Особенности правового регулирования производства капитального ремонта многоквартирных домов: теория и практика применения
Теоретические основы нормативного регулирования капитального ремонта многоквартирных домов: общее понятие, виды исполнения обязательств. Правовое регулирование механизма финансирования проведения капитального ремонта. Особенности формирования фонда.
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 24.06.2018 |
| Размер файла | 59,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
В качестве источников финансирования кроме фонда капитального ремонта могут быть использованы кредитные средства и бюджетные субсидии.
В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1.2 ч. 2 ст. 44) общее собрание собственников помещений принимает решение о получении кредита или займа на капитальный ремонт товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом), управляющей организацией, а при непосредственном управлении домом собственниками помещений лицом, уполномоченным на это решением общего собрания, о получении данными лицами гарантии (поручительства), а также о погашении кредита (займа), уплате процентов и расходов на получение гарантии (поручительства) за счет фонда капитального ремонта.
Жилищный кодекс определил, что для оплаты капитального ремонта может быть оказана финансовая поддержка (ч. 1 ст. 191 ЖК РФ). Это не только субсидии, предоставляемые ТСЖ и жилищным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета (ранее возможность предоставлять бюджетные субсидии была прямо установлена только для органов местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами). Среди возможных мер господдержки, которые могут предоставлять субъекты РФ, в настоящее время определены также гарантии, поручительства по кредитам и займам, если соответствующие средства на реализацию такой поддержки предусмотрены региональным законом о бюджете (п. 4 ст. 167 ЖК РФ). Таким образом, намечен путь для привлечения кредитных ресурсов для проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Но для предоставления собственникам помещений в многоквартирных домах реальной возможности воспользоваться данным видом государственной поддержки субъекту РФ необходимо создать специализированное гарантийное агентство, вложить средства в его уставный капитал, определить порядок и условия предоставления гарантийным агентством поручительств по кредитам на капитальный ремонт.
В отношении субсидий для ТСЖ, жилищных кооперативов, управляющих организаций и регионального оператора необходимо отметить, что данная финансовая поддержка не должна зависеть от способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете или у регионального оператора) (ч. 2 ст. 191 ЖК РФ). Следовательно, принятие решений о предоставлении субсидии на ремонт конкретного многоквартирного дома не может быть возложено на регионального оператора, чтобы не возникал конфликт интересов.
Остается открытым вопрос о том, могут рассчитывать на субсидии собственники помещений во всех многоквартирных домах или нет. Экспертные обсуждения выявили, что потребность в бюджетных субсидиях тесно связана с устанавливаемым субъектом РФ минимальным размером взноса на капитальный ремонт. Если исходить из того, что за счет минимального взноса на капитальный ремонт, вносимого ежемесячно в течение 25-30 лет, должен быть сформирован фонд капитального ремонта, обеспечивающий финансирование всех (большинства) услуг и работ по капитальному ремонту, входящих в перечень, установленный ЖК РФ и нормативным правовым актом субъекта РФ, можно определить необходимый размер взноса на капитальный ремонт (без учета возможной бюджетной субсидии). По экспертной оценке такой размер взноса может составлять 15-20 руб. на 1 кв. м помещений в многоквартирном доме. В случае установления субъектом РФ размера минимального взноса меньшего, чем необходимый (с целью обеспечения доступности размера взноса для граждан), объем фонда капитального ремонта оказывается недостаточным для финансирования капитального ремонта дома. Как следствие, это неизбежно вызывает потребность в бюджетной субсидии для капитального ремонта каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта в течение периода, когда размер минимального взноса устанавливается меньше, чем размер необходимого взноса. В этом случае предоставление бюджетной субсидии будет прежде всего направлено на покрытие разницы между необходимым объемом финансирования и средствами, формируемыми за счет взносов собственников помещений. В случае если субъект РФ (муниципальное образование) заинтересован стимулировать инициативы собственников жилья по проведению более сложных по набору работ с использованием более эффективных и долговечных материалов, современных технологий (значит, более дорогих) ремонтов, направленных на модернизацию многоквартирных домов, понадобятся дополнительные специальные субсидии.
Можно надеяться, что формирование фондов капитального ремонта на специальных счетах действительно будет способствовать привлечению кредитов на проведение капремонта и модернизации многоквартирных домов, поскольку, с одной стороны, внесение взносов на капитальный ремонт носит обязательный характер, изменение способа формирования фонда капремонта (или перевод специального счета в другой банк) невозможно без погашения кредита, а с другой стороны, банк, в котором открывается специальный счет, будет владеть всей информацией о ежемесячном поступлении взносов на специальный счет (дисциплине платежей собственников помещений) и об объеме уже накопленных средств. Также банк будет иметь возможность контролировать целевое расходование денег и списывать со счета средства для погашения кредита.
Развитию программ кредитования капитального ремонта в значительной мере может способствовать и создание в регионах специализированных гарантийных агентств для предоставления гарантий, поручительств по кредитам или займам, которые рассматриваются Жилищным кодексом как одна из мер государственной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (ст. 167 ЖК РФ).
В настоящее время не ясна роль управляющих организаций в проведении и финансировании капитального ремонта, поскольку они не могут быть владельцами специальных счетов, на которые вносятся взносы на капитальный ремонт. Также они не могут распоряжаться данными средствами, а значит, возможность привлечения управляющими организациями кредитов на капитальный ремонт с погашением их за счет фонда капитального ремонта выглядит очень сомнительной. Управляющие организации не имеют никакого отношения и к организации и финансированию капитального ремонта, если фонд капитального ремонта формируется у регионального оператора.
Возможность привлечения кредита на капитальный ремонт в случае, если владельцем специального счета является региональный оператор, явным образом не определена Жилищным кодексом. Региональный оператор не указан в перечне лиц, которые по решению общего собрания собственников помещений могут быть получателем кредита.
Таким образом, схема с финансированием капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств фонда ремонта на специальном счете и кредита выглядит реалистичной только тогда, когда в доме создано ТСЖ (или он управляется жилищным кооперативом).
При формировании фондов капитального ремонта у регионального оператора средства, поступающие на счет регионального оператора от собственников помещений, будут расходоваться ежегодно на финансирование региональной программы капитального ремонта, за исключением некоторой доли средств, размер которой определяется субъектом РФ. Требование о том, что не все поступающие региональному оператору средства могут расходоваться на финансирование региональной программы, установлено Жилищным кодексом для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора (ст. 185 ЖК РФ).
Средства из взносов на капитальный ремонт, поступающие региональному оператору, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Не допускается использование поступающих от собственников помещений средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ).
Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома региональным оператором осуществляется в соответствии с региональной программой капитального ремонта (в объеме и сроки, определенные программой). При этом, если в фонде капитального ремонта конкретного дома на момент проведения капитального ремонта оказалось недостаточно средств, региональный оператор для его ремонта может на возвратной основе использовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, капитальный ремонт которых будет осуществляться в будущем. Можно заметить, что поскольку все поступившие от собственников помещений средства являются имуществом регионального оператора и он может распоряжаться ими в соответствии с положениями Жилищного кодекса, соответствующего регионального закона и устава на цели реализации региональной программы капитального ремонта, то «заем» средств собственников одних домов на ремонт других домов -- это просто учетная операция. Тем не менее, региональный оператор обязан за шесть месяцев до начала года, в котором запланирован капитальный ремонт многоквартирного дома, сделать собственникам помещений предложение о проведении капитального ремонта, включая предложение по источникам финансирования. То есть региональный оператор должен получить согласие собственников на «заем» средств из фондов ремонта других домов. При этом даже если собственники не примут соответствующего решения, то вместо них решение примет орган местного самоуправления (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ) и региональный оператор выполнит то, что определено региональной программой. Поэтому положение Жилищного кодекса о том, что проведение капитального ремонта многоквартирного дома осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений, в случае формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора выглядит формальностью, соблюдение которой связано со значительными издержками.
Дискуссионным является вопрос о возможности привлечения региональным оператором кредитов для исполнения своих обязательств по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на его счете. В одной статье Жилищного кодекса говорится, что региональный оператор кроме средств фондов капитального ремонта привлекает при необходимости «средства, полученные из иных источников, в том числе из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета» (ст. 180 ЖК РФ). В другой статье Жилищного кодекса содержится закрытый перечень источников финансирования капитального ремонта при недостаточности средств фонда капитального ремонта. Это средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, субсидии, полученные из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ). В перечень источников финансирования капитального ремонта региональным оператором не входят такие «иные средства», как кредит, привлекаемый региональным оператором.
Согласно внесенным в Жилищный кодекс изменениям субъект РФ должен принять региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 168 ЖК РФ). Особенности данной программы состоят в том, что:
- программа должна включать в себя все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта РФ (соответственно она должна ежегодно актуализироваться, чтобы учитывать исключение из нее домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, и включение домов-новостроек);
- программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта всех домов, расположенных на территории субъекта РФ (учитывая включение в такую программу ежегодно появляющихся домов-новостроек, срок реализации региональной программы, утверждаемой впервые, составит 25-30 лет, а в целом программа будет вечной, поскольку ежегодно срок ее реализации будет отодвигаться все дальше и дальше во времени);
- в качестве одной из целей утверждения региональной программы определены планирование и организация проведения капитального ремонта. В ней должны быть указаны перечень услуг и работ по капитальному ремонту каждого многоквартирного дома и плановый год проведения капитального ремонта (при этом программа утверждается до принятия собственниками помещений в многоквартирных домах каких-либо решений на этот счет, поэтому не ясно, на основании каких сведений формируется программа, которая налагает на собственников помещений в многоквартирных домах обязательства провести капитальный ремонт в объеме и сроки, установленные региональной программой);
- еще одной целью региональной программы является планирование предоставления государственной и муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (это норма в совокупности с тем, что меры государственной и муниципальной поддержки предоставляются независимо от выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта, может пониматься как необходимость планирования средств на предоставление субсидий на капитальный ремонт из регионального и местных бюджетов для всех многоквартирных домов, включенных в региональную программу на соответствующий год ее реализации, хотя обычно субсидии предоставляются в пределах имеющихся для этого средств, соответственно при их ограниченности необходим отбор получателей субсидий);
- критерии первоочередности проведения капитального ремонта в рамках региональной программы, установленные Жилищным кодексом, -- дома, которым на момент приватизации первой квартиры уже требовался капитальный ремонт, но он до сих пор не проведен, а также дома, для которых установлена необходимость проведения капитального ремонта, создают пиковую нагрузку в первые годы реализации региональной программы, учитывая накопившийся в стране «недоремонт». При этом объем средств, формируемых в фондах капитального ремонта за счет взносов собственников помещений на капитальный ремонт, в данный период будет минимальным.
Исходя из вышеизложенного, субъекты РФ столкнутся со значительными трудностями при формировании первой версии региональной программы и в первые годы ее реализации. В целом идея вечной ответственности субъекта РФ за планирование и организацию капитального ремонта многоквартирных домов, в которых примерно 80% помещений являются частной собственностью, вызывает много вопросов.
Несмотря на появление в Жилищном кодексе новой главы, посвященной капитальному ремонту многоквартирных домов, внесенные изменения определили только основные подходы к формированию новой системы капитального ремонта, оставив большой простор для законотворчества субъектам РФ. На региональном уровне должен быть принят не только закон, но и большой пакет нормативных правовых актов, обеспечивающих своевременное проведение капитального ремонта многоквартирных домов на территории региона. Поэтому возможно появление существенных различий в приоритетных направлениях и региональных нормативных правовых базах, регулирующих проведение капремонта многоквартирного жилья. И конечно, в ближайшее время необходима практика реализации всех механизмов, определенных новым законодательством о капитальном ремонте, для их дальнейшего развития и совершенствования, а главное -- для масштабных сдвигов в решении наболевшей проблемы.
Конституционным судом РФ по жалобе депутатов двух оппозиционных фракций Государственной Думы рассматривалась законность введения взносов на капремонт в марте-апреле 2016 г.. Жалоба была судом отклонена и заявлено о конституционности введения новых правил, хотя и было признано наличие «вопиющих нарушений», разрешив гражданам оспаривать механизм реализации оспоренных правил и предписано законодателю его уточнить.
К данному нововведению в жилищном вопросе граждане РФ относятся по-разному. Для значительной части старшего поколения уплата взносов в фонд капитального ремонта представляет собой весомый расход.
Введение обязательных уплат, подобных взносам за капитальный ремонт, к сожалению, только усугубляют проблему, никак не способствуя снижению доли бедности.
2.2 Нормативное регулирование формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов
Согласно статье 170 Жилищного кодекса РФ фонд капитального ремонта образуют:
- взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме;
- пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора;
- доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта;
- средства финансовой поддержки, а также кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Размер фонда капитального ремонта исчисляется как сумма указанных выше поступлений в фонд за вычетом сумм, перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и авансов за указанные услуги и (или) работы.
Законом субъекта РФ устанавливается минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. При этом он не может превысить пятидесяти процентов от оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома, которая определяется федеральным органом исполнительной власти в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ.
Собственники помещений в МКД вправе устанавливать в отношении своего дома больший установленного минимального размера размер фонда капитального ремонта. В свою очередь, при достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственниками помещений в МКД на общем собрании может быть принято решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (это не касается собственников, имеющих задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт).
Согласно статьи 171 Жилищного кодекса РФ:
- в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации;
- в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в части 3 статьи 175 настоящего Кодекса, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками жилых помещений на основании платежного документа.
На основании и в целях обеспечения реализации региональных программ собственники помещений в МКД (в том числе публичные образования) обязаны уплачивать ежемесячный взнос на капитальный ремонт, который согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ выделяется отдельно в структуре платы за жилое помещение. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт должен быть установлен нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Минстроем России, с учетом общей площади помещения в МКД, принадлежащего собственнику такого помещения.
У собственников помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта, на первый взгляд, есть выбор: производить формирование фонда капитального ремонта на специальном счете в кредитной организации, отвечающей установленным Жилищным кодексом РФ требованиям, либо на счете регионального оператора - юридического лица, созданного в форме фонда. Денежные средства, в последнем случае, поступают в "общую кассу", а их собственником является региональный оператор. Однако, если собственниками помещений в МКД в установленный срок не будет сделан выбор, то по умолчанию денежные средства станут аккумулироваться на счете регионального оператора "в общей кассе".
В случае неуплаты взносов на собственника будет начисляться неустойка (пени). Уплата такой неустойки, ее обоснованность вызывает вопросы в контексте гражданского законодательства, согласно положениям которого неустойка, в случае ненадлежащего исполнения обязательств, уплачивается должником кредитору (статья 330 Гражданского кодекса РФ).
Пени, в случае формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора, будут им и начисляться. В случае же аккумулирования взносов на специальном счете, в законе порядок начисления такой неустойки вообще не содержится.
Жилищным кодексом РФ предусматривается возможность установления субъектом РФ минимального размера фонда капитального ремонта, который формируется на специальном счете (часть 8 статьи 170 Жилищного кодекса РФ). После достижения на счете соответствующего размера собственники могут принять решение о прекращении отчислений и начать поиск дополнительных инвестиций для скорейшего проведения капитального ремонта МКД.
Методическими рекомендациями, утвержденными Минстроем, рекомендовано определять минимальный размер фонда не более 30% оценочной стоимости капитального ремонта.
Такой механизм, как представляется, поможет в предотвращении неоправданных отчислений взносов и других различного рода злоупотреблений, однако требуется дальнейшее совершенствование его законодательного закрепления. Целесообразно было бы закрепление не права, а обязанности для региональных властей установления минимального размера фонда, при этом его размер хорошо бы было предусмотреть на уровне закона.
При аккумулировании взносов у регионального оператора или при формировании фонда на специальном счете, предложения о проведении капитального ремонта должны поступать соответственно от регионального оператора или от управляющей компании, товарищества собственников жилья, жилищного (жилищно-строительного) кооператива.
Введенная система капитального ремонта фактически предполагает осуществление принудительного сбора денежных средств с собственников для ремонта их имущества. При сборе средств на счете регионального оператора роль собственников в проведении ремонта общего имущества МКД вообще минимальна, так как все решения за них принимаются региональным оператором.
Контроль за проведением капитального ремонта и формированием фондов со стороны государства, бесспорно, необходим. Однако более правильным явился бы подход, не связанный с фактическим изъятием денежных средств у собственника помещения многоквартирного дома, а использующий существующие гражданско-правовые способы управления денежными средствами, например, модель доверительного управления.
2.3 Исполнение обязательств по капитальному ремонту: практические проблемы реализации и пути их решения
капитальный ремонт обязательство финансирование
В статье 174 Жилищного кодекса РФ прописано, что средства фонда капитального ремонта можно использовать на оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, разработку проектной документации (в случае, если согласно законодательству о градостроительной деятельности такая подготовка необходима), оплату услуг по проведению строительного контроля, погашение займов и кредитов, которые были получены и использованы для произведения оплаты вышеуказанных услуг или работ, а также на уплату процентов за их пользование, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по ним.
За счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, финансирование может осуществляться только работ, перечисленных в части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ, а также работ, которые предусматриваются в нормативных правовых актах субъектов РФ, и, кроме того, данными средствами можно погашать кредиты, займы, полученные и использованные в целях оплаты работ или услуг по капитальному ремонту МКД, и уплату процентов за их пользование.
Еще одной проблемой можно назвать отсутствие упоминания в Жилищном кодексе РФ касательно определения полного или выборочного капитального ремонта. В основном жилищном законе, регламентирующем вопросы капитального ремонта МКД классификация ремонта по объему работ все же необходима, так как отсутствие классификации может послужить неправильному направлению развития управленческих процессов в сфере региональной системы капитального ремонта МКД.
В действующем жилищном законодательстве выбор вида капитального ремонта собственниками помещений МКД не ограничивается. Им предоставляется право принятия решения, определяющего перечень работ по капитальному ремонту, на общем собрании собственников МКД. Соответственно, собственниками помещений в МКД может приниматься решение о комплексном капитальном ремонте, включающем в себя все виды работ по капитальному ремонту, которые только возможно провести согласно законодательству. На законодательном уровне таких препятствий не существует.
Однако это может грозить злоупотреблением со стороны собственников помещений МКД в тех случаях, когда проведение некоторых работ совсем не требуется. Реализуя такое право собственники могут не оценить должным образом финансовую сторону вопроса.
Особенно остро указанная проблема у собственников, выбравших способ формирования фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора, при котором действует принцип «общего котла». В таком случае, несомненно, собственникам помещений МКД выгоднее принять решение о проведении комплексного капитального ремонта всего дома, так как их финансовая ответственность и участие в «кассе» на долгие годы будет ограничена минимальными обязательными взносами на капитальный ремонт. К тому же бесспорно то, что при прочих равных условиях проживать в полностью отремонтированном многоквартирном доме лучше, чем в частично отремонтированном.
Размер обязательного взноса не привязан к объему конкретных работ по капитальному ремонту, а значит на решение собственников помещений МКД о комплексном капитальном ремонте не влияет.
В части 1 статьи 181 Жилищного кодекса РФ указано, что те собственники помещений МКД, которые формируют фонд капитального ремонта на общем счете, обязаны заключить договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта с региональным оператором в порядке, установленном в статье 445 Гражданского кодекса РФ. Согласно данному договору собственники помещений в МКД обязаны ежемесячно в установленный срок в полном объеме вносить взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора, который, в свою очередь, обязан обеспечивать проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в сроки, которые определены региональной программой капитального ремонта МКД. Такой формулировкой подразумевалось наличие договорных отношений между собственниками помещений МКД и региональным оператором. Однако Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» было исключено упоминание о наличие договорных отношений между указанными лицами и сделан акцент на то, что права и обязанности, как собственников помещений МКД, так и регионального оператора возникают на не на основании договора, а основываясь на законе.
Действующая в настоящее время редакция части 1 статьи 181 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) вменяет обязанность обеспечения проведения капитального ремонта МКД региональному оператору, ссылаясь на статью 182 Жилищного кодекса РФ.
В положениях статей 181 и 182 Жилищного кодекса РФ указания на вид проводимого капитального ремонта или перечень и объем услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества МКД не содержатся. Однако в них предусмотрена обязанность регионального оператора по подготовке и направлению собственникам помещений в МКД предложений с необходимым перечнем и ожидаемым объемом проводимых услуг и (или) работ.
Минимальный размер взноса в соответствии с п. 3.1 приказа Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр. «Об утверждении методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах», рекомендуется определять на основании рассчитанного согласно методическим рекомендациям размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД, который, при условии его ежемесячного внесения в течение всего срока реализации региональной программы капитального ремонта, должен сформировать фонд капитального ремонта в размере, который смог бы обеспечить финансирование установленного субъектом РФ перечня минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту МКД, не прибегая к привлечению бюджетной финансовой поддержки. При этом должна учитываться доступность размера вноса на капитальный ремонт для граждан - собственников помещений в МКД.
Оценочную стоимость капитального ремонта МКД в муниципальном образовании, согласно п. 2.2.2 приказа Минстроя РФ, рекомендовано определять в виде суммарной стоимости всех услуг и работ, входящих в перечень минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту данного типа МКД. При этом необходимо учитывать неоднократное выполнение отдельных видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту в течение срока региональной программы капитального ремонта, исходя из нормативных сроков эффективной эксплуатации, до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков) отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем данного типа МКД.
Таким образом, оплачивая обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества МКД, собственники помещений вправе рассчитывать на проведение минимально необходимого объема работ по капитальному ремонту.
Отсюда возникает закономерный вопрос: минимально необходимый объем работ по капитальному ремонту является ли ремонтом комплексным.
Чтобы разрешить вышеуказанную ситуацию необходима разработка и закрепление на законодательном уровне критериев признания работ по капитальному ремонту необходимыми.
Производя обязательные взносы на капитальный ремонт, потребителю важно понимать, по окончанию ожидания своей очереди, на что он сможет рассчитывать.
Практика реализации региональных программ капитального ремонта, несмотря на то, что они заработали более или менее успешно во всех субъектах РФ только к концу 2015 года, уже выявила достаточно много спорных вопросов, требующих решения.
Широкие дискреционные полномочия, предоставленные регионам при формировании основной нормативной базы проведения капитального ремонта, пока не оправдывают себя и скорее даже мешают эффективному проведению капитального ремонта.
Несмотря на то, что Федеральный закон N 271-ФЗ действует уже более трех лет, во многих субъектах Российской Федерации не приняты нормативные правовые акты, определенные статьей 167 ЖК РФ, необходимые для функционирования системы капитального ремонта. Например, по данным Счетной палаты РФ, в городе Москве не разработаны более половины необходимых актов: порядок проведения аудита регионального оператора, порядок выполнения региональным оператором своих функций, не определен орган, уполномоченный на контроль за деятельностью регионального оператора.
Данная ситуация свидетельствует о том, что региональные власти не в полной мере реализуют предоставленные им полномочия.
Проблемы возникают и собственно при формировании региональных программ, разработкой которых занимаются субъекты Российской Федерации.
На федеральном уровне отсутствует общий порядок проведения мониторинга технического состояния домов, не сформирован общий подход к оценке технического состояния домов, не определен механизм финансирования мониторинга. Поэтому субъекты Российской Федерации по-разному определяют условия и порядок проведения мониторинга, критерии оценки технического состояния многоквартирных домов. Отсутствие сбалансированной системы мониторинга приводит к формированию региональных программ, содержащих необъективную информацию.
В региональной практике нет однозначного подхода и к определению критериев очередности проведения капитального ремонта, устанавливаемых в региональной программе капитального ремонта. Очередность проведения ремонта зачастую ставится в зависимость не только от состояния дома, но и от сопутствующих факторов - фактически поступивших платежей собственников, количества жителей в доме.
Конституционный Суд Российской Федерации совершенно справедливо отметил, что очередность проведения капитального ремонта должна определяться "на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное проведение соответствующих работ в тех многоквартирных домах, проживание в которых в силу износа их конструктивных элементов представляет опасность для жизни или здоровья граждан, а также в иных случаях возникновения неотложной потребности в капитальном ремонте".
Анализ регионального законодательства показывает, что в среднем плановый период реализации программы составляет 30 лет. При этом сроки ремонта могут постоянно сдвигаться, в программу могут включаться новые дома, из-за чего, по мнению экспертов, сама программа капитального ремонта может стать бесконечной
Решением всех приведенных вопросов может стать передача их регулирования на федеральный уровень, с тем, чтобы регионы, применяя обязательные правила, могли определять конкретные условия капитального ремонта в зависимости от своих потребностей. При этом представляется, что форма методических рекомендаций не всегда подходит. Методические рекомендации часто не учитываются регионами (это касается, например, дифференциации взносов, определения минимального размера фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете). Более правильным подходом является определение ключевых вопросов на уровне постановления Правительства Российской Федерации (обязательные условия региональных программ, стандарты определения очередности ремонта, условия мониторинга технического состояния дома, дифференциация взносов на капитальный ремонт).
В связи с недостаточной проработкой в федеральном и региональном законодательстве много вопросов возникает в отношении уплаты взносов в фонд капитального ремонта.
Одним из проблемных моментов, мешающих реализации программы капитального ремонта, является уклонение публичных образований от уплаты взносов на капитальный ремонт. Эта практика может привести к тому, что ремонт не будет проведен не по вине частных собственников - дом просто не включат в краткосрочный план из-за большой задолженности публичного образования.
В силу статьи 169 ЖК РФ минимальный размер взноса может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен жилой дом, с учетом его типа и этажности.
Однако, как правило, субъекты Российской Федерации не дифференцируют размер взносов. Так, в Москве с 1 июля 2015 г. минимальный взнос на капитальный ремонт составляет 15 рублей на квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме в месяц. В Свердловской области размер минимального взноса на 2016 год составляет 8 руб. 52 коп. Обратим внимание, что в Санкт-Петербурге дифференцировали взнос в зависимости от 8 типов домов. При этом размер взноса установлен рекордно низким: от 2 до 3,50 руб. В отчете Счетной палаты РФ отмечено, что при такой сумме взноса невозможно выполнение всех запланированных в 2015 году работ. Стопроцентная собираемость взноса обеспечила бы только 7% общей стоимости запланированных работ на 2015 год.
К сожалению, федеральное законодательство не устанавливает верхний и нижний предел минимального взноса на капитальный ремонт. Правило о дифференциации взносов не является обязательным. При этом на уровне федерального закона отсутствуют обязательные критерии расчета взносов (в зависимости от технических характеристик дома, степени его износа). Все это приводит к недостаточно обоснованному расчету взносов на капитальный ремонт, не говоря уже об отсутствии понимания у собственников помещений собственно механизма расчета взносов.
"Болевой точкой" в новой системе капитального ремонта является норма статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которой если на момент приватизации жилого помещения дом требовал капитального ремонта, обязанность его проведения лежит на бывшем наймодателе. Срок действия этой нормы постоянно продлевается вместе с продлением срока приватизации жилищного фонда.
ЖК РФ эту норму игнорирует, обязывая всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме уплачивать взносы на капитальный ремонт. Судебная практика также складывается не в пользу собственников приватизированных квартир.
Эта проблема также явилась предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации. В Постановлении от 12.04.2016 N 10-П Конституционный Суд указал, что, несмотря на статью 16 Закона о приватизации, собственники помещений в любом случае должны платить взносы на капитальный ремонт, при этом отметив необходимость разработки правового механизма внесения взносов в соответствующих случаях.
Одним из возможных вариантов решения проблемы явился бы механизм софинансирования, который может заключаться в следующем. Обязательные работы (хотя бы первоочередные, включенные в краткосрочный план реализации) проводятся за счет государства, чтобы не переносить сроки реализации программ, собственники при этом продолжают вносить взносы, которые аккумулируются для последующих работ. Это будет соотноситься и с нормой статьи 168 ЖК РФ, которая предусматривает, что в первую очередь должны ремонтироваться дома, капитальный ремонт которых требовался еще на дату первой приватизации. С разработкой данного механизма не следует затягивать, принимая во внимание и то обстоятельство, что по действующим нормам Фонд ЖКХ, которой обеспечивает государственную финансовую поддержку при проведении капитального ремонта, работает до 1 января 2018 года.
Далее будет рассмотрена судебная практика по капитальному ремонту многоквартирных домов:
- Согласно статье 167 Жилищного кодекса РФ органами государственной власти субъекта РФ должны приниматься нормативные правовые акты, имеющие свою направленность на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.
Также в них необходимо:
1) установить минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2) установить порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;
3) создание регионального оператора, решить вопрос о формировании его имущества, утвердить учредительные документы регионального оператора, установить порядок деятельности регионального оператора, порядок назначения на конкурсной основе руководителя регионального оператора;
4) утвердить порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
5) установить порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам;
6) установить порядок предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет и региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению и порядок предоставления таких сведений;
7) установить порядок выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме;
8) установить порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств;
9) установить порядок информирования собственников помещений в многоквартирных домах и организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, о содержании региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и критериях оценки состояния многоквартирных домов, на основании которых определяется очередность проведения капитального ремонта.
Примером может служить решение Кировского районного суда по делу № 2-9053/2017 от 28 ноября 2017 г. по делу № 2-9053/2017.
В суд обратился заместитель прокурора Питерского района Саратовской области (представляя интересы Кирсановой Л.А.) с иском к Некоммерческой Организации «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области о принуждении к организации проведения капитального ремонта кровли в многоквартирном доме. Краткосрочным планом реализации областной программы капитального строительства в многоквартирных домах на территории Саратовской области на 2017г, в который включены работы по капитальному ремонту кровли в многоквартирном доме, завершение работ планировалось на 15.10.2017. Однако работы по ремонту кровли не были завершены вплоть до времени проведения судебного заседания из-за отсутствия подрядной организации, привлечённой ответчиком на выполнение работ. Таким образом, ответчик не исполнил возложенные на него действующим жилищным законодательством обязанности в части организации проведения работ по капитальному ремонту.
Суд вынес решение об удовлетворении иска и обязал ответчика обеспечить исполнение работ по капитальному ремонту крыши в многоквартирном доме в срок до 01.05.2018.
Согласно статье 166 Жилищного кодекса РФ:
1. В перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, который устанавливается нормативными правовыми актами субъектов РФ, включены:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
2. Нормативными правовыми актами субъектов РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД можно дополнять услугами и (или) работами, направленными на утепление фасада, переустройство невентилируемых крыш на вентилируемые, устройство выходов на кровлю, установку автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловая энергия, горячая и холодная вода, электрическая энергия, газ) и другими видами услуг и (или) работ.
3. В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, выше минимального размера взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, которая будет сформировано за счет такого превышения, по решению общего собрания собственников помещений в МКД может быть использована на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в данном доме.
4. Нормативным правовым актом субъекта РФ определяется перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, которые могут быть профинансированы за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом РФ.
Примером может служить решение Усть-Камчатского районного суда по делу № 2-2-109/2017 от 15 ноября 2017 г.
Заместитель Усть-Камчатского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц обратился с иском к ООО «Стрелец» о возложении обязанности по производству ремонта кровельного покрытия крыши многоквартирного дома. В ходе проведения комиссии была установлена необходимость ремонта кровли с демонтажем всего кровельного покрытия, ремонтом стяжки и устройством нового кровельного покрытия.
ООО «Стрелец» осуществляет управление общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно иску вследствие ненадлежащего исполнения ООО «Стрелец» обязанности по содержанию общего имущества возникла течь в крыше.
Однако судом было установлено, что перечисленные работы не относятся к текущему ремонту крыши, а относятся к капитальному ремонту ст. 166 ЖК РФ), проведение которого выполняется в ином порядке.
Суд вынес решение об отказе в удовлетворении иска по той причине, что заявленные требования не относятся к компетенции ответчика.
Статья 168 ЖК РФ. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
1. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД определяет предельные сроки проведения собственниками помещений и (или) региональным оператором капитального ремонта в таких домах.
2. Данная региональная программа должна быть сформирована на срок необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ, и включать в себя:
1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории данного субъекта;
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД по каждому виду услуг и (или) работ;
4) иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ.
5) очередность проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.
Примером может служить решение Куйбышевского районного суда по делу № 2-3012/2017 от 13 ноября 2017 г.
Истцы Сычев И.В и Волков В.В обратились в суд с иском к Жилищному комитету Санкт-Петербурга, Правительству Санкт-Петербурга об обязании внести изменения в региональную программу капитального ремонта об изменении периода производства замены лифтов.
Согласно Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18 февраля 2014 года №84 с периодом проведения работ по капитальному ремонту лифтов данного дома является 2021-2023 годы.
Согласно данным экспертного заключения рекомендуется реконструкция лифтов, модернизация лифтов экономически не целесообразна.
Сычев И.В. обратился в Администрацию Московского района Санкт-Петербурга представив данные экспертного заключения, заключения для направления в Жилищный комитет Санкт-Петербурга для внесения изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах по переносу сроков замены.
Жилищный комитет г. Санкт-Петербурга был дан ответ, что оснований для переноса сроков проведения по капитальному ремонту лифтов не видит, так как предписание Государственной жилищной инспекции и представленные заключения по результатам обследования лифтов, отработавших назначенный срок службы, не являются основанием для переноса сроков. Основанием для изменения в региональной программе капитального ремонта сроков проведения работ по капитальному ремонту лифтового оборудования может являться только выявление сведений об аварийном состоянии строительных конструкций в отношении лифтовых шахт.
Суд сделал вывод о том, довод истцов о необоснованном увеличении сроков службы лифтов суд полагает необоснованным.
Суд вынес решение об отказе в удовлетворении иска.
Статья 169 ЖК РФ. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
1. Собственники помещений в МКД должны ежемесячно оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.
Примером может служить дело рассмотренное Арбитражным судом республики Башкортостан №А07-26944/2017 от 29 ноября 2017 года.
Некоммерческая организация фонд «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Башкортостан братилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к собственнику помещения, включённого в программу по капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах - Обществу с ограниченной ответственностью "Айдос" о взыскании суммы долга по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 40 702 руб. 08 коп., пени в размере 6 007 руб. 49 коп., а также заявлены требования о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 2 000 руб.
Судом было установлено, что собственник в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию, в том числе капитальный ремонт, а региональный оператор вправе требовать уплаты взносов независимо от наличия или отсутствия договора между собственником и региональным оператором. Однако, ООО «Айдос» не оплачивал причитающуюся ему долю расходов на капитальный ремонт и содержание помещения.
...Подобные документы
Общее состояние развития саморегулирования в России. Анализ показателей деятельности НП СРО "Союз предприятий строительной индустрии Свердловской области". Особенности саморегулирования в области строительства, реконструкции и капитального ремонта.
дипломная работа [692,7 K], добавлен 27.01.2012Понятие, ответственность за проведение, обязанность по несению расходов на капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов, а также источники и порядок его финансирования. Перечень подлежащих капитальному ремонту многоквартирных домов г. Казани.
реферат [546,3 K], добавлен 18.06.2010Сущность программно-целевого подхода в развитии городских территорий, виды и этапы разработки соответствующих программ, направления совершенствования реализации. Стратегический анализ мансардного строительства в г. Твери, экономический эффект программы.
курсовая работа [387,3 K], добавлен 16.02.2015Характеристика и методы производства ремонтно-строительных работ. Современные технологии и организация ремонта фасада. Общие правила выполнения штукатурных и отделочных работ, трудовые и материально-технические ресурсы. Временное водо- и электроснабжение.
курсовая работа [4,9 M], добавлен 19.05.2014Этапы процедуры реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Разработка проектной документации, архитектурно-планировочного задания на проектирование, архитектурного проекта. Государственная экспертиза проектной документации.
курсовая работа [31,0 K], добавлен 17.06.2012Основы и особенности деятельности Администрации городского округа Уфы, нормативно-правовая база. Экономические основы муниципального образования. Понятие и типы муниципальных должностей. Структура и назначение Управления капитального строительства.
отчет по практике [165,9 K], добавлен 16.08.2015Общая характеристика жилищного фонда, сведения о его реконструкции, модернизации, эксплуатации и техническом содержании. Примеры капитального ремонта в городе Уфе. Характеристика проблем реконструкции жилищного фонда, опыт и пути их решения в странах СНГ.
курсовая работа [51,8 K], добавлен 27.11.2012Продолжительность реконструкции здания. Устройство временных проездов и складских площадок. Погрузочно-разгрузочные работы. Методы производства основных видов строительно-монтажных работ. Обоснование потребности в материально-технических ресурсах.
курсовая работа [45,4 K], добавлен 20.07.2010Основы проведения капитального ремонта жилищных, общественных и промышленных зданий и необходимость составления технической документации. Система плановых и неплановых (внеочередных) осмотров. Проектно-сметная документация на капитальный ремонт.
контрольная работа [625,9 K], добавлен 25.10.2011Строительство многоквартирных домов в городе Череповец. Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ в городе. Законодательное обоснование возведения многоквартирного дома как объекта строительства. Управление многоквартирным домом.
курсовая работа [36,0 K], добавлен 14.02.2010Особенности и проблемы развития капитального строительства в условиях рыночной экономики. Факторы, влияющие на функционирование строительного рынка. Дефицит квалифицированных рабочих и инженеров как одна из важнейших проблем в строительной отрасли.
реферат [19,5 K], добавлен 17.01.2016Материальный и моральный износ зданий и сооружений в процессе эксплуатации. Проект капитального ремонта и реконструкции общежития №9 УГНТУ по ул. Р. Зорге в г. Уфе: оценка технического состояния, обмерные работы, архитектурное и конструктивное решение.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 23.10.2011Технический паспорт здания, определение его физического и морального износа. Теплотехнический расчет ограждающих конструкций. Расчетные сечения для проверки фундамента. Определение элементов стропильной крыши. Проведение капитального ремонта зданий.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 09.11.2016Понятие и виды загородных домов для временного проживания. Проектирование дачных домов и коттеджей. Нормативное регулирование строительства. Зарубежный опыт, канадская технология строительства. Преимущества каркасно-панельного дома. Выбор материалов.
курсовая работа [58,0 K], добавлен 01.07.2013Проект капитального ремонта моста через канал Храпунь на км 57,815 автомобильной дороги Р-37 Михалки - Наровля - граница Украины (Александровка). Краткая характеристика района. Основные правила по технике безопасности при устройстве мостового полотна.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 20.06.2012Экономическая характеристика района проложения трассы. Обоснование капитального ремонта дороги. Проектирование дорожной одежды. Объемы работ по устройству земляного полотна. Оценка автомобильной дороги. Обустройство, организация и безопасность движения.
дипломная работа [341,0 K], добавлен 19.11.2013Основная характеристика описания конструктивного решения общественно-жилого комплекса. Особенность концепции с постепенным увеличением этажности. Определение стоимости строительства многоквартирных жилых домов в городе Вологде в текущем уровне цен.
дипломная работа [755,7 K], добавлен 10.07.2017Технология строительства деревянных домов, особенности и используемые материалы, предъявляемые требования к экологичности и прочности, критерии оценки качества. Роль и особенности бани, этапы и принципы ее строительства. Типы домов, бань, их интерьер.
презентация [887,5 K], добавлен 14.05.2014Обеспечение нормативного срока службы зданий посредством правильного технического обслуживания и планово-предупредительных ремонтов. Сроки проведения и качество капитального и текущего ремонтов зданий. Безопасность жизнедеятельности на производстве.
дипломная работа [265,4 K], добавлен 29.04.2011Секционные, коридорные и галерейные виды жилых домов средней этажности. Назначение, функциональное зонирование и типология жилых домов. Концепция проекта, выбор и анализ места строительства. Принцип организации планировки жилых домов до пяти этажей.
презентация [19,4 M], добавлен 10.04.2013
