Главная Коллекция "Revolution" Строительство и архитектура Технико-экономическое обоснование проекта текущего ремонта жилого здания

Технико-экономическое обоснование проекта текущего ремонта жилого здания

Технологический процесс текущего ремонта жилого фонда. Порядок определения стоимости работ по договору подряда. Современные эффективные ресурсосберегающие технологии реконструкции жилья. Составляющие себестоимости строительных работ и объектная смета.

Рубрика Строительство и архитектура
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 25.06.2013
Размер файла 145,1 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

- уровень качества выполняемых работ, услуг, определяемый по отзывам заказчиков (потребителей), заключениям соответствующих государственных надзорных органов;

- наличие внутриведомственной системы контроля качества;

- техническая готовность к выполнению работ (состояние технической базы, исходя из наличия или возможности привлечения соответствующих машин, механизмов и оборудования);

- квалификационный состав специалистов с учетом уровня образования и стажа работы в соответствующем виде деятельности.

Критерии оценки возможности получения лицензий на право выполнения работ по текущему ремонту юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а также требования к составу и содержанию документов, представленных соискателями лицензий, особенности лицензирования видов работ, входящих в состав текущего ремонта, регламентируются Положением о лицензировании конкретными видами деятельности и другими нормативно-методическими документами Госстроя России.

Руководители и специалисты организаций (индивидуальные предприниматели), ответственные за организацию и производство работ, подлежащих лицензированию, обязаны пройти предлицензионную подготовку и аттестацию в Центре предлицензионной подготовки системы Госстроя России. Органы государственной системы лицензирования могут привлекать для экспертизы материалов и документов, представленных заявителями для получения лицензии, а также проверки соответствия соискателя лицензии лицензионным требованиям и условиям экспертные комиссии или аккредитованные специализированные и территориальные экспертные базовые центры.

Условия, порядок и сроки проведения экспертизы материалов и перечень документов, представляемых заявителями для получения лицензии на осуществление деятельности по выполнению работ текущего ремонта жилищного фонда, регламентируются соответствующими нормативно-методическими документами Госстроя России. Экспертные комиссии, специализированные и территориальные экспертные базовые центры в результате рассмотрения представленных документов и материалов, а также при необходимости обследования деятельности субъектов лицензирования подготавливают соответствующие заключения, как правило, в письменном виде и представляют их в органы государственного лицензирования.

Орган государственного лицензирования при положительном решении экспертов выдает субъекту лицензирования лицензию по установленной форме, которая предоставляет право выполнять указанные в ней виды деятельности. Осуществление не указанных в лицензии видов деятельности, которые в соответствии с законодательством подлежат лицензированию, запрещается.

Разногласия, возникающие в вопросах выдачи или приостановления действия лицензий, рассматриваются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Условия договоров подряда определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В договорах подряда по усмотрению сторон определяются меры ответственности и порядок их применения, если условие об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров не предусмотрено законом.

Договор подряда может повторять положения закона об ответственности в виде возмещения убытков, а также в виде неустойки, предусмотренной законом (законной неустойки), но при этом ответственность наступает по требованию пострадавшей стороны независимо от того, содержит ли договор указанные условия.

Под убытками понимаются:

- расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

- утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб);

- неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В договоре подряда может быть увеличен размер законной неустойки, если закон этого не запрещает либо уменьшен размер возмещаемых убытков по сравнению с действительно причиненными убытками. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить пострадавшей стороне в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения договора. По требованию об уплате неустойки пострадавшая сторона не обязана доказывать причиненные ей убытки.

Неустойка, предусмотренная либо законом, либо договором, может именоваться собственно неустойкой, штрафом или пеней. Собственно неустойка, как правило, устанавливается за неисполнение или ненадлежащее исполнение существенных условий договора (предмета договора, стоимости работ и т.п.) и исчисляется в процентах от суммы неисполненного или ненадлежащим образом исполненного обязательства либо в процентах от суммы обязательства в целом.

Штраф, как правило, устанавливается в твердой сумме за нарушение условий договора, имеющих для стороны или обеих сторон особое значение (например, за нарушение сроков оформления актов приемки работ), даже если такие условия не относятся к числу существенных условий договора.

Пеня, как правило, устанавливается за неисполнение денежного обязательства и исчисляется в процентах от суммы несвоевременно исполненного обязательства за каждый день просрочки. Пеня начисляется вплоть до надлежащего исполнения обязательства либо ограничивается предельной суммой взыскания.

По усмотрению сторон в договор подряда могут быть включены условия о порядке досудебного разрешения споров, возникающих в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договора. В частности, договором может быть предусмотрено, что до обращения в суд (арбитражный, третейский) стороны обязаны принять меры к разрешению возникшего спора в претензионном порядке.

В договоре подряда стороны вправе установить требования к форме и содержанию претензий, к срокам их предъявления и рассмотрения, к форме и содержанию документов, подтверждающих факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (образец претензии приведен в Приложении 8). Договором могут быть также предусмотрены способы вручения претензий и ответов на них. Претензии целесообразно заявлять в письменном виде преимущественно на фирменном бланке (при отсутствии фирменного бланка претензия должна иметь угловой штамп), иметь дату и регистрационный номер стороны, подпись ее руководителя или иного лица, уполномоченного в установленном законом порядке.

В претензии следует перечислить допущенные при исполнении договора нарушения со ссылкой на соответствующие пункты или разделы этого договора, назвать негативные последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения договора и их стоимостную оценку, если последствия поддаются такой оценке, а также действия, которые должна произвести сторона, допустившая нарушение договора.

В практической работе организаций, занятых в сфере обслуживания и ремонта жилищного фонда, наиболее часто возникают вопросы, которые могут быть сформулированы в виде претензий. Нарушение сроков исполнения и требований к качеству работ, предусмотренных либо нормативными актами, либо договором.

Увеличение по сравнению с договорными объемами или дополнительных видов работ. При этом составляются двухсторонние акты - соглашения, в которых указываются причины возникновения дополнительных работ, описание расцененных видов работ и источники финансирования. Приемка и оплата работ, выполненных исполнителем, но не предусмотренных описями ремонтных работ (дефектными ведомостями), сметами и не согласованных с заказчиком.

Оплата работ планового текущего ремонта, подлежащих выполнению после чрезвычайных происшествий, стихийных бедствий. Требования об устранении неисправностей элементов здания, прошедших текущий ремонт, и возникших при их эксплуатации в пределах гарантийных сроков, установленных договором подряда.

В претензии необходимо четко указать невыполненный исполнителем вид работ, установленный срок выполнения работ или устранения недостатков. Документами, подтверждающими факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, могут являться:

акт комиссии из представителей исполнителя и заказчика о выполнении работ или устранении недостатков, указанных в претензии (с обязательным указанием даты его составления);

акт органа управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством;

акт независимой экспертизы.

Для рассмотрения претензий необходимо устанавливать разумные сроки с учетом времени, необходимого на пересылку претензий. Для вручения (пересылки) претензий и ответов на них следует избирать способы, позволяющие зафиксировать и доказать вручение (пересылку): вручение под расписку, пересылка заказной почтой, телеграфом и т.п. Отсутствие в договорах подряда условий об обязательном досудебном разрешении споров не лишает стороны права до обращения в суд предъявить претензию или иное письменное требование об устранении нарушений договоров и (или) негативных последствий этих нарушений.

3. Технико-экономическое обоснование проекта текущего ремонта жилого здания

3.1 Составляющие себестоимости строительных работ

Себестоимость продукции и услуг - один из важнейших экономических показателей деятельности предприятий и объединений, выражающий в денежной форме все затраты предприятия, связанные с производством и реализацией продукции и услуг. Себестоимость показывает, во что обходятся предприятию выпускаемые им продукция и услуги. В себестоимость включаются перенесенные на продукцию и услуги затраты прошлого труда (амортизация основных фондов, стоимость сырья, материалов, топлива и других материальных ресурсов) и расходы на оплату труда работников предприятия (заработная плата).

Себестоимость продукции и услуг находится во взаимосвязи с показателями эффективности производства. Она отражает большую часть стоимости продукции и услуг и зависит от изменения условий производства и реализации продукции и услуг. Существенное влияние на уровень затрат оказывают технико-экономические факторы производства. Это влияние проявляется в зависимости от изменений в технике, технологии, организации производства, в структуре и качестве продукции и от величины затрат на ее производство. Анализ затрат, как правило, проводится систематически в течение года в целях выявления внутрипроизводственных резервов их снижения.

Встречающиеся на практике показатели себестоимости можно подразделить по следующим признакам:

по составу учитываемых расходов - цеховая, производственная, полная себестоимость;

по длительности расчетного периода - месячная, квартальная, годовая, за ряд лет;

по характеру данных, отражающих расчетный период, - фактическая (отчетная), плановая, нормативная, проектная (сметная), прогнозируемая;

по масштабам охватываемого объекта - цех, предприятие, группа предприятий, отрасль, промышленность и т.п.

В настоящее время учет издержек производства и калькулирование себестоимости продукции (работ, услуг) занимает доминирующее место в общей системе бухгалтерского учета. Недаром в практике работы фирм и предприятий в странах с рыночной экономикой эти участки учета выделены в системе бухгалтерского учета в так называемый управленческий (производственный) учет. Этот учет имеет цель обеспечить администрацию организации информацией, необходимой для контроля за производственной деятельностью и принятия решений по результатам этой деятельности. К такой информации в первую очередь можно отнести данные о затратах на производство, себестоимость продукции и ее отдельных видов. В отечественной хозяйственной практике в настоящее время принята единая система бухгалтерского учета, включающая учет производственных затрат и определения себестоимости продукции (работ, услуг).

Система управления себестоимостью в нашей отечественной экономике аналогична применяемой в странах с развитой рыночной экономикой системе управленческого (производственного) учета (рис. 2). Основными элементами системы управления себестоимостью являются прогнозирование и планирование, нормирование затрат, учет и калькулирование себестоимости продукции, анализ, контроль и регулирование.

Себестоимость может подразделяться на различные виды (табл. 4). Плановая и фактическая себестоимость определяются по одной методике и по одним и тем же калькуляционным статьям, поскольку это необходимо для сравнения и анализа производственно-хозяйственной деятельности и разработки рациональной концепции развития предприятия в процессе изготовления изделий, выполнения работ или услуг, для анализа показателей себестоимости продукции.

Прогнози-рование

Плани-рование

Норми-рование

Учет затрат

Калькулирование себестоимости продукции (работ, услуг)

Анализ затрат и себестоимости

Контроль и регули-рование

Рис.2. Взаимосвязь элементов системы управления себестоимостью продукции

Таблица 4 Виды себестоимости

Себестоимость

Сущность

Плановая (нормативная)

Прогнозное значение величины затрат, рассчитанных на основе нормативов затрат по каждой статье расходов. Она формируется в начале планируемого периода, целью которого является экономически обоснованное определение величины затрат, необходимых для выпуска продукции, на стадии проектирования той или иной продукции

Фактическая (отчетная)

Определяется в конце отчетного периода на основе данных бухгалтерского учета о фактических затратах на производство

Цеховая

Включает затраты на производство продукции в пределах цеха и используется для определения себестоимости полуфабрикатов, доли цехов в затратах на изделие и себестоимости окончательного внутреннего брака

Производ-ственная

Цеховая себестоимость плюс общезаводские расходы (административно-управленческие и общехозяйственные расходы) и затраты вспомогательного производства

Составляется по всем статьям затрат и помогает выявить производственный результат работы предприятия (экономию или перерасход) по сравнению с принятыми нормами расходов

Полная

Себестоимость готовой продукции и расходы по её реализации (сбыту), т.е. расходы на продажу и внепроизводственные затраты. Используется для определения финансового результата (прибыли или убытка) работы предприятия после реализации продукции

Номенклатура калькуляции затрат - перечень статей, по которым составляется калькуляция затрат. В соответствии с отраслевыми инструкциями она может быть различна, но общая форма выглядит следующим образом:

материалы.

возвратные отходы.

покупные полуфабрикаты.

основная зарплата производственных рабочих.

отчисления на социальные нужды (социальный налог).

расходы на содержание и эксплуатацию оборудования.

цеховые расходы.

управленческие расходы.

другие статьи затрат.

Данную номенклатуру применяют для основного, вспомогательного и обслуживающего производств (табл. 5).

Таблица 5 Виды производств

Производство

Сущность

Основное

Выработка товарной продукции, являющейся основной для данного предприятия

Вспомогательное

Продукция или услуги вырабатываются для нужд основного производства

Обслуживающее

Выпуск продукции непромышленного характера

В разрезе экономических элементов наиболее общий показатель, который отражает всю сумму расходов предприятия по его производственной деятельности - это смета затрат на производство. В ней отражены:

все расходы основного и вспомогательного производства, связанные с выпуском товарной и валовой продукции;

затраты на работы и услуги непромышленного характера;

затраты на освоение производства новых изделий.

Понятия объекта учета и объекта калькулирования могут совпадать в случаях ведения аналитического учета по тем же объектам, по которым производится калькулирование.

Еще одно понятие, используемое при калькулировании - калькуляционная единица. Она является средством измерения объекта калькулирования в определенных измерителях. Виды калькуляционных единиц представлены в табл. 6.

Таблица 6 Виды калькуляционных единиц

Калькуляционная единица

Пример

Натуральная

Килограммы, тонны, литры

Условно-натуральная

100 условных подковок, кубический метр изделий

Стоимостная

Рубль

Условная

Процентное соотношение на единицу поверхности или материала

Эксплутационная

Мощность, сила

Времени

Нормо-час, машино-день

В качестве калькуляционной единицы применяют, в основном, натуральные (тонны, метры) и условно-натуральные единицы, исчисленные с помощью коэффициентов. При применении укрупненных калькуляционных единиц упрощается составление плановых и отчетных калькуляций.

В некоторых производствах для более полной характеристики себестоимости наряду с основной единицей применяют дополнительную калькуляционную единицу для получения более полного представления о потребительской стоимости продукции.

В настоящее время основным нормативным документом, определяющим формирование себестоимости строительных работ, являются Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ.

Эти Типовые методические рекомендации разработаны и утверждены в целях обеспечения единообразного определения состава затрат, включаемых в себестоимость строительных работ, выполняемых строительными организациями, а также формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли.

Кроме того, в Типовых методических рекомендациях излагаются принципы классификации затрат, а также методы планирования и учета себестоимости строительных работ.

Этими Типовыми методическими рекомендациями могут руководствоваться как строительные организации, так и другие организации, осуществляющие строительные работы хозяйственным способом.

Под себестоимостью строительных работ понимаются затраты строительной организации на их производство и сдачу заказчику. Планирование себестоимости строительных работ является составной частью плана производственно-финансовой деятельности строительной организации, разрабатываемого ею самостоятельно на основе договоров на строительство с заказчиками, а также договоров, заключенных с поставщиками материально-технических ресурсов.

Себестоимость строительных работ, выполненных строительной организацией собственными силами, складывается из затрат, связанных с использованием в процессе производства материалов, топлива, энергии, основных средств, трудовых ресурсов, а также других затрат.

Затраты на производство строительных работ включаются в себестоимость работ того календарного периода, к которому они относятся, независимо от времени их возникновения.

С этой целью затраты на производство работ подразделяются на:

текущие, т.е. постоянные производственные затраты;

единовременные, т.е. однократные или периодически производимые.

Затраты в зависимости от способов их включения в себестоимость работ подразделяются на прямые и косвенные (накладные).

Под прямыми затратами понимаются расходы, связанные с производством строительных работ, которые можно прямо и непосредственно включать в себестоимость работ по соответствующим объектам учета.

Под косвенными (накладными) затратами понимаются расходы, связанные с организацией и управлением производством строительных работ, относящиеся к деятельности строительной организации в целом, которые включаются в себестоимость объектов учета с помощью специальных методов. Данные расходы в отдельных случаях могут относиться, минуя затраты, на счет учета реализации работ.

3.2 Современные эффективные ресурсосберегающие технологии реконструкции жилого фонда

В конце 50-60-х годов прошлого века на территории СССР, практически во всех крупных и средних городах велось массовое жилищное строительство по типовым проектам индустриальных серий 1-447 (кирпичные), 1-464 (крупнопанельные), 1-511 (блочные), 1-335 (с неполным каркасом) и др. Общий объем построенных в эти годы жилых 4-5-этажных домов составил более 400 млн. кв. м, в том числе на территории России более 250 млн. кв. м.

За истекшие 40~50 лет их эксплуатации большая часть этих домов морально и физически устарела и нуждается в безотлагательной реконструкции. Изучая зарубежный опыт и отдельные примеры реконструкции жилых домов первых индустриальных серий в городах России, Белоруссии и других стран СНГ, разработана концепция, технические решения и социально-экономические обоснования окупаемой реконструкции жилых домов пяти- и меньшей этажности по методу вторичной застройки реконструируемых кварталов и микрорайонов без сноса или с небольшим сносом существующих зданий и 2-3-кратным приростом площадей жилья.

Реализация идеи вторичной застройки основывается на использовании проектов ширококорпусных жилых домов и домов вторичной застройки, а также на системном решении проблем реновации и развития сети объектов социальной и инженерной инфраструктуры.

Разработана энерго- и ресурсоэкономическая система ширококорпусных жилых домов для массового строительства. Принципиальное отличие от строящихся домов состоит в увеличении ширины корпуса дома до 18- 20 м (теоретически до 23,6 м) с соблюдением всех норм естественной освещенности, инсоляции, воздухообмена.

Простое на первый взгляд изменение планировочных параметров ШК-домов, обеспечивает целую гамму их преимуществ. Повысилась планировочная маневренность - ШКД можно проектировать с любым набором квартир от 1 до 6 комнат в одном и двух уровнях.

На первых этажах без всяких пристроек размещаются торговые предприятия. В цокольных и подвальных этажах - двухрядные стоянки автомашин (6; 7 м). Решается проблема перемещения инвалидов-колясочников.

Возможное разнообразие архитектурных форм, конструктивных систем и внешнего облика таких домов обеспечивает их возведение в рядовой и исторической застройке городов, любой этажности, различной конфигурации в плане (башенные, протяженные, угловые), широтной и меридиональной ориентации, на простом и сложном рельефе.

За счет сокращения удельной поверхности наружных ограждающих конструкций на единицу площади жилья до 20% уменьшаются теплопотери здания. По этой же причине и за счет возможности доведения площади жилья на один лестнично-лифтовой блок до нормативов, а также более рационального использования участков застройки сокращается стоимость квадратного метра жилья на 15-20% по сравнению с самыми экономичными сериями домов массовой застройки. Повышается комфортность квартир и вариабильность их планировочных решений в соответствии с запросами жильцов.

Реализация идеи перехода к проектированию и строительству ширококорпусных домов может быть осуществлена повсеместно в городах России с использованием существующей базы кирпичного, блочного и панельного домостроения, а также при возведении домов из монолитного железобетона.

К настоящему времени накоплен опыт проектирования и строительства ШКД. Идея уширения корпусов жилых домов реализуется при модернизации современных серий многоэтажных домов массовой застройки.

При разработке вариантов конструктивных решений ШКД с монолитным железобетонным каркасом возникла идея использования их при реконструкции несносимых домов первых индустриальных серий. При этом ШКД строится на месте существующей пятиэтажки, или домов с меньшей этажностью, которые включаются в объемно-планировочную структуру нового ширококорпусного дома. Такие дома называются Домами вторичной застройки (ДВЗ).

В общем виде объемно-планировочная и конструктивная система ДВЗ, не имеющая аналогов в мировой практике и защищенная патентом, состоит из двух частей: новая часть многоэтажного дома в монолитном или сборно-монолитном исполнении и старая часть дома, представляющая собой подлежащий реконструкции дом, которые объединяются в единую архитектурно-строительную композицию. При этом конструктивно новая и старая части ДВЗ передают нагрузки на грунт автономно через буронабивные сваи, а архитектурно-планировочные решения такого дома становятся общими. Едиными для всего дома проектируются также инженерные системы и оборудование тепло-, водо-, энергоснабжения, пожаротушения, канализации, лифты и слаботочные системы телевидения, радио, телефонизации и др.

Конструктивные решения предусматривают возведение монолитных железобетонных пилонов на высоту 5 этажей с одной стороны дома и пристройку пролета-этажерки шириной до 6 м, с другой - на уровне 6-го этажа бетонируются балки-стенки и монолитный "стол", на которые передаются нагрузки от вновь возводимых этажей.

ДВЗ могут возводиться любой этажности (до 10,17, 22 и более). Использование проектов ширококорпусных домов при комплексной реконструкции жилых кварталов и микрорайонов, для строительства стартовых домов на свободных участках и для возведения ширококорпусных домов вторичной застройки на месте существующих домов, подлежащих реконструкции без их сноса, послужило фундаментальной основой новой концепции реконструкции жилья методом вторичной застройки ранее застроенных жилых территорий домами первых массовых серий.

За основу концепции вторичной застройки приняты следующие положения:

объектом реконструкции и вторичной застройки принимается жилой квартал или микрорайон;

на свободных участках возводятся стартовые ШКД;

на месте всех или большей части существующих пятиэтажек без их сноса возводятся многоэтажные, энергоэффективные дома вторичной застройки;

пятиэтажные дома, включенные в объемно-планировочную структуру домов вторичной застройки, реконструируются с расширением площадей и перепланировкой малометражных квартир;

этажность домов вторичной застройки определяется с учетом градостроительной ситуации и условий инсоляции;

часть пятиэтажных домов реконструируется с надстройкой мансард и расширением корпуса, часть по условиям инсоляции переводится в состав нежилых помещений;

с учетом прироста площадей жилья и числа жителей модернизируются объекты социальной и инженерной инфраструктуры;

на первых этажах ШКД и в зданиях, переводимых в разряд нежилых помещений, размещаются объекты социального назначения;

при вторичной застройке микрорайона решается проблема автостоянок, совершенствуется благоустройство и схема транспортного и пешеходного движения. Нами разработаны проектные решения размещения автостоянок под проезжей частью и полосами отвода городских автодорог;

на базе реконструируемого и вторично застроенного квартала или микрорайона создается энергоэффективная зона с двукратным сокращением удельного теплопотребления на 1 кв. м жилья.

Основное содержание вторичной застройки реконструируемых жилых кварталов состоит в совмещении во времени и пространстве разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов нового строительства современных многоэтажных жилых домов и обязательной (принудительной) реконструкции существующих домов первых массовых серий в единый инвестиционный процесс реновации и развития жилищного фонда. Ведущим процессом при этом является строительство новых жилых домов на свободных территориях и на месте реконструируемых домов, соподчиненным - процесс реновации существующих домов и квартир с отнесением затрат на вновь создаваемые площади жилья. Концепция вторичной жилой застройки ширококорпусными экономичными домами территорий, застроенных жилыми домами, подлежащими реконструкции, предопределяет новый этап и стратегическое на несколько десятилетий направление жилищного строительства в городах на освоенных территориях без расширения границ городов.

Основное содержание этого направления и прогнозируемые последствия реализации концепции вторичной застройки представляют собой комплекс крупномасштабных мер и результатов социального, градостроительного и экономического характера государственного значения.

Наиболее важные результаты, которые могут быть получены при реализации концепции в ближайшие 15-20 лет:

сохранение от сноса 300-350 млн. кв. м жилья в пяти- и меньшей этажности жилых домах первых массовых индустриальных серий, построенных в 50~60-х годах прошлого века;

осуществление реконструкции этих домов без затрат (или с минимальными затратами) бюджетных ассигнований;

создание современных достойных условий проживания миллионам людей, проживших 50 и более лет в антисоциальных условиях;

осуществление основного (до 80 и более процентов) прироста площадей жилья на освоенных и обустроенных городских территориях без отчуждения и освоения новых отделенных территорий;

ликвидация в городской застройке архитектурно безликих кварталов и дискомфортных малометражных квартир;

комплексное решение проблемы крупномасштабного энергосбережения при эксплуатации жилищного фонда посредством создания энергоэффективных зон на базе жилых кварталов и микрорайонов вторичной застройки;

создание дополнительных рабочих мест в районах вторичной застройки за счет расширения сети объектов социальных услуг, транспортной и инженерной инфраструктуры и предоставления площадей в аренду на первых этажах домов вторичной застройки для предприятий малого и среднего предпринимательства;

снижение стоимости строительства жилья при вторичной застройке кварталов за счет вовлечения в инвестиционный ресурс уже использованных ранее (неэффективно) земельных участков с объектами инфраструктуры, возведения экономичных ширококорпусных домов, исключения затрат на снос домов и обустройство новых отдаленных территорий.

Получаемое дополнительное жилье при вторичной застройке жилых кварталов, расположенных, как правило, в приближенных к центрам городов районах, уже обеспеченных городским транспортом и другими общегородскими услугами априори получает рыночные приоритеты.

В создавшихся социально-экономических условиях, при крайней необходимости осуществления реконструкции морально и физически устаревшего жилья и отсутствии средств на эти цели, а также не снижающейся потребности в новом жилье, реализация концепции вторичной застройки жилых кварталов, подлежащих реконструкции, может послужить именно тем инструментом, который позволит избежать кризисной ситуации с реконструкцией домов первых индустриальных серий и осуществить необходимый прирост нового жилья на рациональной экономической, социальной и градостроительной основе.

По расчетным данным обеспечивается прирост площадей жилья в 2,5-3,2 раза, числа квартир в 2 и более раза, сокращение удельного теплопотребления в 2,0-2,3 раза, окупаемость затрат на реконструкцию жилых домов до 100%, а жилой застройки кварталов - на 60-70%. Но самое главное, решается социальная задача создания достойных условий для людей, 40 и более лет проживших в антисоциальных условиях.

Поэтому в рамках данной работы далее мы рассмотрим технико-экономическое обоснование реконструкции 5-ти этажного жилого дома в г. Ижевске, выполненное силами ООО «Адонис».

3.3 Перечень работ по реконструкции

Многоэтажные жилые дома являются основным типом жилища в городах нашей страны. Такие дома позволяют рационально использовать территорию, сокращают протяженность инженерных сетей, улиц, сооружений городского транспорта. Значительное увеличение плотности жилого фонда (количество жилой площади (м2), приходящейся на 1 га застраиваемой территории) при многоэтажной застройке дает ощутимый экономический эффект. Кроме того, их высотная композиция способствует созданию выразительного силуэта застройки. Правильный выбор этажности застройки определяет ее экономичность.

В домах с количеством этажей более пяти необходимо обязательное устройство лифтов и мусоропроводов, в связи с чем увеличивается строительная стоимость 1 м2 жилой площади, а затем и эксплуатационные расходы по дому. В то же время применение в застройке только многоэтажных домов приводит к однообразию, потере масштабности и даже не позволяет достигнуть сверхвысокой плотности застройки, так как при увеличении этажности увеличиваются и санитарные разрывы между зданиями. Поэтому города целесообразно застраивать не только многоэтажными домами, но и домами средней этажности.

Наружные стены реконструируемого здания запроектированы с устройством вентилируемых фасадов с утеплителем из жесткой минераловатной плиты.

Принятые размеры толщины стены удовлетворяют требованиям теплотехнического расчета стены.

Перекрытия и покрытия в доме выполнены из типовых сборных пустотных железобетонных плит с предварительным напряжением арматуры. Применение сборных плит перекрытий и покрытий увеличивает скорость возведения зданий.

Кровля на надстраиваемой мансарде запроектирована из современных кровельных битумно-полимерных материалов. Следует обратить внимание на то, что за последние 10-15 лет в строительстве произошли большие качественные изменения: совершенствуются не только кровельные материалы, но и технологии, средства механизации и методы организации работ.

При проектировании мягких рулонных кровель необходимо разработать конструктивные методы по обеспечению высокой долговечности как кровли в целом, так и отдельных ее элементов и узлов. Конструкция кровли должна обеспечивать невозможность появления в процессе эксплуатации таких распространенных дефектов, как вздутие и разрыв кровельного покрытия, отставание и сползание кровельных материалов от основания в местах примыкания кровельного ковра к вертикальным поверхностям, образование мест застоя воды на поверхности кровли.

Перегородки применяются сборными из гипсобетона толщиной 8 см, изготавливаемых на заводах поставщика. Применение сборных перегородок ускоряет процесс строительства и уменьшает мокрые процессы на строительной площадке. Но гипсовые перегородки довольно хрупкие и во время транспортировки, хранении и монтаже могут разрушится из-за неумелого обращения.

Окна в значительной мере определяют степень комфорта в здании и его архитектурно - художественное решение. Окна подобраны по ГОСТ-у, в соответствии с площадями освещаемых помещений. Верх окон максимально приближен к потолку, что обеспечивает лучшую освещенность в глубине комнаты.

Размеры дверей приняты по ГОСТ-у двери, как внутренние внутри квартир, кабинетах так и наружные усиленные. Двери применены как однопольные, так и двупольные, размером: 2,1 м высотой и 0,9; 0,8; 0,7 м шириной. Для обеспечения быстрой эвакуации все двери открываются наружу по направлению движения на улицу исходя из условий эвакуации людей из здания при пожаре. Дверные коробки закреплены в проемах к антисептированым деревянным пробкам, закладываемым в кладку во время кладки стен. Для наружных деревянных дверей и на лестничных клетках в тамбуре - коробки устраивают с порогами, а для внутренних дверей - без порога. Дверные полотна навешивают на петлях (навесах), позволяющих снимать открытые настежь дверные полотна с петель - для ремонта или замены полотна двери. Во избежание нахождения двери в открытом состоянии или хлопанья устанавливают специальные пружинные устройства, которые держат дверь в закрытом состоянии и плавно возвращают дверь в закрытое состояние без удара. Двери оборудуются ручками, защелками и врезными замками.

Полы в жилых и общественных зданиях должны удовлетворять требованиям прочности, сопротивляемости износу, достаточной эластичности, бесшумности, удобства уборки. Конструкция пола рассмотрена как звукоизолирующая способность перекрытия плюс звукоизоляция конструкции пола. Покрытие пола в квартирах принято из линолеума на теплоизолирующем основании. Стяжка выполняется из раствора по керамзитовой засыпке, являющейся звукоизоляционным слоем.

Отопление и горячее водоснабжение запроектировано из магистральных тепловых сетей от УТ-1, с нижней разводкой по подвалу. Приборами отопления служат конвектора. На каждый блок - секцию и каждый встроенный блок выполняется отдельный тепловой узел для регулирования и учета теплоносителя. Магистральные трубопроводы и трубы стояков, расположенные в подвальной части здания изолируются и покрываются алюминиевой фольгой.

Холодное водоснабжение запроектировано от внутриквартального коллектора водоснабжения с двумя вводами. Вода на каждую секцию подается по внутридомовому магистральному трубопроводу, расположенного в подвальной части здания, который изолируется и покрывается алюминиевой фольгой. На каждую блок - секцию и встроенный блок устанавливается рамка ввода.

Вокруг дома выполняется магистральный пожарный хозяйственно - питьевой водопровод с колодцами, в которых установлены пожарные гидранты.

Канализация выполняется внутридворовая с врезкой в колодцы внутриквартальной канализации. Из каждой секции и каждого встроенного помещения выполняются самостоятельные выпуска хозфекальной и дождевой канализации.

Энергоснабжение выполняется от городской подстанции с запиткой по две секции двумя кабелями - основной и запасной. Встроенные помещения запитываются отдельно, через свои электрощитовые. Все электрощитовые расположены на первых этажах.

На всех блок - секциях монтируются телевизионные антенны, с их ориентацией на телецентр и установкой усилителя телевизионного сигнала. Все квартиры подключаются к антенне коллективного пользования.

К каждой блок - секции дома и встроенным блокам из внутриквартальной телефонной сети подводится телефонный кабель и в зависимости от возможности городской телефонной станции осуществляется абонентов к городской телефонной сети.

Мусоропровод внизу оканчивается в мусорокамере бункером - накопителем. Накопленный мусор в бункере высыпается в мусорные тележки и погружается в мусоросборные машины и вывозится на городскую свалку отходов. Стены мусорокамеры облицовываются глазурованной плиткой, пол металлический. В мусорокамере предусмотрены холодный и горячий водопровод со смесителем для промывки мусоропровода, оборудования и помещения мусорокамеры. Мусорокамера оборудована трапом со сливом воды в хозфекальную канализацию. В полу предусмотрен змеевик отопления. В верху мусоропровод имеет выход на кровлю для проветривания мусорокамеры и через мусороприемные клапана удаление застоявшегося воздуха из лестничных клеток, а также дыма в случае пожара. Вход в мусорокамеру отдельный, со стороны улицы.

Экономические показатели жилых зданий определяется их объемно планировочными и конструктивными решениями, характером и организацией санитарно - технического оборудования. Важную роль играет запроектированное в квартире соотношение жилой и подсобной площадей, высота помещения, расположение санитарных узлов и кухонного оборудования. Проекты жилых зданий характеризуют следующие показатели:

строительный объем (м куб.) (в т.ч. подземной части),

площадь застройки (м2),

общая площадь (м2),

жилая площадь (м2),

площадь летних помещений (м2),

К - отношение жилой площади к общей площади, характеризует рациональность использования площадей.

К - отношение строительного объема к общей площади, характеризует рациональность использования объема.

Строительный объем надземной части жилого дома с неотапливаемым чердаком определяют как произведение площади горизонтального сечения на уровень первого этажа выше цоколя (по внешним граням стен) на высоту, измеренную от уровня пола первого этажа до верхней площади теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия.

Строительный объем подземной части здания определяют как произведение площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа, на уровне выше цоколя, на высоту от пола подвала до пола первого этажа.

Строительный объем тамбуров, лоджий, размещаемых в габаритах здания, включается в общий объем. Общий объем здания с подвалом определяется суммой объемов его подземной и надземной частей.

Площадь застройки рассчитывают как площадь горизонтального сечения здания на уровне цоколя, включая все выступающие части и имеющие покрытия (крыльцо, веранды, террасы).

Жилую площадь квартиры определяют как сумму площадей жилых комнат плюс площадь кухни свыше 8-ми м2.

Общую площадь квартир рассчитывают как сумму площадей жилых и подсобных помещений, квартир, веранд, встроенных шкафов, лоджий, балконов, и террас, подсчитываемую с понижающими коэффициентами:

для лоджий - 0,5,

для балконов и террас - 0,3.

Площадь помещений измеряют между поверхностями стен и перегородок в уровне пола. Площадь всего жилого здания определяют как сумму площадей этажей, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, включая балкон и лоджии. Площадь лестничных клеток и различных шахт также входит в площадь этажа. Площадь этажа и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.

Таблица 7 Технические показатели реконструируемого здания

Наименование

Показатель

1

2

V стр. подз. [м3]

9840

V стр. надз. [м3]

177123,2

V общ. [м3]

186963,2

S подв. [м2]

3644

S жил. [м2]

25024,7

S общ. [м2]

41224

S застр. [м2]

7626,4

S здан. [м2]

46321,5

K1 = S жил./ S жил.

0,603

K2 = V стр./S жил. [м3/м2]

4,530

S озел. [м2]

13449

S заст. [м2]

10058

S дор. [м2]

6568

S уч. [м2]

30076

K заст.

0,334

K озел.

0,447

Жилой дом располагается в 1-м микрорайоне г. Ижевска, главным фасадом выходит на ул. Ворошилова и на ул. 9-е Января. С ул. Ворошилова запроектированы площадки для стоянки автомобилей, для того, чтобы уменьшить поток автотранспорта в жилой квартал. Дом расположен в меридиональном направлении, что обеспечивает меньшее продувание холодными ветрами дворовой части и улучшает микроклимат квартала. Между домом и площадками для стоянки автомобилей запроектированы посадки деревьев и кустарников, что является шумопоглощением и улучшает экологическое равновесие воздушной среды.

Вдоль главного фасада запроектированы широкие тротуарные дорожки, которые в случае пожара используются как подъездные пути для пожарных машин. Вдоль тротуара запроектированы фонари. Автодороги освещаются мачтами, с укрепленными на них светильниками. Между домами предусмотрены проезды для прохода и проезда людей.

3.4 Обоснование срока реконструкции

Одной из целей анализа является определения схемы разбивки здания на участки для организации поточной реконструкции. За участок, как правило, принимают целый пролёт или температурный блок. Желательно, чтобы объект был разбит на участки, количеством не менее 3 и не более 5.

Другой задачей анализа является определение видов конструктивных элементов, их размеров, характеристик для решения вопросов по технологии и организации строительства.

Все данные о сборных элементах, составленных на основании конструктивных чертежей и каталогов типовых конструкций заносятся в таблицу.

Нормативная продолжительность реконструкции устанавливается по “Нормам продолжительности строительства и реконструкции” (СН - 440 - 79). В них указываются сроки строительства зданий и сооружений в разрезе отраслей промышленности с выделением подготовительного и основного периодов. Продолжительность сроков строительства здания определяется по строке норм, соответствующих конструкции и общей площади квартир всего здания для средней этажности, определяемой по формуле:

Эср = (Sn Эn)/ Sзд (2)

где: Sn - площадь застройки участка,

Эn - число этажей отдельного участка,

Sзд - площадь застройки всего здания,

n - порядковый номер отдельного участка.

По расчету нормативный срок реконструкции объекта равен 0,6 лет.

Таблица 8 Объем строительных работ

Наименование элементов

Объём материала в 1 элементе, м3

Масса

элемента, т

Общее количество

элементов, шт.

Расход материала, м3

всего

1 блок-секция

1

2

3

4

5

6

Блоки стен подвала БС-24.6.6-Т

0,815

1,96

3696

3012,24

125,51

Цокольные блоки ЦБ-2-77

1,338

2,36

949

1269,22

63,46

Перемычки БПБ21-27.п-1

0,114

0,28

13476

1536,26

74,89

Лестничные площадки ИЛП43-2

1,58

0,68

200

316

15,8

Лестничные марши ЛМ28-11

0,58

1.28

340

197,2

9,86

Шахты лифтов ШЛС28-40

1,86

4,65

220

361,6

18,04

Санкабины СК-13

1,307

3,20

720

941,04

47,05

Перекрытия

0,96

2,40

8640

8294,4

414,72

Покрытия

0,96

2,40

960

1198,08

46,08

Перегородки гибсобетонные

1,43

1,79

3322

4750,46

231,66

Двери

0,828

0,05

5632

4663,29

226,044

Окна

1,86

0,025

3740

5096,4

254,87

Полы

36200

1810

Обои

154640

7732

Остекление

5096,4

254,82

Кровля

79420

3971

Составление ведомости объёмов и трудоёмкости работ.

В неё включают весь комплекс работ, необходимых для возведения и сдачи объекта в эксплуатацию, начиная с планировки площадки и кончая благоустройством территории.

Объемы общестроительных работ устанавливаются на основании архитектурных и конструктивных чертежей в натуральных единицах измерения.

Объёмы внутренних специальных работ (санитарно - технических и электромонтажных, а также работ по газификации, телефонизации, радиофикации) определяют в денежном выражении, исходя из строительного объёма здания и укрупнённых показателей их стоимости на 1 м3 здания по формуле:

Vс = Cс Vзд , (3)

где: Vс - объём специальных работ в тыс. руб.

Cс - стоимость специальных работ на 1 м3 здания в тыс. руб.

Vзд - строительный объём здания в м3.

Отопление и вентиляция:

Vс = 0,42 186963 = 78524,46 тыс. руб.

Водопровод и канализация:

Vс = 0,48 186963 = 89742,24 тыс. руб.

Электроосвещение:

Vс = 0,25 186963 = 46770,75 тыс. руб.

Телефон, радио:

Vс = 0,11 186963 = 20565,43 тыс. руб.

Объём работ по монтажу технического оборудования определяется по формуле:

Vоб = Cзд Vзд К1 К2 , (4)

где: Vоб - объём работ по монтажу технического оборудования, тыс. руб.

Cзд - стоимость СМР 1 м3

Vзд - строительный объём здания.

К1 - коэффициент, учитывающий объём СМР в общей стоимости здания.

К2 - коэффициент, учитывающий удельный вес монтажа технологического оборудования в общей стоимости, К2 = 0,1 ~ 0,15.

Vоб = 33 186963 0,15 0,1 = 92546,68 тыс. руб.

Все расчёты объёмов приведены в таблице “Ведомость объёмов и трудоёмкости работ”

Таблица 9 Ведомость объёмов и трудоёмкости работ

Наименование работ

Объём

работ

Выработка

Трудоёмкость

чел/день

маш/см.

чел/день

маш/см.

Монтаж перемычек, м3

всего

1 блок/секция

11400

567

2

5700

283,5

Монтаж плит покрытия, м3

всего

1 б/с

9600

460,8

2

4800

230,4

Монтаж лестничных площадок, м3

всего

1 б/с

316

15,8

2

158

7,9

Монтаж лестничных маршей, м3

всего

1 б/с

197,2

9,86

2

98,6

4,93

Монтаж гибсобет. перегородок, м3

всего

1 б/с

4750

231,66

7

678,63

33,09

Устройство рулонной кровли, м2

всего

1 б/с

79420

3971

12

6618,33

330,91

Заполнение оконных проёмов, м2

всего

1 б/с

5096,4

254,82

15

339,76

1698

Заполнение дверных проёмов, м2

всего

1 б/с

4663,29

226,04

10

466,32

22,6

Остекление, м2

всего

1 б/с

4100

205

11

372,72

18,63

Штукатурка, м2

всего

1 б/с

59160

2693

10

5916

269,3

Малярные работы, м2

всего

1 б/с

154640

7732

18

8591,1

429,55

Облицовочные работы, м2

всего

1 б/с

6280

314

5

1256

62,8

Устройство линолеумных полов, м2

всего

1 б/с

36200

1810

10

3620

181

Сантехнические работы, тыс. руб.

всего

1 б/с

250620

12531

60

4177

208,8

Электромонтажные работы, тыс. руб.

всего

1 б/с

290600

14530

130

2235,38

111,76

Монтаж лифта,

тыс. руб.

всего

1 б/с

211042

10552

49

4306,93

215,3

Благоустройство,

тыс. руб.

всего

1 б/с

527840

26392

0,03

15835,2

791,76

Озеленение,

тыс. руб.

всего

1 б/с

52984

8649

0,015

1589,52

7947

Таблица 10 Характеристика выполняемых работ

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2025, ООО «Олбест» Все наилучшее для вас

Пред Шест

Работ

Характеристика работ

Бригада

Основные машины

Код

раб.

Наименование

работ

Объём

Трудоёмкость

профессия

Кол-во чел

в 1 смене

Смен-ность

наим.

машин

кол-

во

чел/дн

маш/см

Дни