Разработка концепции апарт-отеля во Владивостоке

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Апарт-отель в структуре гостиничного бизнеса

1.1 Апарт-отель: понятие, сущность, значение в мировом и российском гостиничном бизнесе

1.2 Исследования, необходимые для создания апарт-отеля

2. Обоснование необходимости разработки апарт-отеля во Владивостоке

2.1 PEST?анализ апарт-отеля как нового средства размещения

2.2 Анализ заинтересованности потенциальных потребителей в создании апарт-отеля во Владивостоке

2.3 Анализ конкурентного положения проектируемого отеля по параметрам сравнения

2.4 Концепция нового апарт-отеля

2.5 Бизнес?предложение по созданию апарт-отеля в городе Владивосток

Заключение

Список использованных источников

Приложения



Введение

На сегодняшний день, во многих странах мира гостиничный бизнес является одной из бурно развивающихся и доходных отраслей экономики. Степень развития индустрии гостеприимства определяется в значительной мере оснащенностью территории материальными возможностями для проживания туристов и всем тем, что принято включать в понятие туристской инфраструктуры и уровня сервиса. Коллективные средства размещения (КСР): гостиницы и аналогичные заведения, санаторно-курортные организации и организации отдыха являются важной и существенной составляющей туристкой инфраструктуры.

Развитие сегмента средств размещения в сфере гостеприимства в Российской Федерации обладает значительным потенциалом увеличения въездного потока туристов, а также расширения внутреннего туризма и путешествий, например, согласно прогнозу ЮНВТО до 2020 года, на долю России будет приходиться 1,9% рынка выездного туризма и 2,9% въездного, что обусловит практически четырехкратное увеличение соответствующих показателей турпотоков [14]. Малые гостиницы, как известно, легче адаптируются к каждому клиенту, создают атмосферу домашнего уюта, что не исключает национального колорита. Кроме того, они, как правило, применяют более гибкую систему скидок. Как показывает практика, семейные пары, небольшие группы путешествующих чаще предпочитают малые формы гостиничных предприятий.

Апарт-отели относятся к малым формам гостиниц. Апарт-отель - это разновидность гостиницы, в которой гостиничные номера представляют собой апартаменты, которые могут сдаваться в аренду (краткосрочную - от суток или долгосрочную - до года) с набором услуг (уборка, смена белья, охрана, питание и т.д.). Номера в апарт-отеле обязательно оборудованы кухней. По степени комфорта апарт-отели сравнивают с домашними условиями, а цены в них гораздо ниже традиционных гостиниц.

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что исходя из анализа развития апарт-отелей в России, уникальная роль данного сектора экономики пока еще плохо осознается в нашей стране. В общем количестве функционирующих в России на сегодняшний день гостиниц, апарт-отели занимают весьма скромное место: в Москве на их долю приходится чуть более 5% гостиничного рынка (для сравнения, в Лондоне на малые отели приходится 15% рынка) [7]. Развитие апарт-отелей в России может сдерживаться целым рядом негативных факторов, к которым относятся: отсутствие в достаточном количестве свободных площадей, пригодных для использования под отели; сложности по переводу помещений апарт-отелей из жилого фонда в нежилой; наличие высокой доли переменных издержек. Кроме того, на рынке гостиничных услуг г. Владивостока присутствует лишь два апарт-отеля, которые нельзя в полной мере назвать таковыми, потому что, те или иные показатели не соответствуют требованиям классификации средств размещения в Российской Федерации, что говорит о существенной нехватке данного типа отелей в рамках увеличения числа туристских прибытий.

Целью данной дипломной работы является разработка концепции апарт-отеля в городе Владивосток, деятельность которого будет направлена на предоставление услуг размещения в номерах апартаментах с кухней и стандартным набором услуг, рассчитанных на людей, пребывающих в город на длительный срок. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие исследовательские задачи:

? изучить понятие, сущность историю и значение апарт-отелей в мировом и российском гостиничном бизнесе;

? исследовать рынок средств размещения и возможных конкурентов для проектируемого апарт-отеля;

? сформулировать концепцию нового апарт-отеля в г. Владивостоке;

? разработать бизнес-предложение по созданию апарт-отеля в г. Владивостоке.

Объектом исследования является изучение понятия апарт-отеля, анализ мирового опыта данного типа отелей на рынке.

Предметом исследования является разработка концепции и бизнес-предложения по созданию апарт-отеля в г. Владивостока.

В работе были использованы следующие виды теоретических и эмпирических методов исследования: PEST-анализ, статистические методы, наблюдение, описание, сравнение, анкетирование.

Практическая значимость данной работы состоит в расширении рынка гостиничных услуг путём открытия в г. Владивостоке апарт-отеля, который будет предлагать своим гостям не только полноценные, соответствующие стандартам, благоустроенные и комфортные номера, но и ряд дополнительных услуг.

При подготовке работы были использованы законодательные и нормативные документы, теоретическую основу исследования составили работы таких авторов, как Г.Н. Лебедева, Г.П. Старкова, Т.А. Худякова и др., электронные ресурсы, такие как http://rusadvice.org, http://prohotelia.com, которые посвящены гостиничному бизнесу.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы, приложений.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, сформулирован объект и предмет исследования, цель и содержание поставленных задач выпускной квалификационной работы.

В первой главе рассмотрены понятие, сущность, история появления и развития апарт-отелей в мировом и российском гостиничном бизнесе. Описаны исследования, необходимые для создания такого типа гостиничного предприятия.

Во второй главе проанализирован рынок средств размещения г. Владивостока, выявлены возможные конкуренты и сегмент посетителей для проектируемого апарт-отеля, составлена его концепция и разработано бизнес-предложение по созданию апарт-отеля, представлено его экономическое обоснование, проведён расчет затрат на реализацию, анализ объемов продаж, определена эффективность, прибыльность и окупаемость проекта.

В заключении отражены основные результаты работы, уточнены выводы.



1. Апарт-отель в структуре гостиничного бизнеса

1.1 Апарт-отель: понятие, сущность, значение в мировом и российском гостиничном бизнесе

В настоящее время индустрия туризма и гостиничного сервиса одна из наиболее динамично развивающихся отраслей мирового хозяйства. Гостиничный бизнес сегодня привлекает внимание как крупных международных корпораций, так и небольших муниципальных объединений, и совсем мелких компаний и даже частных предпринимателей. Десятилетняя эволюция европейского гостиничного бизнеса привела к появлению эмпирической пропорции: 60% постояльцев обслуживают крупные отели, а 40% потока туристов - гарантированная доля малого гостиничного бизнеса [21]. Малый гостиничный бизнес необходим для решения таких задач, как эффективное использование материальных, трудовых и финансовых ресурсов, невостребованных в крупном производстве; формирование конкурентной среды; быстрое реагирование на изменения в структуре рынка и рыночных ниш; снижение уровня безработицы; смягчение социальной напряженности; подготовка кадров для крупных гостиничных объектов; частичная трансформация теневой экономики в легальный малый бизнес.

Сфера туризма в последнее время развивается весьма стремительно. Растет число и разнообразие предлагаемых услуг в сфере гостиничного бизнеса. Уже известное за границей понятие - «апарт-отели», постепенно набирает свою популярность и в нашей стране. Апарт-отели относятся к одной из малых форм коллективных средств размещения. В соответствии с новыми требованиями к классификации объектов туристкой индустрии в Российской Федерации от 11 июля 2014г. апарт-отелем считается гостиница, номерной фонд которой, состоит из номеров категории «студия» или «апартамент» [4]. Поэтому основное отличие апарт-отеля от традиционной гостиницы заключается в том, что апарт-отель предоставляет гостям номера квартирного типа с домашним уютом и полностью укомплектованной кухней. Площадь апартаментов и количество комнат могут быть самыми разнообразными. Особенно удобны эти средства размещения для отдыха семьей с маленькими детьми, так как детям может быть предоставлена отдельная комната, а наличие кухни сокращает зависимость семьи от расписания предприятий питания. Изначально, апартаменты стало возможно заказывать на традиционных пляжных курортах Испании, Турции, Египта и др. Основной спрос на них формировали семейные пары с детьми. Первый апарт-отель появился в Майами в середине XX века [8]. Впоследствии был сформулирован слоган, который емко описывает функции апарт-отеля: «лучше жить, нежели останавливаться».

Развитие апарт-отелей не прекращалось и позднее, они начали появляться и в крупных городах, где подобный вид гостиничного бизнеса имел большие возможности для развития. Ведь зачастую в города приезжают не только с туристическими целями, но и с рабочими визитами. Так, данный тип отелей завоевал новый сегмент рынка потребителей. Следует отметить, что выделяют минимум три вида апарт-отелей:

? резиденции под брендом в составе гостиниц, то есть в одном здании могут быть представлены обычные номера и апартаменты. Такую резиденцию можно выкупить и жить в ней постоянно или периодически;

? кондо-отели, данный вид в основном распространён в США. Он позволяет выкупать номера как инвестиционный продукт, то есть его можно использовать для собственного проживания или сдавать в аренду другим клиентам при помощи управляющей компании;

? гостиницы длительного проживания - еще один формат апарт-отеля, где номера сдают, как и в обычных гостиницах, но только с возможностью снимать на длительный срок. Самой большой популярностью данный вид отелей пользуется в самых крупных финансовых столицах мира - Париже, Лондоне, Нью-Йорке, где работает много экспатов. В таком отеле может проживать вся семья, так как номер в сущности ? это малогабаритная квартира, а в отеле есть минимальный набор необходимой инфраструктуры [20].

В США апарт - отели начали набирать популярность уже более 30 лет назад и основоположником данного направления стал знаменитый бизнесмен Дональд Трамп. Сейчас семейное предприятие Трампа (Trump Organisation) строит апартаменты по всему миру, но они подходят для проживания и обладания наиболее обеспеченными людьми. Комплексы оборудованы несколькими ресторанами, яхт клубами, торговыми центрами, развлекательными заведениями и прочими атрибутами отдыха и роскоши. Кондо-отели в Соединенных штатах Америки, в основном, продвигает компания Trump Organisation. Традиционно, отели компании Трампа представлены как роскошные комплексы кондо-отелей, с большим количеством ресторанов, гастрономическими магазинами и казино [9]. Если отель прибрежный, то он обязательно располагает стоянкой для яхт, яхт-клубом и причалом. гостиничный бизнес владивосток рынок

Преимущества покупки апартаментов в кондо-отеле очевидны. Инвестор является полноправным собственником недвижимости и получает гарантированную прибыль от аренды, которая, как правило, превышает доход при традиционных инвестициях, когда владелец сам ищет арендаторов. Согласно мнению директора агентства Owner Invest, специализирующегося на апарт-отелях, Марка Бингхема ? инвесторы уверены в этой модели, так как жильем управляют опытные специалисты, и вся система приема гостей хорошо отлажена. Но все же существует одна проблема. Так, Марк Бингхем отмечает: «Если уровень заполняемости отеля упадет ниже определенного процента, прибыль от аренды может оказаться не такой высокой, как предполагалось изначально» [6]. Хотя первые несколько лет об этом можно не беспокоиться: в течение определенного срока продавец гарантирует фиксированный уровень дохода.

Приобретение номеров в апарт-отелях не всегда может быть дорогим. Например, в Софийской области, в городе Костинброд, в четырехзвездочном отеле Aston Hotel Sofia предлагаются на продажу номера по цене от 9900 евро. Этот апарт-отель включает конференц-центр, и поэтому владельцы могут рассчитывать на арендаторов, приезжающих на деловые встречи и семинары. Компания-застройщик Aston Lloyd гарантирует ежегодный доход в размере 6% от стоимости номера в первый год после покупки. Район Костинброд находится в 20 мин. езды от центра Софии. Также Aston Lloyd планирует строительство бизнес-парка рядом с Aston Hotel, что поднимет стоимость номеров [40].

Другой вариант при наличии небольшого бюджета - объединить две схемы: апарт-отеля и долевого владения. Сейчас такое предложение доступно в комплексе Caracola Beach & Spa Resort на Карибских островах [8]. Можно приобрести одну четвертую долю владения, включающую неделю использования для собственного отдыха каждый год.

Среди известных мировых брендов, которые предлагают сегодня услуги апарт-отелей: французская сеть MaMaison, брэнд Staybridge Suites от гостиничной корпорации Inter Continental Hotels Group, сеть апарт-отелей Adagio от французкой сети Accor. Большинство гостиничных корпораций, от Hyatt до Hilton имеют в своих портфелях предложение апарт-отелей [20]. В США и Канаде апарт-отели уже стали неотъемлемой частью гостиничного рынка. Тоже можно сказать и о странах Западной Европы. Там действует множество программ, ориентированных на развитие туризма, которые в определенной мере способствуют повышению привлекательности апарт-отелей для отельеров и инвесторов. В частности, собственники отельных апартаментов в некоторых странах имеют налоговые льготы. Для иностранцев, например, россиян, покупка подобного объекта гарантирует получение так называемого паспорта инвестора или резидентской визы (вида на жительство) на всю семью, поскольку приобретение апартаментов в апарт-отеле часто приравнивается к покупке коммерческой недвижимости.

Во Франции правительством страны поддерживается специальная схема «Leaseback», благодаря которой собственники апарт-отелей или даже их части имеют право на возврат НДС при покупке жилых апартаментов и последующей передаче их в управление специализированной компании на длительный срок. НДС довольно существенный -- 19,6%, причем возвращается налог не только на стоимость апартаментов, но и на стоимость мебели в них и парковки [18].

Таким образом, сейчас, апарт-отели становятся все более популярны среди путешественников, они открываются по всему миру - в странах Европы, США, Канаде, практически во всех мировых центрах туризма. Уже почти каждая фирма, занимающаяся гостиничным бизнесом, имеет в своем списке и апарт-отели.

В настоящее время в гостиничном бизнесе можно выделить два вида апартаментов: класса «люкс» и класса «бизнес». Апартаменты класса люкс предполагают просторные помещения, современную мебель и аппаратуру, и расширенный пакет услуг. В качестве других сервисов предусматривается не только уборка в номере и подача завтраков, но и целый ряд дополнительных опций: от массажа и специальной охраны номера до автомобиля с водителем и специальной винной карты. Зачастую апартаменты бронируются исходя из конкретной стоимости помещения, выставленной отелем, а не в зависимости от числа проживающих. Апартаменты бизнес - класса это номера в апарт-отелях и прежде всего ? удобный способ длительного проживания. Они рассчитаны, в первую очередь, на деловых туристов. Апартаменты бизнес-класса должны обладать всеми параметрами отдельной жилой площади. В отличие от сьютов, которые считаются типично отельными номерами, апартаменты представляют собой синтез из двух типов - квартиры и гостиничного номера [9]. От гостиничного номера апартаменты переняли лишь некоторые услуги, к примеру, портье, а от квартир - абсолютно автономную структуру, в которой постоялец чувствует себя как дома. Апарт-отели обычно не располагают собственным рестораном, потому что номера в них имеют собственную кухню. Кроме того, некоторые апартаменты обладают еще одной отличительной особенностью - их можно целиком выкупить в собственность или зарезервировать на долгий срок, несколько лет и более, преимуществом перед арендой обычной квартиры является возможность не заключать контракт, а только лишь оплатить номер и ознакомиться с правилами проживания. Еще одно преимущество апарт-отелей перед съемной квартирой ? это то, что можно выехать из номера в любое время.

Основной сегмент потребителей для таких отелей это те, кто вынужден длительное время проводить вне дома ? люди, находящиеся в командировке, бизнесмены, студенты на стажировках и др. Также, апарт-отели весьма привлекательны для туристов с детьми. Причем оплата за номер не зависит от количества проживающих в нем людей, а сервис и услуги такие же, как в обычной гостинице.

Апарт-отели в России возникли в середине XVIII века, когда в европеизированном Петербурге появились «герберги» - трактирные дома с квартирами. В конце XVIII века существовало две разновидности «гербергов», первые - предоставляли клиентам только питание («стол без ночлега»), они считаются родоначальниками нашего русского ресторана, вторые - предлагали гостям квартиры для проживания. К услугам постояльцев «гербергов» были предложены дополнительные «удовольствия»: подача чая, кофе, шоколада, табака, французской водки, виноградного вина, пива, а также некоторые развлечения. В начале XIX века «герберги» представленные квартирами трансформировались в доходные дома, а доходные дома, предоставляющие клиентам комплекс услуг, стали прототипом современных апарт-отелей. История развития северной столицы свидетельствует, что в конце XIX-начале XX веков Петербург строился, прежде всего, как город доходных домов. Именно доходные дома составляют основную часть застройки в историческом центре, которая до сих пор формирует атмосферу Петербурга. Доходный дом - это жилой комплекс, квартиры и комнаты которого сдаются в аренду проживающим. Первые доходные дома были скромными, трехэтажными сооружениями, так как до начала XIX века разрешалось строить дома не выше четырех этажей [32, с. 17].

Дома и квартиры, предназначенные для сдачи в аренду, были рассчитаны для жильцов различных классов и уровней достатка. Доходные дома с квартирами высшего класса имели до тридцати комнат в одной квартире, дома для среднего класса - 2-3 комнаты, кухню, санузел на лестничной площадке. Бедные мещане и студенты могли снять дешевую квартиру, комнату или даже «угол» комнаты в мансарде благодаря развитой системе субаренды. Владение доходным домом считалось прибыльным и стабильным делом, а спрос на арендное жилье часто превышал предложение. По имеющейся статистике, в 1913 году только 4% высших госслужащих российского государства имели собственную недвижимость в столице, остальные ее снимали. В Москве активное строительство «доходных домов» началось в середине XIX начале XX веков. Были построены: «доходный дом» на улице Балчуг (теперь гостиница «Балчуг»), «доходный дом на пересечении улиц Моховая и Тверская (теперь гостиница «Националь»), «доходный дом» на Петровке (бывшее здание ресторана «Яр»), «доходные дома» на «Садовом кольце».

В 80-ые годы прошлого столетия, в связи с интенсивным развитием, политических, торговых и культурных отношений СССР с зарубежными странами и в связи с острой нехваткой специализированного дипломатического жилья и гостиничных мест, в Советском Союзе на базе стандартных жилых домов, стали создаваться апарт-отели, гостиницы для длительного проживания иностранных граждан. В Москве появляются такие гостиницы как «Волга», «Кузьминки, «Орехово», «Царицыно», «Владыкино». Апарт-отели создавались в крупных городах, принимающих в больших количествах иностранных специалистов, приехавших в долгосрочные командировки. Апарт-отели были часто загружены на 100%, равно как и все другие средства размещения Москвы [32, с. 20]. Гостями апарт-отелей восьмидесятых годов прошлого столетия были:

? сотрудники дипломатических миссий;

? сотрудники зарубежных внешнеторговых представительств;

? сотрудники крупных совместных российско-зарубежных компаний;

? иностранные граждане, проходившие обучение или курс повышения квалификации в российских военных Академиях и ВУЗах;

? российские и иностранные граждане, приехавшие на длительное лечение в Москву;

? многие другие категории граждан, которые предпочитали домашнюю обстановку гостиничной.

Апарт-отели того времени предоставляли гостям, ограниченный комплекс дополнительных услуг. Услуга питания не входила в состав основной услуги и позиционировалась всегда как дополнительная и платная.

Годы перестройки стали очень нелегкими для апарт-отелей города Москвы, особенно тяжелым было время с 1998 до 2002 годов. Это время отмечено резким увеличением оттока из России иностранных гостей - главных целевых клиентов московских апарт-отелей. Масштабы внутреннего группового и индивидуального туризма сократились до рекордно низких отметок, из-за финансовой несостоятельности российского потребителя. Дефолт 1998 года ввел рынок апарт-отелей в состояние глубокой депрессии, доходы предприятий данной специализации стали падать, для того, чтобы сохранить свои позиции на рынке гостиничных услуг, и для получения минимально-необходимой прибыли, было принято решение сдать нежилые помещения гостиниц в аренду под офисы и снизить цены на номера. Из-за постоянного падения курса отечественной валюты, в целях стабилизации цен на апартаменты, стоимость номеров стали определять в долларах США [32, c.21]. Имиджевая планка апарт-отелей начала снижаться, не хватало средств на реконструкцию гостиниц, на ремонты, на развитие необходимой базовой услуги отелей.

В первые годы нового столетия, по мере стабилизации экономического и политического положения в Российской Федерации, начал расти приток иностранных и российских гостей, приезжающих в Москву. Наступил период «возрождения» гостиничной отрасли столицы. Пик благополучия апарт-отелей отмечен в 2005-2007 годах, когда был найден стабильный источник загрузки этих гостиниц. Таким источником стали сетевые международные корпорации, представленные в России крупнейшим гипермаркетами, которые размещали в апарт-отелях на длительные сроки большие группы сотрудников региональных филиалов, приезжающих на обучение в Москву. Гипермаркеты обеспечивали апарт-отелям стабильную ежегодную загрузку на 50-60%, в силу этого гостиницам квартирного типа приходилось отказываться от сотрудничества с другими партнерами.

В конце 2007 года гостиничный бизнес России начинает накрывать волна международного экономического кризиса, появляется высокая опасность для сохранения апарт-отеля как специализированного типа гостиничных предприятий. Начинает рушиться традиционная, сложенная годами система загрузки, а для наработки нового сегмента потребителей требуются годы. Интенсивно продолжается, начатый еще в докризисный период, отток из апарт-отелей иностранных гостей, имеющих дипломатический статус. Этот контингент гостей размещают, в гостиницах и квартирах, построенных при посольствах и представительствах зарубежных стран. Неблагоприятная обстановка на дорогах города диктует зарубежным организациям условия размещения гостей ближе к месту работы, а неоправданно высокие цены на гостиничные номера, делают услуги московских гостиниц финансово-непривлекательными. Но, главная опасность для апарт-отелей приходит в лице крупных агентств недвижимости, и других организаций, владеющих большим количеством новых комфортабельных квартир, зачастую даже в одном доме, и предлагающих эти площади для размещения гостей (без учета количества проживающих в квартире) по ценам в несколько раз ниже гостиничных. Значительная часть гипермаркетов, учитывая начавшийся экономический кризис, начинает размещать своих сотрудников в более дешевых частных квартирах. В других крупных городах России также наблюдается подобная тенденция [7].

Российские апарт-отели начинают терять свою долю на рынке, и для того, чтобы выдержать конкуренцию отели Москвы и Санкт - Петербурга разрабатывают акции и системы скидок; предлагают бонусные программы для привлечения новых и сохранения постоянных гостей; применяют программы мотивации фирм-партнеров, помогающих в загрузке; активно используют возможности Интернет бронирования, в том числе и в режиме он-лайн; заключаются договоры на продвижение сайта гостиницы по поисковым фразам; разрабатываются маркетинговые программы по выявлению и привлечению потенциальных клиентов апарт-отелей; разрабатываются программы по сокращению издержек. Для того чтобы остаться на рынке, апарт-отели расширяют и совершенствуют свою инфраструктуру, приобретают дополнительные специализации и перестраивают работу гостиниц на обслуживание новых целевых аудиторий [15]. Сегодня, по данным департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, общий фонд столичного рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров [30].

Многие современные апарт-отели, ориентированы на обслуживание бизнес туристов, они значительно расширили услуги бизнес характера, организовали работу бизнес центров, обеспечили Интернет возможности для номеров, оснастили помещения для переговоров современными техническими средствами.

Некоторые апарт-отели позиционируются как «семейные отели» и отдают приоритеты размещению иностранных граждан, приезжающих с целью усыновления детей, это большая целевая группа, которая может обеспечить значительную загрузку гостиничному предприятию. Апарт-отели, расположенные недалеко от аэропортов, активно размещают членов экипажей и пассажиров, задерживающихся рейсов. В последнее время появился спрос на услуги гостиниц у военных организаций для размещения семей военных, которые прибывают в город для работы по контракту. Значительно активизировались российские банки, принимающие на долгосрочную стажировку банковских работников из стран юго-восточной Азии. Апарт-отели широко рекламируют себя как «гостиницы для молодоженов» и гостиницы, которые разрешают проживание с животными. Чаще всего, апарт-отели рассчитаны на людей, пребывающих в городе или регионе длительное время, поэтому должны быть дешевле гостиничных номеров, но при этом не сильно превышать стоимость аренды квартир. Одновременно с этим они гораздо удобнее обычных квартир, поскольку имеют дополнительный сервис и уровень безопасности. К тому же, важным преимуществом апарт-отелей эксперты считают долгосрочность контрактов на проживание. Основная задача здесь -- найти хорошего арендатора. В этом случае не придется заниматься поиском клиентов каждый день и будет сглаживаться влияние сезонного фактора. Возможна схема сдачи только части номеров в долгосрочную аренду, тогда решается проблема риска недозагрузки. Для собственника, сдающего жилье туристам через управляющую компанию, является привлекательной схема оплаты: владелец получает 70% арендной платы, управляющая компания - 30%. [19, c. 12].Для инвестора привлекательность апарт-отеля состоит в выгодном вложении денег и их быстрой окупаемости. В случае возникновения финансовых или управленческих неурядиц с апарт-отелем, его всегда можно перевести в жилой фонд и легко продать.

На фоне снижения спроса на апарт-отели в крупных городах Российской Федерации, в регионах растет популярность этих средств размещения. Большие перспективы развития имеет частный бизнес апарт-отелей. По мнению аналитиков в ближайшие годы широкое развитие получат малые апарт-отели в курортных и игровых зонах [22, c. 4].

Что касается города Владивостока, в настоящее время он является не только туристическим центром, расположенном на тихоокеанском побережье России, но и городом, в котором отмечается постоянный рост деловой активности.

Гостиницы Владивостока динамично развиваются, совершенствуются и расширяют спектр предоставляемых услуг. Среди различных типов и классов средств размещения, апарт-отели во Владивостоке занимают незначительную долю. «Sunrise» ? один из немногих полноценных и функционирующих апарт-отелей. Но на рынке города присутствует гостиница «Гранит», которую в некотором роде считают апарт-отелем. Изначально, здание строилось по типу многоквартирного дома, а местоположение вблизи известного автолюбителям рынка Зеленый Угол, формировало основной сегмент потребителей. Номерной фонд гостиницы состоит из 88 единиц: одно-, двух- и трехкомнатные номера, а также современные номера типа «студия». В соответствии с новыми требованиями к классификации объектов туристкой индустрии в Российской Федерации номерной фонд апарт-отеля должен состоять из номеров категории «студия» или «апартамент». В гостинице «Гранит» не все номера имеют такую категорию и кухню в комплектации, поэтому в полной мере апарт-отелем ее назвать нельзя.
Апарт-отель «Sunrise» в городе Владивостоке представляет собой двухэтажное здание, с огороженной охраняемой территорией, где удобно расположены одно-, двух-комнатные номера апартаменты, люкс и улучшенные, с возможностью размещения от 1 до 5 гостей. Он находится в центре Владивостока, в нескольких минутах ходьбы от Корабельной набережной. В шаговой доступности от отеля находятся различные объекты инфраструктуры. Все 15 номеров апарт-отеля оформлены в современном стиле и оснащены кухней, микроволновой печью, холодильником, чайником, кухонной утварью и другими необходимыми предметами быта, а так же мини-баром. К тому же отель предлагает широкий спектр дополнительных услуг: трансфер из аэропорта, хранение ценных вещей (сейф), прачечная или химчистка, автостоянка/парковка, аренда ноутбука, бесплатный интернет Wi-Fi.

Таким образом, на Западе контингент постояльцев апарт-отелей давно уже сложился, а в России он меняется в зависимости от политической и экономической ситуации, зарубежные и российские апарт-отели различаются, в первую очередь, благоустроенностью и качеством обслуживания. Можно сказать, что российские апарт-отели - это достаточно вольная адаптация европейского прототипа.

1.2 Исследования, необходимые для создания апарт-отеля

Для того чтобы выяснить необходимость и возможность создания и введения на рынок апарт-отеля, необходимо провести ряд исследований. Изначально необходимо исследовать рынок и провести анализ конкурентов. Первым этапом изучения конкурентной среды является оценка характеристики рынка, на котором работает или предполагает действовать предприятие. Затем необходимо изучить, кто является реальным или потенциальным конкурентом. Исследование позиций конкурентов охватывает широкий спектр вопросов и требует привлечения значительного объема информации. Она может быть получена из различных источников: общеэкономических, отраслевых, рекламных проспектов, буклетов, каталогов. Нередко важной информацией о конкурентах располагают сбытовики, посредники. Анализ конкуренции осуществляется по следующим этапам:

Определение конкурентов (необходимо дать перечень всех реальных и потенциальных конкурентов фирмы).

Реальных конкурентов может оказаться много и за всеми сложно наблюдать, поэтому необходимо выделять только те предприятия, которые являются прямыми конкурентами или используют схожие маркетинговые стратегии деятельности на рынке.

Сбор сведений о конкуренте. После определения списка конкурентов, необходим сбор общей информации о каждой гостинице (месторасположение, номерной фонд, услуги и другое).

Анализ конкурентоспособности (выбираются факторы, определяющие успех предприятия относительно выявленных конкурентов: место расположение, состояние номерного фонда, наличие парковки, уровень сервисного обслуживания, позиция на рынке, ассортимент предлагаемых услуг, уровень цен, квалификация рабочего персонала, дизайн и интерьер и др.)

Далее проводится бальная оценка по вышеперечисленным факторам, используя шкалу от 0 до 10. Итогом анализа является выявление конкурентных преимуществ и уязвимых позиций конкурентов, которые необходимо учесть при внедрении на рынок нового средства размещения.

Следующим важным исследованием является PEST-анализ ? маркетинговый инструмент, предназначенный для выявления политических (Political), экономических (Economic), социальных (Social) и технологических (Technological) аспектов внешней среды, которые влияют на деятельность предприятия. Политика изучается потому, что она регулирует власть, которая в свою очередь определяет среду и положение компании, получение ключевых ресурсов для её деятельности. Основная причина изучения экономики -- это создание картины распределения ресурсов на уровне государства, которая является важнейшим условием деятельности предприятия. Достаточно важные потребительские предпочтения определяются с помощью социального компонента PEST-анализа. Последним фактором является технологический компонент, его стоит исследовать, чтобы выявить тенденции в технологическом развитии, которые зачастую являются причинами изменений и потерь рынка, а также появления новых продуктов.

Анализ выполняется по схеме «фактор -- предприятие». Результаты анализа заносятся в матрицу, подлежащим которой являются факторы макросреды, сказуемым -- сила их влияния, оцениваемая в баллах, рангах и других единицах измерения. Результаты PEST-анализа позволяют оценить внешнюю экономическую ситуацию, складывающуюся в данной сфере и коммерческой деятельности. Учитывая то, что PEST-анализ касается внешних факторов, которые оказывают воздействие на деятельность предприятия, внешнюю среду принято разделять следующим образом:

? Макросреду (правительство, экономика, социально-демографическая среда, научно-технический прогресс, природные факторы);

? Микросреду (поставщики, покупатели, акционеры, конкуренты, кредиторы, профсоюзы).

Традиционно PEST-анализ касается изучения исключительно макросреды, в которой рассматривают 4 основных направления, оказывающие наиболее существенное влияние на деятельность организации:

? политические факторы (Р);

? состояние экономики (Е);

? социально-культурные особенности (S);

? научно-техническая среда (Т).

Общая схема проведения PEST-анализа выглядит так:

Разрабатывается перечень факторов макроокружения, имеющих высокую вероятность реализации и воздействия.

Оценивается значимость каждого события для данного предприятия путем присвоения ему определенного веса.

Дается оценка степени влияния (как положительного, так и негативного) каждого фактора на стратегию предприятия.

Определяются взвешенные оценки путем умножения веса фактора на силу его воздействия, и подсчитывается суммарная взвешенная оценка для данной компании.

Суммарная оценка указывает на степень готовности предприятия реагировать на текущие и прогнозируемые факторы макроокружения [41].

Таким образом, PEST- анализ дает возможность оценить внешнюю и внутреннюю среду предприятия, и определить степень готовности фирмы реагировать на факторы макроокружения.

Далее следует проанализировать основные тенденции туристского потока региона, потому что структура туристских потоков и уровень экономического развития региона прямо влияют на формирование и функционирование сектора малых форм коллективных средств размещения. Следующим немаловажным исследованием при разработке концепции нового предприятия является анализ заинтересованности потенциальных потребителей в создании апарт-отеля. Данный анализ проводится посредством анкетирования определенного количества респондентов и способствует выявлению сегмента потребителей и актуальности создания нового средства размещения. При проведении такого исследования осуществляется тесный контакт с потенциальным потребителем услуг, что дает наиболее точные результаты.



2. Обоснование необходимости разработки апарт-отеля во Владивостоке

2.1 PEST?анализ апарт-отеля как нового средства размещения

Основой PEST-анализа является сбор информации о событиях, происходящих в макросреде. В Таблице 1 представлен анализ внешней среды апарт-отеля «LikeHome» по основным четырем направлениям.

Таблица 1 - Анализ внешней среды апарт-отеля «LikeHome»

Политика	Экономика
1.Нет определенной законодательной базы для апарт-отелей, неопределенный правовой статус; 2. Неразвитая нормативно-правовая база соинвестирования и коллективного управления; 3.Наличие требований к комплектации номеров апарт-отелей в приказе Минкультуры РФ от 11.07.2014 N 1215; 4.Трудности с оформлением недвижимости в статус нежилого фонда.	1. Рост темпов инфляции. Рост цен на энергоносители, сырье, материалы и транспортные расходы; 2.Высокие ставки по кредиту; 3. Высокая арендная плата по недвижимости; 4. Небольшой опыт управляющих компаний по сегменту апарт-отелей; 5.Возможность регулирования ценовой политики в зависимости от экономической ситуации; 6. Уменьшение предложений по аренде квартир (альтернатива гостиничным номерам).
Социум	Технология
1.Тенденция к легализации доходов от сдачи квартир в аренду (желание арендатора получить отчетные документы); 2. Тенденция потребителей к нахождению оптимального соотношения цена/качество; 3. На формирование потребительских предпочтений оказывает существенное влияние неосведомленность потребителей о данном типе отелей; 4. Влияние возможности долгосрочного заселения (на 10-15% ниже, чем на тех же условиях у конкурентов)	1.Наличие большого количества автоматизированных систем управления и бронирования, возможность выбрать подходящую; 2.Влияние фактора компьютеризации и автоматизации производства.

После определения набора факторов внешней среды для апарт-отеля «LikeHome», оценку рассматриваемых факторов сведем в Таблицу 2.

Таблица 2 ? Оценка факторов внешней среды

	Оценка (по 9-бальной шкале)
	Сейчас	Через 3-5 лет
1.Политические факторы
Нет определенной законодательной базы для апарт-отелей, неопределенный правовой статус	8	5
Неразвитая нормативно-правовая база соинвестирования и коллективного управления	9	6
Наличие требований к комплектации номеров апарт-отелей в приказе Минкультуры РФ от 11.07.2014 N 1215	9	8
Трудности с оформлением недвижимости в статус нежилого фонда	8	4
2.Экономические факторы
Рост темпов инфляции. Рост цен на оборудование, коммуникации, материалы и транспортные расходы	8	7
Высокие ставки по кредиту	7	3
Высокая арендная плата по недвижимости	9	6
Небольшой опыт управляющих компаний по сегменту апарт-отелей	8	4
Возможность регулирования ценовой политики в зависимости от экономической ситуации	4	7
Уменьшение предложений по аренде квартир (альтернатива гостиничным номерам)	8	6
3.Социум
Тенденция к легализации доходов от сдачи квартир в аренду (желание арендатора получить отчетные документы)	8	9
Тенденция потребителей к нахождению оптимального соотношения цена/качество	6	9
На формирование потребительских предпочтений оказывает существенное влияние неосведомленность потребителей о данном типе отелей	9	5
Влияние возможности долгосрочного заселения (на 10-15% ниже, чем на тех же условиях у конкурентов)	6	8
4.Технология
Наличие большого количества автоматизированных систем управления и бронирования, возможность выбрать подходящую	8	8
Влияние фактора компьютеризации и автоматизации производства	8	9

Исходя из значений оценки, наиболее значимыми факторами являются политические и социальные, им следует уделять особое внимание для снижения негативного влияния на бизнес. Например, долговременное оформление недвижимости в статус нежилого фонда, отталкивает потенциальных предпринимателей, хоть и заинтересованных в уникальности проекта. Наличие стандартов к комплектации номеров апарт-отеля в приказе Минкультуры РФ от 11.07.2014 N 1215, но вместе с этим неопределенный правовой статус апарт-отелей, неразвитая нормативно-правовая база соинвестирования и коллективного управления так же отталкивает инвесторов. А небольшой опыт управляющих компаний по сегменту апарт-отелей, возможность вытеснения конкурентами, небольшая доля рынка, может стать причиной банкротства. И к тому же, при неопределенном правовом статусе апарт-отелей и сложностями с классификацией, могут возникнуть дополнительные проблемы с организацией работы персонала.

2.2 Анализ конкурентного положения проектируемого отеля по параметрам сравнения

При открытии нового средства размещения, необходимо учитывать наличие конкурентов. Для того чтобы четко определить конкурентов нового апарт-отеля «LikeHome» были рассмотрены гостиницы, имеющие тип апарт-отеля, схожие характеристики, или номера «студия» или «апартамент» в составе номерного фонда. Были определены реальные конкуренты проектируемого предприятия:

1. Апарт-отель «Sunrise».

2. Апарт Глория Лофт.

3. Гостиница «Гранит».

Далее произведем сбор сведений о предприятиях конкурентах.

Апарт-отель «Sunrise»

Адрес: г. Владивосток, ул. Фонтанная 59

Тел.: 8 (423)248 5848

Время работы: Круглосуточно

Расположение: Центр

Номерной фонд:16

Средняя стоимость номера: 3 200 рублей в сутки

Кредитные карты: MasterCard, Visa, Золотая Корона, American Express

Наличие парковки, бесплатный интернет

Официальный сайт: http://sunrise-apartments.ru/

«Апарт Глория Лофт»

Адрес: г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова 56

Тел.: 8 (423) 2-441-252

Время работы: с 9:00 до 23:00

Расположение: Ленинский район

Номерной фонд: 4

Средняя стоимость номера: 3000 рублей в сутки

Наличие бесплатной парковки

Гостиница «Гранит»

Адрес: г. Владивосток, ул.Котельникова 13

Тел.: 8 (423) 220-38-65

Время работы: Круглосуточно

Расположение: Ленинский

Номерной фонд: 91

Средняя стоимость номера: 4307 рублей в сутки

Кредитные карты: MasterCard, Visa

Предприятие питания: Снек-бар «Эдельвейс-Гранд»

Наличие парковки, интернета

Возможность проживания с животными

Официальный сайт: www.hotelgranit.ru

Далее был проведен анализ конкурентоспособности создаваемого апарт-отеля, по факторам, определяющим успех предприятия.

Оценка проводилась на основании личного анализа и консультирования со специалистами в области гостиничной индустрии (Таблица 3).

Далее каждый отель буден оценен в бальной системе по вышеперечисленным факторам. Шкала от 0 до 5 баллов имеет следующие значения:

0 - самый низкий показатель / отсутствие фактора

1, 2 низкие и ниже среднего позиции / грубые недочеты по фактору

4 - выше среднего / значительные и менее значительные недочеты по фактору

5 - самый высокий показатель / позиция лидера по фактору

По каждому фактору и гостинице находится средний балл, таким образом, сравнивая полученные баллы, можно определить, какая гостиница наиболее конкурентоспособна и какой фактор имеет наибольшее значение в определении положения на рынке.

Таблица 3 - Анализ отелей - конкурентов

Факторы, определяющие успех предприятия
	«Sunrise»	«Гранит»	«Апарт Глория Лофт»	Новый апарт-отель «LikeHome»
Место расположения	Центр города, вблизи многих административных зданий	На сопке Шошина, в 15-20 минутах езды от центра города, рядом с автомобильным рынком	В Ленинском районе города, в 30 минутах езды от центра города.	В районе ост. транспорта «Первая речка», в 10 минутах езды от центра города.
Номерной фонд	16 номеров апартаментов, различного типа (Стандарт, Улучшенный, Люкс), не соответствует стандартам по площади	91 номер, 4 типа, кухня есть в трех (люкс, студия, стандарт), не все номера соответствуют стандартам по площади	4 номера, (Апартаменты, Двухуровневые апартаменты, Апартаменты-студио, Стандартные апартаменты), не соответствуют стандартам по площади	11 номеров, два типа (Апартаменты стандарт, Апартаменты люкс), номера больше или равны 40 кв.м, соответствуют стандарту.
Ассортимент дополнительных услуг	Небольшой ассортимент дополнительных услуг, как правило, не меняющийся	Расширенный ассортимент дополнительных услуг, есть бизнес-центр, комната переговоров, экскурсионное обслуживание, закусочная	Дополнительных услуг нет	Средний ассортимент дополнительных услуг, возможность расширения спектра
Уровень цен	Цены умеренные, меняются в зависимости от типа комнаты, средняя стоимость номера в стуки 3000 рублей	Цены завышены, средняя стоимость номера в сутки 4307 рублей	Цены умеренные, средняя стоимость номера в сутки 3000 рублей	Цены умеренные, средняя стоимость номера в сутки 3700 рублей
Уровень сервисного обслуживания	Хорошее, но требуется более квалифицированный персонал	Среднее качество обслуживания, но приветливый персонал	Хорошее, неквалифицированный, но приветливый персонал	Высокий уровень обслуживания, приветливый, отзывчивый персонал - одна из главных черт концепции
Позиция на рынке	Лидирующая, среди апарт-отелей	Устойчивая позиция, сформированный имидж	Малоизвестный среди апарт-отелей, на рынке сравнительно недавно	Инновация на рынке, отличное от других место расположение, квалифицированный персонал, соответствие стандартам
Квалификация персонала	Не достаточно квалифицированный	Квалифицированный, но не достаточно оперативный	Не достаточно квалифицированный, но приветливый и дружелюбный	Высокая квалификация по методам обслуживания в апарт-отелях за рубежом
Парковка	Есть, платная	Есть, небольшая бесплатная	Есть, бесплатная	Есть, бесплатная
Дизайн и интерьер	Европейский стиль, приятные для глаза цветовые решения	Минималистичный и лаконичный дизайн, современная мебель присутствует не во всех номерах, спокойные пастельные тона	В стиле наблюдается высокая функциональность и использование натуральных материалов в отделке, хай-тек и зонирование с помощью цвета	Стиль Гранж, отсутствие претенциозности и строгих канонов оформления интерьеров, замена дорогого на более простое.

В Таблице 4 каждому фактору дана оценка (от 0 до 5) для основных конкурентов нового апарт-отеля «LikeHome». Оценки проставляются в каждом из столбцов таблицы.

Таблица 4 - Оценка факторов, определяющих успех конкурентов

Факторы, определяющие успех предприятия	«Sunrise»	«Гранит»	«Апарт Глория Лофт»	Новый апарт-отель «LikeHome»	Средний балл
Место расположения	5	1	1	4	2.75
Номерной фонд	3	3	2	5	3.25
Ассортимент дополнительных услуг	4	5	0	4	3.25
Уровень цен	4	2	4	3	3.25
Уровень сервисного обслуживания	4	2,5	3	5	3.62
Позиция на рынке	5	4	2	5	4
Квалификация персонала	2	3	3	5	3.25
Парковка	4	5	5	5	4.75
Дизайн и интерьер	5	4	5	5	4.75
Средний балл	4	3.27	2.77	4.5

Итогом анализа является выявление конкурентных преимуществ и уязвимых позиций конкурентов, которые необходимо учесть при внедрении на рынок нового средства размещения.

Исходя из получившихся значений среднего балла, ближайшим явным лидером среди всех конкурентов является апарт-отель «Sunrise», (средний балл ? 4). Он выигрывает по местоположению и уровню цен, предполагаемая позиция будущего апарт-отеля «LikeHome» должна быть соответствующей, за исключением сервисного обслуживания, которое будет качественнее, и квалификации персонала, соответствующей методам обслуживания в апарт-отелях за рубежом.

Что касается среднего балла по факторам, наиболее важным для определения успеха на рынке, такими оказались «парковка», «дизайн и интерьер», «позиция на рынке» и «уровень сервисного обслуживания», в то же время, для завоевания определенной доли рынка необходимо обратить внимание на факторы, получившие наименьших средний балл, они указывают на те места, где требуется тщательная доработка, к таким факторам относится: «месторасположение», «ассортимент дополнительных услуг», «уровень цен». Чтобы в дальнейшем определить концепцию и составить бизнес-предложение нового апарт-отеля, необходимо рассмотреть показатели туристского потока региона, которые влияют на функционирование малых форм гостиничных предприятий, а также провести анализ заинтересованности потенциальных потребителей в создании апарт-отеля в г. Владивостоке.

2.3 Анализ заинтересованности потенциальных потребителей в создании апарт-отеля во Владивостоке

Показатели туристского потока региона непосредственно влияют на функционирование малых форм коллективных средств размещения. Направленность политики развития туризма, путешествий и гостиничного хозяйства на стимулирование внутреннего и въездного международного туризма с целями увеличения притока денежной массы в страну/регион обусловливает дифференцирование этого потока по потребностям туристов. Это, в свою очередь, требует дифференциации видов размещения и формирования сегмента малых форм. Работа по развитию новых направлений турпотока ведется в крае на всех уровнях - со стороны краевой администрации, туристических компаний, а также новой структуры в Приморье - информационного центра. Его основной задачей является формирование единой информационной базы о туристических ресурсах и маршрутах Приморского края.

Изменение объема международного въездного турпотока в Приморском крае за последние четыре года можно представить в виде графика (Рисунок 1).

Рисунок 1 ? Изменение объема международного въездного турпотока в Приморском крае в период с 2010-2014 год.

Анализируя данный график, можно сделать вывод, что происходит непрерывный стабильный рост въездного туристического потока Приморского края, что, безусловно, может являться фактором для формирования новых гостиниц и гостиничных комплексов, для развития туристкой индустрии. К тому же, в январе 2015 года количество иностранных туристов в Приморье составило 1 тысячу 897 человек.

Внутренний туристический поток региона также имеет немаловажное значение для создания функционирования сектора малых форм коллективных средств размещения (Рисунок 2).

Рисунок 2 ? Изменение объема внутреннего турпотока в Приморском крае в период с 2010-2014 год.

На основе данных графика, можно сказать, что объем внутреннего турпотока в Приморском крае стабильно увеличивается, с ежегодным темпом роста 10-12%. Приведенные выше данные хорошо демонстрируют тот факт, что на территории края происходит переструктуризация туристического продукта с выездного на внутренний и въездной, возможной виной этому является нестабильная экономическая ситуация. Но в таких условиях создается дополнительный импульс для развития малых форм гостиничных предприятий, в частности, апарт-отелей.

Для того чтобы протестировать актуальность идеи об открытии апарт-отеля в городе Владивостоке, определить сегмент потребителей, было проведено анкетирование среди 100 респондентов, целью которого был сбор отзывов о заинтересованности данным проектом (Приложение А). Опрос был проведен в аэропорту и железнодорожном вокзале, среди людей, пребывающих в город.

На первоначальном этапе исследования мы постарались выявить сегмент потребителей для апарт-отеля. Сегментация - разделение рынка на группы покупателей, обладающих схожими характеристиками, с целью изучения их реакции на тот или иной товар/услугу и выбор целевых сегментов рынка.

...