Информационная и нормативная законодательная база оценки российских компаний

 

9318,23

7237,50

40417,03

Местоположение

центральная

периферийная

периферийная

центральная

Поправка на местоположение

 

1,875

1,875

1,00

Скорректированная цена, руб

 

17471,67

13570,32

40417,03

Состояние

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Поправка на состояние

 

1

1

1

Скорректированная цена, руб

 

17471,7

13570,3

40417,0

Весовые коэффициенты

 

2

2

5

Средневзвешенная стоимость 1 кв.м., руб.

 

29352,1

 

 

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

 

2 368 717

 

 

Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет с НДС: 2 368 717 (Два миллиона триста шестьдесят восемь тысяч семьсот семнадцать) рублей.

Согласование результатов оценки. Результаты использованных в настоящем заключении методов могут отличаться в зависимости от достоверности объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных значений, оценщик использовал подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:

Таблица 6 - Результаты расчёта стоимости объекта

Затратный подход	-
Сравнительный подход	2 368 717 руб.
Доходный подход	2 601 521 руб.

Оценщик пришел к следующим выводам:

1) Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. Информация предоставляемая методом затрат, безусловно, имеет значение для нашего анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2) Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой, не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности.

Весовые коэффициенты рассчитаны методом анализа иерархий, т.к. он позволяет более точно определить весовые коэффициенты. в зависимости от суждений оценщика.

Метод анализа иерархий. Для проведения сравнения необходимо описать категории сравнения и механизм (схему) определения рыночной стоимости путем сравнения. Категории (параметры) сравнения следующие:

А - возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б - тип, качество и обширность данных, на основе которых производится анализ;

В - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальная доходность и др.).

Определение превосходства одного значения над другим производится по бальной системе: 1 балл - равная важность; 3 балла - умеренное превосходство одного над другим; 5 баллов - существенное превосходство; 7 баллов - значительное превосходство; 9 баллов - очень значительное превосходство. 2,4,6,8 - промежуточные значения

Критерии сравнения: какой из параметров имеет более важнейшее значение; какой из параметров более вероятен в данное время;

Схема сравнения



Размещено на http://www.allbest.ru/

На основе вышеприведенной методики расчетов оценщиком были получены следующие весовые коэффициенты: сравнительный подход - 0,35; доходный подход - 0,65.

Основная формула расчета:

С = К1 х Рыночный х К2 х Доходный

Таблица 7 - Весовые коэффициенты

К1	Сравнительный	К2	Доходный	Итог
0,35	2 368 717	0,65	2 601 521	2 520 040

Таким образом, на основании имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость функционального (встроенного) помещения находящегося по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.г.т. Ванино, Приморский бульвар, дом 7, по состоянию на 10.07.2009 г. составляет с НДС округленно: 2 520 000 (Два миллиона пятьсот двадцать тысяч) рублей.

Заключение

В настоящее время процесс управления стоимостью бизнеса является трудоемким для большинства предприятий. Оценка бизнеса необходима при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав. Это и привлечение новых акционеров, и выпуск новых ценных бумаг, страхование имущества предприятия, получение кредита под залог имущества, при структурной перестройке предприятия, вопросах слияния, поглощения, выделения, при наследовании доли в предприятии и так далее.

Развитие методического аппарата оценки бизнеса, наблюдающееся в последние годы в Российской Федерации, диктует необходимость использования новых подходов к организации процесса оценки.

Качественное информационное обеспечение любого процесса управления хозяйственной деятельностью возможно только при использовании в полной мере всех достижений научно-технического прогресса. В первую очередь это касается применения в практике оценки новейших информационных технологий: средств вычислительной техники, программного обеспечения и телекоммуникаций.

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Использование в процессе оценки стоимости бизнеса массивов данных и разнообразного математического аппарата, неоднократное обращение к одним и тем же данным, ставят вопрос о необходимости применения информационных технологий.

Авто дипломной работы делает вывод, что качество, обоснованность и скорость принимаемых решений в процессе оценки в значительной степени зависят от достоверной, полной и доступной информации и поэтому возникла жизненная необходимость создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей полноценное включение оценочной деятельности в социально-экономические процессы.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закрепил ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, подтвердив тем самым традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления.

Роль государства в регулировании оценочной деятельности определяется законодательством, которое включает:

- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- принимаемые в соответствии с ним законы и иные нормативные акты федерального уровня и уровня субъектов федерации (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, Положение о лицензировании оценочной деятельности);

- международные договоры Российской Федерации.

- иные законодательные акты, устанавливающие широкий спектр необходимости оценочной деятельности.

На оценочную деятельность влияет налоговая политика государства. Данный фактор учитывается не только при оценке, проводимой в целях оптимизации налоговых платежей предприятия. Предоставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации инвестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижимости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных инвесторов.

С другой стороны, увеличение налоговых поступлений в бюджеты всех уровней является финансовой базой для реализации государственных программ, дальнейшего экономического и социального развития конкретных территорий. Положительное воздействие на данный процесс может оказать использование в качестве налогооблагаемой базы рыночной стоимости недвижимости.

Таким образом, для объективной оценки оценщику необходимо анализировать тенденции государственного регулирования, затрагивающие оцениваемый объект.

Автор дипломной работы считает, что проблема принудительного отчуждения (выкупа) и справедливой компенсации (обоснованной оценки объекта отчуждения) является одной из актуальных при положительном решении вопросов инвестирования свободного капитала в национальные экономики в недвижимость других стран, в успешное развитие процессов глобализации бизнеса недвижимости.

Автор исследования отмечает, что в настоящий момент не существует нормативных правовых актов, которые бы регулировали порядок отбора оценщика, кроме требований, установленных Федеральным законом № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Вопрос законодательства о государственных закупках системный, его нельзя рассматривать только в преломлении к оценщикам.

В июне 2009 года Президиум ВАС РФ в своем постановлении признал в ряде случаев распространенный на рынке механизм аккредитации оценщиков противоречащим федеральному антимонопольному законодательству и некоторым статьям ГК РФ. Это касается уже не государственных закупок, а привлечения к работам по оценке юридических лиц, имеющих право осуществлять такую деятельность в рамках существовавшей практики аккредитации отдельных оценочных организаций и выбора оценщиков организациями-заказчиками оценки только из числа аккредитованных оценщиков.

Автор дипломной работы уверен, что это законодательство можно и нужно развивать дальше, но здесь важно избежать крайностей.

В главе 3 дипломной работы автор представил на рассмотрение реальный пример из практической оценочной деятельности по оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 80,7 квадратных метров, расположенное по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, пос. Ванино, ул. Приморский бульвар, дом 7 на первом этаже пятиэтажного жилого дома.

Автор предоставил информацию о политических, экономических, социальных и прочих факторах Дальневосточного экономического региона и Ванинского муниципального района, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.

На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа с применением методик оценки, был произведён расчёт и определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

Библиография

1. Конституция Российской Федерации: официальный текст. - М.: Омега-Л, 2007. - 32 с.

2. Налоговый Кодекс Российской Федерации. - М.: Омега-Л, 2008. - 682 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. - М.: Омега-Л, 2009. - 648 с.

4. Гражданский процессуальный кодекс. М.: Омега-Л, 2008. - 424 с.

5. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - ст. 3813.

6. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный закон от 27.07.2006 № 157-ФЗ.

7. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности: Федеральный закон от 13.07.2007 № 129-ФЗ.

8. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 43, ст. 4190.

9. Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 21.07.1997 № 119-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997.

10. О бухгалтерском учете: Федеральный закон от 21.11.1996 № 129-ФЗ (с дополнениями от 23 июля 1998 №123-Ф3) // Собрание законодательства РФ. - 1996.

11. О приватизации жилья: Федеральный закон от 23.12.1992 № 4199-1 (с дополнениями 1994, 1998 годов) // Собрание законодательства РФ. - 1992.

12. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества: Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997.

13. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998.

14. Об утверждении стандартов оценки: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 // Собрание законодательства РФ. - 2001. - N 29, ст. 3026.

15. О Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации: Распоряжение Правительства Российской Федерации от 6.04.2000 № 369-p

16. Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке)»: Постановление Минтруда России от 27.11.1996 № 11.

17. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ № 256 от 20.07.2007.

18. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ № 255 от 20.07.2007.

19. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ № 254 от 20.07.2007.

20. Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности: Постановление Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 № 519.

21. Федеральный справочник «Оценочная деятельность в Российской Федерации», М., 2008

22. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. - 2005.

Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. - Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 2003.

24. Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости. По поручению TEGOVA - М.:РОО, 2003.

25. Свод стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков - М.: РОО, 1005.

26. Инструкция Госналогслужбы Российской Федерации 1996 года № 38.

27. ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения.

28. ГОСТ Р 51195.0.01-98 Единая система оценки имущества, Основные положения.

29. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса и инноваций. / С.В. Валдайцев. - М., 1997.

30. Глуховская, Э. Ответственный оценщик - пережиток прошлого? / Э. Глуховская // Новая бухгалтерия. - 2006. - № 12.

31. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

32. Григорьев, В.В. Оценка предприятий: теория и практика: учебное пособие / В.В. Григорьев, М.А. Федотова. - М.: ИНФРА-М, 2001.

33. Григорьев, В.В., Оценка предприятий: Имуществен-ный подход: Учеб.-практ. пособие / В.В. Григорьев, И.М. Островкин. - М.: Дело, 2000.

34. Грязнова, А.Г. Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. - 2-е изд., переаб. и доп. - М.:Финансы и статистика, 2005. - 736 с.: ил.

35. Долан, Э.Д. Рынок: микроэкономическая модель / Э.Д. Долан, Д.Е. Линдсей. - СПб.: Автокомп, 1992. - 496 с.

36. Доронина, Н.Г. Комментарий к Федеральному закону «Об инвестиционных фондах» / Н.Г. Доронина, Н.Г. Семилютина. - Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.

37. Дукерман, Г.А. Недвижимость: зарубежный опыт развития / Г.А. Дукерман, Дж. Д. Блевинс. - Пер, с англ. - М.: Диамант-Меркурий, 2004.

38. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие / С.П. Коростелёв. - М.: Русская деловая литература, 2004.

39. Крючкова, П.В. Саморегулирование: Пособие для предпринимателей / П.В. Крючкова. - М., 2002.

40. Крючкова, П.В. Саморегулирование хозяйственной деятельности как альтернатива избыточному государственному регулированию / П.В. Крючкова. - М., 2006.

41. Лаврухина, Н.В. Оценка бизнеса: Учебно-практическое пособие / Н.В. Лаврухина, И.А. Кручинин, Ю.Н. Коробкина. - М.: МЭСИ, 2000.

42. Макаров, В.Л. Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики: Учебник / В.Л. Макаров. - М.: «Интерреклама», 2003.

43. Микерин, Г.Н. Международные стандарты оценки, Книга 1 / Г.Н. Микерин. - М.: Новости, 2000. - 248с.

44. Нестеров, А.В. Понятие «товар» и основные термины, связанные с ним / А.В. Нестеров. - М.: ГТК России, 2000. - 74с.

45. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2005.

46. Павлодский, Е.А. Саморегулируемые организации: мода или тенденции / Е.А. Павлодский // Право и экономика. - 2003. - № 3.

47. Попов, Г. В. Основы оценки недвижимости / Г.В. Попов. - М.: РОО, 2001.

48. Пратт, Ш. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа / Ш. Пратт. - М., 1995.

49. Региостройинформ. - 2 кв. 2009.- № 54.

50. Риполь-Сарагоси, Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие / Ф.Б. Риполь-Сарагоси. - М,: Издательство ПРИОР, 2001.

51. Рождественский, А.Е. Определение оценки, ее принципы и методы экстраполяции / А.Е. Рождественский, Д.Б. Рождественский // Вопросы оценки. - 2001. - №4. - С. 9 - 21.

52. Романихин, А.В. Саморегулирование по-российски / А.В. Романихин // Законодательство и экономика. - 2004. - № 3.

53. Родин, А.Ю. Правовые основы оценочной деятельности / А.Ю. Родин. - М.: МФПА, 2005

54. Рутгайзер, В. Репутация против демпинга / В. Рутгайзер // Экономические стратегии. - 2004. - № 3. - стр. 50-54.

55. Салин, П.Б. Некоторые проблемы правового регулирования саморегулируемых организаций / П.Б. Салин // Право и политика. - 2006. - №

56. Становление оценочной деятельности в России. - М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001

57. Талапина, Э.В. О правовом статусе саморегулируемых организаций / Э.В. Талапина // Право и экономика. - 2003. - № 11.

58. Таль, Г.К. Оценка предприятий: доходный подход / Г.К. Таль, В.В. Григорьев, Н.Д. Бадаев, В.И. Гусев, Г.Б. Юн. Гильдия специалистов по антикризисному управлению. - М., 2000.

59. Телятников, И. Давай сделаем это по-быстрому, или Экспресс-оценка / И. Телятников // Консультант. - 2007. - № 7.

60. Тихомиров, Ю.А. Право и саморегулирование / Ю.А. Тихомиров // Журнал российского права. - 2005. - № 9.

Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник / М.А. Федотова, Э.А. Уткин. - М.,2000.

Фридман, Д.,Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. - Москва, ДЕЛО Лтд, 1995.

63. Харрисон, Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. Пер. с англ. / Генри С. Харрисон. - Москва, РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

Эккерт, Джозеф К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Том 1, 2 / Под общ. ред. Джозефа К. Эккерта. - М.: Академия оценки РОО, СтарИнтер, 1997.

65. Яценко, А. Оценка недвижимости: затратный подход / А. Яценко // Журнал «Экономист». - 2001. - май-июнь.

66. Яценко, А. Оценка недвижимости: доходный подход / А. Яценко, П. Лукашик // Финансовая газета. - 2001. - № 14.

67. Верхозина, А.В. О контроле за соблюдением лицензионных требований / А.В. Верхозина. - Публикация Российского общества оценщиков http://www.valuer-cis.ru/files/ds/mgi_090102.htm.

68. Тарасевич, Е. Налогообложение и оценка недвижимости в России. Краткий исторический очерк / Е. Тарасевич. - Виртуальный клуб оценщиков APPRISER.RU http://www.a16.ru/info/articles/art1.htm.

Размещено на Allbest.ru

...