Формирование новых объектов кадастрового учета на территории Ярославского района Ярославской области

В процентном соотношении земельный фонд по категориям земель распределен следующим образом: (рис. 6)

Рисунок 8- Распределение земельного фонда Ярославского района в процентах на 01.01.2014 г.

кадастровый учет объект безопасность

Согласно рисунка 9 видно, что в Ярославском муниципальном районе большая часть земель находится в категории земель сельскохозяйственного значения что составляет 62,8 процентов. Это говорит о том, что Ярославский район большее значение уделяет сельскому хозяйству.

Категория «земли населенных пунктов» увеличилась на 1775 га согласно постановлению Ярославской области № 166-п от 25.03.2010 г. «О переводе из одной категории в другую» и № 834-п от 12.08.09 г., № 895-п от 01.09.09 г. и так далее № 1219-п от 25.12.09 г. «О согласовании генеральных планов сельских поселений Ярославского муниципального района» и так далее.

Категория «земли промышленности, энергетики, транспорта … и иного специального назначения» увеличилась на 325 га согласно п.п. № 124-п от 25.02.09 г., № 154-п от 25.02.09 г., № 1348-п от 31.12.09 г., № 846-п от23.11.10 г., № 847-п от 23.11.10 г.

Категория «земли особо охраняемых территорий» увеличилась на 32 га на основании п. № 488-п от 12.07.10 г., № 612-п от 16.08.10 г., №742-п от 07.10.10 г.

Категория «земли сельскохозяйственного назначения» уменьшились на 1966 га, а категория «земли запаса» - уменьшилась на 166 га, согласно перечисленным выше постановлениям.

Проанализируем распределение категорий земель в Ярославском районе по субъектам форм собственности (табл. 2 ,3).

Таблица 2- Распределение земельного фонда по физическим лицам за 2010-2014гг.

Категории земель	в собственности граждан на 01 января, га.	Изменение S, га. 2010-2014гг
	2010	2011	2012	2013	2014
1 земли с/х. назн.	33691	32802	32844	32928	32926	-765
2 земли н.п.	3770	4919	4949	4911	4923	1153
3 земли промышленности	2	2	2	20	21	19
4 земли особо ох. тер	0	0	0	0	0	0
5 земли лесного фонда	0	0	0	0	0	0
6 земли водного фонда	0	0	0	0	0	0
7 земли запаса	0	0	0	0	0	0
итого:	37463	37723	37795	37859	37870	407

За отчетный период в указанной структуре по субъектам форм собственности у граждан в Ярославском муниципальном районе произошли изменения, структурная динамика которых представлена на рисунках 12 и13.

Динамика распределения категорий земель для граждан представлена в виде диаграммы (рис.9).



Рисунок 9- Распределение категорий земель в Ярославском районе по субъектам форм собственности для физических лиц на 1 января 2010-2014 гг.

В процентном соотношение показателей распределения земельного фонда для физических лиц представлено на диаграмме (рис 10)

Рисунок 10- Распределение земельного фонда Ярославского района в процентах на 01.01.2014 г.

Земли категории «сельскохозяйственного назначения» уменьшились на 765 га. это связано с продажей земель гражданами муниципальным образованиям согласно Федеральный закон от 24 июля 2002г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и юридическим лицам.

Земли категории «населенных пунктов» увеличились на 1153 га. это связано с тем что граждане стали активнее оформлять свои земельные участки в установленном порядке.

Земли категории « промышленности…» также увеличились на 19 га.

Аналогично проведем анализ распределения земельного фонда Ярославского района Ярославской области по юридическим лицам (тал.3)

Таблица 3- Распределение земельного фонда по юридическим лицам за 2010-2014гг.

Категории земель	в собственности юр. лиц. на 01 января, га.	Изменение S, га. 2010-2014гг
	2010	2011	2012	2013	2014
1 земли с/х. назн.	30579	30417	30217	30071	30071	-508
2 земли н.п.	2	170	176	233	233	231
3 земли промышленности	300	301	305	410	411	111
4 земли особо ох. тер	4	5	9	9	9	5
5 земли лесного фонда	0	0	0	0	0	0
6 земли водного фонда	0	0	0	0	0	0
7 земли запаса	0	0	0	0	0	0
итого:	30885	30893	30707	30723	30724	-161

За отчетный период в указанной структуре по субъектам форм собственности юридических лиц в Ярославском муниципальном районе произошли изменения, структурная динамика которых представлена на рисунках 14 и15.

Динамика категорий земель для юридических лиц выглядит следующим образом (рис.11)

Рисунок 11- Распределение категорий земель в Ярославском районе по субъектам форм собственности для юридических лиц на 1 января 2010-2014 гг.

Динамика категорий земель по субъектам форм собственности для юридических лиц в районе представлена на рисунке 12.

Рисунок 12- Распределение категорий земель в Ярославском районе по субъектам форм собственности для юридических лиц на 1 января 2010-2014 гг.

На основании рисунков можно сделать вывод о том, что:

Земли категории «сельскохозяйственного назначения» уменьшились на 765 га. это связано с продажей земель гражданами муниципальным образованиям согласно Федеральный закон от 24 июля 2002г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и юридическим лицам.

Земли категории «населенных пунктов» увеличились на 1153 га. это связано с тем что граждане стали активнее оформлять свои земельные участки в установленном порядке.

Земли категории « промышленности…» также увеличились на 19 га.

Далее представим анализ распределения земельного фонда Ярославского района Ярославской области государственной и муниципальной собственности (табл.4)

Таблица 4- Распределение земельного фонда по государственной и муниципальной собственности за 2010-2014гг.

Категории земель	Государственная и муниципальная собственности на 0101.2014г., га.	Изменение S, га. 2010-2014гг
	2010	2011	2012	2013	2014
1 земли с/х. назн.	58444	58156	58313	57968	57751	-693
2 земли н.п.	10682	10686	10650	10914	11073	391
3 земли промышленности	5371	5403	5403	5511	5566	195
4 земли особо ох. тер	546	577	573	573	573	27
5 земли лесного фонда	36995	36995	36995	36995	36995	0
6 земли водного фонда	2131	2131	2131	2131	2131	0
7 земли запаса	9840	9793	9790	9683	9674	-166
итого:	124009	123741	123855	123775	123763	-246

Структурная динамика распределения государственной и муниципальной собственности земельного ресурса по назначению в Ярославском районе выглядит следующим образом (рис.13):

Рисунок 13- Распределение категорий земель в Ярославском районе по субъектам форм собственности государственной и муниципальнойна 01.01.2014 гг.

Процентное соотношение составляет (рис.14):

Рисунок 14- Распределение категорий земель в Ярославском районе по субъектам форм собственности в процентах на 01.01.2014 г.

Мы видим из приведенных данных, что земельная реформа в основном коснулась земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, где были приватизированы значительные площади.

2.3 Состояние кадастровых работ в районе

В соответствии с Федеральным Законом «О государственном кадастре недвижимости» под Государственным кадастровым учетом понимают действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных о недвижимом имуществе. [6]

Государственный кадастровый учет земельных участков проводят по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. [8]

Уполномоченным органом по ведению Государственного кадастра недвижимости в Ярославском районе является Ярославский отдел ФГБУ «ФКП Росреестра по Ярославской области».

С соответствии с действующим законодательством включают минимальный объем сведений, позволяющий отличить один земельный участок от другого и учитывающих следующие характеристики земельного участка:

1) местоположение;

2) местоположение границ;

3) режим использования;

4) имя вещи (кадастровый номер);

5) наличие частей, ограниченных в использовании;

6) наличие частей, занятых иными объектами недвижимости.

Первые четыре характеристики обязательны для земельного участка.

Описывают местоположение всегда относительно ориентира, а местоположение его границ - относительно объекта недвижимости.

Формы описания земельного участка могут быть следующими: математическая - каталог координат; графическая - ситуационный план; словесная.

Режим использования при Государственном кадастровом учете земельных участков устанавливают в соответствии с категорией земельного фонда и разрешенным использованием земельного участка, указанными в правоустанавливающих документах на земельный участок.

Государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков. В результате такого описания каждый земельный участок получает характеристики, позволяющие выделить его среди других земельных участков, в т.ч. и уникальное «имя» - кадастровый номер.

Кадастровый номер - не повторяющийся во времени на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости (земельного участка), который присваивают в соответствии с процедурой, установленной Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Учетные кадастровые записи приобретают юридическую силу с момента удостоверения их подписью должностного лица, уполномоченного на проведение Государственного кадастрового учета.

Основные кадастровые действия Ярославского отдела ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области:

- прием и проверка документов;

- регистрация обращения, формирование дела по заявке;

- проверка сведений в документах;

- принятие решения об учете земельного участка (или части земельного участка);

- подготовка и выдача извещения о приостановке или решения об отказе;

- внесение сведений о земельном участке в государственный реестр земель кадастрового района;

- формирование кадастрового дела;

- подготовка и выдача кадастрового плана земельного участка.

На этапе приема документов должностное лицо, ответственное за прием и регистрацию заявок, проверяет их комплектность и внешнее оформление (наименование в заявке и документах обязательных реквизитов, отсутствие карандашных записей, подчисток и несанкционированных исправлений).

Для проведения Государственного кадастрового учета заявители подают в Ярославский отдел ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области»:

- заявку (заявление);

- документ, являющийся снованием для возникновения у заявителя имущественных прав на вновь образованный земельный участок, сформированный из существующих;

- описание земельного участка (документы о межевании).

Заявка инициирует процедуру кадастрового учета вновь образованного земельного участка. В заявлении обязательно должен быть указан способ получения выписки из Государственного кадастра недвижимости - лично или по почте.

Текст заявки должен содержать просьбу провести Государственный кадастровый учет вновь образованного земельного участка и выдать кадастровый план земельного участка для предоставления в учреждение юстиции в качестве приложения к документам, предъявляемым для регистрации прав, быть логичным, максимально кратким и исключать возможность двоякого понимания содержания текста.

Регистрация обращения, формирование дела по заявке в Ярославском отделе ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» выполняет должностное лицо, ответственное за прием и регистрацию заявок в следующем порядке:

- регистрация заявки в Книге учета заявок, присваивание ей уникального номера, однозначно идентифицирующего ее в процессе выполнения. Заявление регистрируют в Книге выданных сведений;

- подготовка расписки о получении документов, представленных для постановки земельного участка на Государственный кадастровый учет;

- выдача расписки заявителю.

Формируют дело по заявке, в которое вкладывают документы, принятые от заявителя, и составленную опись принятых документов. Дело по заявке существует до момента его расформирования и формирования кадастрового дела. Если по результатам проверки будет принято решение об отказе в учете земельного участка, то дело по заявке не формируют.

Проверку сведений в документах выполняет должностное лицо, ответственное за ведение государственного реестра земель кадастрового района. Проверяют сведения о земельном участке, содержащиеся в принятых документах, на выявление в них противоречий, на соответствие их сведениям Государственного земельного кадастра или на соответствие требованиям нормативных документов. Сведения о точках и границах земельного участка проверяют, используя ПК ЕГРЗ, путем нанесения контура участка на электронную кадастровую карту.

По результатам проверки может быть сформулирован в письменном виде перечень замечаний к документам и сведениям, содержащимся в них. Если они отсутствуют, то принимают решения об учете земельного участка, а сведения о нем вносят в государственный реестр земель кадастрового района. [8]

В соответствии с Федеральным Законом «О государственном кадастре недвижимости» решение о приостановлении может быть принято в случае, если в представленных документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения Государственного кадастрового учета земельных участков, или если такие сведения противоречивы. Заявителей немедленно в письменной форме извещают о приостановлении проведения такого учета с обоснованием данного решения.

Решение об отказе в проведении Государственного кадастрового учета может быть принято, если в течение месяца не были устранены причины приостановления проведения Государственного кадастрового учета или в иных случаях, предусмотренных законодательством.

В случае выявления противоречий представленных документах, в т.ч. и на соответствие их сведениям Государственного земельного кадастра и требованиям нормативных документов. Оформляют и направляют официальный документ - извещение о приостановлении кадастрового учета земельного участка или решение об отказе в проведении кадастрового учета с разъяснением причин.

Проведение Государственного кадастрового учета земельных участков может быть приостановлено не более сем на месяц с момента извещения заявителя, после чего следует отказ в проведении кадастрового учета.

Срок, отведенный для устранения причин приостановления проведения Государственного кадастрового учета, отсчитывают с момента извещения заявителя. [6]

Действия по внесению сведений о земельном участке в Государственный реестр земель кадастрового района выполняет должностное лицо, ответственное за ведение Государственного реестра земель в кадастровом районе. При использовании ПК ЕГРЗ для ведения Государственного реестра земель кадастровом районе сведения из документов заносят в базу данных, а земельному участку присваивают кадастровый номер.

Подготовку и печать форм Государственного реестра земель кадастрового района выполняют с помощью ПК ЕГРЗ.

При утверждении формы Государственного реестра земель кадастрового района сверяют данные, внесенные в формы Государственного реестра земель кадастрового района, с данными в представляемых документах. При отсутствии замечаний формы удостоверяют.

На основании утверждения форм Государственного реестра земель кадастрового района в базу данных вносят сведения о факте выполнения кадастрового учета земельного участка (дата, Ф.И.О. должностного лица, удостоверившего формы Государственного реестра земель кадастрового района).

Кадастровое дело формирует должностное лицо, ответственное за формирование кадастровых дел. Из документов дела по заявке формируют кадастровые дела на все учтенные земельные участки, кадастровые дела идентифицируют кадастровым номером соответствующего земельного участка.

По результатам процедуры сформированные документы поступают:

- в архив ЕГРЗ;

- в кадастровые дела соответствующих земельных участков - документы из дела по заявке.

Подготовку кадастрового плана земельного участка на основании Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» выполняет должностное лицо, ответственное за ведение Государственного реестра земель кадастрового района. С помощью ПК ЕГРЗ формируют и печатают кадастровый план земельного участка в качестве необходимого приложения к документам, предъявляемым для регистрации прав. Кадастровый план земельного участка удостоверяет должностное лицо, ответственное за ведение Государственного кадастрового учета.

Выдает кадастровый план земельного участка должностное лицо, ответственное за прием и регистрацию заявок: кадастровый план земельного участка выдает заявителю и регистрирует его в Книге учета выданных сведений. [8]

В настоящее время государственная регистрация всех сделок с объектами недвижимости (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, квартирами, объектами незавершенного строительства) осуществляется только при условии наличия кадастрового паспорта на объект недвижимости. Отсутствие кадастрового паспорта является основанием для приостановлении или отказа в государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Федеральным законом от 21.12.2009 N 334-ФЗ в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» внесены изменения, вступившие в силу, в которых дается новое определение кадастрового паспорта объекта недвижимости как выписки из государственного кадастра, содержащей уникальные характеристики объекта, а также иные предусмотренные законом сведения об объекте недвижимости в зависимости от вида этого объекта недвижимости.

Кадастровый паспорт на объект недвижимости выдается только после принятия данного объекта на кадастровый учет. При принятии на кадастровый учет объекта недвижимости органом кадастрового учета, последний обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт объекта недвижимости.

На ранее учтенный объект, имеющий технический паспорт, постановка на кадастровый учет не требуется. Если объект недвижимости уже состоит на кадастровом учете, то орган или организация, осуществляющие хранение учетно-технической документации о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, по письменному заявлению выдает кадастровые паспорта на данные объекты недвижимости. Кадастровый паспорт выдается при наличии документов, подтверждающих права заявителя на соответствующий объект недвижимости. Иные лица могут получить сведения об объекте недвижимости в объеме, определенном законом, в форме выписки из кадастрового паспорта.

Приказом Министерства юстиции от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» утверждены три формы кадастровых паспортов: форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства; форма кадастрового паспорта помещения; форма кадастрового паспорта земельного участка (Приложение 4).

На здания и строения, жилые и нежилые помещения кадастровый паспорт выдается в территориальных отделах Бюро технической инвентаризации. На земельные участки кадастровый паспорт выдается территориальными отделами Роснедвижимости. В то же время согласно Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.08.2009 № 206 утвержден план графика объединения структур Роснедвижимости и Росрегистрации.

Если с объектом недвижимости происходят какие-либо изменения характеристик объекта, то об этих изменениях необходимо сообщить в орган, осуществляющий кадастровый учет, путем подачи заявления и предоставления подтверждающей документации Орган, осуществляющий кадастровый учет, обязан внести изменения данные изменения в кадастровый учет объекта. После внесения изменений необходимо подать заявление на получение кадастрового паспорта объекта недвижимости с учетом имеющихся изменений (повторная выдача).

Законом установлены случаи, когда в выдаче кадастрового паспорта может быть отказано. Так, кадастровый паспорт ранее учтенного земельного участка не выдается в случае, если:

1) отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка;

2) одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем.

Решение об отказе в выдаче кадастрового паспорта принимается государственным органом, осуществляющим кадастровый учет. В случае принятия такого решения, органом кадастрового учета вместо кадастрового паспорта на земельный участок выдается решение об отказе в выдаче кадастрового паспорта с кадастровой выпиской о данном земельном участке, содержащей имеющиеся общедоступные кадастровые сведения о данном земельном участке. Решение об отказе в выдаче кадастрового паспорта может быть обжаловано в суде.

Например, может отказано в предоставлении кадастрового паспорта в связи с тем, что одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем. Однако имеется определенная судебная практика, когда такой отказ признается незаконным, поскольку в действительности доказательства пересечения границ отсутствуют. Поэтому при получении отказа в выдаче кадастрового паспорта целесообразно рассмотреть вопрос об обжаловании такого отказа в суде.

В отношении отказа в выдаче кадастрового паспорта на ранее учтенные земельные участки ситуация другая. Если межевание по этим участкам не проводилось, то потребуется устранение причин отказа в выдаче кадастрового паспорта ранее учтенного земельного участка. Для этого необходимо будет осуществить действия, направленные на внесение изменений в данные государственного кадастра недвижимости в отношении описания местоположения границы соответствующего участка, и предоставить в орган, осуществляющий кадастровый учет, межевой план, а также копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании границ ранее учтенного земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.

Наличие акта согласования местоположения границ ранее учтенного земельного участка является обязательным. Если из-за разногласий соседей такой акт согласования границ оформить не удалось, то потребуется обращение в суд для установления границ участков в судебном порядке. Право на обращение в суд с требованием об установлении смежных границ земельных участков имеют собственники земельных участков или лица, обладающие ими на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.

После решения вопроса о согласовании границ земельных участков по заявлению правообладателя орган, осуществляющий кадастровый учет, вносит изменения в данные кадастрового учета объекта и выдает кадастровый паспорт земельного участка.

Кадастровый паспорт земельного участка может выдаваться как в электронном виде, так и на бумажном носителе. На практике территориальный орган кадастрового учета представляет заинтересованным лицам кадастровые паспорта земельного участка на бумажном носителе. Кадастровый паспорт земельного участка на бумажном носителе представляет собой совокупность альбомных листов формата А4. На первом листе кадастрового паспорта земельного участка отражены общие сведения о земельном участке такие как:

1) местоположение земельного участка;

2) разрешенное использование;

3) площадь земельного участка;

4) вид права на земельный участок и правообладатель.

Второй лист кадастрового паспорта земельного участка содержит план (чертеж, схему) земельного участка, третий лист - условные знаки.

При земельном кадастре ведется специальная земельно-кадастровая документация, которая включает различную информацию. Кадастровую информацию можно разделить на следующие виды:

1. По назначению: статистическая, отчетная, справочная.

2. По условиям доступа: открытая, ограниченная, закрытая.

3. По месту формирования: внешняя, внутрисистемная.

4. По виду представления: бумажная, электронная.

5. По степени обработки: первичная, преобразованная.

6. По способу отображения: текстовая, графическая.

7. Нормативная.

Текстовая документация представляется в виде книг, карточек, ведомостей, отчетов, пояснительных записок, в которых земельно-кадастровые данные отражаются в натуральных показателях.

В планово-картографических документах географическое отображение учитываемой территории дается на бумаге в определенном масштабе и оформляется в виде планов, карт, схем, картограмм и других документов.

В свою очередь земельно-кадастровые документы в зависимости от содержания и назначения подразделяются на основные, вспомогательные, первичные и документы, являющиеся основанием для ведения кадастра.

К вспомогательным земельно-кадастровым документам относятся рабочие тетради, списки землепользователей, землевладельцев и собственников земли, приложения к отчетам, пояснительные записки, очерки, картограммы, диаграммы и другие документы.

В свою очередь основные земельно-кадастровые документы подразделяются на учетные и отчетные документы. Основным учетным земельно-кадастровым документом муниципального уровня является государственный реестр земель административного района или города, в котором зарегистрированы все землепользования и землевладения, ведется учет количества и качества земель, содержатся данные по оценке земель. Вторым по важности документом является районная карта землепользования, которая дает наглядное представление о пространственном положении землепользователей, землевладельцев и собственников земли.

Основные земельно-кадастровые документы - это, документы, в которых производится учет всего землепользования и землевладения и систематическое отражение происходящих в них изменений.

Основным отчетным документом земельного кадастра является отчет о наличии и распределении земель.

Отчет о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям (Приложение 5) составляют в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», Положением о Федеральной службе земельного кадастра России, Постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель». Отчет составляют один раз в год по состоянию на 1 января года, следующего за отчетным.

Отчетной документацией являются формы федерального государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами, утвержденные постановлением Госкомстата России, а также приложения к статистическим формам и таблицы.

Отчет о наличии земель характеризует территории в их границах, и формируют его на основе информации, накопленной в Государственном земельном кадастре в результате внесения сведений о состоянии и использовании земельных участков, их площади, местоположении, экономических и качественных характеристиках на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо - геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого-геоморфологических и иных обследований.

Одна из основных целей ведения Государственного кадастра недвижимости - информационное обеспечение государственного и муниципального управления земельными ресурсами. Отчет о наличии и распределении земель является документом, содержащим обобщенные сведения о землях в границах территорий, необходимые для управления земельными ресурсами, включая формирование налоговой и инвестиционной политики. Отсюда объектом учета для целей составления данного отчета являются соответствующие земельные фонды административно-территориальных образований. Главный принцип построения всех форм, входящих в отчет и документацию по ведению текущего учета земель - это принцип баланса.

Таким образом, при сравнении качественных и количественных изменений в земельном фонде используют балансовый метод анализа, который предполагает сопоставление взаимосвязанных показателей с целью выяснения и измерения их взаимного влияния, что в дальнейшем используют для расчетов и прогнозирования.

Заполненные формы отчета представляют собой земельный баланс района.

Земельный баланс субъекта Российской Федерации получается путем свода земельных балансов района (городов), входящих в границу субъекта Российской Федерации (с учетом определенной генерализации информации).

Земельный баланс Российской Федерации получается путем свода земельных балансов Субъектов Российской Федерации (с учетом определенной генерализации информации).

Формируют государственный земельный баланс в соответствии с принципами ведения земельного учета: унифицированности, непрерывности, совместимости, автоматизации, преобразования, комплексности, полноты охвата всего земельного фонда в границах Российской Федерации.

Отчет составляют в границах территориального образования в соответствии с правоудостоверяющими документами.

Задача обобщения в отчете сведений о земле - анализ состояния и использования земельного фонда в поселениях, административных района, субъекта Российской Федерации и в Российской Федерации в целом.

Отчет составляют периодически на основании изменений, имеющих юридическую силу. Периодичность составления отчета позволяет отследить количественные и качественные изменения, произошедшие с земельным фондом в течение года, определить эффективность принятых мер по устранению нарушений земельного законодательства при предоставлении земель и их использовании.

Один раз в 5 лет отчет составляют по полной форме. В этом случае основные документы дополняют данными качественной характеристики земельных угодий, загрязнении и рекультивации земель.

Отчет о наличии и распределении земель субъекта Российской Федерации представляет в Федеральное агентство кадастра и объектов недвижимости его территориальный орган по субъекту Российской Федерации.

Отчеты составляют в соответствии с требованиями Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации, а также закона Российской Федерации «Об ответственности за нарушение порядка представления государственной статистической отчетности». Отчет подписывает руководитель территориального органа. Вместе с отчетом предоставляют решение соответствующего органа управления региона о рассмотрении отчета.

Сроки представления отчетов указаны согласно утвержденной Федеральной программе статистических работ.

Отчет о наличии и распределении земель согласовывают со статистическими органами, службами лесного хозяйства, природоохранными органами.

На уровне субъекта Российской Федерации одновременно с отчетом представляют региональный доклад, содержащий сведения о развитии земельных отношений, о динамике угодий, о выполнении Постановлений Правительства Российской Федерации, Указов Президента Российской Федерации, правительственных программ по земельным вопросам, о мониторинге земель и негативных процессах.

На данный момент в районе ведется разрозненный кадастровый учет земельных участков и недвижимости. Поэтому для совершенствования процесса необходимо создать взаимодействующую систему кадастрового учета земельных участков и расположенной на ней недвижимости.

Глава III. Совершенствование образования и формирования объектов кадастрового учета в ярославском районе ярославской области

3.1 Проблемы при образовании и формировании объектов кадастрового учета

В сферу ведения кадастра введено понятие кадастровая деятельность, т. е. деятельность, заменяющая территориальное землеустройство и работы по технической инвентаризации. Кадастровую деятельность призваны осуществлять кадастровые инженеры [32].

Несмотря на то, что кадастровые инженеры взяли на себя функции практиков-землеустроителей, выполнявших эти виды работ на момент принятия федерального закона № 221, цены на межевание не уменьшаются, сборник общественно-необходимых затрат труда не используется, а процедура согласования границ может нарушить спокойствие граждан, честно и на законных основаниях эксплуатирующих свои участки. Наложение границ смежных земельных участков, по словам практиков, случается довольно часто, а юристы и экономисты, получившие статус кадастрового инженера, вряд ли улучшат состояние вопроса в отношении качества работ по установлению границ земельных участков.

Границы недвижимого имущества вносятся в кадастр как графический элемент, получаемый в процессе кадастровой деятельности, на который в процессе государственного кадастрового учета формируется атрибутивная информация. В настоящий момент подготовка графического изображения является дорогостоящей операцией, что существенным образом сдерживает желание владельцев недвижимого имущества оформить на него права собственности. В связи с этим целесообразно не ожидать заявлений, а провести сплошную инвентаризацию за счет средств бюджета или учесть опыт некоторых стран и применить картометрический способ определения границ. Это подтверждают современные материалы, в которых рекомендуется отказаться от заявительного порядка кадастрового учета

Подтверждением тому, что в настоящее время работы по установлению границ имеют высокую стоимость, являются нижеприведенные данные, размещенные в сети Internet. К сожалению, цены устанавливаются на основании договоров, а не регламентируются нормативными актами (табл.5).

Таблица 5- стоимость работ, применяемая на практике в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области

Вид работ	Стоимость работ,
	руб.
Изготовление межевого плана	? 5 000
Установление границ земельного участка на местности (установка
межевых знаков, составление акта установки и сдача знаков
заказчику)	? 5 000
Подготовка заключения о технической (кадастровой) ошибке	? 5 000
Топографическая съемка М 1 : 500 за один гектар	? 5 000

Учетные характеристики объектов недвижимости в ГКН приведены в статье 7 Федерального закона № 221 «О государственном кадастре недвижимости» [56]. Характеристики объектов недвижимости, используемые в сравнительном подходе, обобщим на основе исследования рынка недвижимости. Характеристики объектов недвижимости, используемые в затратном подходе, выделим в процессе анализа укрупненных показателей стоимости строительства из справочника «КО-ИНВЕСТ» [93].

Анализа выявления характеристик, необходимых для определения кадастровой стоимости, приведен в таблице 6.

В результате проведенного анализа были выявлены следующие характеристики объектов недвижимости, влияющие на стоимость (табл. 2.4 и табл. 2.5).

Для оценки степени влияния характеристик на стоимость и выявления наиболее значимых по степени влияния характеристик был проведен анализ вклада значений характеристик в расчет стоимости в рамках применения затратного подхода с использованием справочников «КО-ИНВЕСТ» [94]. Определение степени влияния характеристик на стоимость в рамках применения сравнительного подхода подробно исследовано в монографии «Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости» [26].

Наличие выявленных характеристик в перечне учетных характеристик ГКН. В рамках проведения третьего этапа анализа проверялось наличие характеристик, имеющих существенное влияние на определение стоимости, в перечне учетных характеристик ГКН.

В результате проведения анализа было выявлено, что кадастровому учету не подлежит такая важная для оценки характеристика, как функциональное назначение (наименование) зданий, помещений, сооружений. Однако именно эта характеристика существенно влияет на стоимость объекта недвижимости, так как на основании ее значения проводится классификация объектов оценки и применение конкретного метода оценки к классу.

Также существенные для оценки характеристики - материал стен, год постройки, этаж/этажность - имеют статус необязательных, дополнительных характеристик.

Рассмотренные примеры наглядно показывают степень влияния информационного обеспечения на получаемую кадастровую стоимость. Именно поэтому дальнейшее развитие и совершенствование видов обеспечения системы кадастровой оценки так важно для адекватного определения налоговой базы по налогу на недвижимость.

Для определения границ земельных участков в Ярославском районе используются, главным образом, два методических подхода.

1. Систематический, который обеспечивает определение границ земельных участков, входящих в конкретную территориальную единицу (район, квартал и т. д.). Эти работы можно выполнять по картографическим материалам. При этом строго контролируется баланс площадей в границах конкретной территории. Такой метод целесообразно применить в некоторых субъектах Российской Федерации в качестве эксперимента. Это позволит ускорить процедуру межевания и кадастрового учета, а в процессе сделок с недвижимым имуществом сформированные подобным образом данные могут быть уточнены.

2. Несистематический, который применяется по мере необходимости. При этом координирование границ осуществляется любым из общеизвестных способов.

Если права на земельный участок не зарегистрированы, то вопрос о переносе границ решается просто. Если же права зарегистрированы, то адрес налогоплательщика можно запросить в налоговой инспекции. Отрицательный результат в данном случае позволяет границу отнести к неопределенной. Площадь заявленного земельного участка фиксируется по имеющейся границе, которая может быть уточнена при первом же удобном случае (например, владелец возвратился из длительной командировки или из мест лишения свободы).

Проблема определения границ земельных участков на территории Ярославского района как и по всей области не может быть решена в кратчайшие сроки, поскольку это весьма трудоемкие виды работ. Вместе с тем, отсутствие информации о границах земельных участков может породить серьезные проблемы у землевладельцев и землепользователей.

Таким образом, есть смысл принять на вооружение опыт некоторых зарубежных стран: по картографическому материалу крупного масштаба определить координаты всех землевладений и землепользований. По этим же координатам вычислить площади участков, которые целесообразно увеличить на заранее разработанные коэффициенты. Значения этих коэффициентов должны зависеть от категории земель, местоположения участков и их площади. После этого оформляются права, назначается земельный налог или арендная плата. Если такая ситуация устраивает землевладельцев и землепользователей, то ничего не меняется. Если же они не желают выплачивать лишние деньги, то инициируют работы по межеванию. В некоторых регионах России можно было бы испытать на практике подобную методику.

В процессе ведения кадастра возможно обнаружение несоответствия сведений о местоположении границ земельных участков, указанных в государственном кадастре недвижимости и представленных для государственного кадастрового учета. Это происходит вследствие ошибок. Понятие кадастровой ошибки введено Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Устраняются ошибки на основании письма Минэкономразвития № 4448- ИМ/Д23 от 27 марта 2009 года [36].

Согласно ст. 26 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастровый учет приостанавливается, если граница заявленного земельного участка пересекает границу другого, не преобразуемого, земельного участка. Такие ситуации обусловливают необходимость выяснения причин наложения границ.

Четкого понятия технической и кадастровой ошибки в Федеральном законе № 221 «О государственном кадастре недвижимости» не приводится. Вместе с тем, подобные ошибки могут появляться на стадии кадастровой деятельности, государственного кадастрового учета или на этапе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако такое разделение в Федеральном законе отсутствует, что приводит к неоднозначности их интерпретации. В данной ситуации целесообразно было бы издать рекомендации, в которых поместить наиболее характерные примеры ошибок и образцы их устранения.

Весьма примечательно, что, в соответствии с приказом № 125 Минэкономразвития от 13 апреля 2009 года «Об утверждении форм заявлений об исправлении технических ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости», подать заявление на исправление технической ошибки может любое заинтересованное лицо, включая обладателя недвижимого имущества [45]. Какова роль заявителя в наличии этой ошибки, приказ пояснений не приводит. Однако процедура ГКУ затягивается. Операции по исправлению данной ошибки непонятны для заявителя, а установленные ранее сроки получения документа откладываются. При этом налоги поступают не в полном объеме.

Техническая ошибка, согласно ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», представляет собой описку, опечатку, грамматическую или арифметическую ошибку, допущенную органом кадастрового учета при ведении кадастра, которая обусловила несоответствие между сведениями, внесенными в кадастр и сведениями в документах, на основании которых информация внесена.

Технические ошибки, возникающие в процессе госрегистрации прав, не требующие пересмотра границ, исправляются в трехдневный срок. Об исправлении ошибок все правообладатели извещаются в течение трех дней. Если исправление технической ошибки нарушает права обладателей недвижимого имущества, то их устранение осуществляется по решению суда.

Заявление в суд может подать орган госрегистрации или правообладатель. Данная парадоксальная ситуация не соответствует принципам, указанным в ст. 2 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», гарантирующем права граждан [7]. Ущерб, причиненный правообладателям, возмещается в соответствии со ст. 31 Федерального закона № 122 «О государственной регистрации прав» [6]. Размер компенсации, согласно действующему законодательству, не может превышать один миллион рублей.

Совершенно очевидно, что размер компенсации должен определяться с учетом нанесенного ущерба, поэтому в данном случае требуется более четкая мотивация.

Исправлять техническую ошибку может также и кадастровый инженер. Такая возможность предполагает наличие неприятных ситуаций, которые целесообразно регламентировать нормативными документами без ущерба прав заявителя. В противном случае земельный участок может быть деформирован, а сроки выполнения работ и их стоимость существенно увеличены.

Кадастровая ошибка - это воспроизведенная ошибка в документе, на основании которого внесены сведения в государственный кадастр недвижимости.

Если специалисты ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области выявили техническую ошибку (например, несоответствие данных реестра объектов недвижимости и кадастрового дела), то она устраняется без приостановления государственного кадастрового учета. Если ошибка допущена кадастровым инженером, то она признается кадастровой и устраняется в соответствии со ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», главным образом, на основании решения суда или документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия.

Воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в местоположении границы ранее учтенного земельного участка (т. е. учтенного до принятия Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости») или участка, государственный кадастровый учет которого не был осуществлен, но права на который были зарегистрированы и ему присвоен условный номер, исправляется в соответствии со ст. 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Для разрешения подобных ситуаций целесообразно учесть, что основной закон обязывает государство отстаивать интересы граждан и защищать их «от власти».

Таким образом, если кадастровыми инженерами или органами кадастрового учета допущены ошибки, то они должны исправляться без нанесения ущерба правообладателям. При этом стоимость выполнения работ по заявлению желательно не увеличивать. Кроме того, если изменяется уникальная характеристика объекта недвижимости, то это не должно инициировать дополнительный государственный кадастровый учет.

До разработки нормативных актов, устраняющих пересечение границ, допускается вносить в межевой план данные об учитываемом и ранее учтенном земельных участках. При этом информация включается в раздел «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях». Межевой план в данном случае должен содержать заключение кадастрового инженера о наличии ошибки в местоположении границ ранее учтенного земельного участка и акт согласования его границ. Акт не оформляется, если не изменилась площадь земельного участка или его конфигурация.

Если уточнена площадь или конфигурация ранее учтенного земельного участка, то сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся на основании заявления обладателя указанного земельного участка. Вместе с тем, изменение требований к точности или способам определения границ земельного участка, а также смена системы координат, геодезической или картографической основы, согласно действующему законодательству, не являются основанием для признания сведений неактуальными.

В Письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости № ВК/2922 от 30 июля 2010 года дается пояснение процедурам исправления технической и кадастровой ошибок [52]. Если обнаружена техническая ошибка, то она исправляется в соответствии с письмом ВК/1376 от 25 марта 2008 года [55].

Если техническая ошибка отсутствует, то принимается решение о приостановлении государственного кадастрового учета и происходит выявление возможной кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ. Если ошибка обнаружена в отношении ранее учтенного земельного участка (до 1 марта 2008 года), то назначается государственная экспертиза в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 214 от 4 апреля 2002 года.

Если ошибка допущена после 1 марта 2008 года, то создается комиссия органа кадастрового учета, в состав которой входят сотрудники органа кадастрового учета и кадастровые инженеры, выполнявшие работу. Однако владельцы земельных участков не приглашаются. Известно, что координирование границ одного земельного участка тахеометром, а смежного с ним участка GPS-приемником предполагает расхождение в координатах.

Следовательно, ошибки неизбежны, и они, согласно письму Минэкономразвития № 4448- ИМ/Д23 от 23 марта 2009 года «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков», исключаются следующим образом [36].

1. Исправляются координаты ранее учтенных земельных участков. Таким образом, эти участки получают другие координаты.

2. Владельцам ранее учтенных земельных участков предлагается осуществить повторное межевание с последующим государственным кадастровым учетом.

3.2 Пути совершенствования при образовании и формировании объектов кадастрового учета

Направления развития кадастровой оценки связаны с совершенствованием процессного и системного подходов к кадастровой оценке недвижимости, созданием системы менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости, созданием института кадастровой (налоговой) оценки недвижимости в Ярославском отделе ФГБУ «ФКП Росреестра» Ярославской области».

Развитие системы кадастровой оценки недвижимости во многом определяется введением законодательных новаций в области регулирования оценочной деятельности, которые существенно влияют на процесс кадастровой оценки недвижимости.

В данный момент ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области занимается только формированием перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и внесением результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Принятием решения о проведении государственной кадастровой оценки, отбором исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключением с ним договора на проведение оценки, утверждением результатов определения кадастровой стоимости занимается исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (или орган местного самоуправления).

На систему кадастровой оценки оказывают воздействия изменения в ее информационном окружении, которое включает как существующий информационный ресурс - Государственный кадастр недвижимости Российской Федерации, так и Фонд данных кадастровой (массовой) оценки недвижимости, неотъемлемой частью которого станет автоматизированная система «Мониторинг рынка недвижимости».

Одной из основных целей и задач развития системы кадастровой оценки должно стать формирование организационного механизма, обеспечивающего непрерывность и регулярность ее функционирования.

Необходимость введения института кадастровой оценки недвижимости в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обусловлена возникновением новых правоотношений между государством, органами местного самоуправления и налогоплательщиками, являющимися собственниками объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, возникающих на базе отношений собственности на земельные участки и иные прочно связанные с ними объекты недвижимого имущества.

Сложность указанных правоотношений определяется тем, что они одновременно затрагивают гражданское и налоговое право, а потому нуждаются в самостоятельных правовых и организационных институтах регулирования. Поэтому необходимо формирование организационного механизма, обеспечивающего эффективное функционирование кадастровой оценки недвижимости.

Глава IV Экономическая эффективность кадастровой деятельности в Ярославском районе Ярославской области

4.1 Понятие экономической эффективности

Понятия «экономический эффект» и «экономическая эффективность» относятся к числу важнейших категорий рыночной экономики. Эти понятия тесно связаны между собой. Экономический эффект предполагает какой-либо полезный результат, выраженный в стоимостной оценке. Экономическая эффективность - это соотношение между результатами хозяйственной деятельности и затратами живого и овеществленного труда, ресурсами. В показателях выручки (объеме реализованной продукции), дохода, прибыли выражается полезный результат деятельности фирмы в стоимостной форме. Их принято называть показателями экономического эффекта, который является величиной абсолютной (руб./ед. времени).

В отличие от экономического эффекта экономическая эффективность - величина относительная. Определить её можно лишь сопоставив экономический эффект как результат деятельности с затратами, которые обусловили этот эффект. Чаще всего экономическая эффективность определяется коэффициентом экономической эффективности Е в зависимости от того, в чем выражен экономический эффект и какие затраты учитываются при расчете, коэффициент экономической эффективности может рассчитываться по-разному, но суть остается той же.

Самым распространенным коэффициентом экономической эффективности является показатель рентабельности с. Оценка экономической эффективности лежит в основе управления инвестиционной деятельностью предприятия, так как выбор инвестиционных проектов осуществляется по критерию экономической эффективности и показателям её характеризующим.

...