Анализ зарубежного и отечественного опыта формирования и развития ипотечного кредита

Проведенный в настоящей работе анализ примеров реализации различных моделей ипотечного кредитования позволил заключить, наиболее распространенные модели - это модель сберегательного банка и модель закладного банка. Первая модель - это модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, то есть собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками. Сберегательные банки являются и инвесторами, то есть держат выданные кредиты в своем портфеле. Одной из возможных схем решения проблемы мобилизации средств депозитными институтами является система контрактных стройсбережений, предполагающая использование в качестве ипотечных кредитов только средства, накапливаемые вкладчиками по строительно-сберегательным договорам. Другой вариант организации системы жилищного финансирования - ипотечная компания (закладной банк). Такая компания не привлекает вкладов, а средства для кредитования получает за счет продажи выданных займов третьему лицу - инвестору.

Сегодня кредиты на покупку жилой недвижимости предлагают порядка 350 российских банков. Подавляющее большинство из них работает по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Около 20 банков разрабатывают собственные программы. Именно благодаря разнообразным ипотечным продуктам этих банков сегодня можно легко подобрать индивидуальную программу на покупку квартиры в кредит, удовлетворяющую любым жилищным потребностям.

Помимо кредитов на покупку квартиры, банки выдают кредиты и на приобретение загородной недвижимости. Базовые условия предоставления кредита на коттедж номинально не отличаются от квартирного кредита, хотя "загородный" кредит в итоге выходит дороже даже кредита на недостроенные квартиры. Это связано, по мнению участников рынка, с юридическими проблемами при оформлении в собственность земельного участка и самого дома. К тому же, загородный дом по сравнению с типовой квартирой оценивается менее точно - отсюда дополнительные риски для банка, которые он восполняет повышенной процентной ставкой.

Количество ипотечных сделок в общем объеме продаваемых квартир по-прежнему останется на уровне статистической погрешности, а доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1% (для сравнения: в США она составляет 55%, в странах Евросоюза - более 30%). О массовости ипотеки в России можно будет судить лишь в том случае, если доля ипотечных кредитов в ВВП страны составит порядка 5-7%.

Накопленный потенциал рынка ипотеки составляет не менее 20 млрд. долл., а некоторые специалисты называют цифру "порядка 50-100 млрд долл.". По данным Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, средний размер ипотечного кредита в России составляет 400 тыс. руб. (14 тыс. долл.). В "Национальной ипотечной компании (НРБ) он составлял 55 тыс. долл., в "Дельтакредит" - 45 тыс. долл., а "Банке Жилищного Финансирования" - 31 тыс. долл.

Разброс условий кредитования достаточно велик: диапазон процентных ставок для рублевых займов на приобретение вторичного жилья - 10-18%, для валютных - 8-16%. Покупка квартиры в недостроенном доме обойдется на пару процентов дороже.

Банкам приходится поднимать ставки по ипотечным кредитам, так как в России возникла критическая ситуация с ликвидностью на финансовом рынке.

В США продолжаются последствия кризиса из-за слишком маленьких ставок на ипотечный кредит. Американские банки давали займы практически всем. Пока его стоимость росла, никто на это внимания не обращал. Но стоило ценам приостановиться, кризисные явления немедленно всплыли на поверхность. Рынок ипотеки в США по объему составлял 56% ВВП, а в России - лишь около 1%. В нашей стране в последний год наблюдаются точно такие же симптомы. К кризису в США привело несоответствующее возможностям экономики повышение доступности жилья, и у нас происходит то же самое.

Сейчас российские банки испытывают затруднения со свободными средствами, которые можно было бы выделить на ипотеку. Раньше это можно было скомпенсировать дешевыми заимствованиями из-за рубежа, но из-за кризиса поток денег иссяк. В результате сложилась ситуация, когда "активы стали длиннее пассивов", то есть, взятые кредиты нужно отдавать немедленно, а занять еще раз удастся, скорее всего, еще не скоро. В этой ситуации, уверены эксперты, банки будут вынуждены поднимать ставку по ипотечному кредиту с нынешних средних 10% до 12-13.

По мнению специалистов, доступность жилья достигается понижением рыночных цен на жилье, а не понижением процентных ставок. Этого можно достичь только строительством. Особый упор нужно сделать на социальное строительство, в том числе и на очередников, которых в России сейчас не менее 3-4 млн. семей.

В США такая система выстроена весьма грамотно. Государство вместе с муниципальными властями полностью берет на себя расходы по сносу ветхого фонда и строительству инфраструктуры. Переселенцы при этом еще обучаются чему-нибудь, чтобы потом у них не было проблем с возвращением кредита. В целом адресное строительство в России во многом опаздывает из-за очень высокой стоимости земли, тогда как даже в плотно населенном Китае и Казахстане участки выделяются бесплатно.

Проведенное исследование показало ведущие конкурентные позиции Сбербанка на рынке ипотечного кредитования.

Главным условием повышения инвестиционной привлекательности и сохранения лидирующих позиций на национальном рынке банковских услуг станет совершенствование клиентской политики, создание гибкой эффективной системы взаимодействия с клиентами на основе учета потребностей различных клиентских групп.

Обслуживание розничных клиентов и представителей малого бизнеса на массовых рынках будет производиться на стандартной, типовой технологической основе, а крупных клиентов юридических и физических лиц - путем предоставления индивидуального комплексного обслуживания. Организация работы с корпоративными клиентами со средним размером бизнеса будет строиться на основе гибкого сочетания подходов к стандартизации продуктового ряда на массовых рынках и опыта индивидуального обслуживания крупных корпораций.

Стандартизация бизнес - процессов и повышение доступности сложных продуктов создаст основу для продвижения уникальных услуг на массовые рынки, обеспечит рост объема продаж, позволит эффективно обслуживать различные клиентские группы в условиях углубления дифференциации их потребностей и предпочтений.

Банк будет стремиться к переходу от реализации отдельных продуктов к комплексному обслуживанию клиентов, будет вести сбалансированную процентную и тарифную политику, сосредоточит усилия на развитии операций на рынках, в наибольшей степени проявляющих его конкурентные преимущества.

В целях формирования диверсифицированной и сбалансированной клиентской базы и целевой структуры привлеченных средств Банк предполагает сохранить свои позиции лидера на рынке розничных массовых услуг, рассматривая его как свой сердцевинный бизнес, основу устойчивого развития.

С ростом благосостояния населения повышается спрос на финансовые услуги, растут требования к качеству продуктов. Определяющим фактором успеха Банка на массовом рынке будет являться его способность предложить качественное обслуживание и удобный доступ к услугам, сохранив при этом конкурентоспособные цены.

Основой для дальнейшего поступательного развития Сбербанка России, источником увеличения его конкурентоспособности станет внедрение клиентоориентированной модели работы Банка, предполагающей структурную перестройку бизнес - процессов, организационной структуры и взаимоотношений между подразделениями, качественно новый уровень управления и оптимизации издержек.

В целях формирования единого взгляда на потребности клиента, реализации комплексного подхода и повышения качества обслуживания существующая организационная структура Банка, в большей степени ориентированная на развитие продуктового ряда, будет трансформирована в соответствии с потребностями основных клиентских групп. Из подразделений, непосредственно занятых в обслуживании клиентов, будут сформированы три бизнес - блока - корпоративный, розничный и управления активами.

Для повышения уровня лояльности и степени удовлетворенности клиентов в Банке будет создана интегрированная, основанная на выделенных бизнес - блоках, система маркетинга. Система будет нацелена на проведение сегментации, мониторинга и анализа потребностей клиентов, совершенствование моделей обслуживания различных клиентских групп, управление жизненным циклом продуктов, а также решение задач брендинга, общественных коммуникаций, проведение имиджевых и рекламных акций. Такая система маркетинга позволит оперативно отслеживать появление новых рынков, изменение потребительского спроса и конкурентной среды, скоординирует разработку и реализацию новых продуктов, стандартных пакетов и банковских услуг.

Если главной задачей на массовом рынке станет обеспечение роста производительности труда и снижение себестоимости операций путем стандартизации продуктового ряда, минимизации использования трудовых ресурсов и углубления автоматизации, то индивидуальное обслуживание требует оперативного принятия решений, гибкости условий обслуживания, расширения системы делегирования полномочий, дифференциации с учетом масштаба бизнеса клиентов и принципа экономической целесообразности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Бюджетный Кодекс РФ. 29.10.2004.

2. Градостроительный Кодекс РФ. 29.12.2004.

3. Жилищный Кодекс РФ. 29.10.2004.

4. Налоговый Кодекс РФ. 29.10.2004.

5. Постановление Правительства №655 от 7 ноября 2005 г. "О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих".

6. Постановление Правительства №656 от 7 ноября 2005 г. "Об утверждении Положения об установлении мер по недопущению возникновения конфликта интересов в сфере накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих".

7. Постановление Правительства №666 от 8 ноября 2005 г. "Об органах власти, осуществляющих функции по регулированию и контролю в сфере отношений по использованию накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих".

8. Федеральный Закон "О жилищных накопительных кооперативах".

9. Федеральный Закон "О кредитных историях".

10. Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

11. Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

12. Басин Е.В., Гончало Б.М., Крашенинников П.Ф. Залоговые отношения в России. - М.: Дело, 2004.

13. Безлудный М.А., Юмашев Ю.М. Кредит под залог. - М.: Финансы и статистика, 2003.

14. Белкин В.Д. банковские инвестиции как механизм формирования жилищного строительства. Банковское дело, 2005, 1.

15. Бессмертных А. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств. - М.: Дело, 2006.

16. Брагинский М.И. Все о залоге. - М.: АКДИ Экономика и жизнь, 2004.

17. Брагинский М.И. Обеспечение исполнения обязательств. - М.: АКДИ Экономика и жизнь, 2004.

18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. - М.: АКДИ Экономика и жизнь, 2004.

19. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. - СПб.: Питер, 2006.

20. Быстров Г.Е. Залог земель сельскохозяйственного назначения. Государство и право, 2005, 5.

21. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2005.-С. 98-101.

22. Замешкавшаяся ипотека // Эксперт. Октябрь. 2005.

23. Иванов В. В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2006.

24. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара Современные проблемы экономики и менеджмента. - Новосибирск: СГГА, 2006. - С. 173-179.

25. Ипотека. Требуется вмешательство государства // Личные деньги. 05.10.2005.

26. Ипотека: бег с препятствиями // Финанс. Май. 2005.

27. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра. Научно-аналитический Информ-директор газеты Экономика и жизнь под ред. А.П. Иванова, В.И. Бусова. - М.: Дело, 2007.

28. Ипотека подешевеет вдвое // Взгляд. 5.12.2005.

29. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом Аудитор, 2007.

30. Кокшаров А. Ста миллиардов недостаточно//Эксперт. 28 апреля - 4 мая 2008 г. №17.

31. Копейкин А., Стебенев Л. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. - 2005. - 8. - С.26.

32. На рынке ипотечного кредитования обостряется конкуренция // Ведомости. Ноябрь. 2005.Очередь за ипотекой // Интерфакс. Сентябрь. 2005.

33. Новицкий И.Б. Римское право. - М.: Издательство МГУ, 2004.

34. Подводные камни ипотеки // Личные Деньги. Сентябрь. 2005.

35. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом Аудитор, 2006.

36. Снижение ставок по ипотечным кредитам создаст серьезные проблемы банкам и их клиентам // Финансовые известия. Ноябрь. 2005.

37. Технология рынка: бизнес - ипотека // Ведомости. Ноябрь. 2005.

38. http://www.russia№ipoteka.ru/№atio№al/

39. http://www.rokf.ru/mortgage/2006/02/27/100421.html

40. http://www.web-sta№dart.№et/magaz.php?mid=281&rid=526

41. http://just.siberia.№et/hist%20ipot.htm

Размещено на Allbest.ru