Управление земельными ресурсами

Государственный земельный контроль осуществляют специально уполномоченные государственные органы в соответствии с законодательством РФ.

Муниципальные земельный контроль осуществляют органы местного самоуправления или уполномоченные органы на территории муниципального образования в соответствии с законодательством РФ.

Производственный земельный контроль осуществляет собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор в ходе осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке. Этот вид контроля является своеобразным самоконтролем и не касается граждан, которые используют земельный участок для индивидуального жилищного строительства.

Государственный земельный контроль можно определить как проведение уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ проверок, выполняемых юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления, их должностными лицами, гражданами при осуществлении ими хозяйственной деятельности требований земельного законодательства, других нормативно-правовых актов, содержащих нормы земельного права. Хозяйственная деятельность должна обеспечивать эффективное использование и охрану земель, воспроизводство плодородия почв и т. д.

Федеральный органы, осуществляющие контроль: Федеральная служба земельного кадастра, Министерство природных ресурсов РФ, Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Министерство здравоохранения РФ и др.

Федеральная служба земельного кадастра России осуществляет государственный земельный контроль за:

-соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель;

-соблюдением порядка, исключающего самовольное занятие земельного участка;

-предоставлением достоверных сведений о состоянии земель;

-своевременным выполнением обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования земель по целевому назначению;

-использованием земель по целевому назначению;

-наличием и сохранением межевых знаков, границ земельных участков Государственный земельный контроль проводят в форме проверок в соответствии с планами. Плановые проверки проводят не чаще одного раза в два года. Внеплановые - при выявленных правонарушениях.

Общественный земельный контроль осуществляют органы территориального общественного самоуправления, другие общественные организации и отдельные граждане.

Основные задачи общественного контроля - защита конституционных прав граждан и юридических лиц на землю и предотвращение нарушений законодательства в области использования и охраны земель.

Юридическое лицо обязано вести учет проводимых мероприятий по производственному земельному контролю и предоставлять сведения об его организации в орган государственного земельного контроля - Федеральную службу земельного кадастра России и его территориальные органы.

Еще один вид контроля - контроль за проведением землеустройства и осуществлением землеустроительных мероприятий.

14.Организационная структура управления земельными ресурсами

Под организационной структурой системы управления понимают иерархическую соподчиненность органов, вырабатывающих решения по управлению земельными ресурсами. Организационные системы управления обладают следующими важнейшими свойствами, которые необходимо учитывать при выработке управленческих решений и организации структуры управления:

целостность -- устойчивость функционирования организационной системы при ее минимальной структурной сложности и минимально необходимых ресурсах;

обособленность -- относительная изолированность, автономность организационных систем или их подсистем, проявляющаяся в разделении полномочий, формировании границ экономической, организационной, политической и хозяйственной самостоятельности предприятий, регионов, отраслей;

централизованность -- управление из одного центра (руководитель, администрация, госорганы и т. д.);

адаптивность -- возможность учета изменений внутренних и внешних условий, обеспечивающего эффективность и стабильность функционирования системы;

совместимость -- согласованность подсистем и элементов системы, обеспечивающая их взаимоприспособляемость и взаимоадаптивность;

эмерджентность -- несоответствие целевых функций отдельных подсистем с целевой функцией всей системы. Так, целевая функция хозяйственного комплекса страны может не совпадать с целевой функцией отдельной отрасли, а целевая функция отдельного работника -- с интересами организации;

мультипликативность -- возможность умножения положительных или отрицательных эффектов системы;

неопределенность данных -- отсутствие точных значений характеристик процесса управления;

многокритериальность -- возможность оценки деятельности организационной системы управления по нескольким показателям;

стохастичность -- отсутствие однозначных результатов реализации управленческих решений. Основные причины стохастичности следующие: отсутствие однозначных аналитических зависимостей между возможными результатами реализации управленческих решений и состоянием системы в момент воздействия на нее; случайный характер поведения окружающей среды; непреднамеренные и непредсказуемые искажения и запаздывания данных о состоянии организационной системы управления и окружающей среды и др.;

наличие фактора времени -- старение добываемой информации, связанное с сокращением процедуры обоснования и принятия управленческих решений и др.

15.Организационная система управления

Можно выделить несколько видов (форм) управления: государственное, общественное, муниципальное, внутрихозяйственное.

Государственное управление в области рационального использования и охраны земель означает, что государство устанавливает определенные правила и нормы по организации использования как всех земельных ресурсов страны, так и отдельных его частей (категорий земель, видов землепользования, различных землепользователей, собственников, арендаторов) путем формирования правовых институтов в сфере землепользования (частной собственности на землю, аренды, рынка земли и т.д.). При этом государство выступает в двух качествах: как собственник земли и недвижимого имущества (хозяйственное управление) и как орган власти, т. е. суверен, обладающий территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности. В первом случае земля, будучи объектом управления для государственных органов, является объектом их хозяйственной деятельности; во втором -- территорией, т. е. пространством государственной власти, определяемым государственными границами.

Внутрихозяйственное управление выражается в организации использования земли самими сельскохозяйственными предприятиями и другими пользователями земли. Их органы управления издают правовые акты (решения, правила, нормативы), обязательные для исполнения в рамках данного хозяйства или промышленного предприятия, юридическая сила которых обеспечивается самими владельцами (пользователями) земли. Нарушения названных правовых норм органы управления предприятия (хозяйства) устраняют, как правило воздействуя дисциплинарно. Таким образом, правовые акты органов государственного управления формирует государство, они имеют общий характер, а их исполнение могут обеспечивать органы государственного принуждения, и они обязательны для органов внутрихозяйственного управления.

Функции управления в области использования и охраны земель выражены в соответствующих нормативных правилах. В основном они сводятся к следующим видам (направлениям) деятельности: планирование и прогнозирование использования земельных ресурсов; зонирование земель; распределение и перераспределение (предоставление, отвод, изъятие, выкуп) земель; государственная регистрация прав на землю, землеустройство, организация землепользования; планировка и правила застройки земель поселений, ведение государственного земельного кадастра; мониторинг земель; охрана земель и контроль за правильным их использованием, а также охрана земельных прав граждан и юридических лиц; организация платы за землю и др. Таким образом, деятельность органов государства и других владельцев земли по управлению и организации землепользования широка и многогранна.

16.Функции органов УЗР

Каждый вышестоящий уровень координирует действия нижестоящих, а каждый иерархический уровень управления содержит все функции организации субъекта управления. Субъект управления на вышестоящем уровне осуществляет координирование организации субъектов управления на нижестоящих уровнях, исходя из принятых для конкретного административно-территориального образования критериев эффективности рационального использования земель. Это обеспечивает необходимые условия для своевременного выполнения федерального законодательства и приведение в соответствие уровней организации управляющей и управляемой систем.

Система органов государственного управления земельными ресурсами образует единую управленческую вертикаль и находится во взаимодействии с государственными органами исполнительной власти: на федеральном уровне, уровне субъектов Федерации, муниципальных образований (административный район, поселения).

Представительными органами государственной власти являются аппарат Президента Российской Федерации, Совет Федерации и Государственная Дума Российской Федерации, а также соответствующие органы субъектов Российской Федерации.

На основании сложившегося законодательства к компетенции федеральных органов законодательной власти относятся:

принятие федеральных законов, в соответствии с которыми органы законодательной власти субъектов Федерации принимают законы и иные нормативные акты, регулирующие земельные отношения;

утверждение единых принципов платы за землю и единых принципов регистрации прав на земельные участки и прочно связанных с ними иных объектов недвижимости в порядке ведения государственного земельного кадастра;

определение специального правового режима для отдельных категорий земель;

установление порядка отнесения земель к федеральным и определение порядка распоряжения и управления этими землями;

отмена противоречащих земельному законодательству решений соответствующих органов исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, органов местного самоуправления и др.

К органам исполнительной власти в соответствии с законодательством относятся органы общей и специальной компетенции.

Органы общей компетенции: Правительство Российской Федерации и соответствующие органы государственной власти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления -- городские, районные, поселковые и сельские администрации.

Каждый из них в пределах своей компетенции осуществляет функции управления в области управления, использования и охраны земель независимо от того, в чьей собственности, пользовании или ведомственном управлении находятся земли.

К компетенции Правительства РФ относятся:

принятие правовых актов (в соответствии с законодательными актами Российской Федерации), регулирующих земельные отношения;

территориальное планирование использования земель;

установление границ особо охраняемых территорий, входящих в состав нескольких субъектов Федерации, а также в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп по согласованию с соответствующими администрациями и органами местного самоуправления;

разработка и выполнение совместных с органами исполнительной власти субъектов Федерации федеральных программ по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями;

защита прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

изъятие и предоставление земельных участков, находящихся в собственности субъектов Федерации, в соответствии с законодательными актами Российской Федерации в порядке, установленном органом законодательной власти соответствующего субъекта Федерации;

изменение целевого назначения земель;

выкуп земель для государственных нужд Российской Федерации и др.

К компетенции органов законодательной власти субъектов Федерации относятся:

принятие законов и иных нормативных правовых актов в соответствии с Конституцией РФ, земельным законодательством и другими законами РФ;

определение территорий с особым правовым режимом использования земель, установление и изменение их границ;

принятие законодательных и правовых актов по развитию системы земельного кадастра, землеустройства и т. д.;

утверждение программ развития земельного кадастра в регионах, ассигнований из региональных бюджетов на его ведение, контроль за их расходованием, а также утверждение правил регистрации прав на земельные участки с находящимися на них объектами недвижимости и форм документов.

Функции Мингосимущества России:

проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом, находящимся в собственности РФ (далее именуется федеральное имущество), в том числе земельными участками, за исключением земельных участков лесного фонда и земель, занятых водными объектами;

координация деятельности в области имущественных и земельных отношений иных федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ в случаях, установленных законодательством Российской Федерации;

регулирование деятельности на рынке недвижимости при осуществлении оценочной деятельности;

анализ процессов, связанных с приватизацией, управлением и распоряжением государственной собственностью, проведение научно-технических, маркетинговых, социологических и иных исследований и на основе полученных данных формирование предложений по совершенствованию методов реформирования имущественных и земельных отношений в целях повышения эффективности экономики и ее социальной ориентации;

разработка с участием заинтересованных федеральных органов исполнительной власти и органов государственной власти субъектов РФ проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов по вопросам управления земельными участками, находящимися в федеральной собственности, и проведения земельной реформы;

Задачи Мингосимущества России:

участие в разработке, формировании и проведении единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений в Российской Федерации;

разработка и реализация государственных программ, связанных с регулированием имущественных отношений в сфере владения, пользования и распоряжения земельными участками, проведением земельной реформы и рациональным использованием земель;

проведение в установленном порядке разграничения государственной собственности на землю, на собственность: Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований;

обеспечение интересов Российской Федерации при заключении соглашений между федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ о передаче осуществления части полномочий в области имущественных и земельных отношений;

содействие развитию международного сотрудничества в сфере имущественных и земельных отношений и реализации государственной политики в области привлечения инвестиций.

Функции Роскартографии:

разработка и реализация мер единой технической политики и регулирования геодезической и картографической деятельности;

обеспечение органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан геодезическими и картографическими материалами и данными, а также достоверной информацией об объектах местности;

государственный геодезический надзор за геодезической и картографической деятельностью в области наименований географических объектов, передачей гражданами и юридическими лицами геодезических и картографических материалов и данных в соответствующие картографо-геодезические фонды, хранением и использованием этих материалов;

организация и обеспечение формирования, сохранности и использования государственного картографо-геодезического фонда Российской Федерации, создание и ведение федерального и территориальных картографо-геодезических фондов, банков цифровых, электронных карт и геодезических данных;

управление и распоряжение в установленном порядке геодезической, картографической и топографической продукцией, созданной в результате работ, заказчиком которых являлся федеральный орган исполнительной власти по геодезии и картографии;

геодезическое и картографическое обеспечение делимитации, демаркации и проверки прохождения линии Государственной границы Российской Федерации;

координация работ по развитию научной, производственной и опытно-экспериментальной базы, разработке и внедрению в производство новой техники и технологии в области геодезии и картографии.

Функции Госстроя России:

ведение технического учета жилищного фонда, организация ведения соответствующей учетно-технической, оценочной и правоустанавливающей документации и обеспечение ее хранения в архивах бюро технической инвентаризации и объединенном архиве Госстроя России;

участие совместно с Минюстом России, Минимуществом России и Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике (ныне Росземкадастр) в создании системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечение нормативно-правового регулирования деятельности организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию в субъектах РФ и муниципальных образованиях;

участие совместно с Росземкадастром в создании государственного земельного и государственного градостроительного кадастра;

установление порядка разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, а также по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти проектной документации;

обеспечение в установленном порядке нормативно-методического сопровождения государственного технического учета и инвентаризации зданий и сооружений жилищно-гражданского и производственного назначения;

организация в пределах своей компетенции государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях и издание инструкции о порядке его осуществления;

осуществление лицензирования деятельности по разработке градостроительной и проектной документации, деятельности по выполнению инженерных изысканий для строительства, топографогеодезических и картографических работ при осуществлении градостроительной деятельности (в соответствии с перечнем работ, согласованных с Федеральной службой геодезии и картографии России);

участие в формировании инфраструктуры рынка недвижимости в жилищной сфере, обеспечивающей защиту прав собственности на жилье и эффективную систему организации сделок на этом рынке;

обеспечение защиты установленных законодательством Российской Федерации прав собственников жилья на создание товариществ собственников жилья с целью управления многоквартирными домами.

Министерство юстиции России осуществляет функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

МСХ России:

участвует в проведении земельной реформы в сельской местности;

проводит государственную политику и осуществляет государственное управление в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения, реабилитации радиоактивно загрязненных сельскохозяйственных угодий, химизации и мелиорации земель;

организует разработку, экспертизу и реализацию федеральных целевых программ, межгосударственных целевых программ, программ реструктуризации и земельных преобразований;

содействует органам исполнительной власти субъектов РФ в организации рационального использования, воспроизводства и охраны земель (включая воспроизводство плодородия и сохранение почв);

осуществляет государственный контроль за состоянием и использованием мелиорированных земель совместно с Федеральной службой земельного кадастра России.

Минэкономразвития России разрабатывает и реализует государственную социально-экономическую политику, определяет пути развития экономики и методов ее эффективного регулирования, обеспечивающих социально-экономический прогресс и устойчивое развитие Российской Федерации.

Министерство природных ресурсов РФ является специально уполномоченным государственным органом в области охраны окружающей среды и государственного контроля за использованием и охраной земель и в пределах своей компетенции:

координирует деятельность федеральных органов исполнительной власти по вопросам ведения государственного кадастра в области природопользования и охраны окружающей природной среды;

разрабатывает и осуществляет с участием других федеральных органов исполнительной власти меры по совершенствованию механизма экономического регулирования рационального природопользования и охраны окружающей природной среды, определяет методики экономической (стоимостной) оценки природных ресурсов;

осуществляет в установленном порядке координацию деятельности по созданию и обеспечению функционирования комплексной системы мониторинга состояния окружающей природной среды и использования природных ресурсов, а также участвует в ведении другими федеральными органами исполнительной власти государственного мониторинга иных видов природных ресурсов (кроме земельных);

организует и осуществляет в пределах своей компетенции государственный контроль за использованием и охраной земель;

формирует фонд государственных информационных ресурсов и окружающей природной среды, в установленном порядке регулирует использование этой информации, участвует в создании информационных систем по видам природных ресурсов, организует подготовку государственных докладов о состоянии окружающей природной среды и использовании природных ресурсов в Российской Федерации;

организует и обеспечивает рациональное, многоцелевое, непрерывное использование земель лесного фонда.

17.Классификация источников права в области управления земельными ресурсами

Для России наиболее характерный способ правового регулирования -- нормативный акт, он содержит норму права и отличается от индивидуального акта, направленного на решение конкретного индивидуального случая.

Под нормой права понимают общее правило поведения, обязательное для исполнения гражданами и должностными лицами, установленное уполномоченным на это органом. Норма права -- это повеление, имеющее категорический характер, предписание, за которым стоит авторитет закона, государства. Нормативный акт не должен исчерпываться исполнением, он действует непрерывно и, как правило, рассчитан на неопределенное число случаев.

В связи с многообразием социально-экономических и природно-экологических условий нашей страны нормативные федеральные акты по вопросам земельных отношений и управления земельными ресурсами, как правило, принимают только по крупным общегосударственным проблемам, а решение конкретных задач передают субъектам Федерации, которые относятся к их правотворческой компетенции.

Нормативные акты составляют иерархическую систему, где их юридическая сила зависит от места и компетенции органа, принимающего акт. Среди норм-х актов различают конституцию, законы и подчиняющиеся им подзаконные акты (гос. органов и акты органов МСУ)

Акты органов государственной власти подразделяют по вертикали на федеральные акты Российской Федерации и акты субъектов Российской Федерации, а по горизонтали -- на законы и иные нормативно-правовые акты.

Закон -- это нормативный акт, принимаемый в особом порядке и направленный на регулирование наиболее важных общественных, в том числе и земельных, отношений. Закон всегда нормативен, т. е. в законе всегда содержатся юридические нормы -- общие правила поведения, рассчитанные на неопределенное число случаев применения.

Законы могут принимать только высшие представительные (законодательные) органы Российской Федерации и ее субъекты либо всенародным голосованием -- референдумом, проводимом в особом порядке.

Этим обусловливается верховенство закона над остальными актами, которые не могут противоречить закону. В России законодательным органом является Федеральное Собрание, состоящее из двух палат -- Совета Федерации и Государственной Думы РФ.

18.Основные положения формирования земельной ренты

В условиях перехода к рыночной экономике особое значение приобретает механизм экономического регулирования управления земельными ресурсами, реализуемый через соблюдение экономических интересов государства, землевладельцев и землепользователей.

Механизм экономического регулирования управления земельными ресурсами формируется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, на защиту земельных угодий от порчи и ухудшения их экологического состояния, незаконного захвата.

Система экономических регуляторов управления земельными ресурсами включает:

земельный налог;

арендную плату за землю;

рыночную цену земли;

залоговую цену земли;

компенсационные платежи при изъятии земель;

компенсационные выплаты при консервации земель;

платежи за повышение качества земли;

штрафные платежи за экологический ущерб;

налоговое обложение при гражданском земельном обороте;

плату за право аренды и т. д.

Земельные платежи выполняют в системе управления земельными ресурсами комплексную задачу: обеспечивают рациональное распределение имеющихся земельных ресурсов между различными видами их использования; создают равные условия деятельности для субъектов, хозяйствующих на земельных участках, обладающих разным качеством; обеспечивают изъятие и направление в городской бюджет рентного дохода, создаваемого на земельных участках с лучшими условиями; создают финансовую базу для проведения мероприятий, повышающих качество как территории административного образования в целом, так и отдельных ее районов.

Экономический механизм управления земельными ресурсами должен быть основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.).

Рента -- устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов рент, в том числе государственная и банковская, связанных с займами, по которым выплачивают рентные доходы в виде процента.

Земельная рента имеет иную природу, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Следовательно, земельная рента -- это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную.

Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших -- более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту.

Наличие частной собственности на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю.

Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине трудностей перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли и др.

Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.

Абсолютную ренту получают со всех сельскохозяйственных земель независимо от их качества, месторасположения и производительности дополнительных вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать значительную абсолютную ренту, так как их издержки на производство сельскохозяйственных продуктов выше складывающегося общественно нормального уровня издержек.

Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является одной из причин возникновения противоречий между землевладельцами и землепользователями, в том числе и арендаторами и государством.

При экономическом регулировании использования земельных ресурсов этот аспект необходимо учитывать с той или иной степенью полноты.

Другой важный аспект экономического регулирования управления земельными ресурсами -- дифференциальная рента, представляющая собой часть прибавочной стоимости, которая присваивается землевладельцами, так как они имеют монопольное право на землю как на объект хозяйствования.

Дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и II. Дифференциальную ренту I определяют как разницу между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках. Объективное условие ее образования - более высокое плодородие земель и лучшее месторасположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производства, транспортным магистралям и т.д. Дифференциальную ренту II определяют как разницу между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором. При заключении нового арендного договора дифференциальную ренту II (как добавочную прибыль) присваивают землевладельцы путем повышения арендной платы, а во время действия «старого» договора - арендатор.

Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции.

19.Основные формы платы за землю

Одна из важнейших составных частей механизма экономического регулирования земельных отношений -- платность пользования землей. Законодательство РФ предусматривает такие формы платы за землю, как земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли.

Закон Российской Федерации «О плате за землю» был принят на первом этапе земельной реформы -- в 1991 г. С момента принятия закона и до настоящего времени в его первоначальную редакцию вносили изменения одиннадцать федеральных законов. Кроме того, вопросы взимания платежей за использование земель регулируются рядом подзаконных актов.

За земельные участки, находящиеся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а за арендуемые участки -- арендная плата.

В условиях рынка земли для ее купли-продажи может потребоваться банковский кредит. Это вызывает необходимость установления нормативной цены земли, а также системы льгот при налогообложении.

Земельный налог выражает отношения между обществом и земельным собственником по поводу владения землей как государственного и общественного достояния, арендная плата за землю -- это отражение отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами. Нормативная цена земли выступает как категория, характеризующая процесс формирования земельной собственности, а также является основой расчетов при возмещении ущерба, связанного с отчуждением земель и вынужденной их консервацией. Рыночная цена земли устанавливается на основе оценки размера вложенного в участок капитала или стоимости производимой на нем продукции, а также таких составляющих, как рентообразующая способность участка, объем и соотношение спроса и предложения на рынке земли, платежеспособный спрос населения, инфляция, налоговые отчисления и другие факторы.

Часть земельной ренты, т. е. дополнительного дохода, создаваемого благодаря использованию земли и других ограниченных природных ресурсов, обеспечивающих повышение производительности общественного труда за счет естественных факторов производства, должна подлежать изъятию через систему земельных платежей, прежде всего земельного налога. При этом специфика земельных рентных платежей в отличие от иных видов налогов состоит в том, что рентные платежи должны обеспечивать в конечном итоге повышение ценности территории как для проживающего на ней населения, так и для бизнеса, что предполагает использование механизмов изъятия рентного дохода у субъектов землепользования.

В результате налоговой политики необходимо установить перечень субъектов земельных отношений с различными уровнями земельных платежей. управление земельный ресурс

Земельный налог представляет собой конкретную норму изъятия земельной ренты у собственников земли. Система земельного налога должна быть построена так, чтобы отпала необходимость выплаты дотаций производителям, работающим в худших условиях (за исключением особо неблагоприятных).

Ставки земельного налога должны отражать единый процесс рентообразования, т. е. устанавливаться с учетом дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты и их рентообразующих факторов. Однако в период перехода к рынку, когда частная собственность на землю ограничена, ставки земельного налога в средних и относительно лучших условиях определяют в основном на базе дифференциальной земельной ренты.

Земельный налог должен поступать в распоряжение субъектов Федерации и муниципальных образований и использоваться для обустройства их территорий, проведения землеустроительных и земельно-кадастровых работ, повышения плодородия почв, развития производственной и социальной инфраструктуры.

Арендная плата, устанавливаемая за объект недвижимого имущества, включает, как минимум, три составные части: земельную ренту, амортизацию капитала, вложенного в здания и сооружения, а также процент за пользование капиталом. Очевидно, что при взимании арендной платы в целом с объекта недвижимости различия между этими составными частями стираются, что может быть оправдано при установлении размера аренды в результате свободного торга арендодателя и арендатора.

Арендная плата за землю представляет собой вознаграждение, которое выплачивает арендатор собственнику земли за ее использование. В связи с этим она тесно связана с земельным налогом и не может быть меньше или равняться ему. Верхний предел арендной платы за землю должен быть ограничен значением средней прибыли (например, 30...40 %) по отношению к ставке земельного налога. Это, с одной стороны, обеспечит стимулы для сдачи земли в аренду, а с другой -- не будет ущемлять экономических интересов арендаторов.

Наиболее важными с точки зрения сбора земельных платежей являются земли поселений. В 2002 г. в виде налогов и арендной платы за использование земель поселений было собрано в бюджеты всех уровней 90% всех платежей за землю.

В соответствии с проектом второй части Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог может устанавливать представительный орган местного самоуправления в размере 0,1...2,0 % кадастровой стоимости земельного участка.

Т.о., разработка и установление на федеральном уровне новой системы учета и оценки земель, а также совершенствование законодательства, регулирующего взимание платежей за пользование природными ресурсами, -- еще одна неотъемлемая часть управления земельными ресурсами.

Экономическая неопределенность в стране послужила причиной того, что в настоящее время используется не сама земельная рента, а ее производная категория -- экономическая оценка земельных ресурсов, в определении которой существует многообразие экономических теорий и подходов, свести которые в одну систему представлений не удается.

Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы власти при управлении земельными ресурсами, планировании перспективного развития поселений, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Проведение пообъектной (индивидуальной) оценки рыночной или иной оценки земельных участков (прежде всего для целей налогообложения)требует неоправданно больших финансовых, временных и трудовых затрат. В свою очередь, проведение государственной кадастровой оценки земли, требующей гораздо меньших финансовых затрат, позволит в короткие сроки получить объективную стоимость земель различных категорий и разного целевого назначения.

Одна из форм платы за землю -- нормативная цена земли, которую по законодательству вводят для регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Определяют ее, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли для конкретных земельных участков составляет 50-кратную ставку земельного налога за единицу площади сельскохозяйственных земель, а с 1994 г. -- 200-кратную ставку налога.

При этом нормативная цена земли при продаже земельных участков расположенным на них приватизированным предприятиям определялась на уровне 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади, а с 1997 г. -- не ниже 5-кратной ставки налога за единицу площади.

С 1997 г. была введена нормативная цена земли на уровне 75 % рыночной цены участка. При этом сельскохозяйственные земли не продавали. Поэтому определение уровня, от которого должна исчисляться нормативная цена на земли сельскохозяйственного назначения, вызывало затруднение для местных органов землеустройства.

Реально нормативную цену на сельскохозяйственные угодья применяют в случаях передачи за плату земель местными органами власти в собственность крестьянским хозяйствам и другим сельскохозяйственным предприятиям. Нормативную цену для участков разного целевого назначения устанавливали с применением повышающих коэффициентов к базовой нормативной цене земли по оценочным зонам в зависимости от рыночного спроса на земельные участки.

Компенсационные платежи при изъятии земель -- это форма возмещения собственнику земли потерь и упущенной выгоды. Размер платежа определяют на основе рыночной цены земли, стоимости понесенных потерь и упущенной выгоды.

При консервации земель осуществляют компенсационные выплаты; это форма возмещения собственнику земли или землепользователю потерь, вызванных консервацией соответствующих участков. Размеры компенсационных выплат зависят от стоимости упущенной выгоды, включая ренту. Проблема расчета компенсационных выплат при консервации земель по государственным программам пока еще слабо разработана и требует решения в законодательном порядке. Важно практиковать и платежи за повышение качества земли. Это серьезный стимул для собственников земли и землепользователей по осуществлению ими агротехнических и других мероприятий, направленных на повышение плодородия почв. Размер стимулирующих выплат определяют, исходя из размера необходимых затрат, стоимости дополнительного урожая и увеличения рыночной цены земли.

Одна из действенных мер экономического регулирования деятельности собственников земли и землепользователей, ухудшающих экологическое состояние земли, -- штрафные платежи. Размер штрафных санкций определяется стоимостью работ, необходимых для восстановления первоначального экологического состояния земли вследствие его ухудшения.

Налоговые обложения при наследовании и дарении земли регулируют общим гражданским законодательством, и зависят они от рыночной стоимости земельного участка.

Налогообложение при купле-продаже земли является формой изъятия государством части ренты, получаемой собственником земли при ее продаже за счет разницы между покупной и продажной ценой земли. Указанный налог призван также ограничить спекуляцию земельными участками.

20.Формирование рыночного оборота земли

Земельный рынок в России только зарождается. Сделки сводятся в основном к купле-продаже земельных участков гражданами.

С проблемой правильного определения рыночной цены земли тесно переплетается проблема определения залоговой стоимости земельного участка, необходимой для развития ипотечного кредита как наиболее доступного для широких масс населения, в том числе сельского, формы реализации рыночных кредитных отношений.

Залоговая стоимость земельного участка -- это переплетение интересов участвующих в данной операции субъектов, нахождение ими коммерческого компромисса. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него. Получающий же кредит землевладелец заинтересован в получении суммы, соответствующей реальной стоимости закладываемого участка. Проблема заключается в том, что из-за слабости научно-методической базы расчета рыночной цены, а соответственно и определения залоговой стоимости земли заимодатель и заемщик находятся в зоне постоянного риска, так как первый может потерять свои деньги, а второй - земельный участок без достаточной компенсации.

Главное назначение залога земли -- дать ее владельцу финансовые ресурсы для укрепления материально-технической базы своего хозяйства и на этой основе обеспечить его рентабельную работу.

Залоговую цену определяют на рентной основе и индексируют с учетом инфляции на момент оформления ипотечного договора. Залог следует использовать, прежде всего, для получения кредитов на долгосрочные мероприятия -- улучшение земель, строительство производственных объектов, а также на приобретение новых земельных участков. Учитывая сложную финансовую ситуацию, в которой находится большинство сельскохозяйственных предприятий, возможен залог земли и под покупку техники и удобрений.

Ипотека -- разновидность залога недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Она предоставляет кредитору-залогодателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога. Для ипотеки характерны: сохранение имущества в руках должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах и земельно-кадастровых документах, которые ведут в государственных или коммерческих учреждениях.

В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяют в зависимости от законодательства либо путем реализации заложенного имущества, либо путем реализации залогового права, либо вступлением кредитора во владение имуществом.

Документом о залоге недвижимого имущества (земли, строений), дающим кредитору право продажи заложенного имущества с торгов при неуплате им долга в срок, является закладная. Последнюю составляют обязательно в нотариальной конторе, а о залоге недвижимости делают отметку в кадастровых документах.

Один из вариантов закладной -- это закладная с изменяющимся процентом. Это документ по ипотечной ссуде, процент по которой изменяется в соответствии с динамикой общего уровня рыночных процентных ставок. Кредитно-финансовые учреждения часто применяют такие закладные, чтобы перенести риск колебаний процента на заемщика.

Обычно процент по закладной привязывают к определенному виду рыночных ставок. Основные из них -- фиксированная, переменная, переменная с фиксированным сроком ставки. Иногда устанавливают верхний предел повышения ставки по закладной. По фиксированным ставкам в течение всего срока кредита выплачивают постоянный процент независимо от уровня инфляции и других факторов.

При регулируемой ставке размер процента постоянно корректируют в зависимости от условий на финансовом рынке. Переменную ставку с фиксированным сроком применяют, как правило, при долгосрочном кредитовании, которое разделено на несколько этапов (1, 3 и 5 лет), на каждом из которых действует своя ставка. По сути, она представляет собой комбинацию фиксированной и регулируемой ставок. Соглашение о способе выплаты процентов за кредит -- один из важных моментов в финансовом соглашении между кредитором и залогодателем.

На рынках кредитных ресурсов и ценных бумаг ипотека выступает в двух основных формах: ипотечные ссуды и ипотечные облигации (акции). Ипотечный кредит -- это долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости (земли и строений производственного и жилого назначения).

Ипотечные облигации -- долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными банками под обеспечение недвижимым имуществом (земли, производственные и жилые здания, прочая недвижимость, заложенная в банке) и приносящие твердый процент.

Через ипотечные облигации мобилизуются средства непосредственно у населения, привлекаемого особыми условиями обеспечения этих облигаций, например земельными участками, и стабильной ценой таких облигаций на рынке ценных бумаг, а также налоговыми льготами, предоставленными покупателям акций. Каждая страна использует в зависимости от традиций, законодательства и прочих условий индивидуальные приемы и практику выпуска ипотечных ценных бумаг и операций с ними.

Таким образом, ипотечный рынок является составной частью рынка ссудных капиталов, где аккумулируются долгосрочные денежные накопления путем выпуска ипотечных облигаций, используемых для предоставления кредита под залог недвижимости. Этот рынок включает частные и государственные кредитные финансовые структуры: страховые компании, ссудосберегательные ассоциации, ипотечные, коммерческие и другие банки.

Ипотечный банк -- это банк, специализирующийся на выдачах долгосрочных ссуд под залог недвижимости (земли и городских строений). Земельные банки -- одна из разновидностей ипотечного банка.

В связи с низкой эффективностью сельскохозяйственного производства в России потребность в залоговых операциях очень большая. Развивать их целесообразно по двум направлениям -- краткосрочные и долгосрочные кредиты.

Развитие залоговых операций в стране осложняется высокой процентной ставкой за кредит, а также тем, что при высоких темпах инфляции склонность к накоплению значительно снижается. Следовательно, перспективы развития залога под долгосрочные кредиты будут зависеть от возможности получения льготного кредита на инвестиционные цели, т. е. от государственной поддержки залоговых операций.

Рынок земли -- это особо сложная экономическая структура национального хозяйственного комплекса. Его эффективная организация и функционирование требуют научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений.

Оборот земли без организационно-экономического механизма, который его запускает, контролирует и регулирует, малоэффективен с точки зрения национальных интересов.

21.Земельные банки и ценные бумаги

Основные направления деятельности земельных банков следующие:

кредитная и инвестиционная поддержка товаропроизводителей АПК, индивидуального жилищного строительства и иных форм деятельности, связанных с использованием земли;

инвестирование и кредитование программ поддержки и развития продовольственного комплекса (включая программы повышения плодородия и охраны земель), а также программ переселения на территории России;

мобилизация финансовых ресурсов, в том числе путем выпуска ценных бумаг, на финансирование мероприятий по осуществлению земельной и аграрной реформ;

содействие проведению земельных преобразований и развитию регулируемого рынка путем осуществления операций купли, продажи, залога или передачи в аренду земельных участков;

осуществление по поручению местных администраций операций со средствами, поступающими в форме платы за землю, и средствами, предназначенными для компенсации потерь, связанных с изъятием сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных нужд.

Основные задачи земельных банков:

развитие принципиальных основ и организации механизмов ипотечно-залогового кредитования хозяйствующих субъектов;

содействие созданию экономической инфраструктуры рынка недвижимости и земельного рынка на определенной территории и обслуживание операций на этих рынках;

кредитно-финансовое обеспечение использования муниципальной собственности, имущественных, земельных и налоговых ресурсов территории в условиях рыночной экономики;

содействие более рациональному использованию земель;

консалтинговая деятельность (разъяснение, консультации, помощь в оформлении документов, оказание помощи в выборе вариантов сделок, кредитов, ссуд и т. д.);

создание и руководство деятельностью дочерних коммерческих предприятий, обеспечивающих проведение операций на рынке недвижимости, учреждаемых банком и его акционерами(торговые дома, экспертные оценочные службы, страховые фирмы и т. п.).

Для нормальной деятельности земельные банки должны: выдавать кредиты под залог земель; проводить экспертную оценку состояния и стоимости, передаваемых банку и приобретаемых банком земель; выпускать в свободное обращение облигации и другие ценные бумаги банка.

Все учреждаемые сейчас в России земельные и ипотечные банки являются коммерческими, их создают не по указанию Минфина либо Центробанка РФ, а по решению фермерских ассоциаций, акционеров, других обществ. Уставные фонды банков формируются за счет проданных акций путем открытой либо закрытой подписки.

Банки могут выпускать следующие виды акций:

обыкновенные именные, дающие владельцу право на дивиденд в размере, определяемом по итогам финансового года собранием акционеров, а также право на один голос в собрании акционеров;

привилегированные именные, дающие владельцу право на гарантированный дивиденд, но не предоставляющие право на голосование на собрании акционеров;

...