Главная Коллекция "Revolution" Строительство и архитектура Технико-экономическое обоснование проекта текущего ремонта жилого здания

Технико-экономическое обоснование проекта текущего ремонта жилого здания

Технологический процесс текущего ремонта жилого фонда. Порядок определения стоимости работ по договору подряда. Современные эффективные ресурсосберегающие технологии реконструкции жилья. Составляющие себестоимости строительных работ и объектная смета.

Рубрика Строительство и архитектура
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 25.06.2013
Размер файла 145,1 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

73

Размещено на http://www.allbest.ru/

10

федеральное агентство по образованию

ГОУ ВПО «Удмуртский государственный университет»

Институт экономики и управления

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: «Технико-экономическое обоснование проекта текущего ремонта жилого здания»

Выполнила студентка

гр. ЗС (ИЭиУ) - 060800 - 53 (к)

Е.Н. Ясинская

Руководитель: к.э.н., доцент

А.В. Литвин

Ижевск, 2005

Содержание

  • Введение
  • 1. Характеристика объекта исследования
    • 1.1 История создания организации
    • 1.2. Виды деятельности
    • 1.3 Организационная структура предприятия
    • 1.4 Персонал и оплата труда
    • 1.5 Основные технико-экономические показатели деятельности
  • 2. Технологический процесс текущего ремонта жилого фонда
    • 2.1 Организация проведения текущего ремонта
    • 2.2 Порядок оценки качества ремонтных работ при приемке жилых зданий после текущего ремонта
    • 2.3 Организация конкурса по отбору подрядчика на выполнение работ по текущему ремонту
    • 2.4 Порядок определения стоимости (цены) работ по договору подряда
  • 3. Технико-экономическое обоснование проекта текущего ремонта жилого здания
    • 3.1 Составляющие себестоимости строительных работ
    • 3.2 Современные эффективные ресурсосберегающие технологии реконструкции жилого фонда
    • 3.3 Перечень работ по реконструкции
    • 3.4 Обоснование срока реконструкции
    • 3.5 Объектная смета на реконструкцию
    • 3.6 Оценка экономического эффекта
  • Заключение
  • Список литературы

Введение

ремонт реконструкция жилой строительный

За последние годы в ходе становления рынка жилищных услуг существенно изменились нормативно-правовые основы управления жилищным фондом, организационно-экономические условия его содержания.

Методические принципы и основные термины Системы ТОиР жилых зданий, сформулированные в основополагающем отраслевом нормативном акте - ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" в целом предопределяют четкую структуру нормативной схемы организации и регламентации процесса производства работ (услуг) в жилищном хозяйстве.

Текущий ремонт включает в себя комплекс ремонтно-строительных работ, выполняемых в плановом порядке с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и внешнего благоустройства, поддержания эксплуатационных показателей на уровне, предусмотренном проектом. Текущий ремонт является основным средством поддержания строительных конструкций и инженерного оборудования здания в работоспособном состоянии.

Существующие нормативно-правовые документы содержат принципиально важные факторы, отражающие существо рыночных механизмов хозяйствования в сфере производства текущего ремонта жилищного фонда: условия формирования договорных отношений, конкурсный отбор подрядчиков, порядок определения стоимости (цены) работ, лицензирование ремонтных работ, претензионная работа.

Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по городу, району, как правило, составляют в пределах 0,3 - 0,55% от восстановительной стоимости жилых зданий в расчете на год с учетом общего норматива затрат на жилищно-коммунальные услуги и рекомендуемого соотношения видов работ в Системе технического обслуживания и ремонта жилищного фонда (в Системе ТОиР).

Организация и проведение текущего ремонта жилых зданий должны осуществляться в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилищного фонда, Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий, другими нормативными актами Госстроя России.

Цель данной дипломной работы - составить технико-экономическое обоснование проекта текущего ремонта жилого здания, выработать рекомендации по совершенствованию действующего в этой области законодательства. В соответствии с поставленной целью в рамках данной работы поставлено несколько основных вопросов:

анализ нормативно-правовых документов, определяющих порядок проведения текущего ремонта жилого фонда, включая анализ существующих видов, форм и методов калькуляции;

изучение действующей практики по текущему ремонту в ООО «Адонис»;

разработка технико-экономического обоснования проекта текущего ремонта жилого здания.

Объектом исследования является ООО «Адонис».

Предметом исследования является совокупность теоретических и практических проблем нормативно-правового регулирования текущего ремонта жилого фонда на основе реализации комплексного подхода. Методологическую и теоретическую основу исследования составляют методические и нормативно-правовые материалы практического характера.

В работе использованы результаты исследований зарубежных и отечественных специалистов в области экономики.

Информационная база исследования включает обобщенную информацию о нормативных документах. Исследование основано на системном подходе с использованием методов комплексного экономического анализа, экономико-статистического, сравнения и других.

1. Характеристика объекта исследования

1.1 История создания организации

Общество с ограниченной ответственностью «Адонис» (ООО «Адонис») создано на основании постановления Мэра города Ижевска № 329 от 13 сентября 1996 г., учреждено Администрацией города Ижевска.

ООО «Адонис» является юридическим лицом с момента госрегистрации и:

имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на самостоятельном балансе;

может осуществлять имущественные и личные неимущественные права;

может быть истцом и ответчиком в суде;

несет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом;

может заниматься лицензируемыми видами деятельности при наличии лицензии;

вправе открывать банковские счета на территории РФ и за ее пределами;

имеет круглую печать;

имеет штампы, бланки, эмблему, зарегистрированный товарный знак.

Предприятие самостоятельно осуществляет свою деятельность, распоряжается выпускаемой продукцией, полученной прибылью, оставшейся в его распоряжении после уплаты налогов и других обязательных платежей.

У строительно-монтажной фирмы «Адонис» имеется лицензия на выполнение строительно-монтажных работ. Фирма оказывает весь комплекс общестроительных работ. Она выполняет земляные работы, возводит несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений, выполняет работы по обустройству наружных инженерных сетей и оборудования, внутренних инженерных систем, защите и отделке конструкций и оборудования, благоустройству территории. Словом, на строительной площадке «Адонис» может все, или почти все, исполняя функции генерального подрядчика: от возведения стен и прокладки коммуникаций до выполнения кровельных и отделочных работ.

Высокое качество работ стало возможным благодаря тому, что фирма не скупится на обучение своих сотрудников. Сегодня здесь трудятся около сорока высококвалифицированных рабочих, а кроме того, руководство приглашает крупных специалистов-строителей из Перми для обучения персонала методам строительства. Ежегодно проводится аттестация рабочих и инженерно-технического персонала.

Лицензия УДМ № 000694, выдана 14.04.95 г. лицензионным центром Госкомитета УР по архитектуре и строительству.

1.2 Виды деятельности

Основными видами деятельности предприятия является осуществление функций как государственного, так и муниципального заказчика-застройщика, генерального подрядчика, подрядчика, проектировщика по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов промышленной, жилищной, коммунальной и социально-бытовой инфраструктуры, объектов здравоохранения, народного образования, культуры и прочих объектов, выполнение работ по благоустройству территории муниципального образования, выполняемых подрядным способом в городе Ижевске в соответствии с планом, утверждаемым главой городского самоуправления - Мэром г. Ижевска.

Для реализаций целей и задач, предусмотренных Уставом, ООО «Адонис» осуществляет следующие виды деятельности:

экспертиза проектно-сметной документации на строительство, реконструкцию, капитальный и текущий ремонт производственных и непроизводственных объектов;

составление сметной документации, расчетов индексов изменения стоимости строительства к базовой стоимости;

инжиниринговые услуги по проектированию, строительству, разработке конкурсной (тендерной) документации для подрядных торгов по проектированию, строительству, комплектации стройматериалами производственных и непроизводственных объектов;

выполнение функций заказчика по проектированию, строительству, комплектации стройматериалами производственных и непроизводственных объектов;

осуществление функций генерального подрядчика по строительству, реконструкции, капитальном и текущему ремонту производственных и непроизводственных объектов;

осуществление функций генерального проектировщика по строительству, реконструкции, капитальном и текущему ремонту производственных и непроизводственных объектов.

Для осуществления видов деятельности, подлежащих лицензированию, общество в установленном порядке получает лицензию, а также, в установленных законодательством случаях, - разрешение на занятие хозяйственной деятельностью.

Основой для улучшения деятельности и результатов работы предприятия, залогом повышения его экономического благополучия (а, следовательно, и получение прибыли) является высокое качество выпускаемой продукции, непрерывное обеспечение ее конкурентоспособности, постоянное удовлетворение требований потребителей.

ООО «Адонис» оказывает высококачественные комплексные услуги по выполнению строительно-монтажных работ и оформлению интерьеров «под ключ», в том числе:

строительный менеджмент;

земляные работы;

гидроизоляция строительных конструкций;

кровельные работы;

комплектация материалами, оборудованием и мебелью;

архитектурное и дизайнерское проектирование;

общестроительные работы, в том числе «сухое» строительство;

электромонтажные работы с использованием кабель-каналов фирмы «Baukulit»;

плиточные работы (технология и материалы германской фирмы «Dural»;

сантехнические работы (канализация, отопление, водоснабжение) с прокладкой полипропиленовых трубопроводов;

монтаж подвесных потолков различной конструкции;

декоративная отделка стен фактурными, многоцветными красителями, флоками.

На все выполненные работы предоставляется гарантия до двух лет.

Ассортимент услуг, предлагаемых ООО «Адонис», постоянно изменяется в соответствии с ситуацией на рынке: невостребованные услуги уходят, а с появлением новых материалов и технологий появляются и новые услуги.

Стоимость работ, выполняемых ООО «Адонис», в значительной степени определяется состоянием российской экономики. При выполнении многих работ используются инструменты, материалы и технологии импортного производства, что делает их стоимость напрямую зависящей от курса иностранной валюты. В то же время фирма придерживается принципа ценообразования «цены не выше конкурентов» - в противном случае можно очень быстро растерять всех заказчиков.

Производственная деятельность предприятия - это совокупность взаимосвязанных процессов труда и естественных процессов, в результате которых исходные материалы превращаются в готовые изделия.

Сильные и слабые стороны ООО «Адонис» приведены в таблице 1.

Таблица 1 Характеристика предприятия

Сильные стороны предприятия

Слабые стороны предприятия

1. ООО «Адонис» имеет мощную производственную базу

1. Наличие задолженности предприятия по расчетам с поставщиками и заказчиками стройматериалов.

2. Имеются прочные связи с поставщиками материальных ресурсов.

2. Дефицит свободных оборотных средств.

3. ООО «Адонис» имеет штат профессиональных сотрудников для решения различных вопросов производственной деятельности предприятия.

3. Высокая себестоимость продукции из -- за доли условно -- постоянных расходов.

4. Предприятие имеет прибыль от осуществления основной деятельности.

4. Зависимость по объемам выполнения работ от строительных организаций

5. У предприятия имеются потенциальные заказчики на оказываемые услуги

5. В связи со сложной экономической ситуацией снижение объемов строительства и платежеспособности заказчиков

На основании анализа сильных и слабых сторон ООО «Адонис» можно сделать вывод, что для предприятия необходимо искать пути финансового оздоровления. Потенциальные производственные возможности предприятия большие.

Одним из путей решения данной проблемы, является освоение новой строительной продукции, реализация которой поможет:

привлечь дополнительные финансовые ресурсы;

обеспечить загрузку производственных мощностей, за счет чего снизится себестоимость выпускаемой продукции;

появится возможность по расширению влияния на рынке строительства;

повысится в целом качество строительной продукции;

сохранить кадры предприятия.

1.3 Организационная структура предприятия

Управление технологическим процессом зависит от конкретной структуры определённого предприятия, а также от способа построения функциональной системы предприятия. В ООО «Адонис» используется централизованный способ управления, при котором все функции управления сконцентрированы в функциональных отделах управления предприятия.

На участках оставлены только линейные руководители. Для приближения функционального аппарата к производству часть этого аппарата размещена на территории цехов, которые она непосредственно обслуживает. Но работники этой части подчиняются начальнику общего функционального отдела предприятия. Централизованная система оправдывает себя при небольших объёмах производства, хотя она и широко применялась в прошлом на всех предприятиях в “застойные” времена.

Важнейшим звеном производственной структуры ООО «Адонис» является производственный участок, во главе которого стоит мастер. Мастер - непосредственный организатор процесса производства в своём подразделении. Он имеет право: принимать на работу и производить расстановку рабочих на участке, по согласованию с руководством фирмы освобождать лишних рабочих; присваивать тарифные разряды рабочим; премировать и штрафовать рабочих.

Пользуясь этими правами, мастер обязан: обеспечивать выполнение работ и заданий, стоящих перед участком; предупреждать брак в производстве; обеспечивать экономное использование сырья и материалов; обеспечить строгое выполнение техники безопасности и охраны труда.

Высшим должностным лицом предприятия является директор. Директор осуществляет текущее руководство деятельностью предприятия.

Система управления обеспечивает необходимое воздействие на управляемый объект. Управленческая деятельность обычно разделяется между должностными лицами или специализированными подразделениями организации.

Применительно к ООО «Адонис» структуру управления можно представить в виде схемы, представленной на рис.1. Каждый элемент представленной системы имеет свои функции и задачи, реализация которых позволяет решать цели и задачи деятельности всего предприятия.

Рис.1. Организационная структура предприятия

Некоторый рост численности ООО «Адонис» обусловлен повышением объемов производства, а также стремлением администрации предприятия к повышению научно-технического потенциала для решения задач по оказанию конкурентоспособных услуг.

1.4 Персонал и оплата труда

Кадровый состав предприятия набирался согласно штатному расписанию, утвержденного начальником ООО «Адонис». Состоит он в основном из работников среднего возраста (37-42 года), со средним специальным образованием.

Оплата труда представляет совокупность средств, выплачиваемых работникам в денежной и натуральной форме как за отработанное время, выполненную работу, так и в установленном законодательством порядке за неотработанное время.

На предприятии оплатой труда занимается отдел ОТиЗ (отдел организации труда и заработной платы). Основными задачами отдела являются:

постоянное совершенствование организации и нормирования труда, форм и систем заработной платы, материального и морального стимулирования труда в целях обеспечения выполнения заданий с меньшими материальными и трудовыми затратами;

руководство формированием фондов оплаты труда структурных подразделений в зависимости от условий работы и структуры заработной платы, запланированного роста объемов производства, заданий по снижению трудоемкости;

контроль за расходованием фондов оплаты труда и материального стимулирования, правильностью применения форм и систем заработной платы, тарифных ставок и расценок, разрядов по оплате труда и окладов.

В ООО «Адонис» применяются сдельная и повременная формы оплаты труда. По желанию, предприятие с любым своим работником может заключить контракт (трудовой договор). Порядок заключения, содержание и принципы договора базируются на Трудовом кодексе РФ.

Системы оплаты труда, формы материального поощрения, размеры тарифных ставок (окладов), а также нормы труда устанавливаются по согласованию с профсоюзным комитетом.

На оплату труда работников производственных цехов, исполнительного органа и его аппарата, средства ФОТ направляются в соответствии с утвержденными нормативами от объемов выполненных работ и услуг.

Основой оплаты труда являются Единые тарифные сетки по оплате труда работников производственных подразделений и непроизводственных подразделений, утвержденные и согласованные с профсоюзным комитетом ООО «Адонис».

На предприятии есть “Положение о премировании”, в соответствии с которым выплачиваются премии. Премирование осуществляется в 2 этапа в виде ежемесячного премирования и премирования по итогам работы за квартал. Каждому цеху (аппарату, подразделению) устанавливаются показатели и условия премирования.

Размер премирования устанавливается в пределах норм фонда оплаты труда по подразделению, цеху, бригаде, но не более 75% ставок окладов работников.

Таким образом, работники получают текущие премии и премии за общие результаты работы. Последняя премия исчисляется следующим образом:

Определяется заработок за премируемый период по ставкам (повременно) или сдельным расценкам и умножается на коэффициент по стажу.

Определяется общая зарплата по предприятию работников с учетом стажного коэффициента.

Определяется соотношение средств, выделенных на премирование в общей зарплате по ставкам, сдельному заработку с учетом коэффициентов по стажу работы.

Полученный коэффициент умножается на заработок за премируемый период с учетом коэффициента по стажу работы.

При исчислении надбавки за стаж используются следующие стажевые коэффициенты:

меньше 1 года-0,5;

от 1 года до 10 лет - 1,0 + 0,1 за каждый год;

больше 10 лет-2,0. В ООО «Адонис» существуют также следующие виды доплат:

за совмещение профессий (должностей) - до 50%;

за расширение зон обслуживания или увеличение объема работ - до 30%;

за выполнение обязанностей временно отсутствующего работника - до 50%;

за работу в тяжелых и вредных условиях труда - 4%, 8%, 12%, 24% в зависимости от баллов;

за интенсивность труда - не более 50%;

за работу в ночное время - по факт часовой тарифной ставке;

В целом применяемые на предприятии системы оплаты труда вполне эффективны - с их помощью объективно оценивается деятельность работников.

1.5 Основные технико-экономические показатели деятельности

Строительное производство представляет собой сложную организационную систему как по характеру и объемам производительности работ и выпускаемой продукции, так и по участвующим в ее выпуске средствам производства. Основные экономические показатели ООО «Адонис» приведены в табл.2.

Таблица 2 Основные экономические показатели ООО «Адонис»

Показатели

Ед. изм

2002

2003

2004

2004 к 2002 в %

Выручка от реализации

Тыс. руб.

7568

8849

11154

147,4

Среднегодовая стоимость основных средств

Тыс. руб.

6764

7379

8928

132,0

Среднегодовая стоимость оборотных средств

Тыс. руб.

2383

3346

3529

148,1

Средняя стоимость производственных запасов

Тыс. руб.

1592

2073

3962

248

Среднесписочная численность

Чел.

76

81

89

117

Средняя заработная плата

Руб.

2247

2921

2972

132

Материальные затраты

Тыс. руб.

6990

8103

10678

305

Оплата труда с начислениями

Тыс. руб.

1437

3273

4000

278,4

Материалоотдача

Руб.

1,083

1,092

1,045

96,5

Фондоотдача

Руб.

0,549

1,199

1,249

227,5

Амортизация

Тыс. руб.

678

925

1150

169,6

Производительность труда

Руб.

78833

62313

66003

83,7

Рентабельность

%

8,3

9,2

4,5

54,2

Как видим из приведенных данных, объем реализации в ООО «Адонис» имеет тенденцию к росту. Особенно это заметно в 2004 г. Это связано со значительным увеличением финансирования работ по строительству в Удмуртской Республике. Одновременно росла стоимость основных средств, что свидетельствует о приобретении предприятием орудий производства, а также выросла среднесписочная численность персонала. Рост заработной платы на предприятии не превышает рост производительности труда, что является важным показателем, качественный уровень использования производственных фондов повысился, наблюдается незначительное ухудшение материалоотдачи. Оборачиваемость оборотных средств в 2004 г. по сравнению с 2003 г. понизилась на 60%, результатом чего может быть то, что предприятие имеет сверхплановые запасы товарно-материальных ценностей, либо большую дебиторскую задолженность. Рентабельность в 2004 г. снизилась в два раза по сравнению с предыдущим годом. В настоящее время считается, что для расширенного воспроизводства рентабельность затрат на производство и реализацию продукции должна быть не менее 40-50%. Структура строительно-монтажных работ, выполняемых предприятием, приведена в табл.3.

Таблица 3 Структура строительно-монтажных работ ООО «Адонис»

Показатели

2002

2003

2004

Тыс. руб.

В % к итогу

Тыс. руб.

В % к итогу

Тыс. руб.

В % к итогу

Строительство объектов

2134

28,2

2894

32,7

3972

35,6

Ремонт объектов

3241

42,8

3476

39,3

4683

42,0

Содержание объектов

865

11,4

697

7,9

462

4,1

Автоуслуги

93

1,2

114

1,3

79

0,7

Продажа строительных материалов

1235

16,4

994

11,2

1480

13,3

Прочие работы

-

-

672

7,6

477

4,3

Итого

7568

100,0

8849

100,0

11154

100,0

2. Технологический процесс текущего ремонта жилого фонда

2.1 Организация проведения текущего ремонта

Основанием для определения потребности в текущем ремонте жилищного фонда, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров жилых зданий. Плановые общие осмотры зданий проводятся два раза в год (весной и осенью) в сроки, установленные органом управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством в зависимости от местных природно-климатических условий.

Плановые общие осмотры зданий проводит комиссия в составе: представителей органа управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством, собственника (уполномоченного им органа), организации, обслуживающей жилищный фонд (инженера жилищно-эксплуатационного участка, мастеров, техников производственных служб, рабочих соответствующих специальностей), с участием представителя общественного образования. При необходимости, к осмотрам могут привлекаться представители специализированных организаций и технические эксперты. Контроль за проведением осмотров осуществляет орган управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством, руководитель (главный инженер) уполномоченного собственником органа либо организации, обслуживающей жилищный фонд.

По результатам планового весеннего осмотра на каждое строение в установленном порядке составляются акты, в которых отмечаются основные неисправности конструкций и инженерного оборудования здания, а также элементов внешнего благоустройства. На основании актов весеннего технического осмотра на каждый дом, планируемый к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ.

В опись ремонтных работ включают выявленные в процессе технических осмотров дефекты и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году. Рекомендуемый перечень работ текущего ремонта жилых зданий приведен в Приложении 2. В описи ремонтных работ включаются работы по предписанию органов Государственной жилищной инспекции, других органов государственного надзора, а также работы по заявкам нанимателей, арендаторов и собственников, не имеющие срочного характера, которые необходимо выполнять в процессе производства текущего ремонта.

В описи ремонтных работ зданий, планируемых к производству во II-м и III-м кварталах следующего года, должны включаться работы, связанные непосредственно с подготовкой зданий к эксплуатации в зимних условиях, имея в виду их последующее уточнение. По результатам весенних осмотров должны уточняться объемы работ для зданий, ремонт которых выполняется во втором - третьем кварталах текущего года. Опись ремонтных работ может составляться организацией, обслуживающей жилищный фонд. В этом случае она должна быть согласована с собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом (управляющей организацией).

Опись ремонтных работ, составленная и согласованная в установленном порядке, является основой для составления сметы к договору на выполнение текущего ремонта жилого дома силами подрядной организации или расцененной описи работ для их выполнения хозспособом. По данным результатов планового осеннего осмотра уточняются ранее составленные описи ремонтных работ и сметы (расцененные описи) на производство текущего ремонта.

В ходе проведения текущего ремонта должны быть устранены дефекты и неисправности всех элементов здания с целью приведения их эксплуатационных показателей в соответствие с проектом. В зависимости от минимальной продолжительности эффективной эксплуатации жилых зданий возможны варианты организационно-технических решений. Элементы жилого здания и внешнего благоустройства, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную ВСН 58-88 (р), должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня:

- кровельные покрытия - 50%;

- покрытия полов - 20%;

- остальные конструкции и инженерное оборудование - 15% от их общего объема в жилом здании.

Элементы здания и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.

В случаях, когда все эксплуатационные показатели элементов здания и внешнего благоустройства не могут быть приведены к проектным по причине превышения объемов их замены, или из-за недостаточности финансовых ресурсов, обязательным должно являться восстановление работоспособности конструкций и инженерных систем как основного условия экологической и технической безопасности проживания. В таких случаях данные здания должны находиться под особым вниманием лиц, ответственных за сохранность жилищного фонда, тщательно обследоваться при очередных осмотрах и в обязательном порядке включаться в план-программу капитального ремонта.

Текущий ремонт проводится, как правило, кустовым методом, что позволяет эффективнее организовать труд, сократить издержки и сроки проведения работ, усилить контроль за их выполнением. Текущий ремонт жилых зданий и элементов внешнего благоустройства может выполняться собственником или уполномоченным им органом, организацией, обслуживающей жилищный фонд, как хозяйственным способом, так и подрядным - на конкурсной основе, а также смешанным способом.

Предметом конкурса может быть как весь комплекс работ по текущему ремонту, так и отдельные работы, например, ремонт специального инженерного оборудования, ремонт кровли, межпанельных стыков и других элементов здания и внешнего благоустройства, которые организационно и технологически могут быть выделены в отдельный блок работ.

Обязательным условием при организации и проведении текущего ремонта жилищного фонда является наличие у собственника либо у уполномоченного им органа (управляющей организации) лицензии на право выполнения функций "Заказчика", а у подрядной организации - лицензии на выполнение лицензируемых видов работ по ремонту жилищного фонда.

Для выполнения работ по текущему ремонту отдельных видов инженерного оборудования жилых зданий и других специальных работ подрядная организация может, в свою очередь, привлекать на условиях субподряда специализированные подрядные организации. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, лифты, системы пожаротушения и дымоудаления, переговорно-замочные устройства и пр.), находящегося на техническом обслуживании специализированных предприятий коммунального (жилищно-коммунального) хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

Основным средством регулирования отношений между заказчиком и исполнителем в процессе проведения текущего ремонта является внутрихозяйственный заказ (при хозяйственном способе) или договор подряда (при подрядном или смешанном способе). В основу договора подряда должны быть положены принципы, изложенные в главе 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Рекомендуется также использование примерного договора подряда, приведенного в приложении к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.

При проведении текущего ремонта как хозяйственным, так и подрядным способом следует также предусматривать:

предоставление, при необходимости, на период производства работ охраняемых складских и бытовых помещений;

оказание организационной и технической помощи производителям работ по подключению оборудования, электрических машин и механизмов к домовым инженерным сетям с возмещением собственнику здания или энергоснабжающей организации стоимости потребляемой энергии;

обеспечение производителю работ доступа ко всем строительным конструкциям и инженерному оборудованию в местах общего пользования здания и, в необходимых случаях, - в жилых помещениях;

предупреждение нанимателей, арендаторов и собственников жилых и нежилых помещений дома предварительно не менее чем за 2 - 3 суток о предстоящем проведении работ;

обеспечение безопасности проживания и минимизации неудобств при производстве работ, в том числе:

- приостановка работ в вечернее и ночное время;

- приостановка работ в случаях, если их производство представляет опасность для здоровья проживающих.

При проведении текущего ремонта подрядным способом в договорах подряда в качестве существенного условия следует предусматривать обеспечение гарантии качества работы подрядчика, в том числе установление гарантийных сроков эксплуатации элементов строительных конструкций, инженерных систем, элементов внешнего благоустройства, прошедших ремонт или замену. В качестве гарантийных сроков эксплуатации после текущего ремонта могут быть рекомендованы:

- для инженерных систем - отопительный период, но не менее шести месяцев;

- для строительных конструкций и элементов внешнего благоустройства - не менее одного года.

При производстве текущего ремонта, выполняемого смешанным способом, комплексы работ хозяйственного способа и по договорам подряда должны быть увязаны по срокам и технологической последовательности.

Работы по текущему ремонту специального инженерного оборудования, выполняемые в текущем календарном году, должны быть увязаны по срокам с графиком производства других работ по текущему ремонту, что закрепляется в договоре со специализированной подрядной организацией. Работы, не учтенные при составлении описей работ и смет, но выявившиеся в процессе производства текущего ремонта, выполняются по согласованию сторон подрядного договора с оформлением дополнительного соглашения к договору подряда.

Рекомендуется при проведении текущего ремонта производить ремонт мест общего пользования в жилых помещениях силами нанимателей, арендаторов и собственников, а также силами подрядных организаций на платной основе по местным расценкам. Продолжительность текущего ремонта здания рекомендуется определять исходя из нормативной продолжительности ремонта конструкций и инженерного оборудования.

Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда: 22 рабочих дня на 1000 кв. метров общей площади ремонтируемого здания.

Собственник либо уполномоченный им орган (управляющая организация) обязан обеспечить контроль за ходом и качеством выполнения работ по текущему ремонту, привлекая, при необходимости, для этих целей представителей Государственной жилищной инспекции и специалистов-экспертов.

С целью упорядочения контроля за ходом работ текущего ремонта и приемки собственником или уполномоченным им органом может быть разработана применительно к местным условиям система управления качеством работ, предусматривающая четкую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика и подрядных (субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания. Показатели таковой системы должны фиксироваться в договоре подряда.

После завершения текущего ремонта жилого дома производится приемка работ комиссией в составе: представителей собственника жилищного фонда, либо уполномоченного им органа (управляющей организации), либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной жилищной инспекции, назначенных приказами руководителей соответствующих организаций. В случае необходимости к приемке могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты. При наличии в жилом доме (группе домов) либо микрорайоне органа общественного образования представитель его в обязательном порядке входит в состав комиссии по приемке текущего ремонта дома (группы домов).

Приемка работ производится визуально. В случае необходимости - с применением методов инструментально-приемочного контроля. Документальное оформление приемки выполненных работ рекомендуется производить по акту приемки дома с приложением расшифровки объемов и видов работ (для хозяйственного способа), по акту упрощенной формы по согласованию сторон и по акту развернутой формы для подрядного способа.

Отдельные виды работ (ремонт кровли, герметизация стыков, наружное благоустройство, ремонт фасада), которые не могут быть выполнены вследствие неблагоприятных погодных условий, переносят на более благоприятный для качественного выполнения этих работ период.

Важнейшим и действенным механизмом контроля работ по ремонту жилищного фонда является система органов Государственной жилищной инспекции. Органы Государственной жилищной инспекции осуществляют контроль объемов и качества ремонта жилищного фонда в составе комплекса вопросов по обеспечению нормативного уровня жилищно-коммунальных услуг. Государственной жилищной инспекции дано право проводить инспекционные обследования, давать предписания собственникам жилья или уполномоченным ими органам об устранении выявляемых нарушений, применять штрафные санкции.

Органами Государственной жилищной инспекции одновременно с инспектированием и обследованием рассматриваются обращения граждан по фактам неудовлетворительного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования; включение в описи работ или сметы устранение неисправностей, снижающих качество жилищно-коммунальных услуг; контролируется их устранение в процессе производства текущего ремонта. Органами Государственной жилищной инспекции принимаются соответствующие меры по устранению недостатков в работе подрядных организаций, связанных с обеспечением необходимого качества жилищно-коммунальных услуг в домах, прошедших текущий ремонт, даются в необходимых случаях представления об аннулировании или приостановлении действия лицензии на подрядные работы.

Рекомендуется практика государственных жилищных инспекций ряда субъектов Российской Федерации, в частности, - Государственной жилищной инспекцией Республики Мордовия, где разработано и действует "Положение о порядке регистрации и удовлетворения обоснованных претензий населения к качеству, объемам и срокам предоставления жилищно-коммунальных услуг", являющееся обязательным приложением к договору найма жилья.

2.2 Порядок оценки качества ремонтных работ при приемке жилых зданий после текущего ремонта

Оценка качества ремонтных работ по законченному текущим ремонтом жилому зданию производится на основе оценок качества отдельных видов работ. Перечень видов работ, по которым дается оценка качества, формируется с учетом особенностей конкретного жилищного фонда.

Оценка качества ремонтных работ производится визуально, а при необходимости, с применением инструментальных методов может проверяться соблюдение таких установленных параметров, как: геометрические (размеры, отметки, зазоры, допуски), физико-механические (прочность, плотность, состояние поверхности, герметичность, влажность, температура) и другие.

Качество отдельных видов работ следует оценивать:

- "отлично" - при выполнении работ с особой тщательностью, характеризующейся тем, что фактические отклонения не превышают 0,8 от предельных отклонений, допускаемых нормативными документами, техническими условиями или стандартами;

- "хорошо" - при выполнении работ в полном соответствии с нормативными документами и стандартами и при фактических отклонениях, соответствующих допускаемым нормативными документами, техническими условиями или стандартами;

- "удовлетворительно" - при выполнении работ с незначительными отклонениями от технической документации при условии, что эти отклонения согласованы с заказчиком и не влияют на прочностные, эксплуатационные и эстетические качества ремонтируемого жилого здания.

Оценка качества ремонтных работ по жилому зданию в целом с учетом оценок качества отдельных видов работ, предусмотренных перечнем, должна производиться в зависимости от величины средневзвешенной арифметической оценки К, определяемой по формуле:

(1)

где С5, С4, С3 - стоимости отдельных видов работ по смете, уточненной по фактически выполненным объемам работ, получивших соответственно оценки - "отлично", "хорошо", "удовлетворительно", в тыс.руб.;

k, m, n - количество отдельных видов работ, получивших соответствующие оценки;

k + m + n <= 16.

Оценка качества отдельных видов работ формируется на основе оценок качества выполнения технологических процессов и операций (относимых к соответствующим видам работ) по результатам их промежуточной приемки заказчиком, зафиксированным в актах промежуточной приемки ремонта отдельных конструкций, инженерного оборудования и в актах освидетельствования скрытых работ (при наличии в договоре данного существенного условия). При этом качество выполнения отдельного вида работ следует оценивать на:

- "отлично" - при числе оценок "отлично" за выполнение процессов и операций, превышающем 50% общего количества оценок, и при отсутствии оценок "удовлетворительно";

- "хорошо" - при общем числе оценок "хорошо" и "отлично" за выполнение процессов и операций, составляющем не менее 50% общего количества оценок;

- "удовлетворительно" - при общем числе оценок "хорошо" и "отлично" за выполнение процессов и операций, составляющем менее 50% общего количества оценок.

Общая оценка качества выполнения отдельного вида работ не может быть выше оценки качества завершающего технологического процесса, имеющего решающее значение для общей оценки качества.

Приемочная комиссия, исходя из архитектурно-строительных характеристик жилого здания и с учетом износа основных конструкций и инженерного оборудования, должна установить наиболее важные виды работ, имеющие определяющий характер для оценки качества текущего ремонта по жилому зданию в целом. Оценка качества по жилому зданию в целом не может быть установлена выше, чем оценка любого из отдельных видов работ, отнесенных к наиболее важным.

Приемочная комиссия должна проверить правильность оценок качества отдельных видов работ и в необходимых случаях внести изменения в оценки качества отдельных видов работ, установленные заказчиком, и в перечень работ, отнесенных к важным.

Величина общей оценки К находится в интервале от 3,0 до 5,0 баллов. В зависимости от величины К, рассчитанной по формуле (1), принимаются следующие округленные до целой величины значения общей оценки:

- "удовлетворительно" - при 3,0 <= К >= 3,5;

- "хорошо" - при 3,5 < К <= 4,5;

- "отлично" - при 4,5 < К <= 5,0.

Оценки качества отдельных видов ремонтных работ и общая оценка по жилому зданию заносятся в акт приемки дома после текущего ремонта.

2.3 Организация конкурса по отбору подрядчика на выполнение работ по текущему ремонту

Отбор подрядчиков на выполнение работ по текущему ремонту жилищного фонда осуществляется, как правило, на конкурсной основе. Предметом торгов при проведении конкурса является заказ на выполнение работ по текущему ремонту жилищного фонда, оформленный в виде проекта договора подряда. Проект такого договора должен быть подготовлен организатором конкурса.

Объектом конкурса выступает жилой дом или группа жилых домов, работы по текущему ремонту которых выставляются на конкурс, а также отдельные комплексы видов работ. В качестве основной цели конкурсного отбора подрядчиков может быть установлено снижение сметной стоимости (цены) работ при обязательном соблюдении объемов, надлежащем качестве и приемлемых сроках выполнения работ.

Рекомендуется ориентировать претендентов на снижение сметной стоимости (цены) работ по договору за счет уменьшения размера накладных и других косвенных затрат, применения новых материалов, имеющих лучшие эксплуатационные качества.

Процедура конкурсного отбора подрядчиков должна быть регламентирована специальным документом, утвержденным органом муниципального управления. Основные положения этого документа должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации и нормативным актам Госстроя России.

Организатором конкурса может быть собственник жилищного фонда или уполномоченный им орган, либо независимая специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником (уполномоченным им органом). Права и обязанности организатора конкурса устанавливаются уставом и должностными инструкциями соответствующих структурных подразделений организации собственника (уполномоченного им органа) либо договором на проведение конкурса, заключаемым собственником жилищного фонда (уполномоченным им органом) с независимой специализированной организацией. Поскольку организация и проведение конкурсов является одной из основных функций организации, уполномоченной собственником для решения вопросов по содержанию жилья, конкурсы проводятся, как правило, именно этой организацией.

Состав конкурсной комиссии и условия конкурса устанавливаются собственником жилищного фонда либо уполномоченным им органом. Проводимые конкурсы по отбору подрядчиков на выполнение работ текущего ремонта жилых домов должны быть открытыми в целях привлечения возможно большего числа участников и повышения вероятности выбора лучшего подрядчика. Для повышения эффективности конкурсного отбора количество претендентов должно быть более двух. Конкурс, в котором принял участие только один участник, признается не состоявшимся (ст.447, п.5 ГК РФ).

Все участники конкурса, в том числе организация, обслуживающая жилищный фонд, в составе которого находится дом-объект конкурса, должны находиться в равных условиях. Состав участников не должен также ограничиваться организациями, постоянно выполняющими заказы, аналогичные объявленным на конкурсе. В конкурсе могут принимать участие предприятия любых форм собственности, имеющие лицензию на выполнение работ, входящих в состав текущего ремонта, которые подлежат лицензированию. Для участия в конкурсе необходимо подать заявку и оферту (конкурсное предложение). Лица, решившие принять участие в конкурсе, до момента регистрации их заявки и конкурсного предложения именуются претендентами на участие в конкурсе. Участником конкурса признается лицо, представившее надлежащим образом оформленную заявку и конкурсное предложение. Участники конкурса вносят задаток в размере и в сроки, которые указаны в извещении о проведении конкурса (ст.448, п.4 ГК РФ). Задаток подлежит возврату, если конкурс не состоялся. Задаток возвращается участникам конкурса, не победившим в нем. Победителю конкурса сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Задаток не возвращается в случае, если участник конкурса отзывает заявку после даты окончания приема заявок.

Организатор конкурса, уклонившийся от подписания договора, обязан возвратить победителю задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в конкурсе, в части, превышающей сумму задатка. Конкурсы, проведенные с нарушением правил, установленных законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание конкурса недействительным влечет недействительность договора, заключенного с победителем конкурса (ст.449, п.1, п.2 ГК РФ).

Споры о признании недействительными результатов конкурса подведомственны арбитражному суду на основании ст.20 Арбитражного процессуального кодекса (см. Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.12.1993 N 32 "О практике разрешения споров по применению законодательства о приватизации").

2.4 Порядок определения стоимости (цены) работ по договору подряда

Развитие рыночных отношений в системе технического обслуживания и ремонта жилищного фонда предопределило необходимость перехода от традиционного формального планирования затрат к определению рыночной стоимости (цены) текущего ремонта.

Стоимость текущего ремонта (цена) определяется в виде сметной стоимости работ, рассчитываемой на основе специально разрабатываемых сметных норм и расценок, которые обеспечивают возмещение экономически обоснованных издержек и получение прибыли в размерах, необходимых для внесения налоговых платежей и образования фондов предприятия. Рекомендуется применение местных фирменных сметных норм и расценок (далее - ФСН) на техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда, разрабатываемых с учетом местных природно-климатических условий, технических и эксплуатационных особенностей жилищного фонда и утверждаемых в установленном порядке.

ФСН должны учитывать типичные особенности проведения текущего ремонта: производство работ в эксплуатируемых зданиях, наличие в зоне производства работ загромождающих предметов, небольшие по объему виды работ и значительную долю ручного труда.

ФСН предназначаются для определения сметной стоимости (цены) работ, а также для составления смет, сметных расчетов и расцененных описей работ при формировании договорных цен по договору подряда, проведении расчетов за выполненные работы и услуги между заказчиком и подрядными организациями. Заказчик (собственник, уполномоченный им орган, управляющая организация) на основании описей работ с использованием ФСН определяет затраты на текущий ремонт жилищного фонда следующего календарного года. Фирменные сметные нормы и расценки могут использоваться для целей внутрипроизводственного планирования и управления, что устанавливается самой подрядной организацией.

Стоимостные показатели ФСН должны определяться в текущих ценах по состоянию на начало планового периода (январь) с периодическим их индексированием в течение года. На первом этапе расчетов базовой сметной стоимости (цены) текущего ремонта конкретного жилого дома определяется себестоимость всего комплекса работ путем поэлементного калькулирования затрат на работы текущего ремонта, включенных в описи работ, и последующего их суммирования.

Себестоимость работ рассчитывается с использованием ФСН на плановый период в текущем уровне цен на момент заключения договора. Величина базовой сметной стоимости (цены) определяется суммированием себестоимости ремонтных работ и сметной прибыли.

После выполнения всех расчетов к базовой сметной стоимости (цене) добавляется налог на добавленную стоимость в установленном законодательством размере (кроме случаев, когда оформляется муниципальный заказ).

Фирменные сметные нормы и расценки являются рекомендуемыми и становятся обязательными для применения обеими сторонами только после их включения в соответствующие разделы договора подряда. ФСН не могут быть использованы как заказчиком, так и подрядчиком односторонне, в бесспорном порядке. Построение, изложение и оформление ФСН должно выполняться в соответствии с требованиями ВСН 58-88 (р), СНиП 10-01-94. Система сметных нормативных документов в строительстве и СП 81-01-94. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации.

При разработке и внедрении ФСН рекомендуется также использование Методических положений по формированию системы управления стоимостью технического обслуживания, содержания и текущего ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга в условиях перехода к рыночным отношениям, подготовленных Центром исследований и разработок в городском хозяйстве ООО "Экополис" (Санкт-Петербург).

В целях защиты прав населения юридические лица, независимо от их организационно-правовой формы, а также индивидуальные предприниматели обязаны до начала производства работ получить в органах государственной системы лицензирования в установленном порядке лицензии на право выполнения работ, подлежащих лицензированию в соответствии с Федеральным законом от 25.09.98 N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" и другими законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Оценка возможности выполнения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями соответствующих видов деятельности производится по следующим основным критериям:

...

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2025, ООО «Олбест» Все наилучшее для вас