Немаловажным представляется уточнение, сделанное Законом "Об ипотеке", в соответствии с которым предметом ипотеки может быть только то недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Описание предмета ипотеки необходимо в силу п. 2 ст. 9 Закона. В этой статье говорится об описании, "достаточном для идентификации предмета". Понятие достаточности не раскрывается в законе и является оценочным. По мнению Е.Журбиной, в случае ипотеки земельного участка достаточным будет следующее описание: адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также целевое назначение земли и вид ее разрешенного использования Е.Журбина, «Заключение договора ипотеки» // «Юрист» 2005г. № 7. Также в договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Таким образом, при формулировании предмета ипотеки необходимо сослаться на свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, а также на договор аренды в случае, если предметом ипотеки является право аренды.

Оценка предмета ипотеки является обязательной и проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Спорным моментом является указание в договоре нескольких разных оценок, например оценка независимого оценщика, оценка БТИ и т.д. Это может быть вызвано разными причинами, например с целью минимизации налогов. Тем не менее ранее данное обстоятельство становилось причиной признания судами договора ипотеки незаключенным, поскольку полагалось, что стороны не согласовали существенное условие договора - оценку предмета. Вопрос был решен Президиумом ВАС в информационном письме от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" Информационное письмо Президиума ВАС "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" от 28.01.2005 N 90 // "Вестник ВАС РФ", N 4, 2005;, установившим, что стороны должны договориться об одной оценке.

Порядок оценки недвижимого имущества, приобретаемого на средства, предоставленные по ипотечному жилищному кредиту, регулируется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ.

Существенным условием договора об ипотеке также является описание основного договора, исполнение обязательства по которому обеспечивается. А это значит, что в договоре об ипотеке необходимо указать предмет, срок, иные существенные условия основного договора, а также размер обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Относительно формы договора об ипотеке, законодательство требует обязательной письменной формы. Изначальное требование об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки, содержащееся в ч.2 п.2 ст.339 ГК РФ и ст.10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) было отменено законодателем в 2004 году ФЗ «О внесении изменения в часть первую Гражданского кодекса РФ» от 30.12.2004 № 213-ФЗ ФЗ «О внесении изменения в часть первую Гражданского кодекса РФ» от 30.12.2004 № 213-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 39; и ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30.12.2004 № 216-ФЗ ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30.12.2004 № 216-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 42. . Данные изменения позволили залогодателю избавиться от расходов по нотариальному удостоверению договора ипотеки, составлявших до 2004 года 1.5% стоимости заложенного имущества, а с 20.08.2004 года - 200 рублей за удостоверение договора ипотеки жилого помещения 0,3% стоимости, но не более 3000 рублей за другое недвижимое имущество (Закон «О государственной пошлине» от 09.12.91 № 2005-1) Закон «О государственной пошлине» от 09.12.91 № 2005-1 // Ведомости СНД и ВС РФ", 12.03.1992, N 11, ст. 521..

Исключением является нотариально удостоверенное соглашение залогодателя и залогодержателя в соответствии с ч. 1 ст. 349 ГК РФ.

Итак, договор об ипотеке в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию ( ст.164, ст.131 ГК РФ, ст.10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ, вступает в силу с момента государственной регистрации и ничтожен при отсутствии таковой (ст.10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Следует различать государственную регистрацию договора приобретения квартиры за счет кредитных средств, перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к Заемщику, а также регистрацию ипотеки в силу закона.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 N 122-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 N 196-ФЗ) государственная регистрация проводилась учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним переданы Федеральной регистрационной службе.

По закону государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она подлежит регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ) установлено: "Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру".

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости с момента передачи недвижимости покупателю и до ее оплаты, недвижимость, проданная в кредит, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимости. Несмотря на наличие в действующем законодательстве указаний об ипотеке в силу закона, ст. 29 Закона "О регистрации" и ст. 20 Закона об ипотеке, даже в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, содержат в себе лишь прямые предписания о порядке регистрации договора залога недвижимости и прав залогодержателя, вытекающих из него, умалчивая при этом, как и в каком порядке можно зарегистрировать ипотеку в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

При этом применительно к ипотеке имеется изъятие из общего правила о порядке регистрации, согласно которому процедура регистрации залога недвижимого имущества начинается только по заявлению залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона "О регистрации" "государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Внесение записей о законных ипотеках полностью укладывается в систему записей, предусмотренную действующим законодательством.

Реализация предложенного варианта государственной регистрации законных ипотек важна для соблюдения принципа публичности (гласности) ипотеки. Этот принцип получил закрепление в п. 1 ст. 7 Закона "О регистрации": государственная регистрация прав носит открытый характер, сведения единого государственного реестра о любом объекте недвижимости должны быть предоставлены любому лицу при предъявлении им установленных документов и письменного заявления. Как следует из Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации", в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Публичный характер государственной регистрации ипотеки предусмотрен и ст. 25 Закона об ипотеке. Открытость сведений имеет огромное значение для всего рынка недвижимости. Без свободы получения информации о юридическом состоянии конкретного объекта недвижимости невозможно решение субъектами рынка вопроса о целесообразности сделок по его поводу Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России // Под ред. канд. юрид. наук. В.С. Ема. М.: Статут, 1999. С. 86..

Залогодатели, так же как и кредиторы, по новому законодательству должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получить достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

Оценивая изменения, произошедшие в ипотечном законодательстве, в том числе в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» А.П.Фоков называет основными итогами следующее:

Во-первых, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Федерального закона).

Во-вторых, сделку по ипотечному кредиту не обязательно нотариально удостоверять и соответственно оплачивать до 1,5% от суммы сделки, достаточно государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и оплаты 20 руб. за госрегистрацию (ст. 19, 20 Федерального закона).

В-третьих, ограничение вмешательства органов опеки и попечительства в сделки с жильем (изменения в ГК РФ и Закон об ипотеке). Ранее ни одна семья, где есть несовершеннолетние дети, не могла ни продать, ни купить, ни взять кредит на квартиру, не получив согласия органов опеки и попечительства. В настоящее время данное условие действует лишь тогда, когда родители лишены родительских прав, а дети находятся под опекой.

В-четвертых, в новом законодательстве вводится институт ипотечного страхования. Благодаря такой страховке первоначальный взнос за квартиру может быть снижен с 30 до 10% от стоимости жилья.

В-пятых, благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит, что, несомненно, приведет к удешевлению банковских услуг и операций А.П.Фоков, «Ипотечные правоотношения в Российской Федерации» // «Юрист», 2005 № 6.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

Как следует из данной формулировки, закладная содержит существенные условия как договора ипотеки, так и основного договора, например договора банковского кредита. При этом закладная не подменяет вышеуказанные договора, поскольку лишь подтверждает права кредитора, чего явно недостаточно для полноценного регулирования правоотношений.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой. Необходимо отметить, что ипотека в основном обеспечивает исполнение именно кредитных обязательств.

Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. Это вытекает из ст. 13 Закона об ипотеке, в которой сформулированы следующие основные положения о закладной:

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно Методическим рекомендациям по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Закона об ипотеке, утвержденным распоряжением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-Р Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-Р // Вестник ФКЦБ России. 1999. N 2, закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует регистрации. Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов.

Закладная не может быть выпущена в бездокументарной форме, она должна быть объективно выраженной ценной бумагой. Не допускается и выдача сертификатов - документальных заменителей. Закон об ипотеке не обязывает лицо, выпустившее более двух закладных, вести их учет, поэтому при наличии реестра закладных данные, содержащиеся в нем, не могут служить доказательством существования прав того или иного лица ³¹.

Как и всякая ценная бумага, закладная является документом, удостоверяющим имущественные права (с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов), осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении (п. 1 ст. 142 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, закладная должна отвечать следующим требованиям:

удостоверять имущественные права;

содержать определенные реквизиты;

быть облеченной в соответствующую форму.

Закладная как ценная бумага удостоверяет такие права ее законного владельца, как право кредитора на получение исполнения по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залогодержателя на предмет данной ипотеки. Она удостоверяет два права, хотя и связанных между собой, но относящихся к разным обязательствам, - право кредитора, т.е. право на возврат сумм кредита, и право залогодержателя, т.е. право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае невозвращения кредита. Также как и договор об ипотеке, закладная следует судьбе основного обязательства и прекращается, например, в случае погашения заемщиком банковского кредита, выданного под обеспечение залогом недвижимого имущества.

Исходя из прав, удостоверяемых закладной, обязанными по ней лицами являются должник по основному обязательству и залогодатель (если он - третье лицо по отношению к обеспечиваемому обязательству) либо только должник, когда он одновременно является и залогодателем. Закладная составляется и подписывается всеми обязанными по ней лицами.

Закладная является именной ценной бумагой (п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке, подп. 2 п. 1 ст. 145 ГК РФ), передача прав по которой допускается путем заключения сделки в простой письменной форме.

Однако абз. 3 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке устанавливает, что при передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.

Необходимо отметить, что аналогичные положения содержатся в п. 3 ст. 146 ГК РФ, где предусматривается порядок передачи прав по ордерной ценной бумаге, которой закладная не является. В частности, п. 3 ст. 146 ГК РФ устанавливает, что права по ордерной ценной бумаге передаются путем совершения на этой бумаге передаточной надписи - индоссамента.

Аналогичного мнения придерживается ряд специалистов, которые считают, что Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК РФ, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а ст. 146 ГК РФ четко закрепляет порядок передачи прав по ценным бумагам каждого вида. В частности, п. 3 ст. 146 ГК РФ допускает передачу прав путем индоссамента только по ордерной ценной бумаге; по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии (п. 2 ст. 146 ГК РФ). Отступление от этих норм ГК РФ недопустимо. Закладная должна быть ордерной ценной бумагой, либо права по ней как по именной ценной бумаге должны передаваться в порядке, установленном для уступки требований (цессии).

Не касаясь всех аспектов выпуска закладных, следует отметить, что юридический аспект их выпуска важен лишь для целей более упрощенного способа передачи прав по ним, т.е. путем совершения передаточной надписи. В противном случае возможна была бы передача прав залогодержателя по цессии в порядке, установленном ст. 47 Закона об ипотеке.

Если по векселю индоссаментом может быть простая подпись управомоченного лица на обратной стороне векселя Положение о переводном и простом векселе, введенное в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК от 7 августа 1937 г. N 104/1341 (п. 13), в отношении индоссамента на закладной установлены следующие дополнительные требования:

должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной;

индоссамент выполняется не только управомоченным владельцем (залогодержателем), но и предыдущим ее владельцем, если таковой есть;

надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, а также бланковый индоссамент считаются ничтожными.

Таким образом, в отличие от вексельного индоссамента индоссамент каждого владельца на закладной должен быть не только именным, но и сопровождаться подписью предыдущего.

Закон об ипотеке в п. 1 ст. 14 устанавливает обязательные требования к реквизитам закладной. Документ, не содержащий какого-либо реквизита, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Если же выдача состоялась, то в соответствии с п. 2 ст. 144 ГК РФ документ следует признать ничтожным как не соответствующий требованиям законодательства. Российское право не предусматривает последствий признания ценной бумаги ничтожной. По аналогии с последствиями недействительности ничтожной сделки, изложенными в п. 1 ст. 167 ГК РФ, ничтожная закладная не влечет юридических последствий закладной как именной ценной бумаги А.Е.Русецкий, Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному залогом обязательству // Право и экономика, 2005 № 9.

Анализ реквизитов закладной позволяет сделать вывод, что она включает в себя не только существенные условия договора об ипотеке, но и все условия обеспечиваемого обязательства, ибо содержит прямую отсылку к нему согласно подп. 4 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.

Закон вместе с тем не исключает расхождения содержания между договором об ипотеке и закладной, т.к. в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке установлено, что при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. При этом необходимо учитывать, что это правило не применяется, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.

Содержание закладной может быть изменено по соглашению сторон.

В Законе об ипотеке указаны два способа изменения ранее согласованных условий закладной:

путем приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;

путем аннулирования закладной и одновременно с этим получения новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Немаловажным является тот факт, что государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и без уплаты государственной пошлины.

Однако законодательство однозначно не регламентирует механизм изменения ранее установленных условий закладной. В частности, не определен перечень документов, необходимых для регистрации соглашения об изменении содержания закладной, а также последовательность действий по внесению в нее изменений. Кроме того, не указано, кто правомочен проставлять на закладной отметку (запись) о том, что соглашение об изменении условий закладной является неотъемлемой ее частью в соответствии с требованиями ст. 13 и 15 Закона об ипотеке, а также не определен момент проставления данной отметки: одновременно с заключением соглашения, одновременно с государственной регистрацией данного соглашения либо после его государственной регистрации А. Коновалов «Новые процедуры с закладной» // ЭЖ-Юрист. 2005. N 6..

Не ясна также правовая природа государственной регистрации соглашения о внесении изменений в содержание закладной с учетом того, что сама закладная как ценная бумага не подлежала и не подлежит государственной регистрации.

Закладная, несмотря на отдельные недоработки в ее правовом регулировании, имеет большое будущее. Суть закладной заключается в ее практической направленности, а именно:

1) закладная облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях, т.к.

может являться самостоятельным объектом гражданского оборота;

2) при уступке прав по закладной можно не вносить изменения в договор об ипотеке;

3) Закон об ипотеке предоставляет сторонам ипотечных правоотношений изменять условия закладной;

4) статья 18 Закона об ипотеке позволяет восстановить права по утраченной закладной.

Таким образом, закладная является новым правовым инструментом для российского законодательства, призванным облегчить положение участников гражданского оборота при ипотеке недвижимого имущества.

Перспективность развития данного правового явления несомненна, тем более в свете утверждения Правительством РФ Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278..

Выводы.

Решающее значение для развития ипотечного кредитования имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Законодательное регулирование ипотечных правоотношений заключается в установлении государством обязательных требований к содержанию договора ипотеки и его оформлению, включая регламентирование процедуры государственной регистрации. Кроме того, законодательство подробно регулирует порядок оформления и оборота закладных, как специфического вида ценных бумаг. Отступление от законодательных требований ведет к увеличению риска кредитора, поскольку значительно снижает правовую защищенность обеспечения кредита и повышает вероятность возникновения судебного спора.

1.4 Значение ипотеки в социально-экономическом развитии Российской Федерации

Нет сомнения, что одной из наиболее острых социальных проблем в стране остается жилищная.

Желающих улучшить свои жилищные условия - 28 млн. семей, или 61% населения. Мы - страна с одним из самых низких уровней обеспеченности жильем на душу населения. Мы имеем всего 19,7 кв. м на человека, в то время как в США - 70 кв. м на человека. Почти 43 миллиона россиян проживают в ветхом жилье http://research.rbc.ru/rev_short/1066925.shtml.

И сегодня как никогда важной становится задача развития ипотечного кредитования.

Рост количества банков, занимающихся ипотекой, свидетельствует о явном интересе к этому направлению бизнеса. Тем не менее, лишь 1,5% жилья приобретается по ипотечным схемам -- и только 0,4% совокупного объема кредитов составляют ипотечные. Между тем в экономически развитых странах их доля исчисляется десятками процентов. В России ипотека доступна сегодня в первую очередь гражданам со средними доходами -- иными словами, имеющим постоянную и неплохо оплачиваемую работу. Как правило, это молодые и перспективные люди, что важно, учитывая долгосрочность кредита. Судя по результатам опросов и анализа обращений в банки, особый интерес к ипотеке проявляют россияне в возрасте от 18 до 34 лет В. Иванова Жилье может и должно стать доступным//Банковское дело в Москве. - 2005, №5 (125)..

Таблица 5

Перечень проблем гораздо шире, чем сама ипотека, они коренятся в устройстве российской экономики и финансовой системы. Конечно, можно пытаться сравнивать темпы роста российского ипотечного рынка с финансовым сектором Центральной Европы. Нашим европейским коллегам достаточно быстро удалось решить проблемы, связанные с запуском рынка ипотечных ценных бумаг, закладных листов, секьюритизацией ипотечных и других активов, запуском системы жилищных накоплений, в том числе строительных сберегательных касс, созданием системы кредитных историй, изменением законодательства об обеспечении, позволяющем снизить кредитные риски в финансовом секторе.

На этом фоне наш рынок выглядит не столь стремительным. Однако приходится учитывать, что уровень развития российского финансового рынка в целом не соответствует развитию экономики и реального сектора. Причины здесь во многом исторические. Так, в России на протяжении последних 50 лет отрасли топливно-энергетического комплекса развивались поступательно и без перерывов. А вот банковское и страховое дело находилось в руках государства до конца 80-х годов, фондовый рынок до приватизации вовсе отсутствовал, то есть 15 лет назад он начал развиваться по существу с нуля.

Сложившаяся ситуация на рынке жилья свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса. Кроме того, росту спроса способствует повышение уровня жизни населения, которое наблюдается в последние годы.

Анализ, проведенный специалистами Агентство ипотечного жилищного кредитования, выявил ситуацию в ряде регионов Российской Федерации: пропорциональную зависимость между уровнем доходов населения и обеспеченностью жильем. С ростом доходов населения увеличивается число сделок на рынке жилья. Вместе с тем исследования показали, что реальный платежеспособный спрос со стороны населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального. Это связано с тем, что, несмотря на наблюдаемый в последнее время рост доходов, общий уровень жизни населения России остается низким.

В настоящее время на одного жителя России приходится 280 долл. В долларовом эквиваленте рублевых накоплений (по данным Госкомстата денежные накопления населения России составляют 1282 млн. руб.). Cуммарные накопления среднестатистического гражданина, включая накопления, находящиеся в «чулках» у населения, составляют около 561 долл. Этого явно недостаточно для формирования устойчивого платежеспособного спроса на квартиры в масштабе страны www.gks.ru.

Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи. Данный коэффициент свидетельствует о том, что для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществить накопления (не производя другие траты) в течение почти шести лет.

Спрос на жилье зависит от доходов населения. В целом по выборке увеличение доходов на 1 долл. увеличивает спрос на жилье на 1,3%. Однако исследования показали. Что рынок жилья будет увеличиваться в зависимости от роста не столько доходов населения, сколько доходов среднего класса и высокодоходных групп.

Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

С учетом предполагаемого роста реальных доходов населения, создания условий, необходимых для экономического роста и развития деловой активности банков, должны существенно увеличиться объемы ипотечного кредитования. Развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования будет способствовать, с одной стороны, увеличению платежеспособного спроса на квартиры, развитию жилищного строительства, а с другой - улучшению жилищных условий россиян, а, следовательно, позволит повысить качество жизни населения и улучшить социальную ситуацию в стране. Опыт разных стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования.

Таким образом, основными факторами, влияющими на развитие ипотечного жилищного кредитования в настоящее время, можно считать следующее:

§ макроэкономическая ситуация;

§ уровень благосостояния населения;

§ тенденция в области жилищного строительства;

§ состояние строительного комплекса;

§ состояние первичного и вторичного рынка жилья.

Таблица 6. Факторы, являющиеся благоприятными для развития ипотечного кредитования.

для населения	· разгосударствление жилищного фонда позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье; · возникновение среднего класса (около 16% населения), т. е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов; · изменение структуры спроса населения на жилье (требования к размеру жилой площади, планировке, качеству жилья, типу и местоположению здания) · повышение подвижности населения в пределах территории страны; · рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений.
для предпринимателей	· разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции; · заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства; · стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками; · возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;
для банков и финансовых инвесторов	· укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; · активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан; · повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения; · создание инфраструктуры рынка недвижимости; рост конкуренции

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.

Принципиально отличаясь от традиционного механизма ценообразования на другие виды товаров, определяющим элементом которого выступают общественно необходимые затраты труда на их производство, цена ипотечного жилищного кредита отражает общее соотношение спроса и предложения на рынке ссудных капиталов и зависит от целого ряда факторов, в том числе чисто конъюнктурного характера:

цикличности развития рыночной экономики (на стадии спада ссудный процент, как правило, увеличивается, на стадии быстрого подъема - снижается);

темпов инфляционного процесса (которые на практике даже несколько отстают от темпов повышения ссудного процента);

цены привлеченных ресурсов;

эффективности государственного кредитного регулирования, осуществляемого через учетную политику центрального банка в процессе кредитования им коммерческих банков;

динамики денежных накоплений физических лиц (при тенденции к их сокращению ссудный процент, как правило, увеличивается);

ситуации на международном кредитном рынке (например, проводившаяся США в 80-х гг. политика удорожания кредита обусловила привлечение зарубежного капитала в американские банки, что отразилось на состоянии соответствующих национальных рынков);

динамики производства и обращения, определяющей потребности в кредитных ресурсах соответствующих категорий потенциальных заемщиков.

Снижать ставки искусственно -- губительно не только для ипотеки, но и для всей банковской системы. Дальнейший рост цен на нефть в определенной мере будет подстегивать и инфляционные процессы. Однако в 2005 году инфляция была самой низкой за весь постсоветский период, несмотря даже на высокие цены по целому ряду товаров, начавшуюся реформу ЖКХ и монетизацию льгот. Гораздо хуже на экономике в целом и на ипотеке в частности скажется резкий спад нефтяных цен. В этом случае избежать высокой инфляции -- а следовательно, и высоких ставок по банковским кредитам -- будет гораздо труднее.

Конечно, нельзя говорить, что между будущими объемами ипотечного кредитования и ценами на нефть существует линейная зависимость, но теснейшая корреляция прослеживается.

Рассмотрим социально-экономическую значимость ипотечного кредита для России.

Таблица 7. Социально-экономическая значимость ипотечного кредита для России.

Макроэкономическое значение («локомотив экономики»)	- укрепление семьи, частной собственности; - снижение инфляции, формирование упорядочен-ного рационального потребления, так как ипотечное кредитование является механизмом, стимулирующим снижение так называемого текущего потребления; - позволяет запустить механизм мультипликатора: вложения средств в ипотечное кредитование приводит к многократному увеличению спроса на товары и услуги отраслей хозяйства, связанных с жилищным строительством, поскольку в оборот вовлекаются незадействованные сбережения населения; возникает необходимость создания новых предприятий и организаций для участия в ипотечном кредитовании, что приводит к образованию новых рабочих мест и снижению безработицы; - стимулирует рост производительности труда, т.к. возникает необходимость в большем доходе и желание более быстрого выкупа жилья; -ипотечное кредитование может стимулировать легализацию доходов граждан.
Социальное значение	- решение жилищной проблемы; - жизненный уровень населения возрастает; - переориентация спроса с текущего потребления на перспективные долгосрочные потребительские цели, связанные с улучшением жилищных условий; - снижает радикальные политические настроения в обществе и каждом отдельном коллективе; - повышается ответственность граждан во всех отношениях (к работе, к дому, к окружающей среде и т.д.); - ускоряет формирование так называемого «среднего класса» - основы стабильности гражданского общества.
Фактор развития денежно-кредитной системы	- развитие сберегательного дела (предварительное накопление); - долгосрочные ресурсы; - развитие рынка ценных бумаг (оборот закладных, ипотечных облигаций); - развитие финансовых институтов через формирование надежных активов из ипотечных ценных бумаг - вторичных ипотечных ссуд.
Решение ряда региональных и отраслевых проблем	- оживление местного и регионального хозяйства; - развитие стройиндустрии на местах; - появление финансовых ресурсов в сельском хозяйстве; - развитие производства товаров домашнего обихода; - развитие предложения как дешевых, так и дорогих вариантов жилья в зависимости от региональной специфики и социального уровня заемщика; - развитие рынка недвижимости в регионах.

Таким образом, ипотечное кредитование становиться очень важным звеном в цепочке мероприятий по решению социально - экономических проблем.

Вложения местных властей в ипотечные программы приводят к многократному увеличению спроса на товары и услуги отраслей хозяйства, связанных с жилищным строительством, - бюджетные дотации вовлекают в оборот незадействованные сбережения населения.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, уровень инфляции. Она должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Выводы

Ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны.

1.5 Мировой опыт ипотечного кредитования

Как показывает развитие национальных систем ипотечного кредитования во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

Система ипотечного кредитования в разных странах в зависимости от политических, правовых и экономических факторов, а также от исторических условий находит свое воплощение в разных формах. Некоторые из организационных моделей ипотеки успешно сосуществуют на финансовых рынках одних и тех же стран.

Рисунок 2

Существующие в мировой практике модели и схемы ипотечного кредитования, можно объединить в три группы:

1. ограниченная первичным рынком закладных;

2. включающая как первичный, так и вторичный рынки закладных;

3. сберегательно-ипотечная.

При использовании 1-й группы система рефинансирования практически не работает - закладные в большинстве случаев используются в качестве простого обеспечения привлекаемых средств. Число специализирующихся на ипотеке участников финансового рынка ограничено. Источниками финансирования в таком варианте являются собственные и привлеченные обычными способами средства банков (клиентские средства, межбанковские кредиты и пр.). Подобного рода ипотечное кредитование может проводиться не только специализированными институтами, но и обычными банками. В то же время условия кредитования здесь поставлены в прямую зависимость от общего состояния финансового рынка.

Организованная таким образом ипотека обычно не предполагает установления каких-либо стандартов, регламентирующих параметры предоставления кредитов - банки их определяют самостоятельно в каждом конкретном случае. В силу этого, особенно в тех странах, в которых не получили распространения другие модели ипотечного кредитования, т.е. где предложение ипотечных ресурсов ограничено, ставки по таким кредитам, как правило, завышены, а сроки сокращены по сравнению со стоимостью и продолжительностью кредитования в рамках других ипотечных моделей.

Известная простота рассматриваемых моделей ипотечного кредитования предопределила достаточно широкое её распространение. Это относится и к странам, где инфраструктура финансового рынка сформировалась не полностью, и к странам со сложившейся финансовой сферой. В первом случае это обусловлено отсутствием реальных возможностей привлечения денежных средств на вторичном рынке закладных, во втором - легкостью организации ипотеки и рационализацией использования привлеченных ресурсов.

2-я группа, включает как первичный, так и вторичный рынки закладных. В таком варианте большая часть кредитных ресурсов для ипотечного кредитования поступает со специально организованного для рефинансирования ипотеки рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными, т.е. в конечном счете, недвижимым имуществом должников. Механизм функционирования вторичного рынка ценных бумаг такого рода подчинен главной цели - постоянному притоку денежных ресурсов для ипотечного кредитования. Однако для того, чтобы ипотечная система в таком случае могла полноценно функционировать, должна быть достаточно развита инфраструктура финансового рынка в целом, и сектора обращения закладных в частности.

Еще одной непременной предпосылкой существования такой модели ипотеки является государственное регулирование. Разумеется, данное регулирование должно включать меры и чисто экономического, и принудительного характера. Естественно, что первые предполагают создание определенных обстоятельств для выгодного вложения средств в ипотечную систему. Принудительные же меры определенным образом регламентируют деятельность в данной сфере и в целом направлены на решение тех или иных общегосударственных задач.

Данной модели ипотеки присуща большая стабильность, чем ограниченной первичным рынком закладных, поскольку эмитированные и обращающиеся на вторичном рынке ценные бумаги имеют заранее объявленную доходность и сроки погашения. Но такая стабильность также имеет свои границы - кредитные ресурсы получают главным образом на финансовом рынке у независимых инвесторов. Значит, и на рассматриваемую модель ипотеки в конечном счете оказывает влияние состояние данного рынка. Именно поэтому рассматриваемая модель может быть успешно использована в странах с относительно устойчивой экономикой. Наиболее развита и наиболее широко распространена она в США, поэтому данную модель принято называть американской.

И первая, и вторая группы используют, в основном, рыночные механизмы и, следовательно, им присущи как преимущества, так и недостатки таких механизмов. Для этих моделей ипотеки важным является соотношение между банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая зависит от доходности ценных бумаг, выпущенных на основе закладных, а также между платой профессиональным участникам данного сектора финансового рынка (включая страховые компании) за специализированное обслуживание ипотечных кредитов на всех уровнях применяемой системы. Именно данными соотношениями регулируется спрос и предложение денежных средств на ипотечном рынке.

Рассмотрим основные модели и схемы ипотечного кредитования.

Модель универсальных коммерческих банков.

Используемые универсальными коммерческими банками ресурсы для предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов широко варьируются по источникам -- от кредитных ресурсов на межбанковском рынке до средств от граждан и юридических лиц на депозитах, выпуска различных долговых ценных бумаг, векселей и т.д. Роль коммерческих банков в системе жилищной ипотеки наиболее значительна в таких странах, как Великобритания, Германия, Испания и ряд других стран Европы, а также Австралия, Южная Африка.

Универсальные коммерческие банки обладают большей финансовой независимостью и устойчивостью, так как имеют возможность диверсифицировать свой портфель по более широкому спектру активных операций, различающихся по рискам и доходности. Преимущество универсальных банков -- возможность использования разнообразных кредитных и финансовых инструментов для хеджирования рисков банка и обеспечения его текущей финансовой устойчивости и надежности.

Основная проблема, возникающая в рамках данной модели, заключается в необходимости поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков, а также согласования краткосрочных пассивов и долгосрочных активов, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка.

Анализ роли различных институтов на рынке ипотечных кредитов в европейских странах показывает, что доля жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых универсальными коммерческими банками, по своему объему превышает объемы, выдаваемые другими кредиторами

Модель специализированных ипотечных банков.

Ипотечные банки -- это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами (см. также раздел 2.4).

Специализированные ипотечные банки предоставляют долгосрочные жилищные ипотечные кредиты, используя средства, привлекаемые посредством ипотечных облигаций непосредственно с рынка капитала от различных инвесторов, включая как крупных институциональных инвесторов -- пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации, так и отдельных частных инвесторов -- небольшие компании и физических лиц. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и потому размещаются по относительно низким ценам.

Надежность ценных бумаг обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения как по активным, так и по пассивным операциям банков, а также регулирующие условия предоставления ипотечных кредитов и выпуска облигаций. Высокий рейтинг, ликвидность и надежность ипотечных облигаций обеспечивают их привлекательность для инвесторов, и объемы обязательств по таким облигациям в ряде стран превышают объемы государственных заимствований.

Такие системы доминируют в основном в европейских странах в Дании, Швеции и Канаде, Польше они хорошо развиты также в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее законодательство. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов.

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов (секьюритизация ипотечных активов) получила наибольшее развитие в США, Австралии и Великобритании. В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Важнейшей предпосылкой становления модели этого типа является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов(см. также раздел 2.4).

Исторически форма рефинансирования долгосрочных ипотечных обязательств стала развиваться в форме продажи кредитным институтом долгосрочных активов другому кредитному институту или инвестору. Продажа кредитов, таким образом, отделила функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии и в несколько меньшей степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи-покупки кредитов либо их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги.

В результате широкое распространение в США, например, получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они, как правило, не занимаются привлечением средств на депозиты, специализируясь исключительно на отборе и андеррайтинге заемщиков, предоставлении кредитов и их обслуживании после того, как кредиты рефинансированы. Основным отличием от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, как и другие ипотечные кредиторы при модели вторичного рынка ипотечных кредитов, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не выпускают ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка.

...