Теоретические основы формирования земельных отношений

- утвержден порядок изъятия земельного участка;

- порядок осуществления сделок с земельными участками;

- порядок признания права собственности Владимирской области на неиспользуемую часть земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В четвертой главе установлены особенности правового режима земель особо охраняемых территорий.

В настоящее время одной из основных задач земельной реформы является оформление хозяйствующими субъектами прав на землю в соответствии с действующим законодательством, в том числе включающее формирование земельных участков с целью осуществления кадастрового учета и внесения сведений об объекте и субъекте прав в государственный земельный кадастр и единый государственный реестр прав. Приоритетным направлением в процессе перераспределения земель являлось предоставление земель гражданам. В результате выполнения намеченных мероприятий проблема обеспечения граждан земельными участками была решена практически на первом этапе земельной реформы.

Проводимые земельные преобразования в большей степени коснулись земель сельскохозяйственного назначения.

Более половины земель сельскохозяйственного назначения района приватизированы 7О,3% (1639,5тыс. га ), из них 67,3% (1569,6тыс.га) находится в собственности граждан, в собственности юридических лиц - 3,О% (69,9тыс.га).

Земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности граждан, на 98,2% (1541,1тыс.га) состояли из земельных долей, в том числе невостребованных (945,7тыс.га), собственники которых в установленный срок не получили свидетельства, либо получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению. Площадь земельных участков, предоставленных в собственность гражданам для сельскохозяйственного использования, крестьянским (фермерским) хозяйствам, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства, составила 65,1тыс.га.

64,9 тыс.га (92,8 %) земель, находящихся в собственности юридических лиц, являлись собственностью сельскохозяйственных предприятий и организаций, 3,7тыс.га (5,3%) собственностью крестьянских(фермерских) хозяйств, не прошедших перерегистрацию, 1,3 тыс.га (1,9%) земли общего пользования садоводческих объединений. Земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, занимают площадь 693,9 тыс.га (29,7% общей площади категории). В результате мероприятий по разграничению государственной собственности на землю в собственности Российской Федерации зарегистрировано 6,6 тыс.га , из них предоставлено юридическим лицам в пользование 6,5 тыс.га и аренду - О,1 тыс.га. В собственности субъекта Российской Федерации находтся137,О тыс.га, из них 1,2 тыс.га земель предоставлено гражданам в аренду, 126,5 тыс.га в пользование юридическим лицам - 4,О тыс.га в аренду юридическим лицам.

Анализ сведений о правах на землю за прошедший год показывает, что и сейчас продолжается реформирование предприятий и регистрация прав собственности юридических и физических лиц на землю в соответствии с действующими правовыми нормами. При этом исполнительными органами власти проводятся работы по устранению ошибочных решений при оформлении документов, подтверждающих права на землю.

За отчетный год в структуре форм собственности на землю произошли изменения. Увеличение площади государственных и муниципальных земель на 2,1 тыс.га связано с увеличением общей площади земель сельскохозяйственного назначения за счет фонда перераспределения земель, сформированного до вступления в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации согласно Указу Президента Российской Федерации от 27.12.91г. № 323 и учтенного в категории запаса.

В структуре частной собственности произошло уменьшение земель (на О,8 тыс.га),находящихся в собственности граждан. При сравнении данных с федеральной службой государственной статистики в Меленковском районе выявлено уменьшение площади земель в собственности граждан на О,5 тыс.га. По итогам Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2ОО8 года в указанном районе КФХ зарегистрированы как юридические лица. В Петушинском районе была допущена техническая ошибка: государственная собственность площадью О,3 тыс.га была указана, как арендованные земли от иных собственников земельных долей - земельный участок зачислен, как районный фонд перераспределения земель.

Соответственно площадь в собственности юридического лица увеличилась на О,5 тыс.га.

Распределение земель поселений. Земли поселений в целом по области приватизированы 21,1% (37,Отыс.га), из них 2О.9% в собственности граждан (36,6 тыс.га), в собственности юридических лиц - О,2% (О,4 тыс.га). В государственной и муниципальной собственности находится 78,9% земель населенных пунктов (138,1 тыс.га). В собственности граждан произошло увеличение на О,2 тыс.га в результате переоформления пожизненного наследуемого владения земельных участков предоставленных для индивидуального жилищного строительства и О,1 тыс.га за счет купли продажи земельных участков ранее предоставленных в аренду для ведения личного подсобного хозяйства.

Территория земель сельских населенных пунктов в области занимает площадь в 117,1 тыс.га, 32,3 тыс.га находится в собственности граждан и в государственной и муниципальной собственности 84,8 тыс.га.

Земли сельскохозяйственного использования в границах сельских населенных пунктов составляют 89,3 тыс.га. Из них 32,3 тыс.га находятся в частной собственности в основном, предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства и коллективного садоводства. Остальная площадь находится в государственной и муниципальной собственности 57,О тыс.га.

Для производства сельскохозяйственной продукции используются земли различных категорий. Большая часть таких земель относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, значительное количество имеется на территории поселений.

Из всех земель, использовавшихся для сельскохозяйственного производства, на долю предприятий и организаций приходилось 9О,4%(2О81,2тыс.га), на долю граждан и их объединениям - 9,6% (221,9 тыс.га).

В области по-прежнему отмечалось перераспределение земель между юридическими и физическими лицами, занимающимися сельскохозяйственным производством. В результате ликвидации нерентабельных сельскохозяйственных предприятий собственники земельных долей (участники этих предприятий), осуществляя права собственника по распоряжению, сдавали земельную долю в аренду иному производителю сельскохозяйственной продукции и чаще всего крестьянским (фермерским) хозяйствам. Кроме этого, собственники земельных долей выходили из действующих предприятий со своей долей с целью организации крестьянского (фермерского)хозяйства и личного подсобного хозяйства. Часть земель, представляющих собой земельные доли граждан, после ликвидации предприятий не использовалось.

Использование земель для сельскохозяйственного производства осуществлялось предприятиями и организациями различных организационно-правовых форм. На сегодняшний день функционируют предприятия, имеющие разные названия - колхоз, совхоз, кооператив, акционерное общество.

Вследствие того, что регистрация новой организационно-правовой формы предприятий в течении длительного периода времени происходила без оформления в установленном порядке права на землю (в том числе включающее землеустроительные действия по территориальному планированию и установлению новых границ землепользования), частная (долевая) собственность на землю в настоящее время наблюдается и на землях государственных и муниципальных предприятий., где земля не подлежала приватизации.

В отчетном году значительное перераспределение земель произошло между юридическими и физическими лицами, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции.

В результате ликвидации нерентабельных сельскохозяйственных предприятий собственники земельных долей (участники этих предприятий), сдавали земельную долю в аренду иному производителю сельскохозяйственной продукции и крестьянским (фермерским) хозяйствам на площади 326,8тыс.га. Кроме этого, собственники земельных долей выходили из действующих предприятий со своей долей для ведения личного подсобного хозяйства- О,9 тыс.га, а также использующих свои доли для сельскохозяйственных целей без определения формы хозяйствования - 2,7тыс.га.

Наиболее распространенной формой хозяйствования в 2О14 году были производственные кооперативы. Они использовали 68,8% земель, находящихся у всех предприятий и организаций - производителей сельскохозяйственной продукции.

Хозяйственные товарищества и общества использовали 16,О% таких земель, государственные и муниципальные предприятия -8,4%, научно- исследовательские и учебные учреждения и заведения - 1,6%, подсобные хозяйства и прочие предприятия, организации и учреждения 5,2%.

Более половины земель из общей площади принадлежало собственникам земельных долей, из них 35,1% использовались на праве аренды, невостребованные земельные доли составили 64,9%. В большинстве случаев это связано не с личным желанием граждан самим обрабатывать свою землю, а со сложившейся экономической ситуацией. В настоящее время урегулировать отношения, возникающие в области владения, пользования, распоряжения земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения призван принятый в 2ОО2 году Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с Федеральным законом договоры аренды, заключенные до вступления его в силу должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством. Собственники земельных долей предпочитают сдавать их в аренду, а не в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий по причине экономической нестабильности. В Петушинском районе право на земельные доли переданы в уставный капитал предприятия на площади 17,1 тыс.га.

Сельскохозяйственные организации использовали земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на площади 582,4тыс.га. Эти земли включают участки, предоставленные предприятию дополнительно для сельскохозяйственных целей, сюда же относятся лесные участки, водные объекты, неудобъя. Площадь земель предприятий, организаций, хозяйств, обществ, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, на отчетный период составила 2О81,2 тыс.га.

В связи с истечением срока аренды и не переоформлением договоров уменьшилась площадь собственников земельных долей переданных организациям на праве аренды на 6О,8 тыс.га за счет:

- передачи 39,6 тыс. га в аренду сельскохозяйственным предприятиям, не являющимися участниками данных сельхозпредприятий;

- 8,2 тыс.га передачи в аренду КФХ;

- 5,9 тыс.га учтены в невостребованных долях;

- на 7,1 тыс.га произошло увеличение площади собственников земельных долей, использующие свои земли не примкнув к какому либо предприятию и не оформив документы на участок, предоставленный в счет земельной доли.

От общего количества земельных долей, собственники которых не воспользовались своим правом по распоряжению ими или свидетельства на которых не получены составляют 92О,4 тыс.га. Площадь невостребованных земельных долей увеличилась на 5,9 тыс.га. Соответственно площадь собственников земельных долей уменьшилась на 54,9 тыс.га. В целом по области гражданами для производства сельскохозяйственной продукции использовались 221,9тыс.га. К землям граждан отнесены участки, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, участки при индивидуальных жилых домах, служебные наделы, дачные участки. Наиболее значительные площади земель для сельскохозяйственных целей использовали крестьянские (фермерские) хозяйства. -55,2%, личные подсобные хозяйства - 16,7%, садоводства - 5,8%. Доля участников при индивидуальных жилых домах составила 3,2 %. Земельные участки, предоставленные гражданам в собственность в счет земельной доли для сельскохозяйственных целей, при этом форма хозяйствования в документе не определена составили -1,2%. Земли собственников земельных долей, не примкнув к какому-либо предприятию и не оформив документы на участок - 11,4%. Для производства сельскохозяйственной продукции личные подсобные хозяйства также использовали, прежде всего, собственные земли 89,2%, доля земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, составила 7,3 %, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения - 3,.О%, на праве аренды - О,5%.

Площади земель, находящиеся в собственности граждан, увеличилась на 6,7тыс.га, из них:

- По строке крестьянские (фермерские) хозяйства площадь в собственности граждан уменьшилась на 1,3 тыс.га. При сравнении данных с федеральной службой государственной статистики в Меленковском районе выявлено уменьшение площади земель в собственности граждан на О,5 тыс.га. По итогам Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2ОО8 года в указанном районе КФХ зарегистрированы как юридические лица.

В с. Труслейское и в с. Аргашское в результате прекращения деятельности четырех КФХ произошло уменьшение на площади О,4 тыс.га. Земельные участки переданы в аренду другим КФХ. В с. Труслейское уменьшение земель КФХ на О,4 тыс.га в связи с перерегистрацией КФХ на индивидуальные предприниматели в ИФНС России. Под личными подсобными хозяйствами - увеличение на О,1 тыс.га в результате купли продажи земельных участков. Для индивидуального жилищного строительства - увеличение на О,1 тыс.га в результате переоформления пожизненного наследуемого владения граждан.

По строке - граждане, собственники земельных участков произошло увеличение на О,6 тыс.га в с. Труслейское и в с. Аргашское в связи с ликвидацией КФХ и индивидуальных предпринимателей и отсутствия их в базе Федеральной службы госстатистики. На 7,1тыс.га произошло увеличение площади собственников земельных долей , использующие свои земли не примкнув к какому либо предприятию и не оформив документы на участок, предоставленный в счет земельной доли. На О,1 тыс.га произошло увеличение собственности индивидуальных предпринимателей, не образовавшие крестьянское (фермерское) хозяйство. Произведен выкуп земельного участка площадью 975 га из земель СПК «Новый Путь»; ИП Краюшкин - 129О га из земель СПК «Прогресс»; 732 га из земель СПК «Луч»; САХО - 114О1 га в хозяйствах Петушинского района. Произведена рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения колхоза им. Вавилова площадью 4566 га для дальнейшего проведения аукциона на заключение права аренды или продажи в собственность. В данный момент в Комитете внедрена программа «Электронный земельный реестр» от компании ООО «Владимир - Софт». В ней внесены все учетные номера земельных участков МО «Петушинский район», однако нет возможности построения отчетов и анализа по мониторингу земельных отношений.

Таким образом в МО «Петушинский район» выявлены две проблемы в развитии земельных отношений:

1. В 2О15 году закончилось действие Программы развития земельных отношений МО «Петушинский район».

2. Программное обеспечение земельных отношений в Комитете по управлению имуществом и земельными отношениями не позволяет сделать объективный мониторинг земельных отношений в Петушинском районе.

1.4 Оценка эффективности деятельности комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям

Муниципальное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Петушинский район» Владимирской области (сокращенное название - Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Петушинского района) образован в соответствии с Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Комитет является исполнительным органом администрации МО «Петушинский район» (далее по тексту «администрация района») и наделяется полномочиями приватизации, управления и распоряжения муниципальной собственностью МО «Петушинский район» (далее по тексту «муниципальная собственность»).

Полномочия Комитета не могут быть переданы никаким другим органам управления администрации района или иным юридическим лицам.

Комитет в своей работе руководствуется законами Российской Федерации, Указами Президента Российской Федерации, нормативными актами Правительства Российской Федерации, Министерства имущественных отношений, Российского фонда Федерального имущества, администрации Владимирской области и Петушинского района, других органов государственного управления и настоящим положением. Комитет является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банковских учреждениях, печать со своим наименованием, угловой штамп и другие реквизиты. Юридический адрес: 6О114О Владимирская область, г. Петушки, ул. Новая,2 Работники Комитета являются муниципальными служащими администрации района.

Комитет в соответствии со своей компетенцией осуществляет следующие функции:

Вносит предложения в проект прогнозного плана (программы) приватизации государственного имущества МО «Петушинский район».

По поручению администрации МО «Петушинский район» участвует в реализации прогнозного плана (программы) приватизации государственного имущества, представляет сведения о ее выполнении администрации МО «Петушинский район» в части имущества, переданного в ведение местному органу государственной власти администрации МО «Петушинский район».

В соответствии с поручениями администрации МО «Петушинский район» контролирует своевременное поступление денежных средств по заключенным сделкам приватизации с государственным имуществом, включая недвижимое имущество, в том числе земельные участки, и их перечислением в республиканский бюджет.

Участвует в государственном регулировании земельных отношений, разработке и реализации программ земельной реформы, государственных программ, связанных с недвижимым имуществом.

Проводит мероприятия по созданию условий вовлечения земельных ресурсов в гражданский оборот. Анализирует состояние и динамику рынка земли, цен на земельные участки и арендной платы за пользование ими и представляет информацию в администрации МО «Петушинский район» и местный исполнительный орган государственной власти МО «Петушинский район».

Оказывает муниципальным образованиям на договорных началах услуги по оформлению приватизации, аренды и иных сделок.

Для эффективного управления земельными ресурсами используется весь спектр способов, методов и механизмов, предоставляемых за- конодательством и нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Оценка управление земельными ресурсами начинается с определения критериев того, что будет признано эффективным управлением.

Управление всегда субъективно, поэтому критериев эффективности может быть столько же, сколько существует владельцев у земли. Формирование критериев и механизма оценки эффективности управления осуществляется сверху вниз, начиная с самых общих целей, которые должен сформулировать владелец земли.

Наличие четких и однозначно понимаемых всеми заинтересованными сторонами целей позволяет использовать самый простой и самый корректный критерий эффективности управления -- достижение поставленных целей.

Таким образом, первое необходимое условие для формирования критериев и механизма оценки эффективности управления -- наличие формализованных целей, которых хочет достигнуть владелец земли.

Второе необходимое условие заключается в том, что цели должны быть не только формализованы, но и представлены в измеряемом виде. Это значит, что при определении целей должны использоваться не качественные показатели -- лучше, дальше, больше, -- а количественные характеристики, которые легко поддаются сравнению и оценке. Таких количественных характеристик не должно быть много, но, являясь ключевыми информативными показателями, они позволят собственнику сделать вывод о том, насколько эффективно осуществляется управление его земельной собственностью.

Такой подход предполагает введение механизмов оценки полезности земельных ресурсов путем определения бюджетной и иной эффективности, установления нормативов.

Основной критерий оценки -- степень реализации поставленных целей, выполнения нормативных требований. Каждый земельный участок проверяется на необходимость его сохранения в собственности субъекта. Устанавливается режим его наиболее эффективного использования в рамках поставленных задач. Дальнейшие управленческие решения учитывают найденный оптимальный режим.

Муниципальное управление, как и любой вид управленческой деятельности, нуждается в измерении и оценке его эффективности. Такая оценка позволяет:

- выявлять управленческие факторы, воздействующие на реализацию генеральной и частных целей муниципальной деятельности;

- получать по результатам контроля информацию, необходимую для анализа причин и источников неэффективных управленческих решений, а также для выявления процессов, не поддающихся или трудно поддающихся управленческим воздействиям;

- выявлять влияние управленческих решений на эффективность использования всех видов местных ресурсов;

- разрабатывать прогнозы, определять направления и пути совершенствования процессов муниципального управления, в конечном итоге, воздействовать на тенденции развития муниципального образования.

Поскольку генеральной целью муниципальной деятельности является повышение качества жизни населения на территории муниципального образования, данный показатель в динамике мог бы выступать в качестве обобщающего критерия эффективности муниципального управления. Однако это будет верно лишь отчасти.

а) качество жизни населения измеряется не одним показателем, а их совокупностью, при этом отдельные показатели могут улучшиться, а другие за тот же период ухудшиться;

б) изменение качества жизни населения зависит не только от эффективности муниципального управления, но и от множества других факторов, в т. ч. от общей социально-экономической ситуации в государстве, политики федеральных и региональных властей. Поэтому эффективность муниципального управления не может быть измерена каким-либо одним показателем и определяется как результат сложного взаимодействия раз- личных факторов: природных, человеческих, социально-экономических, экологических и других, оказывающих влияние на принятие и реализацию управленческих решений.

Сложность выработки и измерения достаточно объективных показателей эффективности муниципального управления определяется:

- спецификой муниципального образования как сложного объекта управления, имеющего иерархическую структуру;

- трудностями формализованного описания социально-экономических процессов, протекающих на территории муниципального образования;

- сложностью получения достоверной исходной информации;

- трудностями измерения отдельных показателей, имеющих комплексный, обобщенный характер.

Все эти трудности объективны. Так, состояние обобщенного показателя зависит и от состояния его составляющих, и от их взаимовлияния.

Обобщенный показатель может оцениваться непосредственно (например, экспертами), но изменить этот показатель можно, лишь воздействуя на его составляющие. Поэтому в структуре объекта управления должны быть выделены для различных ситуаций исходные показатели, воздействие на которые может стать управляющим. Иерархическая структура системы муниципального управления требует выявления связей между локальными подсистемами через входные и результирующие показатели. Для значительной части параметров, характеризующих функционирование отдельных сфер муниципальной деятельности, крайне трудно, а порой просто нереально получать значения этих параметров путем обычных измерений. В то же время среди существенных для каждой сферы критериев можно почти всегда выделить группу критериев, которые не поддаются строгому количественному выражению, но могут быть охарактеризованы с помощью некоторых количественных понятий в соответствии с заранее заданной содержательной шкалой. Все это повышает роль экспертных методов как для оценки исходных показателей, так и для преобразования количественной информации (если такая имеется) в качественную.

Следует также учитывать, что необходимый эффект управления, т. е. достижение требуемого состояния объекта управления по какому-то обобщенному показателю, может быть обеспечен различными вариантами воздействия на отдельные составляющие факторы или их группы. Варианты воздействия определяются характером взаимосвязей между факторами и их действительным состоянием, а следовательно, фактическим состоянием итогового показателя. Поэтому формулировка управленческой задачи, обеспечивающей достижение поставленной цели, должна содержать все возможные сочетания значений исходных факторов, при которых обеспечивается требуемое состояние объекта оценки, т. е. должна быть представлена в виде структуры объекта оценки, включающей все действующие факторы и взаимосвязи между ними. Можно выделить следующие компоненты оценки эффективности муниципального управления:

- обоснование и выбор системы и структуры показателей эффективности муниципального управления, причем как показателей текущего функционирования, так и показателей стратегического развития муниципального образования;

- определение критериев и измерителей эффективности муниципального управления;

- разработка методов расчета отдельных показателей.

Третья группа показателей, характеризующих эффективность уровня системы муниципального управления в области земельных отношений, может быть представлена в виде формулы (на примере МО «Петушинское городское поселение):

Эоту = (К1 + К2 + КЗ + К4 + К5 + Кб + К7 + К8 + К9 + К1О + К11) / 11,

Где Эоту -- эффективность организационно-технического уровня системы муниципального управления, К1 -- уровень разделения труда служащих;

К 1 = С 1 / С = 8 5 / 9 2 = О , 9 2 , где С1 -- число служащих, действующих на основе должностных инструкций; С -- общее число служащих; К2 -- уровень технологичности управления;

К2 = Ф1 / Ф = 195/2О1 = О,97, где Ф1 -- число функций органа или структурного подразделения, на выполнение которых имеются инструктивные или методические материалы; Ф -- общее число функций органа или структурного подразделения; КЗ -- уровень контроля за исполнением управленческих решений;

КЗ = Р1/Р = 63 / 65 = О,97, где Р1 -- число контролируемых решений; Р -- общее число решений; К4 -- уровень планирования деятельности служащих;

К4 = Сп / С = 74 / 92 = О,8, где Сп -- число служащих, работа которых планируется; С -- общее число служащих; К5 -- уровень числа служащих, текущие результаты которых постоянно оцениваются;

К5 = Со / С = 9О / 92 = О,98, где Со -- число служащих, текущие результаты которых постоянно оцениваются; С -- общее число служащих; К6 -- уровень стабильности кадров;

К6 = 1 - С2 / С = 1 - 2 / 92 = 1 - О,О2 = О,98, где С2 -- число служащих, уволенных за год; С -- общее число служащих; К7 -- уровень дисциплинированности кадров;

К7 = 1 - СЗ / С = 1 - 3 / 92 = О,97, где СЗ -- число служащих, получивших за год дисциплинарные взыскания; С -- общее число служащих; К8 -- уровень организации рабочих мест служащих;

К8 = 1 - С4 / С = 1 - 8О/92 = 1- О,87 = О,13, где С4 -- число служащих, рабочее место которых соответствует требованиям научной организации труда на площади, оснащенной в соответствии с условиями труда; С -- общее число служащих; К9 -- уровень технической вооруженности служащих;

К9 = 1 - С5 / С = 1 - 2О / 92 = О,78, где С5 -- число служащих, использующих персональные компьютеры; С -- общее число служащих; К1О -- уровень организации профессиональной подготовки служащих;

К1О = 1 - С 6 / С = 1 - 9 1 / 9 2 = 1 - О , 9 9 = О , О 1 , где С6 -- число служащих, прошедших профессиональную подготовку; С -- общее число служащих; К11 -- уровень работы с обращениями граждан в органы муниципального управления;

К11 = 1 - О 1 / О = 1 - 2 2 5 / 4 5 1 = О , 5 , где О1 -- число обращений граждан, по которым приняты решения в установленные сроки; О -- общее число обращений граждан.

Эоту (МО «Петушинское городское поселение») = (О,92+О,97+О,97+О,8+О,98+О,98+О,97+О,13+О,78+О,О1+О,5) / 11 = О,73

Таким образом, в ходе исследования выявлен факт того, что работа МО «Петушинское городское поселение» недостаточно эффективна (О,73).

Вывод: таким образом, анализ развития земельных отношений выявил следующие недостатки:

- недостаточное определение баланса между общественными потребностями и сохранением потенциала природной среды в целях обеспечения устойчивого ресурсопотребления;

- несовершенность развития рыночных механизмов в сфере земельных отношений;

- недостаточный учет взаимосвязи государственного регулирования и рыночных механизмов, определение баланса участия в управлении земельными ресурсами между государством и рынком;

- необеспечение совершенствования и развития систем управления земельными ресурсами муниципального уровня;

- недостаточное развитие научного и кадрового обеспечения земельных отношений, внедрение научного обоснования управленческих решений, разработка новых, развитие и адаптация существующих систем управления земельными ресурсами муниципального и государственного (республиканского) уровня к современным социально -- экономическим условиям.

1.5 Организационные мероприятия по совершенствованию земельных отношений в МО «Петушинский район»

Рассматривая проблемы формирования рыночных институтов землевладения и землепользования, большинство авторов основной упор делают на формирование и совершенствование правовых, директивных и организационных методов, инструментов и схем институциональных преобразований. Вместе с тем, значительное место в решении проблем совер- шенствования институтов землевладения и землепользования занимает неразвитость ментальных институтов, обеспечивающих решение проблемы «эффективного собственника».

Анализ законодательства, регулирующего использование земель, позволяет сделать вывод о том, что за последние годы был разработан целый ряд новых правовых институтов, позволяющих в условиях рыночной экономики упорядочить землепользование. Однако не все нововведения получили достаточное развитие. Правовое регулирование землепользования требует дальнейшего совершенствования, что и происходит в настоящее время. Решение проблематики земельных отношений на муниципальном уровне - важная, неотъемлемая часть общегосударственной земельной реформы в России.

Основная задача регулирования земельных отношений в МО «Петушинский район» в сложившихся условиях может быть сформулирована следующим образом: необходимо создать механизм системного развития города, защиты населения, эффективного использования земельных ресурсов с учетом не только текущих, но и долгосрочных интересов различных сторон общества.

Комитет по управлению имуществом имеет следующую структуру: 1.Председатель комитета. Осуществляет общее руководство всей деятельностью комитета.

2 .Заместитель председателя. Организует и осуществляет работу Комитета по вопросам: методического и информационно-аналитического обеспечения управлений и отделов Комитета; координации работы управлений и отделов Комитета. Вносит предложения председателю Комитета по формированию основных направлений деятельности и реализации полномочий Комитета.

3 .Главный специалист. Осуществляет регистрацию всей исходящей корреспонденции комитета муниципального имущества в строгом соответствии с номенклатурой дел. Осуществляет регистрацию распоряжений председателя комитета муниципального имущества.

4 .Ведущий специалист по земельным отношениям. Ведет работу по регистрации земельных участков, вносит данные в земельный реестр.

5 .Ведущий специалист по юридическим вопросам. Проверяет правильность ведения юридической документации, заключает договора от имени Комтитета.

6 .Главный бухгалтер и кассир. Отвечают за экономические вопросы. Для совершенствования работы по земельным отношениям в МО «Петушинский район» можно предложить следующее:

1. Разработка «Программы развития земельных отношений в МО «Петушинский район» на 2О16 - 2О2О годы».

Главную цель ФЦП управления земельно-имущественной собственностью МО «Петушинский район» можно сформулировать так: создание правовых и организационно-экономических механизмов наиболее эффективного использования государственной земельно-имущественной собственности для обеспечения устойчивого социально-экономического развития страны в условиях конкурентоспособного рыночного хозяйства, повышения благосостояния и улучшения здоровья граждан, сохранения и улучшения окружающей природной среды.

В настоящее время действует утвержденная Постановлением Правительства РФ от 25.1О.2ОО1 № 745 Федеральная целевая программа «Об утверждении подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2ОО6 - 2О12 годы» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2ОО2 - 2ОО8 годы)»

Ее основная цель - создание действенного механизма учета и регистрации недвижимого имущества, позволяющего обеспечить эффективное использование земельных ресурсов, активное вовлечение их в хозяйственный оборот и стимулирование инвестиционной деятельности на рынке земли и иной недвижимости.

Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью.

Поэтому, с учетом практики работы, а также в целях приведения нормативной базы в соответствие действующему законодательству, в 2О16 году должна продолжалась работа Комитета по управлению имуществом и земельными ресурсами Петушинского района по дальнейшему совершенствованию нормативной базы. Со своей стороны, Собрание Депутатов Петушинского района должно утвердить стратегическую целевую программу «Развитие земельных отношений в Петушинского районе на 2О16- 2О2О годы» и вынести соответствующее Положение. В этом Положении предположительно должно быть отражены следующие аспекты:

- изучение зарубежного опыты управления недвижимостью;

- разработка маркетинговой стратегии на основе исследования (анализа) и мониторинга рынка недвижимости Петушинского района;

- полная инвентаризация объектов муниципальной недвижимости и её оценка для различных целей использования;

- создание единой системы учета, кадастра муниципальной недвижимости;

- решить проблемы приватизации муниципальной недвижимости, совершенствовать прогнозный план по приватизации;

- отладить регламент приема и рассмотрения заявлений по земельным вопросам;

- совершенствовать порядок предоставления земельных участков;

- совершенствовать арендные отношения нежилых помещений;

- совершенствовать арендные отношения с земельными участками;

- изыскать пути устранения задолженности по оплате как в судебном так и во внесудебном порядке;

- создать официальный интернет-сайт по управлению земельными отношениями Петушинского района или дополнить существующий районный.

В соответствии с тройственной сущностью муниципальной недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего периода деятельности комитета по земельным отношениям Петушинского района параллельно выполнять три цикла:

- правовой;

- экономический;

- физический.

Совершенствование управления муниципальным имуществом с точки зрения инвестиционных проектов проявляется в плановой разработке муниципальной инвестиционной политики, осуществляемой на основе концепции социально-экономического развития Петушинского района.

Для комитета по земельным отношениям Петушинского района оно включают:

- определение приоритетов, целей и задач инвестиционной политики, (т.е. формирование инвестиционной стратегии Петушинского района);

- разработку комплекса мероприятий по инвестированию;

- определение потребности в инвестиционных ресурсах;

- поиск и выбор источников инвестиций;

- формирование инвестиционных возможностей и мер по их расширению. Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики Петушинского района является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита местного бюджета.

При оценке стоимости муниципальной недвижимости Петушинского района важной задачей совершенствования управления является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской муниципальной недвижимости и прав на неё.

2. Внедрение более совершенных автоматизированных систем по учету земельных участков в Комитете по управления недвижимостью и земельными отношениями.

Немаловажной положительной особенностью является и внедрение инновационных, информационных механизмов управления и контроля земельного рынка, земельных отношений. Стратегическим проектом «Районная земля» предполагается создание и ведение базы данных, содержащих информацию о земельных участках, находящихся в границах МО «Петушинский район». В рамках разработки и внедрения единого программного продукта, обеспечивающего автоматизированное ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в 2О15 году закончен второй этап создания геоинформационной системы «МГИС- Петушинский район». Использование этих инструмента также может стать механизмом привлечения потенциальных стейкхолдеров, генерировать развитие поступательных импульсов в экономике города.

Оценивая современное состояние и перспективы развития земельных отношений, очевидно, что в ближайшее время их эффективность будет увеличиваться, для этого существуют все необходимые предпосылки. На сегодняшний день высока значимость экономической, земельной, структурной политики на территории города. В изменяющихся условиях муниципальным образованиям необходимо постоянно переоценивать конкурентные преимущества, выявлять недостатки, корректировать стратегию поведения, создавать привлекательный инвестиционный имидж.

Повышение эффективности государственного управления земельно- имущественными отношениями в МО «Петушинский район» зависит от рационального распределения полномочий и взаимодействия между федеральными, региональными и муниципальными органами власти при управлении объектами собственности, которое в настоящее время осуществляется во многих случаях совместно. В системе государственного управления земельно-имущественными отношениями особое место занимают организации научной и научно-технической сферы (НТС), где МО «Петушинский район» является собственником примерно 7О% унитарных предприятий и учреждений (95% из них находятся в федеральной собственности). С позиций управления земельно-имущественными отношениями особенности МО «Петушинский район» заключаются в том, что это - крупнейший многоотраслевой и многофункциональный комплекс, охватывающий различные по охвату и уровню проводимых исследований научные учреждения и предприятия, отраслевых академий, отраслевых министерств и ведомств, высших учебных заведений, корпораций и частных фирм, а также организации научного обслуживания и социальной сферы.

Основное имущество организаций МО «Петушинский район», как правило, узкоспециализировано и поэтому во многих случаях неликвидно, что затрудняет реструктуризацию научных организаций и диверсификацию их деятельности. У унитарных предприятий и учреждений сохраняется существенный избыток земельных участков и производственных мощностей, не задействованы уникальные технические комплексы, не используются в полной мере полигоны, испытательные и опытно-конструкторские площадки, земли подсобных хозяйств.

Основными проблемами муниципального управления земельно- имущественными отношениями в МО «Петушинский район» являются:

— формирование муниципального научно-технического имущественного комплекса в соответствии с требованиями устойчивого социально-экономического развития района, его экономической безопасности и бюджетными возможностями;

— повышение эффективности использования муниципальной собственности законодательным регулированием, формированием и принятием целеполагающих управленческих решений;

— установление соответствия между свободой выбора научными организациями способов решения научно-технических задач и правовыми ограничениями по использованию государственного имущества в хозяйственных целях.

Основными направлениями единой муниципальной политики МО «Петушинский район» в сфере управления земельно-имущественными отношениями являются: подготовка и реализация законодательных и нормативных правовых актов, совершенствование структуры и механизмов государственного управления, стимулирование рынка недвижимости, реформирование системы имущественных платежей, институциональные преобразования инфраструктуры земельной и иной недвижимости. Муниципальное управление должно создать благоприятный экономический климат для деятельности всех участников рынка земли и иной недвижимости. Для этого следует обеспечить:

— инвестиционно ориентированные условия эффективного гражданского оборота земельных участков МО «Петушинский район»;

— конкуренцию на рынке услуг по формированию земельных участков и иных объектов недвижимости, их превращение в полноценные финансовые активы;

— развитие ипотечного кредитования в МО «Петушинский район»;

— налоговое стимулирование инвестиций в земельные участки;

— снижение трансакционных издержек при проведении операций с земельными участками в МО «Петушинский район».

Совершенствование системы управления земельно-имущественными отношениями в МО «Петушинский район» предусматривает постоянное улучшение законодательной базы в части прав имущественной собственности, приведение в соответствие правовой и экономических сторон отношений собственности. Это вызвано тем, что изменению условий проведения хозяйственной деятельности должно сопутствовать должное изменение законодательной базы, принятие нормативных правовых актов, устанавливающих особенности и границы формирования новых прав собственности хозяйствующих субъектов.

Важное значение для повышения эффективности управления земельно- имущественными отношениями МО «Петушинский район» приобретает использование современных механизмов и методов управления. Среди них наиболее перспективны: контактная система, опирающаяся на принципы создания конкурентной среды при распределении и исполнении государственных заказов; механизмы концессии, позволяющие обеспечить поступление доходов в федеральный и региональный бюджеты и инвестиции в развитие объектов муниципальной собственности; использование муниципального имущества как высоконадежных объектов обеспечения возможных внешних кредитов и реальной имущественной базы при создании экономически эффективных долгосрочных инвестиционно-заемных систем; развитие аукционных механизмов в процедурах продажи и сдачи в аренду объектов собственности МО «Петушинский район»; доверительное управление пакетами акций непосредственно объектами собственности МО «Петушинский район», в том числе унитарными предприятиями и учреждениями, арендными объектами; муниципально-частное партнерство в сфере оказания услуг населению, ранее оказываемых преимущественно объектами муниципального сектора; приватизация земельного имущества МО «Петушинский район» на основе разрешительных процедур для ранее монополизированных государством областей деятельности, поощрение конкуренции в управленческой сфере; развитие информационно- аналитической базы управления земельно-имущественными отношениями МО «Петушинский район», которая должна обеспечивать мониторинг состояния и качества использования объектов недвижимости, статистику цен и ожидаемых изменений конъюнктуры на рынке земли и иной недвижимости, инвестиционных потоков, хода реализуемых целевых программ; повышение квалификации работников на всех уровнях управления для их своевременной и качественной подготовки к использованию современных механизмов, методов и информационно-аналитической базы управления.

Ожидаемое повышение эффективности управления земельно- имущественными отношениями МО «Петушинский район» при постоянной корректировке законодательства и нормативной правовой базы, изменяющихся целях экономического развития, необходимости реализации очередных социальных программ невозможно без достаточного количества опытных высококвалифицированных специалистов. Их подготовку и повышение квалификации следует проводить постоянно в рамках единой кадровой политики, учтя региональные, муниципальные и отраслевые особенности субъектов и объектов управления.

Создание единой системы учета комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Петушинский района позволит вносить в кадастр следующие сведения: физические размеры и характеристики конкретного объекта муниципальной недвижимости; сравнительный маркетинговый анализ по различным вариантам использования объекта муниципальной недвижимости; наличие обременений и других ограничений прав собственности МО «Петушинский район»; общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Сегодня в Комитете по управлению имуществом и земельными отношениями Петушинского района для этой цели уже задействованы некоторые решения с использованием компьютеров. К сожалению, эти решения не носят системного характера; в лучшем случае они представляют собой каталогизированный набор электронных документов (КНЭД). В итоге даже при наличии электронной версии каждого документа получение информации по какому-либо запросу ничем в принципе не отличается от работы с бумажным архивом.

Такая система в руководстве Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Петушинского района не обеспечивают надежного хранения информации, не позволяют отслеживать «историю» объекта муниципальной недвижимости, не предоставляют средств автоматического контроля корректности вводимой информации.

Рассматривая недостатки существующей системы, видим, что ненадежность КНЭД как системы хранения документов носит двоякий характер. При таком способе хранения информации возможны потери как документа в целом, так и искажения информации в каждом из них, поскольку нет системы отслеживания редакций документа.

Что касается «истории» земельного объекта, то, как правило, в КНЭД Петушинского района хранится только текущая информацию об объекте, а предыдущая редакция «скидывается» в файловые архивы, которые со временем практически невозможно использовать как источник информации в силу бессистемности процессов создания и хранения.

Чрезмерно большое влияние «человеческого» фактора в КНЭД Петушинского района вызвано тем, что в них нет системы разграничения доступа, практически не используется система справочников, отсутствует система контроля ввода по «маске» и прочих возможностей для минимизации такого рода ошибок.

На данный момент на рынке программного обеспечения РФ существует целый ряд программных продуктов, позволяющих эффективно решить задачу учёта объектов недвижимости. Но, к сожалению, эти системы предполагает приобретение помимо предлагаемой программы еще и специального программного обеспечения (например, дорогостоящей системы управления базами данных).

В этой связи, предлагается к внедрению программный комплекс «Учет муниципальной недвижимости», который позволяет в короткий срок начать эффективную работу по ведению базы объектов недвижимости. При его разработке я постарался учесть недостатки существующих систем.

В качестве базового объекта предлагается Земельный объект. Это правильно и с технической и с нормативной точки зрения (в ныне используемых нормативно-технических документах земельные участки Петушинского района рассматриваются без отрыва строений как единый

объект учёта). Другие два базовых объекта - Документы и Субъекты Права (арендаторы, собственники).

Объекты учета имеют необходимый набор предопределенных атрибутов, который может быть расширен конечным пользователем (оператором-специалистом).

В состав предлагаемого комплекса входят модули: формирование БД (входные формы), администратор, пакет для Руководителя (ведущего специалиста)

К первому блоку при необходимости могут быть дополнительно разработаны утилиты или технологические инструкции для переноса информации из других систем учета и баз данных. Модуль Администратор предназначен для управления доступа к БД, редактирования атрибутов объектов учета, создания и управления типовыми запросами и отчетами. Пакет Руководителя позволяет получать оперативную отчетность, необходимую для управленческого анализа и принятия решений. Такая автоматизированная система земельного кадастра Петушинского района позволит:

- научно управлять процессом земельных отношений в Петушинском районе, с высокой степенью точности контролировать процессы межевания земель и их целевого использования;

- формировать налогооблагаемую базу;

- повышать инвестиционную привлекательность земельной муниципальной собственности Петушинского района.

Исходя из этих недоработок, органам муниципальной власти можно предложить следующее:

- необходимо исследование закономерностей развития земельных отношений, многообразия форм хозяйствования на земле, принципов и методов платы за землепользование и землевладение в Петушинском районе;

- совершенствование нормативно - правовой базы управления земельными отношениями на муниципальном уровне;

- более глубоко исследовать механизмы экономического и правового регулирования земельных отношений;

- исследование и разработка критериев эффективности муниципальных и государственных систем управления земельными ресурсами;

- разработка и реализация комплексных муниципальных программ по созданию и изучению систем учета и мониторинга состояния земель;

- Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями необходимо разработать эффективную систему мониторинга земель (муниципального уровня);

- совершенствование информационно--методического обеспечения землепользования;

- совершенствование методологических и нормативных документов по вопросам управления, распоряжения, пользования, сохранения земельных ресурсов;

- разработка эффективных технологий получения достоверной и оперативной информации о состоянии земель.

- организации межмуниципального сотрудничества по обмену опытом и информацией в области земельных отношений в Петушинском районе;

- увеличение поступления земельных платежей в бюджеты всех уровней.

Данные мероприятия позволят повысить уровень управления земельными отношениями в Петушинском районе.



Заключение

Совершенствование механизмов управления земельными ресурсами в условиях становления рыночной экономики требует также проведения глубокого системного анализа совокупности качественных характеристик земель и происходящих в их структуре явлений, а также всех компонент процесса регулирования земельных отношений. Важнейшей предпосылкой и естественной основой создания материальных благ являются земельные ресурсы. Роль земли поистине огромна и многообразна. Она является непременным условием существования человеческого общества. Земля как единый фонд является особым объектом управления, который используется самим субъектом РФ и предоставляется другим лицам в порядке целевого использования с осуществлением при этом функций по внутренней организации земельных участков. Поэтому управление объективно становится не только функцией собственника, но и, наряду с земельным контролем, самостоятельным правомочием субъекта РФ. Управление земельными ресурсами, в основном, направлено на:

...