Сущность и принципы ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКЕ

1.1 Сущность и принципы ипотечного кредитования

1.2 Роль ипотечного кредитования

1.3 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

1.4 Типы ипотечных кредитов

2. АНАЛИЗ ОПЕРАЦИЙ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ В МАРЬИНОРОЩИНСКОМ ОТДЕЛЕНИИ

2.1 Характеристика Марьинорощинского отделения

2.2 Анализ финансовой деятельности Марьинорощинского отделения

2.3 Анализ операций по ипотечному кредитованию Марьинорощинского отделения

3. РАЗРАБОТКА МЕРОПРИЯТИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Предложения по развитию ипотеки

3.2 Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования

3.3 Оценка экономической эффективности предлагаемых мероприятий

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

В последние годы XX века в России был осуществлен переход к принципиально новым экономическим отношениям, который создал необходимость новых преобразований в банковской сфере. Смысл их заключается в применении особых мер по обеспечению адекватности деятельности банков рыночным отношениям, а именно организации кредитной работы или кредитования.

Переход к рыночной экономике, повышение эффективности ее функционирования, создание рыночной инфраструктуры невозможны без использования и дальнейшего развития кредитных отношений.

Благодаря кредиту ускоряется процесс капитализации прибыли, а следовательно, и концентрации производства. Он играет заметную роль и в приватизации государственной и муниципальной собственности на основе акционирования предприятий. Условием размещения акций на рынке является накопление значительных денежных капиталов и их сосредоточение в кредитной системе. Кроме того, кредитная система в лице банков принимает активное участие в самом выпуске и размещении акций.

Повышение роли кредита как экономического стимула наиболее ярко проявляется при соблюдении принципа дифференцированности кредитования. С одной стороны, усиливается кредитная помощь хорошо работающим предприятиям, фермерским хозяйствам, а с другой - возрастает роль экономического воздействия на плохо работающие хозяйства. Кредит содействует укреплению хозяйственно-финансовой деятельности предприятий, так как он является необходимым условием кругооборота производственных фондов и фондов обращения в условиях расширенного воспроизводства, дает возможность непрерывно осуществлять процесс обращения и, следовательно, способствует производству и реализации продукции.

Без кредитной поддержки практически невозможно обеспечить быстрое развитие. Проводя кредитование, коммерческие банки стремятся предоставлять ссуды надежным клиентам, чтобы исключить риск непогашения и обеспечить своевременный возврат выданных средств.

Для организации кредитования, большинство российских банков прошли нелегкий путь от кредитования своих учредителей и акционеров к попытке выхода на реальный кредитный рынок. Возможно, ошибки и успехи именно в этой области финансовой деятельности стали главными уроками последних десяти лет прошлого столетия.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений.

Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Именно по этому тема моего дипломного проекта: «Совершенствование ипотечного кредитования в банке (на примере Марьинорощинского Отделения Сбербанка России)», актуальна и значима на сегодняшний день.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века.

К сожалению, большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. Поэтому целью данного проекта является раскрытие сущности ипотечного кредитования, а также подробный анализ ипотечного кредитования в банке и разработка рекомендаций по его совершенствованию. Объектом исследования будет являться Марьинорощинское отделение Сбербанка России.

Задачами дипломной работы стали:

· раскрыть сущность и роль ипотечного кредитования и рассмотреть особенности рынка ипотечных кредитов;

· описать типы ипотечных кредитов, а так же объектов и субъектов ипотечного кредитования;

· описать общие условия предоставления ипотечных кредитов и правовые отношения сторон по ипотеке;

· отобразить действующую практику ипотечного кредитования на примере Марьинорощинского отделения Сбербанка России.

· Предложить мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования.

Для написания дипломного проекта использовалась методическая литература, периодическая печать и материалы Марьинорощинского отделения Сбербанка России.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКЕ

1.1 Сущность и принципы ипотечного кредитования

Ипотечный кредит -- это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.[1]

Недвижимость как предмет залога (ипотеки) подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения.

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад». В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже. Отличие российской ипотеки от зарубежной, было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам. В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк. С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М. М. Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах: Ш с государством (казённая ипотека); Ш между частными лицами (частная ипотека); Ш по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека). В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков. В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г. Харькове первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости. В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 8,5% в год. В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент. [14, 143]

На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

Ё Дворянский земельный банк;

Ё Крестьянский поземельный банк;

Ё городские кредитные общества и городские общественные банки;

Ё земские банки;

Ё общества взаимного поземельного кредита;

Ё ссудно-сберегательные товарищества;

Ё кредита товарищества и др.

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Но, к сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться. [4, 56]

Сегодня широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку: недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека это предоставление ссуды под залог недвижимости. К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным. Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования: [21, 34]

Ё приватизировано 72% жилья, что составляет около 1,31 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 390 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;

Ё приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

Ё Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;

Ё законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

1.2 Роль ипотечного кредитования

Рынок недвижимости -- одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. [16, 56]

Основное назначение ипотечного рынка состоит в том, что он позволяет на практике реализовать огромные потенциальные возможности, заложенные в механизме ипотеки, -- залоге недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения весьма широкого спектра обязательств. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости -- ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т. д.

Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала -- коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и т. д.

Вторичный рынок ипотечных кредитов -- сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов.

Главная задача вторичного рынка ипотечных кредитов -- обеспечить первичный рынок кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Теперь, что касается обеспечение кредита, то им должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать.

Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантирована Законом «Об ипотеке», который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в жилой дом или квартиру позже -- до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом».[8, 37]

Наконец, третья проблема -- наличие средств. Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов. Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, т. е. преимущественно средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов -- прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.

Третья модель -- контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) -- использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

Практика ипотечного кредитования на Российском рынке достаточно молода, поэтому рынок ипотечного кредитования, как наглядный пример рассмотрим на примере мирового опыта.

Практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране (в том числе и в России) значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: (рис.1.1.).[13, 27]

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1.1 Технология ипотечного кредитования (мировой опыт)

Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. В США же преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.

Классическая форма контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы - действует в Германии. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно 5-6 лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Большим достоинством "немецкой системы" является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о стройсберкассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик стройсберкассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

Преимуществом этой системы в российских условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности, что является основным препятствием при выделении банками "классических" ипотечных ссуд и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ (building society). Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы, в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства, функции этих обществ все ближе к функциям коммерческих банков. Конкуренция вышеуказанных структур приводит к их сближению и уменьшению кредитных ставок. Кроме этого, деятельность обществ тесно связана со страховыми компаниями. Страховые услуги включаются в единый механизм ипотечного кредитования.[14, 31].

Существенные отличия имеет так называемая "расширенная открытая модель". Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Расширенная открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения.

Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало "правило красной линии", в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал в пределы красной линии или входил в недоступную зону риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии.. Существует следующая особенность кредитования в США. Все жилые помещения подразделяются на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. На первую группу кредит выдается государством, на две следующие группы кредит выдается с помощью частных ипотечных институтов. В данном случае срок кредита составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % стоимости жилья.[13, 43]

В США еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты классифицируются в зависимости от вида организации и страхования. На сегодняшний день в деятельность кредитно-финансового блока по жилищному финансированию вовлечено большое число учреждений, институтов первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая рынок ценных бумаг. Это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные институты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские фирмы и т.д.

В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом. Правительство создает гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Всемирный Банк для создания Фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долл. США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета). Система ипотечного кредитования в США позволила за последние 30 лет ежегодно направлять на жилищный рынок более 40 млрд. долл. "При этом рассрочка предоставляется, как минимум, на 10 лет, а чаще на 20-25 лет".[18. 46]

Необходимо отметить, что в ряде зарубежных стран действует поддержка граждан и, особенно, молодых семей, для приобретения квартиры в собственность. В Финляндии в данном отношении приняты следующие меры: ограничены все виды налогообложения физических и юридических лиц до общего уровня 32%; установлены парламентом твердые ставки банковского кредита на приобретение молодыми семьями квартир под 3% годовых с рассрочкой до 20-25 лет; снижена на 25-50% плата (в зависимости от количества родившихся детей) за приобретенные молодыми семьями квартиры. Общие требования в отношении кредитования строительства жилья также очень мягкие, банковская ставка составляет 3,5% годовых, в отличие от средней ставки на иные виды кредитования 9-17%. [18, 48]

Система поддержки граждан в Германии заключается в следующем. Строительные сберкассы заключают с работающими гражданами договор на финансирование строительства, на основании которого будущий собственник жилья вносит ежемесячно на свой счет в строительной сберкассе определенную сумму. Работодатель на основании "Закона о 936 марках" ежемесячно добавляет к зарплате 78 марок (936 марок в год) и государство добавляет еще 93,6 марки, или 10% от 936 марок. Таким образом накапливается "строительный капитал". Когда данная сумма накопится до требуемой (около 1/3 стоимости жилья), государство выделяет гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберкасса выдает под низкий процент кредит. Кроме этого, после приобретения жилья молодой семьей, имеющей не менее 2 детей, государство выдает им в течение 8 лет после приобретения жилья 40 тыс. марок в виде субсидий на дом, 24 тыс. марок на детей, 4 тыс. марок в виде экологической надбавки и 3,2 тыс. марок в виде субсидий на энергию. Несмотря на такие льготы, в Германии "ровно половину жилищного фонда частных собственников (включая квартиры на праве личной собственности) также составляют квартиры, сдаваемые внаем. Можно считать, что основной формой использования жилья в Германии считается наем квартир". Наем квартир играет важную роль и в других странах. В США производится классификация жилого фонда по форме использования на "жилье, сдаваемое в аренду (rental property), и жилье, предназначенное для проживания владельцев (residential property).

На основании вышеизложенного, а именно принимая во внимание мировой опыт ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов: [9, 41]

Ё недостаточное развитие рынка ценных бумаг;

Ё отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным;

Ё слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;

Ё дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

Ё высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

Можно с уверенностью сказать, что причины несостоятельности массовой программы ипотечного кредитования в России кроются в необходимости кардинального улучшения финансово-экономической ситуации в стране, без которого основополагающие механизмы ипотечного кредитования не функционируют.

Также можно отметить, что по сравнению с западными странами, где развиты институты по жилищному кредитованию, в нашей стране данные институты еще формируются, а те, которые сформированы, еще не могут предоставлять услуги надлежащего качества. Это качество предполагает надежность работы института и доступность услуги широким слоям населения.

1.3 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 340) законодательно закрепляется особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания и сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в России выделяют семь категорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения.

Самостоятельным объектом ипотеки могут быть:[14, 52]

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящиё^из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

Ё иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т. е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

Ё быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

Ё быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

Ё иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

а) не находиться в аварийном состоянии;

б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

в) иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

г) иметь металлические или железобетонные перекрытия.

Помимо объектов ипотеки, на рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор, правительство и множество второстепенных участников, таких как: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы.

Функции основных субъектов рынка ипотечного кредитования:

Ё заемщики -- физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

Ё кредиторы -- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения г преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

Ё инвесторы -- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

Ё правительство -- определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

Ё продавцы, жилья -- физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

Ё операторы вторичного рынка ипотечных кредитное (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) -- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

Ё органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -- государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

Ё страховые компании -- компании, имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Ё оценщики -- юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

Ё риэлтерские фирмы -- юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

Ё инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования -- нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

1.4 Типы ипотечных кредитов

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

Ё достижение прибыльности и возвратности средств;

Ё сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

Ё защита от рисков;

Ё доступность условий предоставления кредита заемщику.

На сегодняшний день разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Рассмотрим основные из них на рисунке 1.2., представленном ниже.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1.2 Основные типы ипотечных кредитов

Постоянный ипотечный кредит -- наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный (шаровой) платеж. Последние подразделяются на:

Ё кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограниченно;

Ё кредиты с выплатой только процентов -- разновидность шарового платежа; предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

Ё кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом также являются разновидностью кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита;

Ё пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга;

Ё кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости), и т. п.;

Ё кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту;

Ё кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами;

Ё кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования;

Ё завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше чем по первому кредиту;

Ё кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности (автомобилей и т. п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Также может предоставляться кредит для освоения земли нового строительства. Эти типы кредитов отличаются тем, что их выдача производится постепенно, по мере освоения земли или завершения этапов нового строительства. При этом процентные платежи накапливаются на остатке кредита. Погашаются такие кредиты в момент продажи освоенного участка земли или нового сооружения.

Итак, подводя итоги по главе, отметим, что сегодня ипотека позволяет реализовать огромные потенциальные возможности, заложенные в механизме ипотеки, -- залоге недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения весьма широкого спектра обязательств. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости -- ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т. д.

Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала -- коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и т. д.

Вторичный рынок ипотечных кредитов -- сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов.

Теперь, что касается обеспечение кредита, то им должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать.

Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантирована Законом «Об ипотеке», который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в жилой дом или квартиру позже -- до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом».

Наконец, третья проблема -- наличие средств. Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов. Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, т. е. преимущественно средства с депозитов.

Но практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране (в том числе и в России) значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования.

2. АНАЛИЗ ОПЕРАЦИЙ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ В МАРЬИНОРОЩИНСКОМ ОТДЕЛЕНИИ

2.1 Характеристика Марьинорощинского отделения

Итак, в качестве примера для дипломной работы, были использованы материалы Марьинорощинского отделения, которое находится по адресу: г. Москва ул. Череповецкая дом 20.

Отделение (далее филиал) является филиалом Сберегательного Банка России и работает на основании генеральной лицензией, выданной Центральным банком Российской Федерации (Банком России), на осуществление банковских операций № 1481. .от 12.08.1999, а также: законодательством Российской Федерации и регламентирует деятельность филиала Сбербанка России.

Филиал не является юридическим лицом. Он создан на основании решения общего собрания акционеров от 22.03.1991 и приказа Банка от 28.03.1991 № 8, функционирует на территории г. Москвы, является отделением Сбербанка России, имеет собственную печать, штампы, бланки с использованием наименования Банка.

Он осуществляет от имени Банка банковские операции и сделки, прописанные в общем Положении. Филиал имеет отдельный баланс.

В своей, деятельности филиал руководствуется законодательством Российской Федерации, иными нормативными и правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка России, Уставом Банка, его нормативными и распорядительными документами, настоящим Положением.

Отношения филиала с клиентами строятся на основе договоров, заключаемых в порядке и на условиях, установленных Банком, с обязательным использованием типовых форм договоров, утвержденных Банком, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ниже на рисунке 2.1., представлена организационная структура управления филиалом.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.1 Организационная структура Марьинорощинского отделения

Филиал от имени и в интересах Банка осуществляет следующие банковские операции и сделки на основании Генеральной лицензии в соответствии с законодательством Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка России, Уставом Банка, настоящим Положением, с соблюдением правил, учетом запретов и ограничений, установленных Банком, а также доверенностью, выданной его руководителю Банком.

2.2 Анализ финансовой деятельности Марьинорощинского отделения

Показатели деятельности банка за период 2006 - 2008 гг. представлены в приложении 1.

По итогам 2007 года общая величина активов Банка определилась суммой 24,4 млрд. рублей, превысив на 65,57% (или на 9,67 млрд. рублей) показатель предыдущего года. Сумма его рублевой части составила 16,55 млрд. рублей (67,83%), а валютной - 7,85 млрд. рублей (32,17%).

Величина капитала Банка в 2007 году достигла 3,72 млрд. рублей, то есть увеличилась за год в 1,03 раза, или на 0,1 млрд. рублей. Объем уставного капитала Банка вырос на 463,1 млн. рублей и достиг величины 2,63 млрд. рублей.

По результатам деятельности за год Банк получил балансовую прибыль в размере 82,3 млн. рублей.

К основным статьям доходов Банка, повлиявшим на величину финансового результата, по состоянию на 01.01.08г. следует отнести:

* доходы, полученные от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями - 45% от общей суммы доходов,

* другие доходы - 26%,

* проценты, полученные за предоставленные кредиты - 26%,

* доходы, полученные от операций с ценными бумагами - 3%.

За 2007 год активы агрегированного баланса Банка составили 15 346,9 млн. рублей. Наибольший удельный вес в структуре активов занимает ссудная и приравненная к ней задолженность - 78,21%, или 12 002,81 млн. рублей. Подавляющая часть (94,5%) указанной суммы, а именно 11 342,66 млн. рублей, приходится на ссудную задолженность клиентов Банка, из которой 92,18% (10 455,66 млн. рублей) составляют кредиты, предоставленные негосударственным коммерческим организациям. Доля кредитного портфеля Банка немного выросла за год (с 74,6% по состоянию на 1 января 2007 года до 74,9% на 1 января 2008 года).

Второй по удельному весу в структуре активов баланса является статья «Денежные средства и счета в Центральном банке РФ» - 1 487, 0 млн. рублей, или 9,69 % от общей величины активов.

Общая сумма денежных средств и остатков средств на счетах в Банке России сложилась из суммы (713,4 млн. рублей) обязательных резервов, перечисленных в Банк России, и суммы (954,41 млн. рублей) высоколиквидных активов. В свою очередь, сумма обязательных резервов была представлена рублевой частью (564,37 млн. рублей) и инвалютной (149,03 млн. руб.), а высоколиквидные активы состояли из наличных средств (505,05 млн. руб.) и остатков средств на корреспондентских счетах Банка (449,36 млн. руб.).

Традиционно кредитно - экономическое направление остается в деятельности Банка главным направлением вложения собственных и привлеченных средств. Банк в 2007 году увеличил темпы роста объемов операций по кредитованию юридических и физических лиц по сравнению с 2006 годом.

Общая сумма ссудной и приравненной к ней задолженности возросла за отчетный период на 1,03 млрд. рублей.

Приоритетом в кредитовании в 2007 году являлось кредитование коммерческих предприятий и организаций.

Объем собственных средств и обязательств за 2007 год увеличился в 1,3 раза и составил на 01.01.08 (по агрегированному балансу) 24,42 млрд. рублей, из них обязательства Банка - 21,66 млрд. рублей; собственные средства - 2, 76 млрд. рублей.

Удельный вес основных статей в обязательствах Банка распределился следующим образом:

Средства кредитных организаций 26,51%

Средства клиентов 45,59%

Выпущенные долговые обязательства 15,43%

По итогам отчетного года объем привлеченных средств клиентов Банка увеличился на 243,9 млн. рублей, то есть на 5,57%, превысив 5,59 млрд. рублей. Из них 1,39 млрд. рублей, или 24,87% от общей суммы клиентских средств, приходится на вклады физических лиц. Абсолютная сумма прироста вкладов физических лиц за 2007 год составила 801,33 млн. рублей. По сравнению с показателем предыдущего года она возросла почти в 1,8 раза, несмотря на то, что кризис не позволяет населению увеличивать количество личных сбережений.

По решению акционеров уставный капитал Банка был увеличен на 492,38 млн. рублей, что в относительных показателях соответствует увеличению на 15,74 % от его прежнего значения. При этом сумма собственных средств Банка выросла за отчетный период (с 2006 по 2007 год) на 333,33 млн. рублей, или на 13,72 % (таблица 2.1).

Таблица 2.1 - Динамика основных показателей деятельности Марьинорощинского отделения за 2006 - 2007 гг.

	ПОКАЗАТЕЛИ	2006 год тыс. рублей	2007 год тыс. рублей	Отклонения
				тыс. рублей	%
1	Капитал	3 128 293	3 620 673	492 380	115,74
2	Валюта баланса	19 711 574	32 324 554	12 612 980	163,99
АКТИВЫ
3	Чистые активы (всего)	14 750 805	24 422 700	9 671 895	165,57
3.1	Чистая ссудная задолженность	11 061 224	16 888 574	5 827 350	152,68
ПАССИВЫ
4	Обязательства (всего)	12 320 449	21 659 012	9 338 563	175,80
из них:
4.1	Средства кредитных организаций	4 229 984	5 742 384	1 512 400	135,75
4.2	Средства клиентов	5 340 333	9 874 321	4 533 988	184,90
5	Собственные средства	2 430 356	2 763 688	333 332	113,72
	из них:
5.1	Уставный капитал	2 158 366	2 552 590	394 224	118,26

Приведенные основные показатели деятельности Банка за 2007 год свидетельствуют о его финансовой стабильности и динамичном развитии в данном году.

В 2007 году Банк показал положительную динамику по всем финансовым показателям своей деятельности. При этом он по-прежнему остался в группе банков достаточно высокой надежности.

Общая величина активов Банка в 2008 году определилась суммой 27,9 млрд. рублей, превысив на 14,24% (или на 3,48 млрд. рублей) показатель предыдущего года. Сумма их рублевой части составила 18,22 млрд. рублей (65,3%), а валютной - 9,68 млрд. рублей (34,7%). Величина капитала Банка на 01.01.09г. составила 3,72 млрд. рублей, т.е. увеличилась за год в 1,03 раза, или на 100,92 млн. рублей. Объем уставного капитала Банка в 2008 году вырос на 80,85 млн. рублей и достиг величины 2,63 млрд. рублей.

...