Анализ зарубежного и отечественного опыта формирования и развития ипотечного кредита

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Ипотечный кредит, как экономическая категория

1.2 История развития ипотечного кредитования в России

1.3 Роль ипотечного кредитования в рыночной экономике

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО И ОТЕЧЕСТВЕННОГО ОПЫТА ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

2.1 Сравнительная характеристика зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования

2.2 Немецкая модель предоставления ипотечных ссуд

2.3 Анализ американского опыта развития ипотечного кредита

2.4 Российский опыт ипотечного кредитования (на примере СБ РФ) ГЛАВА 3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА ДЛЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДТОВАНИЯ В РОССИИ

3.1 Практика предоставления ипотечного кредита российскими коммерческими банками

3.2 Совершенствование методик и схем ипотечного кредитования3.3. Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере СБ РФ)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена Государственной целевой программой "Жилище" (одобрена Постановлением Совета министров Российской Федерации Ї Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 95) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431). В этот период был принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали отрабатываться конкретные механизмы, Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.

Практическая реализация намеченных мер требует не только нормативного правового развития принятого законодательства, но и конкретных мер государственной поддержки развития рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время ведется работа по реформированию программы "Жилище" на период 2006-2010 гг. и входящих в ее состав подпрограмм, предполагающая осуществление более эффективного и целенаправленного использования средств федерального бюджета в интересах стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, а, в конечном счете, Ї решения проблемы обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем.

Одним из существенных ограничений развития ипотечного жилищного кредитования является отсутствие у большинства региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. Практика показывает, что, как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов направлена на решение этой проблемы.

Все вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют об актуальности выбранной темы, обусловленной необходимостью решать проблему поиска и применения новых видов обеспечения, позволяющих если не заменить традиционные, то хотя бы их дополнить.

Практическая значимость работы заключается в том, что исследования в области ссудного фонда, обеспечения кредита позволят увеличить объемы кредитования и будут стимулировать заемщиков к возврату полученных средств.

Тема ипотечного кредитования является наиболее актуальной на сегодняшний день, именно развитие банковского кредитования является сегодня наиболее перспективным путем привлечения инвестиций в экономику России. Потому тема работы является актуальной.

Целью написания данной работы является раскрытие характеристики ипотечного рынка в Российской Федерации, а также тенденции и направления развития на перспективу.

Для достижения поставленной цели предусмотрено решение следующего круга задач:

· рассмотреть кредитный рынок, его сущность, структуру и механизм функционирования;

· проанализировать современное состояние кредитного рынка России;

· проанализировать рынок ипотечного кредитования зарубежных стран;

· выявить основные возможности совершенствования организации кредитного рынка России.

Теоретическая база исследования основана на трудах российских экономистов и специалистов в исследуемой области, материалах периодических изданий, законах и нормативных документах. Таких, как О.А. Лаврушин, Е.Ф. Жуков, Ю.И. Коробов, Ю.Б. Рубин, В.И. Солдаткин, М.А. Пессель, В.И. Колесников и др.

С развитием периодики легко найти новинки любой отрасли экономики в соответствующем периодическом издании. Банковские отношения рассматриваются, например, в таких журналах как "Российская Федерация сегодня", "Российская экономика" (имеет регулярную рубрику "Денежно- кредитная система ", в которой ежемесячно можно найти новые цифровые данные), "Финансист", "Финансы ", специализированное издание "Финансы и кредит", "Экономист", "Экономический вестник", "Экономическое развитие России", "Вопросы экономики", "Законодательство" и др.

Материал иллюстрирован рисунками и таблицами. В конце работы приводится список использованной литературы, включающий Законы РФ, нормативные акты ЦБ РФ, монографии и статьи из периодической печати.

ипотечное кредитование банк коммерческий

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Ипотечный кредит как экономическая категория

Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Ипотека - наиболее интенсивно развивающийся в последние годы сегмент кредитного рынка. Это развитие идет по двум направлениям. Первое направление является основным и традиционным, оно связано с долгосрочным кредитованием хозяйствующих субъектов под залог приобретаемой недвижимости многочисленными банковскими и небанковскими институтами. Этот направление ипотечного кредитования в настоящее время приобретает наибольшее значение для развития кредитного рынка России и других стран СНГ.

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости -- земли и строений производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства.

Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать "потребительским". В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд "профессиональный", рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка.

Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик -- кредитор" к схеме "заемщик -- конечный инвестор". При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком -- воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

Наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам кредит. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой -- коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам (ссудам), т. е. компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Данная схема предполагает следующую модель взаимоотношений участников:

· клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают первичный рынок закладных;

· кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных;

· покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов;

· эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными (Mortgage -- Backed Securities, MBS). Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга;

· далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.

Таким образом, регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов; расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов.

На фоне вышеизложенного становится очевидным, что первичный и вторичный рынок закладных -- это не изолированные, а, напротив, взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и жизненный цикл закладной.

1.2 История развития ипотечного кредитования в России

Считается, что термин "ипотека" впервые был введён в 594 году до н.э. архонтом Солоном...

Тогда "ипотекой" назывался камень или столб, установленные на краю владения, с надписью о том, что владелец этой недвижимости взял в долг под её залог и в такой-то срок обязан долг вернуть.

Что касается истории организации земельного кредита, то первое место в хронологическом порядке занимает Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.

При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.

Полное Собрание Законов Российской Империи за вторую половину ХУШ века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности.. Кроме общих сведений о недвижимой собственности, которые должны были быть собраны Банком, последний требовал также от присутственных мест сообщений относительно стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.

С середины 60-х годов ХУШ века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.

Такая система просуществовала до 1917 года.

В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.

Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек.

Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу.

Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей по десятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.

Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.

Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.

Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

· повышенное внимание проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;

· преобладание земельного ипотечного кредита;

· определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;

· ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60% оценочной стоимости недвижимости;

· развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;

· выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;

· основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;

· обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;

· резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50%);

· участие государства в ипотечном процессе.

Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Они могли вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценности ипотечного института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления, следить за правильностью эмиссии и погашения закладных листов.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.

Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России в 1991-1994 гг.- М., 1994. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности.

Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон "Об ипотеке" (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.

В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение.

В настоящее время слова "ипотека", "ипотечное кредитование" присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

Сегодня, когда финансовая сфера вроде бы стабилизировалась, стала меняться в лучшую сторону и ситуация на рынке жилищных кредитов.

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотечный кредит -- это деньги, которые кредитное учреждение предоставляет клиенту на покупку квартиры или дома. За пользование предоставленным кредитом клиент платит кредитному учреждению проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам. Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у кредитного учреждения до полного погашения ипотечного кредита клиентом.

1.3 Роль ипотечного кредитования в рыночной экономике

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.

Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование.

Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

Проблема состоит в переходе от практики строительства жилья за счет государства (муниципалитетов) и его последующего бесплатного распределения к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения готового жилья на свободном рынке за счет не только собственных, но и широкодоступных кредитных средств.

Несмотря на создание благоприятных условий для функционирования ипотечной системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать.

Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими доходами и, соответственно, недостаточным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных).

Таким образом, обостряется проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья.

Об актуальности этой проблемы говорит, в частности, тот факт, что российские регионы начали реализовывать свои собственные ипотечные программы, каждая из которых строится по местным стандартам и различным схемам. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии рынка ипотечного кредитования. Существенной проблемой внедрения ипотечного кредитования остается внедрение программы по классической схеме без учета местных правовых, экономических, социальных и других условий и особенностей регионов.

Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос населения. Практика показала, что для широкого круга населения сегодня малодоступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.

Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

В то же время, наряду с низким уровнем доходов на руках у населения, по оценкам специалистов, находятся большие запасы наличной иностранной валюты (накопления), образовавшиеся в результате недоверия к государственным и частным банкам, непредсказуемой инфляции и т. п. По разным оценкам, масштабы этого ресурса определяются в диапазоне 20--40 млрд. долларов и выше.

Попытка внедрять в практику ипотечное кредитование наталкивается на определенные препятствия. Банки испытывают давление мощных факторов риска:

· риск процентной ставки (неопределенность толчков инфляции);

· риск посреднической деятельности (возможность отзыва денег из банка его вкладчиками или кредиторами);

· риск невозврата кредита заемщиком;

· нехватка длинных дешевых кредитных ресурсов;

· слабость законодательной базы.

Включаясь в систему долгосрочного кредитования, в том числе под залог недвижимости, российские банки испытывают определенные опасения. Так, например, опасаются выдавать ипотечные ссуды, будучи практически незаинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности. На практике это приводит тс использованию банками различного рода кредитных схем, например таких как кредитование с переходом права собственности. При этом, однако, риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые платежи, связанные с неоднократным переходом собственности из рук в руки.

Серьезной проблемой для внедрения ипотеки является также отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения, официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения.

Весной 2001 года Комиссия Государственной думы по развитию ипотечного кредитования разработала проект закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах". Согласно законопроекту частные инвесторы, инвестиционные и пенсионные фонды смогут покупать эти бумаги и получать хороший доход, а банки -- рефинансировать кредиты, выданные на покупку жилья. В результате денег на ипотеку будет больше, а сроки кредитов станут длиннее. Ипотечные бумаги считаются сравнительно надежным долгосрочным финансовым инструментом для размещения резервов в рамках будущего накопительного сектора национальной пенсионной системы.

Между тем, в Москве долгосрочное кредитование покупки жилья в собственность развивается и без этого закона. Удалось и "длинные" деньги найти -- сегодня одалживают и на 10 и на 15 лет, и проценты приемлемые -- минимальная ставка по кредиту в валюте 10%.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО И ОТЕЧЕСТВЕННОГО ОПЫТА ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

2.1 Сравнительная характеристика зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США - судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем - жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка - больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

На рис. 3 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

Рассмотрю далее более подробно немецкую и американскую модели ипотечного кредитования.

2.2 Немецкая модель предоставления ипотечных ссуд

В мировой практике жилищного кредитования существуют две основные модели: американская и немецкая.

Немецкая модель ипотеки значительно отличается от американской. Она заключается в том, что банк, выдавший ипотечный заем, самостоятельно рефинансирует кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Поэтому такую схему называют одноуровневой.

Этой "накопительной" ипотеке почти сто лет. В Германии и ряде стран Восточной Европы она на практике доказала свою состоятельность и конкурентоспособность. Дешевые долгосрочные ресурсы по немецкой модели обеспечиваются за счет замкнутого ипотечного финансового рынка, т. е. фактически благодаря системе взаимного кредитования. Все вращается вокруг специализированных кредитных учреждений -- строительно-сберегательных касс (ССК). Таким образом, основана немецкая модель на банальном накоплении денег, но не в "кубышке", а в специализированной организации.

Как же выглядит немецкая модель?

Большинство собственных домов в Германии куплено или построено с помощью строительного кредита (Bausparkredit). Этот вариант в момент предоставления кредита, как правило, отличают низкие проценты по сравнению с обычным банковским кредитом, зафиксированные на весь период погашения кредита. Но Bausparkredit дадут, только если вы сперва в течение долгих лет накопили определенную сумму в стройсберкассе. Если дом или квартира нужны сейчас, придется брать кредит подороже.

Обычная схема такова. Сначала вы находите подходящий объект, затем договариваетесь о цене покупки и других условиях будущего договора о покупке (Kaufvertrag). Далее сами или через посредника находите банк или иного кредитора, готового на сходных условиях предоставить недостающую сумму. Кредитор берет на себя письменное обязательство предоставить кредит на определенных условиях. На этом этапе у вас еще нет никаких обязательств перед кредитором.

После этого подписываете Kaufvertrag, затем - договор о кредите. После этого делается запись о залоге, и только затем кредитор предоставляет оговоренную сумму.

Большинство банков готовы были предоставить мне кредит в размере до 80% залога. При необходимости можно договориться и о 90%, иногда - о 100%. Но чем выше доля заемных средств, тем хуже условия кредитования. Наиболее выгодные условия можно получить, если величина кредита не превышает 60% стоимости заложенной недвижимости.

Банки предлагают разные схемы кредитования для покупки недвижимости или строительства дома.

Это наиболее подходящий вариант. В течение заранее оговоренного периода величина процентной ставки зафиксирована. В это время вы ежемесячно выплачиваете кредитору постоянную сумму. Эти взносы идут на покрытие текущих процентов по кредиту, а остаток - на постепенное погашение самого кредита. К концу оговоренного периода банк обязан предложить новые условия погашения оставшейся суммы. Соглашаться не обязательно: вы вправе просто погасить оставшуюся задолженность. Если для этого не хватает собственных средств, можно взять более дешевый кредит в другом банке. Подходящий вариант можно найти заранее: ведь дата окончания оговоренного периода и остаток долга известны.

В течение определенного времени вы платите только проценты по кредиту, но не выплачиваете сам кредит. Взамен - берете обязательство регулярно вносить определенный взнос в накопительное страхование жизни. В целом кредит обойдется значительно дороже. Но благодаря особенностям налогообложения параллельное финансирование может иметь смысл, если недвижимость вы собираетесь сдать внаем.

Дизажио - это разница между номинальной суммой кредита и реальной (меньшей) суммой, которую получит заемщик. Разница возникает из-за того, что часть процентов по кредиту сразу удерживается банком. Если реально вам надо 99 999 евро, а банк удерживает 10%, вам придется взять в долг 111 110 евро. Зато ваша ежемесячная выплата банку будет ниже! При равных процентной ставке и начальной скорости погашения такой кредит в конечном счете обойдется вам намного дороже обычного кредита в 99 999 евро.

Плавающая процентная ставка будет изменяться уже после того, как вы взяли кредит - в соответствии с процентами на финансовом рынке. В период снижения процентных ставок на рынке такой кредит имеет смысл, пусть даже банк снижает процентную ставку с некоторым запозданием. Но сейчас подобный кредит не слишком выгоден: рыночные проценты постоянно растут - и это только начало!

Случается, что за рубежом процентные ставки ниже, чем в зоне евро. Благодаря этому через некоторых посредников можно получить низкопроцентный инвалютный кредит. Даже с учетом вознаграждения посреднику условия кажутся выгодными. Почему бы не воспользоваться? Японская иена ведь ничем не хуже евро. В Японии даже лучше. Но в Германии ваш доход - в евро, а не в иенах. И никто не знает, как будет меняться курс обмена через год, два или пять лет. Если иена подорожает, "дешевый" кредит в иенах обойдется вам намного дороже, чем самый "грабительский" кредит в евро!

Проблема реальной стоимости кредита хорошо известна немецким заемщикам. В договоре займа - две ставки: "номинальная" (Nominalzins) и "эффективная" (EffektiverZins). В чем же разница? "Эффективные" проценты лучше отражают "цену" кредита, "номинальные" - расчетная величина. Разница между "эффективными" и "номинальными" процентами - это реальные деньги, перешедшие из вашего кармана в банк! Сравнивать кредиты надо по их "эффективным" процентам. Кредит с высокими "номинальными", но низкими "эффективными" процентами обычно выгоднее кредита с низкими "номинальными" и высокими "эффективными" процентами.

Но и "эффективные" проценты не дают полной картины стоимости кредита. Они не учитывают расходы на обслуживание так называемого кредитного счета, который банк открывает на ваше имя. Не исключено, что банк потребует отдельную плату за этот счет, за переводы со счета и на него и т. д. "Эффективные" проценты не учитывают так называемые особые проценты, которые банк берет до того, как выдаст вам кредит, за то, что заранее подготовил деньги для вашего кредита. Банк может потребовать заключение страховки в связи с кредитом.

Поэтому, выбрав схему финансирования, немцы просят банк выдать им бумагу абсолютно обо всех расходах, которая обязательно должна быть заверена подписью, что других расходов не будет.

2.3 Анализ американского опыта развития ипотечного кредита

Система ипотечного кредитования, несмотря на страновые различия, сводится к механизму перераспределения денежных средств от конечного инвестора к заемщику - покупателю недвижимости.

Основные участники ипотечного кредитования:

· заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;

· кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;

· посредник - специализированная организация, задача которой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;

· конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными ресурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет формирование и развитие вторичного рынка, особенностям которого посвящена данная статья.

Крупнейшим в мире ипотечным рынком является ипотечный рынок США. Это один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок.

Ипотечным кредитом (mortgage loan, mortgage) называется кредит, выданный под залог недвижимого имущества, который обязывает заемщика производить обратные выплаты по определенной схеме. Если заемщик отказывается выполнять свои обязательства согласно условиям договора, то к кредитору переходят права собственности на заложенную недвижимость. Кредитор имеет право в безусловном порядке реализовать залог и покрыть сумму долга за счет полученной выручки. Процедура передачи кредитору прав собственности на заложенное имущество называется 'обращение взыскания'. В рассматриваемой схеме ипотечного кредитования в качестве заемщика выступает физическое лицо, а в качестве залога - жилая недвижимость. Как правило, ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно выступает в роли залога.

По сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются:

· долгосрочностью (обычно 20-30 лет);

· относительно низким кредитным риском, связанным с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

· неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику досрочно погашать, полностью или частично, остаток основного долга в любой момент времени. Это обстоятельство позволяет рассматривать ипотечный кредит как кредит со встроенным опционом на досрочное погашение со стороны заемщика (call option). Наличие такого опциона выгодно для заемщика, поскольку позволяет ему регулировать объем своих долговых обязательств в зависимости от соображений экономического или частного порядка. Для кредитора, напротив, досрочное погашение связано с проблемой рефинансирования незапланированных поступлений.

В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.

Каждый месячный платеж по аннуитетному кредиту распадается на две компоненты - выплату процентов и части основного долга - согласно определенной формуле. Поскольку проценты на конец месяца начисляются на остаток ссудной задолженности на начало месяца, то сумма процентных платежей сокращается с течением времени (см. рисунок). Доля же выплат в счет погашения основного долга соответственно возрастает с каждым платежом. На конец периода кредитования остаток ссудной задолженности равен нулю. В силу того, что описанная схема равномерных выплат автоматически обеспечивает полное погашение основного долга к концу периода кредитования, этот вид кредита также называется самоамортизирующимся.

Весьма распространены и кредиты с переменными выплатами. С точки зрения банков удобным инструментом, позволяющим снизить процентный риск, является кредит с переменной процентной ставкой (adjustable-rate mortgage), уровень которой привязывается к определенному индексу, часто к ставке либор или ставке по государственным облигациям. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется при заключении кредитного договора и, как правило, составляет полгода или год. Нередко устанавливаются границы изменения процентной ставки по отношению к первоначальной: процентные ставки с ежегодным пересмотром обычно не могут отклоняться больше чем на 2%.

В качестве первичных кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты, чаще всего выступают ссудосберегательные организации, коммерческие и ипотечные банки, а также компании по страхованию жизни и пенсионные фонды (здесь условно - банки). Для получения кредита заемщик обращается в уполномоченный банк, где заполняет необходимые документы и предоставляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая впоследствии проверяется банком. На основании полученных данных банк оценивает кредитоспособность заемщика, т.е. проводит андеррайтинг кредита.

Основные критерии андеррайтинга:

· во-первых, отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio - PTI). Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность;

· во-вторых, отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV). Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;

· в-третьих, абсолютная величина кредита не должна превышать определенное пороговое значение. Типичные ипотечные кредиты в США выдаются на условиях до 28% PTI, до 80% LTV и в размере до 200 тыс. долл.

Обязательный элемент ипотечного кредитования на этапе выдачи кредита - страхование заложенной недвижимости и титула. Распространенным необязательным видом страхования является страхование жизни и трудоспособности заемщика. По согласовании всех условий кредитования банк заключает с заемщиком договор о предоставлении ипотечного кредита. После выдачи кредит начинает обслуживаться либо выдавшим его банком, либо другой обслуживающей компанией.

Ключевой проблемой для банков, вовлеченных в процесс ипотечного кредитования, является нехватка долгосрочных ресурсов. Задача создания специализированного института для аккумуляции частного капитала с его последующим инвестированием в ипотечные кредиты была реализована правительством США, когда во время великой депрессии оно пыталось оживить рынок недвижимости путем расширения (стимулирования) ипотечного кредитования.

В 1938 г. конгрессом США была создана Федеральная национальная ипотечная ассоциация, или "Фэнни Мэй" (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae). Основным направлением ее деятельности вплоть до настоящего момента является покупка ипотечных кредитов у банков за счет привлеченных средств от выпуска долговых ценных бумаг. Правительство США побудили заняться ипотечным кредитованием во время великой депрессии две основные причины. Во-первых, финансовый кризис, в результате которого многие финансовые учреждения оказались в неликвидном положении. Во-вторых, неуверенность участников рынка в перспективах развития ситуации, которая порождала необходимость создания условий для повышения долгосрочной платежеспособности населения и развития долгосрочных финансовых инструментов/контрактов. В частности, в мае 2008 года Банк Англии планирует выделить 100 млрд. долларов, «чтобы предотвратить распространение кредитного кризиса на банковскую систему и британскую экономику в целом».

...