Развитие ипотечного кредитования в России

Так, рассчитаем платежеспособность заемщика Иванова С.В., подавшего заявку на кредит в размере 1 000 тыс.руб. сроком на 120 месяцев со среднемесячным доходом за последние 6 месяцев в размере 24 тыс. руб., используя методику, применяемую Сберегательным банком РФ.

Платежеспособность заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч * К * t

где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

к - коэффициент в зависимости от величины Дч:

при Дч в эквиваленте до 500 долл. США К = 0,3;

при Дч в эквиваленте от 501 до 1000 долл. США К= 0,4;

при Дч в эквиваленте от 1001 до 2000 долл. США К=0,5;

при Дч в эквиваленте свыше 2000 долл. США К=0,6;

t - срок кредитования, мес.

Тогда в соответствии с информацией по заемщику Иванову С.В., его платежеспособность составит:

P= 24 000 *0,4 * 120 = 1 152 000 руб.

Максимальный размер предоставляемого кредита (SP) определяется, исходя из платежеспособности Заемщика.

SP	=		P
		1 +	(t+1)* годовая процентная ставка по кредиту в рублях
			2*12 * 100

Для анализируемого заемщика Иванова С.В. максимальный размер предоставляемого кредита при готовой процентной ставке в 14% составит:

SP	=		1 152 000	=	675 330 руб.
		1 +	(120+1)* 14
			2*12 * 100

Таким образом, данная величина не превышает размер предоставляемого кредита. И кредитным инспектором Сбербанка РФ было принято положительное решение о выдаче кредита данному заемщику.

При этом клиент должен знать, что кредит будет выдан в случае соблюдении требований АИЖК по приобретаемому помещению. Документы на жилое помещение включают в себя:

1 Копию свидетельства о праве собственности продавца на жилое помещение. В случае, если оформлена долевая собственность, представляются копии свидетельства каждого сособственника. Свидетельство должно отвечать требованиям, содержащимся в Инструкции «О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» (утв. Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. №226).

2. Копию документа-основания возникновения права собственности продавца на жилое помещение. Данным документом может являться договор дарения, мены, купли-продажи, договор о приватизации и т.д. Указанный документ по форме и содержанию должен отвечать требованиям, содержащимся в действующем законодательстве РФ. Жилое помещение, выступающее обеспечением исполнения обязательств заемщика, на момент совершения сделки должно быть свободно от каких-либо прав на него третьих лиц.

3. Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка по форме и содержанию должна отвечать требованиям Инструкции «О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» (утв. приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. №26).

4. Копию паспорта продавца или иного документа, удостоверяющего личность. Копия паспорта снимается со страниц, где содержатся записи о личности продавца, органе, выдавшем паспорт, регистрации продавца, его семейном положении и детях. Военнослужащие представляют копию удостоверения личности, которое должно отвечать требованиям Положения об удостоверении личности военнослужащего Российской Федерации.

5. Выписку из домовой книги. Выдается паспортной службой, содержит информацию о зарегистрированных в жилом помещении лицах, срок и цель проживания, дату и место выбытия. Выписка из домовой книги действительна в течение 30 дней с момента выдачи. В случае если сделка совершается, когда срок действия выписки уже истек, необходимо представить новую. Если заемщик имеет несовершеннолетнего ребенка, который зарегистрирован по адресу, отличающемуся от адреса регистрации заемщика, выписка из домовой книги представляется также по месту регистрации ребенка;

6. Копию лицевого счета. Она выдается управлением жилищно-коммунального хозяйства либо иным компетентным органом. Содержит информацию о зарегистрированных лицах в жилом помещении, основании вселения, площади жилого помещения. Указанный документ действителен в течение 30 дней с момента выдачи.

7. Справку БТИ.

8. Справку налоговой службы об отсутствии задолженности по налогу на имущество. Справка действительна в течение указанного в ней срока.

9. Справку об отсутствии задолженности по техническому обслуживанию и коммунальным платежам, платежам за услуги телефонной связи. Документы об отсутствии задолженности по техническому обслуживанию и коммунальным платежам выдаются жилищно-эксплуатационным управлением и представляются по состоянию на момент совершения сделки. Документом, подтверждающим отсутствие задолженности по платежам за услуги телефонной связи, является квитанция с отметкой об оплате за последний платежный период;

10. Отчет независимого оценщика об оценке жилого помещения.

По форме и содержанию указанные документы должны отвечать требованиям действующего законодательства РФ. Срок действия документов должен составлять не более 60 дней. По истечении указанного срока действие документов необходимо продлить.

Приобрести по ипотечной программе можно практически любое жилое помещение, являющееся отдельной квартирой, либо отдельно стоящим домом, предназначенным для постоянного проживания.

Основные требования к зданию, в котором находится жилое помещение, включают в себя:

- оно не должно относиться к ветхому или аварийному жилью или стоять в очереди на капитальный ремонт.

- инженерные коммуникации и сантехническое оборудование должны находиться в исправном состоянии.

Воспользовавшись программой "Ипотечное кредитование", можно приобрести недвижимость и на первичном рынке. С момента получения ипотечного кредита и до момента окончания строительства (получения свидетельства о регистрации права собственности заемщика на приобретенное жилое помещение):

В некоторых случаях может потребоваться дополнительное обеспечение (поручительство физического лица/организации, залог имущества заемщика и т.п.).

После того, как заемщик подыскал квартиру, собрал по ней все документы, и была проведена ее оценка, а банк подтвердил, что квартира соответствует установленным требованиям, ему назначается день проведения ипотечной сделки. Последовательность действий в сделке может варьироваться, но в основном выглядит следующим образом:

1. подписывается кредитный договор;

2. открывается текущий счет заемщика в банке;

3. открывается счет продавца жилого имущества в банке;

4. подписывается договор купли-продажи квартиры/дома;

5. составляется закладная;

6. заемщик вносит сумму первоначального взноса на свой текущий счет и переводит ее на текущий счет продавца в качестве оплаты аванса за квартиру/дом (по договоренности, эти деньги продавец может забрать сразу);

7. банк выдает кредит безналично, зачисляя его на текущий счет заемщика;

8. по заявлению заемщика банк открывает безотзывный аккредитив;

9. по заявлению заемщика банк перечисляет на счет аккредитива со счета Заемщика всю сумму кредита в качестве окончательной оплаты за квартиру/дом (эти деньги продавец сможет забрать при условии регистрации сделки в регистрационной палате);

10. документы по сделке (кредитный договор, договор купли-продажи квартиры/дома и закладная) передаются в Федеральную регистрационную службу на государственную регистрацию (максимальный срок регистрации 1 месяц);

11. после регистрации продавец квартиры приходит в отделение Сбербанка России с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры/дома и получает окончательный расчет, снимая оставшуюся сумму с аккредитива.

По согласованию с отделением Сбербанка России могут применяться и иные варианты проведения ипотечной сделки, в т.ч. с использованием банковских депозитарных ячеек и пр.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Он вступает в силу с момента такой регистрации.

Очень важно, что кредитный договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора. При этом право залога возникает с момента заключения кредитного договора и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор вообще не будет заключен.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о залогодержателе (банке), предмете ипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита). Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, это тоже указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Все данные вносятся в регистрационную запись на основании договора об ипотеке.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки и передается путем исполнения передаточной надписи (отчасти подобно векселю, при условии соблюдения правил государственной регистрации).

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

При оформлении ипотечной сделки возникают следующие расходы:

1. оценка приобретаемой квартиры/дома независимым оценщиком;

2. страхование жизни/здоровья заемщика и приобретаемого жилого помещения (от 0,8% от остатка по кредиту ежегодно до погашения кредита);

3. комиссии Сбербанка за рассмотрение кредитной заявки, составление пакета документов для кредитования ипотечной сделки и операции по аккредитиву составляют от 1,5 до 3%;

4. пошлина за государственную регистрацию сделки.

По одному кредиту могут выступать несколько созаемщиков (не обязательно являющихся членами одной семьи). Это позволяет взять большую сумму кредита, т.к. кредитный лимит по сделке Банк устанавливает исходя из общего совокупного дохода всех созаемщиков.

Такая "солидарная комбинация" позволяет взять кредит больше, чем он был бы, если бы схема кредита рассчитывалась на основе дохода только одного лица.

Например, для семьи из 2-х человек, где супруг получает 20 000 рублей, а супруга - 15 000 рублей в месяц, максимальная сумма кредита сроком на 10 лет составляет 1,23 миллиона рублей, а для одного человека, получающего 25 000 рублей в месяц - 703,5 тыс.руб.

Расчеты проведем в соответствии с формулой 2.2.

1. Для семьи из 2-х человек:

P= (20 000 + 15 000) *0,5 * 120 = 2 100 000 руб.

SP	=		2 100 000	=	1 231 070 руб.
		1 +	(120+1)* 14
			2*12 * 100

2. Для одинокого человека с доходом 25 000 руб.

P= 25 000 *0,4 * 120 = 1 200 000 руб.

SP	=		1 200 000	=	703 468 руб.
		1 +	(120+1)* 14
			2*12 * 100

Рассмотрим пример типового ипотечного кредита, реализуемого Сбербанком России.

Так, пусть молодая семья из г.Серпухова хочет купить хорошую однокомнатную квартиру. Средняя стоимость квартиры в Московской области - 2 млн. рублей.

Чтобы воспользоваться государственной ипотечной программой, необходимо иметь своих собственных средств в виде, например, накоплений, в размере не менее 600 000 рублей (30% от стоимости квартиры), а остальные
1 400 000 рублей (70% от стоимости квартиры) оформляются в кредит Серпуховским отделением Сбербанка России № 1554 на срок, например, 10 лет под 14% годовых.

- стоимость квартиры - 2 000 000 рублей;

- первоначальный взнос - 600 000 рублей;

- сумма кредита - 1 400 000 рублей;

- срок кредита - 10 лет;

- ставка по кредиту - 14% (с учетом налоговых льгот -12,18%);

Ежемесячно молодая семья будет платить 20 231,88 руб. Расчет осуществлялся по формуле :

руб.

Платежи равномерно распределяются на весь срок кредита. При этом проценты по кредиту начисляются только на остаток, так что, при более быстром (частичном или полном досрочном) погашении кредита заемщик в результате заплатит меньше процентов.

По истечении шести месяцев кредит можно погасить досрочно частично или полностью.

Предлагаемая схема ориентирована в данный момент на приобретение уже готового жилья - на вторичном рынке или только что построенного. Процентная ставка по кредиту - 14 процентов годовых в рублях, что сопоставимо с уровнем инфляции, не говоря уже о налоговых льготах, предоставляемых государством при получении кредита на квартиру, и постоянном росте стоимости квартир.

Ссудно-накопительная схема предусматривает 2 этапа: накопление первых 30 процентов стоимости квартиры, затем банк предоставляет кредит на оставшиеся 70 процентов стоимости.

В отличие от других ссудно-накопительных схем собственником сразу после приобретения квартиры становится заемщик. Кроме того, строго определен размер накоплений, после которого банк предоставляет кредит на квартиру, а на этапе накопления можно в любой момент получить все накопленные деньги сразу, не дожидаясь накопления 30 процентов, что значительно снижает риски.

В квартиру, приобретенную при получении обычного ипотечного кредита, заемщик может прописать себя и родственников.

В соответствии с Налоговым Кодексом (гл.23), налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации.

На примере ипотечной сделки, уже рассмотренной нами, мы можем сделать соответствующие расчеты и увидеть, что из уплаченных за квартиру 2 000 000 рублей при действующей ставке налога на доходы физических лиц 13%, единовременная налоговая льгота составит 260 000 рублей.

Более того, за счет распространения налоговой льготы, в т.ч. и на уплачиваемые проценты по ипотечному кредиту, реальная действующая ставка по кредиту составит не 14% годовых, а всего лишь - 12,18% (табл. 2.6.).

Таблица 2.6 Таблица типовых ипотечных сделок для кредита на 15 лет в отделении Сбербанка России

Стоимость квартиры	Первоначальный взнос(30%)	Сумма кредита	Размер платежа по кредиту	Необходимый совокупный доход созаемщиков	Льгота по подоходному налогу (13% возврат) на квартиру	Льгота по подоходному налогу (13% возврат) на кредит
1 600 000	480 000	1 120 000	14 915,50	42 615,72	208 000	202 800
1 800 000	540 000	1 260 000	16 779,94	47 942,68	234 000	228 800
2 000 000	600 000	1 400 000	18 644,38	53 269,66	260 000	254 800
2 400 000	720 000	1 680 000	22 373,26	63 923,60	260 000	306 800
2 800 000	840 000	1 960 000	26 102,14	74 577,54	260 000	356 200
3 200 000	960 000	2 240 000	29 831,00	85 231,42	260 000	408 200
3 600 000	1 080 000	2 520 000	33 559,88	95 885,38	260 000	457 600
4 000 000	1 200 000	2 800 000	37 288,76	106 539,32	260 000	509 600
4 500 000	1 350 000	3 150 000	41 949,86	119 856,74	260 000	572 000
5 000 000	1 500 000	3 500 000	46 610,94	133 174,12	260 000	637 000
5 500 000	1 650 000	3 850 000	51 272,04	146 491,54	260 000	699 400
6 000 000	1 800 000	4 200 000	55 933,14	159 808,98	260 000	764 400

2.4 Федеральные и региональные уровни организации ипотечного кредитования в РФ

Федеральный уровень. На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Это положительное явление обусловлено тем, что использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране в новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жилищной проблемы.

В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 14.01.2000 г. № 28) предусмотрено создание рыночного механизма рефинансирования банков ипотечным кредитованием. При этом считается, что экономически эффективными способами рефинансирования ипотечных операций банков являются механизмы, в которых не используются или не играют определяющую роль государственные ресурсы.

БАНКИ. В Концепции предусматривается формирование операторов вторичного рынка ипотечных кредитов - специализированных агентств в форме банков, которые добровольно выбирают свою специализацию. В настоящий момент в плане лицензирования и надзора со стороны Банка России к ним осуществляется такой же подход, как и к любым другим кредитным организациям. Банк России в настоящее время рассматривает вопрос о выпуске специального нормативного акта, касающегося деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования. Поэтому на первом этапе будет происходить накопление практического опыта, который позволит регулировать деятельность кредитных организаций в этой сфере.

Однако Концепция не предусматривает специализации для эмитентов ипотечных облигаций. Первоначально предполагалась организация небанковских кредитных организаций нового типа, которые специализировались бы на рефинансировании ипотечных операций банков. Это не значит, что другие банки не могли бы осуществлять ипотечные операции. Специализация необходима для банков, которые будут выпускать ипотечные облигации, или закладные листы, как они назывались раньше. Часто ссылаются на опыт Германии, на основе которого у нас введена система универсальных банков. Однако там принцип универсальности не мешает специализации ипотечных банков, которые действуют с 1900 г. Специализация подразумевает особые нормативы и строгий контроль за обеспечением ипотечных облигаций. Банк России должен иметь возможность постоянно контролировать обеспеченность этих бумаг.

АИЖК. Центральное место в Концепции отводится Федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), контрольный пакет акций которого принадлежит правительству РФ. Контроль за деятельностью Агентства должен, видимо, осуществлять Центральный банк. Учредителем Агентства от имени Российской Федерации выступает Национальный фонд содействия жилищной реформе - некоммерческая организация, созданная правительством РФ. Административный контроль за деятельностью Агентства осуществляет Наблюдательный совет Агентства, первоначальный состав которого был назначен правительством РФ.

Основными задачами Агентства являются формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками, и рефинансирование ипотечных кредитов для Обеспечения финансовыми ресурсами банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты частным заемщикам, то есть как один из инструментов ликвидности для кредитных учреждений Российской Федерации, желающих продавать ипотечные кредиты. Главная функция Агентства заключается в приобретении предлагаемых к покупке ипотечных кредитов при условии их соответствия стандартам Агентства в плане оформления документации и качества кредита.

Основной идеей Агентства было создание органа, который мог бы привлекать дешевые долгосрочные средства за счет выпуска ценных бумаг с тем, чтобы на эти средства выкупать ипотечные кредиты (или закладные) у коммерческих банков.

Одновременно возникают параллельные региональные структуры, которые пытаются привлечь средства для развития ипотеки в регионах. Создано Московское ипотечное агентство. На подходе другие региональные структуры. В принципе, они не составят конкуренции Федеральному агентству, хотя АИЖК планирует открыть ряд своих региональных представительств. В частности, Агентство открыло филиал в Санкт-Петербурге.

При отсутствии законодательного механизма выпуска ипотечных облигаций АИЖК планирует выпускать бумаги под гарантии Правительства РФ. В бюджете 2006 г. были предусмотрены гарантии по обязательствам АИЖК на 3 млрд. руб., причем благодаря гарантиям Агентству удалось привлечь 10 млн. долл. под 9,7% годовых.

Важнейшим методом развития первичного ипотечного рынка является стандартизация процедуры выдачи ипотечного кредита, правил выдачи и обращения закладных.

Эта стандартизация позволит более эффективно работать в дальнейшем. Если розничные кредиты будут одинакового качества, отвечать необходимым требованиям андеррайтинга, а кредитный договор обретет стандартную форму, то в последующем можно будет продавать кредиты, формировать пулы и выпускать на их основе ипотечные облигации. Активную роль в этой работе играют участники рынка: Ассоциация участников вексельного рынка (АУВЕР), Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Инвестиционный фонд США-Россия (TUSRIF). Необходимо, чтобы в этом процессе более ак-тивно участвовал также и Банк России.

В сентябре 2006 года Правительство РФ либерализовало правила использования АИЖК средств, привлеченных под госгарантии, разрешив агентству тратить деньги от размещения облигаций на выкуп ипотечных займов не только у банков, но и у некредитных организаций. Также, АИЖК получило право направлять привлеченные под госгарантии средства на выкуп собственных облигаций. На конец 2005 года АИЖК рефинансировало ипотечных кредитов на сумму более $400 млн., что делает его лидером рынка по этому показателю.

С 1 января 2007 г. АИЖК вело дифференцированную ставку, что позволило увеличить количество кредитных продуктов. Теперь по федеральной программе процентная ставка составляет от 12% до 16% в рублях при первоначальном взносе от 70% до 10%. Также увеличен срок кредитования до 30 лет.

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ. Один из немногих реальных источников рефинансирования ипотечных операций банков, привлечения длинных ресурсов - средства Инвестиционного фонда США-Россия. Это пока единственная организация, которая реально предоставляет и деньги на рефинансирование ипотечных программ, и методологическую базу для ведения этого бизнеса.

Инвестиционный фонд США-Россия является частной инвестиционной компанией, созданной с целью содействия России путем кредитования, инвестирования и оказания технической помощи российским и западным предприятиям, работающим в стране. Фонд был основан в 1995 г. в результате слияния Фонда крупных предприятий России и Российско-американского фонда предпринимательства. В настоящее время Фонд осуществляет свою работу из офисов в Нью-Йорке, Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Хабаровске, Владивостоке и Южно-Сахалинске Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. - 2005. - № 5. - с. 32. .

Первоначальное финансирование TUSRIF было осуществлено Конгрессом США путем выделения Агентством международного развития США (USATD) грантов на общую сумму 440 млн. долл. США. Часть средств Фонда направлена на рефинансирование ипотечных операций банков. Жилищные ипотечные кредиты предоставляются заемщикам по рыночным процентным ставкам, андеррайтинг проводится в соответствии с международными банковскими стандартами для данного вида кредитования, срок кредита - до 10 лет. Максимальный размер кредита - 150 тыс. долл., при этом он не может превышать 70% от стоимости жилья. Фонд стал первой западной организацией в России, начавшей предоставлять кредитные ресурсы с ипотечных кредитов.

Для участия в ипотечных программах Фонда банки подают заявки и предоставляют о себе финансовую информацию. Эксперты Фонда оценивают финансовое состояние банка и риски, которые могут возникнуть при предоставлении кредитов этому банку. Устанавливается ежемесячный контроль за финансовым состоянием банка.

Сотрудничество с Фондом позволяет российским банкам - участникам программы, развивать классические ипотечные схемы, несмотря на сравнительно высокие среднерыночные ставки по кредитам - 15% годовых.

Для получения кредита необходимо представить справку с работы, подтверждающую легальность дохода заемщика. При этом ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать 40% его совокупного дохода. Заемщику становится выгодным декларировать свой доход, поскольку при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита налогооблагаемая база по подоходному налогу в соответствии с ныне действующим положением уменьшается на 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда.

При реализации Концепции по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, этот размер должен быть увеличен до 20 тыс. МРОТ. Таким образом, ипотечное кредитование способствует, помимо всего прочего, легализации доходов.

Одной из главных задач ипотеки является создание механизма, при котором человек, легально зарабатывающий, сможет улучшить свои жилищные условия. С повышением доходов населения будет увеличиваться прослойка среднего класса, а вместе с ним будет развиваться ипотека. Ипотека - это цивилизованный инструмент, дающий возможность не стоять 20 лет в очереди за жильем, а пользоваться им уже сегодня.

Первое, с чем сталкиваются банки при оценке кредитоспособности заемщика, это полное отсутствие кредитной истории наших граждан. Кредитная история - это не только тот факт, что вы вернули кредит, взятый однажды в банке, но и как проходило погашение, аккуратность внесения платежей. Исходя из кредитной истории, должен рассчитываться риск невозврата кредита и соответственно ставки, по которым можно предлагать данный кредитный продукт тому или иному заемщику. Отсутствие кредитной истории заставляет банки, согласно действующим пруденциальным нормам, автоматически относить данный кредит к самой низкой группе, что требует соответствующих норм резервирования. Однако в Концепции идея государственной поддержки накопительных счетов не реализована.

Итак, из выше изложенного следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема кредитования такова:

- коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры;

- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источников «длинных» денег.

Это было обусловлено:

- отсутствием полноценной банковской системы, в рамках которой могут совершаться долгосрочные операции;

- необходимостью межрегиональной кооперации для расселения избыточного населения Севера, обеспечения жильем увольняемых в запас военнослужащих и др.;

- необходимостью укрепления федерализма в России через создание финансового и методологического федерального ипотечного центра и представительств в регионах, осуществляющих единую политику в данной сфере.

По замыслу Правительства, российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С этой целью постановлением Правительства Российской Федерации № 1010 от 26.08.96 и был создан оператор вторичного рынка ипотечного кредитования федерального значения - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) со 100%-ным государственным участием. Оно призвано было стать ключевым элементом системы привлечения внебюджетных средств в жилищную сферу и снижения для банков риска ликвидности.

Региональный уровень. Рассматривая опыт внедрения ипотеки в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые в регионах России. В настоящее время почти все регионы России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования. О чём наглядно говорит динамика выдачи ипотечных кредитов в стране за период с 2003 по 2005 гг. (рис. 2.13.).

Рис. 2.13 Динамика выданных ипотечных кредитов ведущими операторами за 2003 - 2005 гг.

Оренбургская область, Удмуртская Республика и др. В некоторых городах и регионах получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.

Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.

Белгородская область. Республика Башкортостан и др. В ряде регионов России, в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования. Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Москва. Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования, как несложно заметить, схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых клиентов. Вместе с тем, ответственность за погашение кредитов полностью лежит на банках, в течение всего срока кредитования строительства жилья МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства. Что касается ставок процента, то она предполагается в размере 10-15% (в валюте). Рассматривается также вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.). Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной заинтересованности широких масс населения.

Санкт-Петербург. В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность девелоперских, риэлтерских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования, предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает круг участников рынка.

Среди проектов ипотечного жилищного кредитования, реализуемых в Санкт-Петербурге, можно выделить программу DeltaCredit, работающую с 1999 года, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, начатую в 2001 году, а также программу Raiffeisenbank.

Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором кредитных продуктов, сроками, процентными ставками и размерами комиссий, сопровождаемых выдачу кредитов.

Как правило, заемщик оплачивает 30% оценочной стоимости жилья за счет собственных средств до выдачи кредита. Обеспечением по жилищным ипотечным кредитам выступает приобретаемое жилье. Залог оформляется нотариально с применением смешанной формы договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем видам рисков: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности на квартиру. Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованных страховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Страховая сумма ежегодно уменьшается со снижением задолженности по кредиту.

В Санкт-Петербурге выдача и обслуживание кредитов по программам DeltaCredit и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию ведется в сотрудничестве с банками-партнерами. По программе DeltaCredit - это Санкт-Петербургские филиалы АКБ «Российский капитал» и Банка Первое Общество Взаимного Кредита, по программе Агентства - АКБ «Российский капитал» и ОАО «Санкт-Петербургский инвестиционный Технохимбанк».

На 11 марта 2005 года по двум рассматриваемым программам выдано 197 кредитов, из них по программе DeltaCredit - 167 на сумму 3,3 млн. долларов, по программе Агентства - 30 на 14,7 млн. рублей.

Учитывая производный характер спроса на ипотечные кредиты от общего объема спроса на рынке недвижимости и доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков, можно с определенным приближением определить объем рынка ипотечных кредитов Санкт-Петербурга в размере более 200 млн. долларов при количестве потенциальных заемщиков с платежеспособным спросом - 30 тысяч семей и из них, как минимум, 10 тысяч семей, полностью отвечает предъявляемым требованиям по кредитоспособности.

Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему моменту освоено менее 2% санкт-петербургского рынка жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при таком состоянии рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге количество, общий объем и средний размер кредитной сделки из года в год увеличиваются.

В 2005 году в Санкт-Петербурге было выдано около 5 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 4 миллиардов рублей.

За июль-сентябрь 2005 года петербуржцам был выдан 1261 кредит на жилье на общую сумму 1,331 миллиардов рублей. Это на 245 кредитов (400 миллионов рублей) больше, чем в предыдущем квартале (апрель-июнь) и на 516 кредитов (619 миллионов рублей) больше, чем в первом квартале 2005 года.

Значительную роль в развитии ипотеки сыграло изменение стандартов, регулирующих порядок выдачи кредитов на покупку жилья в рамках городской программы. В частности, изменения в стандартах коснулись срока предоставления ипотечного кредита, который был увеличен до 30 лет, и предельного возраста заемщика, который должен погасить кредит до достижения 75-летнего возраста.

Также были отменены ограничения по досрочному погашению кредита, упрощена процедура проверки платежеспособности заемщика и появилась возможность получить ипотечный кредит под залог уже существующей квартиры, а значит участвовать в долевом строительстве.

Анализ рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге, показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов граждан, нестабильность платежеспособности населения.

Нижегородская область. Особого внимания заслуживает модель ипотечного кредитования, применяемая в Нижегородской области. Основой системы ипотеки стал специально созданный фонд социального развития (ФСР). Строительство и приобретение жилья осуществляется Фондом социального развития за счет собственных средств Фонда, а также за счет кредита, предоставленного кредитными организациями, их филиалами или обособленными подразделениями, участвующими в Программе кредитования строительства и приобретения жилья. Банкам, предоставившим кредит Фонду для финансирования строительства и приобретения жилья с целью продажи его в кредит. Итак, финансирование программы «Жилье в кредит» складывается из 3 источников: пожертвования предприятий, имеющих налоговые льготы; кредиты, предоставляемые Фонду кредитными учреждениями, к чему их стимулируют налоговые послабления; средства жителей, когда часть жилья уже построена и продается новоселам.

Новосибирская область. В Новосибирске также предприняты определенные шаги по формированию и дальнейшему развитию жилищной ипотеки. Одним из них можно считать программу «500 квартир», подготовленную мэрией г. Новосибирска совместно с Западно-Сибирским межрегиональным отделением Российской ипотечной Ассоциации, в рамках которой осуществляется пилотный проект.

Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50% формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет внесена мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы призвана параллельно решать и проблему наличия большого количества «долгостроя». Будущий жилец должен внести не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса (квартирой либо деньгами). Проценты не начисляются, если вся сумма внесена к моменту сдачи объекта. Если остаток вносится после окончания строительства, то предусматривается 8% годовых в рублях (рассрочка на год), 10% годовых - на срок до 5 лет.

Размер первоначального взноса обусловлен несколькими причинами. Во-первых, такая сумма (с учетом стоимости незавершенного строительства) необходима для его завершения. Во-вторых, надо дать возможность хотя бы части населения улучшить свои жилищные условия на более-менее мягких условиях. Однако в интересах заемщика рассчитаться за кредит как можно быстрее. Поскольку количество желающих превышает количество квартир, то условия конкурсные. Предпочтение отдается наиболее платежеспособным клиентам и клиентам с меньшей запрашиваемой суммой кредита.

В течение срока строительства вопрос увеличения стоимости пользования кредита решается изменением рыночного коэффициента. На настоящий момент он равен 12,8 и будет пересматриваться с увеличением цен на стройматериалы.

Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд. руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ. Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны превышать 30% доходов).

Помимо вышеуказанной программы в Новосибирске действует также программа ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая Центром правовой поддержки сделок с недвижимостью при Администрации Новосибирской области.

Регионы Дальнего Востока приступили к реализации национального проекта "Доступное жилье". В унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов включились все регионы, за исключением Чукотского и Корякского автономных округов. Количество закладных, рефинансированных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, в течение 2005 года увеличилось с 328 до 720 штук. Общее число выданных ипотечных жилищных кредитов в сравнении с 2004 годом выросло вдвое и достигло 2,17 тысяч. Наибольшее число ипотечных кредитов для приобретения жилья выдано в Республике Саха (Якутия), Приморском и Хабаровском краях, Амурской области.

Ввод жилья в эксплуатацию в округе составил 279,7 тыс. кв. метров (0,042 кв. метров на человека), что на 16,6% больше показателя соответствующего периода 2004 года. Лучшие показатели по объемам жилищного строительства в сравнении с численностью населения имеются в Чукотском автономном округе.

Строительство жилья на территории округа осуществляется в рамках Федеральных целевых программ "Жилище" на 2002-2010 годы и "Социальное развитие села до 2010 года", а также региональных программ, принятых на их основе. Наиболее эффективно реализуется региональная целевая программа жилищного строительства в Республике Саха (Якутия).

Активизирована работа по привлечению собственных средств граждан и банковских кредитов в строительство жилья. Соглашения о присоединении к Единой системе ипотечного жилищного кредитования заключили семь субъектов федерации (Республика Саха (Якутия), Приморский край, Хабаровский край, Амурская, Магаданская и Камчатская области, Еврейская автономная область). Лучших результатов по числу выданных за полугодие ипотечных кредитов на строительство и покупку жилья достигли Хабаровский край, Республика Саха (Якутия), Приморский край и Амурская область (226, 218, 128 и 97 кредитов соответственно).

Основные экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению ипотечного кредитования, представлены в табл. 2.7.

Таблица 2.7 Основные экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению программ ипотечного кредитования

	Республика Башкирия	Республика Коми	Красноярс-кий край	Новгород	Рязань	Республика Удмуртия
Доля кредита от стоимости нового жилья (%)	-*	30	-	70	-	-
Объем кредитования	2004 г. -100 млн. руб.	-	за 4 года 6 млн. долл.	-	-	6453 семьи
Срок кредитования (лет)	10	-	15	-	-	до 20
Процент кредитования (%)	8*	*	расчет в МРОТ	8	-	7
Доля приватизированного жилья (%)	-	37	-	30	39	37
Обеспеченность жильем в городской местности (%)	16,7	-	-	15,4	17,5	-
Инфраструктура рынка жилья	Фонд жилищного строитель-ства, 80 риэлторских агентств	Сеть риэлторс-ких агентств	-	-	-	-

В настоящее время ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это "Сбербанк", "Райффайзенбанк", "Собинбанк", "Инвестсбербанк". Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как "Национальный резервный банк", "Европейский трастовый банк", "Московский кредитный банк", "Внешторгбанк", "Газпромбанк".

Ставки ипотечных кредитов ведущих операторов России в январе 2007 г. представлены в табл. 2.8

Таблица 2.8

Ставки ипотечных кредитов ведущих операторов РФ ( январь 2007) г.

Название банка	min-max кредитная ставка *	Объекты **
	$	РУБ
Банк Москвы	10-11	13-14	В К
Программа АИЖК	-	12-16	В
Внешторгбанк	9.8-12	13-14	Н В
Возрождение	-	12-16	Н В К
Газпромбанк	10.5-11.5	14-15	Н В К
Городской ипотечный банк	10.5 - 14.5	13-15	В К
ДельтаКредит	10.5-14.5	11.2-14.25	Н В
Евротраст	12-14	12-18	Н В К
КИТ Финанс Инвестиционный банк	9.75-11.5	11.75-14.5	Н В К
Национальный банк "Траст" (СПб)	14	-	В
Международный Московский Банк	9.9-12.4	14-16	Н В
МДМ-Банк	13-15	12-16	Н В
Программа МИА	-	10.5-15.5	Н В
Московский кредитный банк	9.9	12	В
НИКом (НРБ)	9-16	13.5-14.5	Н В К
Промстройбанк (СПб)	9.9-13.9	13.9-16.9	Н В
Промсвязьбанк	10-16.5	14-17	Н В
Райффайзенбанк	11-14	-	Н В К
Росбанк	10.5-12.5	15-17	Н В
Российский капитал	12-13	-	В
Русский Ипотечный Банк	10-11.5	-	В
Сбербанк	11	18	Н В К
Сибконтакт	11-14	12-16	В
Система	-	14-17	В
Собинбанк	11-18	14	В К
Сосьете Женераль	11-12	25-27	Н В К
Союз	10.5-16	14-17	Н В
Соцгорбанк	11-13	15	В
УралСиб (Уфа)	11	15	В

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов.

Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило, имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования, возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации, огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.

На выбор модели влияют, прежде всего, социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и степень поддержки региональных властей.

В заключении хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились благоприятные условия для развития ипотечного кредитования: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные ипотечные агентства и фонды. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.

3. ПРОБЛЕМЫ И НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ И РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

3.1 Проблемы внедрения ипотечного кредитования

Ипотека обладает огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка - делает доступным приобретение жилья гражданами и способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Однако реализация этого потенциала в современных социально-экономических условиях Российской Федерации далека от идеала. Причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы.

Первая группа причин обусловлена недостаточностью правового обеспечения ипотеки. Прежде всего, медленно идет реализация Федеральных законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отсутствует также судебная практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов.

Вторая группа причин связана с политической, социально-экономической и финансовой ситуацией в обществе, поскольку для ипотеки губительны непредсказуемость политического курса страны. Не способствуют развитию ипотеки и нестабильное финансовое положение страны, в последние годы характеризующееся неустойчивостью национальной валюты, большой объем внешнего долга и затраты на его обслуживание, высокая цена кредитов.

Третья группа причин связана с неготовностью и экономической незаинтересованностью российских банков в развитии ипотеки. В начале 90-х гг. неготовность банков выражалась в отсутствии капитала и квалифицированных кадров, а в начале нового века стала преобладать незаинтересованность банков в ипотеке (из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности, особенно по сравнению с доходностью валютных операций и приватизационными манипуляциями).

Четвертая группа причин относится к научной и коммерческой непроработанности сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

Рассмотрим эти причины подробнее.

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированност...