Организация, развитие и управление системой управления капитальным ремонтом многоквартирных жилых домов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»

Инженерно-строительный институт

Кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью»

Итоговая работа

По дисциплине: Организация, развитие и управление жилищно-коммунального комплекса

На тему «Организация, развитие и управление системой управления капитальным ремонтом многоквартирных жилых домов»

Автор работы Худина А.А.

Группа Ст -14 м

Руководитель работы Смирнова Ю.О.

ПЕНЗА 2018 г.



1. Анализ современного состояния сферы ЖКХ в России и Пензенской области

1.1 Исследование современного состояния ЖКХ в России

Анализ состояния современного состояния отрасли ЖКХ в России

Современное состояние сферы ЖКХ в Российской Федерации в общем и целом можно описать как кризисное. Усугубляется сложившаяся в жилищно-коммунальном хозяйстве ситуация достаточно застарелым характером кризиса. Правительством РФ рассматриваются разные меры решения проблем растущего кризиса в сфере ЖКХ, но ни одна из предлагаемых мер обеспечить выход отрасли из кризиса не может. Как показывает практика, жилищно-коммунальному хозяйству в Российской Федерации в его сегодняшнем состоянии необходим целый комплекс мер по оздоровлению и восстановлению.

При этом в сфере жилищно-коммунального хозяйства существует огромный потенциал для повышения эффективности, достигающий по оценкам экспертов 40 процентов, но его использование возможно лишь при условии инвестиционных вливаний и применения самых эффективных технологий. В этой связи, тема исследования данной статьи в современных условиях актуальна и своевременна.

Для того, чтобы провести качественный анализ современного состояния предприятий сферы ЖКХ России следует, в первую очередь, изучить основные показатели работы анализируемой сферы в динамике за ряд последних лет

Для этого, оборот предприятий жилищно-коммунального хозяйства в динамике отразим в таблице 1



Таким образом, оборот предприятий сферы ЖКХ России увеличивается ежегодно, что связано, в первую очередь, с ростом уровня тарифов на услуги ЖКХ. Далее обратим внимание на основные показатели работы предприятий ЖКХ России (таблица 2).

Таблица 2

Анализ показателей работы предприятий сферы ЖКХ, позволяет сделать ряд выводов:

- число организаций, работающих в сфере ЖКХ относительно постоянно, и на конец 2017 г. увеличилось на 106,43 % по сравнению с 2005 годом;

- объём отгруженных товаров и оказанных услуг возрастает до 2016 г. до уровня 4712 млрд. руб. и в 2017 г. незначительно снижается до 4646 млрд. руб., как итог -- рост на 274,46 % по сравнению с 2005 годом;

- динамика индекса производства характеризует снижение объёмов производства услуг ЖКХ в 2015-2017 гг.. суммарно снижается до 97,52 % по сравнению с 2005 годом;

- финансовый результат предприятий ЖКХ увеличивается и в 2017 г. составляет 235667 млн. руб., как итог -- рост на 342,41 % по сравнению с 2005 годом;

- рентабельность оказанных услуг также растёт и в 2017 г. составляет 5,5 %, здесь отметим рост на 103 % по сравнению с 2005 годом;

Указанные результаты характеризуют крайне низкую эффективность работы предприятий в сфере ЖКХ России, но, в принципе, вполне стабильную и достаточную в непростых условиях реформ и институциональных изменения, происходящих в отрасли в последние годы.

Значимый аспект анализа работы сферы ЖКХ -- это изучение особенностей работы сферы хозяйствования применительно непосредственно к конечному потребителю, то есть -- к населению страны [6, с. 243-244].

Для этого проанализируем динамику средних потребительских тарифов на жилищно-коммунальные услуги (таблица 3).

Из приведённых в таблице 3 данных видно, что тарифы на услуги предприятий жилищно-коммунального хозяйства постоянно в течении всего исследуемого периода растут, что приводит к дополнительным расходам на оплату этого типа услуг со стороны потребителей, и в первую очередь -- со стороны населения.



Таблица 3

Но, данный рост не опережает роста доходов населения, что становится понятным при анализе удельного веса расходов на оплату услуг предприятий жилищно-коммунального хозяйства в потребительских расходах населения (таблица 4).

Таблица 4

Большая часть оплаты населением страны жилищно-коммунальных услуг в 2017 году приходится на оплату центрального отопления (34,8 процентов), воды (23,7 процентов) и газоснабжение сетевым газом (14,8 процентов).

Оплата услуг предприятий ЖКХ занимает в бюджете населения весомое место, и рост тарифов на коммунальные услуги приводит к росту неплатежей и недовольству среди населения.

Таким образом, изучая динамику показателей функционирования предприятий ЖКХ России, можно сделать вывод о том. что с одной стороны, деятельность предприятий сферы ЖКХ имеет невысокую эффективность, о чём говорят положительная рентабельность и наличие неотрицательного финансового результата; а с другой стороны, ежегодный рост тарифов на услуги предприятий сферы ЖКХ приводит к напряженности среди потребителей услуг, а также к росту неплатежей, а значит свидетельствует о необходимости совершенствования работы услуг ЖКХ с ориентацией на потребителей. В этой связи, возникает необходимость постоянного повышения эффективности работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства, разработки путей улучшения их работы в условиях продолжающегося реформирования сферы ЖКХ.

Анализа динамики показателей работы предприятий сферы ЖКХ за 2005-2017 гг. можно определить два наиболее приоритетных пути развития этой сферы. Первый путь -- совершенствование сферы ЖКХ как производственной единицы в общей экономике страны, а именно -- улучшение состояния жилищно-коммунальной инфраструктуры, увеличение производственных мощностей, что потребует дополнительных вложений но, в итоге, позволяет повысить эффективность работы ЖКХ в целом. Второй путь развития -- формирование эффективного и рационального механизма установления тарифов на коммунальные услуги для потребителей, и конкретно -- для населения страны. Следует также учитывать возможности оплаты тарифов на коммунальные услуги самыми низко платёжеспособными слоями населения, не снижая при этом доходности предприятий жилищно-коммунальной сферы.

Такие направления развития позволят улучшить эффективность работы предприятий сферы ЖКХ и уменьшить напряжённость среди населения в вопросах оплаты жилищно-коммунальных услуг, а также повысить качество этих услуг в современных условиях.

На территории «Российской Федерации» в региональные программы капитального ремонта общего имущества включено:

В 2018 году запланирован капитальный ремонт:

по плану прошлых лет	10 570 МКД
площадью	31 444.24 тыс.кв.м.
по плану 2018 года	51 740 МКД
площадью	166 029.10 тыс.кв.м.
общей стоимостью	261 334.54 млн руб

В 2018 году завершен капитальный ремонт:

по плану прошлых лет	2 575 МКД
площадью	8 688.14 тыс.кв.м.
по плану 2018 года	8 392 МКД
площадью	28 067.34 тыс.кв.м.
стоимость выполненных работ	39 051.61 млн руб.
собрано средств собственников в 2018 г.	83 178.07 млн руб.
процент собираемости	92.19%

Износ основных фондов

Капитальный ремонт жилья в РФ затронет отнюдь не все объекты. Основное значение имеет техническое состояние здание и период его службы. На этом фоне в 2018 году актуален вопрос о сроках эксплуатации жилых зданий. Основная масса жилищного фонда РФ построена во второй половине прошлого века. Большинство зданий остро нуждаются в капитальном ремонте. Но есть и такие, которые «переживут» нынешние новостройки.

Фонды жилищно-коммунального хозяйства в России обветшали в среднем на 60 %, а в некоторых населенных пунктах - на 85 %. На данный момент ветхим и аварийным жильём является почти 100 миллионов квадратных метров. Лишь 10% из них планировалось ликвидировать до 2016 года. Федеральный бюджет выделит для этой цели 139 миллиардов 600 миллионов рублей.

В России более половины жилищного фонда составляют панельные дома. Сроки их планового ремонта до 25 лет. Однако ремонтируют мизерную часть. Поэтому фонд постепенно разрушается, его общий износ превысил уже 50 %. В обозримом будущем подавляющая часть этих домов станет непригодной для ремонта. Тем временем их жители платят более чем достаточно для того, чтобы проживать в отремонтированных зданиях, которые могут прослужить еще 30, а то и 50 лет.

В этом году в рамках программ по государственной поддержке капитального ремонта домов на всю страну выделяется 6 миллиардов рублей. А население ежегодно платит за услуги ЖКХ 850 миллиардов.

До конца 2019 года для определяющих степень аварийности специализированных организаций будут разработаны шаблоны, в которых будут заранее прописаны все необходимые критерии. Также планируется урегулировать процедуру оценки технического состояния несущих конструкций.

Конкретные параметры износа помогут упростить ликвидацию фактического объема опасного для проживания жилья и исключить возможность отказа в признании его ветхости.

В настоящее время четких критериев нет, каждый дом исследуется в индивидуальном порядке. Есть лишь примерные признаки изношенности -- например, деформация фундамента, несущих конструкций с угрозой обрушения здания, несоответствие санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям, серьезные повреждения дома в результате аварий, взрывов.

Согласно последней версии паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда», на расселение аварийного жилья за шесть лет потребуется 310,9 млрд рублей, из которых 212,5 млрд будут выделены из федерального бюджета, а 91 млрд -- из региональных. Частные средства составят 7,4 млрд рублей.

Срок эксплуатации жилых домов (нормативы)

При определении среднего срока эксплуатации жилого здания учитывается тип объекта и особенности основных конструктивных элементов.

В соответствии с используемой классификацией устанавливаются сроки службы исходя из материала перекрытий и стен. Средние сроки эксплуатации таковы:

Период годности

Учитывая, что в разные периоды жилищное строительство в России велось по различным технологиям, существующий жилой фонд можно поделить на типы, исходя из времени постройки.

При этом строения одного периода имеют примерно одинаковое качество, что позволяет установить средний период их годности.



Виды жилых многоквартирных фондов

Российский жилищный многоквартирный фонд первичного и вторичного жилья можно поделить на несколько типов, сгруппировав их по основному стройматериалу:

Если говорить о периоде годности менее распространенных видов жилья, то срок эксплуатации деревянного жилого дома составляет 30-50 лет.

Опыт регионов по формированию региональных систем управления капитальным ремонтом

Данные по Пензенской области.

Разработка и последующее принятие Федерального закона было обусловлено катастрофическим техническим состоянием многоквартирных домов в Российской Федерации. Так, в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики (Росстат) на начало 2011 года число многоквартирных домов составляло 3,2 млн. единиц (2 562,4 млн. кв. м), в том числе достигших степени износа от 31% до 65% - 1,64 млн. единиц, от 66% до 70% - более 208,6 тыс. единиц. Количество домов, требующих капитального ремонта в 2012 году составило более 1,5 млн. единиц или 1 178,7 млн. кв. м. При этом в 2012 году экспертами отмечалось, что ежегодный объем капитального ремонта многоквартирных домов должен составлять не менее 4 % от общей площади жилищного фонда. Действующие до принятия Федерального закона модели финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов - за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах (пункт 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации) и за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (с привлечением долевого финансирования со стороны собственников, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований) - были направлены на решение одномоментной задачи, а не на формирование постоянно действующей модели финансирования этих работ.

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства проводится постоянный мониторинг региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. В соответствии с положениями Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" реализуется многоуровневая система мониторинга, основными формами которого являются сбор и анализ периодической отчетности, анализ материалов, а также выездной мониторинг, осуществляемый посредством проведения проверок в субъектах Российской Федерации.

По данным мониторинга, формирование региональных систем капитального ремонта в настоящее время полностью завершено по всем субъектам Российской Федерации, кроме субъектов Крымского федерального округа, по которым принятие всех необходимых нормативных правовых актов планируется завершить до конца 2015 года, а сбор взносов начнется с 1 июля 2016 года. В остальных 83 субъектах Российской Федерации обязанность у собственников помещений в многоквартирных домах по уплате взноса на капитальный ремонт уже наступила. В текущем году по состоянию на 1 ноября 2015 года доля собираемости составила 73,08 %.

Согласно прогнозам, в ближайшие десять лет запланировано отремонтировать 741 тыс. многоквартирных домов общей площадью 2,22 млрд. кв.м. (91% от площади всех многоквартирных домов в России). В 2015 г. запланирован ремонт 30,3 тыс. многоквартирных домов общей площадью 81,7 млн.кв.м., в которых проживают 4,6 млн. человек. При этом стоимость работ составит более 62 млрд. руб., которые, как предполагается, будут профинансированы за счет средств собственников - 41,7 млрд. руб. (67% от планируемой стоимости ремонта), регионов России и органов местного самоуправления - 20,3 млрд. руб. (33% от планируемой стоимости ремонта).

Опыт субъектов Российской Федерации по формированию и реализации региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов показывает много положительных примеров.

В Республике Татарстан функции регионального оператора выполняет некоммерческая организация "Фонд жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан".В соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 29 июня 2013 года № 450 минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах составляет 5 руб. на один кв. метр.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 31 декабря 2013 года № 1146 утверждена Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов. В программу включено 15 454 многоквартирных домов, которые должны быть отремонтированы до 2043 года. Из них 15 050 домов (более 97%) выбрали способ формирования фонда - на счете регионального оператора. В настоящее время заключены соглашения о формировании фонда капитального ремонта и взаимодействии участников в работе по организации проведения капитального ремонта жилого фонда по 14 127 многоквартирным домам.

Необходимо отметить высокий уровень сборов взносов на капитальный ремонт в Республике Татарстан, который составил 96% от начисленной суммы.

В соответствии с Краткосрочным планом реализации региональной программы капитального ремонта в 2014 году, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 6 марта 2014 года № 142, в 2014 г. было отремонтировано 816 многоквартирных домов в 40 муниципальных образованиях. При этом объем финансирования составил 4,7 млрд. рублей.

В Республике Татарстан имеется положительный опыт по отбору подрядных организаций для выполнения работ, оказания услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах квалификационными комиссиями, в которые входят представители Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан, регионального оператора, органов местного самоуправления, органа внутренних дел по борьбе с экономическими преступлениями, а также представители управляющей организации и собственников помещений. Успешная реализация ежегодных планов капитального ремонта подтверждает эффективность действующей схемы отбора подрядных организаций. Так, всего региональным оператором заключены 1236 договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах. При этом фактическое выполнение работ на объектах капитального ремонта составляет 99% от запланированного на 2015 г.

В Республике Башкортостан функции регионального оператора выполняет некоммерческая организация Фонд "Региональный оператор Республики Башкортостан".

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах устанавливается постановлением Правительства Республики Башкортостан дифференцированно в зависимости от этажности дома. Так, на 2014 и 2015 годы по всем муниципальным районам и городским округам Республики был установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт в размере 5 руб. 20 коп. на один кв. метр для собственников помещений в многоквартирных домах до 6 этажей, 5 руб. 80 коп. - для собственников помещений в многоквартирных домах с количеством этажей более шести[2].

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 27 декабря 2013 года № 634 утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. В программу включено 16 500 многоквартирных домов, которые должны быть отремонтированы до 2043 года. Практически 100% из них выбрали способ формирования фонда - на счете регионального оператора.

В период с 1 октября 2014 года по 1 октября 2015 года всего собственникам помещений по статье капитальный ремонт было начислено 2,6 млрд. руб. Сумма сбора составила 2 млрд. руб., что составляет 79% от суммы. Для решения вопроса повышения уровня собираемости взносов на капитальный ремонт в Республике проводятся соответствующие мероприятия:

· открыты дополнительные пункты приема граждан по вопросам начисления и оплаты взносов на капитальный ремонт;

· заключен договор с ФГУП "Почта России" о доставке квитанций и приеме платежей по взносам на капитальный ремонт;

· подключена бесплатная многоканальная "горячая" телефонная линия.

Кроме этого, проводятся мероприятия по информированию населения о новой системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе размещаются публикации в газетах (статьи, интервью, репортажи), в сетевых изданиях в Интернете, проводятся демонстрации тематических сюжетов в новостях по телевидению, аналитические передачи на телевидении; сюжеты по радио, а также пресс-конференции с участием депутатов, представителей Минжилкомхоза Республики Башкортостан, регионального оператора.

В соответствии с Краткосрочными планами реализации Региональной программы капитального ремонта в 2014 году и в 2015 году в 2014 г. отремонтировано 540 многоквартирных домов при объеме финансирования в размере 899,7 млн. рублей, а в 2015 году запланирован ремонт 948 многоквартирных домов с объемом финансирования в размере 2,7 млрд. рублей.

Также следует отметить высокий уровень фактического выполнения запланированных работ в 2015 году на объектах капитального ремонта, который составляет составляет 100%.

На территории Московской области функции регионального оператора выполняет некоммерческая организация "Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области". Минимальный размер взноса на капитальный ремонт в 2014 г. составил 7 руб. 30 коп. на один кв. метр[3], в 2015 г. - 7 руб. 80 коп.[4], а в 2016 г. составит 8 руб. 30 коп[5]. Следует отметить, что собираемость взносов на капитальный ремонт в этом регионе достаточно высокая - 81% от начисленной суммы.

Постановлением Правительства Московской области от 27 декабря 2013 года № 1188/58 утверждена региональная программа "Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области". В программу включено 45 540 МКД, которые должны быть отремонтированы до 2038 года. Из них 42 717 домов (96%) выбрали способ формирования фонда - на счете регионального оператора.

В соответствии с Планом реализации региональной программы капитального ремонта[6] в 2014 г. отремонтировано 932 многоквартирных домов (ремонт включал 2-3 вида работ). В 2015 г. планируется отремонтировать 4292 многоквартирных дома. При этом, темпы фактического выполнения работ на объектах капитального ремонта близки к планируемым. Так по состоянию на 1 октября 2015 г. фактическое выполнение работ на объектах капитального ремонта составляет 83% от запланированного на 2015 г.

В соответствии с планом на 2014-2016 гг. объем финансирования работ по капитальному ремонту должен составить 24,5 млрд. рублей.

Заслуживает внимания опыт Костромской области в части формирования фондов капитального ремонта на специальных счетах. Из пяти тысяч многоквартирных домов 61% выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом в кредитной организации. Таким образом, в этом регионе формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора составляет 39%.

По оценке Минстроя России такого результата удалось добиться благодаря проведению активной разъяснительной работы среди населения. Одной из форм такой работы стало проведение на постоянной основе семинаров с участием сотрудников государственной жилищной инспекции, председателей советов многоквартирных домов, представителей товариществ собственников жилья, управляющих организаций. Также в регионе работает "горячая линия", в рамках которой ведется постоянный прием граждан юристами, экономистами, бухгалтерами, представителями регионального оператора. Наряду с этим, при осуществлении приема проведенных работ по капитальному ремонту приглашаются представители средств массовой информации, что оказывает положительное влияние как на подрядные организации в части повышения профессионального имиджа, так и на население в части повышения информированности о результатах работы новой системы капитального ремонта.

В целом, оценивая достижения Костромской области по выполнению краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов на 31 декабря 2015 года, следует отметить высокий уровень его исполнения - 72%.

Реализация региональной программы капитального ремонта в МКД в Пензенской области

Наименование	Всего	2014 год	2015 год	2016 год	2017 год	2018 год
	Выполнено	Выполнено	Выполнено	Выполнено	Выполнено	План	Выполнено
Количество МКД, в которых предусмотрен ремонт (общий счёт)	365	6	53	117	129	185	81



Сведения о реализации Региональной программы и Краткосрочных планов

Сведения о реализации Региональной программы и Краткосрочных планов		на 22.10.2018
	2016	2017	2018
	запланировано	выполнено	запланировано	выполнено	запланировано	выполнено
Количество МКД	117	117	129	129	185	81
Общая площадь МКД, тыс. кв.м.	737,257	737,257	735,736	735,736	692,235	440,162
Количество работ/услуг	145	145	140	140	251	92

В соответствии со ст. 166 Жилищного Кодекса Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Кроме того, ст.12 Закона Пензенской области № 2403-ЗПО от 01.07.2013г. установлен дополнительный перечень видов работ, которые могут финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт:

1) утепление фасада;

2) переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

3) установка автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

4) разработка проектной документации, в случае если законодательством Российской Федерации требуется ее разработка;

5) проведение экспертизы проектной (сметной) документации по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах или проверки достоверности определения сметной стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

6) оплата услуг по строительному контролю;

7) энергетическое обследование многоквартирного дома, проводимое в соответствии с Федеральным законом от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

8) техническая инвентаризация и паспортизация многоквартирного дома.



1.2 Анализ этапов развития ЖКХ РФ и особенностей правового регулирования капитального ремонта

Изменения в системе

Статистика ЖКХ показывает, что реформирование системы началось еще в 90 годах. Результаты реформы ЖКХ:

· установлены предельные индексы повышения тарифов ЖКХ для населения;

· продлена программа по переселению жителей аварийных домов за счет средств государства до конца 2017 года;

· проводится лицензирование управляющих компаний ЖКХ, что облегчило государственный контроль над ними;

· создается государственная информационная система для предоставления гражданам оперативной и достоверной информации об оплате ЖКХ;

· введена система штрафов в пользу потребителей за сбои в предоставлении коммунальных услуг;

· введены конкурсы для создания конкурентной среды на рынке управления обслуживанием МКД;

· разработан закон о найме жилья для социального пользования;

· реализуется программа реновации жилья.

Структура нарушений

Однако до сих пор не достигнута сбалансированность интересов всех сторон на рынке ЖКХ. Как одна из отраслей народного хозяйства, она не должна быть убыточной. Стандарты управления жилым фондом должны включать его технические характеристики, учет которых возлагается на органы технической инвентаризации:

· степень износа;

· теплофизические и энергетические показатели;

· объемы потребления ресурсов;

· количество жителей;

· состояние коммунальных платежей

Какие проблемы тормозят развитие ЖКХ в России сегодня

Жилищно-коммунальное хозяйство - это сложная, многоступенчатая система городского хозяйствования, осуществляющая деятельность по оказанию населению различных районов комплекса услуг в сфере технического и санитарного обслуживания, организации и проведению ремонтных и профилактических работ, предоставлению таких ресурсов, как тепло- и водоснабжение, газ, электричество. Несмотря на то, что ЖКХ - это коммерческие организации, стремящиеся к получению прибыли, тарифы на услуги, квартплату и плату за текущий ремонт не могут быть выше фиксированных нормативов. В данной системе взаимодействуют сразу несколько участников - это и управляющая компания, и владельцы квартир, и фирмы - поставщики услуг по тепло-, водо-, электроснабжению, газификации домов. То есть предприятия жилищно-коммунального хозяйства с одной стороны осуществляют коммерческую деятельность с целую получения прибыли, а с другой стороны берут на себя ответственность по снабжению граждан соответствующими ресурсами и содержанию жилых домов в надлежащем состоянии. Зачастую из-за ветхости жилого фонда организации ЖКХ терпят убытки и оплачивают судебные издержки за нанесенный имущественный вред.

Предприятия ЖКХ - это одна из тех городских структур, нарушение функционирования которой способно подорвать деятельность не только микрорайона, но и целого города. Можно сказать, что ЖКХ - это основное направление для развития инфраструктуры городов и России в целом. Однако государство в лице власти и местного самоуправления не хотят принимать этот факт и пытаются свести значение ЖКХ исключительно к ремонтно-контрольному направлению. Почему же это происходит? Можно предположить, что после подтверждения важности ЖКХ для развития инфраструктуры властям придется включать в бюджет определенную сумму для данной сферы деятельности. Но проблема ЖКХ состоит не только в отсутствии финансирования со стороны государства. Управляющие компании совершают множество нарушений. Например, зачастую в ходе проведения проверки выяснялось, что компания незаконно осуществляет обслуживание многоквартирных домов, потому что никаких собраний собственников жилья не проводилось, а подписи в бюллетенях для голосования поставили третьи лица.

В результате из-за отсутствия контроля со стороны государственных и муниципальных органов, а также бездействия правоохранительных органов, управляющие компании имеют полную свободу в части формирования и осуществления своей деятельности. Вследствие чего услуги в сфере ЖКХ оказываются населению на недостаточно высоком уровне, а материальные ресурсы и получаемые от граждан денежные средства расходуются нецелесообразно.

Среди распространенных правонарушений в деятельности управляющих компаний можно выделить:

· заключение договоров на выполнение ремонтных работ с заведомо завышенной сметой, при этом запланированная работа зачастую не выполняется, а подписываются фиктивные акты выполненных работ.

· нарушается порядок начисления оплаты за капремонт; отсутствие регламента оплаты за обслуживание и ремонт жилых помещений и не доведение их до жильцов не позволяет проконтролировать и оценить их объективность.

Подобные нарушения совершают и товарищества собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ удобно тем, что чиновники местного уровня снимают с себя всю ответственность за возможные проблемы и неполадки в жилых помещениях. Необходимо отметить, что аварийные ситуации происходят не только со стороны предприятий отрасли ЖКХ.

Практически все управляющие компании в ходе своей деятельности сталкиваются со следующими проблемами:

· регулярное недостаточное бюджетное финансирование при необходимости повышения уровня благоустройства, улучшения санитарного состояния территорий и сохранения функционирования инженерного и хозяйственного оборудования жилого и нежилого фонда;

· увеличение дебиторской задолженности. Из-за отсутствия оплаты коммунальных услуг недобросовестными жильцами обязательства по погашению задолженности переносятся на законопослушных граждан. Это связано с продолжительностью судебных процессов по взысканию задолженностей, но затрагивает интересы ответственных и пунктуальных плательщиков;

· ветхое и аварийное жилье, изношенные основные фонды при отсутствии государственных финансовых вложений;

· слабое согласование действий элементами ЖКХ: эксплуатация жилых помещений, водопроводно-канализационного хозяйства, сбор и утилизация твердых бытовых отходов, санитарное состояние жилья, тепло- и энергоснабжение и др.

Этапы

Выполненный анализ ряда исследований в области формирования систем и механизмов управления в жилищно-коммунальном хозяйстве [1, 2, 3, 4, 6, 9, 10] позволил сделать выводы, что все действия по реформированию ЖКХ в постсоветской России можно объединить в несколько этапов.

Первый этап (1991-1996 гг.). На первом этапе усилия государства были сосредоточены на реформе органов управления и приватизации жилищного фонда. Органы государственной власти в этот период принимают ряд нормативно-правовых актов с целью адаптации отрасли ЖКХ к рыночным условиям. Так, в 1990 году при Совете министров РСФСР образован комитет по ЖКХ, 8 февраля 1991 года комитет преобразован в Госкомитет, в 1991 г. Комитет вошёл в состав Министерство архитектуры, строительства и ЖКХ РСФСР», в 1992 г вновь образовывается самостоятельный центральный орган отраслевой компетенции - Комитет РФ по муниципальному хозяйству. В 1994 г. вместо Комитета РФ по муниципальному хозяйству создается Министерство строительства РФ с Департаментом ЖКХ в структуре, поскольку Указом Президента РФ №66 от 10.01.1994 г. была произведена перестройка центральных органов власти. Они были поделены на федеральные министерства и иные федеральные органы. Согласно этому указу органы с названием «комитет» были упразднены.

Второй этап (1997-2004 гг.) ознаменовался принятием Концепции реформы ЖКХ. Усилия власти были сосредоточены на обеспечении условий проживания, отвечающих стандартам качества; снижении издержек производителей услуг и, соответственно, тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг; смягчении для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

Указом Президента РФ от 17 марта 1997 г. № 249 «О совершенствовании структуры федеральных органов исполнительной власти» образуется Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике с Департаментом ЖКХ в структуре, затем в 1998 г. Министерство по земельной политике, строительству и ЖКХ РФ, в этом же году был организован Государственный комитет РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике, с Департаментом ЖКХ в структуре, а в 1999 г. происходит образование Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

На третьем этапе (2004-2010 гг.) предполагалось провести мероприятия, направленные на укрепление позиций отрасли ЖКХ и снижение издержек: реструктуризацию кредиторской задолженности, инвентаризацию жилищного фонда и сопутствующей инфраструктуры, создание условий для привлечения инвестиций, проведение мероприятий по энергосбережению, переход на 100% оплату населением жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).

С 2004 г. в результате административной реформы Государственный комитет Российской Федерации по строительству и ЖКК преобразуется в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Функции государственного комитета по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переходят к Министерству промышленности и энергетики Российской Федерации, функции по контролю и надзору - Федеральной службе по технологическому надзору., 01.12.04 г. Федеральное агентство по строительству и ЖКХ переходит в ведение Министерства регионального развития РФ, а в 2008 г. Федеральное агентство по строительству и ЖКХ упразднено указом Президента Российской Федерации № 724 с передачей функций Министерству регионального развития Российской Федерации.

21 июля 2007 года принимается Федеральный закон № 185-ФЗ: «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (ФСР ЖКХ), направленный на создание правовых и организационно-экономических условий предоставления субъектам Российской Федерации бюджетных целевых средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, а также на стимулирование процесса формирования рыночной инфраструктуры. Реализация данного закона активизировала органы власти в регионах и муниципальных образованиях на разработку и выполнение территориальных программ капитального ремонта.

На четвёртом этапе (2010-2013 гг.) в соответствии с концепцией федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010 - 2020 годы», Правительство поставило задачу добиться обеспечения проведения соответствующих современным требованиям капитальных ремонтов жилых домов, включая требование энергоэффективности; снижения уровня износа объектов коммунальной инфраструктуры; достижения финансовой устойчивости предприятий коммунальной сферы.

Для достижения поставленных целей в 2012 г. образовано Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое находилось в ведении Министерства регионального развития РФ и выполняло функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

25 декабря 2012 года Государственная Дума РФ приняла Федеральный закон №271-ФЗ, на основании которого в Жилищный Кодекс был введен отдельный раздел по организации и проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Закон определил общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и что самое важное, порядок его финансирования. Началось внедрение системы КР МЖД на основе частичного софинансирования граждан.

1 ноября 2013 г. Указом Президента РФ образовано «Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации».

Данный факт обозначил начало пятого этапа развития ЖКХ.

Пятый этап (конец 2013 г. - по настоящее время).

На пятом этапе осуществляется переход обязательств финансирования капитального ремонта в МКД к собственникам квартир. Поддержка государства и местных органов власти осуществляется в форме субсидий.

После создания Фонда содействия реформированию ЖКХ приоритет при предоставлении бюджетного финансирования капитального ремонта отдается тем МКД, в отношении которых не исполнена обязанность по проведению капитального ремонта в соответствии с законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Исследования показали, что на пятом этапе развития систем управления ЖКХ капитальный ремонт выступает особо приоритетным элементом управления воспроизводством жизненного цикла многоквартирного дома. Капитальный ремонт следует рассматривать как комплекс организационно-экономических, инженерных мероприятий, организационно-технологических работ и финансово-кредитных схем, направленных на снижение (ликвидацию) физического износа объекта, обеспечение экономии энергоресурсов и повышения качества предоставляемых услуг.

В соответствии с положениями раздела IX жилищного кодекса России (ЖК) «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы по статье «капитальный ремонт».

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации на основании методических рекомендаций, утверждённых федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

Необходимо отметить, что основная цель реформирования КР МКД - переход обязательств по проведению КР к собственникам квартир. При этом за органами государственной власти федерального и регионального уровней закрепляются координирующие функции.

Минимальный размер фонда капитального ремонта многоквартирного дома, который устанавливается региональными властями, устанавливается в размере не более 30 % оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с проектом методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, разработанным Фондом содействия реформированию ЖКХ.

В соответствии с п. 3 ст. 170 ЖК РФ, жители МКД смогут самостоятельно определять способ накопления средств (см. табл. 1). Система накопления средств может быть изменена на основании решения собственников помещений. При этом необходимо учитывать, что переход от специального счёта к региональному оператору возможен через месяц. Длительность обратной процедуры составляет два года.

1.3 Основные показатели и динамика жилищного фонда на территории Пензенской области. Анализ структуры жилого фонда во взаимосвязи с его физическим износом и объемами капитального ремонта многоквартирных жилых домов

В новом году жители 112 многоквартирных домов в Пензенской области больше не будут платить взносы за капремонт. Но этому они совсем не рады. Региональные власти в одностороннем порядке исключили их дома из программы капремонта. Причиной стал износ зданий более 70 процентов либо превышение установленной по нормативу стоимости ремонта.

Многие здания в Пензе сохранились еще с дореволюционных времен. А есть жилые бараки - ровесники революции. Капремонта там никто не помнит отродясь. Приватизировав жилье, люди автоматически взяли на себя ответственность за текущие крыши и гниющие подвалы. А после признания их домов аварийными они не могут продать квартиры коммерческим структурам, которых интересует недвижимость в центре.

Примечательно, что четыре года назад при обследовании жилфонда их не включили в программу по расселению ветхого и аварийного жилья. А теперь программа закончила свое действие, ну а на местном уровне ее просто не существует. "Расхлебывать" придется собственникам. Подобная участь постигла дома, которые не стали создавать спецсчета, а копили деньги на счете оператора регионального фонда капремонта - в так называемом "общем котле". На протяжении трех с половиной лет жильцы делали отчисления, но аварийный износ настиг их раньше, чем долгожданный капремонт. Вердикт экспертов был однозначным - дома признали не подлежащими ремонту и исключили из региональной программы.

«Многие здания в Пензе сохранились с дореволюционных времен. А есть жилые бараки - ровесники революции»

В региональном фонде капремонта комментировать ситуацию с исключенными домами отказались. "Их больше нет в программе, а значит, мы за них не отвечаем", - пояснили в пресс-службе фонда и прислали несколько ссылок на Жилищный кодекс и ряд постановлений регионального правительства.

Инициатором непопулярной меры зачастую становится именно фонд капремонта. При подготовке к ремонту проводится экспертиза, которая оценивает уровень износа конструктивных элементов здания. Если он превышает 70 процентов, проводить капремонт считается нецелесообразным. По инструкции требуется либо сносить здание, либо проводить реконструкцию, но это совсем другие цифры в смете, и в рамки взносов на капремонт они не укладываются.

Законом предусмотрено несколько путей выхода из ситуации. Все зависит от решения собственников. Есть такие, которые считают, что их дом признали аварийным неправомерно, и они могут обжаловать это в суде. Однако подобных решений в Пензе еще не выносили. Обращения граждан были, но им или отказали в принятии документов, или они находятся на рассмотрении.

Между тем получить назад деньги из фонда капремонта можно, но лишь на снос здания либо на его реконструкцию. Но в этом случае жильцам придется софинансировать эти работы, так как накопленных сумм не хватит. На улучшение конструктивных элементов зданий же эти средства направить нельзя.

Но порой жильцы не могут договориться, что им делать дальше - требовать сноса дома и переселения или попробовать его восстановить. Хотя, глядя на эти дома, с трудом верится, что у жильцов хватит на это средств.

В администрации Пензы признали, что за последний год число домов, исключенных региональным оператором из программы капремонта, увеличилось. Главы муниципалитетов же не скрывают: простого решения вопроса не существует, пока не будет возобновлена программа по расселению ветхих домов.

По данным сайта http://gosjkh.ru/ehouses/penzenskaya-oblast/penza в Пензе в аварийном состоянии находится 522 дома, общей площадью более 188830 м2, в которых зарегистрировано более 10268 человек.

Далее представлена карта аварийных домов.



1.4 Исследование тарифов на услуги и ресурсы ЖКХ в городе Пенза

В целях обеспечения умеренного роста цен и тарифов на товары (услуги) естественных монополий, начиная с 2012 года Правительством Российской Федерации реализуется решение о переносе срока индексации цен (тарифов) на продукцию (услуги) субъектов естественных монополий и организаций коммунального комплекса, в том числе для населения, с 1 января на 1 июля очередного календарного года (за исключением железнодорожных перевозок и сферы услуг связи).

Дополнительным механизмом сдерживания роста тарифов является предельный индекс роста платы граждан за коммунальные услуги.

Предельный индекс роста платы граждан за коммунальные услуги - это процент изменения размера платы граждан в целом за все коммунальные услуги (питьевая вода, водоотведение, горячая вода, отопление, газ, электрическая энергия), согласно ст. 157.1 Жилищного кодекса РФ.

Платеж - это произведение тарифа на объем потребленного коммунального ресурса, определяемого по показаниям приборов учета, либо по установленным уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации нормативам.

В целях реализации норм Жилищного кодекса РФ постановлением Правительства РФ от 30.04.2014 № 400 утверждены Правила расчета указанных индексов.

В соответствии с Правилами расчета, предельные индексы по муниципальным образованиям субъекта РФ определяются как отношение максимального размера вносимой гражданином платы за коммунальные услуги в муниципальном образовании по потребителю с наиболее невыгодным для потребителя (с точки зрения прироста платы за коммунальные услуги) набором коммунальных услуг (степенью благоустройства) к размеру вносимой этим гражданином платы за коммунальные услуги в декабре предыдущего календарного года.

Предельные индексы устанавливаются на основании индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации, утвержденных Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 26.10.2017 № 2353-р утверждены индексы роста платы граждан за коммунальные услуги на территории Пензенской области с календарной разбивкой:

- на первое полугодие 2018 года - в размере 0% (рост отсутствует);

- на второе полугодие 2018 года - в размере 3,9% (в целом по всем коммунальным услугам).

Предельный индекс роста платы граждан за коммунальные услуги - это процент изменения размера платы граждан в целом за все коммунальные услуги (питьевая вода, водоотведение, горячая вода, отопление, газ, электрическая энергия), согласно ст. 157.1 Жилищного кодекса РФ.

Предельные индексы платы граждан на 2018 год сформированы Федеральной антимонопольной службой и утверждены Правительством РФ в соответствии с прогнозными показателями и основными параметрами, определенными в прогнозе социально-экономического развития Российской Федерации на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов.

Размер предельно допустимого отклонения по отдельным муниципальным образованиям от величины предельных индексов в среднем по региону на 2015-2018 гг. утвержден распоряжением Правительства РФ от 01.11.2014 № 2222-р в размере 2,5%. В соответствии с пунктом 12 Основ формирования индексов в течение указанного долгосрочного периода размер предельно допустимого отклонения пересмотру не подлежит.

В соответствии с указанными выше Правилами расчета предельные индексы по муниципальным образованиям устанавливаются на основании индексов по субъектам Российской Федерации с учетом размера отклонений по субъектам Российской Федерации на каждый год долгосрочного периода.

Таким образом, постановлением Губернатора Пензенской области от 30.11.2017 № 96 утверждены предельные (максимальные) индексы изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в муниципальных образованиях Пензенской области:

- на первое полугодие 2018 года - в размере 0% (рост отсутствует);

- на второе полугодие - в размере 6,4% (3,9% - индекс по субъекту РФ + 2,5% - предельно допустимое отклонение).

В среднем по Пензенской области рост тарифов на тепловую энергию для населения с 01.07.2018 составит 3,2%, в том числе:

- ПАО «Т Плюс» (г. Пенза, для потребителей, подключенных к магистральным тепловым сетям, эксплуатируемым ПАО «Т Плюс») - 4,98%;

- ПАО «Т Плюс» (г. Пенза, для потребителей, подключенных к магистральным тепловым сетям, эксплуатируемым ПАО «Т Плюс») - 3,36%;

- АО «Пензтеплоснабжение» (г. Пенза) - 0,25%;

- АО «Гидромаш-Групп» (г. Кузнецк) - 3,88%.

Средний рост тарифов на горячую воду в регионе составит 3,6%, в том числе:

- ПАО «Т Плюс» - 4,53%;

- АО «Пензтеплоснабжение» (г. Пенза) - 0,68%;

- АО «Гидромаш-Групп» (г. Кузнецк) - 4,43%.

В среднем по Пензенской области рост тарифов на питьевую воду для населения с 01.07.2018 составит 3,4%, в том числе:

- ООО «Горводоканал» (г. Пенза) - 2,9%;

- МУП «Водоканал» (г. Кузнецк) - 3,9%.

В среднем по Пензенской области рост тарифов на водоотведение для населения с 01.07.2018 составит 4,1%, в том числе:

- ООО «Горводоканал» (г. Пенза) - 3,9%;

- МУП «Водоканал» (г. Кузнецк) - 3,9%

Планируются к утверждению с 01.07.2018 на заседании коллегиального органа розничные цены на газ, реализуемый населению в размере 5597 руб. за 1000 м3, что составит рост 3,2% к действующей цене на газ.

Цены (тарифы) на электрическую энергию для населения и приравненным к нему категориям потребителей по Пензенской области на 2018 год остаются одни из самых низких в Приволжском Федеральном округе. Население с 01.07.2018 будет оплачивать 1 кВтч электрической энергии по цене 3,39 руб.

На территории Пензенской области сохранено применение понижающего коэффициента к цене электрической энергии для некоторых категорий потребителей. С 01.07.2018 цена составит 2,37 руб за 1 кВтч.

Обзор тарифов на 2018 год по субъектам РФ, входящим в Приволжский Федеральный округ, доступен по ссылке.

Органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации осуществляют ежемесячный мониторинг соблюдения предельных индексов и государственный жилищный надзор. Такой мониторинг включает в себя сбор, обобщение, анализ и оценку предоставленной информации. Контроль в данной сфере возложен на органы жилищного надзора.

Мониторинг соблюдения предельных индексов и государственный жилищный надзор осуществляются органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации на основании формул, указанных в пунктах 37-40 Постановления Правительства РФ от 30.04.2014 № 400 «О формировании индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации».

...