Сущность и принципы ипотечного кредитования

По результатам деятельности за год Банк получил балансовую прибыль в размере 82,54 млн. рублей, что на 4,77 млн. рублей больше, чем в 2007 году. К основным статьям доходов Банка, повлиявшим на величину финансового результата на 01.01.09г., следует отнести:

· доходы, полученные от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями - 47% от общей суммы доходов;

· проценты, полученные за предоставленные кредиты - 21%;

· доходы, полученные от операций с ценными бумагами - 5%;

· другие доходы - 27%.

Для наглядности, отобразим это на рисунке 2.2.

Наибольший удельный вес в структуре активов в 2008 году занимала чистая ссудная задолженность - 70,12%, или 19 564,45 млн. рублей, что на 2675,88 млн. рублей, или в 1,16 раза больше, чем в 2007 году. Второе место по удельному весу в структуре активов баланса занимали «Средства в кредитных организациях» - 13,01%, или 3629,76 млн. рублей, величина которых за отчетный год значительно возросла - на 1866,0 млн. рублей в абсолютных и в 2,4 раза в относительных значениях. Третье место - «Денежные средства и счета в Центральном банке РФ» -2720,23 млн. рублей, или 9,75% от общей величины активов. Общая сумма денежных средств и остатков средств на счетах в Банке России сложилось из суммы (1132,9 млн. рублей) обязательных резервов, перечисленных в Банк России, и суммы (1278,9 млн. рублей) высоколиквидных активов. В свою очередь, сумма обязательных резервов была представлена рублевой частью (815,2 млн. рублей) и инвалютной (317,7 млн. рублей), а высоколиквидные активы состояли из наличных средств (835,6 млн. рублей) и остатков средств на корреспондентском счете (443,3 млн. рублей).

Рис. 2.2 Основные статьи доходов Марьинорощинского отделения за 2008 г

Объем собственных средств и обязательств за 2008 год увеличился в 1,11 раза и составил на 01.01.09 (по агрегированному балансу) 26,99 млрд. рублей, из них обязательства Банка - 24,12 млрд. рублей, а собственные средства - 2,87 млрд. рублей. Удельный вес основных статей в обязательствах Банка распределился следующим образом: средства клиентов - 48,9%; средства кредитных организаций - 26,97%; выпущенные долговые обязательства-24,13%.

В отчетном году объем привлеченных средств клиентов Банка увеличился на 3,04 млрд. рублей или в 1,54 раза и составил 8,63 млрд. рублей. Из них 3,43 млрд. рублей приходится на вклады физических лиц, т.е. 39,75% от общей суммы клиентских средств. Абсолютная сумма прироста вкладов физических лиц за 2008 год составила 2,04 млрд. рублей. По сравнению с показателями предыдущего года данная сумма возросла более чем в 1,5 раза.

Уставный капитал Банка увеличился на 80,85 млн. рублей, или на 3,17%. При этом сумма собственных средств Банка увеличилась на 107,43 млн. рублей, т.е. за отчетный период она выросла на 3,89% (таблица 2.2.).

Таблица 2.2 - Основные показатели деятельности Марьинорощинского отделения за 2008 г.

Показатели (тыс. руб.)	за 2008 г.	Рост за год (%)
1 Собственный капитал	3 721 593	2,79
2 Валюта баланса	39 476 321	22,12
АКТИВЫ
3 Чистые активы (всего)	27 899 752	14,24
3.1. Чистая ссудная задолженность	19 564 449	15,84
ПАССИВЫ
4. Обязательства (всего)	24 119 837	11,36
5. Собственные средства	2 871 122	3,89
5.1. Уставный капитал	2 633 439	3,17
5.2. Прибыль	82 542	5,78

Основные показатели деятельности Банка за 2008 год свидетельствуют о его финансовой стабильности, устойчивой ликвидности и доходности.

Итак, сравнивая таблицы 2.1 и 2.2 можно сделать вывод, что начавшийся в октябре 2008 года экономический кризис помешал банку сохранить в 2008 году те темпы роста, которые он показывал в предыдущих отчетных периодах.

2.3 Анализ операций по ипотечному кредитованию Марьинорощинского отделения

Проводя оценку системы ипотечного кредитования Марьинорощинским отделения, отметим, что средний возраст ипотечного заемщика, Данные предоставлены отделом кредитования Марьинорощинского отделения составляет 30 лет. Анализ поданных заявок на приобретение жилья с участием ипотечного кредитования, дал следующие результаты: 75% заявителей пребывают в возрасте от 25 до 35 лет. Для наглядности, отобразим возраст потенциального заёмщика в виде диаграммы.

Рис. 2.3 Возраст потенциального заёмщика при ипотечном кредитовании в 2009 году

Теперь об обеспеченности. Совокупный доход (то есть с учетом всех источников) равен 76% потенциальных заемщиков - в интервале от $600 до $1 600. И это можно было бы считать подлинным достижением российской ипотеки, если не принимать во внимание еще один существенный аспект - необходимость внесения первоначального взноса. До начала 2006 года, когда АИЖК пересмотрело общероссийские стандарты кредитования и минимальным первым платежом стали 10% от стоимости приобретаемой квартиры, рядовым показателем были 20%, а чаще всего 30%.

Исходя из последних двух цифр и складывалась ранее статистика по начальному взносу, без которого никакой ипотечный кредит не мог превратиться в реальность.

В ту доисторическую эпоху картина выглядела таким образом. Около 60% потенциальных заемщиков имели наличные средства в диапазоне $6 000-15 000. Но при этом 31% заявителей не располагали 20% собственных сбережений для погашения первоначального взноса.

С увеличением уровня доходов населения - повышается качество приобретаемых квартир, что влечет за собой рост размеров кредитов, ежемесячных платежей, площадей квартир. Это очевидные зависимости.

Отметим, что потенциальный и состоявшийся заемщики по основным параметрам (тем, которые интересны кредитору) друг от друга практически не отличаются. Уровень информированности достаточно высок.

Если говорить о доли ипотечного кредитования данного отделения банка в общем кредитном портфеле, то отметим, что общая сумма доходов, полученная от предоставления кредитов составляет 17 % доходов филиала. Доля же ипотечного кредитования составляет 7%, что достаточно внушительная часть дохода, относительно данного направления.

Итак, теперь относительно условий предоставления ипотечных кредитов.

Заемщиками могут являться граждане РФ в возрасте от 21 при условии, что срок возврата кредита по договору наступает:

- при дифференцированных платежах - наступает до исполнения Заемщику 75 лет;

- при аннуитетных платежах - ограничивается трудоспособным возрастом Заемщика.

Кредит предоставляется на срок до 30 лет, процентная ставка по кредитам составляет от 13,25 до 16 процентов годовых в рублях.

Кредит может предоставляется в рублях, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке.

Данная операция производится на основании кредитного договора, договора о невозобновляемой кредитной линии -- при выдаче кредита на строительство и реконструкцию объектов недвижимости, включая долевое участие в финансировании строительства объектов недвижимости по договору инвестирования с установлением максимальной суммы кредита, которую сможет использовать Заемщик в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий. Выдача кредита производится в пределах максимальной суммы кредита (лимита кредитования), при этом погашенная часть кредита не увеличивает свободный лимит кредитования.

Максимальная сумма кредита для каждого Заемщика определяется исходя из оценки платежеспособности Заемщика, предоставленного обеспечения, покупной (сметной/ инвестиционной) стоимости Объекта недвижимости/Жилья либо сметной стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости, а также с учетом его кредитной истории в Банке и благонадежности.

Банк может принимать в расчет платежеспособности Заемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы один из следующих видов доходов:

Ё доход, полученный им по другому (одному) месту работы, если срок трудового договора (гражданско-правового договора) превышает 1 год, при условии подтверждения указанного дохода и произведенных удержаний соответствующей справкой;

Ё доходы, полученные им от занятий частной практикой, либо иные источники доходов, разрешенные законодательством, подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа;

Ё доход супруги (а) Заемщика по одному месту работы;

Ё сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую Заемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством, на период до достижения им пенсионного возраста.

Выдача кредита осуществляется:

Ё на приобретение Объекта недвижимости/Жилья -- единовременно;

Ё на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве) Объекта недвижимости/Жилья, реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты -- единовременно или частями.

Срок выборки единовременно не должен превышать 45 дней с даты заключения Кредитного договора.

Срок выборки кредита частями не должен превышать:

Ё первой части -- 45 дней с даты заключения Договора о невозобновляемой кредитной линии.

Ё второй и последующих частей (на строительство (в т. ч. на долевое участие в строительстве) Объекта недвижимости /Жилья, реконструкцию Объекта недвижимости -- двух лет с даты выдачи первой части кредита; на ремонт (в т.ч. проведение отделочных работ) Объекта недвижимости -- шести месяцев с даты выдачи первой части кредита).

По истечении установленного срока выборка кредита прекращается, и сумма кредита по договору ограничивается практически выданной. Но по желанию Заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на период строительства Объекта недвижимости /Жилья, реконструкции Объект недвижимости, но не более чем на 2 года.

Теперь рассмотрим условия предоставления ипотечного кредита.

Ипотечные кредиты предоставляются Банком в рамках Договора о сотрудничестве, заключенного между Банком и Застройщиком либо между Банком, Застройщиком и Риэлтером. Кредиты предоставляются в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет Заемщика по вкладу, действующему в режиме до востребования, с последующим перечислением денежных средств по распоряжению Заемщика на банковский счет Застройщика.

Максимальный размер Ипотечного кредита не должен превышать:

· 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости -- по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости;

· 70% стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости, но не более 70 % его стоимости.

Оставшуюся часть стоимости Жилья Заемщик оплачивает за счет собственных средств до получения кредита (первой части кредита).

Обеспечение по кредиту (рис.2.4.).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.4 Правило обеспечения кредита

Если вышеперечисленное обеспечение, предоставленное Заемщиком, не покрывает сумму кредита и причитающиеся за его пользование проценты за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года -- процентов за период, установленный Кредитным договором), то Заемщик обязан предоставить иные формы обеспечения, предусмотренные Правилами кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалами; при этом наличие залога в составе данного обеспечения не обязательно.

В качестве обеспечения возврата кредита банк принимает:

Ё поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;

Ё поручительства юридических (ого) лиц (а): платежеспособных предприятий и организаций -- работодателей Заемщика, являющихся клиентами Банка;

Ё залог объектов недвижимости.

При принятии Банком в обеспечение по кредитному договору только поручительств физических лиц (без другого обеспечения), включая поручительства по частичному исполнению обязательств, необходимо предоставление не менее 2-х поручительств.

При этом должны быть одновременно выполнены следующие условия:

Ё сумма платежеспособности Поручителей должна превышать платежеспособность, позволяющую Заемщику получить кредит в испрашиваемой сумме;

Ё совокупность обязательств, принятых на себя Поручителями, должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее 1 года.

Кредиты свыше 750 000 рублей (или валютного эквивалента этой суммы) при отсутствии залога имущества не предоставляются.

Целесообразно, чтобы в числе Поручителей состояли физические лица, связанные между собой родственными узами: супруги, родители, совершеннолетние дети, усыновители, попечители и т. п., независимо от их платежеспособности (если они не являются единственными Поручителями по кредиту).

Договор поручительства оформляется, как правило, на полную сумму обязательств Заемщика по кредитному договору. Допускается оформление договора поручительства на частичное исполнение Поручителем обязательств по кредитному договору. При этом Поручитель несет с Заемщиком солидарную ответственность за исполнение обязательств по кредитному договору.

Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита зависит от вида кредита и его суммы, но не должен превышать от даты представления Заемщиком полного пакета документов до принятия решения 18 рабочих дней -- по кредитам на приобретение, строительство и реконструкцию Объектов недвижимости.

Банк вправе заключать договоры о сотрудничестве с третьими лицами -- платежеспособными предприятиями (организациями), находящимися на расчетно-кассовом обслуживании в Банке, исполнительными органами субъектов Российской Федерации, муниципальных образований с целью кредитования отдельных категорий Заемщиков (работников этих предприятий / организаций, граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий) на условиях, соответствующих требованиям нормативных документов СБ РФ.

С 19 октября 2009 года Сбербанк России стал предлагать клиентам новую услугу, входящую в группу кредитования на приобретение/строительство жилья. Речь идёт о кредите на цели погашения (рефинансирования) кредитов, выданных физическим лицам иными кредитными организациями на приобретение, строительство объектов недвижимости.

Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации при наличии «хорошей» кредитной истории у Заемщика/Созаемщиков, а также при условии отсутствия текущей просроченной задолженности по Первичному кредиту.

Титульный созаемщик должен являться заемщиком/одним из созаемщиков При наличии в кредитных документах по Первичному кредиту условий, в соответствии с которыми все действия, связанные с оформлением, получением, сопровождением Первичного кредита возлагаются на конкретного созаемщика, Титульным созаемщиком должно выступать данное физическое лицо. по Первичному кредиту. Супруг(а) Титульного созаемщика является Созаемщиком по кредиту в обязательном порядке (вне зависимости от его(ее) платежеспособности) в случае если Объект недвижимости оформлен в их общую собственность (в том числе в совместную собственность в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации).

Максимальный срок предоставления кредита не должен превышать 360 месяцев.

Погашение основного долга и уплата процентов может осуществляться только аннуитетными ежемесячными платежами.

Максимальный размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности Заемщика/суммарной платежеспособности Созаемщиков и не должен превышать меньшую из величин:

- остатка основного долга по Первичному кредиту, который определяется на основании выданного Первичным кредитором документа и кредитных документов, содержащих информацию о размере ежемесячного платежа по кредиту (срочное обязательство, график платежей и др.);

- 70% стоимости Объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении о его оценочной стоимости.

Если величина остатка основного долга по Первичному кредиту превышает 70% стоимости Объекта недвижимости, Банк имеет право потребовать от Заемщика/Созаемщиков:

- произвести частичное погашение Первичного кредита до соответствующего остатка (либо более);

- предоставить документ, подтверждающий данное погашение, до заключения Заемщиком/Созаемщиками кредитного договора с Банком.

Уплата процентов за пользование Первичным кредитом и штрафов за его досрочное погашение (при необходимости) производится Заемщиком/Созаемщиками за счет собственных средств.

В зависимости от порядка оформления обеспечения по кредиту может быть установлена Дифференцированная процентная ставка.

Объект недвижимости:

? должен быть оформлен в собственность Заемщика/Титульного созаемщика или в общую собственность Титульного созаемщика и любого(ых) из Созаемщиков.

Объект недвижимости может быть оформлен в собственность несовершеннолетних детей Заемщика / одного из Созаемщиков только при участии Заемщика/одного из Созаемщиков в федеральной или региональной жилищной Программе, предусматривающей предоставление субсидий на приобретение Объекта недвижимости / частичную оплату платежей по кредитному договору при условии приобретения Объекта недвижимости в собственность всех членов семьи Заемщика/одного из Созаемщиков, включая несовершеннолетних, на основании решения органа опеки и попечительства.

? не должен быть обременен обязательствами, за исключением обременения правами Первичного кредитора в случае оформления Объекта недвижимости в качестве обеспечения по Первичному кредиту. В Объекте недвижимости могут быть зарегистрированы только Залогодатель(и) и члены его(их) семьи (дети; родители).

Важным в процессе ипотечного кредитования являются правовые отношения сторон. Необходимо внимательно относиться к формированию правовых отношений. Порядок перехода права на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц описан в главе VI Закона об ипотеке. Действие норм этой главы распространяется не только на имущество, заложенное по договору об ипотеке, но и на имущество, в отношении которого возникает ипотека в силу закона.

Правила отчуждения заложенного имущества установлены в ст. 37 Закона об ипотеке следующим образом:

«1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу ... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны».

Эти правила конкретизируют нормы, содержащиеся в п. 2 ст. 346 ГК РФ, о запрете на совершение юридических действий залогодателем в отношении имущества без согласия залогодержателя. Пункт 2 ст. 346 ГК РФ гласит:

«2. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе ... распоряжаться им [предметом залога] только с согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно».

Стороны также имеют право установить в договоре об ипотеке иной порядок принятия решения об отчуждении имущества (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Другими словами, залогодателю может быть предоставлено право распоряжаться имуществом любыми или установленными в договоре об ипотеке способами без получения предварительного согласия залогодержателя.

Теперь рассмотрим ситуацию, при которой права на имущество переходят к другому лицу.[14, 37]

Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу регламентировано в ст. 38 Закона об ипотеке следующим образом:

«1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, ... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников ... несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим ... правопреемники становятся солидарными залогодателями.

3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам, нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила».

В соответствии с ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. Правопреемник становится на место залогодателя и несет все его обязанности, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (п. 1 ст. 353 ГК РФ). Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (п. 2 ст. 353 ГК РФ).

Как нормы ГК РФ, так и нормы ст. 38 Закона об ипотеке основаны на принципе следования права залога за заложенной вещью. Приобретатель недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, принимает на себя все обязанности залогодателя. Приобретатель заложенного имущества (новый залогодатель) может быть освобожден от какой-либо перешедшей к нему обязанности только в том случае, если будет достигнуто соответствующее соглашение с залогодержателем.

В отношении законных владельцев закладной (последующих приобретателей закладной) такое соглашение не имеет юридической силы, если оно не удостоверено нотариально (п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке) и если не соблюдены правила о приложениях к закладной (ст. 15 Закона об ипотеке).

Целесообразно все изменения по обязательствам сторон осуществлять в письменной форме с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией соответствующих изменений.

Теперь рассмотрим права залогодержателя и обязанности приобретателей имущества, отчужденного с нарушением установленных правил.

Права залогодержателя и обязанности приобретателей имущества, отчужденного с нарушением установленных правил, установлены в ст. 39 Закона об ипотеке.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя, залогодержатель вправе потребовать:[14, 39]

Ё признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса РФ;

Ё досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Пункты 1 и 2 ст. 37 Закона об ипотеке ограничивают возможность залогодателя отчуждать имущество, заложенное по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя.

Указанное согласие может быть дано в период действия договора об ипотеке (п. 1 ст. 37) либо представлено при составлении Р закладной (п. 2 ст. 37). Если залогодатель произвел отчуждение, несмотря на имеющиеся запрещения, то у залогодержателя возникает право применить меры, установленные в ч.1 ст. 39 Закона об ипотеке.

Принять меры залогодержатель вправе по своему усмотрению. Данное право залогодержателя не является ограниченным какими-либо условиями. Требования о признании сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной либо о досрочном исполнении обеспеченного обязательства осуществляются залогодержателем через суд, если они не выполняются добровольно.

Так же можно выделить момент, при котором порядок признания сделки об отчуждении считается недействительным.

Признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной осуществляется в соответствии с нормами § 2 ГК РФ.

Сделка может быть недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (ст. 166 ГК РФ).

В ст. 167 ГК РФ установлены общие положения о последствиях недействительности сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, каждая из сторон обязана:

Ё возвратить другой стороне все полученное по сделке;

Ё возместить его стоимость в деньгах в случае невозможности возвратить полученное в натуре.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (ст. 167 ГК РФ).

Досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства осуществляется в соответствии с договором, на основании которого возникает обеспеченное ипотекой обязательство (договора продажи в рассрочку, договора о приобретении жилья с привлечением кредита банка, договора ренты и т. д.).

Теперь, что касается обращения взыскания на заложенное имущество. Оно осуществляется независимо от того, кому оно принадлежит в соответствии с нормами гл. IX Закона об ипотеке (ст. 50--55), а также нормами, установленными сторонами в договоре об ипотеке.

В соответствии с п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке в случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования -- обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

Требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства при нарушении залогодателем правил отчуждения заложенного имущества может быть предъявлено кредитором-залогодержателем не только к должнику-залогодателю, но и к приобретателю такого имущества.

Недобросовестный приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

Статья 39 Закона об ипотеке содержит императивную норму о том, что вместе с должником солидарную ответственность несут как прежний залогодатель, так и приобретатель имущества. При наступлении солидарной ответственности указанных лиц кредитор-залогодержатель вправе требовать исполнения обязательства от любого из названных лиц или обоих лиц совместно.

Порядок удовлетворения кредитором своих требований за счет солидарных должников установлен в ст. 323 ГК РФ. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ). Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (п. 2 ст. 323 ГК РФ).

А вот права и обязанности сторон по договору об ипотеке при обременении заложенного имущества правами других лиц установлены в ст. 40 Закона об ипотеке.

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

Ё срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

Ё имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке).

Действующими федеральными законами устанавливается наличие лицензии у пользователя как обязательное условие для передачи в пользование соответствующих объектов недвижимости:

Ё участков лесного фонда и участков леса, не входящих в лесной фонд (ст. 24 Лесного кодекса);

Ё участков недр, передаваемых в пользование (ст. 7-11Закона о недрах);

Ё водных объектов, передаваемых в пользование (ст. 46-53 Водного кодекса).

В соответствии с Земельным кодексом в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий (ст. 7 Земельного кодекса).

Стороны по договору ипотеки или по договору, в результате которого возникает ипотека в силу закона, вправе установить запрет на осуществление залогодателем указанных действии, а также ограничить сроки по такому распоряжению либо установить обязанность залогодателя согласовывать с залогодержателем временную сдачу в аренду заложенного имущества и т. д.

Перечень распорядительных действий, который может осуществлять залогодатель без согласия залогодержателя, если договором не установлено иное, носит исчерпывающий характер. Он включает только сдачу заложенного имущества в аренду; передачу его во временное безвозмездное пользование; предоставление права ограниченного пользования заложенным имуществом (сервитут) другому лицу по соглашению с ним.

Действующую практику ипотечного кредитования рассмотрим на примере Сбербанка России.

Ипотечные кредиты в Сбербанке России предоставляются в рублях.

Процентные ставки по кредиту от 12,75 до 15,5 %.

Кредиты предоставляются на срок не более 30-ти лет.

Выдача кредита осуществляется:

· на приобретение объекта недвижимости - единовременно;

· на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями;

· цели погашения (рефинансирования) кредитов, выданных физическим лицам иными кредитными организациями на приобретение, строительство объектов недвижимости.

Максимальная сумма кредита для каждого Заемщика определяется исходя из оценки платежеспособности Заемщика, представленного обеспечения, покупной (сметной/инвестиционной) стоимости Объекта недвижимости либо сметной стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости.

Банк вправе принимать в расчет платежеспособности Заемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы один из следующих видов доходов:

Ё доходы, полученные им по другому месту работы, если срок трудового договора (гражданско-правового договора) превышает 1 год, при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой;

Ё доходы, полученные им от занятий частной практикой, либо иные источники доходов, разрешенные законодательством, подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа;

Ё доход супруги(а) Заемщика по одному месту работы;

Ё сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую Заемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет -для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

По желанию Заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, но не более чем на 2 года.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Ипотечные кредиты выдаются по месту нахождения объекта недвижимости Банком, заключившим Договор о сотрудничестве с застройщиком, либо получившим полномочия на их выдачу, По месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков. Информацию по данному вопросу можно получить у Застройщика или риэлтора, которые в соответствии с Договором о сотрудничестве обязаны размещать в своих офисах рекламную информацию об услугах Сбербанка России по кредитованию физических лиц на приобретение объектов недвижимости. А так же выдаются по месту нахождения предприятия (клиента Банка) -- работодателя Заемщика или одного из Созаемщиков (при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого или строящегося Объекта недвижимости).

Кредит предоставляется наличными деньгами или в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет Заемщика по вкладу, действующему в режиме до востребования, с последующим перечислением денежных средств по распоряжению Заемщика на банковский счет Застройщика.

Максимальный размер ипотечного кредита не может превышать:

- 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости -- по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости;

- 70% стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости, но не более 70 % его стоимости;

- 70% стоимости Объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении о его оценочной стоимости - по кредитам на цели погашения (рефинансирования) кредитов, выданных физическим лицам иными кредитными организациями на приобретение, строительство объектов недвижимости.

Оставшуюся часть стоимости Жилья Заемщик оплачивает за счет собственных средств до получения кредита (первой части кредита).

Для получения ипотечного кредита Заемщик, помимо стандартного пакета документов (подробно о котором будет говориться в следующем пункте диплома), предоставляет в Банк подтверждение Застройщика (Риэлтора) о резервировании Заемщику приобретаемого Объекта недвижимости с указанием его адреса и стоимости. При получении кредита на цели рефинансирования кредита, выданного другой кредитной организацией Заемщик также предоставляет дополнительный пакет документов (подробно о котором будет говориться в следующем пункте диплома).

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредиту на приобретение Объекта недвижимости Банк принимает:

Ё залог приобретаемого Объекта недвижимости;

Ё поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика (супруга/ги, детей, родителей супругов), которых Заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом Объекте недвижимости.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредиту на строительство Объекта недвижимости Банк принимает:

Ё залог имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства;

Ё поручительство Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) - оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;

Ё залог Объекта недвижимости - оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него;

Ё поручительства совершеннолетних членов семьи Заемщика (супруга/ги, детей, родителей супругов), которых Заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания после завершения строительства Объекта недвижимости.

Оценочная стоимость передаваемых в залог объекта недвижимости и имущественных прав заемщика по Договору об инвестировании строительства определяется банком исходя из покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче Ипотечного кредита не должен превышать 18 рабочих дней от даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до даты принятия решения.

Теперь, что касается инструкции ЦБ РФ, касаемо ипотечных нормативов.

Марьинорощинское отделение Сбербанка РФ ОАО безусловно выполняет все нормативные требования Центрального Банка РФ.

Действующая в Банке система управления рисками позволяет с запасом выполнять основные нормативы Банка России:

- норматив достаточности собственных средств (капитала): Н1 в 2005 году 13,1%, в 2006 году составлял 14,1%, в 2007 году 16,7%, в 2008 году 17,1 (min = 10%);

- норматив мгновенной ликвидности: Н2 за 2007год в сравнении с 2006 годом снизился на 2,26% и составлял 53,3%, в 2005 году данный норматив был равен 62,5%, в 2008 году норматив составил 54,2 (min = 15%);

- норматив текущей ликвидности: Н3 в 2005 году 62,2%, в 2006 году был 63,1%, в 2007 году вырос на 2,6% и составил 65,7, а в 2008 году 66,3 (min = 50%);



- норматив долгосрочной ликвидности: Н4 в 2006 году составил 91,8%, в 2007 году - 101,9%, что превышает данные на 2005 год на 11,4% (max = 120%); в 2008 году по сравнению с 2007 годом вырос на 0,4% и составил 102,3%.

- максимальный размер риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков: Н6 в 2006 году был равен 23,1%, в 2007 году 21,6%, в 2008 году показатель составлял 21,4%, что ниже показателя 2005 года на 2,3% (max = 25%);



- максимальный размер крупных кредитных рисков: в 2007 году в сравнении с 2006 годом вырос на 27,2% и составил 167,6%, в 2005 году данный норматив был равен 198,8% (max = 800%).

Для банков, собирающихся кредитовать население на покупку квартир и рефинансироваться за счет выпуска облигаций, будет повышена планка достаточности капитала.

Норматив достаточности капитала (отношение капитала к обязательствам) планируется повысить с 10% до 14%. Банки смогут выпускать ипотечные облигации, если объем предоставленных ими кредитов больше 10% собственного капитала, а объем облигаций не должен превышать сумму ипотечных кредитов. А чтобы от увлечения банком ипотекой не пострадали его вкладчики, сумма обязательств перед ними ограничена половиной капитала. Дополнительные нормативы нужны, так как, занимаясь ипотекой, банки берут на себя новые риски.

Практически все банки стараются поддерживать достаточность капитала на уровне выше 10%.

Итак, ниже представлен перечень документации, необходимой для получения кредита в Сбербанке России:

1) заявление - анкету на бланке Банка (Приложение 2);

2) паспорт Заемщика, его Поручителя и/или Залогодателя (предъявляются);

3) документы, подтверждающие величину доходов и размер производимых удержаний Заемщика и его Поручителя:

для работающих - справка с предприятия, на котором работает заемщик и его поручитель за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ, или по форме предприятия-работодателяПрименяется только для государственных учреждений, внутренними распорядительными документами которых установлены ограничения на предоставление своим работникам справок по форме 2-НДФЛ .

Справка по форме предприятия-работодателя составляется на бланке учреждения или с угловым штампом, и должна содержать следующие обязательные реквизиты:

- фамилию, имя, отчество работника;

- полное наименование государственного учреждения или номер войсковой части, его почтовый адрес и телефон бухгалтерии;

- среднемесячный доход за последние шесть месяцев;

- среднемесячные удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам;

- подпись бухгалтера и печать.

Заемщик/поручитель, перешедший за последние 6 месяцев на новое место работы в порядке перевода, представляет справку по форме 2-НДФЛ, или справку по форме предприятия-работодателя Применяется только для государственных учреждений, внутренними распорядительными документами которых установлены ограничения на предоставление своим работникам справок по форме 2-НДФЛ с настоящего и предыдущего мест работы.

Если доход подтверждается справкой (справками) по форме 2-НДФЛ, или в справке по форме предприятия-работодателя1 не указаны сведения о занимаемой работником должности и стаже работы, а также в случае реорганизации в течение последних 6 месяцев предприятия, на котором работает заемщик или его поручитель дополнительно предоставляется выписка из трудовой книжки, заверенная предприятием.

для пенсионеров - пенсионное удостоверение и справка о размере пенсии из отделения Пенсионного фонда РФ или другого государственного органа, выплачивающего пенсию.

Если пенсионер получает пенсию через Банк, справка не представляется.

Ё для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо частной практикой, либо имеющих иной источник доходов, разрешенный законодательством:

- свидетельство ПБОЮЛ о регистрации в Едином государственной реестре индивидуальных предпринимателей, лицензия частного нотариуса или удостоверение адвоката;

- подлинник или нотариально удостоверенная копия разрешения (лицензии) на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;

- налоговая декларация (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.1, 26.2, 26.3 НК РФ, и физических лиц, уплачивающих налоги в соответствии с главой 23 НК РФ);

- справка по форме 2-НДФЛ (для физических лиц, уплату налогов за которых осуществляют налоговые агенты);

- книга учета доходов и расходов (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.2 НК РФ). Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев (на бланке Банка);

В приложении 2 дипломной работы представлена заявление-анкета, заполнение которой необходимо при оформлении ипотечного кредита в Сбербанке России.

При получении кредита на цели погашения (рефинансирования) кредитов, выданных физическим лицам иными кредитными организациями на приобретение, строительство объектов недвижимости Заемщик помимо стандартного пакета документов предоставляет:

документы по Объекту недвижимости:

? документы, являющиеся основанием возникновения права собственности на Объект недвижимости (договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и др.);

? свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости;

? выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

? экспертное заключение об оценочной стоимости Объекта недвижимости Экспертное заключение действительно для предоставления в Банк не позднее 6-ти месяцев с даты проведения оценки стоимости Объекта недвижимости.;

документы по Первичному кредиту:

? Кредитные документы (кредитный договор, договор ипотеки, срочное обязательство или график платежей, документы по страхованию Объекта недвижимости и др., а также дополнительные соглашения к ним - при наличии);

? копию закладной (при ее наличии);

? документ Данный документ действителен для предоставления в Банк в течение 15-ти календарных дней с даты его оформления (включая эту дату), но не позднее даты очередного погашения Первичного кредита в соответствии с Кредитными документами. , содержащий информацию:

а) об остатке основного долга по кредитному договору и отсутствии либо наличии просроченной задолженности по кредитному договору;

б) о количестве случаев возникновения просроченной задолженности и ее продолжительности;

? уведомление об уступке прав требования по Первичному кредиту или иные документы, подтверждающие права текущего кредитора по Первичному кредиту (предоставляются в случае, если текущим кредитором по Первичному кредиту является кредитная организация/специальная компания, которая приобрела права требования по данному кредиту).

После рассмотрения документов, предоставленных клиентом и принятия положительного решения о выдаче ипотечного кредита, составляется договор об ипотеке. Он заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке».

Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

Ё предмет ипотеки;

Ё оценка предмета ипотеки;

Ё существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

Ё право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

Ё наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (пп. 1-2 ст. 9 Закона об ипотеке).

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке).

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке «Основные положения о закладной» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке).

На основании Закона об ипотеке, существуют требования к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке.

Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке установлены в ст. 10 Закона об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. При этом не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором:

Ё отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке (указанные в ст. 9 Закона об ипотеке);

Ё предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача закладной не допускается (нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).

Несоблюдение же правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке).

Плата не взимается за внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Существуют так же предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Непосредственно бланк договора об ипотеке, используемый в Сбербанке России, представлен в приложении 3 дипломной работы.

Важную роль в ипотечном кредите имеет закладная. Она является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

Ё право на получение исполнения по денежному обязательству, "обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Ё право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности. В случаях, предусмотренных законом или в установленном им порядке, для осуществления и передачи прав, удостоверенных ценной бумагой, достаточно доказательств их закрепления в специальном реестре (ст. 142 ГК).

Права, удостоверенные именной ценной бумагой, могут принадлежать названному в ценной бумаге лицу (ст. 145 ГК). Права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение (ст. 146 ГК). В связи с тем, что именная ценная бумага удостоверяет права, которые принадлежат обозначенному там лицу, обязанное лицо может и должно осуществить исполнение только такому лицу.

...