Информационная и нормативная законодательная база оценки российских компаний

3) мера детализации стандартов и ее направленность определяются реально существующей региональной (национальной) спецификой (например, законодательного и социально-экономического развития, сложившейся ролью государства в регулировании оценочной деятельности), практической востребованностью на рынках недвижимости.

Все это позволяет с оптимизмом продолжать работу в направлении развития российской системы стандартов оценочной деятельности, которая, с одной стороны, обеспечивает все необходимые аспекты социально-экономических реформ и активного роста отечественного рынка недвижимости, а с другой -- гармонирует со стандартами мирового сообщества и обеспечивает результативное продвижение в общем направлении глобализации бизнеса.

3. Выведение итоговой величины стоимости функционального (встроенного) помещения

Автор представляет на рассмотрение реальный пример из практической оценочной деятельности по оценке объекта.

Комитет по приватизации и управлению имуществом администрации Ванинского муниципального района Хабаровского края обратился к саморегулируемой организации оценщиков «Общероссийская общественная организация «Российское Общество Оценщиков» (регистрационный № 000149 от 09 июля 2007 года) с целью определения рыночной стоимости муниципального имущества для последующей продажи этого муниципального имущества. Для выполнения оценки заключён муниципальный контракт от 10 июля 2009 года на выполнение работ по определению рыночной стоимости муниципального имущества. Срок выполнения оценочных работ с 10 июля 2009 года по 10 сентября 2009 года.

3.1 Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является функциональное (встроенное) нежилое помещение общей площадью 80,7 квадратных метров, расположенное по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, пос. Ванино, ул. Приморский бульвар, дом 7 на первом этаже пятиэтажного жилого дома.

Свидетельства о государственной регистрации не предоставлено, субъектом права является Ванинский муниципальный район.

Вид права - собственность.

Ограничений (обременения) права не зарегистрировано.

При определении рыночной стоимости объекта оценки «определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утверждён Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 255 от 20.07.2007., то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. 

Таблица 1 - Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты объекта оценки

	Объект
Общая характеристика	Типовой проект
Год постройки	1975
Площадь общая, м2	80,7
Строительные характеристики:
Стены	Кирпич
Перегородки	Кирпич
Перекрытие	Ж/Б
Полы	Дощатые, цементные, линолеум
Окна	Стеклопакеты
Двери	Филенчатые, пластиковые
Внутренняя отделка	Побелка, штукатурка, покраска , потолочная плитка
Привлекательность/ внешний вид	средняя/хороший
Фактический возраст здания, лет	34
Системы инженерного обеспечения:	Системы топления, освещения, водоснабжение, канализация
Озеленение	Естественное
Стоянка для автомашин	Нет
Уличное освещение	Есть
Тротуары	Есть
Текущее использование площадей:	Используется

По виду конструктивных элементов на основании Общей части к сборникам УПВС объект оценки можно отнести к первой группе капитальности.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым.

Устаревания. Существует два вида устаревания (износа) - функциональное и внешнее (экономическое).

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

Функциональный износ у данного объекта оценки отсутствует, так как объемно-планировочное решение соответствует современным требованиям.

Внешнее (экономическое) устаревание - обусловлено потерей стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как: государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьем и материалами, потеря рынков, падение производства по отрасли или региону, воздействие негативных природных и техногенных условий.

На дату оценки объект использовался под торговое помещение.

Существенные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, отсутствуют.

Информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Дальневосточный экономический регион

В состав Дальневосточного экономического района входят Республика Саха, Еврейская автономная область, Чукотский автономный округ, Приморский и Хабаровский края, Амурская, Камчатский край (в т.ч. Корякский автономный округ), Магаданская и Сахалинская области. По размерам своей территории (6215,9 тыс. км2) дальневосточный федеральный округ лидирует среди других экономических регионов, охватывая 36,4 % всей площади России.

Особенность региона - низкая обеспеченность железнодорожными путями (протяженность 8337 тыс. км при плотности 13 км на 10 тыс. км2) и автомобильными дорогами общего пользования с твердыми покрытиями. В регионе сосредоточены уникальные, имеющие мировое значение минерально-сырьевые, топливно-энергетические, лесные и морские биологические ресурсы. Выявлено свыше 70 видов полезных ископаемых (алмазы, золото, серебро, вольфрам, сурьма, ртуть, олово, железные, свинцово-цинковые и алюминиевые руды, редкие и рассеянные элементы, горно-химическое и камнесамоцветное сырье, уголь, нефть, природный газ).

Общая площадь лесного фонда достигает 415,5 млн. га (42,5 % общероссийской, первое место в стране). Ценные лиственные породы распространены, в основном, на юге Приморского края. Леса богаты ценным пушным зверем.

Социально-экономическое положение Хабаровского края в январе - июне 2009 года

Хабаровский край рай занимает территорию площадью 788 600 кмІ - 4-е место среди субъектов Российской Федерации.

Население края -- около 1401,9 тыс. человек (на 01.01.2009), ). из них 80,7% - городские жители и 19,3% - сельские.

Столица края - город Хабаровск, население 578,6 тыс. человек (на 01.01.2009 года.

В январе-июне 2009 года объем отгруженных товаров собственного производства добывающими и обрабатывающими производствами и электроэнергетикой составил 47,8 млрд. рублей, или 81,7 процента к соответствующему периоду прошлого года.

Индекс промышленного производства по видам деятельности добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды за январь-июнь 2009 год составил 90,3 % к соответствующему периоду 2008 года.

В январе-июне 2009 года индекс промышленного производства по виду деятельности добыча топливно-энергетических полезных ископаемых составил 167,7 процента.

В ОАО «Ургалуголь» за отчетный период 2009 года добыто 1229,0 тыс. тонн угля, или 161,7 % к соответствующему периоду 2008 года.

За январь-июнь 2009 год индекс промышленного производства по виду деятельности добыча руд цветных металлов составил 92,3 процента.

Основная причина снижения объемов добычи руд цветных металлов -консервация горно-обогатительного комбината «Юбилейный», выбытие производственных мощностей рудника «Рябиновый», ОАО «Артель старателей «Амур».

С июня т.г. возобновлено производство цветных металлов.

В январе-июне 2009 года индекс производства пищевых продуктов, включая напитки, составил 95,8% к соответствующему периоду 2008 года.

Увеличен объем производства мяса, включая субпродукты I категории, на 64,9%, майонеза - на 28,2; цельномолочной продукции - на 9,2; кондитерских изделий - на 1,5 процента.

Вместе с тем допущено снижение объемов производства муки на 63,6%, колбасных изделий на 24,8%, водки и ликероводочных изделий - на 24,2; пива - на 5,9; хлеба и хлебобулочных изделий - на 3,5; макаронных изделий - на 11,9 процента.

Наличие больших остатков муки на мукомольных предприятиях края, а также приостановка производства с 1 марта 2009 года ОАО «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат» повлекло за собой снижение производства муки.

Уменьшение выпуска хлеба и хлебобулочных изделий обусловлено изменением структуры питания населения.

Сокращение объемов производства водки и ликероводочных изделий связано с прекращением выпуска продукции ОАО «Комсомольский горпищекомбинат» с октября 2008 года, а также с низким уровнем реализации готовой продукции ОАО «Ликеро-водочный завод «Хабаровский» и её неконкурентоспособностью по уровню цен по сравнению с аналогичной продукцией, завозимой из западных регионов страны.

Снижение производства колбасных изделий в крае обусловлено сокращением потребительского спроса и объемов реализации выпускаемой продукции на потребительском рынке.

По итогам I полугодия 2009 года вылов водных биоресурсов составил 85,3 тыс. тонн (103,9 % к соответствующему периоду 2008 года), производство товарной пищевой рыбной продукции в текущем году составило 79,4 тыс. тонн (102,6 %).

Увеличился выпуск филе минтая (рост на 49,1 %), фарша (47,6 %), полуфабрикатов замороженных из рыбы и морепродуктов, консервов и пресервов (на 29%).

Объем производства продукции высокой степени переработки вырос в первом полугодии текущего года на 26,2 процента и составил 14,0 тыс. тонн.

По виду экономической деятельности обработка древесины и производство изделий из дерева за январь-июнь 2009 года индекс промышленного производства составил 60,7%. Выпуск пиломатериалов составил 170,3 тыс. куб. м или 63,4 процента к соответствующему периоду 2008 года, лущеного шпона 0,8 тыс. куб. м (65,4%). Причины снижения выпуска лесопильного производства кроются в проблеме рентабельного сбыта произведенной продукции.

Индекс промышленного производства по виду деятельности производство нефтепродуктов в январе-июне 2009 года составил 97,4%.

Объемы переработки сырой нефти сократились на 3,6 % к соответствующему периоду 2008 года, и составили 5568,4 тыс. тонн. Снижено производство мазута топочного на 5,4 %, дизельного топлива на 3,8 %, бензина автомобильного на 14,0 %.

Снижение объемов переработки нефти ОАО "Хабаровский НПЗ", ООО «Трансбункер-Ванино» связано с падением спроса на нефтепродукты на внешнем рынке.

Индекс производства по виду деятельности «Производство прочих неметаллических минеральных продуктов» (промышленность строительных материалов) за I полугодие 2009 года составил 58,9% к соответствующему периоду 2008 года.

Железобетонных изделий и конструкций произведено 108,6 тыс. куб. метров (79,1 % к соответствующему периоду 2008 года), строительного кирпича - 12,5 млн. штук (30,9%). Производство извести составило 36,6% к соответствующему периоду 2008 года, товарного бетона - 43,3%, мягких кровельных материалов - 30,7%.

Снижение объемов производства строительных материалов обусловлено сокращением объемов строительных работ, наличием запасов готовой продукции на складах.

Индекс промышленного производства по виду деятельности металлургическое производство и производство металлических изделий составил 44,9 процента.

Произведено стали 229,9 тыс. тонн, или 40,9 % к уровню соответствующего периода 2008 года, проката 235,1 тыс. тонн или 43,8 %.

Уменьшение объемов производства металлопродукции ОАО «Амурметалл» обусловлено снижением цен и спроса на неё на внутреннем и внешнем рынках, дефицитом оборотных средств и металлолома. С мая т.г. производственная деятельность ОАО «Амурметалл» остановлена. Решается вопрос кредитования предприятия Внешэкономбанком.

В связи со снижением спроса на машинотехническую продукцию Индекс производства машин и оборудования составил 56,1%, электрооборудования, электронного оборудования - 81,5%.

Объем производства валовой продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств в январе-июне 2009 года составил 2875,4 млн. рублей (105,8 % к соответствующему периоду 2008 года).

Производство мяса (скота и птицы на убой в живом весе) во всех категориях хозяйств увеличилось по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 13,9%, молока на 6,0%.

Основной причиной снижения производства яиц (на 10,5%) является проведение технического перевооружения птичников в ОАО «ПТФ «Комсомольская», ОАО «ППЗ «Хабаровский» и ФГУП «Полярное» МО РФ филиал «Рощино».

Поголовье свиней в крае увеличилось по сравнению с уровнем прошлого года на 4,7%, численность птицы в крае возросла по сравнению с уровнем прошлого года на 19,3%.

Грузооборот по краю в I полугодии 2009 года уменьшился к соответствующему периоду 2008 года на 8,0% из-за снижения на железнодорожном транспорте объемов экспортных российских грузопотоков лесных грузов, металлов, нефтепродуктов, проходящих по Транссибирской железнодорожной магистрали транзитом через Хабаровский край в порты Приморского края.

Пассажирооборот в целом по краю составил 1591,2 млн. пасс-км и снизился на 8,2 % к соответствующему периоду 2008 года из-за уменьшения транспортной подвижности населения в дальнем следовании.

В I полугодии 2009 года оборот розничной торговли увеличился к соответствующему периоду 2008 года на 5,9 процента и составил 56073,5 млн. рублей.

Оборот общественного питания за отчетный период составил 3088,4 млн. рублей (100% к соответствующему периоду 2008 года).

Населению края оказано платных услуг на 36648,1 млн. рублей, что превышает соответствующий период 2008 года на 0,1 процента. Бытовых услуг населению края предоставлено на 1577,0 млн. рублей, или 100,3 процента к соответствующему периоду 2008 года.

По предварительной оценке в отрасли экономики и социальную сферу направлены инвестиции в основной капитал в объеме 17,0 млрд.рублей, что на 34,5% ниже чем в I полугодии 2008 года.

Снижение объема инвестиций связано с задержкой открытия финансирования из федерального бюджета по причине проведения Правительством Российской Федерации политики оптимизации расходов федерального бюджета и уточнения параметров корректировки краевого бюджета в сторону уменьшения от запланированного объема на 2009 год.

Реальные располагаемые денежные доходы населения края в I полугодии 2009 года снизились к соответствующему периоду 2008 года на 4,4%.

В среднем на душу населения края денежные доходы в I полугодии 2009 года сложились в размере 15518,9 рублей, с ростом к соответствующему периоду 2008 года на 10,9%.

Реальная начисленная заработная плата за январь-май 2009 года относительно соответствующего периода 2008 года снизилась на 4,1 процента.

Рост потребительских расходов составил 19,8% к соответствующему периоду 2008 года.

Численность официально зарегистрированных безработных составила 31,8 тыс. человек, что на 51,4% выше уровня соответствующего периода 2008 года.

Уровень официальной безработицы экономически активного населения составил 4,0% против 2,8% в соответствующем периоде 2008 года.

Ванинский муниципальный район

Ванинский район Хабаровского края образован в 1973 году. Территория района равна 25 тыс. кв. км, расположена на берегу Татарского пролива между 49 и 51 градусами северной широты, 138.5 и 141 градусами восточной долготы.

Ванинский район расположен на двух крупных тектонических разломах, что говорит о незавершенности геологического формирования территории и отсутствия плодородных почв.

Его границы проведены по осевым линиям водоразделов, отделяющим речную систему Ванинского района от речных систем Ульчского района (на севере), Комсомольского и Нанайского (на западе) и Советско - Гаванского (на юге). На востоке территория района ограничена побережьем Татарского пролива от п. Ванино до мыса То. Вдоль побережья Татарского пролива простирается хребет Советский с отметками до 560 м. (г. Советская Гавань). Гидрографическая сеть района густая, реки горного типа с быстрым течением (1 - 3 м/сек).

Наивысшая точка района - гора Командная (1628 метров над уровнем моря), расположена в центре хребта Большой Кит. Самые большие реки территории: Тумнин, имеющая протяженность свыше 400 километров, и Хуту - 230 километров.

Населенные пункты: пгт. Ванино, пгт. Высокогорный, пгт. Октябрьский, п. Датта, п. Косграмбо, п. Кузнецовский, п. Оунэ, с. Датта, с. Дюанка, п. Кенада, п. Кото, п. Монгохто, п. Токи, п. Тулучи, п. Акур, п. Акурский Совхоз-38, п. Тумнин, с. Уська-Орочская, с. Уська - Русская, с. Хуту.

Социально-экономическое положение Ванинского района в январе - июне 2009 года

Население района на начало 2009 года составило 40193 человек, из которых 28,2 тысяч человек городское население, 12 тысяч чел. сельское население. На территории района проживают 369 человек представители коренных малочисленных народов Севера (прежде всего - орочи, удэгейцы, эвенки, нанайцы). За коренными малочисленными народами Севера закреплено 1451,6 тыс.га. территорий традиционного природопользования.

Основу экономики района составляет транспортная отрасль, лесная промышленность и рыбная отрасль.

В морских и речных водах, общей площадью 22 тыс.кв.км., водится рыба: навага, камбала, корюшка, минтай, сельдь, пилингас, хариус, таймень, голец, мальма, кумжа; проходные виды лососевых рыб: кета, сима, горбуша.

В лесах района водятся дикие животные и боровая дичь: лоси, северные олени, медведи, кабаны, соболь, белки, зайцы, рябчики, глухари; из дикоросов - брусника, голубика, жимолость, ежевика, грибы, кедровые орехи, папоротник, черемша.

На территории национального природного парка встречаются виды, включенные в Красную книгу: растения - лимонник китайский, астра Ворошилова, камнеломка селемджинская, рябинник сумахолистный, родиола розовая, любка камчатская, пион обратнояйцевидный, красника; бабочки - хвостоносец Маака, махаон, переливница большая, лента орденская голубая, сенница Геро; перепончатокрылые - пчела индийская; птицы - черный журавль, орлан белохвост, дикуша, скопа, рыбный филин.

Недра района располагают запасами золота, олова, вольфрама, молибдена, свинца, ртути, флюорита, графита, меди, титана, цинка, глинами тугоплавкими и огнеупорными, песками, песчано-гравирными смесями и другими полезными ископаемыми.

В районе имеются значительные перспективы для создания минерально-сырьевой базы оловянной промышленности и россыпной золотоносности.

Транспортный комплекс. Транспортный комплекс района включает в себя ОАО «Ванинский морской торговый порт», ООО «Трансбункер-Ванино», ФГУ «АМП», ФГУП «Росморпорт», береговые сооружения паромной переправы «Ванино-Холмск», ОАО «Автоколонна № 4», ООО «Ванинское АТП», предприятия ДВЖД. Функции надзора за безопасностью мореплавания, надзора за выполнением международных договоров, конвенций и российского законодательства в области судоходства, содержания и развития объектов государственной собственности осуществляет администрация морского порта Ванино Министерства транспорта РФ.

Кроме того, в п. Ванино функционируют ряд организаций, оказывающих транспортно-экспедиционные, брокерские услуги, декларирование внешнеторговых грузов, агентирование, инспекцию, фрахтование судов.

В транспортной отрасли района наблюдается стабильная ситуация. Растет грузооборот предприятий. Грузооборот в 2008 году по Ванинскому району составил 10,7 млн.тонн, что на 4,4 % или 10,2 млн.тонн больше уровня 2007 года.

Необходимо отметить, что ООО «Дальтрансуголь» впервые внесло свою лепту в объем грузооборота района, отгрузив 19 тыс. тонн угля. В 2009 году планируется переработать более 5 миллионов тонн этого груза.

Новое предприятие обеспечило жителям района дополнительно 170 рабочих мест.

Общая численность занятых в транспортной отрасли Ванинского района составляет 2 509 человек.

Предприятия отрасли получили прибыль в размере 167,0 млн. рублей, что осталось на уровне 2007 года. Инвестиции, вложенные в развитие транспортной отрасли, составили порядка 196,0 млн. рублей.

В 2008 году администрацией района рассмотрены и отправлены на согласование в Правительство Хабаровского края Декларации о намерениях: 

- строительство угольного терминала в районе устья р.Дюанка и ТЭЦ на 80 МВТ, инвестор - ООО « Мечел Транс»;

- строительство глиноземного перегрузочного комплекса в Ванинском порту, инвестор - ОАО «Русал»;

- строительство контейнерного комплекса, инвестор - Дальневосточный морской порт.

Среднемесячная заработная плата по данному виду деятельности сложилась в размере 25,5 тыс. руб.

Положительными тенденциями данной отрасли является:

- интенсивное развитие ВСГТУ, благодаря постоянному контролю и работе рабочей группы по развитию ВСГТУ Правительства Хабаровского края;

- строительство обходного железнодорожного участка и перевального тоннеля через хребет Сихотэ-Алинь (Кузнецовский перевал), а так же реконструкция и развитие целого ряда железнодорожных станций до Ванино.

Основными проблемами отрасли остаются:

- строительство развязки на портовском перекрестке в п.г.т. Ванино;

- строительство соединительной дороги между автомобильной дорогой Лидога-Ванино и паромной переправой Ванино-Холмс;

- реконструкция участка краевой автомобильной дороги Совгавань-Монгохто от перекрестка Ванино-Лидога до въезда в порт Ванино с расширением проезжей части до 4 полосного движения (по 2 полосы в каждом направлении);

- недостаток мощности линий электропередач для развития промышленно-транспортного узла Ванинского района;

- в связи с развитием портовых мощностей необходима модернизация и развитие железнодорожного участка «Комсомольск-на-Амуре-Ванино» с увеличением его пропускной способности в 2- 4 раза (до 50 - 60 млн.тонн);

- недостаточные темпы строительства дороги Ванино-Лидога.

Анализ рынка объекта оценки, других внешних факторов. Рынок коммерческой недвижимости обладает высокой инвестиционной привлекательностью: в период спада производства и роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов, относительно более высокую ставку доходности на собственный капитал и защиту от инфляции.

Анализ рынка коммерческой недвижимости в районе расположения объекта оценки. Месторасположение объекта оценки - это центральная часть поселка. В районе расположения объекта оценки находится жилой сектор. Транспортная доступность для данного населенного пункта и района - высокая

Район расположения объекта оценки характеризуется высокой инвестиционной привлекательностью, так как транспортная доступность обеспечит высокую проходимость, у объекта оценки, покупателей.

Подъездные дороги с асфальтовым покрытием и находятся в хорошем состоянии. Население района со средним достатком.

На основании вышеизложенного сделан вывод, что рынок коммерческой недвижимости в районе расположения объекта оценки присутствует.

В данной ситуации Оценщик будет использовать в расчетах данные по объектам-аналогам центрального района г. Советская Гавань.

По функциональному назначению объектов на рынке нежилых п. Ванино выделяются две основные группы: коммерческая недвижимость и производственная. В свою очередь коммерческая недвижимость содержит три основных сегмента: рынок торговых помещений, рынок офисных помещений и рынок складских помещений.

Рынок торговых помещений. Функциональные помещения торгового назначения подразделяется на два основных сегмента: магазины и предприятия общепита (закусочные, кафе, рестораны и т.д.)

Особенностью развития данного сегмента рынка является превышение спроса над предложением. Развитие данного сегмента рынка сдерживается недостатком свободных площадей. На основе проведенного исследования по п. Ванино выявлено следующее. Средняя ставка арендной платы составляет 500-800 рублей за 1кв. м в мес. Самый высокий уровень арендной платы за 1 кв. м в 2008 году составляет 900ч1200 руб. в мес. В периферийной зоне города арендная плата составляет 200 - 250 руб./кв.м/мес. Данная плата включает в себя оплату коммунальных услуг, охрану, уборку и прочие расходы, связанные с содержанием объекта.

Большинство торговых центров открыты в п.г.т. Ванино сравнительно недавно и для того, чтобы окупить затраты на реконструкцию, владельцы, устанавливают высокую арендную плату и арендаторам становится невыгодно занимать данные торговые места.

В сфере торговли продуктами существует традиционно высокий спрос на помещения свыше 100 м2.

Наиболее выгодным вариантом расположения магазина являются спальные районы (находящиеся в небольшом отдалении от центра), здесь не так высока конкуренция и арендная плата, зато спрос не меньше, чем в центре.

На рынке объектов недвижимости, занятых предприятиями торговли и общепита, преобладают договоры купли продажи.

В зависимости от размеров площади, типа объекта (пристройка, отдельностоящее здание и т.д.), состояния объекта рыночная цена 1 м2 составляет 1 500 ч 3 200 тыс. руб.

Рынок офисов. В настоящее время рынок офисов самый развивающийся рынок коммерческой недвижимости п.г.т. Ванино. На данном рынке также преобладают договора аренды. Стоимость аренды зависит от местоположения, этажности и окружения.

Рынок офисных помещений долгое время являлся вторым сегментом коммерческой недвижимости по степени развития после рынка торговых помещений. В настоящее время данный сектор рынка развивается более быстрыми темпами, чем раньше.

Особенностью рынка офисных помещений является то, что в данном сегменте традиционно превалируют операции не купли-продажи, а аренды. С точки зрения развития арендных отношений данный сегмент намного опережает все остальные сегменты рынка недвижимости.

На основе проведенного исследования п.г.т. Ванино выявлено следующее - большая часть офисных зданий расположена в центральной части города.

Ставки арендной платы по офисным помещениям колеблются от 350 до 500 руб./кв.м.

Рынок складских помещений. Рынок складских помещений города представлен различными типами зданий: специально оборудованными складами со стенами из кирпича или железобетона, металлические склады и ангары (типа «сэндвич»), переоборудованные под склады гаражи и промышленные здания. Специально оборудованные кирпичные и железобетонные склады, металлические склады и ангары преобладают на данном сегменте рынка, и, как правило, объединены в единые комплексы (базы). Развитию данного сегмента рынка способствует использование баз города для снабжения топливом, продуктами и другими необходимыми ресурсами северных регионов Дальнего Востока. На территории города находится более двух десятков складских комплексов. Они расположены в промышленных зонах города в непосредственной близости от железных дорог и товарных станций. Близость железных дорог является одним из определяющих факторов спроса на данную недвижимость. Другим значимым фактором, определяющим спрос, является площадь складских помещений. По площади складские помещения делятся на следующие группы: до 100 м2; 100-400 м2; 400-800 м2; 800-1500 м2; свыше 1500 м2. Наибольшим спросом пользуются помещения, имеющие площади в пределах 400-800 м2. Структуру предложения по площадям складов определить сложно, т.к. площадь одного склада большой площади можно разбить на несколько участков меньшей площади в соответствии с требуемым экономическим размером.

За последнее время рынок складских помещений значительно активизировался. Чаще всего продают складские комплексы целиком. Это выгодно из-за наличия общей инфраструктуры комплекса: коммуникаций, охраны, использования подъездных путей и т.д. На рынке складских помещений на данный момент преобладают договоры аренды и ответственного хранения. По состоянию на первый квартал 2009 г. средняя стоимость аренды 1 м2 составляет 250 - 450 руб. /мес.

Часть складских помещений, оборудованных системой отопления, используется под склады и, одновременно, как предприятия оптовой и мелкооптовой торговли. Особым спросом пользуются склады с холодильным оборудованием.



3.2 Оценка рыночной стоимости функционального (встроенного) помещения методами затратного, сравнительного и доходного подхода

Согласно Федеральному стандарту оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 256 от 20.07.2007, при «определении стоимости объекта оценки обычно используют три основных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход» Федеральный стандарт оценки № 1 «Цели оценки и виды стоимости» (ФСО № 1), утверждён Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 255 от 20.07.2007..

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный (рыночный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения.

Доходный подход. Доходный подход представляет собой технологию оценки стоимости объекта, исходя из того принципа, что его стоимость непосредственно связывается с текущей стоимостью все будущих чистых доходов, которые принесет оцениваемый объект. Иными словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние денежные средства в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду и от последующей продажи.

Оценка всех будущих доходов может быть осуществлена на основе двух основных методов:

- прямой капитализации;

- дисконтирования денежных потоков.

Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его доходности, в зависимости от конкретных обстоятельств, определяемых его характером, может быть применен как один из двух методов, так и оба метода.

Метод прямой капитализации наиболее применим к тем объектам, которые характеризуются достаточно стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов и как следствие, - стабильным и предсказуемыми чистыми доходами.

Метод дисконтирования денежных потоков наиболее применим к тем объектам, которые имеют нестабильные потоки доходов и расходов и, как следствие, - нестабильные чистые доходы. Кроме того, как правило, он применяется для оценки крупных объектов, арендуемых совместно несколькими корпоративными инвесторами, и обычно не используется при принятии инвестиционных решений о покупке недвижимости, рассчитанной на одного арендатора (владельца, пользователя).

Так как в нашем случае расчет будет вестись от сдачи имущества в аренду, т.е. доходы и расходы достаточно стабильны и предсказуемы, поэтому при расчете стоимости имущества доходным методом будет использоваться метод прямой капитализации.

Оценка методом капитализации прибыли проводится в три этапа:

Расчет чистого операционного дохода путем вычитания всех издержек и потерь их потенциального валового дохода.

Определение коэффициента капитализации.

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость по формуле: ,

где: NOI - чистый операционный доход,

R - ставка капитализации.

Потери от недозагрузки при сборе арендной платы. Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода, исходя из текущей ситуации на рынке аренды. Величина потерь потенциального валового дохода принята оценщиком равным нулю, так как у объекта оценки имеется один арендатор, который продолжительное время арендует помещения.

Действительный валовой доход (ДВД) определяется как потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недозагрузки по формуле: ДВД = ПВД - Потери= ДВД х Кзагр.

Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые делятся на постоянные, переменные, расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, не зависящие от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Для оцениваемого объекта в составе постоянных расходов учитывается:

плата за землю - рассчитывается исходя из установленных местными органами власти ставок налога на землю и площади земельного участка, относящейся к оцениваемым зданиям;

налог на недвижимое имущество для юридических лиц - 2,2% от остаточной стоимости;

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- расчет налога на имущество. Ставка налога на имущество согласно главе 30 НК РФ составляет 2,2 % остаточной стоимости данного имущества. 653 025 х 2,2 % = 14 367 руб.

- страхование недвижимого имущества. По данным ведущих страховых компаний п.г.т. Ванино страховой тариф составляет 1,5 % остаточной стоимости данного имущества: 653 025 х 1,5 % = 9 795 руб.

К переменным расходам относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Они включают в себя:

Расходы на управление (по рыночным данным они составляют 3-5% действительного валового дохода).

Расходы на коммунальные услуги не принимаются в расчет, т.к. по условиям чистой аренды все эксплуатационные расходы по содержанию объекта недвижимости несет арендатор.

К расходам на замещение относят затраты на периодическую замену строительных элементов с коротким сроком службы, которые аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения. Настоящей оценкой предусматривается отчисление в резерв 3 % (261 210 руб. х 0,03 = 7 836 руб.) от восстановительной стоимости строительных элементов с коротким сроком службы. Принимаем равным для функционального помещения - 40 % от 100% веса конструктивных элементов: кровля - 6 %; проемы - 9 %; полы - 13 %; отделка - 3 %; инженерные системы 9 %; что в стоимостном выражении составит 261 210 руб. от полной восстановительной стоимости 653 025 руб., начиная с момента окончания строительных работ.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

Коэффициент капитализации - является ставкой для пересчета дохода, полученного от эксплуатации недвижимости, и отражает зависимость между ожидаемым чистым операционным доходом одного года и стоимостью недвижимости.

Коэффициент капитализации складывается из двух составляющих:

R=Y0+sff



где:Y0 - норма возврата на капитал (ставка дисконтирования);

sff - норма возврата капитала (фактор фонда возмещения).

Ставка дисконтирования - ожидаемая норма отдачи прибыли на доступные альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками.

Ставка дисконтирования в настоящей оценке определялась методом кумулятивного построения. Суть метода заключается в следующем: за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляются премия за риск, премия за низкую ликвидность недвижимости, премия за инвестиционный менеджмент, что выражается формулой:

Yо = Yб + dр + dнел+dмен

где: Yо - безрисковая ставка;

dр - надбавка за риск инвестора;

dнел - поправка на неликвидность;

dмен - поправка на инвестиционный менеджмент.

При оценке недвижимости ставка дисконтирования получена методом кумулятивного построения, где за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в объект недвижимости и поправка на низкую ликвидность в данном сегменте рынка. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиций.

Последовательность расчета ставки дисконтирования:

1.Определяется очищенная от риска норма дохода;

2. Определяется премия за риск вложения в объект оцениваемой недвижимости;

3. Определяется поправка на низкую ликвидность;

4. Определяется поправка на инвестиционный менеджмент;

5. Суммируются значения, полученные в предыдущих четырех пунктах.

1. Определение очищенной от риска нормы дохода. В наших расчетах в качестве безрисковой ставки принимаем средневзвешенную доходность к погашению по ОФЗ-25061-ПД с датой погашения 05.05.10 г., которая на дату оценки составляла 9,47%.

Ставка дисконтирования определена с использованием способа увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемое имущество (метод кумулятивного построения). Расчет произведен по формуле:

,

где: Rf -безрисковая ставка, %;

Ri - премия за i-ый компонент риска.

В западной практике оценки имущества и применяемых российскими оценщиками методиках принимают уровни риска в диапазоне от 0% до 5%. Оценивая риски методом сравнительного анализа, и приняв за среднюю величину 2,5%, получим:

- риск инвестора оценивается ниже среднего, 5%, возникает из вероятности несвоевременного принятия ряда решений владельцем объекта. Такие решения касаются именно владельца объекта (и не затрагивают вопросов оперативного управления), т.е. это несвоевременное принятие решения о продаже объекта.

Таким образом, данная поправка характеризует возможную потерю в стоимости объекта за время стандартной экспозиции аналогичного объекта на рынке. Срок экспозиции (tэксп) для дебиторской задолженности составляет 3-4 месяца. Премия за инвестиционный менеджмент для объекта оценки составит 3 %.

Надбавка за ликвидность. Данная надбавка это поправка на длительность экспозиции при продаже и время по поиску покупателя (выгодоприобретателя).

Проведенный оценщиком анализ показал, что объекты оценки данного сегмента рынка, выставленные на продажу, имеют срок экспозиции не менее 6-х месяцев. Исходя из срока экспозиции, можно найти поправку на ликвидность объекта оценки:

,

где: N - средний срок экспозиции объекта недвижимости; Rf - безрисковая ставка.

Пликв = (6 х 9,47 %)/12 = 4,73%

- управление инвестируемыми объектами относительно «некритично» к качеству менеджмента, поэтому надбавка за качество менеджмента определяется в 3 %;

Возврат инвестированного капитала производится прямолинейным методом (ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями). В этом случае норма возврата представляет собой величину, обратную предполагаемому (требуемому, прогнозируемому) сроку службы недвижимости - сроку, за который инвестор предполагает получать доход от объекта недвижимости. Здесь он принимается равным 83 годам, т.к. норма амортизационных отчислений для объекта оценки (Шифр ЕНАО 10002) составляет 1,2 %, то нормативный срок службы составит 83 года (100/1,2 = 83). Следовательно, оставшийся нормативный срок службы будет 49 лет (83-34, где 34 фактический возраст объекта оценки (2009 - 1975)).



Таблица 2 - Ставка капитализации на дату оценки:

№ п/п	Компонент ставки капитализации	Значение компонента, %
1	Безрисковая ставка	9,47 %
2	Премия за риск инвестора	3 %
3	Премия за ликвидность	4,73 %
4	Премия за качество менеджмента	3 %
5	Норма возврата капитала	2,04 %
	Ставка капитализации	22,24 %

Рыночная арендная плата. Рыночная стоимость арендной платы объекта оценки составляет среднеарифметическую величину, т.е.:

А = (500 + 800)/2 = 650 руб./кв.м./мес.

Таблица 3 - Расчет по доходному подходу

1	Остаточная стоимость объекта	руб.	653 025
2	Арендуемая площадь	кв.м.	80,7
3	Рыночная ставка арендной платы	руб. в год/кв.м.	7 800,0
4	Потенциальный валовой доход	руб.	629 460
	Потери от недоиспользования	%	0
		руб.	0
6	Действительный (эффективный) валовой доход	руб.	629 460
7	Эксплуатационные затраты (постоянные)		50 882
8	Налог на землю	руб.	0
9	Расходы на управление	3,00%	18 884
10	Страхование недвижимости	1,5%	9 795
11	Резервы на замещение	3,0%	7 836
12	Чистый эксплуатационный доход	руб.	578 578
13	Коэффициент капитализации	%	22,24
14	Рыночная стоимость по доходному подходу	руб.	2 601 521

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки с применением доходного подхода составляет с НДС: 2 601 521 (два миллиона шестьсот одна тысяча пятьсот двадцать один) рубль.

Сравнительный подход. Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для объекта тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

В рамках рыночного подхода используются два основных метода:

- метод сравнения продаж;

- метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости.

Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Настоящая ситуация на рынке недвижимости региона дает достаточное количество информации по сопоставимым объектам, поэтому в данной работе был применен данный метод.

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - представляет собой отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

Определяется отношение валового дохода к продажной цене.

Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор и увеличивается на стоимость технологического оборудования, без которого данный объект не имел бы текущего функционального назначения.

С = ВД * ВРМ,

где:  - стоимость оцениваемого объекта;

- величина валового дохода;

- значение валового рентного мультипликатора;

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и цены продажи (в нашем случае предложений), в которых учтены указанные различия.

Ввиду того, что информация о внутренних показателях доходности объектов-аналогов недоступна, корректный расчет по методу валового рентного мультипликатора невозможен.

Расчёт стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Реализация метода сравнения продаж предполагает следующую последовательность этапов:

Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

Разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

Расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

Применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продажи объектов сравнения;

Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные элементы сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Для объектов недвижимости в качестве единиц сравнения можно выделить цены за:

- 1 кв. м. общей или полезной площади объекта оценки,

- весь объект.

Поскольку объективно не существует абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи, сравнимых объектов недвижимости.

Для этого необходимо выбрать элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.

Информация об объектах-аналогах получена из общественно-политической газеты г. Советская Гавань «Советская звезда» и представлена в таблице № 4.

Таблица 4 - Характеристика объектов-аналогов

	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Наименование	функциональное помещение	функциональное помещение	функциональное помещение	функциональное помещение
Место расположения	П.Ванино, ул.Приморский бульвар,7	г. Советская Гавань, ул. Спортивная, 3	г. Советская Гавань, ул. Чкалова, 32	г. Советская Гавань, ул. Пионерская, 13А
Назначение	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое
Дата продажи		9.06.08 г.	06.06.08 г.	23.06.08 г.
Условия продажи		аукцион	аукцион	аукцион
Площадь здания, кв.м.	80,7	143,7	1 072,6	114,8
Год постройки	1975	нет данных	нет данных	нет данных
Стены	кирпич	кирпич	кирпич	панель
Состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Износ, %	15	30	30	30
Цена продажи, руб.		919 000	5 309 000	3 184 160
Цена 1 кв. м, руб.		6 395,27	4 949,66	27 736,59

Обоснование произведенных корректировок

Поправка на условия продажи не вносилась, так как условия продажи у объектов-аналогов и у объекта оценки одинаковые.

Поправка на дату продажи рассчитана как изменение рыночного поправочного коэффициента на строительно-монтажные работы, приведенные в ежеквартальном бюллетене «Региостройинформ» 2 квартал 2009 г. (№ 54) .

Поправки на местоположение проводились на основании постановления главы администрации п.г.т. Ванино от 21.04.2008 г. № 41.

Поправка на износ производилась по формуле:

Пи = (100 - Иоб)/(100-Ианал), где:

Пи - поправка на износ;

Иоб - износ объекта оценки;

Ианал - износ объекта аналога.

Скорректированная цена аналога объекта оценки рассчитана по формуле: H = Ho * Пи, где Ho - цена аналога; Пи - поправка на износ.

Поправка на масштаб рассчитана по следующей формуле:

Пм = -0,02536 * ( S о.о. - S а.о.), где: S о.о. - площадь объекта оценки; S а.о. - площадь аналогичного объекта.

Поправки на материал стен не вносилась, так как у объекта оценки и объектов аналогов одинаковый по несущей способности материал стен.

Поправка на состояние не вносилась, так как у объекта оценки и объектов аналогов одинаковое состояние

В зависимости от того, какой аналог ближе по своим характеристикам к оцениваемому объекту, ценам объектов-аналогов присваиваются весовые коэффициенты.

Таблица 5 - Расчет стоимости по сравнительному подходу

Параметры сравнения	Объект оценки	Наименование объектов - аналогов
	п.г.т. Ванино .Приморский бульвар,7	г. Советская Гавань, ул. Спортивная, 3	г. Советская Гавань, ул. Чкалова, 32	г. Советская Гавань, ул. Пионерская, 13А
Общая площадь, кв.м.	80,7	143,7	1072,6	114,8
Цена продажи, руб.		919 000	5 309 000	3 184 160
Цена за 1 кв.м., руб.		6 395,27	4 949,66	27 736,59
Дата продажи		июн.08	июн.08	июн.08
Поправка на дату продажи		1,2	1,2	1,2
Скорректированная цена, руб.		7674,32	5939,59	33283,90
Износ, %	15	30	30	30
Поправка на износ		1,214	1,214	1,214
Скорректированная цена, руб		9316,63	7212,35	40416,17
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	панель
Поправка на материал стен		1	1	1
Скорректированная цена, руб		9316,63	7212,35	40416,17
Поправка на масштаб		1,60	25,15	0,86
Скорректированная цена, руб ...

Подобные документы

• Система оценки деятельности персонала

  Цель, задачи, виды оценки в процессе трудовой деятельности работников. Методы оценки деятельности персонала: классификация, характеристика. Организационно-экономическая характеристика предприятия. Совершенствование методов оценки результативности труда.
  
  курсовая работа [47,5 K], добавлен 20.03.2012
  

• Методы оценки управленческого персонала

  Оценка управленческого персонала: цели и подходы. Система и методы оценки управленческого персонала на предприятии. Количественные методы оценки : экспертные оценки. Качественные методы оценки. Применение комплексной оценки управленческого персонала.
  
  курсовая работа [60,9 K], добавлен 06.10.2006
  

• Разработка методов оценки управленческого персонала (на примере Отделения Федерального казначейства Таймырского Долгано-Ненецкого района Управления федерального казначейства по Красноярскому Краю)

  Понятие и сущностные характеристики оценки персонала. Анализ нормативно-правовой базы проведения оценки государственных служащих федерального казначейства. Достоинства и недостатки традиционных методик и процедур оценки управленческих кадров предприятия.
  
  дипломная работа [519,6 K], добавлен 21.02.2012
  

• Роль и место деловой оценки персонала

  Взаимосвязь критериев оценки персонала с целями и эффективностью функционирования организации. Элементы процесса оценки результатов труда и деловых качеств персонала, характеристика и применение его методов. Модель эффективного управления кадрами.
  
  реферат [48,7 K], добавлен 22.04.2011
  

• Оценка персонала. Методы оценки персонала

  Изучение факторов, влияющих на оценку сотрудников. Анализ количественных и качественных методов оценки персонала, являющихся наиболее распространёнными в практике работы руководителей. Выявление ошибок, которые возможны при проведении оценки персонала.
  
  курсовая работа [44,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Оценка персонала

  Характеристика методов оценки работы трудового коллектива. Организационная структура предприятия ОАО "СПИ-РВК". Проведение оценки торгового персонала и руководителей фирмы. Способы повышения эффективности оценки результатов деятельности персонала.
  
  контрольная работа [32,5 K], добавлен 10.03.2012
  

• Методы оценки управленческого потенциала руководителей и роль центров оценки в современной организации

  Трудовой потенциал как основа человеческого потенциала. Основные методы оценки потенциала руководителей. Рейтинг основных компетенций руководителя в современной экономической ситуации. Центр оценки как один из методов оценки потенциала руководителей.
  
  реферат [269,7 K], добавлен 11.09.2010
  

• Значение инновационного потенциала в деятельности современной организации

  Понятие инноваций как конкурентного ресурса в деятельности компаний. Значения инновационной деятельности в процессе формирования целей и стратегии компании. Анализ методов оценки инновационного потенциала и оценки эффективности инновационной деятельности.
  
  курсовая работа [58,3 K], добавлен 03.10.2011
  

• Методы оценки персонала при формировании кадрового резерва

  Задачи оценки управленческого персонала организации. Методы оценки руководителей. Этапы использования программы оценки и развития управленческого персонала в компании. Пример заключения, составляемого по результатам комплексной оценки руководителя.
  
  реферат [1,0 M], добавлен 11.09.2010
  

• Анализ системы оценки деятельности персонала УП "Мобилстар"

  Понятие и цели оценки деятельности персонала. Организационно-экономическая характеристика предприятия. Методы оценки деятельности персонала, их характеристика. Пути совершенствования оценки результативности трудовой деятельности персонала на предприятии.
  
  курсовая работа [887,8 K], добавлен 20.03.2012
  

• Субъекты и объекты оценочной деятельности

  Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Права и обязанности оценщика, независимость и страхование их гражданской ответственности. Классификация объектов оценочной деятельности: недвижимость, земля, машины и оборудование, финансы.
  
  контрольная работа [44,8 K], добавлен 24.09.2008
  

• Методы оценки персонала в магазине сотовой связи ООО "Пермь.Телефон.Ру"

  Оценка персонала: методы, критерии и правовые аспекты. Оценка персонала на базе пофакторного анализа производительности труда. Нормирование труда. Практическое применение методов оценки персонала. Совершенствование методов оценки персонала.
  
  курсовая работа [53,3 K], добавлен 28.05.2008
  

• Совершенствование методов оценки персонала при приеме на работу

  Стратегия развития и структура управления компании. Анализ кадровых проблем. Разработка методов отбора и оценки кандидатов на вакантные должности. Техника проведения интервью и психологические аспекты оценки кандидатов. Анализ методов отбора персонала.
  
  дипломная работа [168,0 K], добавлен 28.11.2012
  

• Критерии профессиональной оценки государственного служащего

  Становление и развитие системы управления и оценки персонала государственной службы. Понятие, структура и принципы составления моделей компетенций. Особенности оценки результативности показателей работы. Алгоритм оценки руководителей службы занятости.
  
  дипломная работа [431,4 K], добавлен 10.04.2013
  

• Деловая оценка качества персонала организации

  Критерии деловой оценки персонала, ее правовые аспекты. Классификация и сущность методов оценки сотрудников предприятия: оценка черт, анализа труда, определения стиля руководства, результатов деятельности коллектива. Диагностическая система оценки.
  
  реферат [24,8 K], добавлен 16.11.2010
  

• Совершенствование деловой оценки персонала на предприятии ЗАО "Ангарская птицефабрика" Ангарского района Иркутской области

  Исследование основ деловой оценки персонала, изучение ее сути и методов. Рассмотрение организационно экономической деятельности и управленческой структуры ЗАО "Ангарская птицефабрика". Разработка мероприятий по совершенствованию диагностики персонала.
  
  курсовая работа [93,9 K], добавлен 05.05.2015
  

• Методы оценки персонала на предприятии

  Изучение методов оценки персонала, как одного из важных инструментов при разработке и осуществлении эффективной кадровой политики организации. Психологическая оценка персонала. Социометрический метод оценки (360 градусов аттестации). Тест Р. Кеттела.
  
  курсовая работа [67,1 K], добавлен 11.05.2015
  

• Методы оценки персонала

  Система сбалансированных показателей и ее сущность. Роль систем оценки и аттестации персонала. Характерные черты кадрового менеджмента предприятия разных уровней конкурентоспособности. Цели аттестации и оценки. Этапы периодической оценки персонала.
  
  курсовая работа [58,7 K], добавлен 13.09.2011
  

• Анализ процесса оценки управленческого персонала

  Особенности оценки персонала в органах местного самоуправления: зарубежный и российский опыт. Анализ процессов оценки персонала в администрации Златоустовского городского округа. Разработка рекомендаций по совершенствованию аттестации как формы оценки.
  
  дипломная работа [351,9 K], добавлен 02.10.2011
  

• Теоретические основы оценки персонала

  Основные этапы деловой оценки при текущей и периодической аттестации персонала. Отечественная и зарубежная практика деловой оценки кандидатов на вакантную должность. Ошибки оценивания и их преодоление. Сопротивление проведению оценки работы персонала.
  
  реферат [28,4 K], добавлен 14.11.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам