Подобная специализация определила необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы (в основном за счет выпуска различного рода ценных бумаг) для приобретения прав требований по ипотечным кредитам. В настоящее время к основным вторичным инвесторам США относятся две организации: «окологосударственная» структура - федеральная национальная ипотечная ассоциация (Federal National Mortqaqe Association, FNMA), называемая «Фэнни Мэй» и «Фредди Мэк» К. Карабанова Ипотечные ценные бумаги: понятия и виды// Законодательство и экономика 2004. N 9.

Концепции американской модели отдано предпочтение в России на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

Рисунок 3

Модель жилищных сбережений.

Данная модель предполагает финансирование жилищных кредитов за счет долгосрочных целевых жилищных вкладов населения.

Стройсберкассы, или кредитно-сберегательные организации, привлекают целевые долгосрочные накопительные вклады населения, осуществляемые на долгосрочной договорной основе. Они могут быть полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы -- Bausparkasse в Германии), относительно закрытого типа (строительные общества -- Building societies в Великобритании), и полностью открытого типа (ссудно-сберегательные ассоциации в США -- Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

Механизм их жилищного финансирования заключается в следующем. Создается группа физических лиц с одинаковыми или сходными интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, которые для достижения своих целей образуют сбережения путем отчисления вкладов в большой общий фонд. В этих кассах будущие заемщики в течение определенного времени (6-7 лет) сначала накапливают примерно 50% стоимости будущего жилья, а затем получают заем на недостающую сумму из средств тех участников, которые обратились в стройсберкассу позднее.

Кредитно-сберегательные организации, основанные на привлечении долгосрочных целевых жилищных вкладов населения в качестве основного источника финансирования, функционируют во многих странах и различаются по следующим основным характеристикам:

1. Условия долгосрочного контракта (договора), на основе которого осуществляются накопительные сбережения участников, членов или пайщиков этих организаций (условия предоставления кредита и политика процентных ставок).

2. Степень замкнутости или открытости по отношению к финансовому рынку

3. Наличие или отсутствие специального законодательства, регулирующего сферу деятельности этих организаций, надзор и контроль за операциями.

4. Влияние и поддержка со стороны государства

5. Ограничения на активные операции.

Выводы

Изучение соответствующего зарубежного опыта, несомненно, позволит ускорить процесс развития ипотечного кредитования, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Система ипотечного кредитования в разных странах в зависимости от политических, правовых и экономических факторов, а также от исторических условий находит свое воплощение в разных формах. Некоторые из организационных моделей ипотеки успешно сосуществуют на финансовых рынках одних и тех же стран.

2. Развитие системы ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование является сегодня одной из наиболее интересных ниш на рынке банковских услуг. По данным социологического исследования, проведенного по инициативе Администрации Президента РФ и при поддержке Внешторгбанка, 61% населения России хотел бы улучшить свои жилищные условия. Из всех способов приобретения жилья более половины опрошенных предпочли бы воспользоваться долгосрочным ипотечным кредитом http://www.rg.ru/2005/03/01/zhilishnyj-kodeks.html.

Впечатляет динамика роста ипотечных жилищных кредитов: за 2005 год объем рынка ипотеки вырос в 3 раза и составил 52,8 млрд. руб., что эквивалентно 1% от ВВП страны http://www.etrust.ru/ru/news__348.htm.

В странах Западной Европы, доля ипотечного кредитования в общем объеме ВВП достигает 70%, а в США - 50%, 5 % в странах Центральной и Восточной Европы. А про показатель объема ипотечных кредитов на душу населения в России вообще говорить не приходится - 21 долл. против 300 долл. в Польше, 550 долл. в Латвии и 17-25 тыс. долл. в Западной Европе market@rbc.ru.

Таблица 8

Таким образом, главной проблемой, мешающей развитию ипотеки, остается невысокий уровень доходов населения, не позволяющий брать и обслуживать кредиты на жилье. Кроме того, недостаточная осведомленность и менталитет населения.

Ипотекой в современной России могут воспользоваться представители немногочисленного слоя достаточно обеспеченных россиян, а не основная масса народа, нуждающаяся в жилье. Среднедушевой ежемесячный доход по стране в 2005г. не превышал 8,5 тысяч рублей.

Несмотря на то, что реальные доходы населения РФ постоянно увеличиваются, а инфляция постоянно уменьшается, ее уровень пока выше темпов роста доходов.

Рисунок 5. Данные сопоставления реальных доходов населения и инфляции.

Неразвитость ипотеки в России, по сравнению с зарубежными странами, нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов.

В то же время следует помнить о нередко звучащем предостережении участников рынка: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.

Рисунок 6. Зависимость спроса на ипотечные кредиты от ставок.

Для снижения ипотечных ставок власти намерены добиваться сокращения издержек на всех этапах предоставления кредитов на жилье.

Благодаря созданию бюро кредитных историй, где накапливается информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит, что, несомненно, приведет к удешевлению банковских услуг и операций.

Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) на этапах выдачи кредита, рефинансирования, выпуска ипотечных ценных бумаг, а также его обеспечения необходимо:

· законодательное закрепление электронного (бездокументарного) учета прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладных)

· унификация документов и стандартизация процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов

Проблема привлечения долгосрочных ресурсов.

Одним из источников привлечения средств на долгосрочной основе является секьюритизация, т.е. трансформация неликвидных активов в ценные бумаги, обращаемые на вторичном рынке. Самый крупный в мире рынок секьюритизированных активов представляют ипотечные ценные бумаги. С принятием Госдумой поправок к Закону "Об ипотечных ценных бумагах", которое ожидается в ближайшее время, банки надеются получить еще один производный финансовый инструмент секъюритизации ипотеки. Первый выпуск ипотечных облигаций ожидается уже в конце июля - начале августа 2006 года, а к октябрю планирует выпуск ипотечных облигаций самый крупный игрок на рынке - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В подготовку к скорейшему выпуску ипотечных облигаций значительный вклад вносит Банк России. Положения подготовленного ЦБ нормативного документа (инструкции) позволяют уже сегодня начать эмиссию, которая пока сдерживается необходимостью принятия поправок к закону Инструкция Банка России от 10.03.2006 № 128-И «О правилах выпуска и регистрации ценных бумаг кредитными организациями на территории Российской Федерации»//"Вестник Банка России", N 25, 27.04.2006.

Важно также, что Банк России планирует пересмотреть заложенное в Инструкции Банка России №112-И требование, согласно которому кредитные организации могут выпускать ипотечные облигации, если размер ипотечного покрытия по ним составляет не менее 10% от размера капитала банка Инструкция Банка России от 31.03.2004 № 112-И (ред. от 18.02.2005) «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием»//"Вестник Банка России", N 30, 19.05.2004. Это ограничивает возможности банков по выпуску ипотечных облигаций, поскольку они должны диверсифицировать свои активы. Так что такие крупные, с большим размером активов банки, как Внешторгбанк или Сбербанк, просто лишены возможности выпускать облигации. Поэтому данное требование должно быть снижено или заменено на установление предельного объема выпуска ипотечных облигаций.

При выпуске ипотечных сертификатов участия и ипотечных облигаций, возникает проблема качества ипотечных портфелей, в связи с чем, необходимы стандартизация и рейтингование ипотечных портфелей.

Длинных ресурсов в России немного, а выход на западные рынки трудный и небыстрый, поэтому более интенсивная работа банков по секьюритизации своих кредитных портфелей, безусловно, позволит им получить доступ к более дешевым длинным ресурсам. А это, в свою очередь, позитивно скажется на стоимости ипотечных кредитов и в конечном итоге позволит снизить процентную ставку для заемщиков.

Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании необходимо:

· привлечение на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочных финансовых ресурсов институциональных инвесторов.

· привлечение в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большего числа банков.

· постоянное увеличение уставного капитала АИЖК и его региональных операторов, а также объемов предоставляемых госгарантий РФ по обязательствам АИЖК и госгарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов.

Снижение предложений на рынке жилья и высокая рыночная стоимость жилья.

Рост стоимости жилья в последнее время значительно опережает рост денежных доходов населения.

Одна из проблем ипотеки на сегодняшний день - активное стимулирование спроса без достаточного роста предложения, что и приводит к росту цен. Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует все предпринимаемые банками снижения ставок и оптимизацию требований к заемщикам. С начала этого года многие банки, работающие с ипотекой, зафиксировали уменьшение количества ипотечных сделок. Оно наблюдалось несмотря на то, что ипотечные программы банков продолжают корректироваться, увеличиваются сроки кредитования, появляются новые продукты. Однако в последние два-три месяца выяснилось, что кредитовать население не под что: дефицит жилья свел на нет преимущества ипотеки.

Кардинально изменить ситуацию может только увеличение объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке жилье доступным сделать невозможно. Иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Ипотека сама по себе даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем.

Торможение темпов строительства жилья в России: за 2005 год было введено 43,6 млн. кв. м. жилья, что на 6% больше чем в 2004 году; в 2004 году прирост ввода жилья по отношению к 2003 году был в два раза больше и составил 12%. http://www.project-service.ru/index.php?page=22&top=2&id=25

После 2001 года появилась тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства, но интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, что отражается на средней обеспеченности населения жильем. Кроме того, сокращение предложения жилой недвижимости с 2005 года наблюдатели связывают с введением в действие закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который ограничивает возможности строительных компаний в части привлечения средств дольщиков. Приобретение жилья через ипотечный кредит по сложившимся рыночным ценам резко завышает объем требующегося кредита и делает его еще менее доступным для широкого круга заемщиков. http://www.urbaneconomics.ru/news.php?folder_id=164&mat_id=4412 Источник: Газета "Бизнес"

Совершенствование механизмов государственной поддержки.

Для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. Речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию. Требуется расширение налоговых льгот, как для продавцов жилья, так и для его покупателей, в том числе, и в кредит.

Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживания выдаваемых банками ипотечных кредитов, - существующие нормы регуляторов рынка, в данном случае ряд норм действующего Положения № 254-П от 26 марта 2004 «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности». Необходимо подготовить изменения в Инструкцию 254-П в целях её смягчения для улучшения ситуации с ипотечным кредитованием:

· Увеличить размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд. В настоящее время в портфель однородных ссуд включаются кредиты, сумма которых не превышает 0,1% от капитала банков. Учитывая постоянный рост стоимости жилья, а, следовательно, и увеличение суммы выдаваемых кредитов, банки не в состоянии относить часть кредитов в портфель однородных ссуд, что нарушает системный подход к формированию и учету кредитного портфеля банков, увеличивает объем индивидуальной работы по отдельным выделенным кредитам и, как следствие, порождает увеличение объема дополнительных резервов. Все это сказывается на финансовых показателях банков.

· Отменить для ипотечных кредитов на приобретение жилья требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

Нормативное регулирование деятельности банков-участников рынка ипотечного кредитования в состоянии активизировать инвестиции банковского сектора в данный вид банковской деятельности несмотря на сравнительно низкий уровень доходности этого типа кредитования.

В последнее время появились разнообразные программы социальной ипотеки, реализуемые в виде дотаций и субсидий из региональных бюджетов. Основная цель этих программ - обеспечить населению доступное жилье. Государство готово субсидировать ставки только для определенных категорий населения, в частности, для малоимущих, в то время как массовый характер такая мера иметь не может. Кроме того, субсидирование ставок является нерыночной мерой. . http://www.nauir.ruc

Все используемые программы социальной ипотеки являются вариациями следующих подходов:

§ Дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту.

§ Безвозмездная субсидия на часть стоимости жилья и ипотечный кредит.

§ Приобретение жилья по "себестоимости" с оплатой через ипотечный кредит.

При дотировании процентной ставки ипотечный кредит берется в коммерческом банке на рыночных условиях, а региональные власти обязуются в течение некоторого срока дотировать процентную ставку. Однако эти дотации облагаются налогом: или заемщик заплатит 13%, или банк - 24%. Кроме того, такая схема практически непригодна для секьюритизации. Проблема снижения первоначального взноса также никак не решается. Отрицательно к этому относятся и многие иностранные специалисты изучавшие этот вопрос и реализовавшие несколько пилотных проектов по дотированию процентных ставок.

В схеме с разовой безвозмездной субсидией (Москва) бюджет дотирует до 50% стоимости жилья, а на остальную часть заемщик берет ипотечный кредит. Эта схема несколько дешевле.

В схеме покупки жилья по "себестоимости" застройщик получает разрешение построить "коммерческий" дом в хорошем месте в обмен на обязательство построить "социальный" дом по себестоимости.

Гарантии федерального бюджета могут искусственно понизить ставки. К сожалению, это будет иметь негативные последствия для развития первичного и вторичного рынка ипотеки. На Сбербанке и ВТБ это вряд ли отразится, но остальным банкам придется свернуть собственные программы рефинансирования.

Повышать доступность жилья надо комплексно. Ипотека социальной направленности может быть создана с использованием «длинных» денег, например, негосударственных пенсионных фондов. Московское Правительство рассматривает возможность привлечения бюджетных средств и средств Российского Пенсионного фонда, с помощью которых можно будет запустить единый ипотечный механизм. Если общими усилиями с федеральными властями и финансовыми институтами удастся сбалансировать все составляющие ипотеки -- упорядочить законодательство, создать рынок ценных бумаг, привлечь инвестиции, -- то в Москве появится возможность получать ипотечный кредит на доступных условиях по процентам и срокам выплаты.

Схема сбережений на договорной основе могла бы способствовать развитию системы ипотечного кредитования путем оказания помощи семьям при создании кредитной истории. Рассматривается возможность предоставления стопроцентных государственных гарантий по этим счетам. Однако для успешной реализации необходимо избегать регрессивных субсидий на стадии накопления, схема должна быть построена таким образом, чтобы сохранять ликвидность в условиях продолжающейся инфляции, а также предлагаться для использования в качестве финансового продукта разным финансовым учреждениям.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что внедрить ипотеку в России пытаются уже давно, однако реально она начала работать лишь тогда, когда в государственном бюджете стали формироваться излишки, связанные с резким ростом цен на сырьевых рынках. Поэтому можно говорить, что скорость становления ипотеки в стране по большому счету зависит только от макроэкономики, иными словами -- от цен на нефть. Повышение уровня насыщения экономики денежной массой, стимулирование экономического роста основное направление решения проблем ипотечного кредитования.

Выводы:

К основным проблемам, присущим ипотечному кредитованию на современном этапе относятся: проблема доступности кредита для заемщиков, связанная в первую очередь с низким уровнем доходов населения и неравномерным распределением этих доходов по разным социальным группам в обществе; высокие цены на жилье; достаточно высокие процентные ставки по программам ипотечного кредитования, предлагаемым кредитными организациями; высокие издержки при кредитовании, которые несут кредитные организации при выдаче ипотечных кредитов на приобретение жилья; отсутствие рынка ипотечных ценных бумаг - необходимого звена для рефинансирования ипотечных кредитов; наличие проблем законодательного регулирования отношений ипотечного кредитования, повышающих риски заемщиков и кредиторов; малое количество кредитных организаций, обладающих собственными средствами для работы на рынке ипотечного кредитования.

2.3 Вопросы совершенствования ипотечного законодательства

Основными направлениями работы в области совершенствования законодательства. регулирующего отношения ипотечного кредитования должны стать исправление недочетов, допущенных в формулировках ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с целью оттачивания процедуры ипотечного кредитования, устранение правовых коллизий между нормами вышеуказанного закона, Гражданского кодекса РФ, иных законодательных актов, совершенствование процедуры регистрации залога недвижимого имущества как способа надежного фиксирования прав и обеспечения интересов залогодержателей, процедуры обращения взыскания на предмет залога и его реализацию, создание реального механизма налоговых льгот не только для получателей ипотечных кредитов - физических лиц, но и для других участников отношений на рынке ипотечного кредитования, внесение изменений в нормативные акты, делающие невыгодными применение системы ипотечного кредитования.

С этой целью необходимо устранить противоречия между ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 146 ГК РФ, заключающиеся в том, что закладная согласно п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подп. 2 п. 1 ст. 145 ГК РФ является именной ценной бумагой, но передача прав по ней согласно положений закона возможна в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом только для ордерных ценных бумаг. В данном случае не имеет смысла менять сам порядок передачи закладной. Поскольку он удобен участникам экономических отношений. Однако необходимо внести изменения в ГК РФ, ст. 146, пункт 2, дополнив его отсылочной нормой или оговорив особенности обращения закладной как специфической ценной бумаги.

Помимо данного аспекта, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеет ряд существенных недочетов, исправление которых должно стать повесткой дня ближайшего времени.

Пункт 3 статьи 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) определяет соотношение законодательных актов, содержащих правовые нормы о залоге в российском праве. Нормы Федерального закона, регулирующие отношения по договору об ипотеке, имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в § 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, посвященной способам обеспечения исполнения обязательств, другими законодательными и иными нормативными правовыми актами, посвященными залоговым отношениям.

В то же время, приведенное установление не соответствует общим нормам, содержащимся в ГК РФ, о том, что гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих гражданские отношения. При этом нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ. То есть, имеет место прямая конкуренция норм, что не способствует развитию ипотечных отношений.

Далее, пункт 4 статьи 1 Закона устанавливает условие об оборотоспособности предмета залога по обязательству, обеспеченному ипотекой. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества возможен постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Таким образом, данная норма Закона устанавливает некий разрешительный порядок, предполагая наличие в иных законах прямого разрешения на оборот перечисленных объектов. Однако данная формулировка не соответствует общей концепции оборотоспособности объектов гражданских прав по российскому законодательству, которая определяется ст. 129 ГК РФ. В соответствии с данной нормой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. То есть Гражданским кодексом установлен обратный порядок, и виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

Кроме всего прочего, Закон об ипотеке необоснованно расширяет права залогодержателя об изменении договора об ипотеке, если залогодатель без согласия залогодержателя возвел здание (сооружение) на заложенном участке, но только в том случае, если возведенное здание может повлечь ухудшение обеспечения. Совершенно обоснованно положение о том, что законодателю следовало бы более четко определить, что необходимо подразумевать под ухудшением обеспечения. Нынешняя формулировка не может служить критерием, позволяющим должным образом оценить действия залогодателя. Если договор не запрещает возведения строения, то и нарушения ипотечного обязательства со стороны залогодателя нет, т.е. ст. 65 (абз. 2 п. 1) Федерального закона "Об ипотеке" излишняя и подлежит исключению.

Многие нормы законов об ипотеке и государственной регистрации дублируют друг друга, тогда как в ст. 29 последнего указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки.

Так, Закон "Об ипотеке" предусмотрел целую главу, посвященную государственной регистрации ипотеки. В сложившейся ситуации, отмечают В.С. Ем и Е.С. Рогова В.С.Ем , Е.С.Рогова Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. N 3. С. 8 - 17, практическое значение приобретает вопрос, какие нормы гл. 4 Закона об ипотеке устанавливают особенности регистрации ипотеки, а какие дублируют общие положения Закона "О регистрации" и являются подчиненными ему. Изложенная проблема является следствием отсутствия в действующем Гражданском кодексе России, Законе "О регистрации" и Законе об ипотеке четкого разграничения регистрации сделок и регистрации прав. Необходимо устранить попытку объединения механизма регистрации сделки с недвижимостью с механизмом регистрации права, вытекающего из этой сделки.

Кроме того, необходимо урегулировать вопрос о месте государственной регистрации договора ипотеки, предусматривающего залог нескольких объектов недвижимого имущества, расположенных на территориях различных подразделений Федеральной регистрационной службы Минюста РФ, в разных регистрационных округах.

. В целях защиты интересов залогодержателя крайне необходимо разрешение проблемной ситуации, связанной с применением Закона "Об исполнительном производстве". Статья 49 данного Закона (п. 1) устанавливает: "На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя...". Под установленными гражданским законодательством правами залогодержателя видимо имеется в виду п.1 ст. 334 ГК РФ, установивший право залогодержателя на преимущественное удовлетворение требований перед другими кредиторами. Однако законодателем абсолютно упущен тот момент, что право залогодержателя на удовлетворение требований за счет заложенного имущества возникает лишь в тот момент, когда наступил момент исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом (ст.348 ГК РФ). Например, наступил срок возврата ипотечного кредита, исполнения обязательства не последовало, и только в этом случае залогодержатель имеет право начать процедуру обращения взыскания на недвижимое имущество. В случае же, если срок исполнения основного обязательства не наступил, факт изъятия объекта залога, обращения на него взыскания может стать основанием для досрочного исполнения основного обязательства, но залогодержатель уже не успеет повлиять на ситуацию.