Коммерческая работа агентства недвижимости

Если наряду с "С" выделяется еще и класс "D", то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу "D" иногда относят все подвалы зданий.

Новая система стандартов

В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: "А", "В", "В+".

Главное отличие новой классификации -- в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

· наличие центральной системы управления зданием;

· возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;

· современные системы пожарной безопасности;

· высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;

· два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;

· современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

· высота потолков не менее 2,7-2,8 м;

· планировка этажа открытая;

· шаг колонн не менее шести метров.

Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

Здания класса "В+" должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории "В" будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

Торговая недвижимость

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

· величина торговых площадей;

· зона охвата торгового центра;

· состав арендаторов;

· специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду - брокеридж - проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

· целевые группы покупателей ("портрет покупателя");

· тип торгового центра;

· состав арендаторов ("якоря", "мини-якоря", сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

· микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);

· окружной торговый центр (Community Shoping Center);

· региональный центр (Regional Center);

· суперрегиональный центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

В микрорайонном торговом центре "якорем" служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

Окружной торговый центр - промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра -- примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10--20 минутах езды от него.

Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число "якорей" от двух -- на 50--70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9--27 км.

Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50--70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail - entertainment Center) и т.д. То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

Производственно-складские помещения

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам "А", "В", "С", "D", причем, в категориях "А" и "В" есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: "А1", "А2", "В1", "В2", "С1", "С2", "D". Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

· близость основных транспортных артерий;

· возможность адаптации под любые виды товара;

· высокая скорость оборота;

· гарантия сохранности грузов.

Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий "А+" и "А1", за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

В класс "В" включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

К классу "С" относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

Класс "D" - это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

Гостиничная недвижимость.

Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по "звездам". Раздача же "звезд" напрямую зависит от класса гостиничных номеров - люкс, полулюкс и т.д. Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера. Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

• 2.2 Классификация объекта недвижимости
• Вопросы классификации объектов недвижимости очень запутанны и в правовой литературе, и в правовой деятельности, особенно при использовании принципов деловой логистики. Все проблемы регистрации прав недвижимости нужно рассматривать исходя из законодательной конструкции недвижимости. Степанов С. А. о существующем положении сказал: "Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру в нем, был упущен" Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 82.
• Можно поддержать исследователей, которые говорят о необходимости изменения правовых соотношений земельных участков и зданий и сооружений, которые расположенны на ней Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 15 - 39.
• Многие реформы есть очень революционны для сложившегося подхода к правовому регулированию в обороте недвижимости. Их реализация в законе придется ждать довольно долго. Регистрация прав на недвижимость не исходит из концептуальных положений. Последние не зафиксированы в действующем законодательстве. Поэтому при исследовании этого вопроса будем пользоватся перечнем объектов недвижимости, который предусмотрен законодательством, за исключением объектов, которые не считаются недвижимостью - это воздушные, морские и речные суда, космические объекты, имущественный комплекс в виде предприятий.
• В статье 1 Закона "О регистрации" есть определение недвижимости, которое говорит, что недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации по Федеральному закону (земельные участки, участок недр и другие объекты, связаные с землей) т их перемещение без ущерба их назначения невозможно. Пункт 6 статьи 12 "Закона о регистрации" определяет структуру ЕГРП на недвижимость и сделки по ним. Раздел Единого государственного реестра прав располагается по принципу единого объекта недвижимости. Разделы, которые содержат информацию по зданиям, сооружениям и других объектах недвижимости, которые связанны с землей, располагаются сразу за разделом, который содержит информацию о земельном участке. Раздел, который содержит информацию о помещениях, квартирах и других объектах, которые входят в состав сооружения или здания, располагается сразу за рассматриваемым разделом, который относится к сооружению или зданию.
• В Правилах ЕГРП Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219) интересующие нас разделы именуются соответственно: "Здание, сооружение", "Земельный участок", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". Этим устанавливается 3-х звенная классификация всех объектов недвижимости.
• Главным требованием для любой классификации есть отсутствие пересечня между разными ее звеньями. Классификационные группы для этого должны сформированы так, чтобы один объект не попадал больше чем к одной группе.
• Самое 1-е звено в расматриваемой классификации - это земельный участок. При отнесении недвижимости к земельному участку обычно не возникает больших трудностей. Некоторые проблемы, хотя возможны. Согласно законодательству (ст. 6, Земельный кодекс России) к земельному участку относится "часть поверхности земли, для которой описаны границы и узаконенны в установленном порядке". Такое определение говорит, что как объект недвижимого земельного участка нет. Он появляется только после вмешательства человека при его описании и установлении его границ. До этого будущий участок с недвижимостью существует как часть земной поверхности, где границы еще не обозначены. Это положение ставит существование участка земли зависимым от правообладателя и правил, которые предусматривают определение его границ. Эти правила устанавливают границы таких волеизъявлений.
• Получается, что участок земли, как объект недвижимости существует только после установления его границ. А также до изменения этих границ в законом порядке.
• Второе звено классификации - это сооружения, здания, и другие объекты недвижимости, которые связанны с земельным участком. При отнесении таких объектов к этой группе возникает очень серьезные проблемы.
• Например неясно, что нужно понимать под другими объектами, кроме сооружений и зданий, которые связаны с участком земли. В практике возникают еще другие проблемы, которые связанны с этим.
• Проблема первая. Возможность расположения в разделе объектов, которые представляют собой обособленные части сооружения или здания. Хотя с одной стороны такую возможность "Правила ведения ЕГРП" и "Закон о регистрации" не предусматривает, но с другой - у раздела III название говорит о других объектах, которые входят в состав сооружений или зданий.
• Самым традиционным и простым примером самостоятельного статуса части сооружения есть раздел индивидуального жилого дома в реальности. Жилищный кодекс России наряду с квартирой и жилым домом, называет такие объекты жилой недвижимости, как часть жилого дома.
• Серьезные сомнения, по мнению отдельных экспертов вызывает позиция Пискуновой М. Г., которая предлагает критерием разграничения отдельных видов объектов недвижимости "Общероссийский классификатор основных фондов" Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. С. 365. Она дает такие рекомендации: "Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки являются самостоятельными объектами" Пискунова М. Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. С. 366.. По поводу отдельно стоящих зданий не вызывает никаких возражений. А вот на счет пристроек, зданий, которые имеют общую стену критерий "самостоятельного хозяйственного значения" никак не может быть принятым для приобретения ими статуса самостоятельного здания.
• Эта проблема, нуждается в урегулировании на законодательном уровне. В "Законе о кадастре недвижимости" нужно изменить критерии по которым относят части зданий к самостоятельному объекту недвижимости. В "Законе о регистрации" и "Правилах ведения ЕГРП" нужно предусмотреть возможности включения этих объектов в раздел II реестра.
• Проблема вторая. Возможность включения в раздел II ЕГРП таких объектов, которые состоят из нескольких сооружений или зданий. Это могут быть комплексы сооружений и зданий. Согласно существующему законодательство положительно решить этот вопрос никак нельзя. Такие имущественные комплексы могут быть отражены в ЕГРП, но как следует из "Правил ведения ЕГРП", они отражаются не в разделе II реестра, а в самостоятельных разделах, которые не участвуют в схеме, согласно в ст. 12 "Закона о регистрации". Пискуновая М. Г., по этому поводу сказала: "Если законодательством не предусмотрена возможность собственника самостоятельно объединять существующие у него объекты недвижимости и объявить их "единой вещью", соответственно, "Правила ведения ЕГРП" и "Закон о государственной регистрации прав" не предусматривает возможности сформировать имущественный комплекс, который состоит из различных объектов и описать все совокупности сооружений и зданий как "сложная вещь" в одном разделе "Единого государственного реестра" Пискунова М Г. Указ. соч. С. 370 - 371.
• Сейчас все противоречия должны решаться в пользу актов с более высоким юридическим статусом - "ГК России" и "Закона о регистрации".
• Следующая группа объектов - это помещения. Обратим внимание, что не все правильно понимают отношение таких объектов к объектам, которые входят в предыдущую группу - это здания. Жариков Ю. Г. и Масевич М. Г. пишут, что "к нежилым помещениям относят здания, строения, сооружения и др. помещения, которые не включенны в жилищный фонд и предназначаются для административных, производственных, образовательных, социальных и других целей" Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Указ. соч. С. 243. По сути такое же определение дает Аппак Т. Д.: "под нежилым помещением понимают отдельно стоящие здания или его части, которые предназначенны для торговых, производственных, административных и других целей, но не связанны с использованием этих площадей по бытовому и личному назначению, но которые отвечают соответствующим техническим, строительным, противопожарным нормам и поставленным на учет" Аппак Т. Д. Указ. соч. С. 8.
• Далее рассмотрим раздел III ЕГРП - объекты, которые входят в состав зданий. Это классификационная группа, с которой больше всего проблем.
• Понятие квартир решается очень просто. Границы четко определены, имеется всегда возможность отграничить ее от других аналогичных квартир и от общих помещений.
• Другие помещения - тут вопросы решаются не просто. В определении границы помещения, которое имеет нежилое назначение, так же как и с другими критериями, подлежит установлению специальными органами технического и кадастрового учета. Границы имеют определенное значение для обладателя прав на недвижимость.
• Приведем пример с работы Печорского агентства недвижимости. Какое-то юридическое лицо в собственности имеет здание с нежилым назначением и хочет продать отдельные помещения в нем. Это здание имеет 5-ть этажей. Каждый этаж имеет коридорную систему, т. е. длинный коридор из которого можно попасть в каждую комнату. Продать фирма хочет первый и второй этаж. Один покупатель хочет купить весь 1-ый этаж. По второму этажу нашлось несколько покупателей на различные комнаты, которые выходят в общий коридор.
• Продавец просил сформировать органы кадастрового и технического учета 1-ый этаж как одно помещение, а 2-й этаж разделить на отдельные помещения (комнаты). Очевидно, что отсутствуют законные основания для отказа продавцу в формировании объекта. В полне реально, что новый собственник 1-го этажа будет продавать комнаты поотдельности, а комнаты 2-го этажа купит один собственник. Позже он продаст этот этаж как олно помещение 2-го этажа. Очевидно, что при этом будет изменяться учет всех помещений.
• Можно найти и другие, более сложные примеры. Во всех этих случаях вопрос стоит в том, насколько желание собственника в формировании помещения будет соответствовать критерию помещения, которое имеется у органа кадастрового учета и технической инвентаризации. Именно эти критерии отсутствуют в существующем законодательстве. Они есть только на уровне актов локального значения и ведомственных инструкций. И поэтому решение такого вопроса различно в различных регионах, а может и в пределах отдельных районов города. Это приводит к неразберихе в структуре собственности таких объектов. Это сказывается на управлении зданием, на на взаимоотношении разых собственников.
• Отсутствие четкого регулирования формирования таких объектов приводит в ряде случаев к тому, что органы технического и кадастрового учета полностью реализовывают желания собственника в определении "границ" помещений, которые входят в состав здания.
• Вывод из приведенного примера можно сделать такой - нужно создать положение о формировании нового объекта на базе отдельных помещений которые прекращают свое существование в реестре как отдельных объектов недвижимости. Помещением теперь будет называться новый объект, который включает в себя отдельные помещения и присваивается новый кадастровый номер.
• Есть основания считать, что можно использовать по аналогии законодательством о структуре собственности в многоквартирных домах к не жилым помещениям, независимо где они находятся - в жилом здании или нет.
• Тесно к данной проблеме находится вопрос о соотношении зданий и помещений. Не может существовать помещение, которое состоит из нескольки помещений. При объединении нескольких помещений в одно, с момента объединения помещений отдельные перестают существовать сами по себе в реестре. Это отражается в том, что помещения исключаются из учета в кадастре и на них права прекращаются также в ЕГРП. При этом региструются права на новое помещение. Аналогично происходит при разбиении помещения на несколько отдельных помещений. В таком случае прекращается существование в реестре бывшего одного помещения. Такое правило безукоризненно соблюдается в нежилых помещениях. В жилых многоквартирных домах действует аналогичное правило с поправкой, что в составе жилых помещений (квартиры) может входить комната как самостоятельный объект недвижимости.
• Совсем другое соотношение между помещением и зданием в котором оно находится. Здание обычно существует как один объект как категория недвижимость и не разделяется на помещения. Если у здания один владелец, то оно рассматривается, независимо от назначения здания, как единый объект.
• В ЕГРП нельзя одновременно зарегистрировать право на собственность для помещения и здания в нем. Исчезновение здания, при этом, из реестра, в таких случаях не должно происходить.
• Законодательство о недвижимости построено так, что фиксация вещевых прав на помещение в здании сопровождается отменой прав на само здание как единый, при этом, объект собственности. С возникновением права собственности на помещение право на здание меняется по схеме, описанной в статьях 289 - 290 ГК России. При этом здание становится объектом с существованием права собственности для отдельных лиц на различные помещения и право долевой собственности на общее имущество всего здания. При этом здание продолжает существовать как сам объект недвижимости, но оно теперь не объект права собственности.
• В ЕГРП это выглядит так. Запись, которая содержит описание всего здания как недвижимости, сохраняется. Такая запись аннулируется при физическом прекращении в реальности существования здания. Убирается запись о праве собственности на само здание (подраздел II раздела II). Делается запись, которая содержит описание всех помещений в этом здании (подраздел I раздела III) и запись о праве собственности на рассматриваемые помещения в этом здании (подраздел II раздела III).
• При этом отчуждение одного помещения в здании обязательно влечет оформление права собственности на все помещения в этом здании. Возможны две формулы: "есть собственник всего здания" и "есть собственник помещений в здании".
• Такая ситуация должна быть обратимой, т.е. любой собственник для помещений, находящихся в здании может продать свое право собственности на помещения и получить право на собственность всего здания.
• 2.3 Классификация складов

Склады принято различать по конструкции, размерам, степени механизации операций, по функциональному назначению, по виду складирования. Склад являться одним из звеньев цепи движения продукции (склад сырья, склад готовой продукции, специализированный склад и т.п.). Также склад может находиться на участке продвижения потребительского товара (товарный склад).

Развитие рынка дало известность классификации складов, которая основанна на технических параметрах последних (площадь, развитость инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций). На данный момент принято различать склады по классам: A, B, C, D.

Рассмотрим классификацию складов от компании Knight Frank и Swiss Realty Group.

Классификация Knight Frank и Swiss Realty Group.

Класс А +

1) Одноэтажное современное складское здание, состоящее из сэндвич-панелей или легких металлоконструкций, прямоугольной формы без колонн или с шагом не меньше 12 м., расстояние между пролетами - не меньше 24 м.

2) Застройка площадью от 40 до 45%.

3) Ровный пол из бетона с безпылевым покрытием, нагрузка на пол не меньше 5000 кг/м2, на уровне 1,2 м от земли.

4) Высокие потолки свыше 13 м., которые позволяют установить многоуровневые стеллажные приспособления и оборудование (от 6 до 7 ярусов).

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие системы вентиляции.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).

11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей. деловой логистический склад недвижимость

13. Наличие офисных помещений при складе.

14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Оптико-волоконные телекоммуникации.

17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

18. Расположение вблизи центральных магистралей.

19. Профессиональная система управления.

20. Опытный девелопер.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса А

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 45-55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4. Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Система вентиляции.

7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).

10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка

Складские помещения класса В+

1. Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

2. Площадь застройки 45-55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4. Высота потолков от 8 метров.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Система вентиляции.

10. Пандус для разгрузки автотранспорта.

11. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В

1. Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

2. В случае двухэтажного строения v наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).

3. Высота потолков от 6 метров.

4. Пол - асфальт или бетон без покрытия.

5. Система отопления.

6. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

7. Пандус для разгрузки автотранспорта.

8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

9. Охрана по периметру территории.

10. Телекоммуникации.

11. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

12. Наличие вспомогательных помещений при складе.

13. Система вентиляции.

14. Офисные помещения при складе.

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

17. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса С

1. Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

2. Высота потолков от 4 метров.

3. Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

4. В случае многоэтажного строения v наличие грузовых лифтов/подъемников.

5. Ворота на нулевой отметке.

6. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

7. Система вентиляции.

8. Система отопления.

9. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

10. Офисные помещения при складе.

11. Ж/Д ветка.

12. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

13. Пандус для разгрузки автотранспорта.

14. Охрана по периметру территории.

15. Телекоммуникации.

16. Наличие вспомогательных помещений при складе.

Складские помещения класса D

1. Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

2. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

3. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

4. Система отопления.

5. Система вентиляции.

6. Офисные помещения при складе.

7. Ж/Д ветка.

8. Телекоммуникации.

9. Охрана по периметру территории.

Примечание: курсивом выделены желательные, но не обязательные опции.

Классификация Swiss Realty Group

Класс А

Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование таких складов призваны отвечать следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов.

1. Расположение: на основных транспортных магистралях. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.

2. Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками позволяет установить любое стеллажное (конвейерное и т. п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.

3. Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.

4. Высокая проектная нагрузка на поверхность пола позволяет использовать тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как следствие, максимально использовать высоту стеллажей.

5. Редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.

6. Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на каждую тысячу квадратных метров склада и обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов позволяют максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт.

7. Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность установки).

8. Отопление.

9. Автономные системы тепло- и водоснабжения.

10. Погрузочно-разгрузочные ворота оборудованы (или позволяют установку) гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.

11. Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленение), составляющая не менее 40% от всей территории складского комплекса.

12. Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).

Класс А-

Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20-30-летней постройки. Характеристики таких помещений практически идентичны классу А, за исключением местоположения: такие склады часто находятся в черте города, в промзонах.

1. Год постройки: 1970-1980-е годы.

2. Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция).

Класс В+

Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2-3 ключевым параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр. Таких помещений на рынке достаточно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Год постройки: с начала 1990-х годов.

Класс В

Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения часто требуют некоторых (незначительных) вложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смена напольного покрытия, установка современных охранных систем и пр.

1. Год постройки: 1970-1980-е годы.

2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).

3. Центральное отопление (иногда собственные котельные).

4. Высота потолков 6-9 метров.

5. Бетонный пол.

6. Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.

7. Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.

Класс С

Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Требуются значительные строительные и технические изменения: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация напольного покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования.

1. Год постройки: 1950-1990-е годы.

2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).

3. Высота потолков от 7 до 18 метров.

4. Бетонный или асфальтированный пол.

5. Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.

6. Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов.

7. Расположение в промзонах в черте города.

Класс С-

Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода; многие из них строились еще в 1930-1960-х годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз. Склады класса С- зачастую не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и экологичности, не отвечают требованиям современных компаний по возможностям грузооборота, требуют значительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.

1. Год постройки: 1930-1980-е годы.

2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом.

3. Центральное отопление.

4. Высота потолков от 4-5 метров.

5. Бетонный или асфальтированный пол.

6. Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.

7. Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО).

8. Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин.

9. Устаревшие системы охраны и пожаротушения.

Класс D

Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать. С финансовой точки зрения для повышения класса склада часто выгоднее снести такой объект и построить новое здание. Пригодны лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, нетребовательных к условиям хранения: сырья для промышленного производства, горюче-смазочных материалов, металлических, резиновых, пластиковых изделий и т. п.



• 3. Анализ существующего состояния рассматриваемых вопросов в работе агенства недвижимости
• 3.1 Данные по рассматриваемому агенству недвижимости
• В работе в качестве примера взято Печорское агентство недвижимости, которое открылось в 2008 году.
• Свидетельство № 311603214400054
• Агенство оказываем следующие услуги:
• · Обмен, продажа, покупка любого недвижимого имущества в Печорах и Псковской обл.,
• · Продажа и покупка земельных участков и дач,
• · Работа с материнским капиталом, с военной ипотекой,
• · Срочный выкуп,
• · Юридическое сопровождение сделок,
• Ко всем клиентам индивидуальный подход.
• Директором агентства по недвижимости города Печоры, Псковской области является Ефимова Жанна Витальевна. В 2001 году она закончила юридический институт по уголовно-правовой специализации. Прошла практику в милиции и адвокатуре. В данный момент работает профессиональным риэлтором.
• Главное кредо директора - это индивидуальный подход к любому клиенту. коммерческий агентство логистический недвижимость
• Данные по агенству:
• Свидетельство № 311603214400054
• 181500, город Печоры, Псковская область, улица Новая 6-6 (в 5 минутах от центра).
• моб.телефон 89113654995,
• раб.телефон (881148) 2-36-37,
• мой сайт: http://www.rieltor60.ru
• e-mail: stjuard@mail.ru
• skype: janeta20111
• Дивиз агенства: "Ко всем клиентам индивидуальный подход"
• 3.2 Использованием принципов деловой логистики в работе агентсва недвижимости
• Агентства недвижимости завоевывают все большую популярность среди тех, кто решил купить, продать или выгодно обменять свою жилплощадь. Происходит это по ряду достаточно веских причин.
• Во-первых, постоянно растет число афер в области недвижимости, и люди, не желающие рисковать большими денежными суммами, обращаются за помощью проверенным агентствам.
• Во-вторых, сегодня существует достаточно сложных моментов, связанных с операциями с недвижимостью, чтобы потребителю было предельно непросто разобраться в них самостоятельно. И в этом случае не обойтись без помощи профессионалов. Принцип, по которому работают агентства недвижимости, не нов - это принцип оказания посреднических услуг. Фактически, агентство берет на себя все клиентские проблемы по поиску предложения о продаже или запроса на покупку квартиры, занимается юридическим сопровождением сделки, обеспечивает страховку. Как видно, это не самый простой комплекс вопросов, которые каждый человек способен решить самостоятельно. На сбор всех документов уходит много времени, а самостоятельный поиск партнера по сделке часто может обернуться мошенничеством.
• Главная ценность агентства недвижимости - это клиентская база. В нее заносятся все поступающие предложения от частных лиц, а также их запросы на приобретение или аренду недвижимости. Параллельно менеджеры компании проводят мониторинг доступных средств информации (газеты по недвижимости, сайты в сети Интернет), дополняя базу свежими предложениями. Актуальность - вот важнейшее свойство этой базы. Клиент, сделавший запрос на аренду, покупку или продажу квартиры должен получить максимум предложений в самый кратчайший срок, иначе у него возникнет естественное желание попробовать работать с другим агентством.

Принято выделять базовые принципы работы в области деловой логистики, кторые выстраданны и обобщенные из практического опыта. Вот они:

1. Принцип виновности. Логиста всегда, ну или почти всегда можно обвинить в том, что произошло. Это возможно по той причине, что логист почти всегда является конечным лицом во взаимодействии с многими звеньями цепочки доставки груза.

2. Принцип активности. В своей работе логист всегда должен занимать проактивную позицию. Если логисту было дано задание, то ни в коем случае нельзя откладывать его выполнение, необходимо немедленно связываться с отправителем, клиентом, перевозчиком (экспедитором) и остальными лицами для организации отгрузки груза.

3. Принцип коммуникативности. Логисту необходимо в максимально возможной степени и максимально регулярно (желательно ежедневно в одно и то же время) взаимодействовать со всеми звеньями, участвующими в перевозке, включая конечного получателя. Постоянно появляется новая информация, и логист -- первое лицо, кто должен располагать ею и грамотно распоряжаться.

4. Принцип уравновешенности. Всегда следует сохранять холодной голову, в особенности в общении с клиентами. Вполне возможно, что неправым в конкретной ситуации оказывается именно логист, а его вызывающее поведение дискредитирует всю компанию. Спокойствие, уравновешенность и доброжелательность напротив, сослужат определенным "кредитом" логисту в неудобных для него ситуациях.

5. Принцип резервирования. Логист всегда должен отдавать себе отчет в том, что почти любая перевозка груза, в особенности мультимодальная -- это сложный процесс, задействующий множество лиц и компаний. В таких перевозках почти никогда не бывает так, что первоначально оговоренный с клиентом бюджет выдерживается до конца. Всегда возникают скрытые и непредвиденные расходы, которые невозможно учесть "на берегу". Всегда следует закладывать запас на такие случаи при общении с клиентом.

6. Принцип внимательности. По возможности следует перепроверять информацию о движении груза у нескольких источников. Иногда возможны ситуации, в которых один из, казалось бы, достоверных источников, может случайно или нарочно вводить в заблуждение.

7. Принцип планирования. Весь процесс доставки груза, равно как и маршрут, необходимо планировать заранее во избежание различных недоразумений. Необходимо заранее знать, смогут ли все участники цепочки доставки работать с конкретным грузом по конкретным предоставляемым документам. Будущая перевозка должна проходить без сюрпризов для кого-либо. Без этого вообще нельзя начинать работу.

8. Принцип соответствия. Необходимо тщательно сверять все документы на предмет соответствия данных. Все характеристики груза, текстовые и числовые, а также все описания в документах должны быть единообразными и не иметь расхождений. Из-за мелких неточностей на таможне могут быть вполне точные проблемы!

9. Принцип обучаемости на практике. Логисту всегда нужно обучаться на собственной практике и практике товарищей, делая выводы из различных ситуаций. Выводы нужно фиксировать в письменном виде и периодически их просматривать. Подобный вид обучения - единственный пригодный в карьере логиста.

10. Принцип документирования. Логист обязан документировать всю входящую информацию. Документирование можно осуществлять при помощи электронных таблиц, записей, сохранения входящих документов и сообщений на жесткий диск или сервер. То, что сейчас может казаться очевидным, как восход солнца, через месяц суеты и рутины будет полностью забыто. А восстанавливать информацию по крупицам -- дело затруднительное и отнимающее много времени и сил.

Теория выделяет совсем другие основные принципы логистики:

1) принцип рациональности - выбираются такие управленческие решения, которые являются лучшими (оптимальными) по комплексу показателей для заданных условий. Решение принимается всегда таким образом, чтобы благодаря выбранному варианту, т. е. выбранному соотношению затрат и достигнутого результата, осуществлялось рациональное достижение поставленных целей логистической системы предприятия;

2) принцип целостности - свойство логистической системы выполнять заданную целевую функцию, реализуемую только системой в целом, а не отдельными ее элементами. Любая логистическая система должна рассматриваться сначала на макроуровне, т. е. во взаимодействии с окружающей средой, а затем уже на микроуровне;

3) принцип системности - предполагает исследование логистического объекта, с одной стороны, как единого целого, а с другой стороны, как части более крупной системы, в которой анализируемый объект находится в определенных отношениях с остальными системами. Таким образом, этот принцип охватывает все стороны объекта и предмета в пространстве и во времени;

4) принцип иерархии - порядок подчинения нижестоящих элементов вышестоящим по строго определенным ступеням (иерархическая лестница) и переход от низшего уровня к высшему. Иерархическое построение логистических систем обусловливается тем, что управление в них связано с использованием и обработкой значительных массивов данных. На нижележащих уровнях используется более детальная и конкретная информация, охватывающая лишь отдельные аспекты функционирования логистической системы. На более высокие уровни поступает обобщенная информация, характеризующая условия функционирования всей логистической системы; на этих уровнях принимаются решения относительно логистической системы в целом;

5) принцип интеграции. Интеграция означает объединение в целое каких-либо частей или свойств. Принцип интеграции направлен на изучение интегративных свойств и закономерностей в логистических системах. Интегративные свойства проявляются в результате совмещения элементов до целого, совмещения функций во времени и в пространстве. Логистическая система как упорядоченная совокупность элементов с определенными связями обладает особыми системными свойствами, не присущими отдельным элементам и позволяющими получить синергический эффект.

6) принцип формализации. Формализация предполагает получение количественных и качественных характеристик функционирования логистической системы предприятия. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

Рассмотрим на конкретных примерах работы рассматриваемого агенства недвижимости основные принципы деловой логистики в современной рыночной среде.

Принцип системного подхода. Подход к объектам исследования как системам - одна из главных особенностей логистики. Максимальный эффект можно получить только в случае, когда оптимизация работы всех звеньев предприятия функционирует как единый слаженный механизм. Поэтому все звенья необходимо рассматривать как целостную систему, чтобы согласовать экономические интересы отдельных ее элементов, технические вопросы, технологические процессы и т. д. В нашем случае коллектив в агенстве подобрался дружный и слаженный и он действительно работает как один слаженный механизм. Это выражается в том, что хорошо видна поддержка сотрудниками друг друга в различных ситуациях. При не предвиденных обстоятельствах и форсмажорах ни одна сделка не оставляется без внимания.

Принцип тотальных затрат. Одна из основных задач логистики - минимизация совокупных логистических издержек на протяжении всей работы компании от первичного источника сырья до конечного потребителя.

Это достигается тем, что в рассматриваемом агенстве все агенты и менедеры в офисе работают на один результат. В коллективе не принято делить "мой объект" или "мой клиент". При необходимости один агент объезжает один район, а второй - совсем противоположный. Этим достигается экономия по затратам на передвижение (бензин и т.п.). Необходимым условием эффективного решения минимизация совокупных логистических издержек есть возможность точного измерения этих издержек, но это возможно при условии, когда система учета издержек и обращения позволяет выделять затраты на логистику. В нашем случае это выполняется при помощи автоматизированного бухгалтерского комплекса 1С. В нем отдельно выделяются и анализируются затраты по работе всего агенства (по всем договорам, определяется самые значимые, анаизируется их взаимообусловленность и проводится другая аналитика, как бухгалтерского, так и управленческого характера.

Принцип глобальной оптимизации. В процессе оптимизации структуры или управления руководству агенства нужно согласование частных целей функционирования отдельных элементов налаженной системы для достижения глобальной задачи. Как и говорилось выше - это прослеживается по отношении к работе всего коллектива рассматриваемого агенства.

Принцип логистической координации и интеграции. В процессе логистического управления необходимо достижение согласованного, интегрального участия всех звеньев от ее начала и до конца в управлении всеми видами потоков при реализации целевой функции. Согласование всех звеньев в работе с клиентами (от приема звонка до выезда на место и заключения договора) достигается за счет четко прописанных инструкций для каждого сотрудника, который участвует в этом процессе.

Использование теории компромиссов для перераспределения затрат. Под компромиссом понимается гармонизация экономических интересов участников логистического процесса. В начале становления логистического подхода при формировании системы логистического управления использовался критерий минимума общих затрат на материальное распределение. Это, с одной стороны, открывало новые возможности в принятии решений, но вместе с тем определенным образом ограничивало эффективность получаемых решений. Поэтому в дальнейшем пришло понимание того, что критерием должна быть максимальная прибыль от всех фирм-участниц. Таким образом, снижение прибыли (увеличение затрат) в одном из звеньев допустимо и необходимо при условии, что это повлечет увеличение прибыли (снижение затрат) всей системы в целом.

Отказ от предоставления универсального подхода к каждому клиенту агенства. Смысл этого принципа заключается в использовании соответствующего каждому конкретному случаю отношению, общению и предложениям, которые в основном хочет получить конкретный клиент. Оптимизация каких-либо потоковых процессов за счет использования специализированных методов, возможна только при массовом оказании услуг (например, в случае какого-либо катаклизма предоставление в аренду жилья большому количеству семей), но это возможно для рассматриваемой местности очень и очень редко.

Принцип развития логистического сервиса. По сравнению с повышением качества оказываемых услуг или новым предложением на рынке недвижимости существует гораздо менее затратный путь - это повышение конкурентоспособности предприятия, а именно достижение современного уровня логистического сервиса и его развитие. Этот принцип в рассматриваемом агенстве к внедрению не готов. Это объясняется рядом причин. Главной из которых есть трудность в освоении новых предложений на рынке недвижимости в данном регионе.

Принцип моделирования и информационно-компьютерной поддержки. При анализе, синтезе и оптимизации объектов и процессов возникающих в компании широко используются различные модели: математические, графические, физические, имитационные и др. В настоящее время реализация логистического управления невозможна без соответствующей информационно-компьютерной поддержки. Об этом упоминалось выше и в рассматриваемом агенстве этому помогает управленческий модуль программы 1С, которая широко используется в агенстве. В 1С возможно получить любую аналитику как для агента, так и для бухгалтера. В случае установления новых требований приглашается программист, который оперативно вносит необходимые изменения в программу и новый отчет готов к использованию для сотрудников агенства.

...