки. Качество методических указаний тем более важно, так как статьей 21 Закона введено новое основание изменения кадастровой стоимости в сторону понижения путем исправления "методологической ошибки", под которой понимается "несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке".Коростелев С.П. Концептуальные проблемы налогообложения недвижимости в Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 7. С. 58 - 69.

Еще до даты издания приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" С.В. Грибовский высказал мнение, что принятие Закона о государственной кадастровой оценке - это лишь пол дела. Есть множество других содержательных проблем, без которых создать эффективную государственную кадастровую оценку невозможно. Первое и самое главное по мнению С.В. Грибовского - это методология кадастровой оценки как учение о способах и методах такой оценки: "Сегодня этого учения у нас пока нет. У нас есть представление о том, что в качестве кадастровой стоимости должна быть рыночная стоимость. <…> Если обратиться к зарубежному опыту, то можно обнаружить, что в большинстве стран в качестве базы для целей налогообложения используется просто рыночная стоимость или рыночная стоимость с разными специальными допущениями, например, рыночная стоимость в использовании или стоимость при текущем использовании, только стоимость земли или плата за аренду недвижимости".Грибовский, С. В. Предложения по совершенствованию государственной кадастровой оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2017. - № 1. - С. 43.

В некоторых странах под кадастровой стоимостью понимается арендная стоимость. Так, например, в Бельгии кадастровая стоимость - это предполагаемая средняя годовая чистая арендная стоимость застроенной/незастроенной недвижимости, в том числе объектов, которые признаны недвижимостью в целях налогообложения. Отдел кадастра Федеральной налоговой службы Бельгии определяет кадастровую стоимость при строительстве объекта недвижимости. Она действует 10 лет. По прошествии 10 лет данный отдел кадастра должен определить новую кадастровую стоимость, т.е. выполнить пересмотр стоимости. Кадастровая стоимость на практики в Бельгии определена на основании чистой арендной стоимости 1 января 1975 г. С 1992 года происходит ее ежегодная индексация. URL : http://nalogoved.ru/art/971.html (дата обращения 05.03.2018).

В России на сегодняшний день кадастровая стоимость объекта определяется исходя из следующего.

1. Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

2. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.

4. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс».

Еще в процессе разработки Методических указаний С.В. Грибовским было предложено определять кадастровую стоимость как стоимость объекта недвижимости, определяемую на основе рыночных данных; разработать и утвердить методические указания по оценке кадастровой стоимости на основе методологии затратного подхода; разработать методические рекомендации по массовой оценке недвижимости; разработать методику расчета остаточной (вместо инвентаризационной) стоимости объектов капитального строительства (ОКС).Грибовский, С.В. Предложения по совершенствованию государственной кадастровой оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2017. - № 1. - С. 50. Очевидно, указанные предложения были частично учтены.

Тем не менее, несмотря на то, что при определении кадастровой стоимости руководствуются рыночной информацией о том или ином объекте недвижимости, метод массовой оценки, принцип которого заключается в группировки и оценки объектов, схожих по характеристикам, кадастровая стоимость зачастую значительно отличается от рыночной. Об этом свидетельствует количество судебных дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки. В качестве примера можно привести ситуацию в Иркутской области, где в 1 квартале 2018 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области рассмотрено 161 заявление в отношении 177 объектов недвижимости. В результате работы комиссии положительное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной принято по 86 заявлениям в отношении 92 объектов недвижимости. По итогам рассмотрения заявлений кадастровая стоимость была снижена на 1,549 млрд. рублей. URL : https://rosreestr.ru/site/press/news/v-priangare-s-nachala-goda-kadastrovaya-stoimost-obektov-nedvizhimosti-snizhena-na-1-549-mlrd-rubley/ (дата обращения 28.03.2018).

В начале марта Президент России В.В. Путин поднял вопрос о справедливости имущественного налога для физических лиц, который вызывает критику, поскольку кадастровая стоимость, по которой он начисляется, часто значительно превышает рыночную стоимость жилья. В Послании Федеральному Собранию В.В. Путин призвал сделать имущественный налог для граждан посильным и принять необходимые для этого меры в первой половине 2018 года, после чего Министр финансов Российской Федерации А.Г. Силуанов заявил о необходимости изменения методики определения кадастровой стоимости. URL : https://www.pnp.ru/economics/siluanov-metodiku-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-nedvizhimosti-neobkhodimo-menyat-v-blizhayshee-vremya.html.

Какую в действительности роль сыграют ныне действующие Методические указания при проведении государственной кадастровой оценки в соответствии с новым законодательством

на территории Российской Федерации, можно будет судить лишь после утверждения результатов определения кадастровой стоимости. На сегодняшний день данный вопрос скорее теоретический, чем практический.

Глава 3. Споры о результатах государственной кадастровой оценки

3.1 Порядок оспаривания кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки

Проведя анализ законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки, в частности порядок и методику определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, необходимо перейти к рассмотрению процедуры, потенциально возникающей после утверждения результатов определения кадастровой стоимости - оспаривание заинтересованным лицом кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости - это процедура, посредством которой налогоплательщик может повлиять на её размер, а, следовательно, на размер уплачиваемого налога за недвижимое имущество. Сразу же хотелось бы отметить, что споры о кадастровой стоимости предопределены ее двойственной природой. С одной стороны, это индивидуальная характеристика объекта недвижимости, а с другой - она определяет базу имущественных налоговых платежей: земельного налога, налогов на имущество физических лиц и организаций. Без преувеличения можно сказать, что одна из самых массовых категорий дел - оспаривание гражданами и организациями результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. Байгозин, К.И. Конституционно-правовые аспекты имущественного налогообложения на примере
кадастровой стоимости // Налоговед. - 2017. - № 8. - С. 46.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 22.

Порядок оспаривания (изменения) кадастровой стоимости можно рассмотреть путем его разделения на четыре способа:

способ № 1: "до-досудебный" порядок - заключается в том, чтобы повлиять на кадастровую стоимость до утверждения результатов государственной кадастровой оценки путем направления замечаний в бюджетное учреждение;

способ № 2: досудебный порядок - обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

способ № 3: изменить вид разрешенного использования земельного участка с целью снижения кадастровой стоимости (в случае, если спорной является кадастровая стоимость земельного участка);

способ № 4: собрать доказательства в соответствии с требованиями Кодекса административного судопроизводства РФ, выполнить требование о соблюдении досудебного порядка, обратиться в суд с административным исковым заявлением. Третьякова, Д. Четыре способа оспорить кадастровую стоимость. Какие действия помогут платить за землю меньше // Юрист компании. - 2016. - № 4. - С. 45.

Рассмотрим перечисленные выше способы более подробно.

Способ № 1. До утверждения кадастровой стоимости можно ознакомиться с промежуточными отчетными документами - проектом отчета об оценке в фонде данных государственной кадастровой оценки в течение пятидесяти дней с даты его размещения, и направить возражение. По итогам рассмотрения замечания к промежуточным отчетным документам бюджетным учреждением может осуществиться пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых было представлено замечание, если бюджетным учреждением выявлена необходимость такого пересчета. Требования к замечаниям и порядок их подачи установлены Законом о государственной кадастровой оценке.

Способ № 2. В случае, если замечания о размере кадастровой стоимости не были приняты и кадастровую стоимость не удалось снизить до момента ее утверждения, можно обратиться в комиссию, уполномоченную на рассмотрение таких споров в соответствующем субъекте РФ. Рассмотрение заявления комиссией происходит быстрее рассмотрения спора в судебном порядке и не может превышать тридцать дней со дня его поступления. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 22.

Способ № 3. В случае с земельным участком, его кадастровая стоимость зависит от вида разрешенного использования (далее - ври). Это значит, что смена ври, за который кадастровая стоимость рассчитана выше, на другой ври поможет снизить расходы на плату за земельный участок (в рамках одного кадастрового квартала стоимость квадрата в зависимости от ври может различаться в тысячи раз). Третьякова, Д. Четыре способа оспорить кадастровую стоимость. Какие действия помогут платить за землю меньше // Юрист компании. - 2016. - № 4. - С. 47. Так, в кадастровом квартале 50:45:0000000 (г. Королев Московской области) квадратный метр земли под многоквартирным домом стоит почти 10 000 рублей, под гостиницей - около 5000 рублей, а под объектом сельскохозяйственного назначения - менее 30 рублей. Приложение № 2 к распоряжению Минэкологии МО от 27.11.2013 № 566-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие изменения его ври, перевода из одной категории земель в другую и (или) изменения площади земельного участка учитывается при определении налоговой базы со дня внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости. Однако, указанный способ не является простым, поскольку процедура смены ври земельного участка имеет свои тонкости на законодательном уровне. Заявление о том, что процедура смены ври будет гораздо проще процедуры установления кадастровой стоимости в судебном порядке, спорно.

Способ № 4. Порядок оспаривания кадастровой стоимости закреплен в 25 главе Кодекса административного судопроизводства РФ.

К административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предъявлены определённые требования, в том числе такие, как обязательное приложение выписки из ЕГРН, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений); отчет, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В приведенном ниже решении Ярославского областного суда по делу 3а-69/2018 ~ М-26/2018 приведен порядок оспаривания кадастровой стоимости, установленной на основании недостоверных сведений.

Бурмистрова Л.И. обратилась с административным иском об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, ссылаясь на недостоверность сведений о нем, используемых при определении его кадастровой стоимости. В обоснование административного иска Бурмистрова Л.И. указала, что в сведения ЕГРН были внесены неверные сведения относительно площади объекта недвижимости. Вместо площади в 4, 2 кв. метра были внесены сведения о площади в 42,2 кв. метра. Данные сведения были использованы для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что привело к ее существенному завышению. По заявлению Бурмистровой Л.И. в ЕГРН органом кадастрового учета исправлена техническая ошибка в части площади объекта недвижимости. Однако, исправление его кадастровой стоимости может быть осуществлено только путем оспаривания результатов государственной кадастровой оценки. При рассмотрении указанного дела суд пришел к следующему.

Результаты государственной кадастровой оценки, оспариваемые административным истцом, внесены в ЕГРН 4 января 2013 года. С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки объекта недвижимости Бурмистрова Л.И. обратилась 11 января 2018 года. Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года № 1404-п, ею пропущен. Однако, суд принял во внимание, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости впервые были использованы налоговым органом для расчета налога на имущество в 2017 году. На момент получения Бурмистровой Л.И. уведомления об уплате налога период оспаривания кадастровой стоимости истекал. Данное обстоятельство явилось препятствием для своевременного заявления Бурмистровой Л.И. требования об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. В связи с этим срок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости по ходатайству Бурмистровой Л.И. подлежит восстановлению. Кроме того, из отчета об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области следует, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости Бурмистровой Л.И. оценщик принимал к расчету сведения о площади объекта в 42,2 кв. метра. Из материалов дела следует, что данные сведения являются недостоверными. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности Бурмистровой Л.И. на данный объект недвижимости от 8 декабря 2004 года, а также данным технического паспорта, составленного 21 ноября 2003 года, его площадь составляет 4,2 кв. метра. Оснований полагать, что с момента проведения государственной кадастровой оценки до настоящего времени произошло изменение количественных характеристик объекта недвижимости, у суда не имеется. Таким образом, суд решил восстановить срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и удовлетворить административное исковое заявление. Решение Ярославского областного суда от 30 марта 2018 г. по делу № 3а-69/2018.

На примере приведенного судебного решения Ярославского областного суда, видно, что при наличии действительной ошибки в сведениях, которые были использованы при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, административное исковое заявление об изменении кадастровой стоимости подлежит удовлетворению без каких-либо затруднений. Кроме того, пропуск истицей срока исковой давности не послужил основанием для отказа в принятии такого заявления. В подобных решениях суды руководствуются постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в котором Верховный Суд указал, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен. Пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Следует отметить, что с вопросами кадастровой стоимости для целей налогообложения приходилось сталкиваться не только арбитражным судам и судам общей юрисдикции. Отдельные проблемы ее определения для земельных участков рассматривал и Конституционный Суд РФ. Вот лишь некоторые из наиболее значимых его решений, принятый в рамках конституционного судопроизводстваБайгозин, К.И. Конституционно-правовые аспекты имущественного налогообложения на примере кадастровой стоимости // Налоговед. -2017. - № 8. - С. 47.:

- возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости является законным способом уточнения базы по земельному налогу; Определение Конституционного Суда РФ от 01.03.2011№ 280-О-О, № 277-О-О и № 274-О-О.

- на нормативные акты органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости земельных участков, порождающие налоговые последствия для землепользователей, распространяются специальные правила действия во времени актов законодательства о налогах и сборах; Определение Конституционного Суда РФ от 03.02.2010 № 165-О-О. Постановление Конституционного Суда РФ от 02.07.2013 № 17-П.

- положение земельного законодательства предусматривают преимущество, в том числе для целей налогообложения, в применении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка, перед кадастровой стоимостью земельных участков, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель; это само по себе не означает, однако, что кадастровая оценка лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью участков. Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О.

Следующий вопрос, который затрагивает проблему оспаривания кадастровой стоимости, касается полномочий органов муниципальной власти по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков, не принадлежащих органам муниципальной власти. Данный вопрос был рассмотрен Конституционным Судом РФ по обращению администрации муниципального образования города Братска (далее - Администрация), в котором Администрация просила признать примененное судами в ее деле положение части первой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности - как позволяющее органам местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости только тех объектов недвижимости, которые находятся в муниципальной собственности, и тем самым нарушающее права местного самоуправления на судебную защиту на основе равенства перед законом и судом и на самостоятельное решение вопросов местного значения, включая формирование, утверждение и исполнение местного бюджета, - противоречащим Конституции Российской Федерации.

Указанному обращению Администрации предшествовали следующие обстоятельства. Постановлением Правительства Иркутской области были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого было ОАО "Группа "Илим" (далее - Общество). Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Решение комиссии, которым кадастровая стоимость данного участка была установлена в размере его рыночной стоимости, было оспорено в Иркутском областном суде Администрацией, представившей отчет об оценке, по которому рыночная стоимость земельного участка была иная. Апелляционным определением, прекращая производство по административному делу, судебная коллегия по административным делам Иркутского областного суда в подтверждение вывода об отсутствии у суда первой инстанции оснований для рассмотрения по существу заявления Администрации сослалась на нормы Кодекса административного судопроизводства РФ, Гражданского процессуального кодекса РФ, а также на статью 24.18 Закона об оценочной деятельности. По мнению суда апелляционной инстанции, органы местного самоуправления вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости (и, соответственно, решение, которым они были утверждены) лишь в отношении тех объектов недвижимости, которые находятся в собственности соответствующего муниципального образования. Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 № 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска».

По результатам рассмотрения жалобы Администрации, Конституционный Суд сделал следующий вывод:

- в целом право органов местного самоуправления оспаривать кадастровую стоимость недвижимости, установленную в размере рыночной стоимости, должно ограничиваться случаями, когда спор касается объектов муниципальной собственности;

- в исключительных случаях, когда речь идет о существенном снижении кадастровой стоимости, органы местного самоуправления вправе оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости.

Сложно утверждать, что данным выводом Конституционный Суд РФ разграничил в каких конкретных случаях органы местного самоуправления могут обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Но, очевидно, что значительное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости негативно отразиться на пополнении местного бюджета соответствующего субъекта РФ.

В завершении темы об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки, ниже рассмотрен вопрос о подсудности споров об установлении кадастровой стоимости.

Несмотря на активные действия Верховного Суда РФ, направленные на разъяснение и толкование положений действующего законодательства, вопросы подведомственности по-прежнему приходится решать в связи с появлением новых либо существенным изменением прежних общественных отношений, обусловленных меняющейся социально-экономической ситуацией в государстве. Щукин, А.И. Подведомственность дел об оспаривании отказа в принятии к рассмотрению заявления, поданного юридическим лицом в Комиссию по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости // Законодательство. -2017. - № 9. - С. 75.Данный вопрос также затронул споры, связанные с оспариванием кадастровой стоимости юридическими лицами, как налогоплательщиками. В соответствии с частью 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии подается в суд в соответствии с правилами подсудности. В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 245. Как следует из судебной практики, в ряде случаев комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отказывает юридическим лицам в принятии заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, и это является поводом для оспаривания такого решения в судебном порядке. В этом случае и у заинтересованных в судебной защите лиц, и у судебных органов возникает проблема определения надлежащей судебной юрисдикции - общей или арбитражной. Единого мнения по этому вопросу пока не сложилось ни в практике судов общей юрисдикции, ни в практике арбитражных судов, что усложняет доступ к судебной защите и в целом тормозит процедуру пересмотра кадастровой стоимости, сопровождающуюся к тому же издержками, причем неоднократными, на оплату представительских услуг. Щукин, А.И. Подведомственность дел об оспаривании отказа в принятии к рассмотрению заявления, поданного юридическим лицом в Комиссию по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости // Законодательство. -2017. - № 9. - С. 77.

Так, например, ООО ТД "Орехово" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с приложением соответствующего пакета документов. Уведомлением заявителю было отказано в принятии документов в связи с отсутствием в форме электронного документа и на бумажном носителе положительного экспертного заключения, подписанного квалифицированной электронной подписью, наличие которой предусмотрено ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Полагая, что данный отказ не соответствует требованиям закона и нарушает законные интересы ООО ТД "Орехово", заявитель обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением. Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 мая 2017 г. по делу №А40-84108/16-93-725 [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/Card/b895ac6e-25c6-4b7f-a871-2e90cc2af2a2. Требования ООО ТД "Орехово" удовлетворены не были, но арбитражный суд рассмотрел спор по существу. Однако, Арбитражный суд Московского округа, при рассмотрении заявления ООО "Холдинг-М" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным уведомления об отказе в принятии документов на Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, пришел к выводу, что данный спор вытекает именно из правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции. Постановление арбитражного суда Московского округа от 12 декабря 2016 г. по делу № А40-84140/2016 [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс».

Считаю, целесообразно согласиться с мнением Арбитражного суда Московского округа, что споры указанной категории подведомственны судам общей юрисдикции, так как решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости означает оспаривание результатов кадастровой оценки. К такому же выводу пришел Верховный Суд РФ, высказав мнение, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс».

3.2 Рассмотрение споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости

На сегодняшний день налогоплательщики уже платят налоги, рассчитываемые от кадастровой стоимости, очевидно, вопрос о размере таких налогов затрагивает широкий круг лиц. Поскольку кроме физических лиц, под перечень таких налогоплательщиков попадают также юридические лица, тут можно говорить, как и о коммерческом аспекте, так и о заинтересованности субъектов коммерческой деятельности, выступающих в роли налогоплательщиков. Вполне очевидно, что перечисленные лица заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, при наличии такой вероятности, с целью уплаты заниженных налогов.

Рассматривая вопрос об оспаривании кадастровой стоимости физическими и юридическими лицами, необходимо отметить следующие обстоятельства.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 247. Таким образом, в споре о результатах кадастровой стоимости административный истец обязан доказать именно ту стоимость объекта, которую он считает законной. В соответствии с частью 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном указанным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации [Электронный ресурс] : СПС «Консультант Плюс». Ст. 59