Особенности правового регулирования производства капитального ремонта многоквартирных домов: теория и практика применения

В первую очередь правовое регулирование вопросов капитального ремонта имущества многоквартирных домов осуществляется при помощи федерального законодательства:

- Жилищного кодекса РФ ;

- Градостроительного кодекса РФ ;

- Гражданского кодекса РФ.

Необходимость создания эффективной системы обеспечения жилищного фонда страны, и регионов в частности, качественным и своевременным капитальным ремонтом, определила введение в 2012 году в Жилищном кодексе Российской Федерации нового раздела «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В разделе включены положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах, порядке его финансирования, особенностях формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и счете регионального оператора.

В Жилищном кодексе РФ определены общие принципы и правила организации и осуществления капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, а также перечислен состав лиц, участвующих в процессе ремонта, определены их права и обязанности, а также пределы ответственности. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ установлены общие сроки для тех или иных действий участников капитального ремонта. Данные положения содержатся в разделе IX Жилищного кодекса РФ «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Отношения, возникающие в процессе капитального ремонта, отнесены к градостроительным и регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ. Ведь работы по капитальному ремонту многоквартирных домов - частный случай капитального ремонта зданий - объектов капитального строительства.

Гражданским кодексом РФ применим относительно к вопросам возмещения убытков, которые могут быть причинены в результате работ по капитальному ремонту.

В Жилищном кодексе обозначено, что убытки, причиненные собственникам помещений во время проведения капитального ремонта, подлежат возмещению в соответствии с гражданским РФ. В Гражданском кодексе, в свою очередь, определены общие правила возмещения причиненного вреда в главе 59 «Обязательства вследствие причинения вреда».

Кроме того, министерствами, во исполнение норм федеральных законов правительством, принимаются документы, конкретизирующие применение отдельных положений законов или положений, не нашедших отражения в законах.

Общая картина состояния домов в каждом регионе может существенно

различаться. Поэтому региональными властями принимаются законы во исполнение требований федерального законодательства и уточнения его общих положений, действие которых распространяется на территорию области, края или республики, и учитывает специфику каждого конкретного региона.

Регионами перечень работ по капитальному ремонту может быть расширен, а также установлены правила, влияющие на порядок организации капитального ремонта.

Во исполнение требований федерального и регионального законодательства принимаются Акты органов местного самоуправления, касающиеся проведения капитального ремонта муниципальными образованиями. К вышеуказанным актам относятся муниципальные правовые акты, в которых описываются краткосрочные планы реализации региональных программ в конкретном муниципальном образовании на срок от 1 года до 3-х лет (включая перечень МКД и виды запланированных работ), решения местных администраций касательно формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора для МКД, не определившихся со способом накопления средств на капитальный ремонт, решения местных администраций о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД в случае, если собственники МКД не приняли решение о проведении капремонта самостоятельно, и другие правовые акты, относящиеся к вопросам капитального ремонта общего имущества в МКД.

Не смотря на то, что решения общих собраний собственников по вопросам капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме не включены в структуру законодательства, однако являются важным документом для жильцов и всех участников процесса организации и проведения работ по капремонту.

1.3 Виды исполнения обязательств по капитальному ремонту многоквартирного дома и факторы, влияющие на исполнение обязательства

Капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках региональной программы может быть проведен:

- региональным оператором в части тех многоквартирных домов, собственниками помещений которых фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора;

- собственниками помещений в МКД, если фонды капитального ремонта формируются такими собственниками на специальных счетах.

Своевременный капитальный ремонт должен быть проведен силами именно регионального оператора или собственников помещений, путем принятия необходимых действий и решений и осуществления функций заказчика капитального ремонта, в соответствии с обязанностями, которые законодательно установлены.

Собственники помещений в МКД, согласно части 2 ст. 170 Жилищного кодекса РФ, имеют право выбрать в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, способ перечисления взносов на счет, формируемый региональным оператором. Тогда фонд капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД будет формироваться в отношении регионального оператора.

Региональный оператор согласно части 1 статьи 20, части 1 статьи 182 Жилищного кодекса РФ - специализированная некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, имеющую направленность на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.

В части 3 статьи 179 Жилищного кодекса РФ определено, что полученные региональным оператором от собственников помещений в МКД средства, формирующие фонд капитального ремонта на счете (счетах) регионального оператора, могут быть использованы только на финансирование расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в этих многоквартирных домах, то есть носят целевой характер.

Региональный оператор согласно части 1 статьи 182 Жилищного кодекса РФ обязан обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в объеме и в сроки, предусмотренные региональной программой капитального ремонта.

В обязанности регионального оператора согласно, как прописано в пп. 3 п. 2 статьи 182 Жилищного кодекса РФ, входит привлечение подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по проведению капитального ремонта. В обязанности регионального оператора входит заключение от своего имени соответствующих договоров с подрядчиками, предусматривающих, в том числе, установленный гарантийный срок на оказываемые услуги и выполняемые работы (продолжительность - не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и выполненных работ), а также определение обязательства подрядной организации по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами.

Согласно пп. 6 п. 2 статьи 182 Жилищного кодекса РФ региональным оператором в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД в случаях, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ, должны быть перечислены денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачены собственникам помещений в МКД денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта.

В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (согласно части 8 статьи 189 Жилищного кодекса РФ) региональным оператором должны быть переданы лицу, осуществляющему управление этим МКД, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в МКД (проектная, сметная документация (копии), договора об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту, акты приемки оказанных услуг и выполненных работ), а также иных документов, связанных с проведением капитального ремонта, кроме финансовых документов.

Региональный оператор несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными данным региональным оператором для проведения капитального ремонта.

Функции регионального оператора:

1) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, которые уплачивают собственники помещений в МКД, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора;

2) открывать на свое имя специальные счета и совершать операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета;

3) осуществлять функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

4) финансировать расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета;

5) взаимодействовать с органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

6) осуществлять иные предусмотренные настоящим Кодексом, законом субъекта Российской Федерации и учредительными документами регионального оператора функции.

Работы по капремонту могут быть проведены только при наличии решения общего собрания собственников, которое должно быть принято 2/3 (двумя третями) голосов от общего количества голосов собственников как жилых, так и нежилых помещений (магазинов, офисов, парикмахерских и т.д.). Собственники в любое время до момента подписания акта приемки работ имеют право провести общее собрание для выбора лица, представляющего их интересы по вопросам капитального ремонта.

Собрание может быть проведено как очно, когда собственники присутствуют и голосуют непосредственно на собрании, так и заочно, когда собственники голосуют письменно без личного присутствия, а с недавнего времени могут собираться для обсуждения вопросов и голосовать письменно, то есть очно-заочно.

Повестка собрания для принятия решений, связанных с проведением

капитального ремонта четко определена Жилищным кодексом РФ и включает в себя пять, подлежащих решению основных вопросов. На собрании необходимо определить:

1) перечень услуг и работ по капитальному ремонту;

2) смету расходов на капитальный ремонт;

3) срок проведения капитального ремонта;

4) источник финансирования капитального ремонта;

5) лицо, уполномоченное для участия в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе для подписания соответствующих актов.

Местной администрацией вместо собственников может быть принято решение о начале капитального ремонта, в случае если сами собственники на общем собрании не приняли решение в установленные Жилищным кодексом сроки (в течение трех месяцев с момента получения предложений от регионального оператора, если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации).

В свою очередь, в обязанности регионального оператора входит не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт в соответствии с региональной программой капитального проведения работ, проинформировать собственников МКД о составе и стоимости работ для утверждения их на общем собрании. Данные требования содержатся в частях 3,4,6 статьи 189 Жилищного кодекса РФ.

В 182 статье Жилищного кодекса РФ обозначены следующие обязанности регионального оператора:

1. обеспечивать проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в объеме и в сроки, предусмотренные региональной программой капитального ремонта. А также и финансирование проводимого капитального ремонта. При этом если средств фонда капитального ремонта недостаточно, региональный оператор должен провести ремонт за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, а также за счет иных не запрещенных законом средств;

2. а) подготавливать и направлять собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне необходимых услуг и работ, их стоимости, об источниках и порядке финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением капитального ремонта;

б) обеспечивать подготовку задания на оказание услуг и выполнение работ по капитальному ремонту и подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта при необходимости, утверждать проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

3) привлекать для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключать с ними соответствующие договоры, в которых должны быть предусмотрен гарантийный срок продолжительностью не менее пяти лет на оказанные услуги и (или) выполненные работы, а прописаны обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

4) проводить контроль качества и сроков оказания услуг и выполнения работ подрядными организациями и контроль соответствия их проектной документации;

4.1) обеспечивать установление фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту;

5) создавать комиссии по осуществлению приемки оказанных услуг и выполненных работ;

6) перечислять денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в МКД денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта, в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ;

7) накапливать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в МКД;

8) заниматься учетом средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в МКД;

9) представлять собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;

10) размещать на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в МКД и регионального оператора;

11) отвечать за качество оказанных услуг и выполненных работ перед собственниками помещений в МКД в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и выполненных работ;

12) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации;

3. привлекать к выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению капитального ремонта объектов капитального строительства индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, являющихся членами соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;

4. На основании договора, заключенного с региональным оператором Законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД могут осуществляться органами местного самоуправления (в городах федерального значения: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия должны осуществляться органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями (в городах федерального значения: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь - государственными бюджетными и казенными учреждениями, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия должны осуществляться муниципальными бюджетными и казенными учреждениями).

В установленный Жилищным кодексом РФ перечень услуг и работ, которые могут оплачиваться за счет средств, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт,т включены следующие виды ремонтные работы:

1) внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) крыши;

4) подвальные помещения, относящиеся к общему имуществу в МКД;

5) фасад;

6) фундамент МКД.

Данный перечень согласно Жилищному кодексу РФ субъект Российской Федерации Законом может дополнить услугами и (или) работами, направленными на утепление фасада, доработку крыши с невентилируемой на вентилируемую, устройство выходов на кровлю, установку коллективных узлов регулирования потребления коммунальных ресурсов (тепловая энергия, горячая и холодная вода, электрическая энергия, газ) и другими видами услуг и (или) работ своим нормативным правовым актом.

Так как региональный оператор отвечает перед собственниками помещений в МКД за надлежавшее исполнение или же неисполнение работ по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, то при выявлении собственниками каких-либо нарушений по срокам, объему или качеству работ подрядной организации, собственники должны направлять свои претензии не подрядчику, а региональному оператору.

Ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ подрядчиками региональный оператор обязан нести в течение не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта. В том числе региональный оператор несет ответственность и за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений.

В случае нарушения региональным оператором своих обязанностей собственники помещений в МКД могут обращаться с заявлениями в органы государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющие контроль за деятельностью регионального оператора, а также иные органы различного уровня, несущие контрольно-надзорные функции.

Региональным оператором проводится капитальный ремонт только в случае, если фонд капитального ремонта формируется на его счете. То есть, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счёте, то проведение капитального ремонта является обязанностью собственников помещений в МКД.

Стоит отметить, что перечень решений по вопросам организации капитального ремонта, которые нужно принять собственникам помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, шире, чем если бы они формировали фонд капитального ремонта у регионального оператора.

Выбирая подход к организации проведения капитального ремонта при способе «специальный счет», важно учитывать также требования Градостроительного кодекса Российской Федерации касающиеся обеспечения безопасности проведения капитального ремонта. Градостроительный кодекс устанавливает, что лицо, осуществляющее капитальный ремонт, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации капитального ремонта, если они включены в «Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».

Практически все виды работ по капитальному ремонту, перечисленные в Жилищном кодексе и постановлении Правительства г. Москвы, включены в указанный перечень.

Если управляющая (подрядная) организация или товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) не имеют такого свидетельства о допуске, то самостоятельно осуществлять капитальный ремонт они не имеют права. В такой ситуации наиболее логично поручить организации, управляющей многоквартирным домом, функции технического заказчика капитального ремонта, а именно заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров о подготовке проектной документации, капитальном ремонте, подготовку задания на выполнение указанных услуг и работ, предоставление лицам, осуществляющим подготовку проектной документации и капитальный ремонт, необходимых материалов и документов, утверждение проектной документации, осуществление иных функций.

Поэтому организовывать проведение капитального ремонта должно лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив) или, в случае непосредственного управления, - лицо, осуществляющее оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Этот подход обосновывается нормами раздела VIII Жилищного кодекса «Управление многоквартирными домами»:

лицо, управляющее многоквартирным домом, несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

Поскольку капитальный ремонт - это составная часть надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, за его проведение отвечает управляющая домом организация. Такая организация является «исполнителем работ по капитальному ремонту», отвечает перед собственниками помещений в многоквартирном доме за его проведение, и ей собственники помещений оплачивают проведенный ремонт.

Организация, управляющая домом, самостоятельно решает вопросы привлечения подрядчиков, заключения с ними договоров и осуществления контроля за их работой.

Принимая решения собственников помещений в многоквартирном доме необходимо понимать, в чем разница между способами формирования фонда капитального ремонта. Сравнение способов по ряду важных для собственников вопросов приведено ниже в таблице 1.1.

Таблица 1.1 - Сравнение способов формирования фонда капитального ремонта

Вопросы по организации капитального ремонта общего имущества МКД должны находиться под пристальным вниманием всех жителей многоквартирных домов, так как касаются абсолютного их большинства.

Капитальный ремонт здания - проведение ремонтных и восстановительных работ объекта недвижимости с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт бывает комплексным капитальным ремонтом и выборочным.

При проведении комплексного капитального ремонта  охватываются все элементы здания, производится одновременное восстановление всех изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и достигается повышение степени благоустройства здания в целом, происходит устранение физического и морального износа.

При проведении выборочного капитального ремонта охватываются только отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования, при этом также происходит устранение физического износа отдельных элементов и технических систем здания.

Виды работ при проведении капитального ремонта приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам.

В первую очередь правовое регулирование вопросов капитального ремонта имущества многоквартирных домов осуществляется при помощи федерального законодательства:

- Жилищного кодекса РФ;

- Градостроительного кодекса РФ;

- Гражданского кодекса РФ.

В Жилищном кодексе РФ определены общие принципы и правила организации и осуществления капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, а также перечислен состав лиц, участвующих в процессе ремонта, определены их права и обязанности, а также пределы ответственности.

Отношения, возникающие в процессе капитального ремонта, отнесены к градостроительным и регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ.

Гражданским кодексом РФ применим относительно к вопросам возмещения убытков, которые могут быть причинены в результате работ по капитальному ремонту.

Регионами перечень работ по капитальному ремонту может быть расширен, а также установлены правила, влияющие на порядок организации капитального ремонта.

В рамках региональной программы капитальный ремонт многоквартирных домов может быть проведен:

- региональным оператором в части тех многоквартирных домов, собственниками помещений которых формируется фонд капитального ремонта на счете регионального оператора;

- собственниками помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на специальных счетах.

Региональным оператором проводится капитальный ремонт только в случае, если фонд капитального ремонта формируется на его счете. То есть, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счёте, то проведение капитального ремонта является обязанностью собственников помещений в МКД.

Региональный оператор отвечает перед собственниками помещений в МКД за надлежавшее исполнение или же неисполнение работ по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

2.1 Правовое регулирование механизма финансирования проведения капитального ремонта многоквартирного дома

25 декабря 2012 года вступил в силу Федеральный закон № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который утвердил механизм проведения капитального ремонта в многоквартирных домах в плановом режиме и обязал собственников жилплощади в этих домах ежемесячно платить взнос за капитальный ремонт.

Данный нормативный акт в неофициальной литературе часто именуется как закон «О капитальном ремонте». До вступления его в силу проводить капитальный ремонт собственникам жилья помогал (брал на себя львиную долю затрат и забот) фонд реформирования ЖКХ. Теперь же фонду определено заниматься вопросами переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, а проведение капитального ремонта решено осуществлять за счёт собственников жилья.

Плата за капитальный ремонт является обязательной и взимается ежемесячно, из расчёта от площади жилья, выраженной в квадратных метрах. В каждом регионе тариф на квадратный метр устанавливается самостоятельно с учётом методических рекомендаций Правительства РФ. Данный нормативный акт позволит проводить капитальный ремонт всего жилого фонда страны в плановом порядке.

В каждом регионе создан фонд капитального ремонта и учреждено государственное предприятие - региональный оператор, который будет осуществлять, согласно установленному плану, капитальные ремонты домов на поступившие в фонд средства от собственников жилья. Это является первым вариантом сбора, при котором плательщики занимают пассивную позицию, полностью доверяя свои деньги и все сопутствующие заботы региональному оператору. Второй вариант - собственники могут перечислять взносы в целях формирования фонда капитального ремонта на открытый товариществом собственников жилья (ТСЖ) собственный специальный счёт. Деньги с такого счёта могут быть использованы только для капитального ремонта. Положительным моментом этого варианта является то, что сроки проведения капремонта устанавливаются самими собственниками, а не привязывается к плану, составленному местной властью.

С 1 января 2015 года, пройдя этап подготовительных работ, в полную силу заработал проект капитального ремонта - собственники жилплощади в многоквартирных домах Российской Федерации стали получать квитанции об уплате взносов в фонд капитального ремонта.

В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта существенно различаются возможности для проявления инициатив собственников помещений и привлечения средств из разных источников.

Взносы на капитальный ремонт, поступающие на специальный счет, накапливаются до срока проведения капитального ремонта (отдельных видов работ по капитальному ремонту) многоквартирного дома.

Перечень работ по капитальному ремонту, срок их выполнения, смета расходов на капитальный ремонт определяются решением общего собрания собственников помещений. Предложение о проведении капитального ремонта может исходить от лица, управляющего многоквартирным домом (ТСЖ, жилищного кооператива, управляющей организации). Хотя собственники помещений и должны ориентироваться на то, что определила для их дома региональная программа капитального ремонта, но у них также есть реальная возможность принять решение о более раннем сроке проведения ремонта и большем перечне работ, чем установлено региональной программой.