Особенности кадастрового учета земель запаса

- сбор сведений о действующих ценовых предложениях, оплате временного пользования и других аспектах, связанных с недвижимостью, обладающей схожими характеристиками;

- выбор ключевых характеристик, по которым будет осуществляться сравнение;

- установление корректировочных множителей, отображающих имеющиеся различия между объектом, стоимость которого определяется и схожими с ним, стоимость которых служит основанием для расчетов;

- увязка показателей схожих объектов оцениваемому и определение его стоимости в соответствии с методологией подхода.

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

1. Отбор и описание объектов-аналогов;

2. Определение по каждому ценообразующему фактору корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий от объекта оценки;

3. Анализ и обобщение скорректированных цен объектов-аналогов;

4. Определение итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом.

Расчетные рыночной стоимости определяется по формуле:

РС = С Ч S

где РС - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

С - средневзвешенная скорректированных цен аналогов, руб./кв.м.;

S - площадь объекта оценки, кв.м.

В целях установления размера рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, в рамках сравнительного подходом целесообразно применение метода прямого сравнительного анализа продаж.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом был проведен отбор сопоставимых аналогов, расположенных в районах г. Иркутска. Основные характеристики выбранных объектов-аналогов представлены в таблице 3.

Применение цен предложения в сравнительном подходе обосновано отсутствием информации о ценах реальных сделок с аналогичным имуществом.

Использование цен предложения в сравнительном подходе допускается Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации и разработанными в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (ввиду отсутствия методических рекомендаций по оценке недвижимого имущества считается допустимым использование основополагающих положений уже утвержденных методических рекомендаций).

Таблица 3 - Описание объектов-аналогов

Параметр	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Наименование объекта	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Кадастровый номер	38:06:143704:1798	38:06:000000:6728	38:06:143704:1797	38:06:143704:1795
Адрес	Иркутская область, Ангарское лесничество, Тальцинское участковое лесничество, Ангарская дача, кварталы №№: 151, 164	Российская Федерация, Иркутская область, Иркутское районное муниципальное образование, Иркутское лесничество, Приморское участковое лесничество	Иркутская область, Иркутский район, 28 км Байкальского тракта, дачное некоммер-ческое товари-щество «Городское»	Иркутская область, Иркутский район, 28 км Байкальского тракта, дополнительный отвод садоводческого некоммер-ческого товари-щества «Городское»
Площадь, кв. м	1 437 593	18 019 587	588	477
Категория земель	Земли запаса	Земли лесного фонда для ведения лесного хозяйства	Земли лесного фонда для ведения лесного хозяйства	Земли запаса
Наличие улучшений	Нет	Нет	Нет	Нет
Кадастровая стоимость	1257893875	11748770724	1051932	1020780
Стоимость объекта, руб./кв. м	875	652	1 789	2 140

При расчете удельных весов для каждого объекта-аналога были учтены факторы, влияющие на достоверность результатов.

Расчет удельных весов приведен в табл. 4.

Таблица 4 - Расчет весового коэффициента

Наименование факторов	Сумма	Объект - аналог 1	Объект - аналог 2	Объект - аналог 3	Объект - аналог 4
Близость по дате	-	0	1	0	0
Близость по местоположению	-	1	1	0	1
Близость по общей площади	-	1	1	0	0
Близость по виду передаваемого права	-	0	1	1	0
Сумма весов	-	5	5	4	5
Удельный вес (доли единицы)	1,00	0,12	0,83	0,03	0,02

Итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная сравнительным подходом, определена как произведение полученной таким образом рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади помещений объекта оценки на общую площадь его помещений (табл. 5).

Таблица 5 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Наименование показателя	Ед.	Объект оценки	Объект - аналог 1	Объект - аналог 2	Объект - аналог 3	Объект - аналог 4
Наименование объекта	-	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Кадастровый номер	-	38:06:152301:74	38:06:143704:1798	38:06:000000:6728	38:06:143704:1797	38:06:143704:1795
Площадь	кв. м	1 904 583	1 437 593	18 019 587	588	477
Стоимость кв. м	руб.	Оценка	875	652	1 789	2 140
Корректировка на дату предложения	%	-	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная стоимость	руб./сот.	-	875	652	1 789	2 140
Корректи-ровка на место-положение	%	-	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная стоимость	руб./ сот.	-	875	652	1 789	2 140
Корректировка на площадь	%	-	+ 14,3%	+ 10,3%	-11,3%	-12,6%
Скорректированная стоимость	руб./ сот.	-	1000,13	719,156	1586,84	1870,36
Имущественные права	-	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Скорректированная стоимость	руб./ сот.	-	1000,13	719,156	1586,84	1870,36
Итого скорректированная стоимость	руб./ сот.		1000,13	719,156	1586,84	1870,36
Весовой коэффициент	-	-	0,12	0,83	0,03	0,02
Рыночная стоимость объекта оценки	руб./ кв.м	801,93
Рыночная стоимость	руб.	1527337446
Рыночная стоимость, округленно	руб.	1527337500

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: кадастровый участок 38:06:152301:74, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, Мельничный тракт рассчитанная сравнительным подходом (методом сравнения продаж), по состоянию на 22 апреля 2023 г. составляет (округленно): 1 527 337 500 рублей.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе своей оставшейся экономической жизни в стоимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Базовая формула расчета в этом случае имеет следующий вид:

Стоимость объекта недвижимости = ЧОД / R,

где ЧОД - чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости, равный действительному валовому доходу за минусом операционных доходов;

R - коэффициент (ставка) капитализации.

Расчет потенциального валового дохода (руб./год), как правило, производится по формулам:

ПВД = S ЧАРМ2 Ч 12 мес.

S - общая/полезная арендопригодная площадь помещений, м2;

АРМ2 - арендная ставка в удельных показателях на 1 м2 общей/полезной арендопригодной площади помещений объекта оценки, руб./м2/мес.

АРМ2 - принята по данным анализа рынка 375 р/ м2/мес.

ПВД = 1 904 583 Ч 375 Ч 12 = 8 570 623 500 руб./год

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования и потерь при сборе платежей.

ДВД = ПВД Ч (1 - Пнедоиспользование) Ч (1 - Псбор),

где

ПВД - потенциальный валовой доход, руб./год;

Пнедоиспользование - потери от недоиспользования помещений, %;

Псбор - потери при сборе платежей, %.

Для определения действительного валового дохода внесены поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Поправки приняты по данным анализа рынка.

Процент недозагрузки принят в среднем размере - 5%.

Процент потерь при сборе арендной платы - 5%.

ДВД = 8 570 623 500 Ч (1 - 0,05) Ч (1 - 0,05) = 7 734 987 709 руб./год

При расчете рыночной стоимости имущества методом прямой капитализации капитализируется т.н. величина чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов арендодателя на его содержание.

Операционные расходы приняты на основании анализа рынка 30% от ДВД:

ОР = 7 734 987 709 Ч 0,3 = 2 320 496 313 руб./год

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитывается вычитанием из действительного валового дохода всех операционных расходов арендодателя.

Расчет чистого операционного дохода производится по формуле:

ЧОД = ДВД - ОР,

где

ДВД - действительный валовой доход, руб./год;

ОР - операционные расходы, руб./год.

ЧОД = 7 734 987 709 - 2 320 496 313 = 5 414 491 396 руб./год

Расчет ставки капитализации в настоящей работе производится методом экстракции по следующей формуле:

К=ЧОД/V,

Расчет ставки капитализации представлен в табл. 6.

Таблица 6 - Расчет ставки капитализации

Наименование сходного объекта	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4
Цена, руб.	1257893875	11748770724	1051932	1020780
Чистый операционный доход, руб./год	89562044	360687261	164207	178126
Коэффициент капитализации	7,12	3,07	15,61	17,45
Весовой коэффициент	0,12	0,83	0,03	0,02
Значение	4,22

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом приведен в табл. 7.

Таблица 7 - Расчет рыночной стоимости доходным подходом

Наименование показателя	Значение
1. Потенциальный валовой доход (ПВД)
Сдача в аренду участка, руб./год	8 570 623 500
ИТОГО, потенциальный валовой доход, руб./год	8 570 623 500
2. Действительный валовой доход (ДВД)
Потери от недоиспользования 5% и потери при сборе арендной платы 5% (V&L) от ПВД	835 635 791
ИТОГО, действительный валовой доход, руб./год	7 734 987 709
3. Чистый операционный доход (ЧОД)
Операционные расходы 30 % от ДВД	2 320 496 313
ИТОГО, чистый операционный доход, руб./год	5 414 491 396
4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта доходным подходом
Чистый операционный доход, руб./год	5 414 491 396
Ставка капитализации стоимости, %	4,22%
ИТОГО, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом (округленно), руб.	128 305 483 318

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: кадастровый участок 38:06:152301:74, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, Мельничный тракт рассчитанная доходным подходом, по состоянию на 22 апреля 2023 г. составляет (округленно): 128 305 483 500 рублей.

Оценка затратным подходом не проводится, поскольку на создание земельного участка затрат не предполагается.

Расчет удельных весов, присвоенных каждому из использованных подходов, приведен в таблице 8.

Таблица 8 - Расчет удельных весов, присвоенных каждому из использованных подходов

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	-	0,80	0,20
Качество и полнота используемой информации	-	0,80	0,20
Соответствие подхода цели и задачам оценки	-	1,00	0,00
Способность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца	-	0,80	0,20
Способность учитывать конъюнктуру рынка	-	0,80	0,20
Способность учитывать размер, местоположение	-	0,60	0,40
Допущения, принятые в расчетах	-	0,80	0,20
Сумма весов	-	5,60	1,40
Весовые показатели достоверности подхода оценки	-	0,80	0,20

Полученные результаты, удельные веса, присвоенные каждому из использованных подходов к оценке, а также итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости представлены в таблице 9.

Таблица 9 - Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Подход к оценке	Полученный результат, руб.	Удельный вес
Сравнительный подход	1 527 337 500	0,8
Доходный подход	128 305 483 500	0,2
Затратный подход	-	Не проводился
Рыночная стоимость объекта оценки, (округленно)	26 882 966 700	-

Учитывая вышеизложенное, итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости можно считать адекватной существующей рыночной ситуации.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: кадастровый участок 38:06:152301:74, расположенное по адресу: Иркутская область, Иркутский район, Мельничный тракт, по состоянию на 22 апреля 2023 г. составляет (округленно): 26 882 966 700 рублей.

2.3 Государственное регулирование землепользования и оценка потенциала вовлечения в хозяйственный оборот земель запаса

Связь между развитием Иркутской области и общегосударственными тенденциями в экономике, политике прослеживается на всем протяжении истории. Начиная со времен возникновения первых поселений в Прибайкалье, государственные чиновники сталкивается со сложностями, связанными с управлением столь отдаленным от центра регионом, площадь которого значительна в масштабах всей площади государства. Географически Иркутская область входит в состав Восточной Сибири - см. рис. 2.

В настоящее время на торговых площадках присутствует незначительное количество реализуемых земельных участков, расположенных на территории, как самого областного центра, так и Иркутского района, обладающих определенными видами возможного использования.

Рисунок 2 - Географическое положение Иркутской области

В сложившейся ситуации именно вид разрешенного использования участка выступает в роли ключевой характеристики, которая оказывает воздействие на образование их стоимости. В 2020 году в Иркутской области пройдет государственная кадастровая оценка земель : офиц. портал / Рынок. Финансы. Недвижимость. - URL: https://sia.ru/?section=484&action=show_news&id=381185 (дата обращения: 25.04.23).

Такое положение, прежде всего, учитывается при расчете кадастровой стоимости участков, которая выступает как база для определения налоговых платежей. Также это положение актуально при установлении стоимости участков, которая действует на торговых площадках.

В областном центре, в соответствии с Постановлением областного Правительства от 15.11.2013 г. № 517-пп Кадастровая стоимость : офиц. сайт / Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска. - Иркутск. - URL: http://kumi.admirk.ru/kumi/zemelnyy-departament/kadastr/ (дата обращения: 25.04.23)., установлены максимальные размеры кадастровой стоимости участков, которые могут подлежать эксплуатации в коммерческих целях. К ним относится размещение торговых организаций, пунктов общепита, гостиницы и разнообразные офисные центры.

На второй позиции находятся участки, на которых могут располагаться объекты недвижимости для стоянки автомобилей и других видов транспорта. На третьей - предназначенные под дома для проживаний, имеющие среднее или большое количество этажей. На четвертой - предназначенные для домов с небольшим количеством этажей, включая индивидуальные дома, предназначенные для проживания. Наименьшей стоимостью обладают земли, на которых располагаются дачные участки, а также места расположения огородов и садовых насаждений.

Изучение выставленных на продажу земельных участков на вторичном рынке в глобальной сети Продажа земельных участков в Иркутске. Недвижимость Иркутской области : офиц. портал / RealtyVision. - URL: https://realtyvision.ru/zemelnyeuchastki/?id_city=1&id_action=1&id_type=8&price_min=&price_max=&s_min= &s_max=&id_ns=0&dscr= (дата обращения: 25.04.23). показало, что большинство предложений представляют собой участки, на которых могут располагаться индивидуальные жилые дома, либо дачи.

Продажа земельных участков, для которых предусмотрено коммерческое использование в марте текущего года на рынке недвижимости областного центра и Иркутском районе крайне незначительно. Всего были размещены семь предложений. Все эти объекты находятся в самом областном центре: пять - в его центральной части, оставшиеся - в местах с хорошей транспортной доступностью. Их площадь составляет от семи до сорока семи соток. Стоимость одной сотки земли данных участков находится в пределах от одного до трех миллионов рублей. Это максимальная цена на март месяц для этого региона.

Несмотря на кажущееся изобилие предложений земельных участков под коммерческую застройку, в процессе проверки выявляется, что по документам единственным разрешенным вариантом эксплуатации является постройка индивидуального жилья. Чаще всего предлагаемые участки, находятся в местах, где удобно разместить коммерческую недвижимость: они обладают хорошей транспортной доступностью и большим количеством потенциальных клиентов. Этим пользуются продавцы, вводя в заблуждении благодаря умалчиванию о действительном положении дел, либо говоря, что изменить статус участка будет очень легко.

Фактически часто встречаются случаи, когда такое изменение невозможно. При этом продавец заявляет стоимость участка по цене сопоставимой с максимальной. Помимо этого, на многих таких участках уже расположены различного вида объекты недвижимости, чаще всего они представляют собой непригодные для проживания дома и разнообразные ветхие сооружения.

Наличие такого рода отягощения фактически увеличит затраты лица, приобретающего его, так как будет необходимо сносить непригодные здания, утилизировать образовавшийся мусор и нести издержки на переоформление статуса участка, если такое вообще возможно. Как правило, все эти объекты обычно предлагаются в течение продолжительного периода. Свободные участки практически никогда не встречаются в пределах самого областного центра.

В тоже время можно встретить множество свободных участков, на которых возможно размещение индивидуального жилья, либо садового участка, расположенных в Иркутском районе.

Предложения участков, на которых возможно возведение мест размещения транспортных средств, в марте текущего года отсутствовали полностью. Такая же ситуация сложилась и в сфере многоэтажного строительства в отличие от того, что было пару лет назад, на вторичном рынке областного центра подобного рода предложения полностью отсутствовали в марте 2023 года. Батоева Э. В. Рынок земельных участков для жилищного строительства г. Иркутска / Батоева Э. В., Зорина Е. С. - Иркутск, 2023 // Научный журнал Байкальского государственного университета BAIKAL RESEARCH JOURNAL. - URL: http://brj-bguep.ru/reader/article.aspx?id=23398 (дата обращения: 25.04.23).

Был выставлен на вторичном рынке на продажу участок, предназначенный для малоэтажной жилой застройки площадью 16,67 га, расположенный на расстоянии четырнадцати километров от областного центра по направлению к Листвянке. Это было единственное такого рода предложение, которое оценивалось в двести пятьдесят миллионов рублей. Земельные участки. Жилая и коммерческая недвижимость Байкальский регион : офиц. портал. - URL: https: //realty.irk.ru /zem/city/ 9/order_by/nazn/order /asc/#zem_nazn/2/date/all/price_type/RURALL/order/asc/order_by/nazn/ (дата обращения: 25.04.23).

Еще одним из немаловажных факторов, влияющих на цену земельных участков, является их расположение: привлекательность района, расположение относительно городского центра, деловых учреждений, торговых организации, транспортной и другой инфраструктуры, мест отдыха, зеленых насаждений, неблагоприятного промышленного и другого окружения. Озеров Е. С. Экономика недвижимости. Анализ доходности и оценка стоимости объекта : учеб. пособие / Е. С. Озеров. - Санкт-Петербург : СПбГПУ, 2022. - С. 183.

В областном центре большое значение имеет расположение участка по отношению к центру города в процессе определения его кадастровой стоимости: она уменьшается по мере удаления от центра. Аналогичная тенденция выявлена в процессе изучения стоимости земельных участков на торговой площадке.

При определении стоимости участков, расположенных в пригородной зоне, также учитываются показатели, связанные с их положением. В случае Иркутска большее значение имеет в каком направлении находится участок, по сравнению с расстоянием до областного центра. Также немаловажным является наличие водных объектов и леса.

Исторически сложилось, что дороже всего оцениваются участки, расположенные вдоль транспортной артерии, связывающей город и поселок на берегу Байкала Листвянка. Цены на земельные участки в Иркутской области в апреле 2023 года. Недвижимость Иркутской области: офиц. портал / RealtyVision [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https:// www.realtyvision.ru/analytics/2717/ (дата обращения: 25.04.23).

В настоящее время самое высокое предложение для земельного участка площадью в одну сотку, предназначенного для индивидуальной жилой застройки в данном районе, составляет 776,2 тыс. рублей. Такой участок земли соответствует самым притязательным запросам к его расположению. Он находится всего в девяти километрах от областного центра, менее, чем в ста метрах от Иркутского водохранилища. Транспортное сообщение обеспечивает находящаяся в хорошем состоянии автомобильная трасса. В связи со всеми этими достоинствами район относится к числу самых престижных.

Следовательно, максимальная стоимость сотки земельного участка в Иркутском районе в настоящее время составляет 776,2 тысяч рублей. По сравнению со стоимостью аналогичных участков это в три раза выше, при том, что и количество продаваемых аналогичных участков было намного больше. На сегодняшний день встретить подобное предложение крайне сложно.

Помимо вышеперечисленных факторов на стоимость земельных участков оказывают влияние их особенности: неровностей и перепады высот участка, почва, размер, инфраструктура и подобные. Дополнительным фактором, влияющим на стоимость земельных участков, расположенных за чертой города, является наличие взрослых хвойных и других деревьев.

На специализированных Интернет-ресурсах содержатся сведения о средней стоимости земельных участков, расположенных вдоль различных трасс, отходящих от областного центра. Такие показатели не дают точного понимания ситуации вследствие того, что при их расчете принимается во внимание только направление расположения, а такие важные характеристики, как особенности самого участка и разрешенный вид застройки игнорируются. Все земельные участки Прибайкалья : офиц. портал / Инвест 38 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://invest38.ru/ (дата обращения: 25.04.23).

В общем земельный рынок областного центра и Иркутского района хорошо развит, содержит большое количество предложений. Существенным ограничением является потребность наличия участка с необходимым разрешенным видом эксплуатации - по некоторым позициям крайне трудно найти предложение.

Сложившаяся ситуация в значительной степени сдерживает развитие рынка коммерческой недвижимости.

В городе отсутствуют свободные земельные участки, предназначенные для возведения комплексов жилых домов, что делает крайне важным вопросы редевелопмента городского пространства. Еще одним последствием существующего положения является вынос строительства жилых комплексов за пределы городской черты.

Недостаток свободных земельных участков, наряду с их запредельной стоимостью, определяют высокую стоимость, как жилых, так и коммерческих объектов.

Распределение земель Иркутской области по типам почв представлено в таблице 10.

Таблица 10 - Распределение земель Иркутской области по типам почв

№	Тип почв	Доля площади земель, %
1	Серые лесные почвы	24
2	Подзолистые и дерново-подзолистые почвы	22
3	Болотные почвы	16
4	Дерново-карбонатные почвы	12
5	Почвы горных районов	11
6	Черноземные почвы	9
7	Лугово-черноземные почвы	4
8	Аллювиально-луговые почвы	3

По состоянию на начало 2023 г. в состав земель Иркутской области входят 767 900 кмІ земель, в т.ч. 3417 тыс. выделенных земельных участков (табл. 11).

Таблица 11 - Площадь и назначение земель Иркутской области

Вид разрешенного использования	Площадь, кв. км
Земли, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки	35674
Земли, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки	54601
Земли, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок	5603
Земли, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений	35488
Земли, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания	45885
Земли под административно-управленческими и общественными объектами	26149
Земли, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии	24405
Земли, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения	14133
Земли, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок	7347
Земли, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов	21666
Земли, занятые водными объектами, находящимися в обороте	5666
Земли, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения ж/д путей, автодорог, искусственно созданных водных путей, причалов, пристаней, трубопроводов, кабельных линий связи, военных объектов и т.д.	61512
Земли, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, лесами, скверами, парками	157515
Земли, предназначенные для сельскохозяйственного использования	151662
Земли улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва	31129
Прочие земли	89466
Итого	767900

Иркутская область на протяжении всего времени своего развития тесно связана с торговлей и промышленностью. Одним из первых промыслов, была добыча мехов, которые пользовались спросом и популярностью далеко за пределами Российской империи. Благодаря деятельности казаков, осуществляющих освоение новых восточных территорий, в 1661 году у впадения реки Иркут в реку Ангару, был основан Иркутский острог, впоследствии ставший областным центром Иркутской области. Географическое положение города было очень выгодным, он лежал на крупных торговых путях, соединяя запад и восток.

В советское время осуществлялись крупномасштабные экономические проекты, способствовавшие экономическому развитию области: для обеспечения крупных промышленных производств дешевой электроэнергией на реке Ангаре был построен каскад мощнейших электростанций. В девяностые годы прошлого века, после развала Советского Союза многие промышленные объекты прекратили свое существование после перехода в частные руки и возврата к капитализму.

Федеральная целевая программа экономического и социального развития Иркутской области и Байкальского региона на 1996-2005 годы, несмотря на присвоение ей статуса президентской многократно продлевалась, изменялась, но так и не была выполнена. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от декабря 2013 года № 1128, она была переименована в Федеральную целевую программу «Экономическое и социальное развитие Иркутской области и Байкальского региона».

При этом в программу были внесены следующие задачи:

- реконструкция дорог для развития и улучшения качества жизни;

- увеличить пропускную способность железных дорог и развитие морских портов для обеспечения надежного и своевременного экспорта товаров, произведенных на Иркутской области;

- увеличение грузопотоков, пересекающих территорию Иркутской области;

- реконструкция аэропортов регионального и местного значения.

Государство приняло на себя обязательства исключительно в области обеспечения транспортной инфраструктуры, в целях недопущения полной обособленности области.

Согласно Распоряжению Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2019 года № 207-р утверждена стратегия пространственного развития Российской Федерации до 2025 года в оценке и использовании неиспользуемых имущественных ресурсов Иркутской области Распоряжение Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2019 г. № 207-р «Об утверждении стратегии пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 года» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://pravo.gov.ru/laws/acts/13/504855451088.html (дата обращения: 25.04.23)..

Важной задачей, определенной в данном документе, выступает уменьшение неравенства в уровне и качестве жизни населения между регионами. При этом были установлены принципы, приоритеты и основные направления территориального развития, перспективные экономические центры развития и их экономическую специализацию.

В данном плане развития в основу положены характерные черты, присущие территориальным образованиям. Такой подход нацелен на повышение результативности планируемой государственной помощи, а также избегания ситуации неоправданного соперничества, которое может возникнуть при создании схожих объектов в различных соседствующих областях. Для каждого региона определены потенциальные экономические специализации на основе конкурентных преимуществ.

Согласно государственному стратегическому плану, были выделены следующие макрорегионы: Центральный, Центрально-Черноземный, Северо-Западный, Северный, Южный, Северо-Кавказский, Волго-Камский, Волго-Уральский, Урало-Сибирский, Южно-Сибирский, Ангаро-Енисейский, Дальневосточный. В состав последнего отнесены: республики Бурятия и Саха (Якутия); Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский край, Амурская, Магаданская, Сахалинская области, Еврейская автономная область и Чукотский автономный округ.

В стратегии указывается, что приоритетными вектора экономического и социального развития данных макрорегионов являются: безопасность транспорта, энергетики и безопасность информации и телекоммуникаций. Эти территории несут ответственность за обеспечение уровня жизни и экономического роста, сопоставимого (или превосходящего) уровня жизни в Российской Федерации; сохранение существующих специальных режимов работы.

В качестве важнейших экономических и социальных векторов в Иркутской области намечены следующие направления деятельности:

- уменьшение оттока населения и приглашение на работу необходимых специалистов;

- оказание помощи в социальном развитии экономическим центрам;

- формирование инфраструктуры для компактного выделения земельных участков под ИЖС и ведение личного подсобного хозяйства;

- согласование тарифов на электроэнергию для индивидуальных потребителей.

В общем итоге в Иркутской области отмечается высокая активность муниципального управления в формировании земельных участков, землепользователей - в оформлении прав собственности на земельные участки с различными видами разрешенного использования, а также по оформлению договоров аренды на землю. Распределение видов оформления земельных участков в частное пользование представлено в таблице 12 и на рисунке.

Рисунок 3 - Карта земель Иркутской области

Таблица 12 - Распределение видов оформления земельных участков в частное пользование

Цели использования земельных участков	Оформление в собственность и приватизация, %	Аренда, %
Индивидуальное жилищное строительство	35	-
Ведение сельского хозяйства	26	42
Строительство торговых объектов	15	33
Строительство многоэтажных жилых домов	8	-
Возведение объектов коммунальной инфраструктуры	6	12
Строительство объектов транспортной инфраструктуры	4	8
Другое	6	3

Из приведенного распределения видно, что преобладающими целями сделок с землей в Иркутской области выступают:

1) организация сельскохозяйственного производства (42% арендуемых и 26% приобретаемых в собственность земель);

2) строительство объектов торговли (33% арендуемых и 15% приобретаемых в собственность земель);

3) индивидуальное жилищное строительство (35% приобретаемых в собственность земель).

Остальные направления разрешенного использования земель района (строительство многоэтажных жилых домов, возведение объектов коммунальной инфраструктуры, строительство объектов транспортной инфраструктуры и др.) не нашли столь обширного распространения, что подтверждает аграрную специализацию района и в разрезе распределения целей сделок с землей в нем (рис. 4).

Рисунок 4 - Распределение видов оформления земельных участков в частное пользование

Преобладающими целями использования приобретаемых и арендуемых участков остаются бизнес-проекты (сельскохозяйственное производство и торговля). Среди целей частных собственников выделяется жилищное строительство как главное направление использование земельных участков района, что обусловливает высокую значимость исследования правил и процедур государственного кадастрового учета на участки, выделяемые под возведение жилой недвижимости и объектов, находящихся на них.

3. БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ

3.1 Общие положения и основные требования по безопасности жизнедеятельности

Подготовка сведений для кадастрового учета осуществляется на основании положений федеральных законов, специальных нормативных актов и сформировавшихся корпоративных правил. Такие правила призваны исключить, либо снизить возможные противоречия между представителями саморегулируемой организации оценщиков. В соответствии с действующим законодательством, работа по установлению кадастровой стоимости считается предпринимательской деятельностью, которая определяется как «самостоятельная и осуществляемая на свой страх и риск. Она направлена на извлечение прибыли благодаря проявляемой инициативе и ответственности от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в соответствии с законодательством». Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 14.04.2023) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8d8cd335130f04a7036c1eb50fff606c93fc643a/#:~:text (дата обращения: 25.04.23).

Стандартом Ассоциации оценщиков принято, что важнейшими принципами в работе выступают следующие положения:

- в процессе работ должны учитываться потребности всех заинтересованных лиц;

- не допускается деятельность, которая может повредить заинтересованным лицам, в том числе тем, которые выполняют кадастровые работы;

- запрещено принятие правил, нарушающих права одной из сторон: допускающих преимущества в предпринимательской деятельности, а также приносящих вред или урон заказчикам, либо способствующих возможному снижению деловой репутации специалистов и их объединений.

Для претворения в жизнь вышеперечисленных положений в процессе осуществления деятельности специалисты, устанавливающие кадастровую стоимость объектов, обязаны придерживаться следующих правил:

- избегать секретности, обеспечить доступность информации всем интересантам;

- избегать единоличного принятия решений, обеспечить участие экспертов, способных грамотно и непредвзято рассмотреть все возникающие вопросы в процессе выполнения необходимых процедур;

- в процессе осуществления работ использовать все необходимые научно обоснованные методики, выполнять работы в необходимом для установления объективной картины объеме, достаточном для убедительного подтверждения правоты экспертов;

- предлагать различные варианты разрешения вопросов, либо предлагать заключения различных экспертов для обеспечения возможности выбора оптимального решения.

Специалист, осуществляющий кадастровую оценку, юридически может осуществлять свою деятельность как сотрудник компании, либо в качестве лица, занимающегося предпринимательской деятельностью. В последнем случае трудовым законодательством регулируются исключительно вопросы, связанные с их правами и обязанностями, если они выступают в качестве лиц, имеющих трудовые отношения с работниками. Письмо Роструда от 27.02.2009 № 358-6-1 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://gubinalexander.ru/zakony-i-sudebnaya-praktika/pisma-rostruda-za-2009-god/pismo-rostruda-ot-27-02-2009-358-6-1/ (дата обращения: 25.04.23). В такого рода отношениях в соответствии с требованиями законодательства большое значение придается обеспечению безопасности жизнедеятельности работников. Для лучшего понимания вопроса необходим комплексный многосторонний подход, основанные на понимании следующих основ:

- они представляют собой краеугольный камень, лежащий в основе, как трудового права, так и возникающих на его основе отношений;

- они регламентируются системой законодательных актов, регулирующих использование различных мер и средств, необходимых для исключения опасных для работников производственных факторов.

Для соблюдения предписанных правил в данной области необходимо осуществление мероприятий, направленных на обеспечение безопасного труда. В их основе лежит совокупность мероприятий, относящихся к различным областям, в том числе: правовой, экономической, социальной, производственной, организационной, психологической, санитарной, оздоровительной и профилактической. Основными задачами осуществления данных мероприятий является исключение или минимизация производственных рисков, поддержание хорошего самочувствия и возможности продуктивного труда.

3.2 Основные обязанности работодателя и работника в сфере безопасности жизнедеятельности

Осуществление мероприятий, направленных на исключение возможности производственных рисков, полностью ложится на нанимателей. Такое положение определяется 212-ой статьей Трудового кодекса, в то время как ответственность работника определяется 214-ой статьей. В соответствии с ней работник обязан выполнять следующие предписания:

- «соблюдать требования охраны труда;

- правильно применять средства индивидуальной и коллективной защиты;

- проходить обучение безопасным методам и приемам выполнения работ и оказанию первой помощи пострадавшим на производстве, инструктаж по охране труда, стажировку на рабочем месте, проверку знаний требований охраны труда;

- немедленно извещать своего непосредственного или вышестоящего руководителя о любой ситуации, угрожающей жизни и здоровью людей, о каждом несчастном случае, происшедшем на производстве, или об ухудшении состояния своего здоровья, в том числе о проявлении признаков острого профессионального заболевания (отравления);

- проходить обязательные предварительные (при поступлении на работу) и периодические (в течение трудовой деятельности) медицинские осмотры, другие обязательные медицинские осмотры, а также проходить внеочередные медицинские осмотры по направлению работодателя». Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 N 197-ФЗ (ред. от 19.12.2022, с изм. от 11.04.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34683/ (дата обращения: 25.04.23).

Для улучшения профессиональной компетенции работников и снижения риска профессионального ущерба, организации обязаны проводить обучение и проверку знаний требований охраны труда для всех своих работников, включая руководителей и работодателей, обладающих статусом предпринимателя. Это включает широкий спектр действий, таких как обеспечение безопасных условий, социальная защита, экономические меры, организационные решения, технические средства, гигиенические и лечебные методы, профилактические и профессионально-реабилитационные программы.

Для новых работников и лиц, переводимых на новые должности, необходимо инструктирование по технике безопасности. При этом необходимо ознакомить с действующими инструкциями, содержащими условия, конкретные действия и правило, исполнение которых обеспечивает безопасность труда.

В завершение инструктажа необходимо проверить усвоения материала сотрудниками. Для отметок о проведении инструктажа ведется журнал регистрации инструктажа на рабочем месте. В нем делаются отметки о всех проводимых мероприятиях, включая первичные и последующие занятия.

Наниматель, либо его представитель, должен обеспечить обучение безопасным методам исполнения должностных обязанностей всех работников до того, как они приступят к индивидуальному выполнению их. Помимо этого, в течение тридцати календарных дней, все работники, деятельность которых сопряжена с повышенным риском, приступающие к исполнению новых для них обязанностей, должны быть обучены основным приемам оказания первой помощи.

Для организации такого обучения возможно привлечение профессионалов, либо обращение в учебные учреждения, которым разрешена образовательная деятельность данного профиля. Организация периодического обучения рабочих навыкам первой помощи, должна осуществляться ежегодно.

Для руководящего состава и специалистов обучение организуется в течение тридцати дней со дня приема на работу, в соответствии с исполняемыми ими обязанностями, после чего осуществляется при возникновении потребности, но не реже, чем единожды в тридцать шесть месяцев.

Оценка уровня теоретической подготовки работников в области соблюдения правил техники безопасности, а также применения их в практической деятельности для рабочих, осуществляется их непосредственными начальниками в рамках действующих правил по охране труда. В отдельных случаях необходимо знание дополнительных специальных правил в данной сфере.

Аттестация компетентности руководящего состава в области охраны труда осуществляется единожды каждые тридцать шесть месяцев. Внеочередное подтверждение знаний может быть осуществлено без привязки ко времени проведения предыдущей плановой проверки. Для проведения данного мероприятия руководитель организации издает приказ о создании специальной комиссия, которая будет осуществлять проверку. В нее должно входить минимум три специалиста, которые имеют свидетельства о наличии специальных знаний в данной области.

Основанием для аттестации всего персонала в сфере охраны труда являются нормативно-правовые акты по охране труда, исполнение которых регламентировано их должностными обязанностями в соответствии спецификой труда.

Итоги аттестации включаются в специальные результирующие документы, оформляемые в соответствии с установленной формой. Ее образец содержится в «Порядке обучения по охране труда и проверки знаний требований охраны труда работников организаций». Лицам, успешно подтвердившим знания, выписывается об этом удостоверение установленного образца с обязательными реквизитами, содержащими сведения об организации, осуществлявшей, как преподавание, так и итоговую аттестацию. Блиншев В.В. Улучшение условий труда и обеспечение безопасности жизнедеятельности работников / В.В. Блиншев // Тихомировские чтения: Синергия технологии перевозочного процесса. Материалы Международной научно-практической конференции. Под общей редакцией А.А. Ерофеева. - Гомель, 2021. - С. 79.

Обязанности работодателя по разработке и утверждению инструкций по охране труда для работников включены в Трудовой кодекс. Работодатель также должен обеспечить наличие комплекта нормативных правовых актов, содержащих требования охраны труда, соответствующих специфике своей деятельности. Инструкция по охране труда содержит конкретные требования, необходимые для обеспечения безопасности работника.

Существуют два типа инструкций: инструкции по охране труда и инструкции по безопасности выполнения конкретных работ. Инструкция по охране труда касается только наемного работника и его действий. Инструкция по безопасности, например, для выполнения работ с повышенной опасностью, включает организационные, технические и санитарно-гигиенические мероприятия, а также требования к персоналу и их действиям. Инструкции для работников не должны содержать ссылок на другие нормативно-правовые и нормативно-технические документы, кроме ссылок на другие имеющиеся инструкции для тех же работников.

Требования по охране труда для работников должны быть включены в текст инструкции, которую разрабатывает работодатель. Инструкция должна соответствовать должности, профессии или виду работы, которую выполняет работник. Для разработки инструкции работодатель может использовать межотраслевую или отраслевую типовую инструкцию по охране труда (или межотраслевые или отраслевые правила, если типовой инструкции нет). Чтобы отслеживать выдачу инструкций, работодатель должен вести журналы определенной формы.

3.3 Средства индивидуальной и коллективной защиты работников

Для исполнения требований безопасности и охраны труда на работодателя возложены обязанности по обеспечению работников следующими специальными средствами и мерами:

- личной и коллективной защиты персонала;

- специального снаряжения: одежды, обуви, прочих средств обеспечения личной безопасности во время производственного процесса;

- гигиенических средств, обеспечивающих очищение и обеззараживание при взаимодействии с опасными веществами, исполнении должностных обязанностей при повышенном загрязнении, либо высокой температуре;

- обеспечение контрольных мероприятий за поддержанием необходимых условий труда сотрудников и использованием их средств, а также за правильностью применения предусмотренных специальных защитных средств;

- предоставление персоналу сведений об условиях работы и необходимых мерах предосторожности, возможных рисках, а также предусмотренных защитных мерах и возмещении нанесенного ущерба. Ашмаров И.А. Формирование потребности безопасности в процессе труда / И.А. Ашмаров, В.А. Щепилова // Современные тенденции кросс-культурных коммуникаций. Cборник материалов II Международной научно-практической конференции. - 2020. - С. 247.

Средства индивидуальной и коллективной защиты предназначены для защиты работников от воздействия вредных и опасных производственных факторов и загрязнения. Согласно Трудовому кодексу, работодатель обязан обеспечить средствами индивидуальной и коллективной защиты работников в соответствии с требованиями охраны труда за свой счет. Кроме того, работник обязан правильно использовать эти средства.

Статья 221 Трудового кодекса определяет, что на работах с вредными и опасными условиями труда, а также на работах, связанных с загрязнением или выполненных в особых температурных условиях, работники должны быть обеспечены сертифицированными средствами индивидуальной защиты и смывающими и обезвреживающими средствами в соответствии с установленными нормами. Условия выдачи, хранения и использования спецодежды и средств индивидуальной защиты регулируются Межотраслевыми правилами, утвержденными приказом Минздравсоцразвития России от 01.06.2009 № 290н.

Кроме этого, действуют общие нормы и порядок выдачи средств индивидуальной защиты (СИЗ), которые применяются во всех отраслях экономики с вредными и (или) опасными условиями труда:

1. Типовые нормы бесплатной выдачи специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты работникам сквозных профессий и должностей всех видов экономической деятельности, занятым на работах с вредными и (или) опасными условиями труда, а также на работах, выполняемых в особых температурных условиях или связанных с загрязнением, утвержденные Приказом Минтруда России от 09.12.2014 N 997н.

2. Нормы бесплатной выдачи работникам теплой специальной одежды и теплой специальной обуви по климатическим поясам, единым для всех отраслей экономики, утвержденные Постановлением Минтруда России от 31.12.1997 № 70;

3. Типовые нормы бесплатной выдачи сертифицированной специальной сигнальной одежды повышенной видимости работникам всех отраслей экономики, утвержденные Приказом Минздравсоцразвития России от 20.04.2006 № 297;

4. Типовые нормы бесплатной выдачи работникам смывающих и (или) обезвреживающих средств, утвержденные Приказом Минздравсоцразвития России от 17.12.2010 № 1122н.

Кадастровым инженерам необходимо учитывать Типовые нормы бесплатной выдачи сертифицированных средств индивидуальной защиты (СИЗ), включая специальную одежду, специальную обувь и другие, утвержденные Постановлением Минтруда России от 29.12.19...