Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬ ЗАПАСА
• 1.1 Понятие и цели кадастрового учета земель
• 1.2 Характеристика, формирование и правовое положение земель запаса
• 1.3 Классификация объектов недвижимости на землях запаса, основные проблемы перераспределения земельных участков на землях запаса
• 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬ ЗАПАСА
• 2.1 Описание объекта кадастрового учета - земельного участка земель запаса 38:06:152301:74
• 2.2 Оценка кадастровой стоимости земельного участка земель запаса 38:06:152301:74
• 2.3 Государственное регулирование землепользования и оценка потенциала вовлечения в хозяйственный оборот земель запаса
• 3. БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ
• 3.1 Общие положения и основные требования по безопасности жизнедеятельности
• 2.2 Основные обязанности работодателя и работника в сфере безопасности жизнедеятельности
• 3.3 Средства индивидуальной и коллективной защиты работников
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
• ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях недвижимость как объект рыночных отношений выступает важным элементом как функционирования экономической системы страны, так и гражданского оборота, обеспечивающего данное функционирование, поскольку представляет собой значимый экономический ресурс, определяя эффективность инфраструктуры населенных пунктов. Наряду с трудом, капиталом и интеллектуальными ресурсами, недвижимость исторически признана как основной фактор производства, вносящих ощутимый вклад в экономический рост и развитие каждого государства, во владении резидентов которого она находится.

Развитие рынка недвижимости является перспективным как с точки зрения деловой активности предприятий, так и потенциальных выгод частных лиц, для интенсификации инвестиционных процессов, расширения ипотечного кредитования, отдельных отраслей страхового дела, оптимизации производственной деятельности и повышения качества жизни населения в целом. Проведение рыночной оценки недвижимости также является обязательным при оформлении операций с объектами, принадлежащими государству, субъектам Российской Федерации и их муниципальным образованиям. В целях налогообложения оценка стоимости объектов недвижимости необходима для исчисления налогооблагаемой базы по налогу на недвижимость.

Целью работы является изучение методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, размещённых на землях запаса.

Задачи курсовой работы включают рассмотрение следующих вопросов:

1) охарактеризовать понятие и цели кадастрового учета земель;

2) рассмотреть характеристику, формирование и правовое положение земель запаса;

3) провести классификацию объектов недвижимости на землях запаса, основные проблемы перераспределения земельных участков на землях запаса;

4) составить описание объекта кадастрового учета - земельного участка земель запаса 38:06:152301:74;

5) провести оценку кадастровой стоимости земельного участка земель запаса 38:06:152301:74;

6) проанализировать государственное регулирование землепользования и оценку потенциала вовлечения в хозяйственный оборот земель запаса.

Объектом настоящего исследования оценка рыночной стоимости недвижимости.

Предмет исследования - особенности кадастрового учета земель запаса.

Пути и способы решения поставленных задач включают изучение научной литературы по теме оценки недвижимости и способов ее проведения, систематизацию практических знаний и информации о применяемых в настоящее время оценщиками методов определения стоимости недвижимости, исследование рынка недвижимости и проведение анализа и расчетов стоимости выбранного объекта.

Практическая значимость курсовой работы определяется ее вкладом в изучение состояния комплекса недвижимости земель запаса и применяемых методов ее оценки.

Структура работы включает введение, две главы основной части, заключение, список использованных источников.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬ ЗАПАСА

1.1 Понятие и цели кадастрового учета земель

кадастровый учет земли запаса

Кадастровый учет земель - это система учета, основанная на оценке и классификации земельных участков в соответствии с их геологическими характеристиками. Для понимания целей оценки земельных участков при кадастровом учете, следует уточнить, что оценочная деятельность - это особый вид деятельности, выполняемый экспертами с вычисления рыночной или другой стоимости конкретного объекта. Межян С.А. О государственном кадастровом учете земель / С.А. Межян, Э.Н. Цораева // Землеустройство, кадастр недвижимости и мониторинг земельных ресурсов. материалы международной научно-практической конференции. - Улан-Удэ, 2020. - С. 37.

Цели осуществляемой кадастровой оценки земель могут варьироваться в зависимости от индивидуальных обстоятельств, возникающих в отношении каждого рассматриваемого объекта.

Цели кадастрового учета земель включают:

- исчисление стоимость объекта недвижимости в случае необходимости осуществления приватизации, сдаче в аренду или назначения доверенного управляющего лица;

- в случае необходимости оценки объектов недвижимости при заключении брачного контракта, разделе имущества между бывшими супругами после развода, что может возникать при обоснованных требованиях одной из сторон;

- в случае использования недвижимости в качестве залога;

- при уточнении данных о налогооблагаемой базе в случаях возникновения несоответствий между вносимыми налоговыми отчислениями и рыночной стоимостью объекта;

- при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости или отчуждении прав на него в иных предусмотренных законом случаях;

- в случае изъятия объекта недвижимости из частной собственности для удовлетворения муниципальных или государственных нужд в установленных законом случаях;

- при оформлении ипотечного кредита на приобретение жилых площадей;

- в случае рефинансирования кредитных обязательств, в связи с которыми рассматриваемых объект считается вовлеченным в процесс активом;

- при смене статуса объекта недвижимости при включении его в уставной капитал. Куклин И.С. Кадастровый учет земель: к вопросу об эволюции земельно-правового института / И.С. Куклин, Н.А. Романика // Colloquium-Journal. - 2020. - № 35-3 (87). - С. 34.

Процесс кадастрового оценивания недвижимого имущества может проводиться по разным причинам, однако из практики экспертов видно, что она чаще всего требуется для заключения сделок покупки, продажи или аренды недвижимости. В случае кадастрового учета земель, цели оценивания оказывают прямое влияние на процесс и этапность его проведения, то есть на все экономические, юридические, технические и прочие процессы, сопутствующие оцениванию объекта недвижимости для конечного исчисления его реальной стоимости. При этом, в каждом отдельном прецеденте проведения оценки, определение целей перед специалистом является первоочередной задачей.

Вычисление кадастровой стоимости недвижимых объектов на землях запаса обычно проводится для подготовки и заключения сделки с участком, материально-производственным комплексом или правами на владение недвижимым имуществом. Тем не менее, оценка рыночной стоимости земли может проводиться и в других целях, таких как определения уровня ставки налога на земельный участок, возмещение ущерба при изъятии земельного участка из частной собственности, реализации правительственных постановлений при городской перепланировке или территориальном планировании назначения земельных наделов.

Самые распространенные случаи, при которых возникает необходимость в оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости - это купля-продажа земель, инвестиции в земельные активы, выдача займов под залог земельного участка или прав владения им, исчисление уровня периодической арендной платы для пользователя земель, вычисление необходимых размеров налоговых взносов и оформление страховых полисов в отношении недвижимого имущества на случай его порчи или уничтожения.

Наиболее частым предлогом для проведения кадастровой оценки недвижимого имущества является регулирование рынка недвижимости со стороны государственного аппарата. Государство, пользуясь искусственно созданной малой вовлеченностью людей, которых оно должно представлять, в вопросы распределения земель, распоряжается земельными участками и территориями от его их лица, устанавливая воззрения о соблюдении интересов населения страны через подобную практику и пресекая отличающиеся за счет монополии на насилие и регулирование информационной сферы. В то же время через систему нормативных актов, государство регулирует совершаемые между людьми сделки и следит за их соответствием законам.

Среди важнейших задач государственных органов в рыночной экономике должны считаться обеспечение и выполнение бюджетных программ, направленных на удовлетворение социальных, правовых, инфраструктурных и экономических интересов людей внутри страны. Недвижимые объекты, к которым относятся земельные участки, входят в состав налогооблагаемой базы и через арендную плату обязательные для их владельцев налоговые отчисления обеспечивается стабильный канал наполнения бюджета.

Законодательство РФ устанавливает размеры налоговых отчислений с недвижимых объектов, к числу которых относятся и земельные участки, в соответствии с их рыночной стоимостью.

Земельный кодекс Российской Федерации уже включает опосредованную возможность определения размеров земельных платежей на основе кадастровой стоимости земли. В соответствии со статьей 65 ЗК РФ, кадастровая стоимость земли устанавливается для налогообложения и других случаев, предусмотренных законодательством. Статья 66 устанавливает, что приравнивает позволяет использовать полученную в результате оценки кадастровую стоимость в расчетах, включающих рыночную стоимость, фактически приравнивая значимость их показателей друг к другу. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 06.02.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 25.04.23).

Но в то же время разработка и запуск системы выплаты земельных налогов и арендной платы, основанной на кадастровой стоимости, потребует больших трудозатрат со сторону государственных органов, в число которых будут входить формирование и отладка алгоритма исчисления рыночной цены объектов недвижимости и закрепления их правового положения. Это потребует создания и развития соответствующих государственных институтов, способных справиться с такого толка задачами в условиях рыночной экономики.

В развитых странах широко распространена система менеджмента объектов недвижимости, которая включает регулярную оценку рыночной стоимости земли и ее улучшений. Она имеет несколько основных целей:

1. Оптимизация фискальной политики - использование постоянного отслеживания рыночной стоимости объектов недвижимости и их усовершенствований для вычисления размера необходимых платежей, таких как налоговые отчисления, стоимость аренды, объём финансового пакета выкупа и т.д.;

2. Регулирование экономической сферы - введение экономических механизмов для регулирования развития недвижимости в крупных населенных пунктах, стимулирование предпринимательской деятельности в сельскохозяйственных отраслях, получение ренты за пользование природными ресурсами и территориями, формируемой в лесном и горном деле;

3. Подготовка привлекательного инвестиционного климата внутри страны, оценивание земельных ресурсов через исчисление фактической рыночной стоимости недвижимости становится одной из приоритетных направлений работы государственных органов и локальных управленческих подразделений. Такая система управления недвижимостью помогает достичь высокой эффективности в использовании земельных ресурсов и формировании бюджета государства. Джиоева А.И. Постановка земель населенных пунктов на кадастровый учет / А.И. Джиоева, А.Н. Городничая // Обществознание и социальная психология. - 2022. - № 6 (36). - С. 186.

Полноценное разрешение проблем сферы управления земельными ресурсами, находящимся в ведуньи государства и муниципалитетов, требует поиска путей реализации ряда приоритетных задач, связанных с особенностями учета земли и регулирования правоотношений в данной области:

- управление экономическими активами в собственности государства и муниципалитетов;

- контроль целесообразности и процессов принятия решений относительно экономических активов в собственности государства и муниципалитетов;

- поддержание сбалансированности и транспорентности управленческих решений относительно располагаемых активов;

- соблюдение прав и реализация определенных законом возможностей сторон при судебном делопроизводстве в отношении истцов, ответчиков и других заинтересованных сторон;

- поддержание уровня оптимальной доходности и общественного распределения в интересах граждан страны средств, получаемых от реализации экономического потенциала и использования природных ресурсов и территорий страны.

Выполнение на достаточно высоком уровне всех представленных задач потребует полноценного информационного и правового сопровождения на всех уровнях реализации проекта.

Но уже на сегодняшний день существует ряд возможностей использования данных о рыночных ценах объектах недвижимости в рамках локальных и общенациональных программ преобразования учета земельных ресурсов:

- при использовании участков земли в качестве предмета договора в сделках, подобных передачи под управление, приватизации или аренды;

- при осуществлении процессов кадастровой оценки стоимости земельных участков;

- для вычисления нормативной цены земельного участка;

- в случае выкупа или изъятия участка в пользу государства или муниципального самоуправления;

- в ходе осуществления ревизии земельных ресурсов;

- для установления стартовой цены земельного лота при проведении торгов на право распоряжения и ведения хозяйственной деятельности;

- для подведения и оглашения итогов распределения прав пользования земельными участками на конкурсной основе;

- при оформлении залога на земельный участок, относящийся к государственному фонду или находящемуся введенье муниципалитета;

- для вычисления размеров финансового ущерба, возникшего в результате неправомерных действий владельцев земельных участков или недобросовестного исполнения обязанностей должностных лиц;

- для вычисления размеров страховых выплат в случае возникновения обстоятельств, предусмотренных договором страхования относительно объектов, находящихся в федеральной, региональной или муниципальной собственности;

- для рассмотрения степени экономической обоснованности и эффективности градостроительных преобразований;

- для оценивания масштаба и результатов возложения обременений и лимитирования способов использования земельных ресурсов;

- при создании регламентов жилой, складской и производственной застройки;

- в прочих ситуациях, упоминаемых в законодательных актах, затрагивающих аспекты проведения оценки земель. Романов Р.В. Государственная кадастровая оценка земель с учетом престижности территории / Р.В. Романов, Г.С. Вараксин // Современные проблемы землеустройства, кадастров, природообустройства и повышения безопасности труда в АПК. Материалы Национальной научной конференции. - Красноярск, 2021. - С. 57.

Все представленные сценарии использования рыночных стоимостных показателей для земель запаса связаны с существующими нормами закона. Однако возникают сложности из-за нескольких проблем, связанных с оценкой рыночной стоимости недвижимости, расположенной на землях запаса, что обусловлено неточностью и расплывчатым характером формулировок законов и постановлений, регулирующих данную сферу. Одна из главных проблем заключается в подборе оптимального значения ставки капитализации.

Существует несколько вариантов оптимизации подбора ставки капитализации:

1. По стоимости необходимого каптала или кредита - используется организациями, не выпускающими собственные ценные бумаги.

2. По усредненному значению стоимости имеющихся в распоряжении компании ресурсов - применяются, если акции компании с большим или меньшим успехом торгуются на рынке ценных бумаг.

3. По степени рентабельности хозяйственной деятельности предприятия и его подразделений - в случае многосекторных компаний, распределяющих свои активы по разным направлениям.

4. По усредненному показателю стоимости открытых для инвестирования программ компании.

5. Соотношение количества и размера погашенных и непогашенных кредитных обязательств.

6. Плановые показатели производительности и охвата рыночного сектора.

7. Кредитная ставка по существующим и доступным вариантам кредитования, связанная с валовым национальным продуктом и национальным доходом.

8. Коэффициенты рентабельности альтернативных вариантов распоряжения финансовыми активами (депозитных вкладов в банк и прочих).

9. Наименьший показатель безрискового возврата средств инвесторов Тесленко И.М. Проблемы территориального зонирования / И.М. Тесленко, М.О. Митрохин, Е.Ю. Колбнева // Теория и практика инновационных технологий в землеустройстве и кадастрах. Материалы III национальной научно-практической конференции. - 2020. - С. 121..

Недолговременная фактическая процентная ставка вычисляется через разницу доходности векселей казначейства и индексом стоимости потребительского пакета и используется для выбора ставок при инвестировании. Несмотря на то, что существует несколько методов для выбора ставки с одинаковыми теоретическими основаниями, их недостаточно для оценки разных вариантов. Для этого необходимо принять комплексную процентную ставку и закрепить в обязательных методах, как это было в своё время сделано для нормативного коэффициента результативности капитальных вложений.

Изначально этот коэффициент индивидуально рассчитывался относительно каждой отрасли, но был установлен единый стандарт, применяющихся во всех смежных экономических сферах. Важно отметить, что нормативный коэффициент эффективности при подсчетах используется так же, как и коэффициенты капитализации, сравнения или размещения.

Еще одно противоречие, связанное с процессом оценивания недвижимого имущества, заключается в том, что разные эксперты могут дать значительно различающиеся оценки стоимости одного и того же оцениваемого объекта. Подобная разница порождается индивидуальным подбором применяемых коэффициентов, а также используемых методов и трактовок первичных данных.

Для решения этой проблемы предлагается заменить таргетированную оценку стоимости недвижимого имущества на предварительную, а численный дальнейшее исчисление показателей должны проводиться с применением методологии вероятностных значений.

В математике понятие оценки предполагает приблизительный расчет, обычно на уровне порядка числа. Так, при вычислениях по правилу скольжения нужно принять во внимание то, сколько цифр находится в целой части числа. Ещё одним вопросом остается верный подбор весов, при согласовании расчетов цены недвижимых объектов, исчисленных согласно установленной методологии. Каждый эксперт проведения оценки недвижимости пользуется показателями веса или показателями значимости применяемого метода согласно своему опыту проведения оценки, поэтому полученные результаты могут в значительной степени варьироваться.

Среди вариантов разрешения описанной выше ситуации можно найти вариант применения весовых коэффициентов, которые равномерно распределены в заданном промежутке различных методологий проведения оценочных мероприятий.

Также возникают затруднения при приведении к единому значению коэффициентов поправки для рыночной стоимости объектов-аналогов, схожих по типу и расположению. В том случае, когда объекты находятся на значительном удалении друг от друга и обладают различными территориальным характеристиками, получение необходимых коэффициентов также дополнительно осложняется.

Достоверность данных также остается одним из незакрытых вопросов в процессе осуществления оценки. Данное утверждение одинаково справедливо как для показателей рыночной цены, фактической стоимости сделки по продаже недвижимого имущества и стандартных показателей, используемых в расчетах стоимостного подхода оценки. Более ранние институциональные приемы получение и хранение подобного рода информации создавали возможность их использования для соответствующих вычислений, но на сегодняшний день разрушение системы учета привело к утрате актуальности ли отсутствию необходимых данных. Клопова О.К. Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета / О.К. Клопова // Юридические науки, правовое государство и современное законодательство. Сборник статей XVIII Международной научно-практической конференции. - Пенза, 2022. - С. 67.

Для минимизации проблемных моментов при оценке стоимости земельных участков, наиболее удачным вариантом будет использование методики вероятностных интервалов. В результате такого расчета стоимость недвижимости может быть представлена в виде усеченного распределения. Для определения цены следует использовать среднюю оценку цены, чтобы шансы продавца и покупателя были равны. Кроме того, продавец и покупатель обладают наиболее полными данными о вероятных ценах реализуемого объекта и вероятностных показателях, использованных в расчетах.

Если существуют временные ограничения на проведение сделки, то стороны могут рассматривать варианты заключение сделки на существующих условиях, либо искать альтернативы с более привлекательными параметрами осуществления купли-продажи объекта. На рынке существует множество вариантов, учитывающих различную срочность покупки и продажи для обеих сторон сделки.

Для преодоления множества проблемных моментов в оценочной деятельности, необходимо создание или усовершенствование существующих методологий. Однако, на данный момент такие рекомендации отсутствуют. Для различных целей оценки, типов оценочной ценности, определения качества отчетной документации по итогам проведенной оценки, Палате оценщиков следует создать методологические рекомендации в равной мере применимые для всех участников данной сферы деятельности. Кроме того, эти рекомендации должны быть составлены в соответствии с требованиями регуляторов отрасли.

Организации независимых оценщиков невозможно осуществить задачу по разработке и внедрению методологии для всех недвижимых объектов и нормативные документы для всех целей оценки. Однако, на региональном уровне Палаты оценщиков вполне способны создавать и вводить в использование региональные методы для групп схожих объектов, опираясь на реалии актуального рыночного положения недвижимости и общую методологию, постепенно подготавливая нормативное и правовое сопровождение данной деятельности. Эти местные методы должны пройти региональное согласование для обеспечения наиболее достоверной и адекватной оценки всех типов недвижимых объектов. Это также поможет избежать закрепления деструктивных для отрасли практик, обеспечит сопоставимость получаемых в результате расчетов данных разными экспертами в области оценки и нивелирует степень влияния негативных аспектов при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости.

1.2 Характеристика, формирование и правовое положение земель запаса

В Земельном Кодексе Российской Федерации закреплено распределение земель на следующие виды:

- сельскохозяйственные угодья;

- населенные пункты;

- земли лесного фонда;

- земли специального назначения;

- земли водного фонда;

- особо охраняемые территории и заповедники;

- земли запаса. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 06.02.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 25.04.23).

Согласно положениям, представленным в статье 103 Земельного кодекса РФ, земельные участки, относящиеся к собственности государственных или муниципальных органам власти, за исключением земель, используемых для сельскохозяйственных целей, относятся к последней категории земель. Таким образом, это все земельные участки, которые не относятся к предыдущим категориям и не обладают закрепленным законом обоснованием для использования.

Кроме того, существенным моментом является то, что неиспользуемыми землями считаются участки, для которых не задано целевое назначение. Законодательство разрешает использовать землю только согласно ее целевым назначению. Абдуллина А.В. Динамика площадей земель запаса в границах Российской Федерации / А.В. Абдуллина // Инновационное развитие землеустройства. Сборник научных трудов Межвузовской студенческой научно-практической конференции. - Кинель, 2021. - С. 14.

Согласно статье 103 ЗК РФ, передача таких участков арендаторам или новым собственникам запрещена без оформления документов на перевод таких земельных участков в другую категорию земель.

Использование земель запаса может быть разрешено для проведения некоторых типов работ, к которым относятся исследовательские, кадастровые и геодезические работы, поскольку тако использование земель разрешено второй частью статьи 103 Земельного Кодекса Российской Федерации. Тем не менее, такие работы не должны подразумевать сильное воздействие на земельный участок. В обратном случае закон предусматривает устанавливает обязанность перевода используемых наделов в другие категории земель.

Земли запаса - это территории, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и под особым учетом. Они не являются бесхозяйственными, так как обладают необходимым зарегистрированным экономическим и правовым статусом, закрепленным в государственном кадастре. Законодательство защищает земли запаса от любых действий, на которые нет согласия государственных регулирующих органов, и и они не могу быть переданы в собственность частным лицам или организациям.

Пользование такими землями возможно только после завершения предусмотренной законодательством процедуры перевода участков в иную категорию земель. Подобное ограничение введено для защиты земельного фонда от злоупотреблений и истощения естественных природных ресурсов. В зависимости от вида деятельности, применяются различные мероприятия по защите земель запаса, так как они могут быть использованы для разных целей. Рырмак А.И. Земли государственного запаса: правовой режим и классификация их использования / А.И. Рырмак, Е.Л. Уварова // Вестник факультета землеустройства Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. - 2020. - № 6. - С. 91.

Земли запаса не могут быть признаны бесхозяйственными, если их данные внесены в государственный кадастр недвижимых объектов. Если же отсутствие собственника не зафиксировано в постановлениях локального управления земельными ресурсами, земли не могут относиться в своём правовом статусе к тем или иным категориям. Суть охраны земель запаса включает действия по сохранению значимых характеристик и качеств земель, росту их продуктивности и природности для ведения различных видео экономической деятельности.

Действия государственных органов по защите земель запаса включают:

- предотвращение эрозии, затопления, заболачивания и прочих видов истощения земель;

- мероприятия по избеганию утраты почвами своей плодородности;

- борьбу с зарастанием сорными видами растений;

- предотвращение техногенного загрязнение и ликвидацию последствий произошедших ране техногенных катастроф;

- составлению законодательных инициатив в сфере регулирования использования и сохранения земельных ресурсов. Гоборова О.С. Исследование динамики земель запаса Российской Федерации / О.С. Гоборова // Технические науки: традиции и инновации. Материалы IV Международной научной конференции. - 2020. - С. 18.

Для обеспечения сохранности участков с учетом особенностей хозяйственной деятельности, природных и других условий, разрабатываются федеральные, региональные и местные программы, включающие перечень обязательных мероприятий. Оценка состояния земель и эффективности принимаемых мер проводится с применением данных экспертных исследований в области экологии и природопользования, а также санитарно-гигиенических требований и прочих установленных законом норм.

1.3 Классификация объектов недвижимости на землях запаса, основные проблемы перераспределения земельных участков на землях запаса

Земли запаса классифицируются виды участков, которые:

- не востребованы и являются частью сельскохозяйственных угодий;

- изъяты у собственников по решению суда за нарушения законодательства;

- выкуплены у частных собственников;

- утратили правообладателя в связи с отказом собственника;

- отошли государству по завещанию;

- были предоставлены в срочное пользование, по истечении срока;

- непригодны к использованию в силу своего качества: загрязненные, зараженные и так далее. Чмыхало Ю.А. Особенности регулирования земель запаса в Российской Федерации / Ю.А. Чмыхало, М.А. Петросян // Юридические науки: проблемы и перспективы Материалы III Международной научной конференции. - 2021. - С. 151.

Данный перечень не является исчерпывающим. Особое место в нем занимают земли запаса в муниципальной собственности. К ним часто относят участки, которые никем не освоены или перешли к местным властям из-за прекращения прав граждан на них. Это часто происходит, когда муниципалитет выкупает земли у граждан для использования в будущем или получает в собственность территорию, которую никто не унаследовал.

Использование местных территорий запаса возможно, но оно будет специфичным.

Так, разрешенное использование земли запаса предусматривает выпас скота или охоту, но воздвигать капитальные сооружения или выращивать сельскохозяйственные культуры запрещено. Чаще всего такие участки, находящиеся в собственности местных властей, просто не успели перевести в иную категорию или в силу своих характеристик они вообще не пригодны к какому-либо использованию.

Если земли запаса находятся в собственности государства или муниципалитета длительное время, то это может указывать на то, что им не удается найти оптимальное использование. Дорджиева О.Р. Особенности правового статуса земель запаса / О.Р. Дорджиева, Д.А. Дорджиева // Международные научные исследования. - 2019. - № 3 (32). - С. 307.

Тем не менее, ситуация может быстро измениться. Например, в крупных городах часто не хватает места для строительства жилых зданий, поэтому городская территория должна быть расширена, чтобы вместить больше жителей и объектов инфраструктуры.

Процесс изменения категории земли может занять много времени и требует множества исследований, экспертиз и согласований, прежде чем власти смогут принять решение о необходимости определения целевого назначения территории. Одним из ключевых этапов этого процесса является получение заключения государственной экологической инспекции РФ, которое позволяет изменить категорию земли и гарантирует отсутствие негативных последствий этого решения. Заключительное решение принимает муниципалитет или орган федеральной власти, ответственный за данный участок.

Земли запаса можно перевести не в любую категорию, а лишь в одну из перечисленных ниже:

1) территории сельскохозяйственного назначения. На таких участках можно не только вести сельское хозяйство, но и строить дороги, коммуникации и здания, которые будут обеспечивать эту деятельность;

2) наделы населенных пунктов. Территория предоставляется для застройки жилыми и инфраструктурными объектами;

3) земли промышленности. Участки находятся за пределами населенных пунктов и применяются для строительства производственных зданий и сооружений, промышленной деятельности;

4) участки лесного и водного фонда;

5) охраняемые территории. Это особо важные объекты, имеющие высокую культурную или экономическую ценность. Примеры таких территорий - заповедники и заказники Российской Федерации. Зенин А.В. Земли запаса как отдельная категория земель / А.В. Зенин // Государственно-правовая система России: исторические и правовые аспекты. Сборник статей Международной научно-практической конференции. - Уфа, 2020. - С. 10.

Для отнесения участка к иной категории заявитель должен подать ходатайство. В нем следует указать:

- кадастровый номер участка;

- нынешнюю и желаемую категорию участка;

- причину запроса.

К заявлению о присвоении территории новой категории следует приложить документы, удостоверяющие личность заявителя, а также:

- выписку из земельного кадастра с пометкой о том, что участок относится к землям запаса;

- выписку из реестра прав на имущество с указанием собственника территории;

- заключение Государственной экологической экспертизы. Кононова М.С. Формирование участков земель запаса / М.С. Кононова // Основные принципы развития землеустройства и кадастров. материалы XVIII Всероссийской научно-практической конференции. - Новочеркасск, 2021. - С. 162.

В законодательстве предусмотрены различные виды ответственности за незаконное использование территорий, включая те, которые относятся к категории запаса. Нарушитель может понести финансовую ответственность и возместить всю материальную убыль, вызванную его действиями. Кроме того, за самовольное занятие земельного участка может быть наложен штраф в соответствии с статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях.

Статья 76 Земельного кодекса РФ предусматривает, что самовольно занятые участки должны быть возвращены собственникам без возмещения затрат на время незаконного пользования.

Согласно статье 254 Уголовного кодекса РФ, также предусмотрена ответственность за интоксикацию или засорение грунтовых почв. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 18.03.2023) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/ (дата обращения: 25.04.23).

Россия занимает огромную площадь, а управление таким большим количеством территорий сопровождается проблемами в сфере перераспределения земель. К основным трудностям можно отнести:

- бюрократизацию и длительный срок смены категории территории. Это приводит к задержке развития земель и даже может создавать препятствия для реализации национальных проектов;

- обременение сервитутами участков, для которых запланировано изменение целевого назначения;

- отсутствие надлежащим образом оформленной документации на землю или ее утеря;

- невозможность перевести территорию в другую категорию из-за ее состояния: загрязнения, эрозии и так далее.

Земли запаса являются своеобразным резервом территорий, которые находятся под контролем местных или общегосударственных властей. Пока участки находятся в этом статусе, их использование запрещено законом. Чтобы начать эксплуатацию, необходимо изменить их целевое назначение. Несмотря на то, что этот процесс довольно продолжительный, он помогает убедиться в возможности использования территории для запланированных целей. Граждане, начавшие использовать земли запаса без перевода в другие категории, несут ответственность, включая возможную уголовную.

2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬ ЗАПАСА

2.1 Описание объекта кадастрового учета - земельного участка земель запаса 38:06:152301:74

Земельный участок земель запаса 38:06:152301:74 расположен в Иркутском районе вдоль Мельничного Тракта к югу от г. Иркутска по линии берега реки Ангара (рис. 1).

Рисунок 1 - Расположение земельного участка земель запаса 38:06:152301:74

Уточненная площадь кадастрового участка составляет 1 904 583 кв.м.

Кадастровый участок характеризуется преобладаением лесной растительности на его территории. Прибрежные низины покрыты каменными и песчаными отложениями. Вдоль границ участка находятся множество поселений и дачных товариществ.

По мере незаполненности Мельничного тракта дилищным и лачным строительством кадастровый участок 38:06:152301:74 пока остается непопулярным у жителей Иркутска. С начала 90-х ажиотажным спросом пользовались сначала дачи, а потом коттеджи на Байкальском тракте ввиду его доступности и близости участков к воде. Пологий берег Иркутского водохранилища, вдоль которого проложен Байкальский тракт, быстро сделал его крайне популярным у обеспеченных людей.

Однако с ростом интереса к загородной жизни, городское население начало присматриваться не к таким дорогостоящим и пафосным направлениям - пусть и не рядом с водой. Выбор оказался не очень велик.

В направлении Култука свободного места практически нет: Смоленщина и дачи Шелехова занимают все пологие места. В направлении Мамон, как и Ангарска, выезжать неудобно из-за вечно забитых автомобилями улиц Трактовой, Сурнова и Олега Кошевого, да и в целом достаточного расстояния до этих районов от центра Иркутска. Александровский тракт проходит по правому, крутому берегу Ангары с косогорами, и к тому же выезд на него, как и на Качугский тракт, чрезвычайно затруднен из-за проблем с развязками. Активная застройка сел Хомутово, Куда и Грановщина ухудшили ситуацию до патовой: утренние «пробки» в районе въезда в город в Парфеновке уже стали легендарными.

Мельничный тракт очень хорошо доступен, по крайней мере был, до последнего времени. На него можно попасть как через поселок Энергетиков (15 минут от центра Иркутска, если не в час пик), так и через микрорайон Юбилейный. Кроме того, до сих пор земля в СНТ, расположенных на этом тракте, является самой дешевой в Иркутском районе: средняя цена за участок в 8 соток колеблется в диапазоне 250-350 рублей, а при хорошем раскладе такой участок можно купить и за 100 тысяч.

Именно поэтому еще в конце нулевых на этот тракт массово ринулись горожане. Схема была простой: приобретается участок в СНТ (в ту пору его можно было купить за 50-70 тысяч), подводится электричество, строится двухэтажный дом, пробивается скважина - и заветная мечта о деревенской жизни исполнилась.

На сегодняшний день стоимость земельных наделов и жилья рядом с кадастровым участком достаточно высокая. Даже при низких ценах на дерево в нулевых, полная стоимость постройки деревянного дома на семью из трех-четырех человек была сравнима со стоимостью двухкомнатной квартиры где-нибудь в Солнечном. Правда, нюанс в слове «итоговой». Дело в том, что львиная доля цены такого дома - в отделке. Денег на отделку обычно не хватает, поэтому многие так и живут в домах, больше напоминающих некрашеные сараи.

По инфраструктурной обеспеченности эта территория находится далеко от города. А для нормальной жизни нужна школа (про детский сад не говорим - их и для городских жителей не хватает), больница, да и на работу надо как-то ездить.

Районные и муниципальные власти игнорируют этот регулярного общественного транспорта, и транспортное сообщение осуществляется частниками. Благодаря инициативе мэрии Марковского МО, к которому относится тракт, что по крайней мере работает школьный автобус.

Так как Мельничный тракт относится к поселку Маркова, то и все дети, которые там живут, должны ходить в Марковскую школу. Туда же ходят и все дети из Березового, Хрустального и других коттеджных поселков.

Все электрические сети и трансформаторы вдоль Мельничного тракта были рассчитаны на десяток расположенных там СНТ, где жители появлялись только летом для ведения сельского хозяйства. Максимум, на что были рассчитаны эти сети - это лампочка и электрический чайник. Современный двухэтажный дом обогревается, как правило, электрическими конвекторами (или бойлером), имеет пару водонагревателей, большое количество электрических приборов - что в сумме дает нагрузку от десяти до двадцати киловатт на каждый дом.

По самым скромным оценкам, на Мельничном тракте сейчас постоянно проживает около четырех тысяч человек. Это минимум полторы тысячи домов. Это, в свою очередь, минимум 10 мегаватт нагрузки на сети. На минуточку, это одна пятидесятая часть мощности всей Иркутской ГЭС.

Очевидно, что старые изношенные сети такую нагрузку не выдерживают. Между тем население растет, к тому же к ним присоединяются и нелегальные майнеры.

Еще один нюанс с электроэнергией - это сама схема СНТ. В СНТ есть собственный трансформатор, и каждый житель платит по счетчику именно в кассу СНТ. А уже правление СНТ платит энергетикам. Схема абсолютно порочная, так как методов кражи электроэнергии внутри СНТ очень много. А методов работы с неплательщиками у СНТ очень мало. Как и желания с ними работать - так как СНТ руководит, как правило, не очень грамотный и не очень активный председатель, избираемый общим собранием и получающий за эту работу сущие копейки. Поэтому практически все СНТ в долгах по уши, что отнюдь не сподвигает энергетиков модернизировать сети и трансформаторы.

Вследствие многонаселенности рассматриваемых территорий утром и вечером на светофоре в Юбилейный «пробки» длиной около километра, а в летние выходные дни они начинаются от улиц Сеченова и Захарова, а в другую сторону - от поворота на Мельничную падь. Это затрудняет регулярное попадание на рассматриваемый кадастровый участок.

На самом Мельничном тракте предприятий нет. И работать негде. Все многочисленное население едет на работу, везет детей в школу, едет в магазины. В выходные те, кто не проживает постоянно, едут на дачи.

Дорога узкая, проложена в незапамятные времена. Итог предсказуем - многочасовые «пробки». Они настолько большие, что дачный отдых теряет всякий смысл - как и собственно садоводство.

Тракт нужно экстренно расширять как минимум вдвое, по аналогии с уже реконструированным участком Байкальского тракта. Властям давно пора понять, что ситуация за последние 20 лет изменилась радикально - речь идет уже не о десятке садоводств, а о тысячах постоянно проживающих людей.

Ситуацию существенно усугубляет то, что тракт оказывается разбитым каждую весну. Дело в том, что начиная с конца марта, движение тяжелой техники по дорогам повсеместно запрещено: дорожная основа насыщается водой, и асфальт разбивается буквально в крошку. Вот только этот запрет игнорируется буквально всеми - а у жителей тракта начинается сезон строительства, что связано с доставкой бетона и стройматериалов. Продавцам стройматериалов и бетона тоже хочется заработать, потому уже к концу апреля вместо асфальта остаются сплошные ямы. Она автобетономешалка на 10 кубометров - это минимум 35 тонн веса, а общий трафик быстро разрушает асфальтовое покрытие.

Расширение дороги напрашивается давно. Более того - оно необходимо по всем правилам, так как давно перестало соответствовать трафику. Именно Мельничный тракт может многое изменить в жизни региона, так как он де-факто проложен до порта Байкал. Правда, начиная от переправы через реку Большая Хея и дальше к Байкалу, он доступен лишь на подготовленных джипах, и то лишь в достаточно сухую погоду (или зимой). Однако проект с выходом тракта в порт Байкал и созданием новой туристической зоны на Кругобайкальской железной дороге мог бы вдохнуть новую жизнь во всю туристическую инфраструктуру региона.

Однако есть нюансы. Дело в том, что выезд на Мельничный тракт со стороны поселка Энергетиков - это печально известный «хвост» улицы Костычева. Это узкая и кривая дорога с очень большим уклоном, стиснутая между гаражами и СНТ «Березка». Без ликвидации и СНТ, и гаражей превратить ее в нормальный выезд на тракт невозможно. Более того - «загиб» с улицы Костычева на улицу Стасова в принципе необходимо ликвидировать, как максимально затрудняющий движение в этом районе.

Вторая проблема - это микрорайон Юбилейный. Который строился в махровые 70-е годы XX века, когда об автомобильном трафике никто и не думал. Выездов из Юбилейного два - это улицы Захарова и Сеченова. Обе - узкие, с большими уклонами и крайне неудобными развязками.

Реконструкция Мельничного тракта без реконструкции этих узких мест невозможна и бессмысленна. Но проблема в том, что тракт - это Иркутский район, а выезды - это город Иркутск. Разные зоны ответственности, разные бюджеты, и состыковать их - задача крайне сложная.

Однако есть вариант. Мельничный тракт идет по гребню водораздела между рекой Ангара и рекой Кая. Собственно все СНТ, за редким исключением, расположены между рекой Кая и трассой. Склон в направлении Ангары достаточно крутой и малопригоден для жилья.

Напрашивается логичный вариант проложить вторую дорогу вдоль реки Кая, от Маркова до реки Большая Хея. Это сразу изменит всю дорожную обстановку в районе.

Иркутск следует в своем развитию по тому пути, который в 60-е годы прошли средние города в США. Это та самая «горизонтальная Америка», про которую написаны сотни книг. Вот только в США «горизонтальные» пригороды начинались с дорог и инфраструктуры. У нас же дороги и инфраструктура идут с заметным отставанием вслед за массовым заселением.

Четыре тысячи человек постоянного населения (а скоро их будет пять, а потом и шесть) - это поселок уровня Жигалово или Качуга. Где есть как минимум две школы, детские сады, масса магазинов, и вся относительно современная инфраструктура.

Все СНТ и коттеджные поселки по Мельничному тракту юридически относятся к Марковскому МО. Население самого поселка Маркова увеличилось за последние 20 лет с шести тысяч до 23 тысяч человек. Если сюда добавить еще и тех, кто проживает в СНТ, это будет население небольшого города.

Существуют два варианта решения инфраструктурных проблем данной территории.

Вариант первый: объединить все СНТ, включив их в состав поселка Маркова. Выигрывают при этом все: дороги сразу становятся дорогами населенных пунктов, электроэнергия сразу контролируется напрямую Энергосбытом, в том числе и в части пресечения воровства, исчезают все уродливые заборы вокруг СНТ, население получает регистрацию, строятся школы, детские сады и больницы.

Поселок Маркова при этом становится уже не рабочим поселком, а городом-спутником Иркутска. Нюанс лишь один: бюджет. Такое решение требует не просто большого, а гигантского бюджета. В самом Маркова никаких предприятий нет: только исправительная колония, школа и геронтологический центр. Соответственно, нет и денег.

Вариант второй: объединить все Марковское МО с Иркутском. Вариант этот напрашивается давно: более того, это сразу развяжет руки иркутским строителям, дав им оперативный простор для строительства жилья.

Реализация обоих вариантов развития позволит повысить транспортную доступность и инфраструктурную обеспеченности кадастрового участка земель запаса 38:06:152301:74, что позволит освоить его как под строительство производств, жилищную застройку, частный сектор, так и под создание зоны отдыха на побережье реки Ангара.

2.2 Оценка кадастровой стоимости земельного участка земель запаса 38:06:152301:74

Оцениваемый объект представляет собой объект недвижимости: кадастровый участок 38:06:152301:74 площадью 1 904 583 кв.м., расположенный вдоль Мельничного тракта в Иркутском районе.

Оценивается право собственности на кадастровый участок муниципального образования Иркутская область.

Ниже приведена краткая характеристика местоположения оцениваемого объекта недвижимости (табл. 1).

Таблица 1 - Описание местоположения оцениваемого объекта недвижимости

№	Характеристика местоположения объекта оценки
1.	Общая информация
1.1	Адрес	Россия, Иркутская область
1.2	Район	Иркутский район
1.3	Топонимическая зона	Горный массив, покрытый левом вдоль берега реки Ангара
1.4	Сейсмичность района	8 баллов
1.5	Нахождение объекта в охраняемых государством зонах	Нет
2.	Локальные особенности местоположения
2.1	Ближайшее окружение	Жилые поселения (сельские) и дачные товарищества
2.2	Транспортная доступность	Мельничный тракт (асфальтированная дорога)
2.3	Пешеходные подходы	Свободные (лесные тропы)
2.4	Удаленность от остановок общественного транспорта	Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта (ост. «Юбилейный»: ~18250 м)
2.5	Удаленность от транспортных магистралей	Объект оценки расположен 18 км (30 мин на автомашине) от мкрн. Юбилейный
3.	Характеристика местоположения
3.1	Положительные характеристики местоположения объекта оценки	- экологически благоприятная обстановка; - наличие берега с пляжем; - богатство лесной растительности
3.2	Отрицательные характеристики местоположения объекта оценки	- необеспеченность инженерными коммуникациями (тепло-, водо- и электроснабжение, канализация, телефон и т.д.) - высокая загруженность и стесненность подъездных путей; - холмистость

По результатам анализа местоположения сделаем вывод о выгодности местоположения с точки зрения природных и экологических условий местности. Транспортная и инфраструктурная обеспеченность очень ограниченная.

Описание помещения оцениваемого объекта недвижимости приведено в табл. 2.

Износ у объекта отсутствует, поскольку земельный участок не подвержен износу.

Таблица 2 - Основные технико-экономические характеристики оцениваемого объекта недвижимости

№	Характеристика здания объекта оценки
1.	Идентификация здания по данным Свидетельства о государственной регистрации права
1.1	Наименование объекта	Кадастровый участок площадью 1 904 583 кв.м
1.2	Адрес	Иркутская область, Иркутский район
1.3	Кадастровый номер	38:06:152301:74
2.	Назначение и текущее использование
3.1	Назначение (по данным техпаспорта)	Земли запаса
3.2	Текущее (фактическое) использование на дату проведения оценки	Отсутствует
4.	Физические характеристики объекта оценки
4.1	Тип объекта недвижимости	Земельный участок
4.2	Общая площадь	1 904 583 кв.м
5.	Сведения о годе межевания и наличии улучшений
5.1	Год межевания	2012
5.2	Наличие улучшений	Отсутствуют

Используя метод сравниваемых продаж для установления рыночной стоимости, необходимо провести исследование похожих по определенным параметрам объектов, которые в недавнем времени реализовывались на рынке. В качестве таких параметров могут выступать материальные показатели, либо стоимостные, в том числе возможность получения дохода при различных видах возможного использования. В процессе работ анализируются качественные и количественные показатели, включая сведения о возможном использовании недвижимости, оказывающие воздействие на ценообразование.

При использовании сравнительного подхода работы оценочные работы осуществляются в следующие последовательности:

...