Организация, планирование и управление в строительстве

Приводят организационную структуру предприятия, механизм взаимодействия всех служб предприятия, способы координации и контроля их деятельности.

Юридический план. В этом разделе, необходимом при создании нового предприятия, для инвесторов и партнеров следует обосновать его организационно-правовую форму, от которой зависит успех проекта, а также условия различных договоров (аренды, с партнерами, поставщиками, учредителями, потребителями, подрядчиками и субподрядными организациями и т.п.).

Оценка риска и страхование. Данный раздел включает в себя расчет, анализ и оценку риска проектных решений в достижении поставленной цели.

Финансовый план. Этот раздел призван обобщить материалы предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении. Финансовый план составляется на весь период реализации бизнес-проекта и включает в себя: план доходов и расходов, план денежных поступлений и платежей, балансовый план на первые год. При составлении финансового плана анализируется состояние наличности, устойчивость предприятия, источники и использование средств. В заключении определяется срок окупаемости или точка самоокупаемости.

Задача финансового плана - доказать эффективность проекта на всем периоде реализации. Документом, который поможет структурировать финансовый план и сделать его удобным для анализа потенциальными инвесторами, могут стать методические рекомендации по оценки эффективности инвестиции. В них коммерческая эффективность (финансовое обоснование) проекта определяется соотношением финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности.

В качестве эффекта на t-м шаге (Эt) выступает поток реальных денег.

При осуществлении проекта выделяют три вида деятельности: 1) инвестиционную; 2) операционную; 3) финансовую.

В рамках каждого вида деятельности происходит приток Пi(t) и отток Оi(t) денежных средств. Разность между ними

Фi(t)=Пi(t)-Оi(t)

где /= 1, 2, 3.

Потоком реальных денег Ф(t) называется разность между притоком и оттоком денежных средств от инвестиционной и операционной деятельности в каждом периоде осуществления проекта (на каждом шаге расчета):

Ф(t) = [Пi(t) - Oi(t) + [П2(t) - О2(t) = Ф1(t) + Ф2(t)

Сальдо реальных денег называется разность между притоком и оттоком денежных средств от всех трех видов деятельности (также на каждом шаге расчета).

Поток реальных денег от инвестиционной деятельности включает в себя следующие виды доходов и затрат, распределенных по периодам (шагам) расчета: земля, здания и сооружения, машины и оборудование, нематериальные активы, прирост оборотного капитала.

Поток реальных денег от операционной деятельности включает в себя следующие виды доходов и затрат: выручка, внереализационные доходы, переменные затраты, постоянные затраты, амортизация зданий, оборудования, проценты по кредитам, налоги и сборы.

В поток реальных денег от финансовой деятельности входят следующие виды притока и оттока реальных денег: собственный капитал (акции, субсидии и др.), краткосрочные кредиты, долгосрочные кредиты, погашение задолженностей по кредитам, выплата дивидендов.

Необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, где данный участник осуществляет затрааты или получает доходы.

Кроме того, принято рассчитывать основные критерии экономической эффективности инвестиций

Источники и объем требуемых средств. Исходя из расчетов сальдо накопленных реальных денег и первоначальных условий инвестирования, уточняется размер инвестиций. Также в этом разделе плана описывают источники получения средств, форму и сроки получения ресурсов. оговариваются сроки возврата кредита.

3. Этапы разработки бизнес-плана

Разработку бизнес-плана проводят в несколько этапов.

В процессе подготовительного (организационного) этапа определяют цели создания документа, его назначение, сроки, ответственных исполнителей разделов, необходимость привлечения специалистов из других организаций, график работы, бюджет. Первый этап можно разбить на ряд шагов.

Определение целей написания бизнес-плана. Основными целями в данном случае являются: получение заемных средств из разных источников, создание внутренней убежденности в необходимости данного проекта, реклама проекта, независимая экспертиза проекта сторонними специалистами.

Определение источников информации. Всю информацию для разработки бизнес-плана сгруппируем в две группы: первичная и вторичная. К первичной информации относят сведения, собранные впервые для данного исследования, а ко вторичной - информацию, которая уже где-то существует, будучи собранной ранее для других целей.

При выборе источников информации важными являются два момента: для какой цели пишется план и каков бюджет бизнес-планирования.

К методам сбора первичной информации относятся наблюдение эксперимент и опрос.

Источниками вторичной информации являются:

-внутренние источники (отчеты фирмы о прибылях и убытках, бюджеты, отчеты о предыдущих исследованиях, архитектурные проекты, ПОС, ППР);

-внешние официальные источники (документы Госстроя Росии СНиП другие нормативные и законодательные материалы);

-внешние периодические и научно-методические материалы (журналы, газеты, книги по планированию, управлению тельным производством, экономике и т.д.);

-внешняя коммерческая информация (материалы консалтинговых, аналитических фирм).

Точное определение целевых читателей. Бизнес-план разрабатывают для целевых читателей, которые зачастую являются специалистами узкого профиля (банки, инвестиционные компании индивидуальные инвесторы, потребители, органы государственной власти, общественные организации). Для каждого из целевых читателей необходимо использовать особый стиль написания, специфический понятийный аппарат, выбрать методику расчета показателей.

Установление общей структуры документа. Структура бизнесплана подробно рассмотрена в предыдущем параграфе.

Этап разработки плана по разделам, их компоновка и сведение в единый взаимосвязанный документ. Второй этап также можно разбить на ряд шагов.

1. Сбор информации. Прежде чем заниматься составлением бизнес-плана, необходимо собрать всю исходную информацию. Имея необходимую информацию, руководитель бизнес-проекта еще до составления делового плана может оценить жизнеспособность самой концепции нового проекта.

Прежде всего, необходимо оценить спрос на товар (работы или услуги), который предлагается производить, т.е. понять, что и кому будет продаваться и почему люди это покупают. Надо помнить, что люди покупают не просто продукт или услугу, а совокупность определенных преимуществ, разрешая свои потребительские проблемы. Эта совокупность преимуществ включает в себя четыре элемента (специалисты по маркетингу называют их маркетинговым комплексом): характеристики самого продукта, его цену, поощрение спроса на данный продукт и место его реализации.

Суть центральной идеи теории маркетинга состоит в том, что рынок включает в себя довольно обособленные подразделения или сегменты. Каждый сегмент предъявляет специфические требования к продукции или услугам. Если предприятие приведет свою продукцию или услуги в соответствии с этими требованиями и сделает это лучше, чем конкуренты, то оно сможет увеличить долю своего участия на рынке и, следовательно, прибыльность. Важным обстоятельством при этом будет определение запросов покупателей, пути выхода на них и способы доведения до них своей продукции. Без хорошего понимания запросов покупателей (клиентов) нельзя оценить сильные и слабые стороны продукции и услуг.

Необходимые данные получают, обратившись в соответствующие организации или проведя собственные исследования. Источником информации могут стать публикации отраслевых аасоциаций правительственные отчеты, статьи в научных журналах, инернет-информация. Данные о потенциальных размерах рынка могут обосновать те положения делового плана, которые касаются маркетинга. Они должны содержать информацию о фирмах-конкурентах торговой наценке, рыночных трендах и перспективах роста.

Производственная информация включает в себя определение ресурсных потребностей предприятия, зависящих от того, какую продукцию оно собирается выпускать. Большую часть необходимой информации можно получить у производителей аналогичной продукции либо на основе имеющегося у предприятия опыта.

При сборе производственной информации необходимо обратить внимание на следующие моменты:

производственные операции - установить перечень всех базовых операций по обработке и сборке, выяснить, нельзя ли поручить некоторые из них субподрядчикам, а если можно, то какие и кому;

сырье и материалы - составить список всех видов сырья и материалов, установить название фирм-поставщиков, их адреса и ориентировочные цены;

оборудование - составить спецификацию всего необходимого оборудования и по каждой единице оборудования выяснить, можно ли взять его в аренду или нужно приобретать в собственность;

накладные расходы - расходы на покупку инструментов, спецодежды, канцелярских товаров, на оплату счетов за электроэнергию; водопровод, прочие муниципальные услуги, на заработную плату управленческого персонала и т.д.

Информация о имуществе фирмы дает представление о том потенциале, которым она обладает в данный момент, способен ли он к росту без или с привлечением дополнительных инвестиций, а также к освоению новых сегментов рынка. Важно обратить внимание на сроки амортизации имущества, его износ, оценить, когда оно будет нуждаться в замене. Необходимо постоянно следить за эффективностью оборудования, его способностью производить продукцию, технологически отвечающую уровню современных требований.

Финансовая информация необходима для всесторонней оценки финансовых аспектов деятельности фирмы. На основании этой информации потенциальные инвесторы будут судить о рентабельности проекта, размере финансовых вложений для покрытия текущих расходов начального этапа и способах получения необходимых средств (выпуск акций, займ и т.п.).

Существует три группы финансовых показателей, которые позволяют оценить жизнеспособность предприятия:

прогноз доходов и расходов на первые два года; денежной наличности за тот же период;

балансовый отчет фирмы на текущий момент и прогноз состояния активов и пассивов фирмы на год вперед (балансовый план)

Прогноз расходов и доходов предприятий строится на основе данных об ожидаемом объеме спроса. Прогноз денежной наличности показывает способность фирмы своевременно оплачивав свои счета. В нем должны быть оценены начальная денежная на личность, ожидаемые поступления и платежи с указанием объемов и сроков.

Балансовый отчет характеризует финансовую ситуацию на конкретный момент. Он отображает активы (то, чем предприятие владеет), пассивы (его долг) и средства, вложенные владельцем фирмы и его партнерами. Информация о балансовом отчете возможна только для действующих фирм. Перечисленная информация непосредственно отображается в бизнес-плане.

Бизнес-план должен учитывать реальные условия инвестиционной политики, действующие в России. Если для проекта пред. полагается получить заемные средства от нескольких инвесторов, то необходимо на предварительном этапе иметь информацию об условиях инвестирования. Инвесторы, в том числе и государственные, предъявляют жесткие требования к содержанию проектов, определяют продолжительность краткосрочных и долгосрочных кредитов, уровень процентной ставки за кредит, минимальные и максимальные объемы кредитной суммы.

В случае представления бизнес-плана как инвестиционной за явки на получение финансовых ресурсов из федерального бюджета необходимо учитывать требования Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России). Среди них:

государственный инвестор инвестирует только капиталовложения. Финансовые ресурсы под оборотные средства не выделяются

государственный инвестор прежде всего поддерживает научно-технические проекты, обеспечивающие развитие отечественного производителя, способствующие формированию дополнительных рабочих мест для высококвалифицированного персонала, решающие экологические проблемы регионов;

государственная поддержка осуществляется на конкурсной основе только тех проектов, в реализацию которых фирма (предприятие) вкладывает определенную долю собственных средств.

2. Непосредственное написание бизнес-плана. Данный шаг рекомендуется выполнять при непосредственном участии будущих исполнителей бизнес-плана (инициаторов его написания). Выполнение этого требования имеет следующие преимущества:

предприниматель в дальнейшем имеет более системное и полное представление о слабых и сильных сторонах своей организации, основных направлениях ее деятельности, реальных шансах воплотить данный проект в жизнь;

предприниматель получает дополнительный опыт плановой деятельности, которая является одной из функций менеджмента.

Этап обсуждения бизнес-плана руководителями и ведущими специалистами структурных подразделений предприятия консультантами сторонних организаций включает в себя изучение обобщение авторами разделов всех отзывов и подготовку по каждому обоснованному замечанию аргументированного заключения.

После совместного обсуждения проект бизнес-плана дорабатывают, обсуждают повторно и принимают решение о его дальнейшей корректировке либо разработке нового варианта.

На заключительном этапе выполняют окончательную редакцию бизнес-плана, его утверждение у руководства предприятия и передачу всем заинтересованным организациям и лицам (акционерам, потенциальным инвесторам и др.).

4. Реализация бизнес-планирования на строительном предприятии

Особенности строительного производства диктуют и некоторые особенности бизнес-планирования. Создание объекта строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.

В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами, как правило, начинается с формирования инвестиционного замысла (бизнес-проекта), определяющего назначение и мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, места (районы) размещения объекта в соответствии с требованиями и условиями инвестора (заказчика), источники и условия финансирования.

При формировании инвестиционного замысла (целей инвестирования) в строительство предприятий, зданий и сооружений Необходимо руководствоваться законодательными и нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и другими государственными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

Разработка инвестиционного замысла бизнес-проекта осуществляется с учетом условий, данных и положений, содержавшихся градостроительной документации, прогнозах развития территории (в том числе социальных, экологических и др.), материалах ранее проведенных маркетинговых исследований и разработанных проектов объектов-аналогов, схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов, проведенных научно- исследовательских и конструкторских разработок, каталожные материалов, а также других информационных данных.

Инвестиции могут осуществляться в виде денежных средств займов, кредитов, акций и других ценных бумаг, лицензий, интеллектуального капитала и, в частности, ноу-хау, а также в виде поставок технологий и оборудования, сырья и полуфабрикатов комплектующих изделий и других материальных ресурсов.

В качестве инвестиций в строительстве могут также рассматриваться:

право пользования землей и другими природными ресурсами;

долевое участие в предприятиях;

приобретение предприятий или отдельных производств, зданий сооружений, паев, акций, облигаций и других ценных бумаг;

маркетинговые услуги и организация сбыта продукции;

другие виды услуг (подготовка кадров, консультационное обслуживание инвестиционного и производственного процессов, выполнение посреднических операций и других работ нематериального характера и т.д.).

Российское общество инженеров строительства (РОИС), Государственное предприятие «Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения инвестиций в строительстве (ГП «Центринвестпроект») Министерства строительства Федерации в 1997 г. разработали Рекомендации по инвестиционного замысла (целей инвестирования). В этом документе предложены основные образцы расчетных и аналитических таблиц

5.Оценка рисков при бизнес-планировании

Статистический характер социально-экономических явлений и процессов, неопределенность наших знаний о будущем обуславливают невозможность однозначного предсказания и предвидения развития событий во многих сферах общественной жизни, в том числе в социально-экономических системах. Поскольку бизнес-планирование всегда осуществляется в условиях неопределенности, то и выработка обоснованных ориентиров систем развития предполагает изучение места и роли риска в планировании как национальной экономики в целом, так и ее составляющих. Так, анализ рисков, связанных с осуществлением проекта, позволяет оценить чувствительность экономических показателей проекта к изменениям внешней среды под воздействием факторов инфляции, неопределенности, риска, характерных для российской экономики.

Современные экономические словари определяют риск как опасность возникновения непредвиденных потерь ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств в связи со случайным изменением условий экономической деятельности, неблагоприятными обстоятельствами.

Совокупность специальных методик и процедур, позволяющих отобрать и проранжировать факторы риска, смоделировать процесс реализации проекта, оценить с определенной вероятностью последствия возникновения неблагоприятных ситуаций, подобрать методы снижения их воздействия, проследить за фактическими параметрами проекта в ходе его осуществления и, наконец, скорректировать их в нужном направлении, принято называть управлением риском

Выделяют следующие виды рисков, составляющие комплекс политических и макроэкономических рисков:

социально-политические - угроза стабильности извне, нестабильность правительства, сильная официальная оппозиция, влияние нелегальной оппозиции, низкая социальная стабильность, конфликт рабочей силы с управленческим аппаратом, высокий уровень безработицы в следующие 12 мес, нерациональность структуры распределения совокупного дохода, негативное отношение властей к зарубежным инвестициям, риск национализации без полной компенсации, негативное отношение местной бюрократии, вмешательство правительства в экономику, доля государственной собственности в экономике, высокая вероятность вооруженных конфликтов;

внутриэкономические - ухудшение состояния экономики в следующие 12 мес, замедление темпов роста ВНП в сопоставимых ценах в следующие 12 мес, ожидаемое снижение роста ВНП в постоянных ценах по сравнению с прошлым годом, снижение темпов роста производства промышленной продукции в следующие 12 мес, снижение роста инвестиций в следующие 12 мес, падение потребления в следующие 12 мес, рост темпов инфляции, негативная динамика инфляции в следующие 12 мес, возникновение препятствий к зарубежному финансированию, нехватка/рост стоимости рабочей силы, низкая квалификация и качество рабочей силы, негативная монетарная политика, негативная фискальная политика, высокий уровень налогообложения, негативная динамика уровня налогов, отсутствие развития нефтегазового комплекса;

внешнеэкономические - отрицательный платежный баланс, отрицательный торговый баланс, падение экспорта, падение экспорта, наличие официальных ограничений на движение капитала, негативная динамика официальных ограничений на движение капитала, негативная динамика официальных ограничений на торговлю, падение курса национальной денежной единицы, падение мировых цен на нефть;

микроэкономические - исключительность проекта, величина проекта, риск изменения первоначальных условий осуществления проекта (например, повышение стоимости сырья), риск отрицательных социальных последствий, риск срыва планов работ, риск прямого ущерба имуществу, риск косвенных потерь из-за демонтажа имущества, риск потери арендной прибыли, риски сотрудников предприятия, риск изменения технологии, риск ухудшения качества производства работ, специфические риски технологии ошибки в проектно-сметной документации, форс-мажор.

В перечне микроэкономических рисков под страхуемыми рисками следует понимать:

прямой ущерб имуществу;

косвенные потери из-за демонтажа имущества, потери арендной прибыли;

риски, страхуемые в соответствии с нормативными документами посторонним лицам;

риски сотрудников предприятия.

Под техническими рисками подразумеваются изменение технологии, ухудшение качества производства работ, специфические риски технологии, ошибки в проектно-сметной документации.

К наиболее распространенным методам оценки рисков при осуществлении инвестиций и бизнес-планировании можно отнести:

экспертный метод;

метод Делори, базирующийся на специальном методе анализа информации, который использует ранжирование выделенных параметров риска и вычисление комбинированного индекса риска. На основании такого анализа, проведенного в различных государствах, осуществляется общая оценка благоприятности инвестиционного климата и соответствующее ранжирование стран;

метод разведки, основанный на изучении вопроса о благоприятности инвестиционного климата специализированными фирмами и сопоставлении информации, получаемой из различных источников. Однако при этом методе риск субъективности полученного оценочного результата достаточно велик;

численные методы, основанные на факторном анализе, которые состоят в следующем: каждый выделенный риск определяются рядом политических и экономических факторов (как правило не менее 10). Значение этих показателей нормируется в каком-то диапазоне и определяется расчетным или экспертным путем.

Выделенные факторы в рамках каждого риска могут иметь разное влияние на инвестиционный климат и условия производственно-коммерческой деятельности, что позволяет присвоить им различные веса, отражающие влияние выделенного фактора на общую величину риска. Сумма весов факторов внутри каждого риска равна единице. В математическом описании указанный способ оценки можно представить следующим образом: где

( 1)

Ri - уровень i-го вида риска; дj- - удельный вес j-го фактора; rj. - значение j-го фактора; п - число факторов, используемых для оценки данного вида риска.

Можно просчитать величины пороговых значений суммарного риска вложений. Под суммарным: риском вложений R следует понимать величину риска по всем типам рисков, получаемую на основании формулы (1):

где Ri,- величина i-го уровня риска;i= 1, ..., т.

Дисконтирование в экономических расчетах при бизнес-планировании

При бизнес-планировании следует помнить, что потенциальные инвесторы не столько учитывают доходность проекта, сколько его сравнительную доходность. Доходность вложения в проект принято сравнивать с таким вложением средств, которое приносит доход при минимальной в данных условиях величине риска.

Дисконтирование - это процесс приведения разновременных платежей к одному моменту времени. За основу берется формула сложных процентов. Из нее мы определяем первоначальную сумму вклада

(1)

Кп конечная сумма вклада; Е - норма дисконта; t - период расчета, лет

Формула(1) в данном случае имеет следующий экономический смысл: если Кк - это чистый поток платежей на шаге t, то Кп - их реальная стоимость для инвестора. Иными словами, если, бы деньги вернулись сразу в размере, меньшем Кп, то на шаге при вложении в банк под ставку Е они увеличились бы до значения Кк.

Коэффициент дисконтирования определяется по формуле

Скорректировав чистые потоки платежей каждого периода (года) на коэффициент дисконтирования и сложив их, получим величину дохода, который будучи сразу вложен в банк под сложные проценты даст в итоге величину доходности, равную изначальной (не скорректированной). Сравнив эту величину и изначальные инвестиции, получим дополнительную выгоду от выбора направления инвестирования (более рисковое - в проект, а менее рисковое - в банк). Чем меньше чистый дисконтированный доход (ЧДД), тем меньше необходимость вкладывать деньги в проект:

где Rt-результаты, достигаемые на t-м шаге расчета; Зt- затраты, осуществляемые на том же шаге; Т-горизонт расчета (равный номеру шага расчета, на котором производится ликвидация объекта); (Rt-Зt)-чистый поток платежей, достигаемый на t-м шаге.

Часто используется модифицированная формула для расчета ЧДД. Для этого из состава Зtисключают капитальные вложения и через Зt обозначают затраты на t-м шаге при условии, что в них не входят капиталовложения. Тогда:

где Rt-Зt -чистый поток платежей; Кд-сумма дисконтированных капитальных вложений

где Кt-капиталовложения на t-м шаге.

Размещено на Allbest.ru