Каких-то особых прав залогодержателя недвижимости, позволяющих ему нейтрализовать положение п. 1 ст. 49 Закона "Об исполнительном производстве", нет. Таким образом, введение определенного иммунитета заложенного недвижимого имущества, по крайней мере перед требованиями кредиторов, вытекающих из обычной хозяйственной деятельности, было бы оправданным. В определенной степени разрешить проблемную ситуацию смог бы закон о банкротстве физических лиц.

Кроме перечисленного, невозможно не упомянуть изменения, внесенные ФЗ «О внесении изменения в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Ранее, в силу указанной выше статьи и ст. 24 ГК РФ невозможно было обратить взыскание на жилье, являющееся для заемщика и членов его семьи единственным местом жительства. Внесенными в п.1 ст. 446 ГПК РФ изменениями сделано исключение для жилых помещений, являющихся предметом ипотеки, если в соответствии с законодательством об ипотеке на него может быть обращено взыскание. Однако, законодательство об ипотеке не содержит специального перечня имущества, на которое может быть обращено взыскание, более того, такой перечень и не может быть установлено законодательством об ипотеке, поскольку оно регулирует несколько иные правоотношения. Доказательством данного постулата является формулировка ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающая невозможность ипотеки имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Таким образом, если на имущество невозможно обратить взыскание, оно в принципе не может быть предметом ипотеки, и следовательно, сделки с данным имуществом не регулируются ипотечным законодательством. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.6 под редакцией В.А.Зюзина и А.Н.Королева Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», под редакцией В.А.Зюзина и А.Н.Королева // М., ЗАО Юстицинформ, 2005 дает, например, обратную ссылку на ст. 446 ГПК РФ как на норму, определяющую перечень имущества, на которое может быть обращено взыскание. Представляется, что оговорка «если в соответствии с законодательством об ипотеке на него может быть обращено взыскание» в норме ст. 446 ГПК РФ излишняя.

В настоящее время в законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для организации публичных торгов. Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок. Необходимо закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, чётко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Льготы, предоставляемые налоговым законодательством участникам ипотечно-кредитных отношений недостаточны. В настоящее время Федеральным законом "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" от 20 августа 2004 г. N 109-ФЗ предусмотрено включение в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления НДС объектами налогообложения, операции по реализации земельных участков (долей в них). Также установлено, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир освобождаются от налогообложения НДС.

Федеральным законом "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" от 20 августа 2004 г. N 112-ФЗ предусматривается изменение в порядке предоставления имущественного вычета при налогообложении доходов физических лиц при приобретении жилья.

Основные изменения, внесенные указанным Законом, состоят в следующем:

- предусмотрено предоставление имущественного налогового вычета при продаже приватизированного жилья;

- предоставление имущественных налоговых вычетов может осуществляться либо на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, либо до его окончания при обращении к налоговому агенту (работодателю по основному месту работы) при условии подтверждения права на имущественный вычет налоговым органом;

- предусматривается возможность получения имущественного налогового вычета на погашение процентов по всем видам целевых кредитов (займов), полученных гражданами на приобретение и строительство жилья на территории РФ в кредитных и иных организациях РФ, а не только по ипотечным кредитам, полученным в банках РФ.

Федеральным законом "О внесении изменений в статьи 250 и 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" от 20 августа 2004 N 105-ФЗ установлены особенности налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием. Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 N 152-ФЗ круг эмитентов облигаций с ипотечным покрытием ограничен двумя типами эмитентов: ипотечными агентами и кредитными организациями.

Согласно положениям Закона N 105-ФЗ из состава доходов эмитента облигаций с ипотечным покрытием (признаваемых таковыми в целях формирования налогооблагаемой базы по налогу на прибыль) исключаются процентные доходы по видам деятельности, непосредственно связанной с выпуском облигаций с ипотечным покрытием. Для данных эмитентов такими видами деятельности являются приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и выпуск облигаций под обеспечение этим ипотечным покрытием.

Прибыль, получаемая ипотечным агентом в течение срока облигаций (разница между процентным доходом по ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, и выплатами купонного процента по облигациям), подлежит передаче учредителю и налогообложению как у ипотечного агента, так и у учредителя.

С целью избежания двойного налогообложения устанавливается, что прибыль ипотечного агента не подлежит налогообложению.

Кроме того, представляется целесообразным значительное увеличение предельного размера страхования вкладов для участников накопительных систем ипотечного кредитования.

Следующим вопросом, требующим оперативного вмешательства, является защита интересов банков при долевом жилищном строительстве. Законодатель настолько увлекся защитой интересов дольщиков, что не заметил, как вместе с застройщиками по новому законодательству также пострадали коммерческие банки.

Участие банков в долевом строительстве стоит из двух основных функций: участие в финансировании застройщика; участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика.

Такое участие прямо предусмотрено Законом «О долевом участии в строительстве...». В соответствии со статьей 13 этого закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

По сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка ухудшаются во-первых, потому, что банк по существу не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица), а во-вторых, потому, что должен нести солидарную ответственность с застройщиком за действия последнего и по обязательствам, в которых банк может даже не участвовать как сторона.

Закон о долевом строительстве ввел еще несколько новелл, также неблагоприятных для банков.

Во-первых, в соответствии со статьей 13 этого закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога на данный объект не распространяется. Это правило прямо противоположно общим правилам Гражданского кодекса РФ, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу. Во-вторых, закон разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии с той же статьей 13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства -- и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка -- особенно, если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, и государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

В-третьих, неблагоприятна для банков и статья 14 закона, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

§ наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

§ прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Таким образом, на сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски.

Закон №214-ФЗ, с точки зрения перспектив и структурных рисков в ипотеке -- носит, наряду с определенными позитивными тенденциями, спорный характер, потому что не учитывает ситуации ни с состоянием жилого фонда, ни с застройщиками, ни с инвестициями в возведение жилья. Данные изменения негативно отразились на объемах жилищного строительства за счет сворачивания строительных программ.

Выводы

Основными направлениями работы в области совершенствования законодательства, регулирующего отношения ипотечного кредитования должны стать исправление недочетов, допущенных в формулировках ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с целью оттачивания процедуры ипотечного кредитования, устранение правовых коллизий между нормами вышеуказанного закона, Гражданского кодекса РФ, иных законодательных актов, совершенствование процедуры регистрации залога недвижимого имущества как способа надежного фиксирования прав и обеспечения интересов залогодержателей, процедуры обращения взыскания на предмет залога и его реализацию, создание реального механизма налоговых льгот для всех участников отношений на рынке ипотечного кредитования, внесение изменений в нормативные акты, делающие невыгодными применение системы ипотечного кредитования.

2.4 Рефинансирование ипотечных операций

Системы ипотечного жилищного кредитования активно развиваются во многих странах мира -- и именно на их основе выстраиваются национальные рынки инвестиций и ценных бумаг. Например, в Дании и Швеции ипотека на 70-100% финансируется за счет выпуска облигаций. В целом по Европе этот показатель достигает 40%, а огромный рынок США финансирует за счет инвестиций с фондового рынка до 57% ипотечных кредитов. Все заметнее используются различные формы коллективных инвестиций. Например, инвестиционные фонды недвижимости, появившиеся в Японии около четырех лет назад, уже достигли объема почти в $9 млрд. и активно привлекают средства частных и институциональных инвесторов для финансирования рынка недвижимости и ипотеки.http://www.bdm.ru/arhiv/2005/05/index.html

Россия отстает не только по объемам выданных ипотечных кредитов, но и по развитию институтов финансирования ипотеки и инструментов привлечения в эту сферу средств инвесторов. Внутренний инвестиционный рынок страны развивается крайне медленно, хотя число потенциальных инвесторов растет. Необходимо формировать рынок ипотечных ценных бумаг и привлекать в эту сферу средства пенсионных фондов и страховых компаний.

Разрыв в объемах внешних и внутренних заимствований нашего рынка весьма значителен.

Чтобы привлекать внешних инвесторов, необходимы инструменты, понятные им. Если эти инструменты будут работать по общемировым правилам, можно рассчитывать на интерес со стороны частных и институциональных инвесторов, страховых компаний, инвестиционных и негосударственных пенсионных фондов.

Вопрос о привлечении инвестиций на рынок жилищной ипотеки посредством ипотечных ценных бумаг долгое время был предметом законодательных дискуссий. Проблема состоит в том, что, с одной стороны, банки, выдающие кредиты на длительный срок, нуждаются в эффективной системе рефинансирования, а с другой - частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и другие потенциальные инвесторы в России нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для долгосрочного размещения своих средств.

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (далее - Закон) призван создать эффективный механизм рефинансирования, с помощью которого осуществлялся бы приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Закон устанавливает возможность выпуска двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Если в России подобные механизмы только создаются, то в других странах уже много лет существуют различные модели привлечения инвестиций на рынок жилищной ипотеки посредством ипотечных ценных бумаг, наиболее известными из которых являются ипотечные облигации европейского типа, под которыми зачастую подразумеваются немецкие ипотечные облигации пфандбриф (Pfandbriefe) и бумаги американского типа (Mortgage Backed Securities - MBS).

Общепризнано, что секьюритизация является универсальным средством привлечения инвестиций с помощью ценных бумаг.

В обоснование необходимости ввода на отечественный финансовый рынок ипотечных ценных бумаг можно сказать, что за рубежом в ведущих странах они составляю значительную часть рынка. По данным Европейской ипотечной ассоциации, примерно 15% всего европейского капитала приходится на доли ипотечных бумаг, что в денежном выражении составляет 1,6 триллиона евро.

Развитие мирового рынка ипотечного кредитования напрямую связано с механизмом секьюритизации. В классическом варианте секьюритизации предполагается выбор, выделение и передача определенных активов (как правило, существующих или будущих прав требований), имеющихся у инициатора секьюритизации, новой специально создаваемой организации, которая в дальнейшем выпускает ценные бумаги, обеспеченные данными активами, для размещения среди широкого круга инвесторов. Секьюритизацию подразделяют на внебалансовую, что означает продажу портфеля активов специализированной структуре, которая финансирует приобретение активов при помощи выпуска долговых инструментов, и балансовую. Балансовая секьюритизация заключается в выпуске ценных бумаг, обеспеченных активами, которые остаются на балансе эмитента. Одновременно банк выпускает облигации, которые гарантируют первоочередное право требования держателя на вышеуказанные активы в случае банкротства эмитента.

Использование банками такого инструмента, как секьюритизация, во многом обуславливает дальнейшее направление развития ипотечного кредитования в России.

Секьюритизация позволяет банкам решить основную проблему развития современной ипотеки -- формирование ресурсной базы и развитие механизма рефинансирования выданных кредитов. При секьюритизации банк выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные выданными ранее кредитами. Бумаги продаются всем желающим, и эмитент получает средства, необходимые для выдачи новых займов. Конечно, в таком случае банк отдает часть дохода в виде процентных выплат по облигациям, зато его прибыль растет за счет увеличения оборотов. Кроме того, секьюритизация улучшает финансовые показатели кредитной организации -- за счет снижения стоимости заемных средств и «очистки» баланса. Более обширное использование секьюритизации позволит банкам выйти на международные рынки капитала и создать новые программы долгосрочного финансирования. В свою очередь, это приведет к снижению процентных ставок по кредитам и сделает ипотечное кредитование более доступным.

Российское законодательство устанавливает возможность выпуска двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием выпускаемых банками либо специально создаваемым ипотечным агентом и ипотечных сертификатов участия.

Схема выпуска ипотечных облигаций банками выглядит следующим образом. Банк-кредитор собирает портфель однородных по характеристикам ипотечных кредитов, формирует их в пул и организует выпуск облигаций. Пул ипотечных кредитов, оставаясь на балансе банка, является и источником погашения обязательств по ипотечным облигациям, и их обеспечением. Законом предусмотрено, что в случае банкротства кредитора ипотечное покрытие выводится из общей конкурсной массы, и держатели ипотечных облигаций имеют приоритетное право удовлетворения своих требований.

По другой схеме ипотечные облигации выпускаются с помощью специально учреждаемого юридического лица -- ипотечного агента. По закону об ипотечных ценных бумагах на него возлагаются две основные функции: хранение на своем балансе ипотечных активов и выпуск ипотечных облигаций. Ипотечный агент не имеет собственного штата, поэтому учет, управление финансовыми потоками, обслуживание платежей по кредитам и по облигация выполняет банк-кредитор или специализированные независимые организации,

Основное преимущества этой схемы в том, что ипотечное покрытие, служащие обеспечением выпускаемых ипотечных облигаций, с самого начала выделено в отдельный баланс: ему не угрожают риски, связанны с деятельностью банка-кредитора, и рейтинг облигаций может быть выше, нежели рейтинг банка, за счет качества ипотечных активов.

Еще одна схема предусматривает создание закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда, куда передаются ипотечные кредиты и где выпускаются паи, которые приобретаются инвесторами. Эта схема позволяет привлечь средства инвесторов в различны активы, включая ипотечные кредиты, объекты жилой и коммерческой недвижимости или ценные бумаги. Паи и права инвесторов регистрируются специализи рованным регистратором, имущество учитывается специализированным депозитарием. Активы фонда надежно защищены от рисков, связанных с банкротством банка-кредитора либо управляющей компании. Держатели паев получают доходы в соответствии с правилами доверительного управления, которые зарегистрированы в ФСФР и не могут быть изменены без их согласия.

Подобная схема может успешно применяться для секьюритизации не только ипотечных, но и иных активов банка: автомобильных кредитов, ссуд малому бизнесу и так далее.

Рассмотрим подробнее ипотечные ценные бумаги, предусмотренные Российским законодательством.

Облигации с ипотечным покрытием - эмиссионная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение от эмитента в установленный срок номинальной стоимости и процентов, а в случае банкротства эмитента - на получение удовлетворения из стоимости имущества, входящего в состав покрытия, преимущественно перед другими кредиторами эмитента (ст. 2 Закона). Требования или иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, заносятся в специальный реестр. Это позволяет инвесторам и органам надзора контролировать качество обеспечения. Форма выпуска таких ценных бумаг может быть документарной и бездокументарной.

Можно выделить следующие особенности этих ценных бумаг:

выпускать такие облигации может кредитная организация или ипотечный агент; облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже одного раза в год (ст. 10 Закона); владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе требовать от их эмитента досрочного погашения таких облигаций в установленных законом случаях (ст. 16 Закона);

Ипотечный сертификат участия - именная неэмиссионная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом (ст. 2). Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия (далее - ИСУ), фиксируются в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости. Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Таким образом, владельцы ИСУ должны получать денежные платежи, поступающие от заемщиков, за вычетом вознаграждения доверительному управляющему и обслуживающему ипотечные кредиты банку.

В целях защиты интересов инвесторов российское законодательство содержит жесткие условия относительно состава ипотечного покрытия. Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия определенным условиям. Некоторые из них: основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки; недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству; в случае если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица.

Следует выделить основные недостатки (юридические, технические и другие) российских ипотечных ценных бумаг и риски инвестора:

- при выпуске ипотечных облигаций коммерческими банками кредитный рейтинг таких облигаций не будет превышать кредитного рейтинга банка-эмитента. Как известно, подавляющее большинство российских коммерческих банков имеют рейтинг ССС по шкале S&P. Большинство западных институциональных инвесторов никогда не купят такие ценные бумаги просто потому, что им по уставу запрещено инвестировать в бумаги ниже инвестиционного уровня (ВВВ в нотации S&P). Российским институциональным инвесторам это не запрещено. Однако трудно представить, что они будут покупать ценные бумаги с таким низким кредитным рейтингом ;

- по ипотечным облигациям инвестору периодически выплачиваются проценты, а номинал погашается в конце срока. В то же время заемщик периодически выплачивает банку платежи, каждый из которых состоит из двух частей - процентной (платы за пользование кредитом) и амортизационной (идущей на частичное погашение баланса по кредиту). Кроме того, возможно досрочное погашение кредита заемщиком. Поэтому вплоть до погашения номинала облигации банку-эмитенту приходится управлять все увеличивающейся рублевой позицией, образующейся в результате плановых амортизационных и досрочных погашений балансов кредитов обеспечения;

- при выдаче ипотечных сертификатов участия на инвестора ложится риск досрочного погашения, что приводит к неопределенности в сроках погашения и величине периодических платежей. Досрочное погашение приводит к тому, что инвестору "незапланированно" возвращают часть вложенного капитала, который он должен реинвестировать;

- владельцы ипотечных сертификатов участия несут риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие (ст. 18 Закона). Кредитный риск подразделяется на две составляющие: риск дефолта заемщика и риск залога. Величина риска дефолта измеряется по двум критериям: по наличию у заемщика финансовой возможности гасить кредит и по его "надежности" как заемщика. Чем меньше доля ежемесячных выплат по кредиту в ежемесячном заработке (доходе) заемщика, тем выше его возможность гасить кредит и ниже риск дефолта. Как уже упоминалось, в мировой практике предельным считается порог в 36% от доходов должника. Оценить надежность российского заемщика очень сложно, так как практически ни у кого нет кредитной истории. Риск залога позволяет оценить процент потерь в случае реализации предмета залога. Он включает в себя средства на судебные процедуры, средства на выселение неплатежеспособного должника, на саму реализацию, а также возможное падение цен на недвижимость в период реализации предмета залога;

- доход инвестора по ипотечным сертификатам участия не фиксирован как по облигациям с ипотечным покрытием, и заранее трудно просчитать, каким будет этот доход, и будет ли он вообще;

Общий вывод на основании изложенного следующий: главное различие между российскими облигациями с ипотечным покрытием и ипотечными сертификатами участия состоит не в особенностях схемы их выпуска (выдачи), а в различном распределении риска между инвесторами и эмитентом. Облигация с ипотечным покрытием дает фиксированный доход, но и риск у ее держателя ниже, чем у инвестора ипотечного сертификата участия.

Набор законодательных требований и процедур, обеспечивающих права инвесторов, в российском Законе в целом соответствует международным стандартам, но чтобы данный Закон "заработал", необходимо, внести поправки, касающиеся более четкого определения ответственности каждого субъекта этих правоотношений и особенностей реализации ипотечного обеспечения, если возникнет такая необходимость. Кроме того, нужно более четко прописать механизмы государственного контроля и надзора в этой сфере. В рамках принятых поправок в Налоговый кодекс, инвесторы, покупающие ипотечные ценные бумаги, будут пользоваться некоторыми льготами: вместо общего налога в 24% по доходам от ценных бумаг, выпущенных до 1 января 2007 года, они будут платить всего 9% и 15% -- по выпускам, состоявшимся после этой даты. Пожелания банковского сообщества, касающиеся закона об ипотечных ценных бумагах следующие. В частности речь идет об определении соотношения суммы кредита к стоимости обеспечения LTV. В действующем законе оно жестко закрепляется на уровне 70% по каждому из составляющих ипотечное покрытие кредиту или закладной, что при широком спектре банковских ипотечных продуктов может привести к невозможности их рефинансирования. По мнению комитета АРБ, целесообразно ориентироваться на рынок в установлении LTV в соответствии с потребностью инвесторов в бумагах с разной степенью риска.

Вопрос о выпуске ипотечных облигаций сегодня весьма актуален, особенно с учетом того, что Банк России включил их в ломбардный список.

В настоящее время в России действуют закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды -- инструмент секьюритизации банковских кредитов. Он уже заработал: в минувшем году, зарегистрировано три ипотечных ПИФа, два из которых уже сформированы.

Главное отличие паев ипотечного ПИФа от ипотечных сертификатов участия -- большая степень свободы для управляющей компании, которая может приобретать не пулы однородных прав требования (закладных), как в ИСУ, а единичные права по кредитам, покупая их у банков или иных владельцев и не ограничиваясь однородными требованиями. В ипотечном ПИФе возможна любая схема выплаты дохода пайщикам (в отличие от ИСУ, где выплаты должны быть не реже раза в три месяца).

Кроме того, различны требования к объекту страхования. В ипотечных ПИФах предъявляется требование страховать только недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки, от тех же рисков и также на весь срок действия договора. Страховая же сумма должна быть не меньше суммы остатка задолженности по кредиту.

При формировании ипотечного покрытия сертификатов участия основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству (по каждому договору или закладной) не должна превышать 70% рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. В ипотечных ПИФах сумма основного долга по кредитному договору не должна превышать 90% от рыночной стоимости недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки.

Таким образом, требования к активам ипотечного ПИФа намного мягче, чем к ипотечному покрытию сертификата участия. Права, предоставленные управляющей компании при формировании ипотечного ПИФа, позволяют приблизить этот инструмент ИСУ, иными словами -- сделать практически аналог ипотечных сертификатов участия: с тем же составом активов, сроками выплат и т.п. Или сформировать ипотечный ПИФ с широким спектром активов и возможностями составления различных схем выплат и таким образом, получить совершенно иную ценную бумагу, не похожую на сертификат участия.

Выводы

Существование и нормальное функционирование вторичного ипотечного рынка имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.

Использование секьюритизации позволит банкам выйти на международные рынки капитала, привлечь долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов и создать новые программы долгосрочного финансирования. А выход на рынок первых ипотечных ценных умаг ознаменует новый качественный этап развития российской ипотеки.

2.5 Региональный подход к ипотечному кредитованию

Еще два года назад по оценкам экспертов в стране действовало до двух десятков ипотечных схем. Это было связано с тем, что в регионах по-своему подходили к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появлялись ипотечные программы, в основе которых лежало бюджетное финансирование. В последнее время ипотечное кредитование стало приобретать рыночный характер. Это связано с принятием необходимых законов, развитием федеральной системы ИЖК и большим интересом банковских структур к новому и перспективному направлению. Наряду с рыночными механизмами ипотечного кредитования, в ряде регионов активно развивается социальная ипотека, когда местный бюджет субсидирует либо процентную ставку, либо первоначальный взнос. В качестве примеров можно привести Республику Татарстан, Республики Башкортостан, Ханты-Мансийский АО и ряд других.

Рисунок 7