Правовые проблемы банкротства застройщиков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Санкт-Петербургский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования

"Национальный исследовательский университет

"Высшая школа экономики"

Юридический факультет

Кафедра финансового права

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему «Правовые проблемы банкротства застройщиков»

«The Legal Aspects of Developers' Bankruptcy»

Выполнила:

Студентка 4 курса

группы БЮР 164

Палагина Д.А.

Научный руководитель:

старший преподаватель, к.ю.н.

Лукьянчикова Е.Н.

Санкт-Петербург 2020



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА И ПРОЦЕССУАЛЬНОГО ПОЛОЖЕНИЯ ЛИЦ, УЧАСТВУЮЩИХ В ДЕЛЕ О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

1.1 Правовой статус и процессуальное положение должника (застройщика)

1.2 Правовой статус и процессуальное положение участников строительства

1.3 Правовой статус и процессуальное положение Фонда

1.4 Правовой статус и процессуальное положение арбитражного управляющего

Выводы

ГЛАВА 2. УДОВЛЕТВОРЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗАЛОГОВЫХ КРЕДИТОРОВ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

2.1 Удовлетворение требований участников строительства

2.2 Признание права собственности на недвижимость, строительство которой завершено

2.3 Признание права собственности на недвижимость, строительство которой будет завершено в процедурах банкротства

2.4 Передача прав и обязанностей застройщика созданному участниками строительства жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу

2.5 Передача объекта незавершенного строительства застройщику-приобретателю

2.6 Погашение требований залоговых кредиторов

ВЫВОДЫ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ



ВВЕДЕНИЕ

Параграф 7 главы IX о банкротстве застройщиков был введен в действие с 15 августа 2011 года Федеральным законом №210 Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" от 12.07.2011 № 210-ФЗ. За период существования специальных норм о банкротстве застройщиков было внесено множество законодательных правок, иногда достаточно существенных, кардинально меняющих правовое регулирование. Однако цель параграфа, выявленная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г. № 14452/12 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/11-33т, осталась неизменной - приоритетная защита прав граждан, вложивших денежные средства в строительство недвижимости.

Безусловно, с принятием специальных норм, регулирующих процедуру банкротства застройщиков, механизм защиты непрофессиональных инвесторов успешно реализуется, однако законодательная техника несовершенна, что порождает множество вопросов в правоприменительной практике. Именно поэтому банкротство застройщика является темой, не теряющей своей актуальности.

Проблематикой банкротства застройщиков занимались такие исследователи, как: А.В. Алтухов, А.В. Егоров, М.Н. Инхиреева, А.П. Кузнецов, Е.И. Пивцаев, Т.П. Шишмарева, А.А. Чукреев. С учетом активно изменяющегося законодательства, теоретической основой настоящего исследования выступают преимущественно диссертационные работы и научные статьи, а также обширная судебная практика.

Целью выпускной квалификационной работы является выработка рекомендаций по устранению наиболее существенных законодательных противоречий и пробелов, возникающих при применении правовых норм параграфа о банкротстве застройщика.

Для достижения поставленной цели необходимо последовательно выполнить следующие задачи:

- проанализировать статус участников дела о банкротстве застройщика с учетом специфики правоотношений;

- оценить нововведения в рассматриваемый параграф о банкротстве специального субъекта с точки зрения их полноты и направленности на реализацию основной цели законодательного регулирования;

- рассмотреть процедуры погашения требований участников строительства на предмет осуществления защиты прав и законных интересов непрофессиональных инвесторов, а также особенности погашения требований залоговых кредиторов.

Исследовательская работа состоит из двух глав: «Особенности правового статуса и процессуального положения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика» и «Удовлетворение требований участников строительства и залоговых кредиторов при банкротстве застройщика».



ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА И ПРОЦЕССУАЛЬНОГО ПОЛОЖЕНИЯ ЛИЦ, УЧАСТВУЮЩИХ В ДЕЛЕ О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

В силу специфики правоотношений в сфере несостоятельности застройщика, в состав участников дела о банкротстве, помимо общих субъектов, предусмотренных ст. 34 ФЗ «О банкротстве» Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс», входят П. 1 ст. 201.2 рассматриваемого Федерального закона: участники строительства и участники долевого строительства; уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства; публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» (далее - Фонд).

В силу ограниченности объема выпускной квалификационной работы, в данной главе будут последовательно проанализированы особенности правового статуса и процессуального положения должника (застройщика), участников строительства (в т.ч. участников долевого строительства), арбитражного управляющего и Фонда.

11. Правовой статус и процессуальное положение должника (застройщика)

Должник именуется застройщиком и является основной фигурой в рамках дела о банкротстве специального субъекта, поэтому представляется логичным начать исследование именно с этого участника.

Исходя из пп.1 п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», застройщиком является «юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, привлекающие денежные средства и (или) имущество участников строительства, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования» пп.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Соответственно, можно выделить следующие существенные признаки застройщика для целей применения параграфа о банкротстве специального субъекта:

1) это юридическое лицо (независимо от организационно-правовой формы) или индивидуальный предприниматель;

Следует отметить, что Верховный суд РФ не считает регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя обязательной, если при этом соблюдаются два следующих условия Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016 // СПС «КонсультантПлюс». Для реализации основной цели 7 главы IX Закона «О банкротстве» суды должны исследовать фактические обстоятельства, а не использовать формальный подход.

2) основной целью деятельности данного лица является привлечение денежных средств и (или) иного имущества для строительства.

Однако данный критерий не должен применяться автоматически, суду следует установить действительные обстоятельства дела. Например, Верховный суд в Определении от 22.08.16 г. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 304-ЭС16-4218 по делу № А46-13473/2014 // СПС «КонсультантПлюс», проанализировав факты, признал застройщиком субъекта, привлекающего денежные средства через аффилированное лицо. Соответственно, в целях защиты прав граждан как непрофессиональных инвесторов, застройщиком может быть признано лицо, владеющее объектом строительства и земельным участком, но напрямую денежных средств не привлекающее.

3) к данному лицу имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования

При этом речь идет не о заявленных требованиях участников строительства к должнику в рамках дела о банкротстве, а о наличии заключенных договоров (например, долевого участия в строительстве), предусматривающих передачу жилого помещения Инхиреева, М.Н. Особенности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве несостоятельного застройщика // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2013. № 2 (73) - с. 229-235..

Необходимо отметить, что в дефиниции отсутствует критерий профессиональной деятельности. По мнению Е.Пивцаева, введение данного признака могло бы способствовать защите прав граждан на этапе строительства (в частности, исключило бы участие посредников и повысило гарантии качества работ), однако одновременно увеличило бы бремя доказывания для участников строительства, ходатайствующих о применении в деле правил о банкротстве застройщика Пивцаев, Е. И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 - СПб., 2017 - с. 30.

Сведения о том, что субъект является застройщиком, указываются должником/ конкурсными кредиторами (в т.ч. участниками строительства)/ уполномоченным органом при обращении в арбитражный суд П. 3 ст. 201.1 Закона «О банкротстве». При рассмотрении иска анализируется соответствие юридического лица или индивидуального предпринимателя указанным в законе критериям, и в определении о принятии заявления о признании должника банкротом суд указывает на применение 7 главы IX ФЗ «О банкротстве». Если же информация о том, что субъект является застройщиком, поступает после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит отдельное определение о применении в деле правил 7 главы IX ФЗ «О банкротстве» в случае соответствия должника всем признакам.

Напротив, если в процессе рассмотрения дела суд придет к выводу о том, что лицо не соответствует критериям отнесения к застройщику, в аналогичном порядке Там же: п. 3 ст. 201.1 Закона «О банкротстве» арбитражным судом выносится определение о прекращении применения специальных положений о банкротстве застройщика (переход к общей процедуре) «Рекомендации Научно-консультативного совета «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)» (утверждены решением президиума ФАС Волго-Вятского округа, протокол от 19.06.2014 № 3), вопрос 12 // СПС «КонсультантПлюс».

Понятие «застройщик» содержится в нескольких федеральных законах Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (п.1 ст. 3), «Градостроительный кодекс Российской Федерации»: Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (п.16 ст. 1) // СПС «КонсультантПлюс», наиболее близким из которых к рассматриваемым правоотношениям является закон «Об участии в долевом строительстве…» Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс». Сравним анализируемое определение с дефиницией, данной в п. 1 ст. 2 Закона №214-ФЗ, согласно которому:

- организационно-правовой формой лица является, по общему правилу, хозяйственное общество (в некоторых случаях - некоммерческая организация или фонд);

- выдвигается требование об обязательном наличии опыта участия в строительстве (создании) многоквартирных домов не менее трех лет при условии получения разрешений на ввод в эксплуатацию;

- у ЮЛ имеется земельный участок на праве собственности/ аренды/ субаренды, в некоторых случаях - безвозмездного пользования;

- данное лицо привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного решения на строительства;

- в наименовании указано, что лицо является специализированным застройщиком п. 1 ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве…».

Стоит отметить, что ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» применяются достаточно тесно: основным договором для граждан, желающих построить жилое помещение, является договор долевого участия в строительстве. Это также подтверждается тем фактом, что участник долевого строительства выделен в отдельную категорию кредиторов пп.2.1 п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Помимо этого, основной целью 7 ФЗ «О банкротстве» и ФЗ «Об участии в долевом строительстве» является приоритетная защита прав слабой стороны - гражданина, вкладывающего средства в строительство недвижимости Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/11-33т. Соответственно, для гармонизации применения этих двух законов необходимо постараться унифицировать определения - по крайней мере, устранить имеющиеся противоречия.

Такими существенными противоречиями, по моему мнению, являются: расхождение в организационно-правовых формах и порядок инвестирования в строительство. В целях унификации законодательного регулирования предлагаются следующие изменения:

1) в п. 1 ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» добавить указание на то, что застройщиком может быть индивидуальный предприниматель.

Для реализации механизма защиты дольщиков от некачественного строительства и иной некомпетентности застройщика необходимо законодательно установить требования к индивидуальному предпринимателю-застройщику, а также порядок подтверждения их соблюдения. В частности, такими критериями могут быть:

- функционирование на рынке с момента регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не менее 3 лет,

- размер собственного капитала не менее 1 млн рублей с обязательным анализом финансовой устойчивости Для этого критерия могут быть использованы нормативы финансовой устойчивости, предусмотренные Постановлением Правительства от 26.12.2018 № 1683 «О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика»,

- наличие высшего образования по направлениям: «Строительство», «Инженерное дело», «Архитектура»,

- опыт работы на руководящей должности в области строительства не менее 1 года,

- обязанность привлечения работников соответствующего уровня образования (высшее/ среднее специальное) по направлениям «Строительство», «Архитектура», «Инженерное дело» и профессионализма (опыт работы в сфере строительства не менее 3 лет).

Дополнительно такой индивидуальный предприниматель должен Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624 «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному объектов капитального строительства, которые оказывает влияние на безопасность объектов капитального строительства» // СПС «КонсультантПлюс» вступить в саморегулируемую организацию, потенциальные члены которой проходят тщательную проверку.

Только после прохождения процедуры подтверждения соответствия всем требованиям, индивидуальному предпринимателю могут быть выданы соответствующие разрешения (в т.ч. разрешение на строительство).

Распространение на индивидуальных предпринимателей положений Закона «Об участии в долевом строительстве» обязывает данных субъектов заключать договоры об участии в долевом строительстве и осуществлять их государственную регистрацию Такая обязанность предусмотрена ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (что уменьшает вероятность злоупотреблений со стороны застройщиков и использования «обходных» схем), соблюдать строгие законодательно установленные требования, уплачивать обязательные взносы в Фонд Ст. 10 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ и т.д. Установление повышенных требований к индивидуальным предпринимателям будет препятствовать появлению на рынке недвижимости ненадежных застройщиков - и, соответственно, минимизирует возможность нарушения прав дольщиков.

2) в п. 1 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» ввести указание на возможность привлечения не только денежных средств, но и иного имущества участников долевого строительства.

Норма пп.1 п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» о возможности привлечения иного имущества для финансирования строительства была включена в самую первую редакцию 7 о банкротстве застройщика, однако перечня или критериев имущества в настоящее время в законе не предусмотрено.

Соответственно, считаю необходимым предусмотреть перечень имущества, разрешенного для инвестирования в строительство недвижимости. С учетом изменений, внесенных в определение «участника строительства» Законом №151-ФЗ Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс», а именно исключения юридических лиц из данной категории, предполагаю, что в данный момент основным видом «иного имущества» могут являться права на земельные участки, переданные застройщику публично-правовым образованием. Также следует законодательно установить порядок оценки привлеченного для строительства имущества, т.к. в договоре участия в долевом строительстве должна быть обязательно указана цена Ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» , с учетом которой застройщик уплачивает 1,2% в компенсационный фонд Ст. 10 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан…» . Для этих целей может быть привлечен независимый оценщик Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс», рассчитывающий рыночную стоимость имущества.

Далее перейдем непосредственно к анализу правового статуса застройщика в рамках ФЗ «О банкротстве».

Определение понятия «застройщик» тесно связано с тем объектом, строительство которого осуществляется лицом, т.к. только в отношении определенных объектов строительства участники строительства могут предъявлять указанные в Законе требования. До 25.12.2018 г. объектом строительства признавался исключительно многоквартирный дом, легальное определение которого в настоящее время законодательно не закреплено. В доктрине и судебной практике чаще всего используют следующее определение: «многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельный выход на земельный участок/ к местам общего пользования» П. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» // СПС «КонсультантПлюс». Соответственно, отличительным признаком МКД является наличие общего имущества собственников (например, лестницы, лифты, чердак, крыша и т.д.)

Тем не менее, необходимо признать, что финансировать можно не только строительство многоквартирного дома, но и дома блокированной застройки Пп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ: жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, под определение которых попадают таунхаусы Пивцаев Е. И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 - СПб., 2017 - с. 87. До 25.12.2018 г. суды не применяли нормы о банкротстве застройщика по отношению к субъектам, возводящим за счет привлеченных денежных средств дома блокированной застройки. Например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 15636/13 было прямо указано, что аналогия закона в данном случае неприменима: у домов блокированной застройки отсутствует доступ жильцов к общедомовому имуществу Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 15636/13 по делу № А41-5150/11 // СПС «КонсультантПлюс» - соответственно, они не могли считаться многоквартирными домами, которые являлись единственным объектом строительства. Таким образом, с учетом действующего в то время законодательного регулирования, граждане, вкладывающие денежные средства в иной сегмент рынка строительства, нежели многоквартирные дома, оставались без надлежащей правовой защиты в случае банкротства субъекта строительства - лицо не признавалось застройщиком и, соответственно, не применялись специальные механизмы защиты.

Проблема неосновательного сужения дефиниции объекта строительства была решена вступлением в силу Федерального закона №478 Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 25.12.2018 № 478-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс», включившего в пп.5 п.1 ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» указание на дом блокированной застройки. Эту законодательную новеллу, безусловно, можно считать прогрессивной в рамках защиты прав пострадавших дольщиков.

Помимо указания на дом блокированной застройки, Федеральный закон №478-ФЗ расширил перечень объектов строительства путем внесения такого объекта, как здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест. Таким образом, в данный момент пп.5 п. 1 ст. 201.1 Закона «О банкротстве» предусмотрено три объекта строительства:

- многоквартирный дом;

- жилой дом блокированной застройки;

- здание (сооружение) для машино-мест (т.н. «паркинг»).

Расширение перечня объектов строительства, безусловно, направлено на приоритетную защиту прав участников строительства, однако, несмотря на предпринятые законодательные изменения, некоторые вопросы остаются нерешенными.

В первую очередь, необходимо отметить коллизию в определениях «объекта (долевого) строительства», данных в пп.1 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и пп.5 п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве». Согласно первой дефиниции, объект строительства не ограничен указаниями на конкретные здания или сооружения - из-под действия Закона №214-ФЗ только прямо исключены объекты производственного назначения. Однако в Законе «О банкротстве» перечень объектов является закрытым и подвергся расширению относительно недавно. Получается, что специальные правила о банкротстве застройщиков распространяются только на поименованные в пп.5 п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» объекты строительства, в то время как граждане финансируют строительство гораздо более широкого спектра объектов недвижимости.

На мой взгляд, требуется унифицировать понятие «объекта (долевого) строительства» в тесно применяемых законах во избежание нарушения конституционного принципа равенства лиц, находящихся в сходных условиях. На данный момент существует несколько проблем, тесно связанных с определением «объекта строительства», которые я бы хотела проанализировать в рамках настоящего исследования.

Одним из таких спорных вопросов является дефиниция жилого дома блокированной застройки. Согласно определению, данному в Градостроительном кодексе, дом блокированной застройки состоит из нескольких блоков (но не более десяти) и имеет не более трех этажей пп.2 п. 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Однако Закон «О банкротстве» не считает дом из двух блоков домом блокированной застройки - в пп.3 п. 1 ст.201.1 Закона «О банкротстве» прямо указано, что в таком доме должно быть три и более блоков Аналогичные положения содержатся и в п. 2.3 ст.1 Закона «Об участии в долевом строительстве…». Тем не менее, на рынке недвижимости достаточно популярны таунхаусы из двух блоков - т.н. «твинхаусы» или «дуплексы». Особенно остро проблема встает в том случае, если застройщик осуществляет строительство как домов с двумя блоками, так и с тремя и больше: одни дольщики будут признаваться участниками строительства, другие - нет, что, безусловно, нарушает принципы равенства и правовой определенности.

При этом такому ограничительному использованию понятия «дом блокированной застройки» нет логического объяснения Лукьянчикова, Е.Н. Банкротство застройщика: участники долевого строительства не в равных условиях // Российский юридический журнал. 2019. № 6 (129) - С. 121-126

Электронный ресурс: https://urfac.ru/?p=2898 [Дата обращения: 18.03.2020]. Если вопрос в последствиях нарушения прав дольщиков, то почему три семьи - достаточно для предоставления правовой защиты, а две - нет? Застройка в рамках возведения комплекса таунхаусов, распространенная в настоящее время и в Ленинградской области Электронный ресурс:

https://spb.cian.ru/kottedzhnye-poselki/?locationId=4588&locationType=location&newobjectType=townhouse [Дата обращения: 18.03.2020], предполагает значительное количество обманутых дольщиков в совокупности, чтобы данный аргумент не имел рационального подтверждения.

Соответственно, на данный момент существует коллизия между определением дома блокированной застройки в Градостроительном кодексе и ограничительной дефиницией в специализированных законах («О банкротстве» и «Об участии в долевом строительстве»). Для реализации принципа равенства, гарантированного ст. 19 Конституции, а также цели 7 главы IX Закона «О банкротстве», считаю необходимым ввести единую дефиницию «дома блокированной застройки» для всех нормативно-правовых актов, которая будет соответствовать определению, данном в пп.2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса.

Следующая проблема, которая была выявлена при анализе норм пп.5 п. 1 ст. 201.1 Закона «О банкротстве» относительно объекта строительства, - это непризнание объектами строительства зданий, предназначенных исключительно для размещения нежилых помещений (апартаментов) Подробнее о статусе нежилых зданий: Стрембелев, С.В. Нежилые здания: правовой режим, реконструкция, легализация» // «Библиотека "Российской газеты", 2013 // СПС «КонсультантПлюс».

Аналогично с определением многоквартирного дома, дефиниция апартаментов содержится в акте подзаконного уровня - к апартаментам относятся помещения, общей площадью не менее 40 кв.м, состоящие из двух и более жилых комнат Приказ Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» // СПС «КонсультантПлюс». Несмотря на то, что в составе апартаментов имеются жилые помещения (комнаты), сами апартаменты к категории жилых не относятся, т.к. не отвечают обязательным требованиям П. 9- 32 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», а также не предназначены для постоянного проживания.

Однако непризнание апартаментов жилыми помещениями не уменьшает их популярности на рынке недвижимости. Например, на март 2020 года в Санкт-Петербурге, по данным сайта Циан (https://spb.cian.ru/), имеется 48 предложений объектов, в которых продаются апартаменты, при этом 15 из них ещё не сданы в эксплуатацию Электронный ресурс: https://spb.cian.ru/novostroyki-apartamenty/ [Дата обращения: 17.03.2020]. Это значит, что имеется вероятность банкротства одного из «застройщиков» (кавычки в данном случае поставлены неслучайно) апартаментов, в результате которого «участники строительства» будут лишены гарантий, предусмотренных 7 ФЗ «О банкротстве». Причина такой ситуации в следующем: строящийся дом с апартаментами не признается объектом строительства по пп.5 п. 1 ст. 201.1 Закона «О банкротстве» и, соответственно, лицо, осуществляющее строительство, не может быть признано застройщиком.

Это подтверждается судебной практикой: например, Семнадцатым апелляционным арбитражным судом в Постановлении от 14.10.19 г. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2019 г. № 17АП-16194/2018(9)-АК // СПС «КонсультантПлюс» было пересмотрено дело по апелляционной жалобе гражданина, в ходе рассмотрения которого выяснилось, что застройщик заключал договоры инвестирования в строительство «апартаментов для постоянного проживания», а также оформил проектную документацию на объект как нежилое здание. Суд пришел к следующему выводу: дом, в котором находятся исключительно апартаменты (т.е. нежилые помещения, превышающие установленные законом 7 кв. м Пп.3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона «О банкротстве»), не является объектом строительства согласно пп.5 п. 1 ст. 201.1 Закона и, соответственно, должник не является застройщиком по смыслу 7 ФЗ «О банкротстве».

Соответственно, на данный момент существует законодательный пробел: из-под регулирования 7 главы IX Закона «О банкротстве» необоснованно исключены объекты, предназначенные исключительно для размещения нежилых помещений (апартаментов) Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2018 г. № 08АП-4750/2018 // СПС «Консультант-Плюс».

Решение проанализированных выше проблем, на мой взгляд, будет возможно в случае упразднения закрытого перечня объектов строительства, предусмотренных пп.5 п.1 ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве». Наиболее логичным представляется ввести ограниченный список объектов, которые, наоборот, быть объектами строительства не могут.



1.2 Правовой статус и процессуальное положение участников строительства

Далее определимся с правовым статусом участников строительства. Согласно пп.2 п. 1 ст. 201.1, это:

1) физическое лицо, «имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование» Пп.2 п.1 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ;

2) а также публично-правовое образование (РФ, субъект РФ или МО) с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием.

Ранее к числу участников строительства относились и юридические лица, но с введением Федерального закона №151-ФЗ Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант-Плюс» от 27.06.2019 г., они были исключены законодателем.

В данном параграфе будет подробно рассмотрен статус граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов, в чьих интересах был введен 7 о банкротстве застройщика.

Изначально граждане могли заявить только два вида требований: денежное и о передаче жилого помещения. Законом №478-ФЗ Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 25.12.2018 № 478-ФЗ // СПС «Консультант-Плюс» от 25.12.2018 г. перечень натуральных требований был расширен: были добавлены требования о передаче нежилых помещений и машино-мест. Такое законодательное решение вполне обоснованно, т.к. именно граждане, приобретая жилое помещение для личных нужд, могут дополнительно приобрести место в паркинге или какое-то кладовое помещение Т.к. пп.3 п. 1 ст. 201.1 Закона «О банкротстве» площадь нежилого помещения ограничена 7 кв.м..

Однако спорным является вопрос об ограничении требования о передаче нежилого помещения площадью объекта. В пояснительной записке к законопроекту, а также в иных документах я не обнаружила логического объяснения. С одной стороны, это способствует ликвидации спора о назначении нежилого помещения (коммерческое/ некоммерческое использование) в каждом конкретном деле (процессуальная экономия). С другой стороны, это нарушает принцип равенства: условно, в отношении нежилого помещения площадью 7,2 кв.м гражданин не сможет заявить соответствующее требование, а в отношении аналогичного помещения, но площадью 6,9 кв.м - сможет. С учетом того, что в зависимости от класса строящегося дома, площадь кладовых может достигать значительно больших размеров Электронный ресурс: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/05/23/690988-podsobnii-biznes [Дата обращения: 18.02.2020] (особенно актуально это для домов бизнес-класса), а также возможности наличия нежилых помещений в элитных домах блокированной застройки (например, подвала для размещения сауны/ бильярда/ тренажерного зала и др.), такое законодательное ограничение считаю некорректным. В целях защиты прав граждан-участников строительства и реализации принципа равенства, гарантированного Конституцией, предлагаю следующие изменения:

- исключить из п.3.1 ст. 201.1 указание на ограничение нежилого помещения по площади (7 кв.м), т.к. оно не соответствует современным реалиям строительства;

- добавить указание на функциональную принадлежность объекта - «помещение вспомогательного использования» (кладовые, подвалы в домах блокированной застройки и т.д.). Таким образом, не будет нарушаться принцип процессуальной экономии: суду в каждом конкретном случае не нужно устанавливать фактические обстоятельства коммерческого или некоммерческого использования помещения, т.к. в проектной документации содержится описание назначения помещения.

Как самостоятельный субъект в деле о банкротстве выделяется участник долевого строительства (что подчеркивает тесное взаимодействие двух законов: «Об участии в долевом строительстве» и «О банкротстве» - в случае несостоятельности застройщика). К участнику долевого строительства относятся:

- гражданин по договору участия в долевом строительстве (при условии отчисления застройщиком денежных средств в компенсационный фонд);

- гражданин, внесший денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве (нововведение ФЗ № 175 от 01.07.2018 г Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2018 № 175-ФЗ // СПС «Консультант-Плюс».);

- публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" при осуществлении мероприятий по финансированию завершения строительства объектов незавершенного строительства/ в результате перехода права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты.

Договор участия в долевом строительстве остается самой распространенной формой оформления отношений между застройщиком и гражданином (в частности, в силу указаний Федерального Закона №214-ФЗ Ст. 25 Закона «Об участии в долевом строительстве…» об обязательности заключения и регистрации данного договора под страхом административной ответственности Ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ // СПС «Консультант-Плюс»), поэтому данные субъекты были выделены в отдельную группу. Для них предусмотрена дополнительная мера защиты - выплата компенсаций Фондом в случае признания застройщика банкротом (то есть даже в случае недостаточности имущества для удовлетворения всех требований участников строительства, у участников долевого строительства есть «подушка безопасности» в виде компенсации). Также, по договору участия в долевом строительстве, в случае несоблюдения сроков сдачи объекта строительства, застройщик обязан выплатить дольщику неустойку (п. 2 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

Далее под понятием «участники строительства» я буду понимать граждан, финансирующих строительство недвижимости для собственных нужд, не выделяя при этом участников долевого строительства, т.к. нормы 7 о банкротстве застройщика направлены на защиту прав и законных интересов граждан в целом, независимо от вида заключенного договора Гребенкина, И.А. Банкротство застройщика: новеллы законодательства и проблема признания права собственности на объект строительства // «Законы России: опыт, анализ, практика», 2019, № 10 // СПС «КонсультантПлюс».

Денежные требования участников строительства обладают некоторыми особенностями. Согласно пп.4 п. 1 ст. 201.1 Закона «О банкротстве», к ним относятся: требования о возврате денежных средств при расторжении договора/ признании договора недействительным/ незаключенным, а также о возмещении убытков в виде реального ущерба. Следует отметить, что у участника строительства возникает право на односторонний отказ от договора финансирования строительства недвижимости с открытия конкурсного производства в отношении застройщика П. 1 ст. 201.5 Закона «О банкротстве». Односторонний отказ от договора влечет существенные правовые последствия: он означает, что участник строительства с этого момента вправе претендовать только на возврат денежных средств и не может заявлять натуральные требования о передаче помещений/ машино-места Пивцаев, Е. И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 - СПб., 2017 - с. 57. Соответственно, доктрина и судебная практика исходят из того, что требование о передаче помещения/ машино-места можно трансформировать в денежное, участнику строительства принадлежит право выбора, однако обратная трансформация (из денежного в натуральное требование) невозможна.

Наибольший интерес, по моему мнению, представляет включение в состав денежного требования убытков в виде реального ущерба. Строительство объектов недвижимости предполагает значительные временные затраты и ощутимое изменение цен (по причине инфляции и иных экономических процессов), что могло бы привести к ситуации, когда у участников строительства, вкладывающих денежные средства в строительство, например, одного многоквартирного дома, размер денежных требований существенно отличался в зависимости от даты заключения договора. В целях защиты прав и интересов участников строительства независимо от времени присоединения к финансированию строительства, в составе денежного требования учитывается размер реального ущерба П.20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) // СПС «Консультант-Плюс» в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определяемой привлекаемым оценщиком) на дату введения первой процедуры и суммой денежных средств, уплаченных по договору П. 2 ст. 201.5 Закона «О банкротстве». Установление единой даты, с наступлением которой связан расчет рыночной стоимости жилого помещения, также способствует реализации принципа равенства участников строительства Алтухов А. В. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 - М., 2015 - с. 96.

Далее перейдем к анализу процессуального положения рассматриваемых субъектов. Как уже было отмечено выше, был расширен перечень требований, которые могут заявить участники строительства. Дополнительно участники строительства являются кредиторами третьей (привилегированной в рамках 7) очереди, в то время как остальные кредиторы могут получить возмещение в рамках четвертой очереди.

У участников строительства есть право участвовать в собрании кредиторов (после включения их требований в реестр). Число их голосов определяется исходя из цены (в денежном выражении или исходя из стоимости имущества) заключенного договора о приобретении жилого/нежилого помещения и/или машиноместа, а также убытков в виде реального ущерба Абз.3 п. 8.1 ст. 201.1 Закона «О банкротстве» за неисполнение обязательств застройщиком. При этом, при решении всех важных вопросов относительно судьбы должника, обязательно должно учитываться мнение участников строительства: например, мировое соглашение подлежит заключению, только если за него проголосовало не менее ѕ от общего числа участников строительства п. 9 ст. 201.1 Закона «О банкротстве».

Участники строительства участвуют в отдельном собрании участников строительства, к компетенции которого, в частности, относится решение следующих вопросов:

- об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (или иному специализированному потребительскому кооперативу), равно как и сам вопрос о создании ЖСК (или иного потребительского кооператива);

- об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность помещений п. 4 ст. 201.12-1 Закона «О банкротстве».

Количество голосов, которыми обладают участники строительства, пропорционально размеру их требований (денежных или о передаче помещений) по отношению к общей сумме всех требований участников строительства на дату проведения собрания п.3 ст. 201.12 Закона «О банкротстве». Решения по указанным выше вопросам принимаются ѕ голосов, при этом собрание правомочно при присутствии 1/3 от общего числа участников строительства п. 4 ст. 201.12 Закона «О банкротстве». Если участников строительства более 500 человек, собрание может проводиться в заочной форме п.1.1 ст. 201.12 Закона «О банкротстве».

При этом, стоит отметить, что конкурсные кредиторы могут участвовать в данных собраниях, но без права голоса.

Отдельно проводится собрание участников долевого строительства, к исключительной компетенции которого, помимо перечисленных выше вопросов, относится решение о возможности привлечения нового застройщика (приобретателя) в целях завершения строительства п. 4 ст. 201.12-1 Закона «О банкротстве».

В отношении требований участников строительства ведется отдельный реестр в целях учета неденежных требований (о передаче жилых/ нежилых помещений, а также машино-мест), однако функционально этот реестр является частью реестра требований кредиторов Это неоднократно подтверждали суды разных уровней. См., например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2019 № Ф05-20322/2015 по делу № А40-159054/2014, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.11.2019 № Ф05-17076/2017 по делу № А40-53873/2017. Это подтверждается, в частности, тем фактом, что неденежные требования (о передаче помещений) учитываются в денежном выражении, а порядок ведения специального реестра аналогичен порядку ведения реестра требований кредиторов. В случае пропуска срока на включение требований в реестр, данный срок для участников строительства может быть восстановлен - это изначально признавалось Президиумом ВАС Постановление Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г. № 14452/12 // СПС «Консультант-Плюс», а впоследствии было закреплено в п. 4 ст. 201.4 Закона «О банкротстве».

Соответственно, приоритетность положения граждан-участников строительства по сравнению с иными кредиторами проявляется в:

- выделении участников строительства в третью очередь погашения требований, в то время как требования иных кредиторов удовлетворяются в рамках четвертой очереди (для сравнения, согласно ст. 134 Закона «О банкротстве», в случае несостоятельности общего субъекта требования конкурсных кредиторов погашаются в рамках третьей очереди);

- возможности получения жилого/нежилого помещения, а также машино-места в натуре. При этом, как было отмечено в предыдущем пункте, эти требования удовлетворяются в рамках третьей очереди: соответственно, иные кредиторы получают пропорциональное удовлетворение из оставшейся после выделения помещений в натуре конкурсной массы Сурчаков, Д.А. К вопросу о правовой природе исключения недвижимого имущества из конкурсной массы должника в рамках банкротства застройщика // «Арбитражные споры», 2018, № 2 // СПС «КонсультантПлюс»;

- проведении собрания участников строительства, на котором решается судьба застройщика (в частности, передача объекта строительства ЖСК или застройщику-приобретателю), а также в возможности участия в собрании кредиторов с правом голоса и обязательности учета мнения ѕ участников строительства при решении вопроса о заключении мирового соглашения;

- учете в рамках денежных требований реального ущерба (что увеличивает размер требования и, соответственно, количество голосов на собрании участников строительства и собрании кредиторов).

Дополнительно, согласно п. 4 ст. 201.1 Закона «О банкротстве», для рассмотрения дела о банкротстве устанавливается альтернативная территориальная подсудность: по месту нахождения объекта строительства/ земельного участка или по месту жительства большинства участников строительства. Рассмотрение дела в том субъекте Российской Федерации, где проживает большинство участников строительства, сокращает их расходы на ведение дела в суде, а также способствует более эффективной защите нарушенных интересов (в частности, упрощает процесс получения доказательств, гарантирует возможность личного присутствия).

Анализируя законодательные новеллы, влияющие на правовой статус участников строительства (особенно расширение перечня заявляемых требований), можно сделать вывод о том, что законодателем занята прокредиторская позиция, направленная на защиту граждан как непрофессиональных инвесторов. Тем не менее, на мой взгляд, существуют некоторые проблемы, которые не позволяют в полной мере реализовать поставленную задачу.

Во-первых, из-под действия специальных правил о банкротстве застройщика законодательно выведены коттеджи в рамках проектной застройки. Условно, финансирование трехкомнатной квартиры в многоквартирной доме или коттеджа в рамках проектной застройки, по моему мнению, представляют собой аналогичные процессы: коттеджи возводятся по единому проекту, подключаются к централизованной системе коммуникаций. Тем не менее, граждане, вложившие денежные средства в строительство одного из коттеджей в коттеджном поселке Белоусов В.Н. Проблемы правоприменения норм о банкротстве застройщиков и пути их разрешения // «Арбитражный и гражданский процесс», 2016, № 4// СПС «КонсультантПлюс», лишены права заявить требование о передаче жилого помещения и, соответственно, ходатайствовать о применении в деле 7 о банкротстве застройщика.

Судебная практика идет по пути буквального толкования закона: например, в деле № А56-18537/2017 См., например, Определение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 ноября 2018 года по делу №А56-18537/2017 тр.28 и Постановление Тринадцатого апелляционного арбитражного суда от 18 марта 2019 года по делу № А56-18537/2017/тр.28 // СПС «Консультант-Плюс» о банкротстве ООО «Близкое» суды не признавали в качестве требований о передаче жилых помещений требования о передаче коттеджей, указывая на то, что индивидуальные жилые дома законодательно исключены из-под действия специальных правил о банкротстве застройщика.

Один из заявителей по данному делу обратился в Конституционный суд Российской Федерации, считая, что такое неосновательное разграничение понятий противоречит конституционному принципу равенства, а также нарушает его право на жилище. Однако Конституционный суд сослался на нарушение процессуальных критериев приемлемости жалобы и не рассмотрел ее по существу Определение Конституционного Суда РФ от 12.11.2019 № 2965-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сабурова Азамата Хашимджановича на нарушение его конституционных прав положениями подпунктов 3 и 5 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"» // СПС «Консультант-Плюс».

Разумные доводы в защиту обманутых дольщиков, вложивших средства в строительство коттеджного поселка, выдвигает Арбитражный суд Уральского округа (дело № А60-53689/2016). Исходя из необходимости соблюдения принципа равенства лиц в сходных фактических обстоятельствах, в рамках строительства коттеджного поселка по единому проекту застройки, коттедж перестает быть объектом индивидуального жилищного строительства и на него по аналогии могут быть распространены положения о квартире в многоквартирном доме. Соответственно, судом выделены следующие критерии возможности аналогии закона: единый проект застройки, связанность едиными сетями коммуникаций, привлечение и направление денежных средств застройщиком на осуществление строительства коттеджного поселка См., например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.12.2018 № Ф09-3031/18 по делу № А60-53689/2016 (несколько аналогичных решений) // СПС «Консультант-Плюс».

На основании вышеизложенного, считаю необходимым законодательно уравнять правовой статус квартиры в многоквартирном доме и коттеджа в рамках единого проекта застройки коттеджного поселка как жилых помещений Хаустова А.С. Особенности правовой защиты граждан, заключивших договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов (коттеджей), при банкротстве застройщика // «Арбитражные споры», 2020, № 1 // СПС «КонсультантПлюс». Это означает, что гражданин, вкладывающий денежные средства в строительство такого объекта на основании договора, будет вправе ходатайствовать о применении в деле 7 главы IX Закона «О банкротстве» и, соответственно, получит гарантии защиты своих прав, предусмотренные правилами о банкротстве застройщика.

Во-вторых, в силу ограниченности нежилого помещения площадью 7 кв.м., гражданами не могут быть заявлены требования о передаче апартаментов.

Дефиниция апартаментов была исследована в 1 данной главы в рамках анализа положений об объекте строительства. Исходя из системного толкования определения, апартаменты - это а) помещение площадью более 40 кв.м., состоящее из нескольких комнат Приказ Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» // СПС «Консультант-Плюс»; б) находящееся в объекте временного размещения; в) являющееся нежилым помещением Отнесение апартаментов к нежилым помещениям подтверждается судебной практикой. Однако в исключительных случаях встречаются решения судов, в которых апартаменты отнесены к категории жилых. См., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2017 по делу № 33-46207/2017. По моему мнению, дефиниция из специального подзаконного акта не отвечает современным реалиям: сегодня апартаменты чаще используются как аналог жилого помещения, а не как категория номера в месте временного размещения.

...