Коммерческая работа агентства недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

"Петербургский государственный университет путей сообщения

Императора Александра I"

(ФГБОУ ВО ПГУПС)

Коммерческая работа агенства недвижимости

Санкт-Петербург

2017



Аннотация

В работе рассмотрена коммерческая работа Печорское агентство недвижимости города Печоры, Псковской области. Проведен анализ литературных источников, освещающих новые современные и прогрессивные технологические решения в логистике. Изучены особенности классификации логистических объектов и объектов недвижимости, находящихся в работе Печорского агентства недвижимости. В заключении работы рассмотрено использование принципов деловой логистики в работе агентсва недвижимости и его экономическая эффективность.

Работа выполнена на 92 страницах с использованием 1 рисунков, 5 таблиц и 49 литературных источников.



Содержание

Определения

Обозначения и сокращения

• Введение
• 1. Анализ литературных источников, освещающих новые современные и прогрессивные технологические решения в логистике
• 1.1 Транспортно - складские комплексы в логических системах
• 1.2 Понятие транспортно-складских комплексов
• 1.3 Виды и классификация транспортно-складских комплексов
• 2. Особенности классификации логистических объектов
• 2.1 Основные характеристики рынка недвижимости
• 2.2 Классификация объекта недвижимости
• 2.3 Классификация складов
• 3. Анализ существующего состояния рассматриваемых вопросов в работе агенства недвижимости
• 3.1 Данные по рассматриваемому агенству недвижимости
• 3.2 Использованием принципов деловой логистики в работе агентсва недвижимости
• 4. Экономическая оценка эффективности работы агенства
• Заключение
• Библиографический список

• Определения
• В настоящем Документе применяют следующие термины с соответствующими определениями

Акт передачи - это документ, который используется часто в зависимости от законодательства для объектов недвижимости вместо закладной. Акт передачи должен удостоверять передачу земли дочернему лицу в качестве залога, обеспечивающего гарантию по выплате долга. При не выполнении обязательств заемщиком доверенное лицо может продать землю и компенсировать долг.

Акт покупки недвижимости - это юридический документ, который удостоверяет сделку купли или продажи любого объекта недвижимости. Акт покупки недвижимости имеет реквизиты покупателя и продавца, описание самой недвижимости, его обозначение, которое принято в регистрационной системы, а также реквизиты свидетелей этой сделки. Многие страны регистрируют акт купли или продажи недвижимости при помощи специальной службы при судах низшей инстанции или специальным учреждением, которое имеет право суда, последнием одновременно с регистрацией недвижимости оформляют документы на право собственности для нового владельца недвижимости.

Амортизация кредита - это процесс погашения кредита за счет внесения платежей (регулярно) по сумме долга и полагающимся процентам.

Аренда земли - это форма землепользования, когда собственник земли отдает земельный участок на договоренный срок арендатору за определенное вознаграждение.

Арендатор - это физическое ил юридическое лицо, которое получает по закону объект недвижимости на временное пользование.

Арендная плата - это плата, которую оплачивает арендатор арендодателю за использование объектом недвижимости, которое отдано в аренду. Арендная плата включает в себя амортизационные отчисления от стоимости объекта, часть дохода (прибыли). Последняя сумма может получена от общественного использования арендованного объекта недвижимости - это называют арендным процентом.

Арендодатель - это физическое или юридическое лицо, являющееся собственником объекта недвижимости и сдает эту недвижимость на временное использование арендатору по договору.

База оценки недвижимости - это вид стоимости недвижимости, в котором реализуется метод и цель оценки недвижимости.

Балансовая стоимость - это стоимость основных средств предприятия, а именно долгосрочных активов, которые находятся у нее на балансе. Балансовая стоимость расчитывается как начальная стоимость покупки или постройки самой недвижимости, за исключением накопленного износа объекта.

Баланс основных средств - это оставляемый субъектом баланс, который характеризует расходование, поступление, увыбытие основных средств за определенный период времени.

Вторичный ипотечный рынок - это рынок, где производится купля или продажа 1-ых закладных, которые предоставляют возможность кредитору продать кредит до его полного погашения.

Выборка - это часть комплекса экономических объектов (показателей), котрые отобранны для изучения и составления заключения о всей совокупности. Выборка составляется так, чтобы быть статистически репрезентативной (представительной), а именно отображать рассматриваемую совокупность. Так для изучения спроса и предложения цены на рынке, необходимо и достаточно исследовать отдельные его сегменты.

Государственная пошлина - это денежный сбор, который взимается в установленном порядке и размере специальными уполномоченными судами, арбитражем или нотариальными конторами за определенные действия в интересах физических или юридических лиц при выдаче документов, которые имеют юридическое значение и связанны с рассматриваемой недвижимостью.

Дата оценки недвижимости - это дата, на которую произведена оценка.

Декувер - это разница между страховой суммой, оставляемая на рынке страхования и оценкой недвижимости.

Дисконтирование - это очень широко применяемый метод для оценки недвижимости и выборе инвестиционной программы. Суть дисконтирования - это приведении разных по времени инвестиций, денежных выплат к определенному периоду времени. Определение коэффициента окупаемости рассматриваемых капиталовложений, а также преобразование будущего потока капиталовложений в текущую стоимость недвижимости.

Доверенность - это документ, который выдается физическому или юридическому лицу и определяет полномочия последнего при совершении сделок и других правомерных актов от имени доверителя.

Договор - это соглашение сторон при передачи имущества, выполнении работ или оказываемых услуг. Договор имет 3-и последовательные и обязательные стадии - это заключение, исполнение, прекращение. Последняя стадия подразумевает изменение или прекращение оговоренных имущественных (неимущественных) прав и обязанностей по данному договору.

Договор займа - это договор, где заимодатель (одна сторона) передает в собственность заемщику (другой стороне) денежные средства или недвижимость, а заемщик должен вернуть заимодавцу сумму займа (эквивалентную сумму денег) или такое же количество полученных вещей аналогичного качества и рода.

Кредитный договор - это договор, по которому кредитор (банк или другая кредитная организация) обязана предоставить кредит (денежные средства) заемщику на услови и в размере, которые предусмотренны договором. При этом заемщик должен вернуть полученные деньги и проценты за них.

Договор найма жилого помещения - это договор, описывающий отношения одной стороны (наймодателя) - собственника помещения или уполномоченного лица, который обязуется предоставить нанимателю (другой стороне) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем за определенную плату.

Должник - это сторона по договору, от которой вторая сторона (кредитор) требует выполнения определенных действий, например, передача недвижимости, выполнение определенных услуг или работ, уплата долга, или отказ от определенных действий.

Емкость рынка - это годовой возможный объем продаж рассматриваемого вида недвижимости при существующих ценах на нее. Емкость рынка зависит от степени его освоенности конкурентами, степени эластичности спроса, изменения экономической конъюнктуры, величины цен, качества недвижимости и затрат при продаже на рекламу.

Жилищная сфера - это область народного хозяйства, которая включает реконструкцию и строительство жилища, элементов и их сооружения социальной и инженерной инфраструктуры, управление фондом, а также его ремонт и содержание.

Жилищный фонд - это комплекс всех жилых помещений, в не зависимости от их форм собственности, включая специализированные дома такие, как общежития, гостиницы, приюты, дома для престарелых, дома интернаты для инвалидов и т.п., служебные помещения, квартиры и другие жилые помещения в строениях, которые пригодны для жилья.

Заказчик - это физическое или юридическое лицо, которого строится недвижимости. Заказчик предоставляет стройплощадку подрядчику, осуществляет финансирование строительства, осуществляет контроль за соответствием объекта принятому плану.

Затраты на ликвидацию недвижимости - это финансовые расходы, которые связанны с демонтажем и операциями по ликвидации недвижимости.

Землевладелец - это физическое или юридическое лицо, которое имеет право на владение рассматриваемым участком земли. Собственность и землевладение на земельный участок могут не совпадать.

Землепользование - это ипользование земельного участка согласно установленного закона.

Износ - это снижение начальной стоимости недвижимости в процессе его использования.

Имущественное право - это вещественное право использования определенного имущества в определенный способ, а также право получение доходов от использования недвижимости.

Инвестиционная собственность - это недвижимость, используемая для получения дохода как арендной платы или дохода от продажи.

Инвестиционная стоимость недвижимости - это комплекс затрат на уплату предпроектных, проектных, строительно-монтажных услуг и работ проекта.

Инфраструктура - эт комплекс служб и хозяйств, которые обслуживают отрасль народного хозяйства. В инфраструктуру строительной инфраструктуры включены коммуникации, объекты жизнеобеспечения всех работников при строительстве.

Земельный кадастр - это свод (систематизированный) данных о хозяйственном, природном, правовом положении земельных участков. Земельный кадастр включает в себя описание земельных участков, площади последних, их месторасположение, качество почв, конфигурацию, стоимость. В кадастре указано кто собственник данного земельного участка.

Кадастровая съемка - это геодезическая работа по земельному участку, которая определяет описание межевых знаков, границ землепользования, площадь благоустроенной и застроенной территории, твердые покрытия и газоны, характеристика строения, отсутствие или наличие спора по границам участка.

Кадастровое землеустроительное дело - это комплекс документальных технических, экономических, юридических характеристик земельного участка или недвижимости, который является основой при оформлении правоустанавливающих документов.

Кодекс - это законодательный единый акт, который регулирует определенную область общественных отношений.

Кондоминиум - это товарищество собственников жилого помещения в многоквартирном доме с установлеными условиями совместного владения и использования лифтом, лестницей, коридорами, крышей, техническим подвалом, инженерным оборудованием вне квартиры, придомовая территория и другие места общего использования.

Конъюнктура - это комплекс признаков, которые характеризуют существующее состояние экономики за определенный период, сложившаяся на рынке ситуация в экономических отношениях, характеризующая соотношением спроса и предложения, уровнем цен, товарными ценами, портфелем заказов и другими экономическими показателями.

Коэффициент займа - это процентное выражение между величиной ипотечного займа и стоимости недвижимости. При этом стоимость определяется в качестве нижней границы цены продажи или стоимости при оценке.

Коэффициент застройки земельного участка - это коэффициент, который показывает отношение площади здания к площади участка.

Кредитор - это заимодавец, физическое или юридическое лицо, которое предоставляет взаймы деньги или другие ценности.

Ликвидность - это легкость превращения недвижимости в наличные деньги. Емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без соответствующего значительного колебания цен.

Муниципальная собственность - это недвижимость, которая принадлежит на правах собственности муниципальным учреждениям.

Муниципальный жилищный фонд - это фонд, который находится в собственности города, района, и входящий в их административно-территориальное образование. Муниципальным жилищным фондом может считальться ведомственный фонд, который находится в хозяйственном полном управлении муниципальными учреждениями.

Недвижимая собственность - это понятие юриспруденции, означающее пакет прав собственности на недвижимость: право владения, право использования, распоряжения, право присвоения дохода от его владения. Это понятие подразумевает также единство недвижимости и права собственности на него.

Нежилое помещение - это помещение, используемое в здании для любых целей, кроме как для проживания людей.

Норма амортизации - это процентное отношение суммы амортизации за год к начальной стоимости основных средств.

Норма капитализации - это отношение стоимости недвижимости на рынке к чистому доходу от ее функционирования.

Объекты отношений в области недвижимости - это права на земельный участок и другую недвижимость, обязанности, которые возникают по праву на пользование недвижимостью.

Описание объекта недвижимости - это описание недвижимости в регистрационных документах. Последнее требуется для выяснения материально недвижимости, для установления его границ на участке недвижимости, определения его площади, положения по отношению к соседним участкам. Описание объекта недвижимости необходимо при передаче прав от одного собственника к другому. Описание объекта недвижимости - это основа для выделения объекта недвижимости на рынке недвижимости. Описание объекта недвижимости должно четко описывать состав недвижимости с учетом всех его составляющих.

Оценщик недвижимости - это лицо, которое обладает специальной подготовкой, квалификацией и опытом для оценки недвижимости.

План земельного участка - это чертеж, где в уменьшенном виде изображена проекция (горизонтальная) размеров и форм земельного участка, площадь, произведено ориентирование относительно меридиана. План земельного участка бывает контурный (без изображения оврагов, холмов и т. п.) и топографический - с отображением рельефа участка на местности.

Ситуационный план - это план, который показывает размещение недвижимости в привязке к ближайшему населенному пункту или нескольким, привязка к источнику и внешним сетям тепло, энерго и водоснабжения, сетями канализации и сооружениям. Ситуационный план показывает основные особенности всех природных условий территории участка в районе нахождения недвижимости.

Право - это система общеобязательных норм, которые признанны и охраняются государством.

Право собственности - это полномочия собственника на владения, использование и распоряжение недвижимостью, право на присвоение дохода от использования и владения недвижимостью.

Право собственности на землю - это право, которое есть у лица, собственника земельного участка. Это право продавать, отдавать в залог, дарить, сдавать в аренду, распоряжаться иным образом. это возможно, поскольку такая земля по закону не исключена из оборота и не ограничена в обороте.

Право частной собственности - это право иметь недвижимость в собственности, пользоваться, владеть, распоряжаться как единолично, так и вместе с другими лицами. Право частной собственности охраняется законом. Нельзя лишить принадлежащий лицу объект недвижимости просто так, только по решению суда. Принудительно отчуждение недвижимости в государственные нужды может быть выполнено при условии равноценного и предварительного его возмещения.

Приватизация жилья - это безоплатная передача в собственность гражданам на добровольной основе занимаемые ими помещений (жилые) в муниципальных и государственных жилищных фондах.

Принципы оценки недвижимости - это методика, которая основывается на процессе оценки объектов недвижимости и позволяет оценщикам правильно принять во внимание все многообразие факторов, которые присущи рынку недвижимости, что повлияет на стоимость недвижимости.

Приобретательская давность - это открытое, добросовестное, непрерывное владение недвижимостью собственным (15 лет) или другим имуществом как своим (5 лет). В результате таких действий юридическое или физическое лицо, которое не есть собственником имущества, приобретает на него право собственности.

Промышленная недвижимость - это объект недвижимости, здание и сооружение производственного характера.

Процентная ставка - это плата, которая берется банками за кредиты. Процентная ставка есть основой хозрасчета для банка. Величина этой ставки зависит от срока погашения кредита, его величины, годовой нормы платежа, соотношения предложения и спроса на финансовом рынке, степени риска, который несет банк.

Процентный риск - это риск, получения отрицательной разницы между процентами, которые оплачивает ипотечный банк инвесторам и процентами, которые выплачиваются заемщиком по выданному ипотечному кредиту.

Реверсия - это возврат недвижимости первому владельцу.

Реестр частной собственности - это главная часть реестра собственности, которая представляет собой базу данных по всем собственниках, как юридическим, так и физическим лицам. Объекты частной собственности - это предприятия имущественных комплексов, зданий, сооружений, строений, нежилых помещений - на рассматриваемой территории.

Рента - это планировано получаемый доход с имущества, капитала, земельного участка, который не требует от получателя предпринимательской деятельности.

Реституция - это восстановление в предыдущем имущественном и правовом положении. Реституция - это возвращение недвижимости законному владельцу.

Риск - это возможность получения убытка, который вызывается изменчивостью или непостоянством. Риск - это возможность, что инвестор не получит ожидаемого дохода при инвестировании в недвижимость денежных средств.

Рынок покупателя - это ситуация на рынке - предложение от продавцов или производителей недвижимости превышает спрос на эти обекты по предлагаемым ценам. При этом цена на недвижимости падает и покупатель может добиться выгодных цен и условий при приобретении недвижимости.

Рынок продавца - это когда продавец имеет преимущество так, как потребность покупателя покупать недвижимость по существующим ценам превышает возможность продавца по насыщению рынка недвижимости.

Самовольная постройка - это жилое строение, дом, сооружение, созданный на участке земли, который не отведен для этих целей по установленному закону или другим правовым актам. Самовольная постройка - это может быть созданное без получения на это разрешений или с нарушениями существующих строительных норм и правил в градостроительстве.

Секьюритизация - это выпуск ценных бумаг при финансировании объектов недвижимости. Секьюритизация - это средство снижения трансакционных издержек или повышения ликвидности на рынке объектов недвижимости.

Собственник недвижимости - это юридическое или физическое лицо, которое имеет права на владение, использование, распоряжение недвижимостью в пределах, которые установленны законом. Собственник недвижимости - это объективное право собственности на недвижимость.

Социальная норма площади жилья - это размер жилой площади, которая приходится на 1-го человека. В пределах социальной нормы площади жилья осуществляется предоставление субсидий при оплате коммунальных услуг. Социальная норма площади жилья - эквивалентна минимальному размеру предоставляемой жилой площади, которую устанавливают органы власти в зависимости от уровня жилищной обеспеченности, количества членов семьи, типа жилого помещения в жилищном фонде социального использования и многих других факторов.

Первоначальная стоимость - это сумма потраченная на приобретение недвижимости. Она сосотоит из затрат на строительство, монтаж объекта недвижимости, расходов на проектные и изыскательные работы, затрат, которые связанны с отводом земли под строительство и переселением если нужно было граждан, которые проживали на рассматриваемом участке. Первоначальная стоимость связана с содержанием органов технического надзора за капитальным строительством.

Субаренда - это передача части арендованной недвижимости в аренду 3-му лицу. Арендатор при этом выступает в качестве вторичного арендодателя.

Субъекты отношений в сфере недвижимости - это собственники недвижимости, а именно физические и юридические лица, уполномоченные органы исполнительной и представительной государственной власти России, субъектам России, уполномоченные органы самоуправления.

Тендер - это форма проведения торгов (конкурсная), которая представляет собой соревнование представленных претендентами заявок на соответствие их критериям, которые содержатся в тендерной документации. Тендер - это предложение управление объектом, на строительство, оказание услуг, поставка товара. Тендер - это закрытый конкурс.

Титульный список - это перечень объектов строительства с описанием их характеристик (сметная стоимость, стоимость работ, место строительства, проектная мощность, срок начала и окончания всех работ).

Усовершенствование недвижимости - это качественное изменение земельного участка, которое может выражаться в изменении качества самой земли (плодородия), в создании на земельном участке здания, сооружения.

Услуга по оценке недвижимости - это результат взаимодействия заказчика и оценщика, собственная деятельность оценщика, в соответствии с которой дается оценка недвижимости.

Финансирование недвижимости - это использование финансовых средств для покупки и развития недвижимости. Различают краткосрочное и долгосрочное финансирование. Краткосрочное - предпологает финансирование в период создания недвижимости. Долгосрочное - финансирование на покупку недвижимости или предоставление денежных ресурсов на длительный срок под залог недвижимости.

Этика оценщика недвижимости - это совокупность этических норм и правил поведения оценщика при проведении процедуры оценки недвижимости.

Юридический кадастр - это поддерживаемый и систематизированный в актуальном состоянии свод парвил о праве на недвижимость, их правообладателях и переходе прав.

формуле: Вл = Вк + 25 50 В нашем случае получим: Вл = 320 + 50 = 370 мм. Согласно числовые значения, найдем:



Обозначения и сокращения

Документ	Пояснительная записка к выпускной квалификационной работе
Университет	В данном случае - Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I
ВКР	Выпускная квалификационная работа (бакалаврская работа, дипломный проект (работа), магистерская диссертация)
ВО	Высшее образование
ГР	Государственная регистрация
Деп.	Депонированный
ГЭК	Государственная экзаменационная комиссия
ЕСКД	Единая система конструкторской документации
Инв.	Инвентарный
Испр.	Исправленный
И.О.	Имя, Отчество
Межгос.	Межгосударственный
Межвуз.	Межвузовский
НИР	Научно-исследовательская работа
Н. контр.	Нормоконтроль
Основн.	Основной
ПГУПС	Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I
Перераб.	Переработанный
РД	Распорядительный документ
Ред. колл.	Редакторский коллектив
СМК	Система менеджмента и качества
СИ	Международная система единиц физических величин (Systeme International)
Сред.	Средний
Техн.	Технический
ЖК РФ	Жилищного кодекса РФ
ФГБОУ	Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение



• Введение
• В условиях динамично изменяющихся процессов на рынке недвижимости одной из составляющих конкурентоспособности организаций, функционирующих на указанном рынке, является повышение эффективности управления маркетинговой деятельностью.
• Процесс управления маркетинговой деятельностью агентства недвижимости включает в себя следующие элементы: анализ рыночных возможностей агентства недвижимости, формулировка миссии организации, установление целей маркетинговой деятельности, выработка модели рыночного поведения, разработка маркетинговой стратегии (включая формирование и отбор оптимальных вариантов стратегии), разработка программы и бюджета действий, претворение в жизнь маркетинговых мероприятий, контроль результатов, коррекция предпринятых ранее действий и стратегии маркетинга.
• Как показывают результаты анализа и обобщения литературных первоисточников, а также первых практических шагов отечественных агентств недвижимости в управлении маркетингом, анализ рыночных возможностей предусматривает изучение и оценку внешней и внутренней среды организации.
• Любая организация взаимодействует с внешней средой и должна приспосабливаться к изменениям в ней, чтобы нормально функционировать. В силу этого она рассматривается как "открытая система", следовательно, зависит от информации, материалов, ресурсов, которые поступают из внешней среды. С точки зрения системного подхода, организация как открытая система - это механизм преобразования входной информации или ресурсов в конечную продукцию - услугу (в соответствии со своими целями).
• Внешняя среда организации, действующей на рынке недвижимости, рассмотрена на примере Печорское агентство недвижимости, функционирующего на рынке недвижимости г. Печоры, Псковской области.
• Внешняя среда Печорское агентство недвижимости представлена следующими категориями:
• · продавцы - собственники жилья, имеющие желание его продать и нуждающиеся в квалифицированных услугах специалистов агентства;
• · покупатели - категория людей, имеющих желание и возможности приобрести недвижимость; они решают, какие объекты недвижимости для них желательны, то есть определяют направления и возможности роста агентства;
• · застройщики (девелоперы) - строительные фирмы и компании, строительные товарищества и акционерные общества, деятельность которых связана с освоением и развитием земельных участков, территорий и созданием объектов недвижимости;
• · нотариусы - осуществляют удостоверение правовых актов граждан и организаций в соответствии с законом;
• · государственные организации, к которым относятся: БТИ (Бюро технической инвентаризации), содержанием деятельности которого является подготовка технической документации, обследование жилого и нежилого фонда города, технический учет; УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы) осуществляет регистрацию права собственности, переход права, прекращение права, контроль и исполнения судебных решений по обременению права собственности;
• · КУИ (Комитет по управлению имуществом) осуществляет учет недвижимого имущества, проведение торгов с аукциона, выдачу различных согласований и разрешений по реконструкции и перепланировке; АПМ (Архитектурно-планировочная мастерская) занимается изготовлением проектов, выдачей технических заключений и согласований на реконструкцию, перепланировку, переоборудование жилых помещений, зданий, сооружений.
• Это наиболее крупное агентство недвижимости г. Печоры, которое заслуженно пользуется авторитетом у населения города. Печорское агентство недвижимости имеет почти все профильные отделы, а именно: отдел, занимающейся первичным рынком, отдел по вторичному рынку, отдел аренды жилья, отдел коммерческой недвижимости, одел промышленной недвижимости, кредитный отдел, отдел по пригороду. Отделы возглавляются начальниками отделов. В составе отделов работают команды специалистов, имеющих статус менеджеров. Печорское агентство недвижимости, агентство, оказывающее полный комплекс профессиональных риэлторских услуг.
• В агентстве создана и успешно применяется информационная база по клиентам, как продавцам, так и покупателям; информационная база готовящихся к сдаче квартир в новостройках города.
• В рамках каждого из подразделений реализованы обучающие программы, направленные на развитие профессионализма сотрудников.
• К недостаткам агентства, отмечаемым руководителем в ходе проведения анкетирования, можно отнести недостаточную развитость обслуживающих служб.
• Так, в состав агентства, по мнению его руководителя, целесообразно включить "Информационную службу" и "Рекламную службу".
• В работе ставится цель - рассмотреть комерческую работу рассматриваемого агенства недвижимости. Для решения поставленных целей планируется решить следующие задачи:
• 1) провести анализ литературных источников, освещающих новые современные и прогрессивные технологические решения в логистике,
• 2) изучить работу транспортно - складских комплексов в логических системах,
• 3) изучить понятие транспортно-складских комплексов,
• 4) рассмотреть виды и классификацию транспортно-складских комплексов,
• 5) изучить классификацию объектов недвижимости,
• 6) расмотреть принятую классификацию складов,
• 7) провести анализ использования принципов деловой логистики в работе рассматриваемого агентсва недвижимости,
• 8) провести экономическую оценку эффективности работы агенства.
• В кения, найдем:

• 1. Анализ литературных источников, освещающих новые современные и прогрессивные технологические решения в логистике
• 1.1 Транспортно - складские комплексы в логических системах
• Современный уровень развития общественного производства и рыночная экономика характеризуются стремлением комплексно решать проблемы изучения потребностей рынков в товарах, их изготовления, распределения, доставки и продажи потребителям. Это приводит к необходимости проектирования и эксплуатации производственных, торговых и транспортных предприятий не изолированно одно от другого, а совместно уже на первых этапах их создания. Так возникают комплексные логистические цепи или системы, состоящие из производственных, транспортных и торговых предприятий и складов различного типа и назначения. Волгин, В.В. Склад: организация, управление, логистика / В.В. Волгин. - 8-е изд., перераб. и доп. - М. : Дашков и Кє, 2005. - 732 с.
• Основой для анализа и разработки таких комплексных систем используется теория систем. Теория систем исходит из того, что любой объект или процесс (технический, экономический, социальный, биологический, физический) можно анализировать и создавать как систему, т.е. как комплекс взаимосвязанных элементов, действующий для достижения единой цели. Для достижения своей цели объект имеет определенные составные части (элементы), структуру (многообразные взаимосвязи между элементами системы), поведение (деятельность или функционирование), взаимодействует с внешней средой и получает результат своего действия, который сравнивается с поставленной целью.
• Наиболее эффективно перевозки грузов могут быть организованы на основе методики теории систем. Это относится как к перевозкам отдельными видами транспорта (железнодорожным, автомобильным, морским и др.), так и к смешанным перевозкам несколькими видами транспорта, которые называют мультимодальными (от лат. multus - много и англ. mode - вид транспорта).
• В соответствии с этой теорией процесс перевозок грузов можно анализировать или создавать как систему, т.е. как комплекс взаимосвязанных элементов, формируемый для достижения единой цели.
• Целью системы перевозок грузов является транспортировка наибольшего количества грузов по заявкам потребителей транспортных услуг с наименьшими затратами основных ресурсов, а следовательно -- с получением максимальной прибыли. К основным ресурсам, которые следует экономить при организации системы перевозок грузов, относятся: пространство; время; материалы; энергия; труд и деньги. При решении любых инженерно-экономических задач эти виды ресурсов рассматриваются для оценки технико-экономических показателей проектируемых или модернизируемых объектов, процессов, систем Николайчук, В.Е. Транспортно-складская логистика: учеб. пособие / В.Е. Николайчук. - 2-е изд. - М. : Дашков и К, 2006. - 452 с.
• Элементы системы грузовых перевозок, согласно теории систем, -- это составные части системы, неделимые на данном уровне анализа. В качестве элементов этой системы могут быть рассмотрены транспортные коммуникации, объекты и сооружения, подвижной состав транспорта, склады в пунктах отправления и прибытия грузопотока и промежуточные -- в пунктах перевалки грузов с одних видов транспорта на другие и т.д. Элементы системы грузовых перевозок выбираются так, чтобы они максимально содействовали достижению цепи совершенствования или создания этой системы. Совместное действие элементов для достижения общей цели системы в теории систем называется синергетикой.
• Функционирование системы грузовых перевозок (т.е. ее работа, действие), направленное на достижение поставленной цели, зависит от того, насколько обоснованно и правильно выбраны и спроектированы элементы и структура этой системы Журавлев, Н.П. Транспортно-грузовые системы: учебник для вузов ж.-д. транспорта / Н.П. Журавлев, О.Б. Маликов. - М. : Маршрут, 2006 - 368 с.
• Для процессов перевозок грузов созданных как системы характерны: комплексность; целостность; упорядоченность; организованность; иерархичность (многоуровненость) строения.
• 1.2 Понятие транспортно-складских комплексов
• Транспортно-складские комплексы (ТСК) представляют собой совокупность транспортных и перегрузочно-складских объектов, предназначенных для доставки грузов от поставщиков потребителям в сфере распределения продукции производственно-технического назначения, промышленных и продовольственных товаров широкого потребления.
• Транспортно-складской комплекс -- это отдельный объект, обычно состоящий: Курганов, В.М. Логистика: транспорт и склад в цепи поставок: учеб.-практ. пособие / В.М. Курганов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Книжный Мир, 2005. - 512 с

1) из капитальных сооружений (здание самого склада, офисное здание);

2) вспомогательных построек (электроподстанция, котельная и др.);

3) системы коммуникаций (электро-, газо- и водоснабжение, связь, канализация);

4) системы дорог и стоянок на территории склада;

5) системы ограждения территории и зон (ограждение, ворота и др.);

6) парка подъемно-транспортного оборудования;

7) специального оборудования для оснащения помещения склада и офисов;

8) персонала склада.

Основным элементом ТСК является склад.

Под складом понимается специализированное здание, сооружение, устройство, предназначенное для приемки, обработки, хранения и выдачи грузов по назначению.

Независимо от выполняемой роли любой ТСК выполняет следующие основные операции:

· прием, хранение, обработку и отгрузку товаров;

· учет движения товаров;

· обеспечение сохранности товаров.

• 1.3 Виды и классификация транспортно-складских комплексов
• ТСК очень разнообразны по типу, назначению, номенклатуре перерабатываемых грузов, отраслям народного хозяйства и т.д. Цель классификации ТСК состоит в том, чтобы наметить характерные признаки для разных ТСК и, распределив их по классам, группам и видам, установить особенности разных ТСК и области применения рациональных технических и объемно-планировочных решений. Курганов, В.М. Логистика: транспорт и склад в цепи поставок: учеб.-практ. пособие / В.М. Курганов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Книжный Мир, 2005. - 512 с
• Транспортно-складские комплексы (ТСК) могут быть классифицированы по следующим основным признакам:

· по отраслям народного хозяйства (в машиностроении, в металлургии, в легкой, пищевой, радиотехнической, электронной промышленности и др.);

· по роду транспортируемых грузов (для контейнеров, тарно-штучных, сельскохозяйственных, скоропортящихся, зерновых грузов, металла, нефти и нефтепродуктов, угля, лесоматериалов, химической продукции, инертно-строительных материалов, минеральных удобрений, крупногабаритных и тяжеловесных грузов, опасных грузов и др.);

· по физическому состоянию хранящихся и перерабатываесых грузов ТСК делят на склады: твердых (штучных), сыпучих (навалочных), жидких (наливных) и газообразных грузов);

· по видам перевозок грузов и числу участвующих видов транспорта (прямые - одним видом транспорта, мультимодальные - несколькими видами транспорта);

· по видам транспорта (сухопутные и водные, железнодорожные, автомобильные, морские, речные, железнодорожно-автомобильные, железнодорожно-морские ТСК и др.);

· по объему перевозок (редкие - малые по объему, средние по объему, массовые - большие по объему; конкретные размеры грузопотоков зависят от видов транспорта и характера грузов);

· по территории, охваченной перевозками (местные ТСК, региональные, внутрироссийские, международные);

· по типу и конструкции строительной части склады могут представлять собой: открытые складские площадки, закрытые склады одноэтажные и многоэтажные (см. рис. 1.3), отапливаемые и неотапливаемые, холодильные, отдельно стоящие и сблокированные с производственными или административными зданиями, из сборных железобетонных, стальных, деревянных клееных конструкций, хребтово-эстакадные, шатровые, шатрово-полубункерные и т.д;

· по высоте складского здания склады делят на низкие (высотой до 4 - 5 м), средней высоты (6 - 8 м) и высотные (9 - 10 м и более);

· по числу хранящихся наименований грузов или транспортных партий склады классифицируют на многономенклатурные (с числом наименований от нескольких сот до нескольких тысяч) и склады однотипных грузов (с числом наименований грузов или транспортных партий от 10 до 50 - 70). Эти типы складов соответствуют складам мелких отправок, повагонных или помашинных отправок;

Рис. 1.3. Схемы закрытого одноэтажного прирельсового склада тарно-штучных грузов: а - при поступлении грузов без поддонов; б - при поступлении грузов па поддонах Пашков, А.К. Складское хозяйство и складские работы / А.К. Пашков, Ю.Н. Полярин. - М. : Академкнига, 2003. - 366 с

· по характеристике номенклатуры грузов и технологии их переработки бывают склады с переработкой грузов целыми транспортными пакетами, без распаковки, и комплектовочные склады, с мелкими партиями приема или выдачи грузов, склады со штабельным и стеллажным хранением грузов - рядным в клеточных стеллажах и блочным во въездных стеллажах;

В качестве тягового элемента для элеватора назначается резинотканевая лента типа БКНЛ-65. Для надёжного крепления ковшей лента должна иВл = Вк + 25 50 В нашем случае получим: Вл = 320 + 50 = 370 мм. Согласно определяется по формуле: qл = 0,011 (Zд + д1 + д2)•Вл



• 2. Особенности классификации логистических объектов
• 2.1 Основные характеристики рынка недвижимости
• Под рынком недвижимости понимают такой механизм, который соединяет права и интересы, устанавливает цену на объект недвижимости.
• Этот рынок и степень его развития характеризуется развитием экономики страны. В этом развитии в России можно выделить такие этапы.
• 1-й этап. Начало 90-х годов. Самый бурный период развития рынка недвижимости. Развитие всех предприятий происходило почти в правовом вакууме. Спрос сильно опережал предложение, доходы при этом были очень высокими. Началом отсчета можно считать разрешение на приватизацию, как следствие - возможность покупать и продавать квартиры. В это время появилось очень много бизнесменов, которые улучшали свои жилищные условия по новому: покупкой квартиры или путем сложного обмена жилья. В то время приватизированных квартир было мало, а покупателей достаточно много.
• 2-й этап. Появляются первые нормативные акты, которые регулируют деятельность риэлторов в России. В это время предоставлялись значительные льготы, что позволяло, при сохранении хорошей конъюнктуры, получать большие доходы. Эти процессы влекли на данный рынок новых предпринимателей. При этом начался рост цен на жилье, что привело к тму, что квартиры стали продаваться намного труднее. Возникал новые формы обслуживания клиентов. Например, продажа квартир в рассрочку, кредиты под залог имущества..
• 3-й этап. Этап характеризуется малым предложением по сравнению со спросом. Ужесточение законодательной базы, острая конкуренция на рынке. Падение доходов агенств по недвижимости. Мелкие агенства разорялись, средние вместе с крупными вели борьбу за выживание. К 1996 году начался естественный спад стоимости недвижимости. Весной 1996 года цены на квартиры во многих городах России начали падать. В среднем цены падали ежемесячно на 2 - 3%. Количество продаваемой недвижимости увеличивалось, а число покупателей уменьшалось.
• Во втором полугодии 1999 г. начался новый этап развития рынка объектов недвижимости в России - это этап когда прекратилось падение снижения цен и началась их стабилизация. Это все происходило на фоне развития макроэкономических показателей в России. В частности не высокие темпы инфляции, плавная и ограниченная девальвация рубля к доллару.
• Рынок недвижимости прошел стадию спада,, как это следует из теории, и вышел на стабилизацию.
• Недвижимость занимает центральное место в любом обществе, она выполняет две самые важные функции: предмет личного потребления (проживание, отдых, культурный досуг) и средство производства. С недвижимостью тесно связано правовое, экономическое регулирование государством материального производства и разных сфер жизни общества.
• Основной объект недвижимости - это земля, которая имеет уникальное значение в системе предпринимательской деятельности и самой жизни граждан России. Земля представляет особую ценность для всего общества. Земля - это единственное место проживания всего народа. Земля - это основной и единственный фактором в любом бизнесе, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и услуг. Недвижимость находится в центре экономических процессов, общественных и частных интересов, административных правил и норм (рис.2.1).

Рис. 2.1. Недвижимость как объект государственных и экономических интересов

Недвижимость как товар - это объект многих сделок, который удовлетворяют различные реальные потенциальные потребности и имеющие определенные количественные и качественные характеристики.

Недвижимость - это самый долговечный товар из тех которые существуют. Товар, который обеспечивает надежность любых инвестиций, поскольку его стоимость со временем может расти под влиянием разных факторов. Еще одной важной особенностью объектов недвижимости есть то, что недвижимость используют по месту ее расположения. В этом случае возникают экономические территориальные предпочтения. Также для недвижимости свойственна неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие вещных прав, регламентация оформления сделок и ликвидность. В рыночных условиях отношение управление объектов недвижимостью это сложный комплекс по удовлетворению потребности с недвижимостью.

В силу специфики рынок объектов недвижимости имеет ряд особенностей, которые представленны в таблице 2.1.

Рынок объектов недвижимости оказывает влияние на разнообразные стороны деятельности и жизни людей, выполняет ряд специальных и общих функций - это регулирующая, ценообразующая, коммерческая, санирования, информационная, посредническая, стимулирующая, инвестиционная, социальная.

Функционирование рынка объектов недвижимости осуществляется при помощи его субъектов (покупатели, продавцы, государственные органы, профессиональные участники).

Таблица 2.1 - Особенность рынка объектов недвижимости

Признаки	Характеристики
Локализация	неподвижность абсолютная зависимость цены от местоположения
Виды конкуренции	несовершенная, олигополия малое число продавцов и покупателей уникальность объектов ограничение контроля над ценами требуется значительный капитала при вступление в рынок
Эластичность предложений	низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	сделки носят частный характер публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность	определяется окружающей средой, влияет соседство специфично и индивидуально предпочтение покупателя
Зонирования	регулируется земельным и гражданским законодательством, учитывается водное, лесное, природоохранное и другое специальное право взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление договоров	ограничения и условия, юридические сложности
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Профессиональные участники рынка - это оценщики, риэлтеры, дилеры, различные посредники. Риэлтерская деятельность, осуществляется индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) и юридическими лицами при совершении гражданско-правовых сделок с земельными участками, сооружениями, зданиями, строениями, нежилыми и жилыми помещениями и правами на них.

Рынок объектов недвижимости имеет очень разветвленную структуру, его дифференцируют по различным признакам (табл. 2.2).

Таблица 2.2 - Классификация рынков объектов недвижимости

Признак	Вид рынка
Виды объектов	Земля, здания, сооруженя, предприятия, помещения, многолетние насаждения, вещные права, иные объекты
Территориальный (географический)	Местные, городские, региональные, национальные, мировые
Назначение (функциональное)	Производственные помещения, жилищные, непроизводственные здания и помещения
Степень готовности	Существующие объекты, незавершенное строительство, новое строительство
Тип участника	Индивидуальные продавцы и покупатели, промежуточные продавцы, муниципальные образования, коммерческие организации
Вид сделки	Купля-продажа, аренда, ипотека, вещные права
Принадлежность к отрасли	Промышленные объекты, сельскохозяйственные объекты, общественные здания и др.
Форма собственности	Государственные и муниципальные объекты, частные
Способы совершения сделки	Первичная и вторичная, организованные и неорганизованные, биржевая и внебиржевая, традиционные и компьютеризированные

Рынок коммерческих объектов недвижимости большой и для легкого и быстрого получения данных об основных ее параметрах (состояние зданий, качество помещений) было создана классификация коммерческой недвижимости. Эта классификации дает возможность арендаторам профессионально оценить помещения и требования к нему, а девелоперам - получить все описание, которое необходимо современному офисному зданию для развития любого объекта недвижимости.

Любая классификация имеет условный характер и нуждается в необходимости учитывать индивидуальность объекта недвижимости. Для отнесения той или другого объекта недвижимости к определенному классу, участники рынка недвижимости должны понимать четко, о какому принципу и на каком основании и это делается.

Обеспечить единый подход при классификации просто невозможно. Риэлторы, девелоперы, консультанты обычно создают свою классификацию для того сегмента рынка недвижимости, где они работают или перестаивают западную систему стандартов к своим условиям.

Сегментирование коммерческих объектов недвижимости

Объекты недвижимости классифицируют по различным признакам: по цели владения, по назначению, по виду собственности, по степени специализации, по степени готовности.

В 90-х годах прошлого столетия была предложена укрупненная классификация недвижимости. В ней вводился термин "искусственные объекты", к которым предлагалось относить специальные сооружения и здания:

· лечебные и оздоровительные - это поликлиники, больницы, дома престарелых и ребенка, спортивные комплексы, санатории и т. п.;

· учебные и воспитательные - это детские ясли и сады, школы, техникумы, училища, институты и т. п.;

· культурные и просветительские - это выставочные комплексы, музеи, парки отдыха и культуры, театры, дома культуры, цирки, зоопарки, планетарии, ботанические сады и т. п.;

· специальные сооружения и здания - это административные сооружения и здания, такие как суд, милиция, органы власти прокуратура, мемориальные сооружения, памятники, порты, вокзалы и т. п.

Общепринятая классификация коммерческой недвижимости, которой пользуются участники рынка объектов недвижимости, делит все помещения и здания на определенные сегменты - торговой, офисной, складской недвижимости. В каждом из этих сегментов выделяют классы и подклассы. Хотя четкого понимания классности объектов недвижимости так и нет.

В структуре рынка коммерческихой объектов недвижимости преобладает офисная недвижимость. С 2007 по 2011 год офисная недвижимость сократилась на 12%, за счет динамичного увеличения предложения складских и торговых площадок. По прогнозу специалистов, в 2012 - 2013 году объем предложений офисных площадок будет увеличиваться, хотя не динамично, как другие два сегмента рынка.

На 2-ом месте в структуре рынка объектов недвижимости находится складская недвижимость. Доля за 4-ре года не изменилась.

Торговая недвижимость - это самый динамичный рынок коммерческих объектов недвижимости. Основная тенденция с 2007 по 2011 году стала децентрализация торговой недвижимости. Такая динамика увеличения объема предложений торговых площадок обусловлена именно высоким спросом на площади в различных торговых центрах и высокой ставкой капитализации по сравнению с другими сегментами коммерческих объектов недвижимости.

Офисные помещения

Основной классификацией офисных помещений было их деление на четыре класса (А, В ,C, D).

Класс "А" --современные бизнес-центры, которые построенны по проектам известного девелопера архитектора с репутацией на отлично и таким же опытом работы в этой области.

Помещения в этом здании отличается оптимальным планировочным решением и высоким качеством отделки. Здание оснащено новым инженерным оборудованием и системами, при этом всех вопросы по его эксплуатации решаются профессиональными управляющими компаниями.

Для арендатора создана очень развитая инфраструктура, паркинг под землей предполагает минимум 1-го места на 60 м2 арендуемой площади.

Класс "В" - оффисы имеют хороший ремонт, круглосуточную охрану, производится контроль доступа в помещения, исправно функционирует служба управления инфраструктурой объекта.

Класс "С" - в этом классе объединены здания расформированных НИИ, учебных заведений, гостиниц, др. административные объекты и помещения на первом этаже и в подвале жилого дома. Все бытовые и вопросы охраны, арендатор решает сам.

Если бизнес-центру присвоено класс "ABC", то это означает, что этот объект относится к классу "А" по местоположению, к классу "С" - по техническому уровню и типу здания, к классу "В" - по уровню управляющей компании.

При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса "А" и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не "В", а "С", или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

...