Таким образом, становится очевидной необходимость в совершенствовании механизмов регулирования градостроительного преобразования промышленных территорий, создании законодательных, правовых инструментов, отраженных в единой концепции редевелопмнта. На настоящий момент, характеризуя ситуацию в Санкт-Петербурге, можно заключить, что редевелопмент промышленных территорий - стихийный процесс, где инициаторами обычно выступают застройщики (девелоперы), выбирая наиболее привлекательные для застройки участки и согласовывая необходимую для преобразования (нового строительства, преимущественно жилых и общественно-деловых объектов) документацию с органами власти. Для ускорения процесса преобразования промышленных зон и качественной, в градостроительном отношении, реализации редевелопмента, необходимо активное взаимодействие бизнеса и государства, заинтересованность и вовлеченность обеих сторон. При преобразовании промышленных территорий особенно важным является сохранение баланса между коммерческой доходностью проекта редевелопмента (выгодность для частного сектора) и решением урбанистических проблем, для устойчивого развития города и улучшения качества городской среды.

Одной из инициатив городских властей Санкт-Петербурга в отношении преобразования промышленных пространств является проведение закрытого международного архитектурно-градостроительного конкурса в 2016 году на концепцию преобразования южной части территории исторического селитебно-промышленного пояса - пространственного развития территории площадью около 4000 га, окруженной рекой Екатерингофкой с запада, Невой с востока, Обводным каналом с севера и районами жилых кварталов с юга. Для участия в конкурсе были отобраны девять архитектурных бюро из России (Санкт-Петербурга и Москвы), Голландии, Норвегии и Германии, по условиям которого каждому из них требуется разработать концепцию развития территории и проиллюстрировать возможность ее реализации. Проведение такого закрытого конкурса указывает на небезразличную позицию властей к проблеме реформирования промышленных зон, однако, не является панацеей и не заменяет единой концепции их преобразования, закрепленной в нормативно-правовом акте.

Предпосылкой к формированию комплексного подхода к преобразованию промышленных территорий является законопроект «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вынесенный на рассмотрение в Государственную Думу 24 апреля 2015 года. Данный законопроект разрабатывался для решения проблем по вовлечению производственных территорий и объектов в хозяйственный оборот, их благоустройству, а также в целях реиндустриализации старых и развития инновационного потенциала образуемых промышленных зон.

В данном законопроекте дается четкое определение промышленной зоны, вводится понятие комплексного развития промышленной зоны (как деятельности органов государственной и муниципальной власти, физических и юридических лиц по повышению эффективности ее использования), устанавливаются обстоятельства, по которым можно признать нерациональность использования промышленной территории и принять решение о ее комплексном развитии, регламентируется подготовительная часть процесса редевелопмента, формы участия в преобразовании промышленных зон.

В законе вводится понятие акта обследования промышленной зоны, на основании которого орган местного самоуправления принимает решение о необходимости ее комплексного преобразования. Акт обследования включает в себя:

- определение планируемых границ и площади промышленной зоны;

- перечень земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах промышленной зоны, а также их правообладателей;

- установление фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства, их технического состояния, расположенных в границах промышленной зоны;

- иные сведения, необходимые для определения соответствия или несоответствия промышленной зоны требованиям и условиям, а также для разработки концепции ее комплексного развития.

Закон постановляет, что решение о преобразовании промышленной зоны принимается, если после проведения акта обследования устанавливается, что не менее 50% объектов капитального строительства, расположенных в промышленной зоне, повреждены более чем на 30% или если не менее 50% земельных участков в ее границах не соответствуют установленным видам разрешенного использования.

В общем виде, процесс комплексного развития промышленной зоны, согласно законопроекту, будет происходить в несколько этапов, каждый из которых начинается по решению органа муниципального управления:

- обследование промышленной зоны;

- подготовка и принятие концепции промышленной зоны;

- принятие решения о комплексном развитии промышленной зоны;

- подготовка и принятие программы реализации концепции развития промышленной зоны;

- реализация программы развития промышленной зоны.

Примечательным для рассмотрения являются предлагаемые в законопроекте формы участия в преобразовании промышленной зоны. Так, на собственников земельных участков, в отношении которых принято решение о комплексном развитии, возлагается обязанность выбрать форму участия в редевелопменте и подписать соответствующее соглашение с органом муниципальной власти. Собственникам предлагается выбрать:

- заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с органом местного самоуправления или застройщиком, по цене, установленной по соглашению сторон;

- заключение договора аренды недвижимого имущества с органом местного самоуправления или застройщиком;

- самостоятельная реализация комплексного развития промышленной территории (либо приведение промышленной зоны в соответствие с функциональным назначением).

При наличии нескольких собственников в рамках одной промышленной территории, предлагается, помимо продажи активов, консолидация имущества в форме закрытых паевых и акционерных инвестиционный фондов, хозяйственных партнерств и инвестиционных товариществ. В случае неисполнения обязательств по соглашению о форме участия в комплексном развитии, законом утверждается возможность изъятия земельного участка.

Кроме того, в законопроекте предусматривается возможность участия в редевелопменте специализированной уполномоченной организации - юридического лица, созданного органом местного самоуправления для реализации комплексного развития промышленной зоны. Данная инициатива сопоставима с созданием квазигосударственных агентств по редевелопменту, практикуемых в европейских странах.

Исходя из анализа, предлагаемый законопроект можно оценить позитивно, так как он предполагает решение ряда проблем, описанных в данном параграфе. Однако рассмотренный законопроект имеет свои недостатки. В первую очередь, он не учитывает особенности регулирования градостроительных и земельных отношений в городах федерального значения, поэтому не может быть в полной мере применен на практике в отношении Санкт-Петербурга без внесения корректировок. Также, законопроект не предусматривает стимулирующих механизмов для застройщиков, девелоперов и инвесторов для принятия ими решения о реализации редевелопмента конкретной промышленной территории, а также не избавляет их от рисков, вызванных недостатком (отсутствием) информации о состоянии территорий в промышленных зонах.

Наиболее значимой из перечисленных проблем является отсутствие единого информационного источника, отражающего достоверные сведения о промышленных зонах, подлежащих градостроительному преобразованию. Необходимость создания такого источника объясняется, в первую очередь, тем, что для принятия решения о редевелопменте, застройщики и инвесторы должны быть информированы о текущем состоянии промышленной территории (ее технических характеристиках, особенностях расположения, количестве собственников, наличии/отсутствии инженерных коммуникаций, градостроительных регламентах, кадастровой стоимости земли и т.д.), для оценки своих возможностей, рисков и потенциальных выгод. В настоящее время застройщику, при заинтересованности в конкретном земельном участке в преобразуемой промышленной зоне, требуется запрашивать сведения из различных информационных ресурсов (данных из Единого кадастра недвижимости, Региональной геоинформационной системы, и других), самостоятельно устанавливать состояние территории посредством ее натурного обследования, что в совокупности требует значительных временных и материальных затрат (так как предоставление необходимых сведений часто не является безвозмездным). Кроме того, в связи с невозможностью рационально оценить риски на начальном этапе проекта редевелопмента, по причине отсутствия комплексной достоверной информации о территории преобразования и возможными трудностями, сохраняется вероятность того, что застройщик может выйти из проекта уже в процессе реализации, а промышленная территория так и не будет преобразована (примером выхода застройщика из проекта редевелопмента из-за неоцененного риска является компания «Лемминкяйнен», подписавшая соглашение в 2011 году о преобразовании промышленной территории на Васильевском острове, но заявившая об отказе участия в 2016 году).

Кроме того, отсутствие единого информационного источника, который бы содержал систематизированные сведения о текущем состоянии промышленных зон, не дает возможности органам государственной власти принимать рациональные управленческие решения относительно их преобразования, что замедляет процесс обновления «серого пояса» и не способствует сбалансированному пространственно-территориальному развитию города. Более того, это является препятствием для создания механизмов стимулирования других субъектов редевелопмента преобразовывать промышленные территории, так как в силу ограниченности и разрозненности информационных ресурсов относительно «проблемных» промышленных зон нельзя установить, для каких конкретно территорий следует предусматривать такое стимулирование.

В качестве решения данной проблемы предлагается разработать единую информационную базу о промышленных зонах Санкт-Петербурга, подлежащих градостроительному преобразованию, посредством их паспортизации. Необходимость паспортизации таких промышленных зон, методические рекомендации по разработке паспортов, общие предложения по совершенствованию механизмов регулирования градостроительного преобразования промышленных территорий, будут рассмотрены в следующей главе.



Глава 3. Разработка единой информационной базы промышленных зон на основе паспортизации

3.1 Обоснование преимуществ паспортизации промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию

На основе рассмотренных теоретических аспектов градостроительной деятельности, в частности, по преобразованию промышленных территорий, анализе опыта Санкт-Петербурга в редевелопменте и выявленных проблем, можно прийти к результирующему выводу относительно совершенствования механизмов регулирования данного процесса на примере Санкт-Петербурга. Редевелопмент промышленных территорий - сложный и длительный процесс, поскольку охватывает сразу несколько сфер, основные из которых:

- необходимость устойчивости и сбалансированности пространственного развития города, гармоничного вовлечения функционально преобразуемых территорий в городскую среду;

- рациональность землепользования, приоритет охраны земель;

- имущественные отношения, возникающие при смене собственности и перебазировании предприятий на другие площадки, а также отношения между субъектами редевелопмента.

Важно обозначить, что главная конечная цель преобразования промышленных территорий - улучшение состояния городской среды и качества жизни населения, обеспечение условий для ведения нормальной жизнедеятельности путем создания капитальных объектов, отвечающих потребностям современного общества.

Таким образом, редевелопмент промышленных зон в Санкт-Петербурге требует одновременно комплексного подхода к решению проблемы обновления «серого пояса», но и, в то же время, учета индивидуальных особенностей промышленных территорий. Для выполнения этой задачи и возможности полноценно регулировать деятельность по преобразованию промышленных зон, необходимо иметь совокупность информационных данных о территориях, нуждающихся в перепрофилировании. На этом основании предлагается разработать единую информационную базу о промышленных зонах, подлежащих преобразованию, путем их паспортизации.

Паспортизация - метод учета данных об основных характеристиках промышленных зон, подлежащих преобразованию, в том числе юридической, градостроительной, логистической информации, технических параметрах объектов, физико-географическом состоянии земель в их границах, а также иных сведений, необходимых разным субъектам редевелопмента для подготовки и принятия управленческих решений. Результатом паспортизации должны стать утвержденные паспорта промышленных зон в виде документов, собранных в единую информационную базу данных.

Паспортизация промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию, позволит, в первую очередь, иметь статистическую (качественную и количественную) информацию о состоянии промышленных территорий и перспективах их развития, которая в настоящее время является не полной: либо разрозненной в разных информационных ресурсах (при наличии таковой), либо не собранной и проанализированной.

Паспорта преобразуемых промышленных зон будут использоваться в качестве инструмента обеспечения субъектов редевелопмента комплексом объективной и систематизированной градостроительной, технической, экономической информации о промышленных зонах и находящихся в их границах промышленных территорий и объектов. Основные цели паспортизации:

- выявление наиболее проблемных и наименее привлекательных для редевелопмента промышленных зон и территорий, как и определения наиболее перспективных;

- учет деградирующих и заброшенных промышленных территорий для вовлечения их в экономический оборот;

- оценка текущего состояния и потенциала промышленных зон и территорий для наиболее рационального их использования под другие функции;

- определение оснований для принятия решений о предоставлении льгот или компенсации части затрат по преобразованию наиболее проблемных территорий за счет бюджетных средств, в качестве экономических стимулов;

- обеспечение сбалансированности пространственно-территориального развития района промышленной зоны, учитывая необходимость создания на высвободившейся территории конкретных жизнеобеспечивающих объектов;

- учет данных паспортов при разработке планов по преобразованию промышленных территорий и их комплексного развития.

Паспортизация позволит органам государственной власти Санкт-Петербурга, осуществляющим деятельность в сфере градостроительства, иметь базу для принятия необходимых управленческих решений (в частности о функциональном преобразовании территории, предоставлении материальной компенсации или налоговых льгот в качестве стимулирующих редевелопмент механизмов), сократить временные издержки от сбора информации о промышленной территории для подготовки градостроительной документации, а также более эффективно регулировать деятельность по градостроительному преобразованию промышленных зон, контролировать учет положений паспорта при осуществлении редевелопмента другими субъектами, обеспечивая сбалансированность пространственно-территориального развития районов и города в целом.

Кроме того, систематизированная информация, содержащаяся в паспортах промышленных зон, позволит застройщику (инвестору) правильно выбрать промышленную территорию для перепрофилирования, оценив выгоды и издержки, что позволит ему избежать финансовых и иных трудностей уже после начала проекта редевелопмента и существенно снизит риск того, что территория так и не будет преобразована.

Можно выделить основные преимущества паспортизации промышленных зон, подлежащих преобразованию, для различных субъектов редевелопмента.

Для инвесторов:

- способ привлечения инвестиций, так как паспортизация показывает заинтересованность города в преобразовании территорий и возможность оказания материальной или иной поддержки (например, в своевременной подготовке градостроительной документации или обеспечении территории инженерными коммуникациями);

Для государственных органов власти:

- систематизация текущей информации и последующий мониторинг изменений позволит отслеживать процесс преобразования промышленных территорий и иметь возможность более эффективно его регулировать;

- паспортизация включает процедуру установления собственников земельных участков, что является стимулом для последних либо участвовать в преобразовании территорий, либо перебазировать действующее предприятие (при повышении интереса со стороны инвесторов, рыночная стоимость земельного участка возрастет, что позволит собственникам компенсировать затраты при его продаже и переносе производства);

- единый информационный источник о промышленных зонах будет отражать состояние территорий в их границах, что позволит разграничивать зоны на проблемные и перспективные, и являться основой для экономического стимулирования редевелопмента именно деградирующих промышленных пространств;

Для застройщиков и девелоперов:

- наличие достоверной открытой информации даст возможность заранее знать об ограничениях и обременениях на территории, просчитать выгоды и издержки от проекта редевелопмента, что, в свою очередь, позволит рационально выбрать земельный участок, а также форму преобразования;

Для населения:

- возможность контроля (наблюдения) за деятельностью исполнительных органов государственной власти и иных субъектов редевелопмента по преобразованию деградирующих промышленных пространств (отслеживать статистические изменения в паспортах, а также натуральные изменения в силу строительства новых жизнеобеспечивающих объектов на старых промышленных территориях).

Таким образом, в целях соответствия описанным преимуществам паспортизации, можно сформулировать основные требования к содержанию паспортов преобразуемых промышленных зон. Паспорта должны включать следующую информацию:

а) месторасположение промышленной зоны:

1) наименование района Санкт-Петербурга;

2) картографическая схема с указанием границ промышленной зоны;

б) основные параметры промышленной зоны:

1) общая площадь в гектарах;

2) доля преобразованной территории;

3) площадь территорий, пригодных для редевелопмента;

4) картографические материалы, с обозначением границ свободных и застроенных участков промышленной зоны;

в) логистические характеристики и транспортная обеспеченность промышленной зоны:

1) удаленность промышленной зоны от центра города;

2) близость к городским магистралям и КАД;

3) ближайшие станции метрополитена;

г) описание промышленной зоны:

1) профилирующие отрасли промышленности;

2) перечень основных предприятий и объектов, с указанием их адресов, площади и формы собственности;

3) перечень объектов на соответствующих земельных участках, в отношении которых может быть осуществлен редевелопмент;

д) данные о возможном использовании земельных участков, смене функционального зонирования территорий, основные градостроительные регламенты для преобразуемой промышленной зоны;

е) данные о градостроительной документации;

ж) характеристика развития систем инженерно-технического обеспечения территорий в границах промышленной зоны;

з) общая техническая характеристика объектов в границах промышленной, с указанием степени износа, а также краткие сведения о физико-географическом состоянии почвенного покрова земельных участков в границах промышленной зоны;

и) описание текущего состояния промышленной зоны (преимущественного использования), реализованных и анонсированных проектах редевелопмента;

к) перечень имеющихся и планируемых к строительству объектов социальной и транспортной инфраструктуры в районе промышленной зоны, а также жилых и коммерческих объектов;

л) рейтинг преобразуемой промышленной зоны.

В связи с тем, что промышленные зоны, в силу объективных различий в характеристиках и особенностях, обладают разной инвестиционной привлекательностью и темпами преобразования, в паспортах промышленных зон должен быть обозначен рейтинг зоны от I до IV, где I - высокий, IV - низкий. Рейтинг промышленных зон является условным показателем, который определяется исходя из совокупностей оценки промышленной зоны, потенциалов и рисков ее преобразования (выявления сильных и слабых сторон), которые могут влиять на привлекательность промышленной зоны для застройщиков и инвесторов. Присвоение соответствующего ранга промышленным зонам в паспортах позволит обозначить, какие из них являются перспективными, а какие - наиболее проблемными и требуют установления особых экономических и организационных стимулов для их преобразования. Стимулами могут являться: сокращение административных барьеров (например, облегчение процедуры согласования и приоритетная подготовка градостроительной документации), компенсация части затрат застройщиков (покрытие расходов на рекультивацию земель, обновление инженерного обеспечения территории), льготное налогообложение.

Кроме того, благодаря выявлению деградирующих промышленных территорий, органам государственной власти представится возможным сформировать дополнительные регулирующие механизмы, которые помогут упорядочить взаимоотношения собственников и застройщиков в процессе преобразования промышленных территорий. Основой для создания таких механизмов могут стать отдельные положения из предлагаемого федерального законопроекта о комплексном развитии промышленных зон (рассмотренного в предыдущей главе), в части вовлечения собственников к участию в редевелопменте.

Таким образом, можно сформулировать проблемы, решение которых возможно посредством паспортизации промышленных зон:

- систематизация объективной информации о текущем и планируемом состоянии территорий промышленных зон, подлежащих преобразованию;

- определение наиболее перспективных и проблемных промышленных зон;

- создание дополнительных стимулирующих мер и регулирующих механизмов преобразования промышленных зон.

В целом, паспортизация подлежащих преобразованию промышленных зон, помимо прочих плюсов, будет способствовать повышению заинтересованности общественности к изменению и улучшению городского пространства.



3.2 Методика разработки паспортов промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию

Паспортизации должны подлежать все промышленные зоны, для которых предусмотрена смена функционального использования в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга. К ним относятся 26 промышленных зон: Адмиралтейская, Арсенальная, Балтийская, Балтийская жд, вдоль Петроградской набережной, Волково, Выборгская, Галерная, Дача Долгорукова, Кировская, Левобережная, Леонтьевский мыс, Лиговская, Московская-товарная, Новоизмайловская, Обводный канал, Октябрьская, Охтинская, Петровский остров, Полюстрово, Синопская, Стеклянный городок, Таврическая, у Кантемировского моста, Уральская, Чернореченская.

Паспорта данных промышленных зон должны являться основным систематизированным источником сведений, в том числе для ведения иных информационных систем города Санкт-Петербурга, а также базой для принятия управленческих решений и разработки планов комплексного преобразования промышленных территорий.

Организация паспортизации промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию, должна проводиться исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в сфере градостроительства, которым является Комитет по градостроительству и архитектуре, и подведомственными ему государственными учреждениями. Информация, содержащаяся в паспортах промышленных зон, должна составляться с учетом имеющихся сведений в других государственных информационных источниках, таких как Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), Региональная информационная система (РГИС), Единый кадастр недвижимости, Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), данных районных администраций города, для ее последующего обобщения и систематизации. Таким образом, разработка паспортов промышленных зон должна обеспечиваться взаимодействием исполнительных органов государственной власти, подведомственных учреждений, а также частных организаций, которые могут производить акты обследования территорий промышленных зон для предоставления инженерно-технических и физико-географических сведений и включения их в паспорта.

Утвержденные паспорта промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию, должны размещаться в открытом информационном доступе в форме единой базы данных, на официальном сайте Комитета по градостроительству и архитектуре.

В случае изменения информации, уполномоченному органу исполнительной власти в сфере градостроительства - Комитету по градостроительству и архитектуре, а также подведомственным ему государственным учреждениям - необходимо актуализировать сведения не реже 1 раза в год.

К полномочиям Комитета по градостроительству и архитектуре в паспортизации промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию, должны быть отнесены:

- подготовка и утверждение паспортов промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию;

- организация проведения обследования территорий промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию;

- взаимодействие с иными исполнительными органами государственной власти по запросу информации для разработки паспортов, а также по вопросам согласования паспортов. В число данных исполнительных органов государственной власти входят: Комитет имущественных отношений, Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, администрации районов Санкт-Петербурга, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и иные государственные структуры, имеющие требуемые сведения для внесения в паспорта промышленных зон;

- заключение договоров с частными профильными организациями о проведении обследования территорий промышленных зон с целью получения информации об их инженерно-техническом обеспечении, сведений о состоянии земель и установления необходимости их рекультивации;

- принятие решений о достаточности информации для утверждения и размещения сведений паспортов промышленных зон в открытом доступе;

- на основании утверждения паспортов размещение информации о промышленных зонах в открытом доступе на официальном сайте;

- осуществление мониторинга комплексного преобразования промышленных зон и учет его результатов при актуализации информации паспортов.

Первым этапом является сбор и анализ информации о текущем состоянии промышленной зоны и находящихся в ее границах земельных участках и объектов. На данном этапе происходит осмотр территории промышленной зоны и находящихся на ней объектов, устанавливается районное местоположение территорий, определяются границы застроенных и свободных земельных участков и их площадь (степень освоения территории), физические характеристики земель и инженерно-технические параметры объектов и сооружений (размеры, конструктивные элементы, степень их износа), их юридическое состояние (установление собственника, его юридических прав, возможных обременений для имущества). Источниками информации могут являться: натурное обследование и изыскания на территории, данные геоинформационных систем, реестра собственников недвижимого имущества, единого кадастра недвижимости, технических управлений и служб и иные достоверные источники.

Вторым этапом представляется анализ возможного наилучшего использования территории, а также преобразования находящихся на ней объектов. На данном этапе должна быть проанализирована основная информация о застроенных участках промышленной зоны в целях сохранения сбалансированности пространственного развития при осуществлении редевелопмента, произведена оценка промышленных зон, выявлены потенциалы территории и основные препятствия для ее преобразования. При анализе должны учитываться нормативно-правовые документы (Генеральный план, Правила землепользования и застройки), основная градостроительная документация при ее наличии. Кроме того, по результатам второго этапа должен быть определен рейтинг преобразуемой промышленной зоны, предложены варианты целесообразного редевелопмента входящих в нее территорий и объектов.

Третьим этапом происходит непосредственное формирование паспортов преобразуемых промышленных зон, на основе систематизации и форматирования информации, собранной в ходе первого и второго этапа.

Четвертый этап включает в себя мониторинг статистических изменений представляемой информации, с целью отслеживания количественного и качественного преобразования территорий промышленной зоны для обновления сведений, учета недоработок и внесения корректировок в паспорта промышленных зон.

Для определения методических основ составления рейтинга промышленных зон, предлагаемого для отображения в паспортах, требуется более подробно рассмотреть составляющие, непосредственно включающиеся в рейтинг. В первую очередь, необходимо отметить, что рейтинг промышленных зон представляется условным показателем, выявленным посредством определения преимуществ и недостатков промышленной зоны, а также сравнительного анализа промышленных зон на основе экспертных оценок. Рейтинг имеет категории от I до IV, где категория I обозначает перспективную промышленную зону, II - обладающую средним потенциалом для преобразования, но с его устойчивыми темпами, III - средним потенциалом, с низкими темпами преобразования, IV - наименее перспективную (проблемную) промышленную зону.

На перспективность преобразования промышленной зоны влияет множество факторов, в частности, потенциалы и риски (препятствия) преобразования. Следовательно, для их определения и наиболее объективного ранжирования зон необходимо учитывать весь спектр предлагаемой информации в паспортах. Также, при отнесении промышленной зоны к соответствующей категории рейтинга, важно принимать во внимание планируемое создание капитальных объектов и транспортных развязок в границах промышленных зон, что также будет влиять на их привлекательность для осуществления редевелопмента. Цель составления рейтинга - определение перспективных и проблемных промышленных зон, на основании чего представится возможным принимать решения о дополнительных мерах стимулирования преобразования именно проблемных территорий. Так, проблемной промышленной зоной будет являться зона, имеющая рейтинг IV.

Риски преобразования представляют собой совокупность препятствий, являясь качественными, а не количественными показателями. Такими препятствиями могут являться: неурегулированные отношения собственников земельных участков в границах промышленной зоны, требования к сохранению объектов культурного наследия, неутвержденная градостроительная документация, требования к разрешенному использованию, высотные и другие градостроительные регламенты, неосуществленный перевод земельных участков в непромышленное функциональное назначение. Наличие, как и отсутствие таких рисков должны учитываться при составлении рейтинга. Также, на основе этой информации, застройщики и инвесторы смогут провести оценку собственных инвестиционных рисков (используя, как правило, затратный, доходный или сравнительные подходы), поскольку их степень определяется индивидуально самим застройщиком (инвестором).

Потенциал преобразования промышленной зоны определяется исходя из совокупности возможностей (ресурсов), которые имеет территория, ее сравнительной оценки по отношению к другим промышленным зонам. Потенциал преобразования включает в себя перечень характеристик промышленной зоны, по которым она может быть привлекательна для субъектов редевелопмента в целях преобразования. Так, потенциал преобразования промышленной зоны характеризуется: удаленностью от центра города; наличием/отсутствием исключительных видовых характеристик (виды на достопримечательности, акваторию рек города); степенью загрязненности почв в границах промышленной зоны (степень требуемой рекультивации земель, их экологическое состояние); долей уже преобразованной территории.

Данные показатели потенциала в большей степени влияют на привлекательность территории для застройщиков и инвесторов, поэтому именно они должны быть взяты в качестве критериев для оценки промышленных зон.

Оценку промышленных зон предлагается проводить на основе их сравнительного анализа. В качестве метода сравнительного анализа будет использоваться метод комплексной оценки. Данный метод, основанный на вычислении обобщенной оценки, с учетом экспертного мнения, выбран по причине того, что позволяет производить обобщенную оценку критериев разного вида и направленности, приводя их к безразмерному виду, а также требует минимального объема информации от эксперта (в виде суждения о важности критериев).

Полученные комплексные оценки промышленных зон будут отражать потенциал их преобразования, который в совокупности с выявленными рисками будет показывать привлекательность промышленной зоны и влиять на отнесение территории к определенной категории рейтинга.

Важно отметить пороговое значение комплексной оценки, исходя из которой, будет делаться вывод о проблематичности преобразования промышленной зоны и, при учете выявленных рисков (препятствий) относиться к проблемной зоне (IV категория рейтинга). Так, значение комплексной оценки должно быть менее 0,45 (по шкале от 0 до 1), то есть меньше среднего значения.

В качестве примера, требуется сравнить четыре промышленные зоны, подлежащие редевелопменту, которые расположены в четырех районах Санкт-Петербурга: «Октябрьская» (Невский), «Охтинская» (Красногвардейский), «Леонтьевский мыс» (Петроградский) и «Кировская» (Кировский). Промышленные зоны под редевелопмент обознаются буквой m, и им присваивается номер в порядке перечисления. Каждую зону (m1, m2, m3, m4) можно охарактеризовать следующими признаками: доля преобразованной территории, наличие/отсутствие исключительных видовых характеристик, загрязненность почв, удаленность от городского центра.

Перечисленные признаки являются критериями для представления исходных данных для расчетов. Информация по критериям должна быть взята, или сформулирована на основе данных из паспортов промышленных зон. Важность перечисленных критериев оценивается двумя экспертами. Эксперт 1 - государственный служащий Комитета по градостроительству и архитектуре, эксперт 2 - специалист сферы недвижимости и девелопмента (представитель инвестиционно-строительной компании). Требуется определить, какая из рассматриваемых промышленных зон обладает наибольшим потенциалом для преобразования, а какая - наименьшим. Исходные данные для расчетов отражены в таблице 3.

Таблица 3 - Исходные данные для расчетов

	M1	M2	M3	M4
Доля преобразованной территории (%)	25	14	28	8,5
Исключительные видовые характеристики	да	нет	да	нет
Загрязненность почв	средняя	средняя	существенная	существенная
Удаленность от центра (км)	17	15	5,8	9,9



Первым этапом сравнения является определение экспертных весов заданных критериев, которые представляют собой числовую оценку их важности. Для этого используются оценки двух экспертов - суждения о значимости того или иного критерия. Для начала введем обозначения критериев: K1 - доля преобразованной территории, K2 - исключительные видовые характеристики, K3 - загрязненность почв, K4 - удаленность от центра. Оценки данных критериев экспертами приведены в таблице (см. таблицу 4).

Таблица 4 - Экспертные оценки критериев

	K1	K2	K3	K4
Эксперт 1	10	7	5	10
Эксперт 2	9	10	4	9

Веса критериев определяются по формуле (1).

, где

- вес i-го критерия;

- оценка значимости i-го критерия j-м экспертом.

После вычисления получаем следующие веса критериев:

,

Следующим этапом комплексной оценки является перевод оценок территорий по критериям к безразмерному виду. Перевод выполняется в зависимости от вида критерия и его направленности. Так, K1 - доля преобразованной территории, подлежит максимизации, поскольку, чем больше площадь реализованного редевелопмента, тем выше вероятность ее полного преобразования. Критерий К2 - исключительные видовые характеристики, принимает значения «да/нет», следовательно, переход к числовым оценкам будет: да - 0,67, нет - 0,33. Критерий K3 - загрязненность почв, является содержательным, поэтому необходимо преобразовать словесные оценки в числовые: средняя - 0,8, существенная - 0,6. Последний критерий K4 - удаленность от центра города, подлежит минимизации, так как, чем меньше расстояние от городского центра, тем лучше. Таким образом, выполняется переход к безразмерным оценкам, которые имеют значения в пределах от 0 до 1. Чем больше значение оценки, тем лучше анализируемый объект. Безразмерные оценки критериев отражены в таблице 5.

Таблица 5 - Безразмерные оценки критериев

	M1	M2	M3	M4
K1	0,89	0,5	1	0,3
K2	0,67	0,33	0,67	0,33
K3	0,8	0,8	0,6	0,6
K4	0,34	0,38	1	0,59

Третьим этапом находятся веса критериев, которые отражают разброс оценок. Данный этап проходит в три шага: находятся средние оценки по каждому критерию, затем величина разброса по каждому критерию, а после сами веса критериев, отражающие разброс оценок.

Средние оценки по каждому критерию находятся по формуле (2):

, i = 1,…M,

Где M - количество критериев;

N - количество объектов;

- безразмерные оценки.

Получается,



,

Затем находятся величины разброса по каждому критерию, а также сумма этих величин. Величина разброса рассчитывается по формуле (3).

, i = 1,…M.

Так,

Сумма величин разброса R равна 1,255.

На основе полученных расчетов находятся веса критериев, которые отражают разброс оценок, по следующей формуле (4).

, i= 1,…M.

Получается, Чем больше различие (разброс) в оценках по критерию, тем больше вес этого критерия.

Четвертым этапом находятся обобщенные веса критериев по формуле (5).

, i=1,…M.

Так,

Пятым этапом находятся взвешенные оценки объектов анализа, в данном случае промышленных зон. Взвешенные оценки рассчитываются по формуле (6).

, i=1,…M, j=1…N.



Исходя из расчетов, получаются следующие взвешенные оценки (см. таблицу 6).

Таблица 6 - Взвешенные оценки

	M1	M2	M3	M4
K1	0,28	0,16	0,31	0,09
K2	0,18	0,09	0,18	0,09
K3	0,1	0,1	0,08	0,08
K4	0,1	0,12	0,3	0,18

Для получения комплексной оценки объектов будет находиться сумма взвешенных оценок. Таким образом, комплексные оценки каждого рассматриваемого объекта будут следующими:

Наибольшая комплексная оценка принадлежит объекту m3, на основе чего делается вывод, что из рассматриваемых промышленных зон наибольшим потенциалом для преобразования обладает «Леонтьевский мыс». Промышленной зоной, имеющей наименьшую перспективность преобразования, является «Кировская», так как она имеет наименьшую комплексную оценку, что позволяет сделать вывод о проблематичности редевелопмента в ее границах по сравнению с другими преобразуемыми зонами. Более того, значение комплексной оценки промышленной зоны «Кировская» составляет 0,44, что указывает на большую вероятность (при учете рисков преобразования) отнесения ее к IV категории рейтинга. Также, в категорию проблемных зон может быть отнесена промышленная зона «Охтинская», так как значение ее комплексной оценки равно 0,47, что учитывая риски преобразования, позволит сделать вывод о проблематичности ее редевелопмента.

Помимо прочего, на основе рассмотренного примера комплексной оценки некоторых промышленных зон, можно сформулировать перечень приблизительных значений критериев оценки потенциала преобразования, которым можно руководствоваться при составлении рейтинга промышленных зон (см. таблицу 7).

Таблица 7 - Значения критериев потенциала промышленной зоны

Показатель	Высокий	Средний, с устойчивыми темпами преобразования	Средний, с низкими темпами преобразования	Низкий
Доля преобразованной территории (%)	Более 25%	20-25%	10-20%	Менее 10%
Исключительные видовые характеристики	да	да	нет	нет
Загрязненность почв	От средней до существенной	Существенная
Удаленность от центра (км)	Непосред-cтвенная близость к центру	Относительная удаленность от центра	Значительн-ая удаленность от центра

Безусловно, необходимо отметить, что значения показателей доли преобразованной территории и загрязненности почв, должны быть ежегодно актуализированы, поскольку они будут изменяться в процессе дальнейшего редевелопмента промышленных зон. Кроме того, перечисленные критерии не являются взаимосвязанными (что можно видеть на примере рассмотренных промышленных зон), а их значения не являются абсолютным основанием для отнесения промышленной зоны к конкретной категории рейтинга. Данный перечень отражает приблизительные значения потенциалов преобразования промышленной зоны, которые в комплексе с определенными рисками (препятствиями) преобразования, будут являться базой для определения перспективных и проблемных территорий, что, в свою очередь, позволит их классифицировать по предлагаемому рейтингу.

Подводя итог вышесказанному, предлагаемая методика паспортизации промышленных зон позволит сформировать системный подход к преобразованию территорий с учетом их индивидуальных характеристик, осуществить сбор и систематизацию информации, которая необходима для качественной реализации редевелопмента, а также быстро реагировать на ее изменения. Данные паспортов будут использоваться в качестве инструментов, позволяющих субъектам редевелопмента принимать рациональные управленческие решения, способствовать целенаправленному и последовательному изменению пространств в границах промышленных зон, позволят оценить потенциал промышленных территорий и выполнить вариативное моделирование их комплексного развития, а также являться основанием для государственного стимулирования участия субъектов редевелопмента в процессе преобразования. Все вышеперечисленное в совокупности даст возможность улучшить пространственно-территориальную среду города и обеспечить достойное качество жизни населения.



Заключение

В данной работе рассматривалась проблема преобразования промышленных территорий и механизмов его регулирования на примере Санкт-Петербурга.

В процессе написания работы были изучены теоретические основы регулирования градостроительной деятельности, определены основные понятия, роль и место промышленных территорий в функциональной и территориальной структуре городов, причины формирования промышленных поясов, необходимости их градостроительного преобразования, а также подходы к функциональному перепрофилированию и сущность редевелопмента. Посредством анализа имеющейся зарубежной и российской теоретической базы было установлено, что редевелепмент как процесс обновления городского пространства - трудная задача, реализация которой требует совместных усилий государства и бизнес сообщества.

Помимо прочего, в работе был проанализирован опыт Санкт-Петербурга в градостроительном преобразовании промышленных территорий. Так, в Санкт-Петербурге созданы базовые законодательные механизмы регулирования и организационные структуры, создающие необходимые условия для развития сферы градостроительной деятельности. Более того, на основании рассмотренных документов стратегического планирования, был сделан вывод о том, что преобразование промышленных пространств является приоритетным направлением градостроительной политики Санкт-Петербурга, а нерационально используемые промышленные территории, находящиеся вблизи городского центра, являются стратегическим ресурсом для развития города. Однако, исходя из статистических данных, процесс редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге происходит медленно, а потенциал площадок под преобразование практически не использован. На основе анализа были выявлены факторы, затрудняющие процесс редевелопмента, в числе которых: общая экономическая ситуация, длительность процедуры подготовки, утверждения и согласования градостроительной документации, медленные темпы перебазирования действующих предприятий из-за инженерной неподготовленности новых производственных площадок, экологические и охранные требования.

Кроме того, были проанализированы механизмы регулирования редевелопмента в Санкт-Петербурге. Так, законодательство в области преобразования промышленных территорий является разрозненным, сам процесс редевелопмента осуществляется исходя из общих положений земельного, градостроительного и гражданского законодательств, в которых зачастую не учитывается множество нюансов, присущих деятельности по преобразованию территорий производственного назначения. Посредством анализа механизмов и форм взаимодействия субъектов редевелопмента были сделаны выводы: государственное регулирование не предусматривает механизм воздействия на собственников промышленных территорий, земли которых нерационально используются; отсутствуют экономические стимулы для застройщиков и инвесторов участвовать в редевелопменте; не предусматривается консолидированная информационная база, необходимая всем субъектам редевелопмента для принятия решений о преобразовании территорий.

Характеризуя ситуацию в Санкт-Петербурге можно отметить, что у города отсутствует комплексный подход к преобразованию промышленных территорий, а их редевелопмент - стихийный процесс, где инициаторами обычно выступают застройщики, выбирая наиболее привлекательные земельные участки и согласовывая необходимую документацию с органами власти. Так, пассивное участие города порождает хаотичную застройку вблизи городского центра, а также приводит к тому, что наиболее проблемные промышленные пространства остаются деградировать, что соответственно не способствует сбалансированному пространственно-территориальному развитию города. Для грамотной и качественной реализации редевелопмента необходимо активное взаимодействие бизнеса и государства, заинтересованность и вовлеченность обеих сторон, при этом сохранение баланса между коммерческой доходностью проектов преобразования и решением урбанистических задач.

Предпосылкой к формированию системного подхода к редевелопменту, является законопроект о комплексном преобразовании промышленных территорий. Данный законопроект позволяет урегулировать отношения субъектов редевелопмента и решить ряд иных проблем, обозначенных в работе. Однако, в нем не учитываются особенности регулирования градостроительных и земельных отношений в городах федерального значения, поэтому он не может быть в полной мере применен на практике в отношении Санкт-Петербурга. Также, законопроект не предусматривает стимулирующих механизмов для застройщиков и инвесторов участвовать в преобразовании, а также не избавляет их от рисков, вызванных отсутствием полноценной информации о промышленных территориях.

Для преодоления недостатков законопроекта и в качестве инструмента по совершенствованию механизмов регулирования градостроительного преобразования промышленных территорий, в данной работе предлагается разработать единую информационную базу о промышленных зонах, подлежащих градостроительному преобразованию, на основе их паспортизации. Паспортизация позволит систематизировать объективную информацию о текущем и планируемом состоянии территорий промышленных зон, определить наиболее перспективные и проблемные промышленные зоны, а также являться основой для создания дополнительных стимулирующих мер и регулирующих механизмов преобразования промышленных зон. Паспорта преобразуемых промышленных зон, объединенные в общую базу данных, будут обеспечивать субъектов редевелопмента необходимой информацией для принятия рациональных управленческих решений, и в целом способствовать повышению заинтересованности к редевелопменту, изменению и улучшению городского пространства.

Таким образом, создание единой информационной базы промышленных зон, основанной на их паспортизации, является шагом к формированию комплексного подхода к редевелопменту, который, при этом, будет учитывать индивидуальные характеристики преобразуемых территорий, обеспечивая сбалансированность пространственно-территориального развития города.



Список используемых источников

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст] : федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016) // Кодекс. - М., : Проспект, КноРус, 2016. - 224 с.

2. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : федеральный закон РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 15.12.2015) // Законы и кодексы. - М., : Эксмо, 2015. - 192 с.

3. О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге [Текст] : закон Санкт-Петербурга от 24.11.2009 № 508-100 (с изм. и доп. от 20.04.2016) // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. - 2009. - № 31.

4. О Комитете по градостроительству и архитектуре [Текст] : постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.2004 № 1679 // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. - 2005. - № 1.

5. О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга [Текст] : закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 (с изм. на 23.05.2013) // Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга. - 2009. - № 6/1.

6. О территориальном устройстве Санкт-Петербурга [Текст] : закон Санкт-Петербурга от 30.06.2005 № 411-68 (с изм. на 15.10.2015) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. - 2005. - № 8.

7. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов [Текст] : постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 // Российская газета. - 2008. - № 4585.

8. СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* [Текст] : приказ Министерства регионального развития РФ от 28.12.2010 № 820 // Информационный бюллетень о нормативной, методической и типовой проектной документации в строительстве. - 2011. - № 7.

9. Устав Санкт-Петербурга [Текст] : закон Санкт-Петербурга от 28.02.1998 № 13-4 (с изм. на 26.10.2015) // Вестник Уставного суда Санкт-Петербурга. - 2003. - № 1(5).

10. Алаев, Э. Б. Социально-экономическая география: Понятийно-терминологический словарь [Текст] / Э.Б.Алаев. - М.: Мысль, 1983. - 350 с.

11. Алпацкая Е.Г. Современные подходы и этапы территориального планирования в муниципальном образовании [Текст] / Е.Г. Алпацкая // Вестник Челябинского государственного университета. - 2015. - № 1 (356). - С. 5-7.

12. Алпацкая, Е.Г. Территориальное планирование: основные подходы [Текст] / Е.Г. Алпацкая // Вестник Челябинского государственного университета. - 2013. - № 3 (294). С. 5-8.

13. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст] : учебник для вузов. 3-е изд. / А.Н. Асаул. - СПб. : Питер, 2013. - 416 с.

14. Быстров, П.Н. К вопросу о редевелопменте промышленных территорий в центральной части города [Текст] / П.Н. Быстров, Р.С. Закиров // Известия КГАСУ. - 2006. - № 1(5). - С. 59-63.

...