Развитие ипотечного кредитования в России

3.2 Пути решения проблем организации и развития системы ипотечного кредитования в РФ

С учетом сложившихся в России условий, основными путями решения проблем организации и дальнейшего развития ипотечного кредитования являются:

1. Локальная банковская инициатива. Этот путь связан с развитием докризисной инициативы коммерческих банков по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости. Он может быть реализован, прежде всего, универсальными банка-ми, имеющими подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы (или доступ к дешевым внешним ресурсам) для образования совокупного портфеля кредитования данного направления. Деятельность банков в рамках данного сценария опирается на использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования, отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках первичного рынка закладных на уровне банк-клиент. Сценарий этот - чисто рыночный, не предполагающий задействование каких-либо административных подпорок, масштабных организационных мероприятий или протекционистских мер. Однако заслоном на пути его реализации является послекризисная деградация банковской среды - многие наиболее готовые к внедрению ипотечного кредитования банки, такие, как СБС-Агро и Мосбизнесбанк, навсегда вышли из игры, а большинство оставшихся или вновь создаваемых банков, как правило, пока еще не готовы и не заинтересованы в развитии ипотеки.

Данный сценарий обречен на реализацию в незначительном масштабе (максимально в сотни миллионов долларов) в ближайшие годы также в связи с низкой привлекательностью его результатов для потребителей ипотечных ссуд из-за высокой стоимости последних.

2. Федеральная инициатива. Данный путь напрямую связан с созданием в России при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию с претензией на создание и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и не замыкающейся в рамках отношений банк-клиент, но и пред-полагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

В его основе лежит использование расширенной открытой мо-дели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, «американской модели ипотеки». Пройдя апробацию и зарекомендовав себя с лучшей стороны в странах со стабильной рыночной экономикой, эта модель, к сожалению, оказалась непригодной для стран с нестабильной кредитно-финансовой системой. Расчеты показывают, что минимально возможная в России планка цены кредита для заемщика при опоре на американскую модель в ближайшие годы не сможет опуститься ниже 17-19% годовых. Удешевить эти кредиты иначе, чем путем компенсации части их цены государством, невозможно.

При реализации этого сценария возможны также большие труд-ности в налаживании взаимодействия между федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, выдающими ипотечные ссуды, особенно на региональном уровне. К тому же высока вероятность возникновения сложностей с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами, из-за недоверия к ним населения. Потенциальный масштаб кредитования по данному сценарию в ближайшие два года в лучшем случае достигнет нескольких сотен миллионов долларов, что не решает проблемы ипотечного кредитования в масштабе реальных запросов населения. Такой сценарий будет иметь смысл лишь с точки зрения отработки механизмов функционирования системы для будущих времен, более благоприятных для ее внедрения.

3. Муниципальная инициатива. Этот путь предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно сценарию, админист-рации играют роль не просто декларативного гаранта по реализации отношений, инициируемых в рамках создаваемой системы, но на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.

Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такой сценарий может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Иркутск и др.). При использовании данного сценария уже на стартовом этапе можно запустить ипотечное кредитование в объеме сотен миллионов долларов для отдельного города, а в перспективе, по мере удешевления денег - существенно расширить эти объемы. Стартовый эффект сценария может быть еще более впечатляющим, если местным администрациям удастся привлечь к запуску ипотеки дешевые зарубежные деньги.

К недостаткам этого сценария относится то, что он практически непригоден для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

4. Сбербанковская инициатива. Это гипотетический путь, так как Сбербанк, которому на роду написано занять ключевые позиции в организации ипотечного кредитования в России благодаря наличию разветвленной сети собственных филиалов и отделений по всей стране, пока еще не проявил сколько-нибудь серьезной инициативы по организации ипотечного кредитования. Успешное развитие этого сценария возможно только при условии правильного выбора модели организации ипотечного кредитования. Для Сбербанка, как и для России в целом с ее неустойчивой финансовой системой, наиболее приемлема автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране успешной деятельностью различных касс взаимопомощи, дореволюционных обществ взаимного кредита и ссудно-сберегательных союзов, а за рубежом - впечатляющими результатами, достигнутыми немецкой системой стройсбережений. При опоре на такую модель перед банком не стоит вопрос о том, где и по какой цене найти кредитные ресурсы. Они сами потекут в систему от граждан, заинтересованных в будущих кредитах, а банку останется лишь правильно установить разумную маржу за свои услуги.

Для этого необходимо, чтобы система была честной по отношению к интересам клиента и гарантировала сохранение валютного эквивалента средств на этапах накопления, получения и погашения целевых ссуд.

5. Инициатива зарубежных банков. Несмотря на реальный интерес ряда крупных западных банков, проявлявшийся в последние годы к организации ипотечного кредитования в России, речь о прямом и тем более самостоятельном выходе на российский рынок банковских услуг не идет. С точки зрения и потребителей, и государства выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования становится необходимым в случае дальнейшего бездействия в этой сфере Сбербанка РФ.

Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок не связана с ввозом в страну сколько-нибудь заметного капитала. Она связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы строй-сбережений, наиболее отвечающей условиям и потребностям нашей страны. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально-экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.

6. Девелоперская инициатива. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще - довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

Перспективы гарантийного ипотечного страхования. В последние десятилетия в мире становится все больше ипотечных кредитных продуктов, в которых соотношение суммы кредита и стоимости залога превышает 70%. Увеличение данного соотношения способствует расширению клиентской базы, росту числа заемщиков и повышению объемов кредитования благодаря возможности предоставления ипотечных кредитов гражданам, которые имеют стабильные доходы, необходимые для погашения кредита, но из-за отсутствия накоплений неспособны заплатить требуемый банками первоначальный взнос.

Во многих странах существует система страхования ипотечных рисков, позволяющая сделать жилищные кредиты доступными для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысоким уровнем дохода, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления 30-40%-ного первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома.

Механизм гарантийного ипотечного страхования описан в новой редакции федерального закона «Об ипотеке». В частности, ст. 31 предусматривает возможность страхования заложенного имущества и ответственность заемщика за невозврат кредита. Данная статья описывает страховой случай при ипотечном страховании и лимитирует размер страховой суммы (20% от стоимости заложенного имущества).

В ноябре 2004 г. Ассоциацией российских банков создана рабочая группа по ипотечному страхованию, задачей которой является предложение законодательных, нормативных и организационных мер для развития программ ипотечного страхования в РФ. В работе группы принимают участие представители Правительства РФ, Центрального банка, а также банки -- участники рынка ипотечного кредитования и эксперты фонда «Институт экономики города». Беляков А. Новый фактор доступности жилья и развития ипотеки - гарантийное ипотечное страхование // Недвижимость и ипотека. - 2005. - № 1. - с. 18.

В России развитие данной программы позволит семьям приобретать новое жилье без необходимости продажи своей старой квартиры для формирования первоначального взноса, что является массовой практикой в настоящее время. Особенно это станет актуальным, если правительство утвердит программу льготного ипотечного кредитования для очередников, молодых семей и других льготных категорий граждан. Семьи, не имеющие значительных накоплений, смогут при помощи гарантийного ипотечного страхования приобретать жилье, обладая лишь стабильным доходом для обслуживания кредита. Описанная возможность значительно расширит круг заемщиков и позволит уже в среднесрочной перспективе улучшить жилищные условия тысяч российских семей.

Программы гарантийного ипотечного страхования являются обязательным условием развития стабильного и надежного рынка ипотечного кредитования в любой стране. Уже сейчас некоторые российские банки готовы предоставить жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20%, но при отсутствии программы гарантийного ипотечного страхования эти кредиты выдаются банками на свой страх и риск, представляют значительный риск для кредитного портфеля банков и могут носить скорее единичный характер.

Разработка и внедрение программ гарантийного ипотечного страхования позволит стимулировать развитие рынка кредитования, так как значительно (по некоторым данным, на 30%) расширит круг потенциальных заемщиков, желающих приобрести жилье по ипотечной схеме, снизит риски банков и рынка в целом, будет способствовать стандартизации выдачи кредитов и появлению специализированных кредитных продуктов для отдельных групп населения, таких как молодые семьи, военные и ученые.

Программы гарантийного ипотечного кредитования получили широкое распространение во многих странах мира, поскольку они позволяют приобрести жилье в собственность широкому кругу граждан, не имеющих достаточных накоплений для первоначального взноса.

3.3 Кредитный союз как перспективная форма организации ипотечного кредитования

Еще одним путем развития рынка долгосрочного кредита, по нашему мнению, особо перспективным, является создание Кредитного союза - финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит. Подобные институты действуют в США и существовали в дореволюционной России.

Кредитные союзы объединяют потребителей ипотечного кредита, для которых услуги банков и других финансовых институтов дороги или недоступны. Преимущества этого сценария заключаются в следующем.

Во-первых, объединив свои сбережения, члены Кредитного союза сокращают период накопления и быстрее получают кредит для приобретения жилья.

Во-вторых, члены Кредитного союза имеют возможность контролировать использование своих сбережений, что немаловажно в атмосфере недоверия к банковскому сектору среди частных вкладчиков, которая сложилась в последние годы в России.

В-третьих, имеется возможность получения более дешевого кредита, поскольку кредитно-денежная политика Кредитного союза определяется его членами. Если Кредитный союз не привлекает дополнительных инвестиций на внешнем рынке, процентные ставки по депозитам и кредитам могут быть соответственно низкими относительно других финансовых рынков.

Деятельность кредитных союзов будет способствовать притоку внешних инвестиций на этот рынок. Инвестор предпочтет вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимого имущества, находящегося в собственности юридического лица, которое обладает также резервным фондом на случай невозврата кредита своим заемщиком.

Кредитные союзы могут быть организованы не только для решения проблемы жилищного инвестирования, но и для кредитования производства и сельского хозяйства.

На основе изложенного можно дать следующее определение Кредитного союза как основы развития жилищной ипотеки в России: Кредитный союз - это объединение физических и юридических лиц, аккумулирующее средства членов союза и предоставляющее им кредит, в том числе под залог недвижимого имущества.

Цель создания Кредитного союза - объединение вкладчиков в общество взаимопомощи для получения доступного ипотечного займа. По договору вкладчики - члены Союза - обязуются делать взносы в общую кассу, из которой им в определенной очередности выдают денежные средства, состоящие из суммы сбережений вкладчика и кредита. Кредиты выдаются только членам союза. Вступив в Союз, вкладчик приобретает право на получение кредита, в котором ему не может быть отказано. Для получения выплаты вкладчик является кредитором, после - должником Союза.

В России в настоящий момент существуют группы населения, для которых объединение в Кредитный союз будет наиболее эффективно, так как они уже обладают определенным капиталом в виде государственных субсидий. Одну из таких групп составляют уволенные в запас военнослужащие. Согласно постановлению Правительства РФ от 29 марта 1999 г. №351 государство предоставляет из федерального бюджета субсидии на покупку жилья на территории РФ уволенным в запас военнослужащим. Размер субсидии определяется сроком службы в армии:

- 25 лет и более - 100% стоимости покупки жилого помещения;

- от 10 до 25 лет - 80% стоимости покупки.

Стоимость покупки жилого помещения определяется исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории субъекта РФ, избранной для постоянного проживания (для граждан, уволенных с военной службы, - на территории субъекта РФ по месту получения сертификата), но не выше рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по соответствующему экономическому району РФ. Субсидия выдается в форме Государственного жилищного сертификата с учетом установленной социальной нормы жилья для семей разной численности. Для расчета размера субсидии социальная норма общей площади жилого помещения устанавливается в размере 33 м2 для одиноких граждан, 42 м2 - на семью из двух чел. и по 18 м2 - на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек.

В соответствии с указанным постановлением размер субсидии рассчитывается органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу сертификата, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок действия сертификата. Расчет субсидий производится на дату выдачи сертификата.

Средняя рыночная стоимость 1 м2 общей площади жилья определяется ежеквартально Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике на основании данных, предоставленных Государственным комитетом РФ по статистике и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Владелец сертификата имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (в том числе индивидуальный жилой дом или часть дома), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания.

Владелец сертификата имеет право приобретать жилое помещение в пределах размера субсидии. Если владельцу сертификата требуются дополнительные средства (сверх предоставленной субсидии) для оплаты покупки, то он использует для этого собственные или заемные средства.

Заемные (кредитные) средства предоставляются владельцу сертификата одним из отобранных по конкурсу банков при условии соответствия владельца сертификата требованиям банка о кредитоспособности.

Описанные выше условия предоставления Государственных жилищных сертификатов дают хорошие возможности их владельцам для объединения в Кредитный союз.

При этом Кредитный союз может использовать собранные средства для выдачи кредитов, что позволит владельцам сертификатов:

- получить более дешевый кредит;

- купить большее или лучшее по качеству жилье (при наличии сбережений или новой постоянной работы), чем рассчитанное с учетом субсидий.

Так как сертификат составляет более 60% стоимости приобретаемого жилья, время ожидания кредита членами Союза будет меньше, чем в обычном случае.

Кредитный союз также может осуществлять собственное строительство многоквартирного дома для членов Союза на имеющиеся средства. Полученная при этом прибыль может частично или полностью компенсировать недостающую часть средств на приобретение жилья для членов Союза по субсидии. В случае строительства нового дома уволенные в запас военнослужащие могу получить временную или постоянную работу на стройке.

Из изложенного следует, Кредитный союз является перспективной начальной формой организации рынка ипотечного кредита в России. Появление такой формы сберегательного учреждения, основанного на добровольном объединении граждан, важно в условиях сложившегося недоверия среди населения к банковской системе.

Преимущества кредитных союзов. Кредитные союзы обладают рядом преимуществ по сравнению с другими кредитно-сберегательными институтами:

1. уменьшение периода накопления для потенциальных покупателей жилья и, следовательно, увеличение платежеспособного спроса на рынке недвижимости;

2. члены Кредитного союза получают возможность контролировать использование своих сбережений;

3. возможность получения более дешевого кредита для членов Союза;

4. деятельность кредитных союзов способствует притоку дополнительных средств на рынок жилищных инвестиций;

5. создание кредитных союзов будет особенно эффективно для определенных групп населения, имеющих значительные денежные субсидии, которых, тем не менее, недостаточно для приобретения жилья.

Организационная структура, денежно-кредитная политика, порядок предоставления займов и другие стороны функционирования кредитных союзов, разработаны на базе опыта работы городских кредитных обществ царской России, современных сберегательных институтов, ипотечных компаний, кредитных союзов развитых стран.

Таким образом, все выше описанные пути совершенствования и развития ипотеки в Российской Федерации, так или иначе, предусматривают участие банков в этом процессе. Именно поэтому в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 14.01.2000 г. №28) предусмотрено создание рыночного механизма рефинансирования банков ипотечным кредитованием. При этом считается, что экономически эффективными способами рефинансирования ипотечных операций банков являются механизмы, в которых не используются или не играют определяющую роль государственные ресурсы.

3.4 Пути решения социальных проблем российского общества при эффективной организации системы ипотечного кредитования

Социальные проблемы России представляют собой ключевой фактор при построении российской ипотечной системы. От избранного механизма его учета зависит, какому из подходов - социально ориентированному или рыночному - будет отдано предпочтение, какой будет потенциал у созданной системы и какова будет ее эффективность в долгосрочном периоде.

Жилищная проблема столь значительна, что абстрагироваться от нее при построении ипотечной системы невозможно. По данным Госкомстата, на учете по улучшению жилищных условий в конце 2005 года состояли 5361 тысяч семей (включая одиночек), или 11 % от общего числа семей. Получить бесплатное жилье от государства может все меньшее количество.

В связи с этим многие воспринимают ипотеку как панацею от жилищных бед. Распространено мнение, что раз в советские времена бюджетные средства направлялись на прямое финансирование строительства жилья, то теперь такие же средства государства должны быть направлены на ипотечное кредитование населения через построение социально ориентированных ипотечных схем, субсидирование первого взноса и процентных ставок и т.п.

По этому принципу было построено большинство схем жилищного финансирования регионов России. В числе аргументов, обосновывающих желание региональных и местных администраций создать собственные жилищные схемы, - желание повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств; стремление оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств; поиск дополнительных форм финансирования предоставления жилья для граждан в условиях недостаточного развития банковского ипотечного кредитования.

Одной из наиболее распространенных форм использования бюджетных средств, выделенных для финансовой поддержки жилищных программ регионов, является субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными в рамках программы банками. Средства программы используются для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. Привлечение бюджетных средств позволяет регионам выдавать ссуды в среднем на десять лет под 8-15 % годовых в рублях, что существенно ниже, чем при банковском кредитовании. Однако для бюджета региона субсидирование процентной ставки в течение всего срока кредитования может оказаться непосильным бременем, что в конечном итоге приведет к сворачиванию всей жилищной программы.

Частные субъекты рынка полагают, что распространение «региональной бюджетной ипотеки» наносит колоссальный ущерб потенциально емкому и эффективному рынку, приучая потребителей к неоправданно низким ценам кредита, тем более что широко такие схемы распространяться не могут именно в силу их неэффективности.

Наиболее существенным недостатком является то обстоятельство, что жилищные программы регионов ориентированы преимущественно на социально незащищенный слой населения, имеющий доходы, которые не позволяют взять ипотечный кредит ни при каких обстоятельствах. Экономически активное население, слишком богатое, чтобы рассчитывать на государственную поддержку, но достаточно бедное, чтобы единовременно оплатить приобретение жилья, оказывается за рамками жилищных программ. Между тем, активизация именно этого потребительского сегмента может привести к развитию массового жилищного кредитования.

Анализ моделей ипотечного кредитования, проведенный выше, показал, что становление ипотеки в России проходит через постепенную замену бюджетного подхода к организации системы ипотечного кредитования рыночно ориентированным. Причем этот процесс происходит как через внедрение рыночных элементов в бюджетные схемы, так и через создание новых рыночных схем, приближающихся к формам классической ипотеки. Недаром в развитых странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и одним из видов экономической деятельности, приносящего доход бизнеса.

Экономические принципы решения жилищной проблемы основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, нашли отражение в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Таким образом, и практика, и нормативно-правовая база убедительно подтверждают рыночную природу ипотечных процессов. Поэтому деятельность всех субъектов на этом рынке, в том числе государства, должна также основываться на рыночных принципах. Государственная поддержка ипотеки должна способствовать созданию именно рыночной ипотечной системы, отвечающей нуждам всех участников рынка. Проблема остается в формировании положительного общественного мнения в вопросах ипотечного кредитования, в изменении менталитета населения. Российские граждане в большинстве своем не имели опыта жизни в кредит. Возможно, если бы было развито краткосрочное потребительское кредитование, то осознать преимущества ипотеки было бы проще. Только путем повышения роли информационной поддержки ипотечного кредитования, проведения разъяснительной работы через средства массовой информации и подробного освещения процессов, происходящих в этой сфере, можно добиться формирования положительного общественного мнения. Важность информационной составляющей ипотеки нельзя недооценивать.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Ипотечный кредит представляет собой одну из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества.

В настоящее время в России действуют несколько типовых схем организации ипотечного кредитования, в целом соответствующих зарубежным схемам, но учитывающих национальную специфику:

- одноуровневая, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях;

- двухуровневая, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно;

- трехуровневая, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.

Из них, наиболее четко проработана двухуровневая схема ипотечного кредитования, дающая возможность сравнительно просто и прозрачно построить финансирование государственной программы ипотечного кредитования, если таковая будет предложена.

В существующую схему ипотечного кредитования включены «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданное Правительством РФ, Региональные операторы (РО) и Первичные кредиторы (ПК). Суть функционирования существующей схемы заключается в следующем: Первичные кредиторы, в соответствии с установленными правилами и Стандартами выдают населению ипотечные кредиты (займы) для приобретения жилья; Региональные операторы выкупают у Первичных кредиторов закладные, оформленные заёмщиками в обеспечение кредитов, и продают их, в свою очередь, АИЖК.

Основными субъектами ипотечного процесса являются заемщики, банки, страховые компании и оценочные агентства.

Проведенный анализ опыта развитых стран показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики (так до 80% всех залогов в Европе являются ипотечными), поскольку процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Практические аспекты ипотечного кредитования были рассмотрены на примере Сбербанка России. Огромное место в активных операциях Сбербанка занимают кредитные операции. Процентные доходы от кредитных операций занимали в 2006 году 53,2%. Так, Сберегательный банк РФ, наряду с межбанковским кредитованием и кредитованием юридических лиц, традиционно осуществляет и потребительское кредитование, в т.ч. и ипотечное.

Одним из факторов, свидетельствующих о качественном кредитном портфеле Сбербанка, является преобладание в структуре его портфеля кредитов 1 и 2 группы кредитного риска, которые являются самыми высокими по уровню надежности.

Динамика показателей качества кредитного портфеля отделения Сбербанка показывает, что уровень начисленных резервов ненамного превышает сумму просроченных кредитов.

Налицо динамика роста объема выданных ипотечных кредитов: в 2004 году - на сумму 14 млрд. руб., в 2005 году - на сумму 40 млрд. руб., в 2006 году - 80 млрд.руб. И если прибыль банка от ипотечного кредитования в 2005 году составила 26 млрд. руб., то в 2006 году она составила уже 64 мрд. руб.

Сбербанк России в июне 2004 г. начал массовую программу ипотечного кредитования по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), тем самым, усиливая свою роль на рынке ипотечного кредитования.

Сразу после обращения в банк и заполнения соответствующей анкеты - за каждым клиентом отделения Сбербанка закрепляется персональный менеджер, который дает консультации и помогает в оформлении кредита вплоть до участия в оформлении сделки купли-продажи.

В целом, анализируя российский рынок ипотечных жилищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наиболее доступной жилищная ипотека на сегодняшний день остается для жителей Москвы, а также Санкт-Петербурга, где ипотека также развита, однако не в таких масштабах как в Москве. Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, не выходя за пределы «двух столиц», ориентируясь на средний класс населения. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую «рыночную» ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно динамично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотечные программы, призванные привлечь клиентов в условиях зарождающейся конкуренции.

Что же касается российских регионов, то здесь можно наблюдать многообразие различных ипотечных схем, многие из которых лишь отдаленно напоминают ипотеку в ее классическом виде и, кроме того, тормозят ее развитие. Большинство регионов используют собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. К числу схем, используемых в регионах можно отнести такие как: аренда жилья с последующим выкупом; создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку; дотирование местными властями ипотечных агентств, чем достигается значительное снижение процентной ставки по кредиту. Кроме того, в некоторых регионах ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования. Также, в России в достаточно распространенной форме существуют различные накопительные механизмы покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных кооперативов и строительно-сберегательных касс.

Основной причиной, по которой в Российской Федерации ипотечное кредитование не рассматривается пока банками в качестве одного из основных видов деятельности, являются риски. Это, прежде всего: кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности.

Высокая степень риска кредиторов, связанная с предоставлением ипотечных займов, порождает другую проблему - высокую процентную ставку по кредиту, что в свою очередь является фактором, обуславливающим недоступность ипотечного жилищного кредита для большинства населения.

Еще одной проблемой является высокая рыночная стоимость жилья в России, что делает для многих граждан невозможным, прежде всего, внесение первоначального взноса по кредиту. Кроме того, значительную сумму составляют и сопутствующие затраты, связанные с заключением договора ипотеки и его регистрацией.

Однако следует выделить и положительные моменты в области развития ипотечного жилищного кредитования в России. Прежде всего это усиление внимания к данной проблеме со стороны органов государственной власти.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно-ссудном принципе.

5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитова-ния в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.

6. . Создание Кредитного союза - финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кре-дит, аналоги которых действовали в дореволюционной России.

Таким образом, ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты:

1. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - вступил в силу с 1 апреля 2005 г.

3. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)": изд.5-е. - М.:Ось-89, 2005.

4. Федеральный закон РФ от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

5. Федеральный закон РФ от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. Федеральный закон РФ от 3 февраля 1996 г. №17-ФЗ "О банках и банковской деятельности".

Учебная и научная литература:

7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие - СПб: Питер, 2003.- 526 с.

8. Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. - СПб.: Питер, 2002.- 423 с.

9. Будущее сегодня. Программа ипотечного кредитования. - М.: ЗАО Промышленно-страховая компания, 2002.- 436 с.

10. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2004.- 423 с.

11. Гражданское право: Общая и особенная части: Учебник для вузов / Под ред. Фокова А.П. - М.: КНОРУС, 2005.-502 с.

12. Зюзин В.А. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). - М.:Юстицинформ, 2005.- 523 с.

13. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города, 2002. - 506 с.

14. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под ред. Н. Рогожиной. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.- 468 с.

15. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 494 с.

16. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. - М.: РГТЭУ, 2003.- 452 с.

17. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - Спб: Питер, 2006.- 462 с.

18. Ризун Н.И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. / Под ред. д. э. н. Бандурина В.В. - М. БУКВИЦА, 2001.

19. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. С. Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2004. - 391с.

20. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. - Ростов н/Д.: Феникс, 2002.- 475 с.

21. Экономическая теория. Трансформирующаяся экономика / Под ред. Николаевой И. П. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.- 386 с.

Статьи и монографии в периодических изданиях:

22. Александрович А.А. К вопросу о Концепции ипотечного жилищного кредитования.// Бизнес и банки № 6, февраль, 2000 г.

23. Беляков А. Новый фактор доступности жилья и развития ипотеки - гарантийное ипотечное страхование // Недвижимость и ипотека. - 2005. - № 1. - с. 18

24. Возвратность по ипотечным кредитам близка к 100% // Финансовые известия. Ноябрь 2005 г..

25. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2005. - № 6. - С.51-55.

26. Грачев И. Стройсберкассам -- быть! // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11. - с. 8-18.

27. Денисова Н. Ипотека в законе // Твоя ипотека. - 01.05.2005.

28. Деньги есть - закона нет // Недвижимость и строительство Петербурга. - 2002. - № 39. (7 октября).

29. Железнова О. Ипотека - инструкция по применению // Финанс. - 2004. - № 4. - с.14-20.

30. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. - 2004. - № 8. - с.38-43.

31. Ипотека в России - ищем свои пути // Строительство и городское хозяйство. - 2002. - № 54. - С.5-23.

32. Казаков А. Потенциал системы ипотечного кредитования в России // недвижимость и ипотека. - 2005. - № 3. - с. 15 - 16.

33. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2002. - № 4. - с.22-30.

34. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2003. - № 3. - с.57-66.

35. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, № 1.

36. Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования препятствие для развития массовой ипотеки в России // Открытая экономика. 2005. - № 4. - с. 12 - 14.

37. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства. - 2001. - № 1. - С.21-30.

38. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. - 2001. - № 1. - С.44-46.

39. Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. - 2005. - № 5. - с. 32.

Размещено на Allbest.ur

...