Анализ зарубежного и отечественного опыта формирования и развития ипотечного кредита

Удачный союз трех участников рынка: заемщика, риэлтора и банка держится за счет взаимовыгодного сотрудничества. Стоимость подготовки ипотечной документации составляет в среднем $500. Это не считая риэлторского процента за проведение сделки купли-продажи, размер которой колеблется от 2% до 6% в зависимости от агентства недвижимости. Плата за проведение оценки платежеспособности заемщика банком, как правило, не превышает 1,5% от суммы кредита.

Кстати, если заемщик хочет, чтобы на всех этапах сделки его интересы представляли опытные юристы, то это обойдется ему приблизительно в $800. Такая услуга в "Корпорации МИАН" носит название "Договор гарантирования".

Так что теперь у заемщика есть выбор: он может приобрести квартиру за минимальную сумму, а может получить полный спектр услуг за соответствующие деньги. Причем, как показала практика желающих заплатить за услуги гораздо больше, нежели тех, кто хочет все сделать сам. То есть люди уже научились считать деньги, трезво оценивая свои возможности и реальность.

Некоторые банки начинают работать не с заемщиками, а с риэлторами. Это принципиально новый подход в российской практике и есть все основания предполагать, что в скором будущем такой опыт примет массовый характер. Причем, в этом случае клиенты ряда банков впервые увидят своего кредитора только в момент подписания кредитного договора. До этого все отношения будут проходить через риэлтора или ипотечного брокера.

В результате в скором будущем банки начнут оплачивать труд специалистов по недвижимости. Оценка стоимости этого труда будет проходить в результате конкурентной борьбы за лучшего риэлтора. Уже сегодня многие банки всеми силами стараются привлечь на свою сторону опытного специалиста. Среди конкурирующих фирм есть и отделения Сбербанка.

Все понимают, что если в банк придет клиент, то в результате можно будет заключить один договор (хотя в некоторых случаях после этого клиента приходят его родственники и знакомые). Но вот если придет риэлтор, то в перспективе могут быть десятки договоров. Что уж говорить о крупных многофилиальных риэлторских компаниях, обслуживающих внушительное число клиентов ежемесячно.

Помимо появляющихся схем взаимодействия, возникают и новые продукты, расширяющие область использования ипотечного кредита. Зачастую ипотека требуется для элементарного обмена. В Корпорации МИАН существует такая модель, условно называемая "Обменяй квартиру в кредит". То есть вместо проведения альтернативной сделки, сопровождающейся, как правило, нервотрепкой, вы, взяв кредит, оплачиваете новое жилье, а потом продаете свое старое и рассчитываетесь с долгами. Причем такая продажа значительно выгоднее для продавца, поскольку к моменту реализации в квартире никто не будет прописан, а свободная квартира стоит дороже.

Ряд возможностей для заемщика сегодня не рекламируется банками, поскольку их осуществление возможно только при содействии риэлтора. Например, есть шанс получить кредит без первоначального взноса или с минимальным первоначальным взносом, например 5% (бывший минимум в 30%-40% уходит в прошлое). Описать единую для всех последовательность действий в данном случае невозможно, поскольку каждый раз это частный случай, условия которого четко отражены только в конкретном кредитном договоре и зависят от финансовых возможностей должника. Но факт, что без помощи риэлтора вероятность получения такого кредита крайне мала.

Банк с удовольствием займется рассмотрением кредитной заявки и без присутствия риэлтора, но при наличии у заемщика ипотечного сертификата. Эту бумагу можно получить, также обратившись в Корпорацию МИАН. Суть документа в том, что он подтверждает готовность ряда банков прокредитовать указанное лицо для покупки конкретного жилья. С этим сертификатом человек идет в один из нескольких предложенных банков и ему не должны отказать в ссуде.

Современный отечественный рынок ипотечных кредитов активно развивается, заемные средства для приобретения недвижимости становятся более доступными. С появлением иностранных банков-кредиторов не встает вопрос о гражданстве получателя ссуды. Следовательно, в ближайшие годы количество кредитов на покупку квартир будет расти и здесь без тесного сотрудничества банковских структур и риэлторских компаний не обойтись.

КБ "МИА" (ОАО) создан в соответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999г. № 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве".

Статьей 4 указанного Закона предусмотрено, что КБ "МИА" является организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве, на момент создания КБ "МИА" (ОАО) доля г. Москвы в уставном капитале составляет не менее 51%.

Статьей 5 Закона к основным функциям КБ "МИА" относятся разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования, приобретение прав требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующих стандартам ипотечного жилищного кредитования, осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных, в том числе, ипотечными обязательствами.

Устав КБ "МИА" (ОАО) утвержден Распоряжением Департамента Государственного и муниципального имущества г. Москвы от 26.06.2002г. № 3205-р.

Кредитная организация зарегистрирована в Центральном банке Российской Федерации (Банке России) 20 января 2000г., рег. № 3344.

Лицензия на осуществление банковских операций со средствами в рублях и иностранной валюте № 3344 получена 24 мая 2000г.

23 июня 2000г. банк внесен в общегородской реестр предприятий г. Москвы за № 002.005.892.

Уставный капитал банка при его создании составил 120 000 000 рублей. Количество размещенных обыкновенных именных акций - 2500 штук, номинальная стоимость одной обыкновенной именной акции - 48000 руб.

После регистрации второй эмиссии акций в марте 2002г. уставный капитал банка составил 456 000 000 рублей, общее количество акций - 9500 штук, собственный капитал вырос до 520 000 000 рублей.

После регистрации третьей эмиссии акций в феврале 2004г. уставный капитал банка составил 790 224 000 рублей, общее количество акций - 16 463 штуки.

В настоящее время 100% размещенных акций банка принадлежит г. Москве.

Основной целью создания Банка ставилось развитие ипотечного кредитования в Москве, в частности - создание и поддержка в городе вторичного рынка ипотечных кредитов. Банк должен был выступать в качестве организатора и координатора системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве.

Законодательно за КБ "МИА" (ОАО) закреплены следующие функции:

· разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования в г. Москве;

· обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования: приобретение прав требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений, и осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных, в том числе, ипотечными обязательствами;

· экспертная и консультационная помощь по вопросам ипотечного жилищного кредитования, содействие банкам и иным кредитным институтам в организации практики проведения ипотечного жилищного кредитования, обучение персонала кредитных организаций правилам и стандартам ипотечного жилищного кредитования.

Стандарты предоставления ипотечных кредитов, разработанные Московским ипотечным агентством, представляют собой единообразные требования к участникам системы ипотечного жилищного кредитования, к порядку заключения и существенным условиям договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования (виды, размеры и сроки кредитов, процентные ставки за пользование ими; требования к жилым помещениям, принимаемым в залог, к соотношению стоимости залога и размера кредита и т.д.).

В области создания и поддержки в городе вторичного рынка ипотечных кредитов МИА ставит задачей создание технологии выкупа на рыночных условиях и в соответствии со Стандартами КБ "МИА" у коммерческих банков Москвы прав (требований) по договорам ипотечного кредитования с последующим размещением среди независимых инвесторов ипотечных долговых инструментов (облигаций) Банка, обеспеченных этими правами (требованиями).

Стандарты МИА одобрены Экспертным советом по развитию жилищной ипотеке в г. Москве.

КБ "Московское ипотечное агентство" (МИА) изменил условия кредитования по классической программе в конце 2006 г.

Банк принял решение о введении единой процентной ставки по ипотечному кредиту "Классический" на всех сроках кредитования до 30 лет вне зависимости от первоначального взноса. Ставка по кредиту в рублях составляет 11% годовых и в долларах - 10% годовых. Ранее ставка по программе была дифференцирована в зависимости от срока кредита.

Объектом кредитования является квартира на вторичном рынке в Москве и Московской области. При определении максимального размера кредита учитывается совокупный доход семьи, величина кредита составляет до 90% от стоимости квартиры.

Максимальная сумма кредита определяется платежеспособностью клиента. К рассмотрению принимаются доходы, подтвержденные официально, а также иные дополнительные доходы заемщика. Сбор за проведение кредитной сделки - 1% от суммы кредита, но не более 30 тыс руб /$1000.

КБ "Московское ипотечное агентство" предоставляет жилищные ипотечные кредиты на приобретение квартир, индивидуальных жилых домов, кредиты под залог имеющейся недвижимости, реализует специальную программу по выкупу ипотечных кредитов у российских банков. Правительство Москвы является 100-проц акционером банка.

Кредитный портфель КБ "МИА", обеспеченный залогом недвижимости, по состоянию на начало 2007 года достиг общего объема 4 млрд. 255 млн. 764 тыс. руб. В том числе банком выкуплено прав по кредитным договорам и договорам ипотеки на общую сумму 9 млн. 699 тыс. руб., предоставлено ипотечных кредитов в объеме 4 млрд. 246 млн. 065 тыс. руб.

Портфель кредитных заявок, находящихся на рассмотрении в Банке, составляет 300 млн. рублей.

На текущий момент КБ "МИА" (ОАО) не имеет на своем балансе проблемных кредитов. Все заемщики своевременно и полностью выполняют перед Банком свои обязательства, вытекающие из кредитных договоров и договоров залога недвижимого имущества.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований, общая потребность населения РФ в жилье равна 1569,8 млн. кв. м, что при текущих ценах составляет 17767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2007 г. оценивается в 148,6 млн. кв. м, или 1682,4 млрд. руб. в стоимостном выражении.

По состоянию на конец 2006 г. только 39% семей были удовлетворены жилищными условиями. Из 61% семей, желающих улучшить жилищные условия, 31,5% не видят никаких возможностей для решения жилищной проблемы, однако 19,8% из них готовы приобрести или построить жилье при условии получения помощи от государства.

Удовлетворенность населения жилищными условиями в 2007 г., % от семей в среднем по стране

Семьи, удовлетворенные жилищными условиями	39%
Семьи, желающие улучшить жилищные условия	61%
Предпочтительные способы решения проблемы семьями,
желающими улучшить жилищные условия:
приобретение готового жилья,	35,30%
том числе:
на первичном рынке	20,60%
на вторичном рынке	30,30%
на любом рынке готового жилья	49,10%
строительство жилья,	11,50%
том числе:
участие в долевом строительстве	6%
индивидуальное строительство	5%
нерыночные способы улучшения жилищных условий получение в порядке очереди, по наследству и т. д.)	21,70%
семьи, не видящие никаких возможностей улучшить жилищные условия	31,50%

Следует отметить, что реальный спрос на рынке недвижимости значительно ниже потенциального и составляет примерно 6% от потребности в жилье. Реальный спрос определяется платежеспособной потребностью в жилье, т. е. потребностью со стороны домохозяйств, которые имеют накопленные средства и текущие доходы, достаточные для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов. Основными факторами, снижающими спрос, являются высокие цены на квартиры, ограниченность ресурсов, которые можно использовать для финансирования такой покупки, и сложности в получении жилищных кредитов.

Увеличение платежеспособного спроса на жилье путем развития рынка ипотечного кредитования

Основным инструментом формирования рынка доступного жилья должно стать развитие ипотечного кредитования. И здесь следует отметить целый ряд тенденций, позволяющих положительно оценить такое развитие.

Во-первых, наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время мы являемся свидетелями серьезного улучшения благосостояния населения страны: повышается уровень дохода, растет уверенность в завтрашнем дне, меняется менталитет. Именно поэтому сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет, и банки начинают иначе относиться к розничному бизнесу.

Во-вторых, в настоящее время правительство принимает ряд законодательных мер, направленных на улучшение правового поля ипотечного кредитования: устраняются противоречия между ГПК и ФЗ "Об ипотеке", упрощается процедура обращения взыскания на залог, создаются механизмы привлечения долгосрочных ресурсов пенсионных фондов, формируется правовая база для создания общенационального кредитного бюро.

Общий объем выданных в 2006 г. ипотечных кредитов оценивается примерно в 10,5 млрд. руб. в текущих ценах, темп роста при этом составил более 300%. По оценкам экспертов, такой темп сохраняется и в 2007 г. В то же время, несмотря на развитие сферы ипотечного кредитования, потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем выданных кредитов.

Существует и другая проблема: для более активного развития ипотечного кредитования необходимо адекватное предложение жилья.

Проведенные прогнозные оценки показали, что процесс удовлетворения спроса на жилье даже при проведении всех реформ будет ограничен объемом предложения на рынке жилья и в 2008--2010 гг. не превысит 67%.

По сути, рынок недвижимости сегодня характеризуется серьезной диспропорцией спроса и предложения.

В ситуации, когда спрос на жилье значительно превышает предложение, условия диктует продавец, а покупатель вынужден с ними соглашаться. Именно такой диспропорцией обусловлено существование следующих негативных моментов:

· отсутствие практики прозрачной процедуры расчетов между участниками сделки (в большинстве случаев стоимость квартиры, указанная в договоре, значительно ниже реальной стоимости жилья);

· использование компаниямизастройщиками различных схем оплаты прав требования, например страховых договоров, что мешает банку предоставить кредит на полную стоимость объекта недвижимости;

· дискриминация заемщика банка перед покупателем квартиры, не использующим кредитные средства: в большинстве случаев банки более тщательно проверяют юридическую чистоту квартиры, строительную документацию, собирают информацию о правообладателе (при покупке жилья на первичном рынке). Прозрачность ипотечной сделки предполагает практическую невозможность применения "серых" схем при оплате инвестиционных договоров, что также дискриминирует заемщика

Данная ситуация будет наблюдаться до тех пор, пока уровень предложения жилья не сравняется со спросом, что приведет к возникновению у продавцов реальной потребности в новых покупателях.

Таким образом, в настоящее время формирование рынка доступного жилья и развитие ипотечного кредитования возможны лишь в случае значительного увеличения объемов строительства.

Анализ существующих проблем в сфере жилищного строительства показал, что они связаны с несовершенством процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства. Соответственно в первую очередь необходимо сократить время и количество организаций, участвующих в данном процессе.

По мнению строителей, одними из наиболее актуальных остаются проблема доступности источников финансирования жилищного строительства, в том числе кредитных, и проблемы, связанные с отсутствием достаточного количества земельных участков для строительства в городах, в том числе имеющих развитую инфраструктуру и с высоким уровнем налогов.

Опрос 45 крупнейших строительных компаний показал, что преодоление существующих барьеров позволит увеличить ежегодно вводимые объемы жилья на 30--40% по сравнению с прогнозами, предполагающими сохранение status quo.

В структуре предложения на первичном рынке доля готового жилья составляет всего 10%. Строительные организации заинтересованы в продаже квартир на стадии строительства, что позволяет им перенести большую часть рисков на население.

Планы банков по объему предоставления кредитов застройщикам в несколько раз меньше прогнозируемого спроса, рассчитанного по оценке представителей регионов и городов. Чтобы реализовать потенциальные возможности, банкам необходимо создать условия для гарантированного и безопасного функционирования в этой сфере экономики.

Большой разрыв между планами банков и их реальными возможностями объясняется рядом факторов, в числе которых высокие риски кредитования строительства, недостаточная прозрачность деятельности строительных компаний и др. До тех пор пока потребность в кредитовании не будет полностью покрыта предложением банков, недостаток этих ресурсов, по-видимому, станет восполняться практикой долевого участия граждан в строительстве жилья, что значительно усложняет процедуру предоставления им ипотечных кредитов.

С переходом на более совершенные схемы реализации жилья, например посредством ипотеки, которые потребуют наличия значительных кредитных ресурсов для реализации строительных проектов, возможности банковской сферы могут стать более доступными для строительных компаний.

Проведенный опрос банков показал, что предполагаемое увеличение объемов кредитования застройщиков жилья существенно меньше темпов роста кредитования населения. Так, в 2007--2008 г.г. банки планируют увеличить объемы кредитования застройщиков в среднем на 18--20%, а физических лиц -- на 100%. На 2009--2011 г.г. рост кредитов застройщикам в среднем оценивается на уровне 14--17%, а в 2012--2013 г.г. он составит 5--10%. В 2013 г. банки планируют предоставить застройщикам жилья кредиты на сумму от 10,92 до 13,17 млрд. руб. в текущих ценах.

Таким образом, изменение сложившейся ситуации на первичном рынке жилья возможно в случае:

· изменения законодательства в сторону упрощения согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства;

· поощрения конкуренции и ограничения монопольной практики на строительном рынке;

· обеспечения прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний (в настоящее время такие компании включают в себя десятки юридических лиц, что не позволяет банкам должным образом провести анализ их финансового состояния, а, следовательно, делает невозможным финансирование строительных проектов).

В настоящее время правительство предпринимает ряд законодательных мер, направленных на упрощение процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства.

Однако, хотя строительные компании все чаще обращаются за финансированием в банки, постоянно увеличивающаяся выручка от экспорта нефти обеспечивает стабильный платежеспособный спрос со стороны конечных покупателей, которые, в отличие от банков, не склонны к проведению серьезного анализа финансового состояния строительной компании и становятся долевыми участниками проектов, принимая на себя часть строительных рисков (сейчас за счет средств населения финансируется до 40% проектов на начальной стадии строительства и до 80% на завершающих этапах).

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

· кредит выдается на срок от 6 месяцев до 27 лет;

· сумма кредита - до 95% от стоимости приобретаемого жилья ;

· процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях - от 15% годовых, в валюте - от 10% (определяется индивидуально);

· предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;

· оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5% до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);

· погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика;

· при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и др. за последние 2 года;

· предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта и т. д.).

Список документов необходимых для получения ипотечного кредита (общий список):

· копия паспорта Заемщика / Поручителя Созаемщика (все страницы, включая пустые);

· копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания Заемщика / Созаемщика Поручителя (при наличии);

· копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);

· копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации Заемщика / Созаемщика Поручителя;

· копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.);

· заемщика / Созаемщика Поручителя.

Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика / Созаемщика Поручителя:

· копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака;

· копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей Заемщика / Созаемщика Поручителя, при наличии).

Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика / Созаемщика Поручителя: военный билет и/или водительское удостоверение Заемщика / Созаемщика Поручителя.

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика / Созаемщика Поручителя:

· копия трудовой книжки Заемщика / Созаемщика Поручителя, заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;

· справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ);

· краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях Заемщика / Созаемщика Поручителя (в произвольной форме), резюме;

· копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, с отметкой налоговой инспекции (при наличии);

· копия трудового контракта (при наличии);

· при наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме №3-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ).

Документы по компании, в которой Вы владеете акциями/паями/долями в уставном капитале:

· копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;

· копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый Государственный Реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании;

· копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;

· копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;

· выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение ипотечного кредита на срок не более одного календарного месяца;

· справка из банка с отметкой Банка о сальдо счета, наличии /отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека №2);

· копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);

· копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;

· копии договоров (3-5 шт.) с основными покупателями / поставщиками / контрагентами;

· копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании.

Предприниматели без образования юридического лица дополнительно предоставляют:

· копия свидетельства о регистрации предпринимателя, необходимые лицензии для занятия профессиональной деятельностью;

· налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по доходам физических лиц / по единому налогу, уплачиваемому при применении УСНО) или свидетельство об уплате ЕНВД;

· патент за прошедший год, документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально);

· документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды;

· выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев;

· книга учета доходов и расходов (по форме, утвержденной Министерством финансов РФ) с соответствующими отметками налогового органа;

· при наличии иных доходов, кроме получаемых при осуществлении предпринимательской деятельности - документы, подтверждающие получение дохода и уплату подоходного налога.

Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии, нотариусы - документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями) и документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года, документы, подтверждающие уплату подоходного налога и удержаний во внебюджетные фонды.

Информация об активах Заемщика / Созаемщика Поручителя:

· копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены, пр.);

· копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и пр.);

· документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.) - выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек, пр.;

· документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).

Документы, подтверждающие текущие обязательства Заемщика/Созаемщика Поручителя: копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита.

Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика: копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).

Преимущества ипотечного кредитования:

· возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

· получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

· возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

· возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

· выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);

· получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.



3.2 Совершенствование методик и схем ипотечного кредитования

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан - заемщиков.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

· совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

· регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

· создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

· организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

На сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

· уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

· обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

· заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

· создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Важнейшее значение приобретают такие операции банков, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам. В настоящее время эти операции не включены в круг банковских операций, что служит серьезным ограничением для их применения на практике. В этой связи заслуживает внимания проблема снижения стоимости кредита для заемщиков.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.

С этой целью предлагается:

· разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;

· внести изменения в инструкцию Центрального банка Российской Федерации № 63 "О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации", предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов.

Для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска предлагается изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретаемого жилья.

В этих целях предлагается внести соответствующее изменение в инструкцию Центрального банка Российской Федерации от 30 июня 1997 г. № 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" в части определения критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам.

3.3 Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере СБ РФ)

Совершенствование ипотечного кредитования в Сбербанке надо рассматривать как задачу в рамках комплексного развития Сбербанка.

В соответствии с задачами Концепции в течение 2001-2005 гг. Сбербанк России развивался как универсальный коммерческий банк, направляя усилия на совершенствование обслуживания всех групп клиентов, создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям, обеспечение необходимого уровня эффективности банковской деятельности в условиях снижения доходности финансовых инструментов и сокращения процентной маржи.

Банк удовлетворял возрастающий спрос физических и юридических лиц на кредитные ресурсы, добился существенного улучшения своих рыночных и экономических показателей.

В условиях усиления конкуренции Банк сохранил доминирующее положение на розничных рынках за счет оптимизации продуктового ряда, проведения гибкой процентной политики.

Для обеспечения развития кредитных операций с населением в Банке создано Управление кредитования частных клиентов, внедрены новые продукты с более гибкими условиями кредитования. За период действия Концепции объем ссудной задолженности физических лиц вырос в 32 раза, его прирост стал сопоставимым с показателями прироста корпоративного ссудного портфеля, а доля розничных кредитов превысила 25% всех кредитов Банка.

Обеспечивая основу для развития долгосрочного кредитования, Банк сконцентрировал усилия на создании целевой структуры ресурсной базы и сформировал рынок долгосрочных вкладов. Ориентируясь на комплексное удовлетворение потребностей клиентов, Банк более чем в 5 раз увеличил объем эмиссии банковских карт, внедрил ряд связанных и инновационных продуктов - овердрафтные карты, систему «Мобильный банк», расширил функции банкоматов по перечислению средств и пополнению счетов, создал основы для расширения каналов продаж в будущем.

В целях совершенствования обслуживания юридических лиц в Сбербанке России сформировано Управление корпоративных клиентов, заложены основы системы персональных менеджеров, создана системная база для работы с VIP-клиентами, внедрены современные технологии дистанционного обслуживания, для многофилиальных организаций - услуги по управлению счетами филиалов, расположенных в различных регионах Российской Федерации. Средства юридических лиц остаются одним из важнейших источников ресурсной базы Банка, их доля составляет порядка 25% привлеченных средств, что соответствует целевому ориентиру Концепции развития Сбербанка России до 2005 года.

В условиях стабилизации российской экономики Банк развивал кредитование корпоративных клиентов путем расширения продуктового ряда и углубления его специализации, диверсифицировал отраслевую структуру ссудного портфеля. В Банке созданы Управление кредитования машиностроения, Управление финансирования строительных проектов, повышенное внимание уделяется развитию проектного финансирования и инвестиционного кредитования, осуществляется не только кредитование проектов, но и комплексное финансирование деятельности клиента.

На фоне снижения доли предприятий топливно - энергетического комплекса в ссудном портфеле особое внимание уделялось кредитованию обрабатывающей промышленности и ее техническому перевооружению, увеличению доли задолженности отраслей, ориентированных на внутренний спрос, высокотехнологичных отраслей экономики. В Банке внедрены специальные кредитные продукты для отдельных клиентских групп - предприятий военно-технической и внешне-торговой сферы, строительных организаций, субъектов малого бизнеса, предоставляются займы в драгоценных металлах. В результате доля кредитов корпоративных клиентов превысила 50% активов - нетто Банка.

Комплексное предложение банковских продуктов, развитие услуг и применение клиентоориентированного подхода позволили нарастить долю комиссионных доходов в чистом операционном доходе с 15% в первый год действия Концепции до 25% в 2005 году.

В целях совершенствования технологий принятия решений и повышения управляемости Банком осуществлена крупномасштабная реорганизация филиальной сети, основными принципами которой стали переход от административно-территориального к экономико-географическому принципу функционирования филиалов и перераспределение полномочий от центра к регионам. Проведенное укрупнение территориальных банков и отделений позволило значительно усилить их потенциал, расширить возможности для участия в крупных региональных проектах и программах экономического развития, повысить эффективность обслуживания региональных финансовых рынков. Банком определены общие принципы и порядок формирования организационной структуры филиалов, на всех уровнях управления Банка создана единая система коллегиальных органов.

Банк развивал сбытовую сеть, прежде всего, в крупных городах - местах концентрации текущего и потенциального спроса на банковские продукты и услуги: были открыты новые, преимущественно крупные подразделения, часть точек обслуживания переведена в новые помещения, во многих подразделениях оборудованы зоны самообслуживания. По ряду подразделений Банка был расширен перечень продуктов и услуг и полномочий по их реализации, оптимизирован режим работы, улучшена материально-техническая база. Это позволило увеличить "пропускную способность" сбытовой сети и качество обслуживания клиентов.

В результате работы по совершенствованию управления персоналом Банк создал систему подбора и подготовки кадров, адекватную масштабам развития бизнеса, повысил уровень профессионализма работников, улучшил систему мотивации. Банк осуществляет совместные программы с ведущими ВУЗами страны, использует внутрибанковскую систему повышения квалификации с применением дистанционных методов обучения, развивает практику стажировок и семинаров. Объективное увеличение численности персонала не превышало темпов роста активов и происходило преимущественно за счет сотрудников бизнес-подразделений, осуществляющих инвестиционное кредитование, проектное финансирование, кредитование юридических и физических лиц, обслуживание корпоративных и частных клиентов.

Для организации работы по управлению кредитным и операционным рисками в условиях роста ссудной задолженности и расширения полномочий низовых звеньев в Банке сформировано Управление рисков, введена в действие система присвоения крупным корпоративным клиентам внутреннего кредитного рейтинга.

Совершенствование модели управления рисками потребовало реорганизации контрольно-ревизионных служб и создания Службы внутреннего контроля, подразделения которой ориентированы на решение задачи повышения эффективности контроля, выявления и устранения причин нарушений и ошибок.

Таким образом, целенаправленные усилия по развитию бизнеса и обеспечению эффективной работы банка позволили обеспечить достижение всех финансовых целевых ориентиров - поддерживать рентабельность капитала на уровне 25%-31%, добиться снижения показателя cost/income с 63% до 46%.

Обеспечивая необходимый для развития бизнеса и покрытия рисков запас капитала, Банк использовал экономически эффективные методы увеличения собственных средств. В 2001 году была проведена эмиссия акций, позволившая на треть увеличить номинальную стоимость уставного капитала, а в феврале 2005 года Банк привлек субординированный займ в 1,0 млрд. долларов США сроком на 10 лет, проведена переоценка основных средств.

Укрепление позиций Сбербанка России, повышение качества корпоративного управления и уровня транспарентности нашли свое отражение в росте курсовой стоимости акций Банка с темпом, опережающим индикаторы фондового рынка: рыночная капитализация в 3 раза превысила величину собственных средств, а совокупная доходность акций составила в среднем за 5 лет 123% годовых.

Положительная динамика рыночной капитализации, повышение инвестиционной привлекательности, присвоение рейтингов инвестиционного уровня и включение обыкновенных акций Сбербанка России в состав индекса MSCI Russia инвестиционного банка Morgan Stanley создали условия для успешной работы Банка на международных рынках.

По итогам прошедших 5 лет Банк выполнил все значимые стратегические задачи, продвинулся в достижении большинства установленных целей, укрепил свои конкурентные преимущества. В ближайшие годы под влиянием изменений, происходящих в стране и на мировом финансовом рынке, перед Банком встанут новые вызовы, потребуется переход к качественно новому уровню обслуживания клиентов, методов управления и технологических принципов.

Одним из главных конкурентных преимуществ Сбербанка России является обширная, диверсифицированная клиентская база. Сотрудничество Банка со всеми группами клиентов позволяет ему успешно управлять ресурсами и минимизировать финансовые риски. Привлекая средства населения, Банк формирует стабильный источник кредитования предприятий различных секторов экономики.

Сбербанк России имеет обширный опыт массового обслуживания клиентов, что позволяет ему оставаться безусловным лидером на розничном рынке банковских услуг и создавать стандарты работы на нем. Наличие отработанных технологий предоставления банковских продуктов позволяет Банку осуществлять большое количество операций и обслуживать значительные финансовые потоки.

Уникальным конкурентным преимуществом Сбербанка России является крупномасштабная сбытовая сеть, включающая операционные подразделения и устройства самообслуживания, которая обеспечивает доступность услуг Банка на всей территории России. Кроме того, разветвленная сеть подразделений обеспечивает Банку возможность комплексного обслуживания по единым стандартам многофилиальных корпоративных клиентов, создает уникальные условия для тиражирования и широкого внедрения современных организационных решений и технологий, а также быстрого продвижения новых банковских продуктов и услуг на всей территории страны.

Значительным конкурентным преимуществом Сбербанка России является его расчетная система, охватывающая территорию всей страны, позволяющая проводить существенные объёмы и количество платежей внутри и между регионами в режиме реального времени. Эта технология дает Банку преимущества в развитии уникальных услуг клиентам, ведущим свой бизнес в различных регионах России.

Ключевым фактором успеха в конкурентной борьбе является слаженная работа профессионального коллектива сотрудников Банка. Созданная внутри Банка система обучения сотрудников обеспечивает поддержание квалификации персонала на конкурентоспособном уровне.

Важной составляющей успеха бизнеса является сложившаяся в Сбербанке России корпоративная культура, позволяющая мобилизовать все подразделения на решение задач, стоящих перед Банком.

Репутация крупного, стабильного и надежного Банка является безусловным конкурентным преимуществом Сбербанка России, которое обеспечивает его лидерство на основных сегментах российского финансового рынка. Репутация, широкий ассортимент оказываемых услуг и их доступность сделали бренд Сбербанка России одним из самых сильных брендов страны.

Кредитный рейтинг инвестиционного уровня, присвоенный Сбербанку России ведущими мировыми рейтинговыми агентствами, позволяет привлекать дополнительные долгосрочные ресурсы с международного рынка капиталов на наиболее выгодных условиях. Доверие к Сбербанку России на международных финансовых рынках обусловлено его транспарентностью, устойчивым финансовым положением и прозрачностью структуры капитала, что позволяет ему успешно сотрудничать с крупнейшими зарубежными финансовыми институтами.

Используя своё существенное превосходство по величине капитала, рекордного для российского рынка, Сбербанк России активно предоставляет крупные и долгосрочные кредиты и инвестиции российским предприятиям, что позволяет ему успешно конкурировать не только с отечественными, но и зарубежными кредиторами. Наличие значительного капитала позволяет Банку осуществлять крупные инвестиции в развитие собственной инфраструктуры и внедрять современные информационные технологии.

Обострение конкурентной борьбы, в том числе со стороны небанковских посредников, потребует все больших денежных, временных, интеллектуальных инвестиций, направленных на улучшение качества и ассортимента предоставляемых услуг. Расширение доступных клиентам форм сбережений и инвестиций за счет альтернативных инструментов (прежде всего, на фондовом рынке, а также в части пенсионных и страховых услуг) может оказать конкуренцию продуктам и услугам Банка.

Опережающий рост розничного рынка и рынка услуг малому бизнесу будет сопровождаться ростом количества клиентов. Для сохранения своих позиций на рынке банк должен найти адекватные решения в области системы продаж, постпродажного обслуживания и продуктового ряда, которые позволят обслуживать большее количество клиентов при минимизации издержек и контроле над рисками. Это потребует внедрения механизмов, обеспечивающих устойчивый рост производительности труда и повышения эффективности деятельности банка в условиях сокращения процентной маржи.

Увеличение на рынке количества клиентов и совершаемых ими операций, наряду с дальнейшим расширением конкурентами Банка сети своих подразделений и реализацией ими многоканальных стратегий сбыта, потребует от Сбербанка России проведения активной политики по расширению и повышению эффективности своей сбытовой сети, включая развитие альтернативных каналов обслуживания клиентов. Смещение интересов бизнеса в регионы с недостаточным уровнем развития инфраструктуры (прежде всего, телекоммуникационных каналов) может потребовать дополнительных операционных расходов.

Вступление России в ВТО, расширение участия российских компаний в международном разделении труда, усиление межстрановой трудовой миграции, значительная либерализация трансграничного движения капиталов будут способствовать существенному росту конкуренции со стороны иностранных банков и развитию рынка международных финансовых операций. Чтобы сохранить свою конкурентоспособность, Банк должен обладать современной технологической платформой, позволяющей удовлетворять растущий спрос клиентов на новые услуги.

Существенно возрастает ценность репутации и доверия, требуют все большего внимания вопросы корпоративного управления и корпоративной этики. Сохраняя репутацию стабильного, надежного, социально ответственного и при этом экономически эффективного кредитного учреждения, Банку необходимо формировать политику по управлению брендом, ориентируясь на укрепление образа современной высокотехнологичной компании, которая оказывает профессиональные услуги всем группам клиентов, направить усилия на повышение транспарентности и дальнейшее совершенствование системы риск-менеджмента.

Происходящие изменения в экономической и социальной среде, развитие технологий, расширение сектора услуг оказывают значительное воздействие на трансформацию потребностей и предпочтений клиентов. В этой ситуации для обеспечения конкурентоспособности банку необходимо не только гибко и своевременно реагировать на эти изменения, но и активно самому создавать новые рынки, формируя дополнительные конкурентные преимущества.

Возрастающая конкуренция за трудовые ресурсы на фоне усложнения финансовых операций и углубления их специализации делает формирование квалифицированного состава сотрудников одной из наиболее важных задач для успешной деятельности Банка.

Для сохранения своей конкурентоспособности Банк должен быть готов к наращиванию своего интеллектуального капитала, к работе в экономике, основанной на знаниях. Это предполагает интеграцию знаний различных подразделений Банка и отдельных сотрудников, стимулирование обмена информацией между ними, глубокое понимание потребностей клиентов.

Рост объема бизнеса и высокая доля ссудного портфеля в активах Банка потребуют повышенного внимания к кредитным рискам, вопросам обеспечения ликвидности и необходимого уровня достаточности капитала. Чтобы с максимальной эффективностью использовать все доступные источники фондирования и повышения капитализации, Банк при определении стратегии должен ориентироваться на интересы своих акционеров и институциональных инвесторов, поддерживать имидж открытой компании, соответствующей международным стандартам ведения бизнеса.

Последовательное внедрение в международную и российскую банковскую практику усовершенствованных (продвинутых) подходов Базель II потребует от Банка формирования адекватной технологической и информационной базы, которая позволит эффективно управлять рисками и повысит качество управления и контроля со стороны руководства и акционеров.

В условиях жесткой конкурентной борьбы Банку предстоит найти способ максимально эффективного использования имеющихся ресурсов - материальных, финансовых, информационных, трудовых. Это потребует модернизации управленческих и технологических процессов, совершенствования инструментов оптимизации затрат, системы управления и мотивации персонала.

Способность Банка к развитию будет зависеть от наличия современной информационно - технологической платформы и системы коммуникационных средств, которые позволят применять новые методы управления, максимально эффективно генерировать и внедрять инновации, использовать новые возможности, оперативно реагировать на изменения внешней среды.

Для обеспечения дальнейшего успешного поступательного развития в ближайшие шесть лет Банк должен оперативно адаптироваться к новым экономическим и социальным условиям, максимально эффективно отреагировать на вызовы нового времени.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечное кредитование - одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики. Зародившись в доисторические времена и изначально представляя из себя лишь разновидность обеспечения возврата кредита должником, ипотека с середины XIX века переживает во всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время в сложный и многообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим фактором экономического развития и оказывающий - через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство - мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом. При этом особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной мере определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Однако в настоящей работе удалось выделить и объективно общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотечного кредитования, заключающиеся в необходимости решения трех задач: обеспечить мобилизацию средств на финансирование долгосрочных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, выделены различные организации модели системы ипотечного кредитования.

...