Размещено на http://www.allbest.ru/

Правительство Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики»

Факультет менеджмента

Кафедра управления проектами

БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА

На тему: «Применение стандартных методов и средств управления проектами при реализации проектов в девелопменте»

Студент группы № 424

Тюнькин Михаил Михайлович

Научный руководитель:

К.э.н., Малинина Мария Викторовна

Рецензент: Проф., Коссов Владимир Викторович

Москва, 2015

Содержание

• Введение
• 1. Теоритические основы девелопмента
• 1.1 Понятие девелопмента
• 1.2 Основные понятия и термины управления проектами
• 1.2.1 Термины управления проектами
• 1.2.2 Структура методологии PMBoK
• 1.2.3 Понятие девелоперского проекта
• 1.2.4 Классификация девелоперских проектов
• 1.2.5 Стейкхолдеры девелоперского проекта
• 1.3 Обзор наиболее популярных методологий управления проектами
• 1.4 Особенности российского рынка недвижимости, при построении системы управления девелоперским проектом
• 2. Методология
• 2.1 Особенности методологии управления проектами по PMI
• 2.2 Применение инструментов управления проектами при реализации девелоперских проектов
• 2.2.1 Инструменты управления содержанием проекта
• 2.2.2 Инструменты управления сроками проекта
• 2.2.3 Инструменты управления рисками проекта
• 3.Разработка подхода к управлению проектами на примере строительства квартала таунхаусов “Никольское”
• 3.1 Информация о компании ООО “Компас Девелопмент”
• 3.2 Основные характеристики анализируемого проекта
• 3.3 SWOT-анализ анализируемого проекта
• 3.4 Анализ применения инструментов управления проектами в анализируемом проекте
• 3.4.1 Анализ применения инструментов по управлению содержанием проекта
• 3.4.2 Анализ применения инструментов по управлению сроками проекта
• 3.4.3 Анализ применения инструментов по управлению рисками проекта
• 3.5 Рекомендации по развитию подхода к управлению проектом
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложение 1. Устав проекта

Введение

Увеличение объемов услуг в строительном секторе, а также их развитие и усложнение, привели к появлению новых участников строительной отрасли, которые смогли охватить вест спектр услуг, связанных не только со строительством, но и с рынком недвижимости. Основной функцией данных участников является управления объектом недвижимости, который в конечном итоге удовлетворял бы потребности основных стейкхолдеров - потребителей, инвесторов, общества и государства.

Появление на рынке новых участников привело, к зарождению в развитых странах нового подхода к управлению объектами недвижимости, который получил название "Девелопмент". В переводе с английского «development» означает «развитие», но в англоязычной литературе под данным термином понимается бизнес, связанный с развитием и преобразованием объекта недвижимости, в целях увеличим его стоимости за счёт организационных и технических усовершенствований, специфического маркетингового подхода, успешной оценки рисков и структуры спроса Англо-русский и русско-английский словарь// Коркин В.Д., Табунщиков Ю.А., Бродач М.М. - М.: Норма 2001.. Соответственно, термин “девелоперский проект” означает проект по развитию объекта недвижимости.

Организации, работающими в сфере девелопмента, принято называть девелоперскими компаниями или просто девелоперами. Девелоперские организации являются организаторами процесса создания и развития объектов недвижимости. Главной целью девелоперских организаций является удовлетворение интересов основных стейкхолдеров проекта и максимизация их выгоды от проекта.

Для России девелопмент является достаточно новой и неизученной сферой деятельности. В советское время в строительных структурах не выполнялись функции, присущие девелоперским организациям, например, выбор площадки для строительства, организация финансирования проекта, организация рекламной кампании и продаж, а скорее выполнялись функции присущие строительным подрядным организациям. Поэтому в начале 90-х годов ХХ века, после развала Советского союза, во вновь образовавшихся после реструктуризации компаниях сохранился старый подход к ведению деятельности, например функции организации маркетинга и организации продаж передавались крупным агентствам недвижимости.

Самые крупные строительные компании, в число которых входит “СУ-155”, “МИЦ”, “ПИК”, “Мортон”, “Абсолют” и многие другие, в начале 90-х годов XX века определяли себя исключительно как строительные компании, которые выполняли лишь функцию генподрядной организации. Однако, уже через 10 лет все эти компании стали владеть достаточно большим земельным капиталом, что переориентировало их основную деятельность на сферу девелопмента.

По мере укрепления российской экономики и развития ее институтов, в крупных российских городах стал проявляться интерес к девелоперскому подходу в строительстве, применение которого показало себя эффективным в развитых западных странах. Стали меняться характер экономических связей, формы взаимоотношений между участниками рынками, организационные формы и методы управления строительной деятельностью. Поэтому возникала необходимость изучения и анализа деятельности субъектов девелопмента, применения методов управления проектами в различных девелоперских проектах.

Быстрое развитие рынка недвижимости и строительства, появление и внедрение новых технологий в строительстве, повышение требований к качеству объектов - все эти факторы приводят к возрастанию сложности и стоимости проектов, и формирует более высокий уровень требований к уровню девелоперских организаций.

В настоящее время методы и механизмы проектного подхода получают все более широкое применение в практике подготовки и реализации различных, в первую очередь, крупномасштабных проектов.
Управление девелоперскими проектами предполагает планирование, организацию, руководство, мониторинг и контроль трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении всего проектного цикла, направленные на эффективное достижение определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению интересов участников проекта путем применения современных методов и технологии управления.

Поэтому эффективная разработка и реализация проектов в девелопменте требует внедрения системы проектного управления, использования научно-методологических подходов к управлению девелоперским проектами и организации деятельности девелоперской компании -- формы предпринимательской деятельности, специализирующейся на реализации проектов, направленных на создание и коммерческое использование недвижимости.

Целью настоящего исследования является разработка подхода по применению методов и инструментов управления проектами в девелоперских организациях с учетом специфики российского рынка девелопмента.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- определить сущность и особенности девелоперских проектов;

- рассмотреть методы, с помощью которых осуществляется управление в девелоперских организациях;

- на примере ООО «Компас Девелопмент» провести планирование реализации проекта строительства квартала таунхаусов “Никольское” с применением методов проектного управления.

Объектом исследования является проект ООО «Компас Девелопмент» по строительству квартала таунхаусов “Никольское”.

Предметом исследования является проектная деятельность компании ООО «Компас Девелопмент».

Актуальность темы исследования обосновывается формированием в рамках хозяйственного механизма строительной индустрии многообразных управленческие структур, принимающих на себя функции руководства проектами, начиная от разработки их концепции завершая полной реализацией и последующей эксплуатацией объектов недвижимости Мазур И. И., Шапиро В. Д., Ольдерогге Н. Г. Девелопмент. -- М.: Экономика, 2004. -- 528 с.. Если чуть более 20 лет назад в России не существовало такого понятия как “девелопмент”, так как его функции обычно выполняло государство, то сегодня мы можем наблюдать его широкую распространенность.

Методы управления девелоперскими проектами, направленные на поиск путей обеспечения эффективного инвестиционно-строительного процесса, претерпевает постоянные изменения. Методология и средства управления девелоперскими проектами широко используются в мировой практике во всех сферах проектно-ориентированной деятельности. Так, в Японии, по данным Японской ассоциации управления проектами, все инвестиционно-строительные проекты, осуществляемые в рамках программ развития территорий, оцениваются и реализуются с помощью технологий проектного управления. В то же время в России их не более 1,5-2% от общего количества. По данным Международной ассоциации управления проектами (IPMA), использование современной методологии и инструментария управления проектами обычно позволяет сэкономить 20-30% времени и около 15-20% средств, затрачиваемых на осуществление проектов Пейзер Р. Б., Фрей А. Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. -- Urban Development Publishing (UDP), 2004. -- 452 c.. В России существует ряд успешных примеров внедрения проектного подхода в таких компаниях, как РИА, «РосБизнесКонсалтинг», НК «ЮКОС», холдинг «Ланит» и т.д. Во всех этих компаниях в результате применения методов управления проектами затраты на проекты снижались на 25-30% по сравнению с аналогичными примерами. Таким образом, применение методов и инструментов управления проектами позволяет сократить расходы и время реализации без снижения качества.

Исследованием систем управления девелоперскими проектами занимались следующие отечественные ученые - экономисты: Асаул А.Н., Галкина И.Г., Голуб В.П., Дикман Л.Г., Каменецкий М.И., Каштан Л.М., Мазур М.И., Максимов М.И., Шапиро В.Д. Также изучением этой темы занимался целый ряд иностранных исследователей, таких как Пейзер Р., Фрей А., Шмитц А., Фридман Д., Гамильтон А.

Однако, несмотря на значительное количество теоретических результатов, полученных зарубежными и российскими учеными при изучении методов управления проектами в девелопменте, остаются нераскрытыми вопросы, которые связаны с прикладным использованием полученных результатов на практике - в девелоперских проектах Building construction project management success as a critical issue in real estate development and investment/ C. Nwachukwu// American journal of social and management sciences. - 2011. - 03-01. - pp. 56-75.. Учитывая положительный опыт применения методов управления проектами в западных организациях, возникает необходимость применения и адаптации этих методов к реалиям российского рынка недвижимости.

Настоящее исследование состоит из трех частей. В первой части будут проанализированы теоритические основы девелопмента, объяснены основные термины и понятия, касающиеся управления проектами в девелопменте, будет продолжена классификация девелоперских проектов, выделены основные стейкхолдеров девелоперского проекта, а также будут объяснены особенности российского рынка недвижимости при построении системы управления девелоперским проектом. Во второй части будет дано обоснование выбора методологии PMI как основной в данном исследовании, а также будут подробно рассмотрены инструменты по управлению проектом, применение которых будет показано в третьем разделе настоящего исследования. В третьем разделе настоящего исследования, автор представит анализ применения инструментов управления проектами на примере проекта ООО “Компас Девелопмент” по строительству квартала таунхаусов “Никольское”.

1. Теоритические основы девелопмента

1.1 Понятие девелопмента

Кущенко В.В. в своей работе "Девелопмент" дает следующее определение термина "девелопмент": “выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Определение через эти операции является исключительным для понятия «девелопмент», не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания” Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. -- М.: Норма, 2004. -- 368 с..

Рассматривая обобщённое понятие девелопмента в современных условиях, можно отметить, что девелопмент позиционируется как концепция развития недвижимости и инвестиционно-строительного комплекса; профессиональная деятельность, связанная с управлением процессами развития недвижимости, направленная на увеличение ее рыночной стоимости. Основной целью девелопмента является управление недвижимостью путем строительства и реализации объектов недвижимости, привлекательных для потенциальных потребителей. Данная цель достигается девелоперами путем инвестирования в строительство зданий и сооружений, в реконструкцию уже существующих, но устаревших физически, эстетически или функционально зданий, а иногда даже целых районов и зон.

Если рассматривать девелопмент как профессиональный вид деятельности, то в советской экономике наиболее близким аналогом западному девелоперу выступал заказчик - лицо, выполняющее функции инициатора при строительстве объекта. В этой связи, в России есть практика параллельного использования терминов "заказчик" и "девелопер". 

В традиционно-организованной строительной деятельности функцию управления инвестиционно-строительным процессом несет заказчик, то в нетрадиционных системах управления, присущих развитым странам Европы и США, эта функция передается профессиональным девелоперам. Переход к нетрадиционным формам управления связан с повышением эффективности процесса строительства. Девелоперы на различных этапах инвестиционно-строительного процесса призваны оперативно реагировать на изменение спроса и предложения на рынке, нарушение сроков и качества строительства, преодолевать основные причины увеличение сметной стоимости проекта.

Самое существенное отличие девелопера от заказчика состоит в "рыночности". Если заказчик осуществляет исключительно организационно-экономические и технические функции (контроль за качеством, сроками и стоимостью проекта), то девелопер осуществляет также финансово-экономические функции (разработка концепции, исследование рынка, разработка рекламной кампании, привлечение инвестиций в проект, обеспечение его финансовой устойчивости). Из этого следует, что круг вопросов, решаемых девелопером значительно шире.

Процесс девелопмента может быть представлен через перечень основных функций, выполнение которых девелоперу необходимо организовать для достижения желаемого результата. На мой взгляд, наиболее полный перечень функций представлен в работе С. Н. Максимова (рис.1) Максимов С.Н. Девелопмент: развитие недвижимости -- организация, управление, финансирование. -- СПб.: Питер, 2002. -- 256 с..

Функции девелопера включают в себя:

исследование рынка;

маркетинг (создание бренда, концепция продвижения);

проектирование;

выполнение функций технического заказчика;

строительство

финансирование;

бухгалтерский учет;

юридическое сопровождение проекта;

управление имуществом.

Рис.1. Основные функции девелопера, выполняемые в процессе развития объекта недвижимости.

Проекты развития недвижимости различаются между собой в силу физических характеристик недвижимости, таких как ограниченное количество земли, пригодной для девелопмента, техническая сложность объекта недвижимости, его уникальность и стоимость. Именно эти характеристики определяют необходимость существования профессионального девелопмента, организующего процесс управления недвижимостью с целью удовлетворения потребностей основных стейкхолдеров проекта.

1.2 Основные понятия и термины управления проектами

1.2.1 Термины управления проектами

В данной главе я хотел бы разъяснить основные понятия, которыми я буду пользоваться и апеллировать в ходе своего исследования.

Проект - это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов, услуг или результатов.

Портфель - это набор проектов или программ и других работ, объединенных вместе с целью эффективного управления работами проекта для достижения стратегических целей.

Программа - это ряд связанных друг с другом проектов, связанных общей целью и условиями выполнения, управление которыми координируется для достижения максимальной эффективности, недоступной при управлении ими по отдельности.

Менеджер проекта - это лицо, назначаемое исполняющей организацией, ответственное за достижение целей проекта и непосредственно осуществляющее управление проектом.

Офис управления проектами (Project Management Office, PMO) - это подразделение организации или орган, главной целью которого является осуществление контроля помощи и поддержки при управлении проектом.

Команда проекта состоит из менеджера проекта, команды управления проектом и остальных членов команды, которые выполняют работу, но не обязательно участвуют в управлении проектом. Данная команда состоит из представителей различных групп, обладающих знаниями в конкретной предметной области или набором конкретных навыков и выполняющих работу по проекту.

Заинтересованные стороны проекта (стейкхолдеры) - это лица или организации, которых могут быть затронуты как положительно, так и отрицательно в ходе исполнения или в результате завершения проекта.

Управление проектами - это приложение знаний, навыков, инструментов и методов к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту.

1.2.2 Структура методологии PMBoK

Ниже будет подробно описана структура методологии PMBoK и PMBOK Construction Extension.

Как уже было выше сказано, в основу PMBoK положен процессный подход: управление проектами выполняется с помощью интеграции и взаимодействия 42 процессов управления проектами, объединенных в 5 групп процессов. Группы процессов управления проектами разделены на десять областей знаний:

Управление интеграцией проекта.

Управление интеграцией проекта включает в себя процессы и действия, необходимые для определения, уточнения, комбинирования, объединения и координации различных процессов и действий по управлению проектом в рамках групп процессов управления проектами.

Управление содержанием проекта.

Управление содержанием проекта включает в себя процессы, обеспечивающие включение в проект тех и только тех работ, которые необходимы для успешного завершения проекта.

Управление сроками проекта.

Управление сроками проекта включает в себя процессы, обеспечивающие своевременное завершение проекта.

Управление качеством проекта.

Под управлением качеством проекта подразумеваются процессы и различные действия со стороны исполняющей организации, благодаря которым проект будет удовлетворять тем потребностям, ради которых он был инициирован.

Управление человеческими ресурсами проекта

Процессы управления человеческими ресурсами организации, включают в себя подходы к управлению и руководством команды проекта.

Управление коммуникациями проекта

Процессы управления коммуникациями, применяют с целью обеспечения своевременного формирования, подготовки, распространения, архивации, передачи, получения, использования информации на проекте.

Управление рисками проекта

Под процессами управления рисками проекта понимается планирование управления рисками, идентификация и анализ рисков, выработке методов реагирования на риски, контроль, мониторинг и управление рисками в ходе реализации проекта.

Управление поставками проекта

Процессы управления поставками проекта включают в себя покупку или приобретение тех или иных необходимых сущностей (продукты, услуги, результаты, документы), которые производятся внешними (подрядными) организациями по отношению к той, в которой реализуется проект.

Управление заинтересованными сторонами проекта

Под процессами управления ожиданиями заинтересованными сторонами проекта понимается как таковое общение между командой проекта и заинтересованными лицами, а также работы направленные на удовлетворение их потребностей и решение возникающих проблем, которые могут повлечь за собой изменения на проекте.

Управление стоимостью проекта.

Управление стоимостью проекта объединяет процессы, выполняемые в ходе планирования, разработки бюджета и управления расходами, обеспечивающие завершение проекта в рамках утвержденного бюджета.

Дополнение к PMBOK Construction Extension to the PMBOK Construction Extension to the Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide)--Fourth Edition. Project Management Institute, 2008. существенно дополняет PMBOK® Guide в части подходов к управлению строительными проектами и добавляет группы процессов, разбитые еще на 4 области знаний:

- Управление безопасностью работ проекта

- Управление воздействием проекта на окружающую среду

- Управление финансами проекта

- Управление претензиями проекта

1.2.3 Понятие девелоперского проекта

Стандартный девелоперский проект включает в себя следующие последовательные этапы:

разработка концепции;

маркетинговый анализ;

выбор земельного участка и анализ экономической целесообразности проекта;

проектирование;

финансирование;

строительство;

ввод объекта в эксплуатацию.

Девелоперский проект ограничен во времени: имеет начало и конец. Жизненный цикл девелоперского проекта начинается с разработки концепции проекта. Далее производится поиск земельного участка и оформление земельно-правовых отношений. Затем разрабатывается и утверждается необходимая для осуществления проекта документация, на основании и в соответствии с которой в дальнейшем производится строительство. После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию девелоперский проект становится объектом недвижимости.

Основными ценообразующими факторами девелоперских проектов являются:

местоположение;

срок реализации проекта;

плотность застройки;

наличие социальной и транспортной инфраструктуры;

будущая стоимость недвижимости;

себестоимость реализации проекта;

концепция.

С юридической точки зрения девелоперский проект представляет собой права на земельный участок и набор исходно-разрешительной документации, привязанной к данному земельному участку. Земельный участок с проработанной концепцией, но с отсутствием исходно-разрешительной документацией назвать проектом нельзя, и стоимость такого участка вряд ли будет превышать стоимость аналогичного участка без предпроектной подготовки.

В следующей главе будет подробно рассмотрена классификация девелоперских проектов.

1.2.4 Классификация девелоперских проектов

С развитием рыночной экономики развивается и инвестиционно-строительный комплекс, появляется все больше видов деятельности, направленных на создание и реализацию качественных объектов недвижимости. Девелопмент является связующим звеном всего этого многообразия видов работ. В настоящей главе на основе анализа проведена классификация девелоперских проектов на основе общеизвестных классификаций. Результаты проведенного анализа обобщены в табл.1.

Таблица 1. Классификация по правам девелопера на объект недвижимости

Классификационный признак	Виды
по правам девелопера на объект недвижимости	- fee-development (девелопмент за вознаграждение); - speculative development (спекулятивный девелопмент);
по типу развиваемых объектов	- жилая недвижимость; - офисная недвижимость; - коммерческая (торгово-развлекательная) недвижимость; - складская и производственная недвижимость; - гостиницы и отели; - земельные участки
по форме финансирования развития (строительства) объекта	- собственные средства девелопера; - привлеченные инвестиции; - банковские кредиты; - предварительные платежи от будущих потребителей;

Классификация Ричарда Пейзера различает два типа девелоперских проектов - fee-development (девелопмент за вознаграждение) и speculative development (спекулятивный девелопмент).

Первая указанная схема - fee-development - представляет собой такую схему, при которой девелопер не берет на себя финансовых рисков, а лишь работает на проценте от прибыли, называемом management fee. Он определяется как процент от объема инвестиций (обычно эта цифра составляет 3-5%). При этой схеме инвестор нанимает профессионального девелопера, чтобы тот организовал не только строительство объекта недвижимости, но и реализовал его на рынке. Такая схема практически не имеет распространения в российском девелопменте, по мнению С.Н. Максимова, по ней работает менее 5% участников рынка недвижимости. Это связано, прежде всего, с нежеланием девелоперов работать за такой небольшой процент, так как в условиях российских реалий, если девелопер работает самостоятельно, он может заработать до 30% от общей стоимости объекта недвижимости.

Вторая разновидность девелоперского проекта - speculative development -самая распространенная на рынке девелопмента в России. Девелопер выступает единоличным организатором проекта и сталкивается с определенными финансовыми рисками, так как вкладывает в проект свои собственные средства, при этом имея более высокую доходность, чем при схеме fee-development, так как имеет определенную долю в будущих построенных площадях. Финансовая схема такого проекта имеет сложную структуру - комбинацию собственных средств, банковских займов и предварительных платежей от покупателей. Как показала практика, только смешанный тип финансирования имеет право на существование.

При этом, если в Московском регионе девелоперы в большинстве своем работают по схеме speculative development, то на западе давно существует рынок девелоперских услуг, работающий по схеме fee-development. Такая схема позволяет девелоперам сохранить финансовую устойчивость во время кризисов и спадов на рынке недвижимости.

Классификация по типу развиваемых объектов

Девелоперские организации развивают проекты в шести основных типах недвижимости:

1. жилая недвижимость;

2. офисная недвижимость;

3. коммерческая (торгово-развлекательная) недвижимость;

4. складская и производственная недвижимость;

5. гостиницы и отели;

6. земельные участки.

В Москве можно выделить крупные девелоперские компании, работающие во всех шести типах недвижимости (“Галс Девелопмент”), однако абсолютное большинство девелоперов работают в одном, реже в двух форматах. К примеру, “ПИК” занимается исключительно жилой недвижимостью, “СИТ” - только земельными участками, Renaissance Construction - только офисную недвижимость и коммерческую недвижимость.

Классификация по форме финансирования развития объекта

Данная классификация отражает схему финансирования, применяемую в финансирование девелоперского проекта. Как уже упоминалось выше, зачастую схема финансирования представляет собой сложную смешанную комбинацию средств, получаемых из различных источников.

К основным из них относятся:

собственные средства девелопера;

привлеченные инвестиции;

банковские займы;

предварительные платежи от будущих потребителей и пользователей;

выпуск ценных бумаг.

Так как возможности вложения собственных средств в проекты девелопмента не безграничны, девелоперам в большинстве случаев необходимо использовать привлеченные средства.

Привлеченные инвестиции. Особенностью привлеченных инвестиций является то, что инвестор проекта допускается к распределению прибыли после реализации проекта.

Согласно Закону № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности» инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В российском девелопменте в качестве инвесторов чаще всего выступают банки, однако на западе распространены частные инвесторы, инвестиционные компании и фонды. Для российского девелопмента характерны три основных типа взаимоотношений девелопера и инвестора:

соинвестирование через уступку прав на часть объекта недвижимости;

выпуск акций через открытые акционерные общества;

продажа паев через паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Соинвестирование. В экономически развитых странах наиболее распространенной формой привлечения инвестиций является заключение договоров соинвестирования строительства. Такая форма имеет чрезвычайно высокую популярность у девелоперов, так как помогает им разделить риски неудачи с соинвесторами. В соответствии с этими договорами соинвестор выкупает у девелопера определенную долю прав на в будущем построенный объект недвижимости.

В российских условиях задача по привлечению инвесторов остается достаточно сложной. До получения исходно-разрешительной документации, ни один инвестор не будет инвестировать собственные средства в проект, а в банках невозможно пройти аккредитацию до достижения 30 % строительной готовности объекта.

Открытые акционерные общества. Удобная форма привлечения инвестиций для проекта является создание открытого акционерного общества для реализации проекта и привлечение инвестиций через выпуск акций и их продажу. Инвесторы в этом случае получают доходы в виде дивидендов или роста стоимости акций на фондовых рынках. В целях роста числа инвесторов российские девелоперские организации могут включить свои акции в листинги крупных иностранных и отечественных фондовых бирж. Однако, данный тип привлечения инвестиций в России не распространен: в листинг фондовой биржи РТС включена только одна девелоперская организация Тягай С. «Открытые инвестиции» пошли другим путем // Коммерсант, сентябрь 2006, № 167..

Паевые инвестиционные фонды. Достаточно новым для российского рынка девелопмента является способ привлечения инвестиций через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). ПИФ представляет собой имущественный комплекс, который включает в себя имущество, переданное пайщиками фонда, и имущество, полученное управляющей организацией в результате операций с активами Цогоев А.А. Как инвестировать в недвижимость. -- М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. -- 170 с.. Другими словами, ПИФ предполагают объединение средств большого количества инвесторов и управление общим капиталом. ПИФ могут создаваться для реализации проекта в области девелопмента. Их суть в том, что на средства инвесторов финансируются девелоперский проект, которые выбирает управляющая организация, а пайщик в пределах своего пая владеет правами на реализуемый объект, впоследствии становясь его собственником.

Банковские кредиты. Недвижимость для банков - особенно привлекательный объект для инвестиций, так как банку не интересна краткосрочная прибыль, а интересна долгосрочная. И для девелоперов на данный момент кредитование является самым распространенным способом финансирования проектов. Более того, ряд девелоперов имеют дружественные банковские структуры, инвестирующие деньги в их проекты.

Однако, начинающие девелоперы в большинстве случаев должны предоставить какие-то гарантии возврата кредитных средств. Банки требуют высокую долю собственного капитала, чистую кредитную историю, ликвидный залог, бизнес-план девелоперского проекта. Особенно сложным получение кредита делает высокая процентная ставка, которая сейчас составляет не менее 22% годовых в рублях. Для сравнения, на западном рынке начинающие девелоперы получают кредиты под 3-7% годовых Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. -- М.: Норма, 2004. -- 368 с..

Предварительные платежи от будущих потребителей и пользователей.

Данная форма финансирования является самой привлекательной для девелопера, так как позволяет на ранних стадиях получить доход от реализации проектов. Особенно интересной такая форма финансирования является ввиду неразвитости досрочного банковского кредитования и дороговизны банковских кредитов. Самым действенным механизмом привлечения денежных средств физических лиц является привлечение средств по схеме долевого участия. Данная схема является самой проработанной законодательно и регулируется силой Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». По этой схеме работают все крупные застройщики России, в Москве почти 90% застройщиков 146 столичных застройщика работают по 214-ФЗ// Индексы рынка недвижимости, 2015. URL: http://www.irn.ru/news/98924.html (дата обращения: 30.04.2015).. Преимущества долевого участия очевидны: единственная юридически правомерная схема, защищающая покупателей от двойных продаж, от задержки сроков строительства. Также на рынке имеют распространение такие формы привлечения денежных средств как предварительный договор купли-продажи или продажа векселя. Предварительный договор купли продажи - схема юридически нелегитимная, и не защищает покупателя от двойных продаж, а схема продажи векселя в России не используется, по самым оптимистичным прогнозам по ней работает 1% застройщиков России.

В следующей главе необходимо осветить основных стейкхолеров девелоперского проекта.

1.2.5 Стейкхолдеры девелоперского проекта

В зависимости от стратегии, принятой девелопером, он может самостоятельно выполнять большой комплекс работ, что пока является характерным для российских девелоперов. Однако западная практика показывает, что для более успешного процесса девелоперам для выполнения каждой конкретной необходимо привлекать профессиональных подрядчиков. Западные девелоперам формируют свою структуру достаточно большой и мобильной, оставляя за собой лишь организационные и контрольно-координационные функции. Это связано с тем, что существование внутри организации множества отделов, каждый из которых занимается определенной работой, теряет всякий смысл, так как выполнение большинства работ носит временный и единоразовый характер (проектирование, получение исходно-разрешительной документации, благоустройство территории и т.д.). Организация уже не является системой, которая удовлетворяет потребности клиента, так как в современных условиях на удовлетворение потребностей направлен некий проект или инновация, который является центром сосредоточения усилия многих организаций. В результате формируется более сложная система взаимоотношений организаций на рынке недвижимости.

Наиболее удачно основных субъектов девелопмента описал и классифицировал А. Капуто Systemic Stakeholders' Management for Real Estate Development Projects/ A.Caputo// Global Business & Management Research. - 2013. - 5, 1. - pp. 66-82.. Ниже приведены краткие характеристики основных субъектов девелоперской деятельности в соответствие с вышеупомянутой классификацией. 

Собственники - физические или юридические лица, обладающие правами на объекты недвижимости, предлагающие их на продажу девелоперам или привлекающие девелоперов для развития объекта недвижимости.

Инвесторы - субъекты, для которых инвестиции в недвижимость являются бизнесом. Они получают прибыль от использования или распоряжения своим недвижимым имуществом.

Управляющие недвижимостью - субъекты, суть деятельности которых состоит в осуществлении административно-правового управления объектов после его вводу в эксплуатацию. Его обязанности могут включать в себя сдача недвижимости в аренду или ее продажа, организация юридического и финансового документооборота, осуществление технической эксплуатации объекта (уборка территории, охрана, эксплуатация инженерных сетей, вывоз мусора и т.д.).

Риэлторы - брокеры по операциями с недвижимостью. Со временем данный субъект отходит на второй план, так как все меньше девелоперов пользуются агентствами надвижимости - почти каждый застройщик имеет свой собственный отдел продаж. Риэлторы оказывают целый спектр услуг: организация сделок купли-продажи, проверяет правовую легитимность сделки, помогает собрать необходимый пакет документов для совершения сделки, организует процесс государственной регистрации в Росреестре.

Органы власти, согласующие и экспертные организации. Все процессы проектирования и градостроительства в России подлежат жесткому регулированию со стороны государственных органов. К основным из них можно отнести: девелопмент недвижимость проектный управление

- органы администраций субъектов федерации

- органы архитектуры и градостроительства (в Москве - Мосгорстройнадзор, Москомархитектура)

- органы землепользования, органы кадастрового учета (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)

- органы гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций

- органы государственной экспертизы проектной документации (Мосгорэкспертиза, Информационная система обеспечения градостроительной деятельности)

- управление государственного природного надзора (министерство природопользования и охраны окружающей среды)

- орган, отвечающий за контроль в области долевого строительства (Мосгорстройинвест)

- органы, отвечающие за комплексное развитие территории (Департамент развития новых территорий)

- эксплуатирующие организации инженерных сетей (Мосводоканал, Московская объединенная электросетевая компания, Мосгаз)

Строительные подрядчики - организации, отвечающие за выполнение строительно-монтажных работ. Результатом их деятельности является создание здания или сооружения. 

Архитекторы - организации, выполняющие проектирование зданий, сооружений, сетей, ландшафтного дизайна. 

Оценщики и аудиторы - организации, занимающиеся определением рыночной стоимости объекта недвижимости, проверкой бухгалтерской отчетности девелопера. Оценщики необходимы на начальных этапах, для получения кредитного финансирования и формирования цены сделки, а аудиторы привлекаются на более поздних этапах, для проверки бухгалтерской отчетности и рекомендаций относительно ведения финансового и управленческого учета.

Финансово-кредитные учреждения - организации, осуществляющие кредитования девелоперских проектов и предоставляющие ипотечные кредиты физическим лицам, желающим приобрести объект недвижимости в рамках девелоперского проекта.

Рекламные агентства, PR-агентства, СМИ - разработчики и исполнители рекламной кампании девелопера. Рекламные и PR-агентства рекламную кампанию разрабатывают , а средства массовой информации приводят их задумки в исполнение. 

Покупатели - потенциальные потребители продукта - объекта недвижимости, заинтересованные в получении качественного и уникального продукта в определенный срок.

Поставщики - организации, занимающиеся поставкой строительных материалов для строительства объекта недвижимости.

Конкуренты - девелоперские организации, заинтересованные в провале любого конкурентного проекта для уменьшения насыщенности предложения на рынке недвижимости.

Как можно заметить, выше приведет достаточно широкий перечень стейкхолдеров проекта.

1.3 Обзор наиболее популярных методологий управления проектами

Согласно статистике, приведенной в исследовании PWC Insights and trends: current programme and project management practices// PWC, 2007. URL: http://pwc.com%2Fes_CL%2Fcl%2Fpublicaciones%2Fassets%2Finsighttrends.pdf (дата обращения: 30.04.2015)., самыми широко используемыми стандартами являются PMI PMBoK, PRINCE2 и P2M (см. рис. 2).

Рисунок 2. Статистика использований методологий по управлению проектами

Ниже я кратко опишу каждую из этих методологий.

PMI PMBoK представляет собой свод профессиональных знаний по управлению проектами. В основу PMBoK положен процессный подход: управление проектами выполняется с помощью интеграции и взаимодействия 42 процессов управления проектами, объединенных в 5 групп процессов. Эти 5 групп процессов следующие:

* Группа процессов инициации. Процессы, способствующие авторизации нового проекта или новой фазы существующего проекта.

* Группа процессов планирования. Процессы, выполняемые для уточнения целей проекта, определения его содержания и определения последовательности действий, требуемых для достижения целей проекта.

* Группа процессов исполнения. Процессы, выполняемые для достижения целей, определенных в плане управления проектом.

* Группа процессов мониторинга и управления. Процессы, выполняемые с целью отслеживания, анализа и регулирования хода и эффективности исполнения проекта, выявления проблемных областей, в которых требуется внесение изменений, и инициации соответствующих изменений.

* Группа процессов завершения. Процессы, выполняемые для завершения всех действий в рамках всех групп процессов и формального завершения проекта или фазы.

Достоинствами данного подхода можно считать его легкую адаптацию под специфику конкретного проекта и организации, а также его широкую распространенность - 41 % проектных организаций используют именно эту методологию.

К недостаткам можно отнести его громоздкость и большие затраты на планирование и разработку проектной документации, а также ориентацию данной методологии на крупные проекты.

PRINCE2 - методология управления проектами, применяемая в Великобритании в качестве основного стандарта управления проектами. Согласно вышеприведенному исследованию PWC данный метод используют всего 3 % организаций. PRINCE2 представляет собой методологию для управления проектами, основанный на процессном подходе. основой данной методологии является разделение процессов на управляемые этапы: каждый процесс в данной методологии имеет свои входы и выходы, с конкретными мероприятиями, осуществление которых дает контроль любых отклонений от первоначального плана.

К преимуществам данного метода можно отнести то, что в отличие от PMI PMBoK методология PRINCE2 подходит под любые типы проектов, в том числе мелкие и средние.

К недостаткам данного метода можно отнести то, что данный стандарт разрабатывался и совершенствовался для реализации ИТ-проектов, в отличие от PMI PMBoK, который может быть применим во всех отраслях, начиная от строительных организаций и заканчивая консалтинговыми компаниями. Более того, PRINCE2 не рассматривает такие области знаний как управление контрактами и управление персоналом, допуская, что каждый менеджер самостоятельно разрабатывает подход к данным процессам.

P2M - это японский стандарт управления проектами, ценностно-ориентированный подход, который делает акцент на выработку инноваций как подхода к управлению программами и управление ожиданиями стейкхолдеров.

Методология P2M -- это создание ценности, основанной на миссии проекта, который должен быть завершен в определенный период в рамках согласованного времени и доступных ресурсов. Любой проект, использующий данную методологию, начинается с определения его миссии - именно это отличает Р2М от других стандартов по управлению проектами, где обычно начинают с определения целей.

Для того, чтобы уменьшить неопределенность, любая миссия должна быть описана в виде четких сценариев, с помощью которых можно выяснить цели и задачи проекта. Конечный вариант, выбранный из всех предложенных сценариев, должен быть ясным и максимально инновационным.

Для обеспечения выполнения миссии проекта, программа по управлению проектом должна быть структурирована и сформулирована наилучшим образом. В соответствии с этим утверждением, Р2М делит все модели проектов на 3 категории: схема, система и сервис, позволяю управлению адаптироваться и подстроиться под срочные изменения в контексте определенной ситуации.

В отличие от PMBoK, в P2M расширяется само понятие проекта. Методология фокусируется на создание ценности в результате выполнения проекта и на неопределенности как одного из условий проекта. Другими словами, к ограничениям проекта в соответствии с методологией P2M относятся не только ресурсы проекта, но и внешние обстоятельства.

К недостаткам можно отнести то, что информации о применении данного стандарта в коммерческих организациях за пределами Японии достаточно мало, из чего можно сделать вывод о том, что данную методологию нельзя считать широко используемой.

1.4 Особенности российского рынка недвижимости, при построении системы управления девелоперским проектом

После кризисных 90-х годов российская экономика стабилизировалась и стала привлекательной для иностранного капитала. Однако активный приток иностранного капитала в строительство начался лишь в начале 2000-х годов, когда многие иностранные организации организовали бизнес на территории России. С развитием рыночной экономики участниками строительной отрасли был перенят новый вид деятельности - девелопмент.

Главной особенностью российской строительной отрасли является то, что первые компании в ней образовались в ходе приватизации крупных строительных трестов и управлений. Образовавшиеся в ходе распада структуры отличаются большой мощностью, высокой численностью персонала и разветвленной организационной структурой. Данные организации имеют мощности для реализации крупных проектов на рынке недвижимости и имеют налаженные связи с местными органами власти, чем, по сути, монополизируют некоторые сегменты рынка недвижимости. В этих организациях сохранился старый подход к управлению строительными процессами, в частности:

сложная многоуровневая структура управления;

применение сметного подхода к оценке затрат на строительство объекта, завышающего реально стоимость строительства;

сложная адаптация к изменению рыночной конъюнктуры;

слабая мотивация на повышение качественных показателей продукции;

исполнение в основном технических функций по строительству объектов недвижимости.

Данные организации до сих пор не имеют девелоперского подразделения , либо имеют слабовыраженные девелоперские подразделения и выполняют только часть девелоперских функций.

Схемы классического девелопмента используют лишь западные девелоперы, пришедшие на российский рынок. Данные компании пытаются построить систему управления процессами девелопмента с учетом специфики российских условий. В ходе своей деятельности они сталкиваются с определенными сложностями:

- сложная бюрократическая система на всех этапах девелоперской деятельности;

- слабо проработанная законодательная база, регулирующая взаимоотношения участников рынка;

- отсутствие должной компетенции работников в вопросах девелопмента;

- отсутствие профессиональных российских подрядчиков, что приводит, в свою очередь, к выбору более дорогостоящих иностранных подрядчиков;

- сильное влияние на инвестиционно-строительный комплекс со стороны местных органов власти и государственных органов.

Следовательно, большинство проблем, связанных с применением классических схем девелопмента в России, зависит от взаимоотношений с заинтересованными сторонами девелоперских проектов - со стейкхолдерами.

2. Методология

2.1 Особенности методологии управления проектами по PMI

В данном исследовании основной методологией автор выбрал PMBoK, руководствуясь следующими принципами:

1. Согласно исследованию PwC Insights and trends: current programme and project management practices// PWC, 2007. URL: http://pwc.com%2Fes_CL%2Fcl%2Fpublicaciones%2Fassets%2Finsighttrends.pdf (дата обращения: 30.04.2015)., PMI PMBoK является самой востребованной и используемой методологией на данный момент: почти 41% организаций, занимающихся управлением проектами, использует именно эту методологию, в том время как методологию PRINCE2 используют лишь 9% организаций. Так как данный стандарт является наиболее распространенным среди проектных организаций, предполагается возможность проанализировать его применение в девелоперских компаниях.

2. Стандарт PRINCE2 имеет широкое применение в основном только в ИТ-проектах, а стандарт P2M нельзя считать широко используемым Выполненные проекты в сфере девелопмента и строительства// PM Expert, 2014. URL:http://www.pmexpert.ru/experience/projects/ (дата обращения: 30.04.2015).. В отличие от вышеперечисленных двух стандартов, PMBoK имеет более широкое применение во всех областях бизнеса, в том числе и в девелопменте.

3. Структура PMBoK оптимизирована под управление крупными проектами, хорошим примером которых являются проекты в сфере девелопмента. По данным компании PM Expert Стандарты управления проектами в мире//PM Expert, 2007. URL:http://www.pmexpert.ru/press-center/news/detail.php?ID=1428(дата обращения: 30.04.2015)., которая является крупнейшей в России компанией, занимающейся сертификацией по стандарту PMI PMBoK, около 20 девелоперов Москвы и Московской области сертифицированы по этому стандарту, а также применяют его методы и инструменты в проектной деятельности. К наиболее крупным из них относятся такие девелоперские организации как МИЦ, СУ-111 и Пионер.

Буйоль в своем исследовании выделял, что самыми проблемными областями на всех стадиях рыночного цикла девелоперского проекта являются управление содержанием, управление стоимостью и управление сроками проекта Real Estate Markets and the Economy: European Insights/ Bujold M.// Real Estate Issues. - March 2013. - 38(1). pp. 8-19..

Опираясь на исследования Буйоля, в данном исследовании будут подробно изучены инструменты, затрагивающие управление тремя областями знаний: управление содержание проекта, управление рисками и управление сроками проекта.

2.2 Применение инструментов управления проектами при реализации девелоперских проектов

2.2.1 Инструменты управления содержанием проекта

Управление содержанием проекта - область знаний управления проектами, включающими в себя процессы, необходимые для обеспечения того, чтобы в проект были включены только те работы, которые необходимы для успешного завершения проекта.

Для того, чтобы определить и задокументировать потребности заинтересованных сторон для достижения целей проекта необходимо разработать Устав проекта и составить реестр стейкхолдеров. Реестр стейкхолдеров проекта был ранее представлен в разделе 1.2.5. настоящего исследования, а процесс разработки Устава проекта будет более подробно описан в настоящей главе.

Разработка Устава проекта - это процесс разработки документа, формально санкционирующего проект, и документирования первоначальных требований, удовлетворяющих потребностям и ожиданиям стейкхолдеров. Написание Устава проекта связывает проект со стратегией, миссией и текущей деятельностью компании.

...