Развитие ипотечного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

Развитие ипотечного кредитования в России

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения. Более 50% населения России готовы воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения жилья, однако только около 10% населения России могут приобрести жилую недвижимость за счет ипотечного жилищного кредита.

Среди основных причин, сдерживающих развитие российского ипотечного кредитования несовершенство нормативно-правового обеспечения; отсутствие механизма рефинансирования ипотеки; недостаточного опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; недостаточной научной и методической обоснованности сценариев развития ипотеки; несовершенство методик оценки эффективности ипотечного банковского кредитования. Кроме того, на законодательном уровне не определена методика расчета эффективной годовой процентной ставки по ипотечным (и другим потребительским) кредитам, отсутствует развитая система страхования и др.

Таким образом, актуальность дипломной проблемы обусловлена, во-первых, возросшей конкуренцией ипотечных продуктов на финансовом рынке; во-вторых, отсутствием в финансовой теории комплексного подхода к исследованию проблем разработки ипотечных продуктов; и, наконец, в-третьих, необходимостью развития в России инфраструктуры, соответствующей выбранной в качестве оптимальной модели ипотеки

Степень разработанности проблемы. Проблемы эффективности развития и функционирования экономических систем нашли свое отражение в работах Ю.А. Бабань, М.В. Грачевой, В.В. Ковалева, А.А. Рудычева, А.Н. Фоломьева, Н.Ю. Яськовой и др. Значительный вклад в исследование вопросов эффективности банковских операций и эффективности функционирования коммерческих банков внесли работы таких ученых как Г.Н. Белоглазова, И.В. Костиков, О.И. Лаврушин, М.П. Логинов, Н.А. Савинская, А.Ю. Симановский, Ю.В. Рожков, Н.В. Фадейкина и др. Влиянию банковских рисков на механизмы кредитования посвящены работы: А.П. Алыгина, И.Т. Балабанова, В.В. Вяткина, П.Г. Грабового, А.А. Козлова, И.Т. Севрук и др.

В развитие теоретических основ и методического оеспечения ипотечного кредитования в России, в том числе банковского ипотечного кредитования, внесли свой вклад такие ученые и специалисты как: К.Л. Астапов, И.В. Довдиенко, П.Н. Кострикин, В.М. Минц, М.П. Логинов, В.В. Меркулов, Е.Б. Покопцева, Г. Суворов, М.А. Федотова и др.

В инструментарий теории и практики формирования и развития организационно-экономических и финансово-кредитных механизмов, механизмов управления системами и процессами значительный вклад был сделан такими зарубежными и отечественными учеными как Л. Берталанфи, С. Бир, Т.А. Владимирова, А.И. Садовский, Н.Т. Стрельцова, Н.В. Фадейкина, А.Д. Шеремет, А.И. Уемов и др.

Изучение теории и практики формирования механизмов ипотечного кредитования показало, что простое копирование западных подходов к решению данной проблемы в России не даст результатов. Необходимо создавать условия для формирования эффективных механизмов ипотечного кредитования в которых должен быть задействован, для ограниченных субъектов, имеющих достаточные основания для участия в этом процессе (это касается, прежде всего ограниченного круга банков и ограниченной совокупности клиентов), целью которых является, с одной стороны, удовлетворение потребностей клиентов в получении ипотечного кредита, с другой, получение банком запланированного уровня эффективности.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является теоретико-методическое обоснование формирования и реализации ипотечных продуктов и определение важнейших направлений развития ипотеки в России с использованием Зарубежного опыта.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть сущность ипотечной системы и ипотечного продукта, являющегося основным элементом ее структуры;

- рассмотреть методику формирования ипотечного продукта на основе рыночного спроса и предложения;

- определить показатели эффективности реализации ипотечных проектов на примере объекта исследования;

- проанализировать существующие модели ипотеки и определить приемлемость их использования в современных российских условиях;

- изучить особенности предоставления ипотечных кредитов на примере одного из коммерческих банков;

- исследовать современное состояние ипотечного рынка и выявить необходимые направления его совершенствования в связи с реализацией различных моделей ипотеки в России.

Предмет исследования. Предметом исследования является формирование и развитие финансового механизма системы ипотечного кредитования.

Объект исследования. Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования России.

Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретической основой дипломного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области финансов, кредита и денежного обращения, законодательные и иные нормативные акты, а также работы ученых по теории и практике ипотечного жилищного кредитования.

В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные методы: системный подход, метод описания, корреляционно-регрессионный и ретроспективный анализ, графический, табличный методы, логический анализ, метод экспертных оценок и другие.

Эмпирической базой исследования стали рекомендации научно-практических конференций; материалы из периодической печати и Интернета, первичные документы коммерческих банков по ипотечному кредитованию. Доказательность основных положений дипломной работы обеспечена статистическими и аналитическими сведениями Федеральной службы государственной статистики в РФ. Материалами для рабочих гипотез послужили программные, законодательные, прогнозные разработки органов государственной власти, управления финансами в РФ и субъектах РФ;

Теоретическая значимость. На основе анализа и обобщения теоретических основ ипотечного кредитования, расширен понятийный аппарат в данной области исследования, рассмотрены методические рекомендации для принятия инвестиционных решений в системе ипотечного кредитования. Содержащиеся в дипломе положения и выводы являются основой для дальнейших исследований в сфере ипотечного кредитования.

Практическая значимость исследования. Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные в нем результаты и рекомендации могут быть использованы для принятия решений инвесторами при реализации стратегии развития системы ипотечного кредитования; разработке финансовых инструментов эффективного движения капитала от инвесторов, кредиторов к потенциальным и реальным заемщикам; разработке федеральных и региональных программ развития ипотечного жилищного кредитования; определении экономического эффекта ипотечных активов.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Экономическая сущность ипотечного кредитования

По свидетельству историков, название ипотека (от греч. hypotheke -- залог) впервые появилось в Греции в начале VI в. до н. э. и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. При оформлении этого обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Применение даже первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивало гласность, т. е. каждое заинтересованное лицо могло беспрепятственно удостовериться относительно состояния известной земельной собственности. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2004. - № 4. - с.42-48.

В дореволюционной России значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась в различных публикациях, к примеру в сенатских ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций не позволяли использовать их для оценки положения дел в конкретном имении. Ипотечные книги выгодно отличаются от публикаций тем, что они являются как бы зеркалом, отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость. Покупатель недвижимости посредством ипотечной системы узнавал о количестве и размерах долгов, относящихся к нему, удостоверялся в подлинности приобретаемого права, о его месте в ряду других прав и его ценности. В ипотечной книге отражались все переходы имения от одного владельца к другому» изменения в составе землевладения, вся история и статистика имущества, т. е. его прошедшее и настоящее во всех отношениях. Результативность ипотечной системы достигалась благодаря ее тесной увязке с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества. Беляков А. Новый фактор доступности жилья и развития ипотеки - гарантийное ипотечное страхование // Недвижимость и ипотека. - 2005. - № 1. - С. 18

Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания. В широком смысле слова ипотека означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент.

При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долго-срочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмот-рению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд - лучшая гарантия обеспеченности кредита и исключительное свойство ипотеки. Это преимущество ипотечного кредита выгодно отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений невозврата ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свои платежеспособность и финансовое состояние.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования - препятствие для развития массовой ипотеки в России // Открытая экономика. - 2005. - № 4. - с. 12 - 14

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Выделим функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям к ипотечным кредитам можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства. - 2001. - № 1. - С.21-30.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

- активизировать рынок жилья;

- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса;

- оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры. Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. - 2005. - № 5. - с. 32.

кредитный портфель ипотечный сделка

1.2 Классификация ипотечных кредитов и инструменты ипотечного кредитования

В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они классифицируются по различным признакам в зависимости от:

1. объекта кредитования,

2. способа обеспечения гарантии возврата ссуд,

3. характера рынка ипотечных облигаций;

4. субъекта кредитования.

1. В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты можно подразделить на ссуды:

- для приобретения земельных участков;

- на жилищное строительство;

- освоение земельных участков;

- под нежилые строения.

2. По гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страховой защиты и страховой организации. Так, в США различаются кредиты с закладными листами:

- застрахованными Федеральной жилищной администрацией (ФЖА);

- Управлением по делам ветеранов (УДВ);

- не застрахованными.

3. В зависимости от характера рынка ипотечных облигаций различаются ипотечные листы первичного и вторичного рынка.

4. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания неизвестен в период строительно-монтажных работ, или он не может финансировать проект самостоятельно, или заинтересован только в получении готового объекта.

Инструменты ипотечного кредитования. В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. - 2001. - № 1. - С.44-46.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит.

Срочный аннуитет _ это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

Pr

R =

1-(1+r) -n

Где R _ размер месячного платежа по кредиту;

P _ сумма ипотечного кредита;

n _ общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r _ процентная ставка по кредиту за месяц.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России. Семеняка А. Рынок доступного жилья - год спустя // Банковское дело в Москве. - 2005. - № 5. - с. 21 - 23.

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

 1-(1+r) -t

P t = R

r

где P t _ баланс долга на конец t-го периода;

R _ размер ежемесячного взноса;

t _ оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r _ процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов _ ипотечные кредиты с переменными выплатами _ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. - 2002. - № 4. - С.25-30.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

- не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

- частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

- возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

- относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5_2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

- в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

- частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

- замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2003. - № 3. - с.57-66.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, _ индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2002. - № 4. - с.22-30.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

1. платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

2. номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки

1.3 Риски, связанные с ипотечным кредитованием

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике.

Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1.1.



Рис. 1.1 Риски ипотечной деятельности

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в следующем:

- долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

- способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5. - с. 23..

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа. В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

- уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

- социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США - 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - Спб: Питер, 2006. - с. 79-80. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах -2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5 Цылина А.Г. Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5. - с. 24..

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10. Цылина А.Г. - Там же, с. 25.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

- контроль за качеством предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

- своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

- разработка программ по возврату кредитов.

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).

1.4 Зарубежный опыт организации ипотечного кредитования. Модели ипотечного кредитования

Многообразие возможных комбинаций факторов внешней среды позволяет существовать одновременно различным вариантам организации ипотечного кредитования. Ипотечные системы разных стран отличаются друг от друга, поскольку каждая страна имеет свою кредитно-денежную и жилищную политику, свои особенности формирования и эксплуатирования жилищного фонда. Однако, несмотря на это, при анализе существующих ипотечных систем можно заметить, что все они, имея национальные особенности, склоняются в той или иной степени к существующим моделям ипотечного кредитования.

В экономической литературе, посвященной вопросам формирования ипотечного рынка, большое внимание уделяется описанию моделей ипотечного кредитования.

Выделяются две основные модели: двухуровневая классическая (американская) и одноуровневая (немецкая). Принципиальным различием между ними, как видно из их условных названий, является степень активности функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и наличие или отсутствие в подсистеме вторичного рынка специальных посредников (агентств), целью деятельности которых является выкуп и размещение закладных.

Двухуровневая модель (американская). Механизм функционирования американской классической модели состоит в следующем. Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке и оформленные в виде закладных, выкупаются специальными агентствами. Далее агентства формируют разрозненные закладные в единые пулы, затем эмитируют ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и размещают ипотечные ценные бумаги на открытом финансовом рынке (рис. 1.2.).

Рис.1.2 Двухуровневая модель организации ипотечного кредитования

За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страхованием или гарантиями, распределяются между всеми составляющими пул кредитами и, соответственно, приобретателями участий в пуле.

Классическая модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Как известно, толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. Инициатива развития ипотечного рынка принадлежала правительству США. Были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - целью деятельности которых было страхование ипотечных кредитов, что обеспечивало кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке. Решением Конгресса США в 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне Федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она явилась тем «специальным агентством», которое характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую, поскольку создана была для развития вторичных ипотечных рынков через выкуп у Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов застрахованных ипотечных кредитов. Фэнни Мэй обеспечивала поддержку специальных жилищных проектов, которые были не в состоянии привлечь в достаточном объеме частные инвестиции, например, таких, как низко доходное жилищное строительство. Результатом деятельности этой организации стало введение новых ипотечных механизмов, сочетающих долгосрочное финансирование с невысокими требованиями к собственному капиталу заемщиков.

Направления деятельности Фэнни Мэй на ипотечном рынке сводились к следующему:

- продвижение потоков капитала в регионы, где ощущается недостаток ипотечных ресурсов;

- перемещение на ипотечный рынок инвестиций из других секторов

- национальной экономики США посредством продаж выпускаемых ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек;

- защита местных кредиторов и строителей от риска падения процентных ставок в будущем путем выпуска обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой и доходностью;

- выравнивание потоков ипотечных средств при неустойчивых состояниях экономики страны через покупку ипотечных кредитов при недостаточности кредитных средств в экономике и продажу кредитов, когда фонды легко доступны.

В 1980 году правительством Соединенных Штатов был принят закон (Depository Deregulation and Monetary Control Act, DDMCA), посвященный дерегулированию частных вкладов. Им было отменено действовавшее ранее так называемое «правило Q», запрещавшее банкам платить проценты по вкладам до востребования и вкладам со сроком менее 30 дней, и устанавливавшее максимальное значение процентов по депозитам. Результатом введения в действие данного нормативного акта стало бурное развитие вторичного ипотечного рынка и сближение его с рынком капиталов. Рынок закладных стал более интегрирован в национальную экономику по сравнению с прежними временами, когда в регионах существовали обособленные вторичные ипотечные рынки, не реагировавшие на изменения, происходящие на национальном рынке капиталов. Теперь единый рынок ипотечных ценных бумаг США воспринимается экспертами как значительная часть общеамериканского рынка капиталов.

Успех ипотечной системы Соединенных Штатов Америки обусловлен не только значительной государственной поддержкой при ее создании, но и своеобразной структурой жилищного фонда, а также особенностями англоамериканской системы права, по-своему трактующей понятие собственности и правовые отношения, возникающие при ее передаче. При англо-американской системе права судебный прецедент является источником права, что позволяет гибко и оперативно решать проблемы, возникающие в сфере недвижимости и ипотечного кредитования.

Таким образом, благодаря продуманной государственной политике, унификации ипотечных продуктов, в сочетании с исторически сложившимися условиями и традициями, в Соединенных Штатах Америки удалось построить конкурентный ипотечный рынок, занимающий, через вторичный рынок закладных, значительное место в национальной финансовой системе.

Одноуровневая модель (немецкая). В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита (рис. 1.3.).

Рис. 1.3 Одноуровневая модель организации ипотечного кредитования

Деятельность банков, выпускающих ипотечные облигации, должна регулироваться специальным законодательством и контролироваться органами банковского надзора. Такие банки могут осуществлять, помимо выдачи ипотечных кредитов, только низкорискованные операции на рынке. Оценка обеспечения (т.е. стоимости закладываемой недвижимости) производится не по рыночной стоимости, как в США, а по долгосрочной стоимости недвижимости с учетом капитализации. Это обусловлено тем, что при рыночной оценке залога возможно предоставление завышенных кредитов, что может отразиться на рынке жилья. Если в дальнейшем стоимость недвижимости снизится, то исчезнет реальное обеспечение ипотечных облигаций.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Европы, в особенности в Германии и Франции.

В рамках одноуровневой системы функционирует так называемая «немецкая система стройсбережений». Основная ее идея состоит в мобилизации свободных денежных средств населения на строительство и приобретение жилья в рамках специализированных банковских институтов - строительных сберегательных касс (Bausparkasse).

В Германии система стройсбережений получила наиболее широкое распространение. Примерно 60 % всех проектов приобретения жилья частично финансируется за счет стройсберссуд. Источником ресурсов для строительных ссуд населению являются поступления в стройсберкассы от вкладчиков на их накопительные счета и от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии, выплачиваемые по договорам стройсбережений. Благодаря этому система стройсбережений функционирует практически автономно и отделена от национального рынка капиталов. В результате заемщики, получающие так называемые стройсберссуды, оказываются в более выгодном положении по сравнению с заемщиками, берущими ипотечные кредиты в ипотечных банках, так как процентные ставки по ипотечным кредитам в ипотечных банках могут изменяться в течение времени в зависимости от изменений стоимости кредитных ресурсов на рынке капиталов. Процентные ставки по вкладам и ссудам в стройсберкассах ниже рыночных (5-6 %) и фиксируются на все время контракта по стройсбережениям.

Сумма, полученная по договору стройсбережений, составляет лишь часть стоимости приобретаемого жилья (обычно 50 - 60 %). Остальная часть приобретаемого или строящегося жилья финансируется за счет ипотечного кредита, взятого в ипотечном банке, а также собственных средств заемщика. Таким образом ссуда, предоставляемая по стройсберегательному контракту, оказывается как бы «второй ипотекой», которая обеспечивается залогом приобретаемого жилья.

В целом система стройсбережений включает в себя три фазы: фазу сбережения, распределения и фазу кредита.

В фазу сбережения происходит накопление вкладчиком в стройсберкассе определенной фиксированной суммы путем внесения на накопительный счет регулярных взносов. Как правило, процентная ставка по этому вкладу фиксируется на весь срок контракта.

После накопления суммы, равной 40 - 50 % стоимости будущего жилья, и достижения минимального срока накопления наступает фаза распределения. На этом этапе рассчитывается так называемый квалификационный показатель, который служит мерой участия индивидуального вкладчика в общем портфеле ресурсов. В зависимости от величины этого математически рассчитываемого показателя определяется очередность вкладчиков при распределении стройсберссуд.

В дополнение к накопленной сумме вклада по стройсберконтракту вкладчику (а теперь уже заемщику) предоставляется кредит - наступает фаза кредитования. Погашение кредита осуществляется в течение срока, установленного в контракте (максимальный срок - 12 лет), по согласованному с заемщиком графику равными долями по фиксированной процентной ставке.

Существенный недостаток системы стройсбережений - ограничение размера привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов. Тем самым она не распространяется на сбережения другой, незаинтересованной части населения, равно как и на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.

Одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании и недорога в организации и контроле по сравнению с двухуровневой моделью. Кроме того, европейская модель более устойчива по сравнению с американской, в которой невыполнение обязательств одним из участников ипотечного рынка ведет к неисполнению обязательств другими его участниками.

Системы жилищного финансирования других стран Западной Европы имеют свои особенности по сравнению с изложенными выше. Более того, ипотечная система самой Германии не ограничивается стройсберкассами, поэтому представляется необходимым описать их более подробно.

...