Развитие ипотечного кредитования в России

В Западной Европе применяется три основных системы мобилизации капитала через финансово-кредитную сферу: система ипотечных банков, система депозитных учреждений и договорная система.

Система ипотечных банков предполагает приток сбережений частного сектора в систему жилищного финансирования посредством институциональных инвесторов - страховых компаний, пенсионных фондов и бирж. Финансирование ссуд осуществляется путем продажи облигаций на рынках капиталов, обычно с фиксированной ставкой процента.

Эта система обычно характеризуется высокой степенью согласованности по срокам банковских операций по выдаче и погашению кредитов. Поскольку источником банковских капиталов являются средства с оптовых рынков (из пенсионных, страховых фондов), то ипотечные банки почти не зависят от деятельности сети филиалов.

Наибольшее развитие система ипотечных банков получила в Дании и Германии, а в Швеции, Голландии и Италии она играет важную роль.

В системе депозитных учреждений отдельные депозиты индивидуальных вкладчиков преобразуются в долгосрочные ссуды.

Успех функционирования данной системы во многом обусловлен использованием ссуд с колеблющимся процентом. Это вызвано тем, что, при разной ликвидности отдельных депозитов, кредитору для привлечения новых средств может потребоваться поднять процентные ставки, чтобы сохранить баланс своих активов и пассивов. Зависимость от частного капитала вынуждает кредиторов создавать разветвленную сеть филиалов.

Эта система традиционна для Великобритании, Франции, Испании и Ирландии, а во многих странах, в том числе в Германии, она тесно сосуществует с системой ипотечных банков.

Обычно в роли депозитных учреждений выступают сберегательные банки, но в Великобритании и Ирландии преобладают строительные общества.

Договорная система является разновидностью депозитной системы. Она представляет собой описанную выше систему стройсбережений, распространенную не только в Германии, но и в Австрии. В других странах, таких как Франция, Испания и Финляндия, существуют подобные системы, но они не так жестко регулируются договорами и не формируют отдельный финансовый цикл, поэтому и не рассматриваются в качестве отдельной системы жилищного финансирования. Но и в том, и в другом случае для того, чтобы договорная система стала привлекательной для заемщиков, необходимо применять различные меры государственной поддержки, такие как субсидирование и налоговые льготы.

Все эти системы жилищного финансирования до 1980-х годов были подвержены государственному регулированию, с целью, с одной стороны, предупредить банкротство кредитных организаций, осуществлявших неосторожную кредитную политику, а с другой стороны, - из-за желания понизить и стабилизировать стоимость капитала для заемщиков.

В каждой стране применялись свои инструменты государственного регулирования, такие как Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2004. - № 4. - с.44.:

- запрет коммерческим банкам предоставлять долгосрочные ссуды, если они финансировались за счет краткосрочных депозитов (Италия);

- балансовые ограничения, делавшие ипотечное кредитование непривлекательным для коммерческих банков, например, жесткие ограничения на банковские ссудные операции в Великобритании до 1980 г.;

- различие в налоговых отчислениях для различных видов учреждений, что давало преимущества отдельным (обычно специализированным) организациям перед другими (обычно коммерческими банками);

- ограничение в использовании специфических ипотечных инструментов для отдельных учреждений: обычно только ипотечные банки могли выпускать ипотечные облигации в Германии; только несколько учреждений могли предлагать жилищно-сберегательные схемы во Франции;

- регулирование условий предоставления кредитов, например, в Германии ипотечные банки могли поддерживать ипотечные кредиты, имевшие отношение кредита к залогу ниже 60 %;

- использование обязательных инвестиционных соотношений для обеспечения дешевого финансирования домовладения, таких как система коэффициентов в Испании;

- регулирование процентных ставок по депозитам, как в Финляндии и Испании;

- регулирование условий по ипотечным кредитам, например, в Финляндии, где ставки по ипотеке устанавливались исходя из рекомендуемой процентной ставки, а в Бельгии были запрещены ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой;

- ограничения по географическому признаку в деятельности учреждений, например, региональные ограничения, применявшиеся к испанским сберегательным банкам;

- ограничения по деятельности иностранных банков или их запрет, имевший место во всех странах-членах Евросоюза.

Регулирование ипотечных рынков ограничивало национальную конкуренцию между разными видами кредитных организаций и даже между организациями внутри одного вида.

В целом можно утверждать, что задачи повышения стабильности кредитных учреждений и удешевления фондов для заемщиков были выполнены. Частное домовладение, с одной стороны, поощрялось (через снижение издержек капитала), но и ограничивалось через занижение процента по депозитам и тем самым уменьшение предложения капитала, а также через ограничения по ипотечным контрактам. В результате, в экономическом смысле, ипотечное кредитование было «нормировано», обычно через установление лимитов на размеры средств, которые можно занять, а иногда и по требованиям для заемщиков, когда они должны были ожидать, пока им предоставят кредит.

В 1980-х годах на западноевропейский рынок начали оказывать влияние процессы интернационализации, требующие большей привязки национальных финансовых систем к условиям внешней конкуренции, однако эти процессы носили несистематический характер.

Толчок к дерегулированию был вызван крушением систем контроля за международным движением капитала. Новые технологии позволили осуществлять перевод капитала за часть прежней стоимости, а бурное развитие финансовых инструментов усложнило возможности по осуществлению контроля за системой. Западные страны встали перед выбором: либо попытаться создать кардинально новую систему мер регулирования, которые нуждались бы в постоянном усовершенствовании, а, следовательно, снижалась бы их эффективность, либо снизить уровень контроля внутри системы международного регулирования. Они выбрали второй путь, через Банк международных расчетов и Европейский Союз. Наиболее значительное изменение состояло в отмене валютного контроля с 1993 года между Евросоюзом и третьими странами.

Во многих странах валютный контроль был отменен еще до того, как Евросоюз утвердил это решение обязательным для применения. Так, Великобритания осуществила это в 1979 году, что оказало значительное влияние на развитие ипотечного рынка. К числу передовых стран можно отнести также Испанию, предпринявшую изменения в ипотечной системе с 1985 года, Финляндию и Швецию, поддержавших дерегулирование с 1990 года. Сопротивляются необратимым изменениям в большей степени Франция, где все еще существует ограничение размера процентной ставки, не позволяющее осуществлять крупные кредитные экспансии, и Германия, в которой ипотечные банки продолжают монопольно выпускать ипотечные облигации, а коммерческим банкам, чтобы выйти на этот рынок, приходится либо приобретать, либо создавать свои стройсберкассы и уже после этого предлагать ипотечные кредиты.

Несмотря на происходящие процессы дерегулирования и сближения рынков, у стран Евросоюза остаются различия в ипотечных системах. До сих пор не существует единого для Евросоюза рынка жилищного финансирования и, что очень важно, различные системы по-разному реагируют на одинаковые рыночные воздействия.

Модели привлечения средств для ипотеки. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей:

1. депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты);

2. модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В различных странах с учетом их традиций и особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.

Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.

Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство создало ряд национальных финансовых институтов типа «Фэнни Мэй» (Федеральная национальная ипотечная ассоциация), «Джинни Мэй» (Правительственная национальная ипотечная ассоциация), «Фредди Мак» (Федеральная корпорация ипотечного кредитования), которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов. Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков приведены в табл. 1.1. Ризун Н.И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. / Под ред. д. э. н. Бандурина В.В. - М. БУКВИЦА, 2001. - с. 132.

Таблица 1.1 Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков

Банки	Доля кредита	Срок кредитования	Ставка кредитования
Ипотечные банки США	80-90%	15-20 лет	3-4%
Ипотечные банки Германии	50-70%	15-20 лет	8%
Ипотечные банки Франции	нет данных	3-20 лет	нет данных
Ипотечные банки Венгрии	нет данных	До 15 лет	нет данных

Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

2. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИИ И СОСТОЯНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1 Состояние жилищной проблемы России и анализ методов программного решения

Российская система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Начальная ступень рыночных отношении не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился в 1999г. по сравнению с 1993г. почти вдвое, что незамедлительно привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

При средней обеспеченности жильем 18,8м2 / чел. (значение данного показателя близко к странам со средними доходами населения) в ряде регионов этот показатель составлял от 8,7 до 15,9м2 / чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998г.

Однако в 1999г. в ряде регионов произошел коренной перелом в существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999г. составили 598,7 млрд руб. (101% к 1998г.), а выполненный объем подрядных работ - 314,5 млрд руб. (105,4%). Организациями и предприятиями всех форм собственности было построено 32 млн. м2 жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства на средства индивидуальных застройщиков. По сравнению с 1998г. этот показатель вырос на 14,6%.

Ввод жилья превысил уровень 1998г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс.м2), Белгородской (785 тыс.м2) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн.м2), Башкортостане (1,5 млн.м2) и конечно в Москве (3,4 млн.м2) и Московской области (2,7 млн.м2). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не рос, но и сокращался. Это касается, например, республик Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской (62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области, где показатель ввода жилья в 1999г. составил 54% от аналогичного в 1998г.

Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому, что из предусмотренных к вводу в эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая готовность большинства из этих строек не превышала 50%.

В текущем году планируется привлечь инвестиций в строительные отрасли в размере 685-700 млрд. руб. При этом государственные средства предусмотрены в размере 13,3 млрд. руб.

Однако, несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов тенденцию роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших..

Жилищный фонд Российской Федерации составляет 2818,1 млн.кв.м., со следующей структурой: муниципальный жилищный фонд - 24,1 %, государственный - 6,8 %, частный - 67,7 %, общественный - 0,1 %, смешанной формы собственности - 1,3 %. Схематично структура собственности представлена на сл. рисунке:

Рис.2.1 Структура собственности на рынке жилья в РФ на конец 2006 года

В 2006 г. организациями всех форм собственности введено в действие 33.78 млн. кв. м общей площади жилых домов, что на 6.5% больше, чем за предыдущий год. Почти половина общего объема введенного жилья была построена с помощью программ «долевого участия». В тоже время наблюдается резкий рост ветхого и аварийного (с износом более 70%) жилья. Схематично структура жилья в РФ представлена на рис.2.2:

Рис 2.2 Структура жилья в РФ, исходя из возраста построек, на конец 2006 года

Прослеживается тенденция потери жилищного фонда. Состояние ЖКХ еще более неудовлетворительно. Не менее 25% сетей амортизированы полностью, а общий износ приближается к двум третям. Инженерная инфраструктура находится на стадии распада и едва удерживается от разрушения, что наглядно продемонстрировано на рис. 2.3:

Рис. 2.3 Структура жилья в РФ, исходя из технического состояния, на конец 2006 года

В настоящее же время в целом по стране в неблагоустроенных квартирах проживает 40 млн. чел., свыше 60% населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать 2,9 млн. чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн. чел. (4%). С 1990 по 2006г. предоставление бесплатного социального жилья сократилось в 3 раза, и получить его могут менее 400 тыс. семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, т. е. находящихся в очереди, превысило 10 млн. чел. Ныне ежегодно жилье получает только 6% очередников.

Бюджетные расходы на строительство жилья в основных показателях экономики в 2006 г. составили в ВВП - 7.3%, что намного больше, чем во многих зарубежных странах.

Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства.

В конечном итоге, это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения и государства.

Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления общегосударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.

Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних намерений, пусть даже самых благих, по решению затянувшихся проблем с обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего системы финансирования.

Объективная необходимость увеличения объемов жилищного строительства и качества возводимого жилья обусловлена также и реально сложившейся ситуацией, касающейся общего состояния жилого фонда России.

Важно отметить, что, не смотря на ряд проблем, в последнее время количество ипотечных программ все же неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Однако следует подчеркнуть, что поле деятельности рыночных операторов пока что ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты.

Основными ипотечными программами на сегодняшний день являются следующие:

1.Программа банка "DeltaCredit".

Классический вариант ипотеки впервые запустил в России инвестиционный фонд «США-Россия», который сотрудничает с российскими банками, предоставляя им средства на реализацию ипотечных программ. Кредиты выдаются под залог приобретаемой квартиры, дополнительного обеспечения не требуется, однако заемщику необходимо доказать банку свою платежеспособность. Какое-то время условия получения кредита были настолько жесткими, что выполнить их могли только топ-менеджеры крупных западных компаний или сотрудники самого банка-партнера инвестиционного фонда. Однако постепенно условия смягчались и теперь на долю банка «Дельта-Кредит», через который фонд реализует свою ипотечную программу, приходится, по данным ИК «Дельта-Капитал», свыше 55% российского и свыше 80% московского рынка ипотеки. Банк «Дельта-Кредит» был создан инвестиционным фондом «США-Россия» в 1998 году. Благодаря дешевым западным ресурсам, профессиональному менеджменту, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку удалось занять лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования. К настоящему времени «Дельта-Кредит» создал широкую сеть банков-агентов.

2. Программа банка "Московское ипотечное агентство" (МИА).

Банк был создан в 2000 году правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам.

Единственным собственником банка является правительство Москвы. На сегодняшний день кредитный портфель банка превышает 600 млн. рублей. Кредиты выдаются за счет собственного капитала МИА и средств, привлеченных от выпуска облигационного займа (в 2002 году банк выпустил корпоративные облигации на сумму свыше 2,7 млрд. рублей, привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг).Ставка кредита составляет 15% годовых в рублях. Главным критерием отбора заемщиков является их соответствие реализуемым банком социальным программам. Например, по условиям одной из программ кредит могут получить только молодожены-москвичи.

3.Программа "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию".

АИЖК реализует в нашей стране федеральную ипотечную программу. Деньги на нее выделены из бюджета (Правительство внесло в уставный капитал агентства 690 млн. рублей), а также за счет корпоративного займа в размере 1 млрд. рублей, который агентство разместило в апреле 2003 года. Кроме того, в апреле 2004 года решением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг России зарегистрирован выпуск неконвертируемых документарных процентных облигаций на предъявителя Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на сумму 1,5 млрд. руб. Выпуск включает 1.5 млн. ценных бумаг номиналом 1000 рублей каждая. Облигации размещаются по открытой подписке по цене равной 100% от номинальной стоимости. Средства, полученные за счет выпуска облигаций, будут направлены на рефинансирование ипотечных кредитов в различных регионах России в соответствии с реализуемой АИЖК программой.

АИЖК пытается реализовать в России двухуровневую американскую модель ипотеки. В ней задействовано три участника - АИЖК, региональный оператор, и банки. На первом уровне работают банки и региональный оператор - компания, контрольный пакет акций которой принадлежит администрации того региона, где выдается кредит. Банки проверяют кредитоспособность заемщиков, выдают им ссуды, формируют пулы закладных (прав требования по кредиту) и передают их для выкупа региональному оператору. Последний выдает банкам деньги и в свою очередь передает закладные для рефинансирования в агентство. Таким образом, между заемщиком и АИЖК стоят два посредника - банк и региональный оператор. Региональный оператор необходим, так как по российскому законодательству выселить человека из квартиры, купленной в кредит (если он перестал за нее платить банку), может только субъект Российской Федерации. Он предоставляет в распоряжение своей родственной структуре, которой является региональный оператор (администрация обязана владеть его контрольным пакетом) временной жилой фонд, куда и переселяется заемщик в случае неисполнения им обязательств по кредиту.

Важно отметить тот факт, что в деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в последнее время наметились положительные тенденции. Об этом говорит тот факт, что прибыль АИЖК в 2005 году составила 62 млн. 883 тыс. рублей по сравнению с убытком в 42 млн. 900 тыс. рублей в 2002 году АИЖК в 2003 году впервые с начала своей деятельности получило прибыль.

Кроме вышеупомянутых «сетевых» операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это «Сбербанк», «Райффайзенбанк», «Собинбанк», «Инвестсбербанк». Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как «Национальный резервный банк», «Европейский трастовый банк», «Московский кредитный банк», «Внешторгбанк», «Газпромбанк»

В целом же, эксклюзивные предложения банки предлагают достаточно редко - сказывается нехватка долгосрочных пассивов, за счет которых выдаются долгосрочные ипотечные кредиты.

Среди банков, работающих за счет собственных средств, можно отметить «Раффайзенбанк» (дочерняя структура австрийской банковской группы), кредитный портфель которого по ипотечным программам превышает 17 млн. долларов. «Раффайзенбанк» предоставляет ипотечные кредиты по ставке 12% годовых в валюте сроком до десяти лет.

По данным "Ассоциации российских банков" в 2003 году в России было выдано ипотечных кредитов на 56млн. долл. В 2004 году уже 260млн. долл. В 2005 году произошло прогнозируемое удвоение - суммарный объем выданных кредитов составил около 500млн. долл.

Рис 2.4 Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов в России

Московский рынок ипотеки в последнее время развивается достаточно динамично, постоянно предлагая населению новые кредитные продукты. Этому способствует наращивание темпов строительства нового жилья в Москве и Московской области, наличие платежеспособного спроса на это жилье, а также возрастающая конкуренция между банками в области ипотечного жилищного кредитования. Банки предлагают кредиты на все более новых условиях. Некоторые из них, например, Фора-Банк, предлагают населению кредиты в размере 100 % стоимости приобретаемого жилья, то есть, готовы отказаться от первоначального взноса полностью, беря на себя дополнительные риски.

В целом, в условиях высоких рыночных цен на квартиры и отсутствия желания у банков снижать процентные ставки, ипотечные кредиты, как в Москве, так и в других регионах, по-прежнему ориентированы на так называемый средний класс, который по некоторым оценкам (например, Фонда Корнеги) составляет в России не более 20-25 % населения.

2.2 Схемы организации и механизмы привлечения кредитных ресурсов в сферу ипотечного кредитования современной России

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного кредитования. Как будет показано ниже, в целом они соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования (рис. 2.5.).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.5 Процедура получения заемщиком ипотечного кредита

Схема ипотечного кредитования представляет собой согласованную совокупность организационных и финансовых связей между субъектами, участвующими в соответствующих кредитных отношениях, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования.

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости и Московский банк Сберегательного банка России (рис. 2.6.).

В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (рис. 2.7.). В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.6 Схема ипотечного кредитования покупки квартиры, разработанная МБ СБ совместно с МИАН

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.7 Санкт-Петербургская схема ипотечного кредитования (с участием Агенства по ипотечному кредитованию)

Сравнительный анализ этих схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 2.5, является одноступенчатой, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 2.6, является двухступенчатой, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно. Схема, представленная на рис. 2.7, может быть признана трехступенчатой, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.

Экспертная оценка структурного состава схем отечественных кредитов представлена на рис. 2.8.

Рис. 2.8 Экспертная оценка структурного состава схем отечественных кредитов

Важная особенность ипотечной системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

Процесс предоставления ипотечного кредита образует основу для существования вторичного рынка, на котором объектом купли-продажи становятся ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Опыт развитых стран в части обращения ипотечных кредитов на вторичном рынке важен для России. Оценка основных способов организации вторичного рынка должна, на наш взгляд, проводиться по важным для России критериям. К основным из них следует отнести уровень развития ипотечных структур, механизм гарантий инвесторам, характер государственного участия в ипотечном процессе, уровень развития рынка ценных бумаг.

Учитывая исключительную важность данной проблемы, мы считаем необходимым проанализировать и оценить потребительские свойства действующих на данный момент в России моделей ипотечного жилищного кредитования.

Первая модель - «усеченно-открытая» модель. Деятельность банков, очерченная рамками данной модели в основном распространяется на первичный рынок кредитов на уровне «банк-заемщик». Сценарий по ней является чисто рыночным и не требует проведения каких-либо организационных мероприятий или инициации по отношению к нему протекционистских административных подпорок. Основное препятствие на пути проникновения системы ипотечного кредитования в широкие слои населения состоит в том, что среднестатистические граждане в настоящее время находятся ниже так называемого «ипотечного порога», установленного банками. Поскольку ими в предшествующий период выбран курс (не претерпевший изменения и сейчас), ориентированный в направлении исключительной элитарности по предоставлению услуг по ипотечному жилищному кредитованию.

Вторая модель - в ее основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, «американской модели ипотеки». Данная модель опирается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк - заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства закачиваются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. Подготовительная работа по реализации этой модели идет уже много лет. Впервые идея создания Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Российской Федерации была одобрена в п. 2 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

Третья модель - муниципальная инициатива. Эта модель предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно этой модели , администрации на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги. Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такая модель может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидной недвижимостью (Санкт-Петербург, Калининград, Иркутск, Оренбург и др.). Но она практически непригодна для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

Четвертая модель - ссудосберегательная модель. Реализация этой модели уже началась в Москве. В Западном административном округе образована стройсберкасса в виде открытого акционерного общества, которая приступила к привлечению средства граждан, пожелавших стать инвесторами (с последующим их переходом, после накопления установленной суммы и завершения стройки, в статус покупателей квартир) строящегося жилья по конкретному адресу. Эксперимент по созданию ССК оказался положительным: на 1 рубль городских средств привлечено почти 7 частных вложений. Основной недостаток - то что стройсберкасса является ОАО, т.е. имеет право заниматься финансовой деятельностью. Данная модель является одной из наиболее многообещающих. Для России с ее неустойчивой финансовой системой наиболее подходящей является автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования.

Пятая модель - инвестиционно-строительная деятельность девелоперов по реализации жилья на условиях ипотеки. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще - довольно широко распространенное в мире явление. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

Шестая модель - инициатива зарубежных инвесторов. Согласно российско-американской программе «Дом для вашей семьи» планировалось получение кредита от Правительства США в размере 5 млрд. долл. Однако привлечь эти ресурсы из США не удалось из-за дефолта в 1998 г. В настоящее время наблюдается реальный интерес ряда крупных западных инвесторов к организации ипотечного кредитования в России. В 2004 году Коммерческий банк «DeltaCredit» заключил два стратегически важных соглашения с инвесторами международного масштаба: Международной финансовой корпорацией (МФК) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР). Согласно договорам, подписанным сторонами, КБ «DeltaCredit» получает целевой инвестиционный заем в размере 40 миллионов USD, сроком на 10 лет, с фиксированной процентной ставкой. Равные суммы - по 20 млн. USD - МФК и ЕБРР предоставляют на цели развития ипотечного жилищного кредитования в России. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта. // Интернет-публикация - http://www.rcb.ru/archive/printrcb.asp?aid=3181 Процесс развития ипотечного рынка в Приморье продолжается, конечно, существуют разные сценарии и разные проекты, и, может быть, разные организаторы этих программ недостаточно оформляют юридическую базу. Этот процесс отрегулируется временем и личной ответственностью организаторов.

Подводя итоги рассмотрения отечественных схем, можно заключить, что описанные модели ипотечного кредитования в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта, рассмотренный нами в параграфе 1.4.

Анализ ипотечного кредитования показывает, что субъектами этого процесса являются: заемщик, банк (универсальный или ипотечный), агентство по ипотечному кредитованию, страховая компания, оценочные агентства.

В ипотечном кредитовании могут принимать участие инвесторы (кредитные союзы, инвестиционные компании, негосударственные пенсионные фонды, физические лица и т.д.), риэлтерские фирмы, органы исполнительной власти и другие юридические и физические лица.

2.3 Особенности предоставления ипотечных кредитов на примере ОАО Сбербанка РФ

2.3.1 Основные результаты деятельности Сбербанка России

Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ создан в форме акционерного общества в соответствии с законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР” от 02 декабря 1990 года. Учредителем банка является Центральный банк РФ.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО) получил генеральную лицензию № 1481 от 26.09.96 года в соответствии с законом “О банках и банковской деятельности” на право совершения в Российской Федерации всех кредитно-расчетных и других операций в рублях и иностранной валюте:

1. привлекать вклады (депозиты) и предоставлять кредиты по соглашению с заемщиком;

2. осуществлять расчеты по поручению клиентов и банков-корреспондентов и их кассовое обслуживание;

3. открывать и вести счета клиентов и банков-корреспондентов;

4. финансировать капвложения по поручению владельцев или распорядителей инвестируемых средств, а также за счет собственных средств банка;

5. выпускать, покупать, продавать и хранить платежные документы и ценные бумаги (чеки, аккредитивы, векселя, акции, облигации), осуществлять иные операции с ними;

6. выдавать поручительства, гарантии и иные обязательства за третьих лиц, предусматривающие исполнение в денежной форме;

7. приобретать права требования по поставке товаров и оказанию услуг, принимать риски исполнения таких требований и инкассировать эти требования (форфейтинг), а также выполнять эти операции с дополнительным контролем за движением товаров (факторинг);

8. привлекать и размещать средства и управлять ценными бумагами по поручению клиентов (трастовые операции);

9. оказывать брокерские и консультационные услуги, осуществлять лизинговые операции.

2006 год стал для Сбербанка годом значительного роста финансовых показателей, что позволило ему достичь и превысить целевые ориентиры, поставленные Сбербанком России на 2006-2007 годы.

Динамичное развитие ресурсной базы позволило наращивать объемы кредитных вложений в реальный сектор экономики. Кредитный портфель Банка вырос на 44 процента и составил 350 млрд. рублей.

Депозиты частных клиентов выросли на 69 процентов и составили на конец года 280 млрд. рублей. Средства на счетах предприятий и организаций выросли на 29 процентов и на 1.01.2007г. составили 220 млрд. рублей.

В течение 2006 года значительно возрос объем выпускаемых Банком собственных векселей. Всего за 2006 год выпущено в обращение 34 тысячи собственных векселей на общую номинальную сумму 600 млрд. руб., что на 21 процент больше, чем в 2005 году. В течение 2006 года значительно возрос объем учитываемых Банком векселей. Всего за отчетный период учтено 3,8 тысяч векселей прочих эмитентов (банковских и небанковских) общей номинальной стоимостью 180 млрд. руб., что в 2,6 раза больше, чем в 2005 году. Таким образом, с одной стороны Банк увеличивает доход по вексельным операциям, с другой стороны - поддерживает вексельный портфель на высоком уровне надежности и ликвидности.

Чистые активы Банка выросли на 44 процента и к концу года достигли 6 7 00 млрд. рублей. Показатель рентабельности активов составил 2,6 процента.

Чистая прибыль банка по итогам работы в 2006 году составила 97 млрд. рублей. На выплату дивидендов было направлено 15,2 млрд. руб. или 15,7 процента от чистой прибыли. Размер дивидендов составил 7,5 копеек на одну обыкновенную акцию и 15 копеек на одну привилегированную акцию.

В течение года Банком постоянно выполнялись основные экономические нормативы Банка России. В табл. 2.1. представлены основные экономические нормативы Сбербанка России по состоянию на 01.01.2007г.

Таблица 2.1 Основные экономические нормативы по состоянию на 01.01.2007г. Источник: Отчетность Сбербанка России

Показатель	Сбербанк России	Требования ЦБ
Норматив достаточности собственных средств (капитала) банка (Н1)	16,3%	min 10%
Норматив текущей ликвидности (Н3)	98,6%	min 70%
Максимальный размер риска на одного заёмщика или группу связанных заёмщиков (Н6)	22,4%	max 25%

Структура доходов от активных операций Сбербанка России представлена на рис.2.9.

Размещено на http://www.allbest.ru/

По итогам 2006 года процентные доходы за предоставленные кредиты составили 53,2 процента, комиссионные и другие доходы - 27,1 процента, доходы, полученные от операций с ценными бумагами 14,8 процента, доходы от операций с иностранной валютой - 4,9 процента.

Таким образом, Сбербанка России имеет достаточно устойчивое финансовое положение.

Сберегательный банк РФ, как и другие крупные банки, осуществляет межбанковское кредитование. При этом предоставляются в основном краткосрочные кредиты коммерческим банкам (или отделениям Сбербанка) за счет имеющихся в его распоряжении кредитных ресурсов. В качестве обеспечения ссуд выступают также залог имущества, залог ценных бумаг, гарантия (поручительство).

Сберегательный банк РФ, наряду с межбанковским кредитованием и кредитованием юридических лиц, традиционно осуществляет и потребительское кредитование, в т.ч. и ипотечное.

2.3.2 Анализ состояния кредитного портфеля

Проанализируем кредитный портфель и формирование резерва на возможные потери Сбербанка России по состоянию на 01.01.2007г. (табл.2.2, рис.2.10).

Таблица 2.2 Кредитные вложения по группам риска Сбербанка России по состоянию на 01.01.2007

Группы риска	Кредитные вложения, млн. руб.	Процент группы риска	% резерва	Сумма резерва, млн. руб.
I группа	8510,3	36%	2%	170,2
II группа	14231,2	60,2%	5%	711,5
III группа	118,2	0,5%	30%	35,5
IV группа	47,3	0,2%	75%	35,4
V группа	732,8	3,1%	100%	732,8
Всего	23639,8	100 %		1685,4

Рис.2.10. Кредитные вложения по группам риска Сбербанка России по состоянию на 01.01.2007

Одним из факторов, свидетельствующих о качественном кредитном портфеле Банка, является преобладание в структуре портфеля кредитов 1 и 2 группы кредитного риска, самых высоких по уровню надежности.

Из произведенного выше примера расчета, банк обязан сформировать резервный фонд в размере не менее 1685,4 млрд. руб. По данным отчетности Сбербанка России сумма резерва под кредиты по состоянию на 01.01.2007г. составила 1062,0 млрд. руб. Рассмотрим теперь динамику показателей качества кредитного портфеля Сбербанка России (табл. 2.3, рис.2.11).

Общая сумма резервов в 2006 году в 1,7 раза превысила величину резервов в 2004 году при росте кредитного портфеля в 1,3 раза. Удельный вес просроченных кредитов вырос и составил 3,7% от суммы выданных кредитов.

Таблица 2.3 Динамика показателей качества кредитного портфеля Сбербанка России, млрд. руб.

Показатели	2003	2004	2005	2006
Кредиты клиентам, млрд.руб.	9599,3	17899,0	23380,5	23639,8
В том числе просроченные, млрд.руб.	11,1	119,2	841,7	876,9
резервы под кредиты	302,1	603,4	921,5	1062,0
% просроченные кредиты/ кредиты	0,1	0,7	3,6	3,7
% резервы под кредит/кредиты	3,1	3,4	3,9	4,5

2003 2004 2005 2006

Рис.2.11 Динамика показателей качества кредитного портфеля Сбербанка России, млрд. руб.

Анализируя динамику показателей качества кредитного портфеля, видно, что уровень начисленных резервов ненамного превышает сумму просроченных кредитов.

Обеспеченность кредитов анализируемого Сбербанка сравнительно высока, это достигается в основном за счет имущества, полученного в обеспечение по кредитам.

Хотя у банка и существует неплохая система управления кредитными рисками, истинное качество кредитного портфеля будет неопределенным до тех пор, пока не наступит срок погашения недавно выданных кредитов.

Сбербанк России ежемесячно наращивает объемы кредитов, расширяя не только перечень регионов, в которых можно получить ипотечный кредит, но и увеличивает число конкретных точек продаж. Ежемесячно почти триста тыс. семей имеют возможность получить ипотечный кредит.

Сбербанк России в июне 2004 г. начал массовую программу ипотечного кредитования по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), учрежденного государством.

Данная ипотечная программа становится все более доступной гражданам за счет неоднократного снижения процентной ставки (с 18% годовых в 2003 году и 15% в 2004 году до 14% годовых в 2005 году, и до 11,5% годовых в 2006 году).

Осуществляя свою деятельность по представлению населению ипотечных кредитов в рамках федеральной программы, реализуемой АИЖК (ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"), Сбербанк России реально помогает решить жилищные проблемы тем категориям граждан, которые за свои собственные средства не могут приобрести жилье.

Налицо положительная динамика роста ипотечного кредитования Сбербанка России за период 2004-2006 г.г. (табл. 2.4., рис.2.12.).

Так, в 2004 году Сбербанком России было выдано всего ипотечных кредитов на сумму 14 млрд. руб., а в 2005 году их было выдано уже на сумму 40 млрд. руб.: данный показатель вырос почти в 3 раза.

Таблица 2.4 Динамика роста ипотечного кредитования Сбербанка России в 2004-2006 г.г.

Наименование показателей	2004	2005	2006
Выдано ипотечных кредитов, млрд.руб.	14	40	80

Рис. 2.12 Динамика роста ипотечного кредитования Сбербанка России в 2004-2006 г.г.

В 2006 году увеличились объемы выданных ипотечных кредитов выросли еще в 2 раза: их объем составил 40 млрд.руб.

В 2007 году предполагается увеличить объем выдачи ипотечных кредитов до 120 млрд.рублей.

Таким образом, за короткий срок, фактически за год, банк стал заметным участником этого очень перспективного рынка.

2.3.3 Порядок оформления ипотечной сделки

Сбербанком России в настоящее время разработана удобная технология ипотечного кредитования, позволяющая клиентам без проблем получить кредит и купить квартиру.

Сразу после обращения в банк и заполнения соответствующей анкеты - за каждым клиентом закрепляется персональный менеджер, который дает консультации и помогает в оформлении кредита вплоть до участия в оформлении сделки купли-продажи.

После заполнения анкеты, полученной лично в банке или в сети Интернет, без предъявления клиентом каких-либо документов, менеджер сообщает предварительную информацию о возможности получения кредита и рассчитывает максимальную сумму кредита в зависимости от доходов и расходов семьи.

В дальнейшем клиент представляет требуемые документы, и после получения подтверждения банка выбирает квартиру через собственного или рекомендованного банком риэлтера.

Кредит может получить любой гражданин в возрасте от 18 до 60 лет (60 лет предельный возраст возврата кредита), имеющий постоянный, документально подтвержденный доход в течение, как минимум, последних 6 месяцев.

Основные условия Серпуховского отделения Сбербанка РФ № 1554 по ипотечному кредитованию представлены в табл. 2.5.

Перечень документов для принятия решения о выдаче кредита включает в себя следующие документы:

- копия паспорта;

- копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;

- копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.д.);

- копия свидетельства о браке (при наличии брачного контракта - копия брачного контракта);

- копия свидетельств о рождении детей;

- копия военного билета;

- копия всей трудовой книжки, заверенная печатью организации, с указанием должности и расшифровки подписи и печатью работодателя;

- справка о доходах (форма 2-НДФЛ) или справка по форме АИЖК с места работы, подписанные руководителем организации и главным бухгалтером и заверенные печатью организации, за последние 6 месяцев, в случае назначения на новую должность и увеличения оклада для оценки платежеспособности справка о доходах принимается за последние три месяца;

- копия свидетельства об ИНН;

- копия водительского удостоверения (при наличии).

Таблица 2.5. Основные условия Сбербанка РФ № 1554 по ипотечному кредитованию по стандартам АИЖК

Условия кредитования	Примечание
1	2	3
Срок кредита	До 27 лет	на момент погашения кредита возраст заемщика не должен превышать 60 лет.
Валюта кредита	рубли
Процентная ставка	14% годовых	Платеж осуществляется ежемесячно равными долями (аннуитетная схема, расчет процентов с учетом снижающейся задолженности по кредиту)
Первоначальный взнос	30%	Собственные средства заемщика
Максимальная сумма кредита	70% стоимости приобретаемого жилья
Ежемесячный платеж к доходу заемщика (заемщиков)	до 35%	В случае если кредит составляет 50% стоимости приобретаемого жилья, платеж к доходу может быть 50%
Доход заемщика	Совокупный доход заемщика и созаемщиков	Оцениваться может доход семьи или доход всех кто участвует в приобретении жилья и будет выступать созаемщиком
Подтверждение дохода	1)Справка № 2НДФЛ 2)Справка формы по стандартам АИЖК	белый доход серые доходы (форма справки приложение №20 стандарты АИЖК)
Обеспечение по кредиту	Ипотека (залог) приобретаемого жилья	Приобретаемое жилье остается в собственности заемщика, но до окончательного погашения кредита на него накладывается обременение при регистрации ипотеки в Регистрационной палате
Погашение кредита	Ежемесячно равными долями (аннуитетная схема)	Досрочное погашение возможно через 6 месяцев с момента выдачи кредита
Обязательное страхование	1)Жизни и потери трудоспособности 2) Имущества от пожаров, порчи, стихийных бедствий 3)Титула (утрата прав собственности)	Страхование на весь срок кредита плюс один день, Страхование от суммы кредита увеличенной на 10%, Платежи по страхованию годовые

При этом должны быть представлены либо нотариально заверенные копии, либо копия и оригинал (для сверки) по каждому созаемщику.

На основе вышеуказанных документов проводится первичный андеррайтинг заемщика о возможности выдачи кредита.

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и Заявлении - анкете (налог на доходы, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.

...