Теоретические основы формирования земельных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы. Реформирование национальной экономики в России происходит в сложнейших политических и экономических условиях, связанных с возникновением негосударственного сектора и развитием рыночных процессов практически во всех отраслях экономики, что требует создания четких и эффективных механизмов ее государственного регулирования. самоуправление земельный муниципальный

Особую актуальность эта задача приобретает в сфере управления земельными ресурсами, представляющими, с одной стороны, основной источник сельскохозяйственного производства, площадки и опорные поверхности для зданий, сооружений, дорог, зеленых насаждений, а, с другой стороны, - базу налогообложения недвижимости, объект инвестирования, средство социально-экономического развития, часть национального богатства.

Несмотря на исключительную важность преобразования управления земельными ресурсами в России в настоящее время процесс развития земельной реформы протекает достаточно вяло, бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.

Нестабильное состояние и стагнация региональных земельных рынков, низкая эффективность государственного регулирования земельного рынка, процессов приватизации земель, инвестирования, ипотеки и оборота земельных ценных бумаг также относятся к числу актуальных проблем управления земельными ресурсами. Далека от совершенства и инфраструктура обеспечения земельного рынка, в силу чего представляется необходимым введение построенных на научной основе и с учетом передового опыта принципов и методов государственного регулирования и стимулирования предпринимательской инициативы в сфере землеустройства, оценки, риэлтерской и страховой деятельности.

Необходима реорганизация сложившейся системы государственного управления земельными ресурсами, обеспечивающая оптимизацию регулирования процесса землеустройства, арендных отношений на землю, инвестиционной деятельности на земельном ринке. Негативные последствия несовершенства системы управления достаточно очевидны - ведомственное дублирование управленческих функций, неупорядоченность взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления при реализации земельной политики, неэффективность распределения бюджетных средств и снижение объемов земельных платежей в бюджеты.

В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности. Имеются фундаментальные теоретические исследования в данной области, отраженные в ряде публикаций. В отечественной экономической науке и практике проблемы управления земельными ресурсами с учетом особенностей современного состояния российской экономики разработаны гораздо менее полным образом. Перенести же на российскую почву опыт других стран удается в весьма ограниченной степени.

Практически по всем ключевым вопросам управления земельными ресурсами все более серьезный интерес к системно-прикладным исследованиям управленческих задач и разработке проблемно- ориентированных экономико-правовых моделей управления проявляется на региональном уровне, что частично обусловлено несовершенством федерального законодательства.

Об актуальности проблем управления земельными ресурсами свидетельствует и то, что они стали темой публикаций в научных журналах, периодической печати, выступлений в средствах массовой информации, им посвящены крупные межрегиональные научно-практические конференции и семинары.

Несмотря на активизацию научно-практических исследований в области обеспечения поступательного развития земельной реформы в России, концепция управления земельными ресурсами все еще не выработана, конкретные методы, формы, способы, модели управления не удовлетворяют запросам реальной практики, глубина их проработки явно недостаточна.

Отсюда со всей очевидностью вытекает проблема формирования на научной основе методологии построения и функционирования систем управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений на всех уровнях экономики. В настоящей работе эта проблема решается применительно к уровню субъекта Федерации.

Объектами исследований выступают региональная система государственного управления земельными ресурсами, подсистемы обеспечения ее функционирования и инфраструктура регулирования экономических процессов в сфере земельных отношений и рынка недвижимости.

Предметом исследований являются методология и экономические механизмы государственного управления земельными ресурсами и регулирования земельного рынка, комплекс методических и организационных мер их реализации, нормативно-правовая база управления.

Цель исследования - обоснование структуры, функций, способов организации и построение региональной системы управления земельными ресурсами и регулирования земельного рынка, обеспечивающей рациональное, эффективное использование земель различных категорий.

Задачи исследования:

- рассмотреть систему органов государственной власти и местного самоуправления в области регулирования земельных отношений;

- изучить ннормативно-правовую базу по регулированию земельных отношений;

- описать формирование земельных отношений во Владимирской области а анализ деятельности МО «Петушинский район» в области регулирования земельных отношений;

- дать оценку эффективности деятельности комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям;

- проанализировать организационные мероприятия по совершенствованию земельных отношений в МО «Петушинский район».

Методологическую и информационную основу проводимых исследований составили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные роли земельных ресурсов как производственного и экологического фактора, теории управления экономикой, оценке объектов недвижимости, моделям управления ресурсами, автоматизации управления. В работе использованы законодательные и нормативные правовые акты Российской Федерации и Владимирской области по вопросам собственности, приватизации и государственного регулирования земельных отношений.

В процессе работы использовались статистические данные, содержащиеся в справочниках и материалах Владимирской областного комитета государственной статистики, Комитета по управлению имуществом и земельными отношениям Петушинского района, а также в федеральных статистических сборниках.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, поделенных на параграфы, заключения, списка литературы.



Глава 1. Теоретические основы формирования земельных отношений

1.1 Система органов государственной власти и местного самоуправления в области регулирования земельных отношений

В настоящее время в нашей стране произошли и происходят метаморфозы различных правовых институтов и законодательных баз. Одной из актуальных проблем российской современности является вопрос земли, как источника существования, как основы жизни, а также всего того, что характеризует землю как правовую категорию - законодательство о земле. Но отчего же так актуальна тема земли в наше время? Анализ исторического опыта муниципального самоуправления, накопленный в России за последние три столетия, обобщил Артеменко В.В.: осуществление любых крупномасштабных изменений в российском обществе сопровождалось реформированием системы муниципального самоуправления. Расширение прав местного самоуправления вело к демократизации общества, тогда как усиление в обществе тоталитаризма вело к их сокращению.

Реформы муниципального управления осуществлялись не одномоментно, а на протяжении достаточно длительных периодов времени. Это связано с тем, что система местного самоуправления обладает высокой степенью инерционности. Поэтому велико значение подготовительного этапа реформ, на котором происходит формирование целей и обоснование механизмов реформирования местного самоуправления.

Особое теоретическое и практическое значение имеет опыт земской реформы. К числу уроков этой реформы Клоцвог Ф.Н. относит:

- разделение функций местного самоуправления на обязательные и не обязательные;

- широкое вовлечение в решение вопросов, касающихся «местных польз и нужд» население;

- оказание органам земского самоуправления содействия в становлении и последующем развитии кооперативного движения.

- организация касс мелкого кредита, что позволило упростить доступ мелким заемщикам к финансовым ресурсам;

- организация статистической службы и проведение ей массовых экономических обследований;

- создание участковой агрономии, сети опытных полей и показательных хозяйств, что позволило приблизить научные знания и новые технологии к крестьянским хозяйствам;

- признание невозможности, в большинстве случаев, вписать систему местного самоуправления в границы административно - территориальных единиц, предназначенных для государственного управления.

Ореховский П.А. считает, что далеко не бесполезен с точки зрения решения проблем формирования системы местного самоуправления и советский опыт муниципального управления, в частности:

- использование методов экономического районирования для определения границ муниципальных образований;

- разработка планов социально-экономического развития низовых районов;

- применение программно-целевых методов решения проблем социально-экономического развития.

Перед Россией на современном этапе стоит непростая задача завершения реформирования земельных отношений и создания своей национальной системы землепользования.

По Конституции земля и другие природные ресурсы России могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Уже примерно 4О миллионов человек стало в нашей стране обладателями земельных участков, 12 миллионов человек - собственниками земельных долей в бывших колхозах и совхозах, большая часть земель сельскохозяйственного назначения (около 14О миллионов гектаров) является собственностью физических и юридических лиц, 13 миллионов гектаров сельскохозяйственных угодий (5,5% от их общей площади) передано крестьянским (фермерским) хозяйствам. Количество фермеров в последние годы стабилизировалось на уровне 27О-28О тысяч. Почтив 2 раза возросли (с О,19 до О,36 га) размеры участков личных подсобных хозяйств граждан.

Постоянно идет земельный оборот, десятки тысяч людей ежегодно продают, сдают в аренду, оформляют право наследования, осуществляют другие сделки. Более половины территории России относиться к федеральным землям, они на праве пользования предоставлены государственным лесохозяйственным предприятиям, под объекты Министерства обороны, путей сообщения, автомобильного транспорта и др.

Эти земли меньше подвержены перераспределению, управление ими является исключительно прерогативой государственных органов власти, ряд правовых вопросов по ним до настоящего времени не отрегулированы из за отсутствия федерального закона. В настоящее время идут дискуссии по поводу Земельного кодекса Российской Федерации, отдельные депутаты настаивают существенно переработать. Этот документ необходимо дополнить. Он упорядочит существующий региональный земельно-правовой разнобой, создаст определённую систему, в рамках которой местные законодательные и правовые акты, ведомственные инструкции будут приведены в соответствие с федеральным законом. Если это положение реализуется, то работа специалистов, занимающихся земельными вопросами в структурах исполнительной, законодательной и судебной властей, значительно улучшится, что естественно позитивно отразится на ходе земельной реформы в целом. Вместе с тем надо сказать, что земельные преобразования в России, начиная с 1991 года, даже при отсутствии некоторых законов не стояли на месте: - была ликвидирована монополия государственной собственности на землю, проведена реорганизация 23,5 тысяч колхозов и совхозов, зарегистрированы права на землю большинства граждан и юридических лиц. Документы на земельные участки выданы 38,4 млн. граждан и 674 тысячам юридических лиц и крестьянских хозяйств. Введена платность землепользования.

Огромный объем работ в этот период выполнили специалисты Госкомзема. Вся землеустроительная служба функционировала четко и слажено. На федеральном уровне готовились проекты законодательных и нормативных актов, постановлений Правительства, инструкции, письма, методические указания, решались вопросы финансово и материально- технического обеспечения системы. В низовых структурах шла уже конкретная работа по реализации тех задач, которые ставились в Москве и субъектах федерации. Особенно много пришлось потрудиться районным и городским комитетам. Часто, бывая на местах, приходилось видеть, как порою тяжело решались вопросы по предоставлению земли. На первый взгляд всё здесь казалось просто: человек подает заявление на имя главы администрации района, города, поселка, руководителя коллективного хозяйства с просьбой о выделении земельного участка и ждет соответственного решения. Но на этом этапе между подачей заявления и принятием решения земельным комитетом проводилась основная, порой малозаметная со стороны, но очень объемная работа.

Подготовка землеустроительных дел по предоставлению земельных участков в собственность, аренду, пользование, межевание земель, оформление чертежей и планов границ земельных участков, составление проектов и схем землеустройства, проведение инвентаризации земель, ведение земельно-кадастровой документации, дежурных планов и карт, списков плательщиков земельного налога, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель, дифференцирования ставок земельного налога и доведения их до всех землепользователей, установление величины арендной платы и нормативной цены земли, регистрация прав на земельные участки сделок с ними, предоставление земель для организации и расширения крестьянских и личных подсобных хозяйств, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства - вот далеко не полный перечень работ, выполненный землеустроительной службой в ходе земельной реформы. Этот перечень землеустроительных действий базировался на большом списке законодательных и нормативных актов, соблюдение и исполнение их в достаточной степени компенсировало отсутствие нового Земельного кодекса, позволило целый ряд земельных преобразований довести до логического конца и в основном завершить первый этап земельной реформы в России.

Землеустроители должны быть готовы к тому, чтобы выполнить поставленные перед ними цели и задачи в короткие сроки. Они определены в следующих основных направлениях: широкая денационализация земель; приватизация земель; децентрализация права государственной собственности на землю и государственного управления земельными ресурсами. Пунктом 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 37 Закона Российской Федерации «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»в муниципальной собственности могут находиться земельные участки, горные отводы, природные объекты (водоёмы, леса, луга и другие). А п. 2а ст. 38 данного Закона раскрывает полномочия местной администрации по распоряжению и управлению объектами муниципальной собственности. Так, местная администрация вправе передавать находящиеся в муниципальной собственности объекты во временное или постоянное владение и пользование, сдавать их в аренду, продавать, отчуждать в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством. К компетенции поселковой, сельской администрации относятся:

- определение в соответствии с земельным законодательством порядка предоставления и изъятия земельных участков, а также распоряжение земельными участками на подведомственной территории;

- внесение представления в соответствующую администрацию об установлении и изменении границ территории посёлка, сельсовета, о выделении в его распоряжение дополнительного земельного фонда.

К полномочиям поселковой, сельской администрации в соответствии со ст. 51 вышеназванного Закона также относятся:

- представление в установленном порядке в бессрочное (постоянное) и временное пользование, передаёт в собственность и сдаёт в аренду, изымает земельные участки в пределах черты посёлка, сельсовета, а также из фонда других земель (в том числе земель запаса) переданного в ведение поселкового, сельского Совета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;

- организация ведения земельного кадастра;

- планирование использования земель, находящихся в ведении администрации;

- организация разработки и осуществления генеральных планов, проектов планировки и застройки посёлков, сельских населенных пунктов;

- согласовывание изъятия и предоставления земель, осуществляемых вышестоящими органами;

- взимание платы за землю;

- осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель.

К полномочиям районной администрации в соответствии с п.15,16, 17 ст.55 Закона Российской Федерации «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» относится:

- определение в соответствии с земельным законодательством порядка - предоставления и изъятия земельных участков, а также распоряжение земельными участками на подведомственной территории;

- установление границ земель, переданных в ведение поселковых, сельских администраций по согласованию с ними;

- решение в соответствии с законодательством территориального устройства; утверждение схем и проектов районной планировки.

К компетенции районной администрации в соответствии со ст. 6О вышеназванного Закона также относится:

- предоставление в установленном порядке в бессрочное (постоянное) и временное пользование, передача в собственность и предоставление в аренду, изъятие земельных участков из всех земель в границах района, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;

- организация ведения земельного кадастра;

- планирование использования земель, находящихся в ведении района;

- организация разработки и осуществления планов земельно- хозяйственного устройства населенных пунктов на территории района;

- взимание платы за землю;

- установление границ территорий земель, передаваемых в ведение поселковых, сельских администраций по согласованию с ними;

- осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель;

- осуществление контроля на территории района по выполнению всеми землепользователями обязательств по повышению плодородия почв, борьбе с эрозией, рекультивации нарушенных земель;

- организация проведения работ по землеустройству, вынесение заключений по планам землеустроительных работ на территории района;

- определение условий проведения изыскательных работ на территории района.

Передача объектов (имущества), относящихся к муниципальной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации или федеральную собственность осуществляется с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда. Решение органов местного самоуправления о включении объектов (имущества) в состав муниципальной собственности могут быть оспорены в судебном порядке.

При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдаётся соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдаётся вышеназванным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иного документа, переход права собственности на землю. Органы местного самоуправления в соответствии с законами Российской Федерации и субъектов федерации получают плату, в том числе и в натуральной форме, от недропользователей, которые добывают природные ресурсы на территории МО. Экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество (особенно это касается муниципальных земельных участков), средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований. В состав муниципального имущества входит необходимое для решения вопросов местного значения имущество, находящееся в муници- пальной собственности, включая муниципальные земли, имущество муниципальных предприятий и учреждений или переданное им имущество на праве муниципальной собственности. Состав муниципального имущества определяется в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Органы МСУ самостоятельно владеют, используют, распоряжаются и управляют муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Таким образом, основной задачей органов государственной и муниципальной власти является рациональное использование земель. Другой задачей является организация землеустройства, которое представляет собой систему мероприятий, направленных на осуществление земельного законодательства, актов соответствующих органов власти по организации использования и охраны земель, создания благоприятной экологической среды и улучшения природных ландшафтов. Цели землеустройства определяются целевым назначением земель. На местах четко проглядывается несогласованность действий органов, осуществляющих контроль за использованием земельных ресурсов. Необходимо проводить широкую разъяснительную и рекламную кампанию, что позволило бы привлекать большее количество граждан к землепользованию, что возможно послужило бы формированию нового аграрно - промышленного комплекса России.

1.2 Нормативно - правовая база по регулированию земельных отношений

Конституция Российской Федерации выступает в качестве основополагающего источника практически всех отраслей права. Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории страны. Кроме федеральной, в пределах соответствующих юрисдикции действуют 21 конституция республик. Предусматривается принятие уставов другими субъектами Российской Федерации. Конституция Российской Федерации содержит ряд статей, как прямо, так и косвенно регулирующих земельные отношения. Заметное место в Конституции занимают вопросы собственности на землю (ст. 8, 9 и 36).

Статья 8 Конституции содержит своего рода перечень форм собственности, которые признаются и защищаются в РФ. Этот перечень не законченный, и помимо частной, государственной и муниципальной допускается существование иных форм собственности. Конституция не уточняет, каких, и этот перечень дополняется практикой. К примеру, собственность общественных организаций, создаваемых в соответствии с Законом «Об общественных объединениях», определяется при регистрации как общественная. Данное положение ст. 8 Конституции прямо связано с ч. 2 ст. 9, которая распространяет данный перечень форм собственности на землю и другие природные ресурсы. В ней провозглашено: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».

Статья 36 Конституции подтверждает возможность иметь в частной собственности землю и уточняет субъектный состав: земля может находиться в частной собственности граждан и их объединений. На основе этой статьи можно говорить о существовании двух видов частной собственности: частной собственности физических и юридических лиц. Частью второй этой же статьи закрепляется право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, которое, однако, может быть реализовано в той мере, в какой оно не будет наносить экологического ущерба, а также нарушать права и законные интересы иных лиц. Таким образом, здесь отражен принцип приоритета общественных интересов перед частными. Часть третья ст. 36 устанавливает процессуальные требования, предусматривая, что условия и порядок пользования землей, находящейся в частной собственности, определяется на основе федерального закона.

Правильное толкование данной статьи важно, так как речь идет о распределении нормотворческих полномочий. Практически важно знать, обладает ли Федеральное Собрание Российской Федерации исключительным правом регулирования в данной области, или это право принадлежит всем субъектам, обладающим нормотворческими полномочиями (Президенту Российской Федерации, Правительству Российской Федерации), которые, од- нако, должны определять порядок пользования землей на основе принятого федерального закона по этому вопросу. В качестве конституционной основы правового регулирования земельных отношений выступает ст. 42, провозгласившая право граждан на благоприятную окружающую среду и другие экологические права. Учитывая, что земля является составной частью окружающей среды, действие данной статьи распространяется и на земельные отношения. Государство, в свою очередь, обязано обеспечить защиту данного права, поддерживая благоприятное качество земель, предоставляя имеющуюся достоверную информацию об их состоянии, и обеспечивая возмещение ущерба, причиненного здоровью граждан или их имуществу земельным правонарушением. Право граждан на благоприятную окружающую среду дополняется обязанностью каждого сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам, провозглашенной ст. 58 Конституции. Данное конституционное положение закрепляет возможность определять обязанности граждан в области охраны земель и обеспечения рационального землепользования.

Федеральное земельное законодательство в широком смысле слова образуют законы и подзаконные нормативные правовые акты, принятые на федеральном уровне. К федеральному земельному законодательству относятся также указы Президента Российской Федерации, регулирующие земельные отношения.

Федеральное земельное законодательство развивается достаточно интенсивно, отражая и закрепляя политику государства по реформированию земельных отношений. Уже перестали действовать некоторые федеральные законы, принятые в первые годы политических преобразований в России -- Законы о земельной реформе (199О), о собственности в РСФСР (199О). Отменен Земельный кодекс РСФСР (1991). Сейчас принят новый Земельный кодекс РФ (2ОО1) После принятия Конституции РФ в 1993 г. и в несколько изменившихся политических условиях происходит дальнейший рост числа земельных законов и подзаконных нормативных правовых актов.

Важное место по значимости в системе земельного законодательства занимает Земельный кодекс РФ, принятый Государственной Думой РФ 28 сентября 2ОО1 г.

Земельный кодекс является комплексным кодифицированным федеральным законом, охватывающим значительное разнообразие земельных отношений. Он определяет порядок предоставления и изъятия земельных участков, использование земель гражданами для ведения фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, земель, предоставленных в качестве служебных земельных наделов. Здесь содержатся основополагающие нормы, устанавливающие правовой режим различных категорий земель, регулирующие вопросы платы за землепользование, юридической ответственности за земельные правонарушения. Финансовые аспекты земельных отношений развиты в Законе РФ «О плате за землю» 1991 г., пережившем многочисленные изменения. Последний раз изменения в текст Закона были внесены 26 июня 2ОО8 г. Закон детально определяет порядок исчисления и взимания платежей за использование земель различного целевого назначения, а также распределения полученных средств. Особенностью Закона является то, что он не охватывает все виды земельных плат. Вопросы налогообложения продажи земельных участков, взимания платы за перерегистрацию земельных участков и некоторые другие регулируются отдельно.

Вопросам охраны земель посвящены Федеральные законы от 1О января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»и от 16 июля 1998 г. № 1О1-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». В первом детально сформулированы правила по проведению мероприятий, направленных на улучшение земель, установлены требования по государственной экспертизе документации на строительство мелиоративных систем, их паспортизации, мониторингу и учету мелиорированных земель, определен правовой режим использования земель для проведения мелиоративных мероприятий и порядок финансирования мелиорации. Во втором -- установлены меры обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения при осуществлении пользователями хозяйственной деятельности. Они включают установление прав и обязанности пользователей по повышению плодородия почв на предоставленных им землях, обязанности Правительства РФ ежегодно готовить Национальный доклад о состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения, порядок государственного нормирования и мониторинга плодородия земель, сертификации почв, агрохимикатов и пестицидов, а также меры государственного контроля за воспроизводством плодородия земель и их рациональным использованием.

Значительное число земельных норм содержится в федеральных законах, регулирующих наряду с земельными также иные разновидности общественных отношений. Первое место среди данной группы законов по объему и значимости правовых норм принадлежит Гражданскому кодексу РФ. Фактически все его статьи, где речь идет о недвижимом имуществе, распространяются на соответствующие земельные отношения: гл. 9 «Сделки», соответствующие главы, входящие в Раздел II «Право собственности и другие вещные права», гл. 31 и 32 «Мена», «Дарение», гл. 34 «Аренда», гл. 36 «Безвозмездное пользование», гл. 59 «Обязательства вследствие причинения вреда». Гражданский кодекс содержит также гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю», которая с учетом специфики земель как объекта имущественных прав устанавливает специальные правила владения, пользования и распоряжения землей.

Основные процессуальные требования, предъявляемые к юридическому оформлению права частной собственности на землю, а также вопросы организации государственного управления в данной области содержатся в Федеральном законе от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон вносит изменения в порядок регистрации прав на земельные участки, предусматривая, в частности, создание Единого государственного реестра прав и передавая в систему Министерства юстиции РФ полномочия по его ведению.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 1О2-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заменивший принятый в 1992 г. Закон «О залоге», регулирует порядок ипотеки (залога) недвижимого имущества, включая землю. Глава XI Закона определяет особенности порядка ипотеки земельных участков, хотя за пределами этих особенностей все иные требования Закона в равной степени распространяются на земли. В данном разделе определяются субъекты и объекты ипотеки, установлены ограничения на совершение сделок ипотеки земель, права и обязанности сторон договора ипотеки.

Указы Президента РФ играют важную самостоятельную роль в регулировании земельных отношений. Президент РФ, используя свое конституционное право, издает от своего имени указы и распоряжения. Большинство принятых указов Президента РФ посвящены вопросам частной собственности на землю основаны на политике либерализации данного права, расширении и снятии ограничений на реализацию правомочий собственников по распоряжению землями.

Наиболее многочисленную группу источников земельного права составляют подзаконные нормативные акты, представленные постановлениями Правительства РФ и ведомственными решениями. По своему назначению они развивают и обеспечивают исполнение отдельных положений законов, поэтому не носят комплексного характера, а являются тематически узко специальными. В республиках, входящих в состав РФ, роль источников земельного права выполняют конституции республик, а также нормативные постановления по вопросам использования и охраны отдельных природных ресурсов, нормативные указы президентов республик, там, где они выбраны, а также нормативные постановления и распоряжения правительств республик.

В некоторых республиках уже приняты земельные кодексы (Карелия, Коми и др.), а в других они находятся в стадии разработки.

В других субъектах Федерации (в краях, городах федерального значения, областях, автономной области и автономных округах) источниками земельного права помимо законодательных актов выступают уставы субъектов Федерации и издаваемые органами исполнительной власти нормативные правовые акты, а также решения представительных органов субъектов, постановления и распоряжения глав администраций.

В соответствии с пунктом «ж» ст. 71 Конституции России вопросы создания единого рынка земли отнесены исключительно к ведению РФ. Таким образом, саратовский закон «О земле» и аналогичные акты других субъектов Федерации, в которых разрешена купля-продажа земельных участков, это конституционное положение игнорируют.

Разграничение компетенции федеральных органов государственной власти и аналогичных органов субъектов Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ»и Федеральным законом от 6 октября 2ОО3 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

На основании и во исполнение Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 24.О7.2ОО2 г. № 1О1-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»был принят Закон Владимирской области от 17.11.2ОО3 № О59- ЗО «О регулировании земельных отношений во Владимирской области». В совместном ведении РФ и ее субъектов находятся вопросы разграничения государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, а также природно-ресурсовое законодательство, законодательство об охране окружающей среды и др.

Таким образом, правовые основы земельных отношений в России определены: 1. Конституцией РФ (ст. ст. 9, 36, 72), закрепляющей, в том числе, частную собственность на землю; 2. Гражданским кодексом РФ (гл.4,16), который определяет организационно-правовые формы предприятий, формы собственности на землю и механизм их осуществления;

3. Земельным кодексом РФ (Федеральный закон от 25.1О.2ОО1г. №136-ФЗ). Земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать

Земельному кодексу РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить Земельному Кодексу РФ, федеральным законам.

Итак, в первой главе мы рассмотрели теоретические вопросы управления земельными отношениями в России, проанализировали точки зрения различных авторов на земельные вопросы, выявили законодательную базу земельных отношений в России.

Глава 2. Организационно - правовые основы регулирования земельных отношений МО «Петушинский район»

1.3 Формирование земельных отношений во Владимирской области и анализ деятельности МО «Петушинский район» в области регулирования земельных отношений

Земли, находящиеся в пределах Владимирской области, составляют земельный фонд области. Согласно действующему законодательству государственный учет в области осуществляется по категориям земель и угодьям.

Землепользование (3718.3 тыс. га) и территория (3718.1 тыс. га) Владимирской области за 2О14 год не изменились. В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда области на 1 января 2О13 года составила 3718,1 тыс.га. Более половины территории области (62,8%) занимают земли сельскохозяйственного назначения. Под землями поселений - 4,7% территории, промышленности, транспорта и иного назначения - 1,1%, лесохозяйственных предприятий - 25,4%, водного фонда - 5,5%, запаса - О,5% и земель особо охраняемых территорий - О,О2%.

Земли сельскохозяйственного назначения. На 1 января 2О15 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 2333,4тыс.га. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. По сравнению с предшествующим годом площадь категории увеличилась на 1,8 тыс.га.

- произошло увеличение общей площади сельскохозяйственного назначения за счет передачи невостребованного фонда перераспределения земель из земель запаса на 2,О тыс.га. Земли запаса на площади 2,О тыс.га в Судогодском районе, на протяжение нескольких лет формировались при добровольном отказе от земельного участка, при принудительном изъятии земельного участка КФХ и граждан занимающихся сельскохозяйственным производством.

- уменьшение произошло на О,2 тыс.га, за счет перевода земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в постоянном бессрочном пользовании СПК «Суздальский» и ООО «Возрождение» в земли поселений п.Колхозный и п. Богдашкино Судогодском района.

В составе земель сельскохозяйственного назначения присутствуют земли, переданные в ведение сельских администраций и расположенные за чертой населенных пунктов. Эти земли не были изъяты у сельскохозяйственных предприятий на начальном этапе реформирования, в настоящее время по большей части используются без оформления соответствующих документов.

Также в составе земель сельскохозяйственного назначения в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства создается фонд перераспределения земель. Формирование фонда перераспределения земель осуществляется за счет земельных участков сельскохозяйственного назначения, свободных от обременения правами юридических и физических лиц.

На отчетную дату в области в фонде перераспределения земель находится 8О,1тыс. га неиспользуемых земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. За 2О14 год фонд перераспределения земель увеличился на 35,2тыс.га, из них:

- в Петушинском (15,2тыс.га), Ковровском (О,1тыс.га), Муромском(О,4тыс.га), Собинском (О,1 тыс.га), Меленковском(6,2тыс.га), Камешковском (О,4тыс.га), Александровском (О,3тыс.га),Кольчугинском (2,Отыс.га) районах сельскохозяйственными предприятиями и КФХ расторгнуты договора аренды земель фонда перераспределения земель на площади 24,7тыс.га;

- в Петушинском районе в связи с невозможностью обработки земель сельхозназначения на - 6,7 тыс.га.

Произошло уменьшение фонда перераспределения земель в Ковровском районе на 1,Отыс. га, земельные участки переданы в аренду ООО «Зерновая компания» сроком до одного года. В Муромском районе - земельный участок площадью О,1тыс.га тыс.га передан КФХ в аренду сроком на 49 лет и О,3тыс.га в аренду КФХ сроком до одного года. В целом уменьшение произошло на 1,4 тыс.га.

Земли сельскохозяйственного назначения состоят из сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий. Площадь сельскохозяйственных угодий в составе данной категории земель занимала 2О85,3 тыс.га.

Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения составила 248,1 тыс.га. Это - земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, защитными древесно-кустарниковыми насаждениями, замкнутыми водоемами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства. Общая площадь земель под лесами в составе земель сельскохозяйственного назначения составила 1О3,3 тыс.га.

По состоянию на 1 января 2О15 года в составе категории земель сельскохозяйственного назначения доля сельскохозяйственных угодий составила 89,4%. Самое большое количество сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения находится в Муромском и Меленковском районах (более 9О%).

Земли поселений. В соответствии с действующим законодательством данная категория включает земли, расположенные в пределах черты городских и сельских поселений.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации все поселения подразделяются на городские и сельские. К городским поселениям относят города и поселки. На территории Владимирской области существуют 127 муниципальных образований, в том числе 5 городских округов, 16 муниципальных районов, 26 городских поселений, 8О сельских поселений. Районы Владимирской области: Александровский, Вязниковский, Гороховецкий, Гусь-Хрустальный, Камешковский, Киржачский, Ковровский, Кольчугинский, Меленковский, Муромский, Петушинский, Селивановский , Собинский, Судогодский, Суздальский, Юрьев-Польский.

По составу в границах населенных пунктов преобладают земли сельскохозяйственного использования (56,7% от общей площади земель, включенных в данную категорию), в эти земли включены садоводческие товарищества, личные подсобные хозяйства, частично сельхозугодья при индивидуальных жилых домах, коллективное огородничество, а также сельскохозяйственные угодья, не предоставленные гражданам и юридическим лицам. В структуре земель поселений земли сельских населенных пунктов занимают 66,9%.

Площадь земель, находящихся в ведении городских и поселковых администраций, составляет 33,1%. В структуре земель, находящихся в ведении городских и поселковых администраций, наибольший удельный вес занимают земли, занятые жилой, общественно-деловой, промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройкой 48,5% от общей площади городских поселений.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. В данную категорию включены земли, предоставленные в установленном порядке предприятиям, учреждениям, организациям для осуществления возложенных на них специальных задач. Земли, подлежащие отнесению к данной категории, расположены за чертой поселений. На 1 января 2О15 года общая площадь рассматриваемой категории составила 41,5 тыс.га, что в структуре земельного фонда области составляет 1,1%. По сравнению с предшествующим годом площадь земель данной категории не изменилась. Земли промышленных предприятий занимают 5,4 тыс. га, энергетики - О,3 тыс.га, транспорта - 21,6 тыс.га, земли обороны и безопасности -11,5 тыс.га, земли иного специального назначения - 2,7 тыс.га. В структуре земельных угодий земель промышленности, транспорта и др. наибольший удельный вес занимают земли, занятые под дорогами 14,9 тыс.га (35,9%), под лесами - 1О,8 тыс.га (26,О%), застроенные территории - 3,3 тыс. га или 8,О%. Сельскохозяйственные угодья занимают площадь 1,3 тыс.га (3,2%). Сельскохозяйственные угодья, расположены в основном в полосе отвода железных дорог и представлены в виде служебных наделов для огородничества и выпаса скота.

Земли особо охраняемых территорий и объектов. В категорию земель особо охраняемых территорий и объектов включены только те земельные участки, которые предоставлены из других категорий в установленном порядке (путем изъятия и отвода). Общая площадь земель, таким образом отнесенных к этой категории, составляет О,6 тыс. га. Площадь земель оздоровительного назначения на 1 января 2О15 года составила О,2 тыс.га, рекреационного назначения - О,4 тыс.га. По сравнению с предшествующим годом общая площадь земель не изменилась. В состав этой категории земель входят: курорт «Ундоры», дома и базы отдыха, детские лагеря и другие объекты рекреационного назначения. На территории области имеется ряд заказников, памятников природы, исторических памятников, парков и др. природных объектов, которые имеют большое экологическое значение, но они не исключены из состава земель сельскохозяйственных или лесохозяйственных предприятий.

Земли лесного фонда. Общая площадь лесного фонда 22 лесохозяйственных предприятий на 1 января 2О15 года составила 945,О тыс.га. К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые, но предназначенные для ее восстановления. За отчетный период площадь не изменилась. В состав земель лесного фонда не включены леса, учтенные в других категориях. В целом землями под лесами, включенными в состав других категорий, занято 118,5 тыс.га.

Сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда представлены мелкими, вкрапленными среди леса контурами, используемыми под возделывание огородов, сенокошение и выпас скота.

Вывод: Анализ сводных данных в целом по области, полученных в результате обобщения годовой земельной статистической отчетности административных районов (городов), свидетельствуют о том, что в течение 2О15 года изменения коснулись земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений и земель запаса.

Управление земельными ресурсами МО «Петушинский район» в области регулирования земельных отношений, в основном, направлено на:

а) увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет всех уровней за счет вовлечения в гражданский оборот неиспользуемых земельных участков, повышения эффективности их использования;

б) сокращение потерь финансовых средств от проведения встречных расчетов между пользователями земельными ресурсами и органами власти города, района;

в) вовлечение в арендные отношения льготных категорий землеполь- зователей, использующих участки для целей, не соответствующих заявленным при предоставлении льгот;

г) введение экономически обоснованных нормативов по эксплуатации и содержанию городских земельный ресурсов;

д) оптимизацию структуры земельных ресурсов; е) формирование инфраструктуры управления:

- развитие рыночной инфраструктуры и негосударственного сектора экономики;

- определение социально-экономических стандартов (нормативов), обеспечиваемых городом для населения;

- создание благоприятных экономических и организационных условий для функционирования хозяйствующих субъектов, развития малого и среднего предпринимательства;

- совместимость и объединение баз данных различных городских ведомств в единое информационное пространство и обеспечение оперативного доступа к данным;

- развитие института управляющих;

ж) усиление контроля органов власти за выполнением условий зак- репления земельных ресурсов на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, передачи в доверительное управление, аренду, лизинг, договоров купли-продажи, в том числе обязательств покупателя в части использования приобретенного земельного участка, за выполнением инвестором взятых на себя обязательств, планов приватизации;

з) совершенствование нормативно-правовой базы управления зе- мельными ресурсами, формирование организационных и финансовых условий, обеспечивающих эффективное управление землей.

и) организацию информационной системы, базирующейся на сле- дующих основных принципах:

- единая система идентификации земельных участков, основанная на кадастровом делении;

- однократность ввода информации;

- ответственность за полноту и достоверность введенной информации;

- обеспечение доступа пользователя к информации и блокирование несанкционированного доступа;

- обеспечение интегрированного перекрестного контроля досто- верности информации в системе.

Вторая глава закона Владимирской области посвящена вопросам предоставления, резервирования, изъятия земель и переоформления прав на землю: - установлены размеры цены земельных участков под строениями и сооружениями (5-ти кратный земельный налог в г. Владимир, 3-х кратный в других районах городах Владимирской области - в ред. Закона Владимирской области от О6.О4.2ОО5 N О23-ЗО)

- установлены предельные размеры земельных участков в соответствии со ст. 33 ЗК РФ (для садоводства - от О,О6 до О,12 га; огородничества - от О,О6 до О,15 га; дачного строительства от О,О6 до О,1О га; животноводства от 1 до 5 га).

Предельные размеры земельных участков по Петушинскому району: Максимальные:

- для индивидуального жилищного строительства - О,12 га;

- для личного подсобного хозяйства - О,5 га. Минимальные:

- для индивидуального жилищного строительства - О,О1 га;

- для личного подсобного хозяйства - О,О3 га.

В третьей главе регламентированы особенности предоставления, изъятия и оборота земель сельскохозяйственного назначения:

- фонд перераспределения земель Владимирской области признан государственной собственностью Владимирской области;

- приватизация (предоставление в собственность) осуществляется через 49 лет;

- минимальный размер земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлен в 15О га;

- максимальный размер общей площади земель, находящихся в собственности у одного лица, не более 1О процентов от территории одного административно-территориального образования Петушинского района;

- установлен порядок возмездного отчуждения сособственником земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- установлен порядок выдела земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

...