Сущность и принципы ипотечного кредитования

В отличие от именной ценной бумаги, права, удостоверенные в ордерной ценной бумаге, могут принадлежать не только поименованному в ней лицу, но и лицу, назначенному распоряжением последнего. Следовательно, должник обязан исполнить обязательства означенному в бумаге лицу или приказу (ордеру) такого лица.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. 48 и 49 Закона об ипотеке (п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке).

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (п. 3 ст. 13 Закона об ипотеке).

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

Ё такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

Ё такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено (п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке).

При заключении соглашений об изменении предмета ипотеки, соглашений об изменении размера обеспечения ипотекой основного обязательства, соглашений о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества, соглашений о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

Ё либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;

Ё либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

При аннулировании старой закладной и выдаче новой закладной одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке).

Не допускаются составление и выдача закладной в следующих случаях:

1) если предметом ипотеки являются:

Ё предприятие как имущественный комплекс;

Ё земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке;

Ё леса;

Ё право аренды вышеперечисленного имущества;

2) если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В этих случаях условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).

Можно отметить, что если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена на момент заключения договора об ипотеке (на момент государственной регистрации договора), но это денежное обязательство содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент, то составление и выдача закладной допускается. Такая ситуация может возникнуть при передаче в залог строящегося объекта (объекта незавершенного строительства). Окончательная цена объекта (квартиры) может подлежать пересмотру в зависимости от фактического количества квадратных метров в квартире после регистрации объекта в органах технической инвентаризации. Если договор, заключенный сторонами, предусматривает порядок определения суммы долга на дату завершения строительства (например, установлена цена за метр площади), то в принципе возможно составление и выдача закладной.

Непосредственно, требования к содержанию закладной установлены в ст. 14 Закона об ипотеке.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель -- юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель -- юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник -- юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям -- сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды -- точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо из вышеуказанных данных, не может являться закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную следующих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки:

Ё наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

Ё наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты, места государственной регистрации;

Ё точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды.

Порядок включения этих данных в закладную определяется ст. 22 Закона об ипотеке. кредитование банк ипотека денежный

«Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение регистрации ипотеки» (см. п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия (п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке).

При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке).

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом (ст. 15 Закона об ипотеке).

Теперь рассмотрим осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства. При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, -- удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением по закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, если иное не оговорено в сделке по передаче закладной.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.

В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

Ё судом принят иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;

Ё предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

Ё должник признается частично исполнившим обязательство.

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено Законом об ипотеке, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом лиц из числа вышеуказанных. В случаях, когда в соответствии с Законом об ипотеке закладная аннулируется, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «Погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной (ст. 17 Закона об ипотеке).

Разумеется, у Ипотечной программы Сбербанка России имеются и недостатки. Конкурентные преимущества других банков отражают действительность. Срок рассмотрения: 18 рабочих дней не приемлем. Сбербанк России рассматривает только официально подтвержденные доходы заемщика, в то время как конкуренты не пугаются рассматривать и не официальные доходы. Особенно в Московском регионе существует практика строительства объектов недвижимости в обход 214-ФЗ, и использованием «серых схем», так называемых «вексельных», получить кредит в Сбербанке России по таким объектам невозможно, несмотря на громкое имя компании застройщика. Сбербанк России категорично и негативно относится к подобным схемам. Однако самая главная проблема Сбербанка России, которая несомненно оказывает влияние на объем совершения операций по Ипотечным кредитам это обеспечение: поручительство физических лиц. Зачастую заемщики имеющие более 100 000 руб. ежемесячного дохода либо не готовы предоставить поручителей имеющих аналогично высокий доход, либо просто не желают обращаться за помощью к своим друзьям и коллегам что в принципе, не всегда удобно. Вышеперечисленные критерии отбора заемщиков Банком несомненно сыграли на руку конкурентам позволяя наращивать свою клиентскую базу. Тем не менее, нельзя однозначно сказать что подобные критерии отбора заемщиков несут убыточность Сбербанку России и Марьинорощинскому отделению, так как, объем невозвратных и просроченных кредитов в Сбербанке России значительно ниже чем у Банков - конкурентов.

На данный момент существует целый ряд проблем, мешающих сделать ипотечное рефинансирование массовым.

Казалось бы, очень выгодная сделка! Однако, переоформлять кредиты население пока не торопится. Причины кроются, в первую очередь, в незнании. Люди либо вообще не слышали об этой услуге, либо просто не имеют представления о том, как происходит ипотечное рефинансирование. А третьи, хоть и знают, но не хотят проходить сложную процедуру по второму разу: оформлять, регистрировать ипотеку, уплачивать все комиссии и сборы, переоформлять страховку на другой банк и т.д. А это действительно требует немало времени и забот. Опять сбор документов, огромные очереди в регистрационную палату и т.д.

В результате, перекредитование несет реальную финансовую выгоду, когда разница в ставках составляет как минимум 2-3 %. Если разница меньше, то рефинансирование невыгодно, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на процедуру.

Вторая причина нежелания заемщиков рефинансировать свои кредиты - развитие ипотеки только в последние три-четыре года. В то же время начали падать и ставки. Таким образом, в перекредитовании на сегодняшний день заинтересованы лишь несколько тысяч человек, которые взяли ипотечные кредит 4-6 лет назад, когда ставки, по сравнению с нынешними, были довольно высоки. Учитывая это, новая услуга является заделом на будущее.

Существует также проблема беззалогового периода, когда из-за сложности процедуры перерегистрации залога банк в течение месяца кредитует заемщика без обеспечения. Банкиры вынуждены свои риски страховать посредством введения повышенной ставки на период перерегистрации, а также отбирать заемщиков, которым можно доверить на некоторое время будущий предмет залога. Это еще больше сужает клиентскую базу перекредитования.

3. РАЗРАБОТКА МЕРОПРИЯТИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Предложения по развитию ипотеки

Естественно, на сегодняшний день ипотечное кредитование в России ещё не совершенно и не может играть решающую роль в стимулировании жилищного строительства, как предусматривалось. Именно по этому развитие этого вида кредитования остаётся на повестке дня одним из главных вопросов. На мой взгляд, целесообразно вести работу в следующих направлениях (рис. 3.1.).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3.1 Общие предложения по совершенствованию системы ипотечного кредитования

Теперь можно рассмотреть их более подробно.

1) Возможное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 10%, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Осуществить в краткосрочной перспективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым гражданам коммерческими банками, в сложившихся условиях вполне возможно, т.к. на данный момент ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 9%. Также обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной организации, с более дешевым источником ресурсов и определенным законодательно основным видом деятельности -- кредитованием граждан для строительства и покупки жилья.

2) Возможность увеличения срока действия кредитного договора.

Можно рассмотреть вопрос о повышении доступности ипотечных кредитов, увеличив сроки кредитования до 40-50 лет вместо существующих 20-30, а также предусмотреть сокращение сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях (БТИ, Комитет по управлению жилищным фондом, ГУЮ и др.).

Отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые можно было бы направить на массовое кредитование, является главным сдерживающим ипотеку фактором на сегодняшний день. На федеральном уровне необходимо разработать и внедрить механизм получения гражданами РФ ипотечных кредитов, приближенный к мировой практике (процентные ставки от 3 до 5% годовых и сроком до 50 лет).

3) Рассмотреть вариант развития процесса страхования различного вида рисков и ответственности в рамках ипотечного жилищного кредитования. Здесь речь идёт о тех рисках, которые возникают при кредитовании на цели рефинансирования ипотечных кредитов, выданных иными кредитными организациями. Риск может возникнуть в тот период (это примерно месяц с момента подписания кредитного договора), когда идёт переоформление предмета залога с одной кредитной организации на другую. Необходимо разработать систему страхования рисков на период переоформления залога. В таком случае Заемщику можно предложить некую альтернативу на этот период. Либо заручиться поручительствами платежеспособными гражданами РФ, которых после переоформления предмета залога можно будет вывести из состава обеспечения, либо предложить застраховать риски банка на этот период.

4) Возможность создания налогового режима, благоприятствующего развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

При получении гражданами жилищных кредитов по низким ставкам, а именно с этим в первую очередь связано у населения понятие «ипотека», в соответствии с действующим законодательством на гражданина накладывается налог на дополнительный доход. Это ведет к существенному увеличению расходов при приобретении жилья. Необходимо внести дополнение в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающее, что экономия на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, использованными на приобретение (строительство) жилья, не является материальной выгодой.

Гражданин может компенсировать часть своих расходов после оформления построенного (приобретенного) жилья в собственность за счет предусмотренных законодательством налоговых льгот, но сначала он должен заплатить все налоги, начисленные на его доходы, включая кредит, а значит, найти дополнительные финансовые ресурсы. Льготы определены в размере налоговых начислений на последующие доходы гражданина, а они у основных категорий граждан низкие и для них льготы получаются незначительными (не более 5-7% от стоимости квартиры). Поэтому использование повсеместно классической ипотеки не может решить проблемы большинства граждан.

5) Огромную роль сыграло бы усиление информационно-разъяснительной работы по вопросам ипотечного кредитования как способа инвестирования жилищного строительства и решения жилищной проблемы населения в средствах массовой информации, учебных заведениях и т. д. При этом необходимо ведение централизованной информационно-просветительской работы по разъяснению для населения сущности, инструментов и особенностей механизма функционирования ипотеки. В настоящее время население еще не имеет необходимой инвестиционной культуры, в то же время именно накопления населения следует считать важнейшим инвестиционным ресурсом рефинансирования ипотечных заимствований.

Необходимо также создать единую информационную систему, включающую соответствующие экономические, социальные и статистические данные, необходимые для реализации программы ипотечного жилищного кредитования, ее обновление на регулярной основе;

6) И последнее, к сожалению сегодня вообще не рассматривается вопрос об оказание государственной поддержки системе ипотечного жилищного кредитования и отдельным категориям граждан.

Мировая практика показывает, что наиболее эффективны кооперативные ипотечные схемы при участии государства, выступающего гарантом их реализации и иногда инвестором по кредитным ресурсам. Так, в США государство начало выходить из структур, занимающихся ипотекой, спустя 50 лет после начала их функционирования. При осуществлении подобных ипотечных схем на каждый рубль, вложенный государством, население направляет от 3 до 5 рублей собственных средств. За счет увеличения объемов строительства жилья вложенные государством средства через год возвращаются в виде дополнительных налоговых поступлений. Кроме того, эти средства возвращаются государству в виде выплат гражданами по выданным жилищным кредитам, но уже в течение срока, на который выдан кредит. Таким образом, государство более чем в два раза окупает вложенные финансовые средства.

Для развития ипотеки сегодня в первую очередь необходима государственная поддержка в виде прямого направления бюджетных средств (по расчетам специалистов, по России около 16-22 млрд. руб. ежегодно).[21, 59] Эти средства позволят по ипотечным схемам, реализуемым на принципах кооперативного участия граждан, в течение ближайших 5 лет выйти на самоокупаемость (работу в дальнейшем без государственных инвестиций).

Для отдельных категорий граждан (молодые семьи, бюджетные работники и т. д.), желающих приобрести жилье с привлечением ипотечного жилищного кредита, должна быть предусмотрена адресная помощь в виде бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья. При этом необходимо осуществлять продажу жилья таким категориям граждан через специализированные бюджетные учреждения с целью обеспечения возможности реинвестирования бюджетных средств и обеспечения надлежащего контроля за их использованием.

Для снижения расходов отдельных категорий граждан по оплате процентов за пользование ипотечными кредитами предусматривать в федеральном бюджете на очередной финансовый год средства для субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам.

Кроме этого, учитывая, что имеется только Концепция развития ипотеки, необходимо разработать федеральную целевую программу ипотечного жилищного кредитования.

В заключение важно отметить, что самодостаточная схема ипотечного кредитования жилья может работать лишь при наличии следующих условий (рис. 3.2.).

Сегодня массовый запуск ипотеки возможен при условии поддержки государственной власти по всем указанным направлениям. Положительное решение данных вопросов будет способствовать дальнейшему успешному развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, что является одним их главных направлений решения жилищной проблемы в целом.



Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3.2Условия для функционирования системы идеального ипотечного кредитования

3.2 Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования

Одним из препятствий на пути широкого распространения в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) является несоответствие платежеспособного спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов. Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

Попробуем рассмотреть совокупность подходов к управлению финансовыми рисками в системе ИЖК. При этом, в качестве базовой модели ипотечного кредитования принята наиболее общая двухуровневая схема (рис. 3.3.). На первом уровне потенциальные заемщики (выступая в роли вкладчика) имеют возможность накопить в коммерческом банке первоначальный взнос (30:50% от стоимости жилья), а затем на оставшуюся сумму получить ипотечный кредит. Этот уровень можно назвать первичным рынком ИЖК. На втором уровне ИЖК производится рефинансирование выданных кредитов. Это вторичный рынок. Здесь коммерческие банки перепродают права по кредитам инвесторам или Ипотечному агентству. Ипотечное агентство, в свою очередь, может эмитировать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage-backed securities, MBS), и тем самым привлекать финансовые ресурсы с рынка ценных бумаг. Все участники ИЖК подвержены различным рискам. Возможные механизмы управления этими рисками требуют специального рассмотрения.

Риски заемщика

Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный (annuity) ипотечный кредит 1 с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR 2. По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR+a, где (a - процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (=5%).

Рис. 3.3 Двухуровневая схема ИЖК

Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, - это процентный риск (1) и риск изменения валютного курса (3).

1) процентный риск, 2) кредитный риск, 3) валютный риск, 4) риск ликвидности, 5) риск реинвестирования

Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить большую часть своего дохода на выплаты по кредиту, чем ранее.

Возможно несколько вариантов управления процентным риском. Во-первых, такой риск можно хеджировать с помощью однопериодных опционов, каждый из которых будет исполнен в момент поступления платежа (однако нет уверенности в том, что удастся каждый период получать такой опцион). Во-вторых, можно использовать многопериодные процентные опционы. Для реализации такого варианта страхования необходима достаточно развитая система дилинга по процентным кэпам (interest rate caps, caps) кэп"- это метод установления максимальных процентных ставок., флорам (interest rate floors, floors) и свопам (interest rate swaps, swaps), которой в России пока еще не существует.

Для хеджирования процентного риска должна быть реализована схема, представленная на рис. 3.4.

Рис. 3.4 Схема управления процентным риском с помощью процентных кэпов

В соответствии с данной схемой, продавец кэпа осуществляет платеж заемщику каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир (reference rate) превышает контрактную ставку (contract) - ставку "потолок" (ceiling rate) на дату расчета. Таким образом, заемщик может застраховать изменение ставки LIBOR, которая будет выступать ставкой-ориентиром, на уровне ставки "потолок", равной текущей ставке LIBOR, например, 5%. Каждый раз. когда ставка LIBOR будет подниматься выше 5%, дилер по кэпам будет выплачивать на каждую дату расчета (settlement date) сумму, равную

CF = max [LIBOR - "потолок"] * NP * LPP,

Где:

CF - денежный поток, получаемый покупателем кэпа;

NP (notional principal) - условная основная сумма, которую страхует заемщик;

LPP - длина расчетного периода.

Вторым вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа. Заемщик должен найти своп-дилера, который согласится выплачивать ему плавающую ставку LIBOR в обмен на фиксированную ставку в размере, например, 5%. Данная схема представлена рис. 3.5.

Рис. 3.5 Схема управления процентным риском с помощью процентных свопов

Третьим вариантом может стать использование процентно-флорового свопа (рис.3.5.). Если заемщик уже имеет своп, то, приобретя флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной выплаты по флору) от превышения фиксированной ставки над ставкой LIBOR.

Продавец флора платит его владельцу, каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки "флор" (floor) контракта на дату расчета. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки "флор"=5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную

CF = max [ставка "флор" - LIBOR] * NP * LPP,

Где:

CF - денежный поток, получаемый заемщиком;

NP- условная основная сумма, которую страхует эмитент;

LPP - длина расчетного периода.

Четвертым вариантом страхования процентного риска может стать покупка коллара (collar).

Покупатель коллара (рис. 3.6.) покупает кэп (prime cap) и одновременно продает флор (prime floor). В результате покупки коллара происходит "запирание" (locking into a band) плавающей процентной ставки в интервале, ограниченном сверху и снизу. В нашем примере ставка LIBOR для заемщика может колебаться от 4% до 5%. Если LIBOR превышает 5%, то дилер по кэпам платит заемщику, а если LIBOR ниже 4%, то заемщик платит дилеру по флорам. Покупка коллара имеет смысл, если есть уверенность в том, что рыночная ставка не будет ниже предела, установленного ставкой "флор" - 5%. В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.



Рис. 3.6 Схема управления процентным риском с помощью процентно-флорового свопа

Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того, что на российском рынке ипотеки кредиты предоставляются в долларовом исчислении, обязательства по кредитам рассчитаны также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый номинал.

Заемщики, которые хотят защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса или на погашение кредита, от резких колебаний валютного курса, могут в краткосрочном периоде использовать валютные фьючерсы и опционы. Для этого им необходимо обратиться к услугам брокерской фирмы. Вместе с тем, хеджирование рисков изменения валютного курса в течении длительного периода времени является сложной и дорогостоящей операцией.

Рис. 3.7 Схема управления процентным риском с помощью процентного коллара

Риски вкладчика

Если потенциальный заемщик открывает накопительный счет в банке, то он подвергается процентному, кредитному и валютному риску.

Управление процентным риском вкладчика - это страхование потерь из-за снижения депозитной процентной ставки. Технология управления данным риском практически не отличается от уже рассмотренной технологии управления процентным риском заемщика. Отличие заключается в том, что необходимо страховать каждый взнос на банковский счет и использовать процентный флор.

Управление кредитным риском вкладчика заключается в выборе надежного банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус уполномоченного Ипотечного Агентства.

Валютный риск вкладчика возникает в том случае, когда вклад производится в национальной валюте (в рублях). Технология управления данным риском не отличается от ранее рассмотренной.

Риски кредитора

Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск (1), кредитный риск (2), риск ликвидности (4) и риск досрочного погашения, или реинвестиционный риск (5).

Кредитный риск - это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемый денежный поток по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика.

Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%; размер кредита не более 50 тыс. долларов США. Также обязательными элементами ипотечного кредитования являются страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.

Рис. 3.8 Схема управления кредитным риском <наличная оплата>

Богатый опыт по управлению кредитным риском имеют американские ипотечные организации "Фэнни Мэй" (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae3), "Джинни Мэй" (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae4) и "Фрэдди Мэк" (Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac5).

"Наличная оплата". Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов (pool of mortgages) Ипотечному Агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск, риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой, и должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств. При использовании такой схемы Ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки. Следует отметить, что если рассматривать эту схему применительно к российскому рынку, то кредитный риск в любом случае остается за первичным кредитором.

"Своп". Первичный кредитор, передает пул ипотечных кредитов Ипотечному Агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны. При этом Ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии Ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

Рис. 3.9 Схема управления кредитным риском <Своп>

Программа "гарантий". Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

Риск досрочного погашения. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражен в договоре об ипотеке. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом являются следующие:

1) инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;

2) рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Рис. 3.10 Схема управления кредитным риском по программе <гарантий>

Страхование риска реинвестирования. Полностью ликвидировать реинвестиционный риск нельзя, но для его снижения можно использовать конверсионный арбитраж (conversion arbitrage).

Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации (ЗИО) на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек (collateralized mortgage obligations, CMO). CMO представлены несколькими сериями или "траншами" облигаций "прямой оплаты" (pay-through bonds7) (рис. 3.11). Каждая серия может иметь: собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

Потоки платежей, генерируемые предметом залога, связаны с потоками платежей по облигации. Все CMO обеспечены пулами кредитов с фиксированным процентом. Денежный поток от пула ипотек распределяется между облигациями с различными сроками погашения. Каждое CMO имеет гарантированный фонд погашения.

Таким образом, долгосрочный инструмент (ипотека) используется для создания отдельных инструментов, траншей, которые имеют короткие, средние и большие сроки до погашения. Поток денежных платежей по пулу расщепляется на ценные бумаги (stripped-mortgage-backed securities), имеющие разную степень риска досрочного погашения. Первоначально погашаются облигации с наименьшим сроком обращения. Выплаты по основной сумме производятся отдельно для одного класса по порядку, а для следующего не производятся до тех пор, пока не будут выплачены сполна для предыдущего. Все платежи заемщиков по основной сумме, включая денежные потоки от досрочной оплаты кредита и обращения взыскания на недвижимость, идут на погашение облигаций с самым коротким сроком обращения. Структура CMO может содержать облигации с различными инвестиционными характеристиками, в том числе и накопительные облигации близкие к облигациям с нулевым купоном. По такой облигации не производятся выплаты ни по основной сумме долга, ни по процентам до тех пор, пока не будут погашены все предыдущие транши. Накопительные облигации максимально защищают инвестора от реинвестиционного риска. Возможен и обратный процесс, когда обычная ипотека или облигация оцениваются выше стоимости их создания с помощью сборки облигаций.

Рис. 3.11 Схема управления риском реинвестирования с помощью СМО

Вторым вариантом страхования от реинвестиционного риска является выпуск ценных бумаг "прямого действия" (pass through).

Владея ценными бумагами "прямого действия", инвесторы приобретают неделимую долю в пуле ипотечных кредитов, приносящую денежный доход (pro rata). Каждый пул обладает следующими характеристиками: "купонная ставка", дата выпуска, дата погашения, регулярные даты выплат "купонного" дохода.

Инвестор, владеющий ценными бумагами "прямого действия", получает все предусмотренные выплаты по основной сумме долга и процентные платежи по кредитам, на основе которых выпущены ценные бумаги, за вычетом "дифференциальных" комиссионных сборов, даже если заемщики не выполняют своих обязательств по выплатам. В этом случае эмитенты ценных бумаг "прямого действия" выделяют собственные средства на покрытие просроченных заемщиком платежей. Так же эмитенты отвечают за передачу инвесторам платежей, полученных от заемщиков, в счет досрочного погашения кредитной задолженности, а, следовательно, риск досрочного погашения переносится на конечного инвестора.

Инвестор в ценные бумаги может быть не заинтересован принять на себя риск досрочного погашения. В этом случае он может приобрести облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, которые представляют собой общее долговое обязательство эмитента. Дата погашения и даты выплат по таким облигациям известны заранее. Денежные потоки по ипотечным кредитам не связаны с выплатами по облигациям, поэтому для защиты прав инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется с рыночными ценами, и при необходимости залог пополняется таким образом, чтобы его хватило для выплаты номинальной стоимости облигаций и накопленных процентов в случае банкротства эмитента.

Процентный риск. Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.

Управление процентным риском. Эмитент (коммерческий банк или Ипотечное агентство), собравший пул ипотек и выпустивший на его основе ценные бумаги, может подвергаться риску несбалансированности активов и обязательств, если ставка процента, получаемая по пулу, фиксированная, а выплачиваемая процентная ставка по обязательствам плавающая или наоборот. В результате может возникнуть ситуация, когда эмитент выплачивает большую сумму, чем получает.

Так как эмитент получает денежные потоки в течение продолжительного периода времени, то каждый такой поток подвергается риску изменения процентной ставки.

Рассмотрим возможности по управлению процентным риском для случая аннуитетного кредитования, привязанного к ставке LIBOR, и для случая CMO.

Эмитент облигаций с фиксированным процентом, владеющий пулом ипотечных кредитов, получает по пулу плавающую процентную ставку (LIBOR+a). Пусть условно процент по облигациям равен 7%, а a=5% и эмитент хочет зафиксировать свой доход в размере 3%. В этой ситуации риск процентной ставки LIBOR заключается в возможности ее падения ниже 5% ((LIBOR + 5%) - 7% I 3% --> LIBOR I 7% + 3% - 5% = 5%). Выходом в этом случае может стать покупка процентного флора (рис.3.12.). Продавец флора платит его владельцу каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки "флор" (floor) контракта на дату расчета.



Рис. 3.12 Схема управления процентным риском с помощью процентного флора

Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки "флор"=5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную:

CF = max [ставка "флор" - LIBOR] * NP * LPP,

Где:

CF - денежный поток, получаемый коммерческим банком;

NP - условная основная сум

Вторым вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа (рис. 3.13.). Эмитент ценных бумаг обменивает LIBOR на фиксированную ставку. Прибыль эмитента фиксируется на уровне (+5%-7%=(-2% (если (=5%, то прибыль эмитента составит 3%). Недостатком этой схемы является отсутствие возможности у эмитента получить дополнительный доход в случае роста ставки LIBOR.

Рис. 3.13 Схема управления процентным риском с помощью процентных свопов



Рис 3.14 Схема управления процентным риском с помощью процентно-кэповых свопов

Третьм вариантом страхования процентного риска может стать использование процентно-кэпового свопа (rate-capped swap). Применение процентно-кэпового свопа показано на рис. 3.15.. Эмитент с помощь свопа обменивает плавающую ставку на фиксированную. Затем с помощью кэпа заемщик страхует превышение ставки LIBOR над ставкой "потолок" (в нашем примере - 5%).

Рис.3.15 Схема управления процентным риском с помощью процентно-колларовых свопов

Если же эмитент хочет ограничить изменение процентной ставки в некоторых пределах, то он может использовать колларовый своп (collar swap). Эмитент обменивает плавающую ставку на фиксированную, а затем покупает коллар, чтобы ограничить изменение ставки LIBOR.

Покупка коллара имеет смысл, если есть уверенность того, что рыночная ставка не будет ниже предела, установленного ставкой "флор". В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.

Риск ликвидности. Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.

Один из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковской ссуды. Однако, в конце концов, ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору для того, чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании или Ипотечному агентству. Однако, последний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитор должен будет уплатить комиссионный сбор (фактически первичный ипотечный кредитор покупает опцион на продажу - опцион пут (put option)) для того, чтобы получить обязательство от Ипотечного агентства о покупке данного кредита. Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, в результате чего появится дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на Ипотечное агентство как на источник фондов.

Выступая в роли "остаточного" покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, Ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время, как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности Ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.

Другим способом повышения ликвидности ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация (securitization), то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают высоким рейтингом и ликвидностью вследствие наличия обеспечения недвижимым имуществом, гарантий ипотечных агентств и государства.

Таким образом, были выделены основные риски, присутствующие на рынке ИЖК, и рассмотрены технологии управления этими рисками. Реализация приведенных схем в России возможна в случае развития инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.

3.3 Оценка экономической эффективности предлагаемых мероприятий

Теперь, основываясь на проведённом в проекте анализе попытаемся рассчитать предполагаемую эффективность от предложенных выше мероприятий.

Итак, из представленных на рисунке 3.1. мероприятий, относительно Марьинорощинского отделения можно использовать первые два, а именно: возможность снижения процентной ставки и увеличения срока действия кредитного договора. Остальные мероприятия - это долгосрочная перспектива, касающаяся непосредственно государственной поддержки данного направления.

Итак, возможное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 10% позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода, а именно, предположительно до 15% клиентов банка. А вот обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной организации, с более дешевым источником ресурсов и определенным законодательно основным видом деятельности -- кредитованием граждан для строительства и покупки жилья.

Второе мероприятие - возможность увеличение срока действия кредитного договора.

Практически представляется возможность рассмотреть вопрос о повышении доступности ипотечных кредитов, увеличив сроки кредитования до 40-50 лет вместо существующих 20-30, а также предусмотреть сокращение сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях (БТИ, Комитет по управлению жилищным фондом, ГУЮ и др.).

Данное мероприятие по предположениям могло бы повысить доходность данного направления минимум на 8%.

В совокупности, доля дохода по ипотечному кредитованию повысится на 11% и составит в среднем 18% от общего числа доходов по кредитованию филиала. В связи с этим, так же повысится и уровень общей доходности по предоставляемым кредитам и может составить 28%.

Предварительные данные представим на рисунке 3.16.



Рис. 3.16 Рост процентного дохода в результате предлагаемых мероприятий в Марьинорощинском отделении Сбербанка

Также необходимо учитывать что с ростом цены за квадратный метр (особенно это касается Московского региона) актуальна кредитная программа «Без первоначального взноса». Статистика Марьинорощинского отделения Сберегательного Банка РФ ОАО показывает что из 100 обратившихся клиентов от 20% до 30% не имеют достаточного объема собственных средств, но тем не менее желают улучшить свои жилищные условия. Также весьма часто встречаются клиенты, желающие потратить собственные средства на ремонт в приобретаемом объекте недвижимости и нежелающие тратить данные средства на приобретение объекта недвижимости (рис. 3.17).

...