Управление земельными ресурсами

другие виды.

При этом имущество и собственные средства банка складываются из имущества и денежных средств, переданных банку в качестве платы за акции; денежных средств, полученных банком в результате осуществления его деятельности, а также от реализации ценных бумаг; имущества, приобретенного банком в процессе его деятельности; земельной собственности.

Земельные беспроцентные облигации (ЗБО). Они представляют собой средство платежа на земельных аукционах и конкурсах, проводимых администрацией городов.

По решению администрации этот вид ценных бумаг может быть использован при расчетах с местным бюджетом по имущественным правам.

Каждый выпуск ЗБО оформляют глобальным сертификатом, хранящимся в банке-депозитарии. ЗБО выпускают в бездокументарной форме в виде записи на счетах в уполномоченном 0Ятке-депо-зитарии. По требованию владельца ЗБО ему выдают свидетельство, подтверждающее право владения на приобретенное число облигаций. Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделенных администрацией для погашения облигационного займа данного вида.

Ориентировочная стоимость ЗБО сопоставима с усредненной ценой земельного участка площадью 1 и 10 соток в городе-эмитенте.

Привлекательность выпуска ЗБО для эмитента заключается в аккумуляции свободных денежных средств физических и юридических лиц как в городе, так и за его пределами под имущественные права, а также в возможности получения дохода от разницы в ценах покупки и продажи облигаций. Привлекательность выпуска ЗБО для инвестора заключается в увеличении стоимости облигации за счет повышения цены земли, надежности, ликвидности ЗБО и возможности заключения арендного договора с правом последующего выкупа выделенных земельных участков (для юридических лиц) или получения в собственность указанных земельных участков (для физических лиц).

Ликвидность ЗБО обеспечивается благодаря деятельности уполномоченного администрацией крупного и стабильно работающего регионального банка, который выполняет функции финансового менеджера эмиссии, уполномоченного банка для размещения облигаций вне региона, а также сети уполномоченных инвестиционных институтов по обслуживанию займа. Срок действия ЗБО -- не менее 5 лет. Номинал ЗБО -- условно-натуральный (1 и 10 соток).

Земельные процентные облигации (ЗПО). Этот вид облигаций представляет собой обязательство администрации выплатить владельцу облигации в течение определенного времени проценты по ней, а по наступлении срока погашения -- погасить облигацию либо денежными средствами, либо выделенными для этой цели земельными участками. Каждый выпуск ЗПО оформляют глобальным сертификатом, хранящимся в банке-депозитарии. Право собственности возникает с момента регистрации сделки по купле-продаже облигации в любом инвестиционном институте. ЗПО является именной облигацией, и выпускают ее в виде обособленного документа на бланке в соответствии с требованиями, предъявляемыми к бланкам ценных бумаг (согласно техническим требованиям к ценным бумагам и их реквизитам). Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделенных администрацией для погашения облигационного займа данного вида. Потенциальными покупателями ЗПО являются физические и юридические лица.

Привлекательность облигаций для эмитента объясняется возможностью аккумуляции свободных денежных средств физических и юридических лиц как в городе, так и за его пределами, получения дохода от курсовой разницы при купле-продаже облигаций, а также погашения эмитентом облигаций имущественными правами. Привлекательность облигаций для инвестора -- их доходность, надежность, ликвидность, возможность приобрести земельные участки, а также конвертировать данные облигации в другие ценные бумаги, выпускаемые местными органами власти; ликвидность обеспечивается через торги на фондовых биржах, широкую сеть банков и инвестиционных институтов, являющихся уполномоченными по обслуживанию данного займа. Срок действия ЗПО -- 10...15 лет. Номинал ЗПО денежный -- 500 р.

Земельные ипотечные облигации (ЗИО). Основное назначение ЗИО -- получение их владельцами относительно дешевых долгосрочных кредитов. Для этих ценных бумаг вводят ограничение: продают их только владельцы земельных имущественных прав на территории города. В зависимости от оценки стоимости прав и стоимости купленных облигаций определяют размер залога, под который выдают ипотечный кредит, а также срок кредита и процентную ставку по нему. Эмиссию осуществляют сериями. Приданный объем первой серии -- 5...10 млн.р. Последующие серии выпускают по мере накопления соответствующей кредиторной массы. ЗИО являются именными, выпускают их в виде обособленного документа на бланке в соответствии с требованиями, предъявляемыми к бланкам ценных бумаг.

Номинал облигации денежный -- от 100 до 500 р. Возможен выпуск низкономинальной предъявительской ценной бумаги в рамках выпуска облигации данной серии. Преимущество для эмитента -- временная аккумуляция свободных денежных средств, которыми без привлечения бюджетных средств можно кредитовать юридических и физических лиц, имеющих имущественные земельные права. В целом подобная форма кредитования позволит резко интенсифицировать инвестиционный процесс в регионе. Преимущество для инвесторов -- получение относительно дешевых долгосрочных кредитов, а также превращение в ликвидную денежную форму своих имущественных прав. Ликвидность земельных ипотечных облигаций обеспечивает уполномоченный банк, который выдает ссуды под их залог и залог имущественных прав. Срок действия облигаций -5... 10 лет. Если данные облигации не являются средством залога, то они могут приносить их владельцам доход в натуральной форме путем увеличения у владельца числа облигаций. В денежной форме данные облигации дохода не приносят. По окончании срока действия облигации либо выкупает эмитент, либо их конвертируют в облигации этого же вида последующих серий.

Жилищные ипотечные облигации (ЖИО). Основное назначение ЖИО -- предоставление их владельцами относительно дешевых долгосрочных кредитов под залог данных ценных бумаг и имеющихся у владельца имущественных прав на недвижимость. Основные положения выпуска и обращения ЖИО совпадают с аналогичными положениями для ЗИО. Этот вид облигаций необходим для того, чтобы привлечь дополнительно инвесторов, не владеющих земельными участками, но имеющих права на городскую недвижимость.

Особое значение в реализации выпуска земельных облигаций отводят местным комитетам по земельным ресурсам и землеустройству, представители которых готовят исходную информацию по земельным участкам, выделяемым в обеспечение займа, становятся активными участниками при проведении земельных аукционов и конкурсов, ведут кадастровые книги, участвуют в формировании стартовых и первичных цен на земельные участки.

Средства, полученные от размещения облигаций, должны быть направлены в первую очередь в соответствующие статьи местного бюджета с последующим целевым использованием, как на обслуживание займов, так и на реализацию инвестиционных проектов по обустройству земель региона. Распоряжается этими средствами эмитент, т. е. местная администрация, а хранят и аккумулируют их на счетах уполномоченного банка-депозитария и гаранта эмиссии.

Определенный процент денежных средств, полученных в процессе размещения ценных бумаг, будет поступать органам земельного комитета, предоставляющим эмитенту планы земель, зарезервированных под обеспечение земельных облигационных займов, а также оценку их стоимости. Эти органы получают также определенный процент от организаторов проведения земельных аукционов и конкурсов в регионе. Банк-депозитарий резервирует привлеченные денежные средства на специально выделенных счетах.

Денежные средства, полученные от размещения земельных муниципальных облигаций, должны поступать в местный бюджет (90 %), земельный комитет (5 %) и на обслуживание займа (50 %).

Очевидно, что наиболее ликвидными являются земельные процентные облигации. Для инвестора это наиболее привлекательный вид облигаций, поскольку он фактически получает двойной доход: от увеличения курсовой стоимости и непосредственно от продажи самой облигации. Невысокий номинал этих акций -- еще один плюс для инвестора.

К достоинствам земельных процентных облигаций также следует отнести их надежность, возможность приобрести земельные участки, а также возможность конвертировать в другие ценные бумаги, выпускаемые органами местного самоуправления.

22.Характеристика и значение информации для управления земельными ресурсами

В настоящее время активно разрабатывается концепция построения в России информационного общества, основанная на главных целях, объектах, основных направлениях и механизмах реализации государственной информационной политики (ГИП).

Государственная информационная политика по своей сути должна отражать и учитывать множество интересов граждан, общественных организаций и движений, федеральных, региональных и муниципальных органов власти, государственных организаций и коммерческих структур.

Информация -- это знания, сведения, данные, получаемые и накапливаемые в процессе развития науки и практической деятельности людей, которые могут быть использованы в общественном производстве и управлении его эффективностью.

Понятие «информация» может быть истолковано как некоторая совокупность сведений (сообщений), определяющих меру наших знаний о тех или иных событиях, явлениях, факторах и их взаимосвязи. Такое определение подчеркивает огромное многообразие содержания информации, которая проявляется в самых разнообразных физических, экономических и социальных явлениях.

В соответствии с Федеральным законом «Об информации, информатизации и защите информации» от 25 января 1995 г. под информацией понимают сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления. А под термином информационные ресурсы подразумевают отдельные документы и массивы документов, а также документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах).

Информационные ресурсы являются имуществом в определенном праве собственности и, следовательно, могут быть государственными и негосударственными. Обладать информационными ресурсами могут отдельные граждане, органы государственной власти и местного самоуправления, организации и общественные объединения, так как документы или массивы документов могут быть созданы на их средства. Большая часть информационных ресурсов, которая представляет общественный интерес, создается за счет государственных (федерального бюджета, субъектов Федерации) средств. Поэтому государство в значительной степени заботится об их централизованном сборе, хранении и создании условий для доступа к ним. При этом информацию хранят в разных видах документов и считают первичной до момента ее копирования и тиражирования. Поэтому первоочередная задача государства -- сохранение первичных документов.

Информацию используют в сфере производства и управления, результатом чего являются либо предпринимаемые решения, либо производимые продукты и услуги.

Выработанная системой информация должна быть зафиксирована на материальном носителе и храниться, в течение определенного периода времени или «цикла жизни», в котором можно выделить следующие стадии:

хранение. Информация создается в результате наблюдения и регистрации некоторого явления. Прежде чем она может быть обработана или использована, она хранится в какой-либо памяти на материальном носителе;

преобразование информации. Хранящаяся информация может быть преобразована в некоторую более удобную форму для хранения, передачи, обработки, восприятия;

передача. Информация непрерывно передается от источника к запоминающему устройству, на обработку, пользователю для принятия решения и т. д.;

сортировка, синтез, обработка. Обычно информация поступает в случайном порядке. Для уменьшения времени поиска требуемой информации, ее обработки необходимы предварительная сортировка по заданным признакам, а также объединение (агрегирование) отдельных информационных элементов для получения полного значения;

использование. После преобразования информации в удобную для использования форму ее воспроизводят в виде, необходимом для принятия решений;

оценка. Значение информации зависит от потребности в ней, достоверности, надежности и своевременности. Массивы информации необходимо систематически пересматривать с целью устранения устаревших или ненужных данных;

уничтожение. Информацию можно уничтожать после многократного использования либо при отнесении ее к устаревшей. Уничтожение информации -- конец цикла ее жизни.

Рассмотрим некоторые наиболее важные характеристики информации для человеко-машинных систем организационного управления.

Целевое назначение. Информация имеет определенную цель в момент передачи ее для использования. Одна и та же информация может иметь многоцелевое назначение. Создание новых концепций, выявление и решение проблем, принятие решений, планирование, оперативное управление, контроль, поиск -- основные цели применения информации в человеко-машинных системах.

Способ и формат. Основные способы выдачи информации в человеко-машинных системах -- визуальный и звуковой. Формат также является общей характеристикой для человека и машины. Люди получают большую часть информации в виде документов определенной формы. Под документом понимают семантическую информацию, зафиксированную на любом носителе (кроме памяти человека и ЭВМ) и на любом языке с целью использования в системе управления. Носитель информации -- это любая стабильная материальная среда, на которой фиксируется информация. Документ могут подвергать записи, преобразованию, передаче, хранению, сбору, поиску, чтению, использованию. В существующих системах управления в основном используют бумажные документы.

Избыточность. Увеличение количества информации приводит к увеличению объема сообщения (без увеличения его информативности), а следовательно, к увеличению времени доставки и удорожанию информации.

Быстродействие. Скорость передачи и приема информации определяется временем, необходимым для принятия и управленческого решения.

Периодичность. Периодичность, или частота передачи информации, связана с необходимостью принятия решений. На уровнях оперативного управления поступление информации требуется с периодичностью, соответствующей происходящим реальным событиям. Периодичность передачи или поступления информации существенно влияет на ее ценность.

Затраты. Как вещество и энергия, информация характеризуется затратами на ее получение. Как правило, они существенны и определяются затратами на ее сбор, хранение, обработку и поиск. Поэтому прежде чем пытаться получить какую-либо информацию, нужно сравнить ее необходимость с затратами на получение.

Ценность. Под ценностью информации понимают тот эффект, который дает использование данной информации. С этой точки зрения можно считать, что ценность информации определяется видом объекта и истинностью сообщений. В значительной степени ценность информации зависит от способа и скорости ее передачи, периодичности, детерминистического и стохастического характера, достоверности, надежности, старения и прочих факторов.

Надежность и достоверность. Достоверность информации определяется степенью отражения характеристик анализируемого объекта, а надежность определяется техническими возможностями средств передачи и обработки информации. Информация может быть надежно переданной и обработанной, но изначально недостоверной.

Статичность и динамичность. Информацию, которая не меняется во времени, называют статичной. Примером статичной информации являются постоянные данные типа таблиц физических констант, справочников, расписаний и пр. Информацией с динамическими характеристиками являются изменяющиеся во времени данные, например оперативные данные о ходе производственного процесса.

Информация, необходимая для эффективного управления, должна удовлетворять ряду требований, основными из которых являются следующие: информация должна быть целевой, необходимой и достаточной, надежной и достоверной, своевременной, представленной в виде, удобном для дальнейшего использования.

Главным понятием системного подхода к сложным системам управления является понятие информационного потока.

Под потоком информации понимают целенаправленное движение информации от источников до потребителей, которое характеризуется адресностью, режимом (регламентом) передачи и объемом передаваемой информации. Оптимизация потоков информации имеет цель исключить дублирование информации, минимизировать маршруты ее прохождения и обеспечить рациональный обмен информацией между органами управления.

По срокам предоставления информация может! быть ежедневной, декадной, месячной, квартальной, годовой. Организованные в системе уравления информационные потоки должны обеспечить необходимой информацией в требуемые сроки и в удобной для использования форме все ее подсистемы, включая требуемые механизмы обратной связи.

Основу процессов, протекающих в системе управления земельными ресурсами, составляет непрерывный информационный обмен. Основными методами формирования этого обмена являются государственные земельный кадастр и мониторинг земель.

По назначению в процессе управления информацию подразделяют:

на осведомляющую - используют для обоснования принятия решений);

управляющую - формируется в процессе управления и доводится до субъекта для исполнения и использования (например, плановая, контрольная, учетная).

Целесообразно также различать информацию, необходимую для планирования и оперативного управления. Задачи планирования, как правило, характеризуются большим объемом вычислительной работы и большой размерностью. Частота их поступления обычно невелика, и время поступления является заранее обусловленным. Время решения этих задач обычно велико и не является лимитирующим, частота изменения исходных данных невелика, достоверность данных мала, а точность решения определяется в основном достоверностью исходных данных.

23.Информационное обеспечение системы управления земельными ресурсами

Под информационным обеспечением управления земельными ресурсами понимают систему сбора, обработки и представления информации, необходимой для принятия управленческих решений по использованию земельных ресурсов на всех административно-территориальных уровнях.

В состав информационного обеспечения входят:

нормативные и справочные данные, составляющие информационный базис системы;

текущие сведения, поступающие извне системы, требующие ответной реакции системы или влияющие на алгоритм выработки решений;

накапливаемые оперативные учетные и архивные сведения, необходимые для планирования и развития системы.

Необходимость информационного обеспечения в области управления земельными ресурсами обусловливается следующими причинами:

наличием растущих объемов информации, которую надо обработать в кратчайшие сроки;

необходимостью тщательной проверки поступающей информации (как для принятия самого решения, так и для рассматриваемых альтернатив);

разнородностью, иногда и противоречивостью поступающей информации.

Важнейшие условия организации информационного обеспечения следующие:

агрегация и фильтрация информации;

зависимость степени агрегации от уровня принятых решений;

централизованное управление информационными ресурсами, синхронное поддерживание данных для всех видов и способов использования;

отсутствие необходимости контролировать избыточность данных вследствие их интеграции;

однократный ввод и многократное использование данных благодаря устранению дублирования;

унификация средств организации данных и независимость от их прикладных программ;

обеспечение максимальной полноты сведений для управляющих структур и др.

Выполнение этих условий предусматривает комплексное использование массивов информации при решении разнообразных задач в системах организационного управления.

Неотъемлемой частью современных информационных технологий является создание подсистем, ориентированных на сложный анализ данных и являющихся, по сути, модулями поддержки принятия управленческих решений. Такие подсистемы должны удовлетворять следующим требованиям:

высокая степень функциональной и информационной независимости;

структурно-функциональная схема подсистемы должна охватывать все уровни иерархии организационной системы аппарата управления;

области управления подсистем по возможности не должны пересекаться.

Информационное обеспечение процесса формирования системы управления производится в определенной последовательности.

Последовательность информационного обеспечения процесса формирования системы управления показана на рисунке 7.1.

Информационный ресурс, организованный с учетом структуры органа управления и особенностей процесса принятия решений по всем направлениям его деятельности, в совокупности с пользовательским интерфейсом представляет собой экономико-информационную среду управления.

Высшие органы управления в основном решают стратегические задачи, связанные с перспективным планированием, перераспределением ресурсов, но не могут решать тактических Задач в таком же объеме, как на низших уровнях.

Методы обобщенного представления информации на любом из уровней системы связаны с агрегацией информации, под которой понимают процесс обобщения и выделения данных из первичного множества параметров с целью формирования групповых обобщенных характеристик, позволяющих судить о существенных признаках поведения и состояния исходного множества данных.

В зависимости от свойств обобщенных характеристик и методов их формирования можно выделить три направления агрегации информации: функционально-логическое, аналитическое и статистическое. Первое основано на использовании функциональных и логических связей параметров между собой, а также на их отношениях к состоянию объекта и целевой функции управления.

В результате аналитической агрегации формируются интегральные или экстремальные характеристики множества данных, связанных с ними функциональными зависимостями.

Статистическая агрегация связана с формированием и представлением множества отдельных значений параметров, их статистическими распределениями и характеристиками.

Отфильтрованная (и в случае необходимости агрегированная) информация может быть подвергнута операции сжатия.

Создание комплексной территориальной информационной системы -- одна из важных задач в области государственного и муниципального управления территории. Она включает формирование и взаимосогласованное ведение различных ведомственных кадастров (земельный, водный, лесной, градостроительный и др.), реестров, регистров, обеспечивающих органы государственной власти и муниципального управления достоверной и комплексной информацией об объектах среды жизнедеятельности человеческого сообщества.

Базовым элементом создания единого информационного пространства должны стать земельные участки, к которым привязаны здания (сооружения, коммуникации и т. д.), расположенные на соответствующей территории (область, район, город, поселок). Земельные участки формируют «каркас», на который накладываются все другие элементы и события «территориальной среды».

Такой подход облегчает создание титульной системы регистрации прав, которая включает экспертизу юридической чистоты титула и присвоение объекту уникального кадастрового номера. При этом государство гарантирует права на недвижимость, а объекты недвижимости становятся товаром только после государственной регистрации. Для формирования и функционирования земельного рынка требуется четкая идентификация прав собственности и границ земельных участков. Для проведения экономической оценки земель требуются идентификация участка, информация о его границах, площадях и наложенных ограничениях, экологических и пространственных условиях.

Система информационного обеспечения управления земельными ресурсами должна:

сформировать единое информационное пространство;

обеспечить информационную поддержку рынка недвижимости;

создать базу для налогообложения;

поддержать инвестиционные проекты;

быть основой различных геоинформационных систем, в том числе для управления развитием территории.

Для поддержания базы данных в актуальном состоянии определяют периодичность обновления информации, которая, в свою очередь, зависит от скорости ее «старения».

Информацию, содержащуюся в базе данных, с точки зрения периодичности ее обновления делят на три вида:

1.Информация, требующая высокой частоты обновления (например, информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости собирают постоянно и обновляют в базе данных ежеквартально).

2.Информация, требующая периодического обновления (например, информацию о развитии инженерной и транспортной инфраструктуры, уровне социального и культурно-бытового обслуживания населения, состоянии окружающей среды и иную не часто изменяющуюся информацию обновляют раз в год).

3.Информация, требующая обновления по мере ее поступления (например, информацию о балле бонитета почв, технологических свойствах почв, оценочной продуктивности лесных насаждений, кадастровом делении и иную информацию, для получения которой нужны дополнительные исследования или проведение дополнительных дорогостоящих работ, обновляют по мере ее появления).

После соответствующего обмена и получения каждой информационной системой всей необходимой для ее нормального функционирования информации на локальном уровне данные поступают на следующий уровень для анализа и принятия решения по конкретной территории. В самом общем случае эти данные могут поступать как изолированные информационные ресурсы от соответствующих отдельных информационных систем. Данные, полученные в результате аналитической обработки путем традиционного сопоставления представленных факторов, могут стать базисом для формирования обоснованного управленческого решения по соответствующим проблемам рассматриваемой территории.

24.Организационная структура УЗР субъектов РФ

Под субъектом Российской Федерации (определенным Конституцией РФ, 1993 г.) понимают государственное образование в составе федеративного государства. В Российской Федерации имеется 89 субъектов (21 республика, 6 краев, 49 областей, 2 города федерального значения, 1 автономная область, 10 автономных округов).

Главная цель управления земельными ресурсами субъекта РФ -создание и обеспечение функционирования системы земельных отношений и землепользования в регионе, позволяющей при обеспечении достаточно высокого уровня экологических и социальных условий жизни населения, эффективности развития предпринимательской деятельности разных направлений, общественной и иной деятельности, обеспечении условий сохранения и восстановления свойств окружающей природной среды, в том числе и земельных ресурсов, получить максимум поступления финансовых средств в региональный бюджет.

Достигают этой цели в процессе управления земельной собственностью, решая следующие задачи:

защита интересов общества и безопасности государства и региона;

обеспечение сохранности, рационального использования государственных земель;

повышение доходности объектов земельной собственности;

улучшение экономического и экологического состояния объектов недвижимости, повышение их рыночной стоимости;

оптимизация производственных издержек на содержание объектов земельной собственности региона;

обеспечение государственных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ управления земельными ресурсами страны, субъектов РФ и муниципальных образований;

решение социальных проблем, связанных с использованием государственной и муниципальной земельной собственности;

развитие инфраструктуры; I

формирование системы налогообложения земель и повышение налоговых поступлений в региональный бюджет;

формирование эффективных хозяйствующих субъектов земельных отношений и создание базисных условий для привлечения инвестиций с обеспечением юридических гарантий инвесторов правами на землю;

создание и укрепление системы государственных гарантий прав граждан на землю.

Предметом управления является формирование процессов использования земли в границах субъекта Российской федерации, обеспечивающих все многообразие потребностей его жителей.

Объектом управления являются земельные ресурсы в пределах территориальных границ, находящиеся в государственной собственности субъекта РФ, за исключением земель, переданных в федеральную, муниципальную, частную и иную собственность.

Основными характеристиками земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, являются:

целевое назначение, определяемое федеральным и региональным законодательством, а также задачами субъекта Федерации;

распоряжение землей осуществляют органы государственной власти субъектов Федерации, а в отдельных случаях, предусмотренных законодательством, -- муниципальные органы;

субъекты земельных отношений (в лице органов госвласти) не осуществляют хозяйственной эксплуатации земель;

право собственника земель совпадает с правом регулирования и контроля за использованием всех категорий земельного фонда в территориальных границах субъекта РФ;

земельные ресурсы в собственности субъекта РФ закрепляют за унитарными государственными предприятиями;

присвоение части земельной ренты осуществляют через арендную плату и земельный налог;

сохранение прав собственности, пользования, аренды при включении конкретных участков в фонд земель субъекта РФ.

Субъектами общего государственного управления являются территориальные службы государственных органов общей и специальной компетенции в пределах территории субъекта Российской Федерации.

Субъектами ведомственного (отраслевого) управления землями являются территориальные органы министерств, комитетов, федеральных служб Российской Федерации, которым предоставлены земли вне зависимости от территориального размещения земель.

Кроме того, в сфере управления земельными ресурсами участвуют органы федерального казначейства, государственной налоговой службы и другие финансовые органы, осуществляющие регулирование бюджетно-финансового процесса.

Для достижения поставленных целей земельной политики на региональном уровне необходимы:

разграничение земель по уровням собственности, гарантирующее соблюдение интересов Российской Федерации, субъекта РФ и муниципальных образований;

упорядочение компетенции и рациональное разграничение полномочий в вопросах владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами в регионе;

функциональное усиление и структурное преобразование региональной системы управления земельными ресурсами;

создание единой автоматизированной системы государственного земельного кадастра как правовой и информационной основы управления земельными ресурсами региона на основе плановой инвентаризации и учета земель, а также кадастровой оценки земель;

развитие арендных отношений на землю как приоритетной формы землепользования в условиях становления рыночной экономики, обеспечивающей повышение бюджетных доходов;

развитие экономического оборота земель различных категорий, обеспечивающего их рациональное перераспределение к эффективно работающим собственникам и пользователям земли, а также инвестирование капиталов в отрасли национальной экономики;

осуществление землеустройства, земельного кадастра и мониторинга как основы оптимального экономико-правового зонирования, планирования использования и развития территорий, организации эффективного производства;

совершенствование методов и форм земельного контроля.

Необходимое условие эффективности государственной земельной политики на современном этапе экономического развития страны -- обеспечение ее инвестиционной направленности, которая требует создания экономической основы управления инвестиционным потенциалом земельных ресурсов в регионах, а также правовых механизмов оптимального перераспределения земель в реальном секторе экономики, формирования эффективных хозяйствующих субъектов.

Формирование структуры системы государственного управления земельными ресурсами основано как на разграничении полномочий органов государственной власти и местного самоуправления при решении различных управленческих задач, так и на учете положений действующего федерального законодательства в этой сфере. Основа формирования системы управления земельными ресурсами -- разграничение земель на собственность Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

На основании этого любая региональная система управления земельными ресурсами должна быть организована по принципу разграничения полномочий и задач органов государственной власти и местного самоуправления на основе установленной компетенции представительной и исполнительной власти. Кроме того, необходимо учитывать, что (в зависимости от конкретной задачи на региональном или местном уровне) в управленческий процесс вовлечен достаточно широкий круг органов власти, государственных организаций и служб -- комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, комитеты по управлению государственным (муниципальным) имуществом, органы архитектуры и градостроительства, комитеты по охране окружающей среды и природных ресурсов, комитеты по охране и использованию историко-культурного наследия, региональные фонды имущества, учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, управления лесами, органы санитарно-эпидемиологической службы и др. На этапе согласования некоторых управленческих решений также принимают участие специализированные службы, такие как энерго- и пожаронадзор.

Сложившаяся практика управления земельными ресурсами характеризуется неупорядоченностью межведомственного распределения полномочий по регулированию земельных отношений, дублированием выполнения управленческих задач, множественностью принимаемых управленческих решений, их несогласованностью и противоречивостью, а также нераздельностью выполняемых различными органами государственной власти управленческих и производственных (технико-технологических) функций.

Решить вышеуказанные проблемы можно на основе четырех стратегических направлений:

разработка и принятие федеральных законодательных актов, регламентирующих порядок решения основных задач управления земельными ресурсами. К ним можно отнести законы «Об оценке земель», «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения», «О землеустройстве», «Об аренде земель», «О порядке предоставления земель», «О порядке прекращения прав на землю», «О городских землях», а также нормативные и правовые акты, обеспечивающие их практическую реализацию;

разработка в соответствии с Федеральным законом регионального земельного законодательства, реализующего права и интересы государства на территории субъекта РФ;

преемственность и реализация положений о Росземкадастре и его территориальных органах, обеспечивающих их статусное и функциональное укрепление как специализированны! федеральных органов исполнительной власти, придание им полномочий, необходимых для эффективной реализации государственной земельной политики в регионе;

внутриструктурное преобразование управления, предусматривающее его разделение по исполнению управленческих и производственных функций, создание в регионах в системе Росземкадастра федеральных государственных учреждений по ведению земельного кадастра, в том числе и государственной оценки земель.

25.Особенности управления землями различных категорий субъекта РФ

Система управления земельными ресурсами регионов должна быть основана на региональной политике, которая, в свою очередь, базируется: на земельной политике как стратегической основе региональной политики; бюджетной налоговой политике как основе взаимодействия регионов с центром, а также экономической самостоятельности регионов в принятии тактических решений; политике приоритетов как основе для выработки направлений региональной политики (социальная, культурная, образовательная и др.).

Одно из ключевых направлений формирования национальной программы экономического развития России -- разработка и реализация идеологии государственной земельной политики, обеспечивающей повышение эффективности управления земельными ресурсами, рациональное использование земель и ориентированной:

на формирование информационной основы для налогообложения земель и обеспечения налоговых поступлений в бюджет;

формирование эффективных правообладателей земель и создание базисных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор российской экономики с обеспечением юридических гарантий инвесторов правами на землю;

создание и укрепление системы государственных гарантий прав граждан на землю.

Эффективность государственной земельной политики на региональном уровне обеспечивается соблюдением следующих основных принципов ее формирования и реализации: целенаправленность; интегрируемость в федеральную правовую и экономическую политику; системность; последовательность; научно-экономическая обоснованность; практическая реалистичность.

Рассмотрим особенности УЗР регионов на землях различных категорий и целевого назначения (с учетом разработок Д. Б. Аратского).

Первая особенность государственного управления земельными ресурсами в регионах -- организация рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Для этого необходимы:

разработка критериев выявления эффективно работающих собственников и пользователей земель с учетом специфики сельскохозяйственного производства и инвестиционной обеспеченности агропромышленного комплекса региона;

формирование оптимального баланса земель сельскохозяйственного назначения, распределенных на различных вещных правах, с учетом необходимости обеспечения планомерного развития агропромышленного комплекса, повышения инвестиционной привлекательности сельскохозяйственного производства и формирования экономически устойчивых предприятий в АПК;

разработка порядка вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в гражданско-правовой оборот на регулируемых государством инвестиционных условиях, учитывающих требования обеспечения целевого и рационального использования земель, реализации бизнес-плана развития сельскохозяйственного производства, формирования материальной и социальной инфраструктуры на селе, а также определяющих формы государственной поддержки инвесторов и контроля за их деятельностью.

Следующая особенность управления земельными ресурсами субъектов РФ -- отсутствие реального разделения государственной собственности на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации. В результате часто происходит подмена (или перекрытие) управленческих функций. Также особенностью управления земельными ресурсами субъектов Российской Федерации является то, что во многих из них своим законодательством была давно введена частная собственность на землю и функционировал рынок земли, даже была разрешена купля-продажа сельскохозяйственных земель. На уровне Российской Федерации Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был принят Государственной Думой РФ только в июне 2002 г.

Формирование эффективной государственной земельной политики на региональном уровне требует применения системного подхода, методологической основой которого должна стать концепция управления земельными ресурсами в регионе, что является следующей особенностью.

Реализация концепции должна быть организована в рамках комплексной программы, систематизирующей взаимосвязанные целевые программы, каждая из которых определяет экономически обоснованные механизмы (модели) решения конкретных управленческих задач.

Важнейшей компонентой данной комплексной программы является создание целостного земельного законодательства, состоящего из системы взаимоувязанных проблемно-ориентированных законодательных и нормативных правовых актов по ключевым вопросам управления земельными ресурсами в регионе.

Учитывая, что современный этап экономического развития России связан со становлением в регионах экономики смешанного типа, характеризуемой формированием рыночных отношений практически во всех ее отраслях при сохранении государственного регулирования важнейших экономических процессов, государственная региональная земельная политика должна иметь четко выраженную антимонопольную направленность (как следующую важную особенность) и быть нацелена на решение основных задач в этой сфере:

выработка механизмов предупреждения концентрации крупных земельных массивов у неэффективных собственников, перераспределения земель на условиях обеспечения их рационального использования правообладателями;

развитие конкуренции при формировании правоотношений на землю, нацеленной на привлечение в экономику инвесторов, конкурирующих по условиям инвестиционных проектов, с обеспечением их гарантий правами на землю;

разработка механизмов государственного регулирования деятельности естественных монополий путем управления правоотношениями на земли предприятий-монополистов, а также посредством земельно-налоговой политики;

развитие конкуренции в сфере землеустроительных и земельно-кадастровых действий, но при обязательном сохранении государственного сектора землеустройства и установлении негосударственного тарифного регулирования этих действий;

активизация земельного рынка, в том числе первичного предоставления государственных (муниципальных) земель в собственность и аренду путем установления условий привлечения к земельным тор-262

гам профессиональных участников рынка недвижимости, их обязательств, прав и гарантий;

определение условий, порядка и правил ведения страховой деятельности в сфере управления земельными ресурсами, развитие конкуренции на рынке страховых услуг в процессе регулирования земельных отношений.

Важнейшая задача государственной земельной политики в регионах -- создание социальных гарантий для субъектов земельных отношений, защита их прав и интересов, ликвидация возможных негативных издержек процесса трансформации землепользования в субъектах Российской Федерации, что также является особенностью в сфере управления земельными ресурсами.

Первоочередные меры здесь следующие:

формирование рациональных правовых условий для обеспечения граждан земельными участками, необходимыми для удовлетворения жизненных потребностей и хозяйствования, с установлением порядка передачи земель под ИЖС, садоводство и дачное строительство, дифференцированного подхода при установлении льгот по цене предоставляемых земель;

увеличение числа рабочих мест при организации и расширении производства в различных отраслях хозяйственного комплекса на основе рационального вовлечения в экономический оборот и хозяйствование земельных ресурсов в целях стимулирования инвестиционных проектов, обеспечивающих решение социальных проблем;

вовлечение широких слоев населения в процесс регулирования земельных отношений, обеспечения рационального и эффективного использования земель, что требует определения механизмов участия граждан в реализации общественного и производственного земельного контроля.

Следующая особенность региональной земельной политики -- необходимость управления землями под предприятиями всех форм собственности, реализация которой требует:

формирования рационального баланса бюджетно-фискального и инвестиционного процессов, поскольку, с одной стороны, управление земельными ресурсами в регионах нацелено на повышение сбора доходов в бюджет, а с другой -- на активизацию инвестиционных процессов и развитие производства;

развития арендных отношений на землю под приватизированными предприятиями как механизма экономического стимулирования выкупа земли их собственниками путем введения экономически обоснованной дифференцированной арендной платы, учитывающей финансово-экономическое состояние предприятий и отраслей, их значение в экономике региона;

дифференциации выкупной цены земельного участка под приватизированными предприятиями в зависимости от эффективности инвестиционного проекта;

приоритетного предоставления земельных участков под расширение предприятий с учетом их инвестиционных программ и социально-экономического значения;

реструктуризации земельных отводов предприятий с учетом эффективности их использования, оптимальности размещения и эксплуатации для обеспечения рационального землепользования, ускорения приватизации земель, снижения налоговых затрат предприятий, привлечения дополнительных средств в бюджеты за счет реализации неэффективно используемых земель;

капитализации земельных участков приватизированных предприятий, обеспечивающей повышение инвестиционной привлекательности предприятий, усиление влияния государства на их деятельность за счет формирования в госсобственности пакета акций, получаемых в счет оплаты выкупаемых собственниками предприятий земельных участков.

Основная цель регулирования арендных отношений на землях субъекта Федерации, находящихся в госсобственности, -- обеспечение максимизации бюджетных доходов, сохранение управляемости землями, закрепляемыми в собственности государства и его субъектов. Поэтому ключевыми направлениями для реализации этой особенности государственной земельной политики на региональном уровне являются:

разработка и внедрение комплекса мер по совершенствованию системы государственного регулирования арендных отношений, предусматривающих централизацию в территориальных органах Росземкадастра полномочий по управлению арендными отношениями на землю, автоматизацию управленческого процесса, формирование его инструктивно-методического обеспечения;

разработка и утверждение единой методики определения арендной платы за землю, учитывающей категории земель и арендаторов, эффективность использования земель, финансово-экономическое состояние (уровень доходов) и платежную дисциплину арендаторов во взаимосвязи с промышленной и социальной политикой;

установление порядка и условий предоставления земель в аренду с учетом компетенции органов государственной власти и местного самоуправления, а также стимулирующих инвестиционные процессы в региональной экономике с учетом отраслевых и социальных приоритетов.

Системы управления земельными ресурсами в регионах могут иметь различия, связанные с их историческими, социальными и экономическими особенностями (рис. 8.6).

Для создания системы управления земельными ресурсами на уровне субъекта РФ необходимо разработать*Чгпецифический механизм, отличный от других административно-территориальных образований финансирования, в котором долгосрочные капитальные затраты должны быть осуществлены в основном государством и регионами, а текущие затраты -- за счет средств субъектов земельных отношений.

При этом финансовое обеспечение системы управления земельными ресурсами осуществляют:

за счет бюджетных поступлений от субъектов управления соответствующего уровня;

средств от лицензирования деятельности частных компаний;

от оказания информационно-справочных и экспертных услуг;

от реализации тематических карт и атласов использования земельных ресурсов;

от сбора земельного налога и штрафов;

от реализации кадастровой информации и услуг.

При этом расходная часть бюджета должна предусматривать расходы:

на функционирование системы управления;

поддержание системы управления, включая ремонт и замену оборудования, заработную плату сотрудников;

развитие системы управления, включая расходы на ее реорганизацию, приобретение компьютерного и сетевого оборудования, нового методического обеспечения, подготовку и переподготовку сотрудников.

Как отмечалось ранее, отличительной чертой сложившейся системы управления земельными ресурсами регионов является прежде всего недостаточная с организационно-юридической точки зрения четкость распределения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления, вытекающая из отсутствия разграничения земель по уровням собственности. В этих условиях рациональное решение проблемы -- формирование соответствующего федерального и регионального законодательств, закрепляющих фактически сложившееся разделение компетенции федеральных, региональных и муниципальных органов, а также баланс управленческих полномочий.

Важной особенностью следует также считать организацию эффективного взаимодействия на региональном уровне различных органов государственной власти, вовлеченных в управленческий процесс, а также формирование сбалансированной структуры подсистем, обеспечивающих управление земельными ресурсами. Можно выделить достаточно обширный класс управленческих задач, максимально близких по их значению в системе административной и экономической сущности, определив их рациональную и обоснованную иерархию. В частности, совершенствование региональной земельной политики, интегрируя в себе такие приоритетные направления, как создание государственного земельного кадастра, землеустройство, развитие арендных отношений, формирование процессов приватизации и инвестиционной деятельности, внедрение современных инструментов рынка недвижимости, по существу, является основой, без которой невозможно регулирование процессов управления земельными ресурсами. В свою очередь, управление земельными ресурсами наряду с другими формами государственного регулирования экономики (механизмами оздоровления предприятий, развития рынка ценных бумаг и т. д.) представляет собой составную часть единой системы управления недвижимой собственностью, Поэтому оптимизация структуры регионального управления в этой сфере должна быть основана на координации управления и установлении единых принципов взаимодействия органов государственной власти.

Многие проблемы организации управления земельными ресурсами территорий возникают из-за отсутствия единого подхода со стороны разных субъектов Федерации к определению административно-территориального устройства субъекта Федерации и отсутствия единых государственных подходов в формировании территорий местного самоуправления в субъектах Российской Федерации. Административно-территориальное деление преследует цель эффективной организации государственной власти на местах и является неотъемлемой частью государственного устройства страны. Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительянщх органов государственной власти субъекта РФ» наделяет субъект Федерации правом установления административно-территориального устройства субъекта Федерации. В результате разные субъекты РФ по-разному определяли административно-территориальное устройство, что также является особенностью системы УЗР регионов.

Следующая особенность -- внутриструктурное разграничение функций специализированных органов управления земельными ресурсами, направленное на разделение управленческих и производственных задач. Для этого была сформирована вертикальная структура Росземкадастра с наделением ее территориальных органов широкими организационно-распорядительными полномочиями, важнейшие из которых -- организация ведения государственного земельного кадастра, включая государственную оценку земель, регулирование земельных отношений и рынка недвижимости (в том числе через механизмы госземконтроля и лицензирования), разработку нормативно-правовой и методической базы, а также управление землями при разграничении их по уровням собственности в пределах компетенции, делегированной Российской Федерацией субъектам РФ и органам местного самоуправления. Поэтому в целях упорядочения технико-производственных задач по выполнению платных услуг по землеустройству, инвентаризации и оценке недвижимости, а также ведению кадастра недвижимости и обеспечению рынка недвижимости кадастровой информацией на базе кадастрово-землеустроительных подразделений земельных комитетов были сформированы региональные специализированные унитарные государственные предприятия «земельная палата» с системой филиалов в муниципальных образованиях.

...