Энергоэффективное проектирование и строительство жилых зданий

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

1. ВВЕДЕНИЕ

2. ОБЗОР МЕТОДОВ СТИМУЛИРОВАНИЯ ЗЕЛЕНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ В РАЗЛИЧНЫХ СТРАНАХ

2.1 Государственная политика в области экологического строительства и энергосбережения

2.2 Нормативно-правовая база строительства

2.3 Финансовое стимулирование

2.4 Рыночные факторы

2.5 Сводная таблица и выводы

3. ЭКОНОМИКА ПРИМЕНЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ СТАНДАРТОВ

3.1 История добровольных экологических стандартов

3.2 Краткий обзор некоторых национальных стандартов

3.3 Рыночное признание

3.4 Модернизация строительного сектора

3.5 Выводы

4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ МЕЖДУНАРОДНЫХ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ СТАНДАРТОВ LEED И BREEAM

4.1 Структура и организационная форма управления стандартом

4.2 Процедура оценки

4.3 Адаптация к национальным условиям

4.4 Сводная таблица и выводы

5. ТЕХНИЧЕСКАЯ НАДЕЖНОСТЬ СТАНДАРТОВ

5.1 Сравнение технических характеристик

5.2 Сравнение показателей экологической эффективности

5.3 Пилотные проекты как метод технического совершенствования стандартов экологического строительства

6. ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ СТАНДАРТЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

6.1 Стимулирование экологической сертификации в жилом секторе

6.2 Барьеры для внедрения экологических технологий в жилом секторе

6.3 Основные особенности жилой экологической сертификации

6.4 Описание основных экологических стандартов для жилого сектора

7. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

7.1 Экологические стандарты строительства в контексте Казахстана

7.2 Пошаговая программа разработки и внедрения стандарта

ИСТОЧНИКИ

1. ВВЕДЕНИЕ

Данный отчет выполнялся в рамках проекта ПРООН/ГЭФ «Энергоэффективное проектирование и строительство жилых зданий», долгосрочной целью которого является сокращение эмиссий парниковых газов в жилищном секторе Казахстана посредством повышения энергоэффективности новых жилых зданий.

В рамках реализуемого проекта предусмотрена разработка новых добровольных стандартов для повышения энергоэффективности и строительства «зеленых зданий», что предполагает достижение стандартов энергетических показателей выше существующих минимальных нормативов. Такие стандарты могут применяться частными застройщиками для продвижения на рынке, областными органами управления для достижения экологических и экономических выгод от жилищного строительства и национальными проектами, включая совершенно новые города спутники, строительство которых находится на предварительном рассмотрении Агентства по делам строительства и жилищно-коммунальному хозяйству.

Добровольные экологические стандарты строительства применяются вот уже более 20 лет в различных странах мира и позволяют стимулировать применение экологических и энергоэффективных технологий благодаря рыночным механизмам. Так, например, Дэвид Готтфрид, основатель Совета по экологическому строительству США, утверждает, что Совет и рейтинговая система LEED смогли поменять мышление одной из самых «потребительских» держав в мире и поэтому он верит, что подобные методы смогут сделать нашу жизнь более устойчивой для будущих поколений (1).

Разработка и применение подобного стандарта в Казахстане будет способствовать повышению осведомленности о преимуществах экологического строительства в рядах профессионалов строительной отрасли, станет рыночным стимулом модернизации нормативной базы строительства, будет поощрять и развивать рынок энергоэффективных материалов, а так же позволит получить признание усилий по модернизации строительного рынка Казахстана на международном уровне. Таким образом, разработка и внедрение национального стандарта экологического строительства будет позитивно влиять на достижение целей по всем основным компонентам проекта ПРООН.

Согласно Годовому Рабочему плану на 2011 г. в рамках Компонента 1 было запланировано мероприятие - обзор международной практики и сбор материалов для разработки новых интегрированных (рекомендательного характера) стандартов по энергоэффективности для «Зеленых» зданий и требований европейских стандартов по энергоэффективности в зданиях.

В рамках данного отчета был выделен ряд задач с целью формирования обоснования для разработки рекомендаций, а именно:

· обзор существующих методов стимулирования и энергоэффективного строительства,

· анализ добровольных экологических стандартов как механизма рыночного стимулирования внедрения инновационных и энергоэффективных технологий,

· сравнение наиболее популярных стандартов LEED и BREEAM,

· описание особенностей экологических стандартов жилищного строительства.

Информация, подготовленная в ходе выполнения задания, станет основой для дальнейшей работы по разработке национального стандарта экологического строительства в республике Казахстан.

Описание целей и методологии

Основной целью отчета стал обзор международного опыта внедрения национальных стандартов, а так же подготовка рекомендаций по внедрению стандарта в контексте Казахстана.

Для достижения поставленной цели были выделены следующие задачи:

· обзор и оценка мирового опыта стимулирования экологического строительства и определение роли добровольных экологических стандартов;

· рассмотрение экологической стандартизации в историческом контексте;

· определение основных составляющих экономики экологической стандартизации с целью формирования механизмов реализации добровольных стандартов - рыночное признание, уменьшение рисков, модернизация строительного сектора, роль пилотных проектов;

· сравнение наиболее популярных стандартов экологического строительства LEED и BREEAM по организационным, экономическим, техническим и экологическим показателям;

· определение особенностей экологической сертификации для жилого сектора на примере национальных стандартов США и Великобритании;

· предварительная оценка рисков внедрения экологических стандартов в Казахстане и формирование пошаговой программы внедрения.

Для целей подготовки отчета проводился сбор информации из наиболее авторитетных международных источников - таких как Всемирный Совет по экологическому строительству, Совет по экологическому строительству США, исследования профессиональных ассоциаций и консалтинговых агентств, данные маркетинговых исследований и статистических опросов. Кроме того, в отчет вошли эксклюзивные данные опроса российских девелоперов, проводившегося экспертом в России в 2011 году, а так же собственные методические наработки эксперта в процессе международной экологической сертификации.

По итогам обзора источников по экологическому строительству была произведена оценка возможных рисков при разработке и внедрении системы экологической сертификации, а так же была подготовлена пошаговая программа разработки и внедрения стандарта.

2. ОБЗОР МЕТОДОВ СТИМУЛИРОВАНИЯ ЗЕЛЕНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ В РАЗЛИЧНЫХ СТРАНАХ

Передовые страны имеют значительный и успешный опыт внедрения и осуществления мер по стимулированию экологического строительства. Этот опыт, с поправкой на национальное законодательство и практику, может быть с успехом использован и в Казахстане. Международная практика показывает, что наиболее эффективно экологическое строительство развивается при условии внедрения комплекса мер на различных уровнях регулирования строительного процесса - определение государственных целей в области достижения энергоэффективности, модернизация нормативно-правовой базы строительства, финансирование и внедрение и продвижение добровольных экологических стандартов (2).

2.1 Государственная политика в области экологического строительства и энергосбережения

Безусловным лидером в области государственного стимулирования энергоэффективности на сегодняшний день является США. Правительство страны прилагает усилия для активного продвижения зеленого строительства на всех уровнях - федеральном, региональном и локальном. Так до 12 федеральных агентств, 34 штата и более 200 представителей местных властей активно способствуют применению или выдвигают в качестве обязательных требования экологических стандартов строительства (3). Политики штатов направлены, в основном, на ужесточение минимальных стандартов и норм строительства в области энергоэффективности. Правительства штатов поощряют выдающиеся достижения в направлении экологического строительства налоговыми кредитами, снижением налога на имущество, гарантиями по кредитам и прочими методами оптимизации налогообложения.

Акт об энергетической независимости и безопасности 2007 года установил цели по сокращению эмиссий на 15% до 2020 года и 80% до 2050 (базовым уровнем принят уровень 2009 года). Частью инициативы стало обязательство по сокращению до нуля всех выбросов парниковых газов, связанных с эксплуатацией коммерческой недвижимости к 2030 году. Американский Акт по восстановлению экономики и реинвестированию 2009 года предполагает бюджет в размере 80 миллиардов долларов прямых инвестиций в энергоэффективность, включая инвестиции в размере 4,5 миллиардов в «озеленение» муниципальных зданий (3).

Правительство США показывает пример ответственного подхода к сокращению загрязнения окружающей среды и в 2009 году приняло на себя обязательства по снижению эмиссий парниковых газов, связанных с эксплуатацией муниципальной недвижимости до нуля к 2030 году.

Международные соглашения, такие как Киотский протокол, являются основными движущими силами, которые определяют целевые показатели снижения эмиссий парниковых газов в Евросоюзе и Великобритании, а также формируют местное законодательство (4). Недавно вступившая в силу директива Евросоюза об изменении климата содержит конкретные меры по снижению выбросов на 20% к 2020 году по сравнению с 1990 годом.

По причине региональных различий и серьезности последствий изменения климата, большинство адаптационных мер будут приниматься на уровне стран, регионов или на местном уровне. Чтобы выйти на новый уровень в сфере энергоэффективности, 8 марта 2011 года Еврокомиссия предложила новый План энергоэффективности, в котором описаны меры по достижению дополнительной экономии в энергоснабжении и энергопотреблении. Основная цель плана состоит в том, чтобы внести существенный вклад в достижение целевых показателей энергоэффективности ЕС в 2020 году. Для этого план должен быть оперативно принят и внедрен в странах-членах ЕС. Однако план не ограничивается целевым показателем 20% и стремится создать общую инфраструктуру для достижения энергоэффективности в ЕС и после 2020 года. Данный проект имеет стратегический приоритет в Рабочей программе Комиссии на 2011 год (5).

В 2008 году Великобритания приняла Закон об изменении климата, согласно которому к 2050 году выбросы должны снизиться на 80% по сравнению с уровнем 1990 года (6). В законе также указана промежуточная цель в виде сокращения выбросов на 34% к 2020 году (с возможным сокращением на 42% при наличии международного соглашения) и описана концепция углеродного бюджета. Действующие стратегии в сфере энергоэффективности Великобритании, такие как Целевое сокращение выбросов углекислого газа, являются довольно бессистемными.

Федеральное правительство Германии приняло на себя обязательства по сокращению эмиссий парниковых газов на 40% в период 2008-2012 по сравнению с базовым уровнем 1990 года при условии соглашения о сокращении выбросов Европейскими штатами на 30% в те же сроки (7). Германия всегда был и остается крупным экспортером, поэтому вследствие множества индустриальных процессов, а так же высокой плотности населения ее экологические проблемы носят масштабный характер. Технологии энергоэффективного строительства развиты на высоком уровне, поэтому страна является источником экспорта ноу-хау в области экологического строительства.

На политической арене России энергоэффективность стала одной из наиболее актуальных тем за последние 3 года. В 2008 г. Президент Российской Федерации Д. А. Медведев своим указом поставил перед правительством задачу повышения энергоэффективности в экономике России на 40%, а уже 23 ноября 2009 г. он подписал Федеральный закон № 261-ФЗ "Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (8). В феврале 2010 г. Премьер-министр В. В. Путин на заседании президиума правительства заявил, что переход к активной политике энергосбережения назрел. "Тем, кто занимается энергосбережением, необходимо помогать на государственном уровне" - сказал Путин.

2.2 Нормативно-правовая база строительства

Описание энергоэффективности зданий находится на разном уровне строгости и детализации в разных странах, и это сказывается на эффективности и строгости добровольных стандартов экологического строительства. Лидером в развитии нормативно-правовой базы экологического строительства выступает Германия. Первые нормы по теплозащите зданий были выпущены здесь еще в 1977 году, на протяжении последних 33 лет эти нормы регулярно ужесточались (6).

Требования Европейской директивы об энергетической эффективности зданий были усилены законом об энергоэффективности в 2007 году. Среди всего прочего в рамках этого закона была представлена единая обобщающая система расчета энергоэффективности, были модернизированы Сертификаты Энергетической Эффективности (Energy Performance certificates), а так же введена регулярная инспекция кондиционеров.

Последняя поправка в Закон об энергоэффективности была внесена в 2009 году, она ужесточила требования на 30% (6). Кроме того, стало обязательным для объектов нового строительства применение возобновляемых источников энергии с целью отопления помещений (часть энергии, расходуемой на отопление, должно быть обеспечено возобновляемыми источниками энергии). Новое ужесточение закона об энергоэффективности ожидается в 2012 году.

Работа по внедрению стандартов домов с нулевым энергопотреблением ведется на национальном уровне. Требования по энергоэффективности зданий и сооружений, впервые представленные в 1977 году, включали в себя требования к теплоизоляции зданий, а так же требования энергоэффективности основных инженерных систем - горячего водоснабжения, вентиляции, кондиционирования. Кроме того, нормировались расходы на коммунальные услуги.

Все строительные нормы США находятся в ведении штатов или местных властей, и, следовательно, существенно различаются в разных регионах США в связи с различными потребностями и климатическими условиями этих регионов. Штаты, в которых строительными нормами занимаются местные власти, требуют, чтобы местные нормы были строже минимально допустимых норм штата.

В Калифорнии, например, потребление энергии в зданиях на душу населения оставалось на удивление стабильным в течение последних 30 лет, после принятия в 1970-х годах строительных норм и стандартов оборудования на уровне штата. Большинство штатов приняли нормы на основе стандартов, указанных в Международном кодексе энергосбережения и разработанных Американским обществом инженеров по отоплению, холодильной технике и кондиционированию воздуха. Строгость принимаемых норм зависит от климата штата и правовой среды, а также сильных сторон и интересов заинтересованных лиц на местном уровне.

Федеральное правительство США не имеет прямых полномочий по контролю за строительными нормами, хотя с 1977 года правительство принимало участие в разработке стандартных норм и требует, чтобы штаты рассматривали возможность их принятия. Федеральное правительство также предоставляет штатам техническую поддержку в принятии, внедрении и мониторинге строительных норм. Закон о восстановлении и реинвестировании американской экономики 2009 года предлагает финансовые стимулы штатам, которые внедряют самые современные строительные нормы.

Строительные нормы и стандарты Великобритании меняются как в сфере энергоэффективности, так и в области изменения климата. Положение № 1 Политики Планирования: Реализация принципов устойчивого развития 25 (PPS1) требует адаптации к изменению климата, включая Ключевой принцип (параграф 13), согласно которому «региональные и местные органы планирования должны обеспечить соответствие градостроительных планов глобальным принципам устойчивого развития, устраняя причины и возможные последствия климатических изменений посредством политики которая... учитывает последствия изменения климата в месте и проекте данной застройки». Управление заместителя премьер-министра страны выпустило руководство по планированию с учетом изменения климата, которое содержит рекомендации для Региональных и местных органов планирования по адаптации к климатическим изменениям.

За последние 20 лет инвестиции в научно-исследовательский сектор строительства в России были минимальны, нормативно-правовая база строительства не обновлялась или обновлялась фрагментарно (9). 1 июля 2010 года в России вступил в силу Федеральный закон «Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений». Регламент содержит указание, что соблюдение его положений обеспечивается через выполнение требований основополагающей группы нормативных документов, включённых в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации. Регламент определил также сроки обновления таких нормативных документов до 1 июля 2012 года. Министерством регионального развития Российской Федерации была подготовлена Программа разработки строительных норм и правил в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений на 2010-2012 годы, которая предусматривает актуализацию (пересмотр) и утверждение первоочередных строительных норм и правил - СНиП и национальных стандартов - ГОСТ Р.

Данная программа предусматривает так же внедрение Еврокодов (европейских стандартов строительства), которые смогут обеспечить нормативно-правовую базу для эффективного внедрения стандартов экологического строительства. Так, например, основной частью методологии добровольных экологических стандартов является единая модель подсчета повышения энергоэффективности по отношению к первичной потребляемой энергии и использование конверсионных коэффициентов. В России пока не существует подобной методологии, а под энергоэффективностью в текущих проектах подразумевают теплозащиту ограждающих конструкций, нормируемую по СНиП 23-02-2003.

Тем не менее, малое число классов по СНиП 23-02-2003 и их очень широкие интервалы для предельных значений удельного расхода тепловой энергии на отопление делают неразличимыми большинство решений по энергоэффективности. Здесь из условий формирования числового вектора энергоиндексации необходимо также совершенствование технических норм с включением предельных затрат энергоресурсов не только на отопление (вентиляцию), но и на горячее водоснабжение и др. Можно считать, что в России в 2010 году заканчивается первый этап формирования подходов к энергосбережению в зданиях (10).

2.3 Финансовое стимулирование

В докладе Николаса Стерна финансовые ограничения названы одними из основных барьеров для адаптации к изменению климата. В 2007 году некоторые города и штаты, включая Лас-Вегас и Нью-Мексико, разрабатывали законопроект по предоставлению существенных налоговых льгот владельцам экологичных домов (3). Такие банки, как Bank of America, Citibank и Wachovia начинают предлагать оригинальные банковские продукты для стимулирования зеленого строительства, в том числе ипотеку с пониженной процентной ставкой. Федеральное управление жилищного строительства США предлагает заемщикам программу покупки новых энергоэффективных домой или модернизации существующих домов, включая стоимость новых «зеленых» функций в конечную стоимость ипотеки, при условии, что новые функции помогут сэкономить электроэнергию.

Ипотечное агентство Fannie Mae также предлагает специальные условия ипотеки для экологичного и доступного жилья: например, энергоэффективные ипотеки на более высокую сумму, так как потенциальная экономия энергии компенсирует более высокие выплаты за дом. Fannie Mae предлагает еще один вид ипотеки: заемщики, покупающие дом рядом с остановкой общественного транспорта, могут рассчитывать на несколько большую сумму за счет того, что они сэкономят на транспортных расходах.

Изменение климата является одним из приоритетов для действующего многолетнего финансового плана (2007-2013) Великобритании (6). Существует потенциал для более активного принятия мер по адаптации в странах-членах ЕС и для целевого использования доступных финансовых ресурсов и инструментов. Существует подход «сверху», реализуемый консорциумом по контракту и полностью финансируемый правительством, и движение «снизу», инициированное бизнесом, в рамках которого домовладельцы платят за схему, поддерживаемую правительством и правительственными финансовыми ресурсами.

Оба подхода реализуются на региональном уровне с непосредственным участием местных властей. Согласно моделям, с использованием правительственных средств эта схема будет обходиться в 4,3 млрд фунтов в год в течение 20 лет (6). По обеим схемам активное участие население обеспечивается сбалансированными мерами «кнута и пряника». Участие населения будет достигаться прямыми стимулами, но возможность принять участие в программе будет ограничена по времени.

Кредиты с пониженным интересом доступны для частных лиц в Германии с целью энергоэффективной модернизации жилья, кредиты распределяются государственным банком KfW, который в свою очередь спонсируется из федерального фонда энергоэффективных проектов.

В России пока нет методов финансового стимулирования экологического строительства или энергоэффективности, хотя уже действует система энергосервисных контрактов. Данная система позволяет девелоперам и застройщикам перенести дополнительные капитальные затраты, связанный с повышением энергоэффективности проектов, на будущие периоды за счет договоров с поставщиками оборудования. При заключении энергосервисного договора компания-поставщик фиксирует ежемесячную сумму экономии электроэнергии, которая будет выплачиваться в счет поставленного оборудования. Финансовое стимулирование экологического строительства на государственном уровне является одной из самых актуальных тем сектора, о чем свидетельствует отчет рабочей группы по Законодательству, подготовленных Советом по экологическому строительству России (2).

энергоэффективное проектирование строительство стандарт

2.4 Рыночные факторы

Рыночными факторами, оказывающими влияние на скорость и интенсивность внедрения экологических технологий, будут являться, прежде всего, развитость и конкурентность рынка недвижимости, консолидированность основных игроков, а так же развитость социальной корпоративной ответственности бизнеса.

Развитость и конкурентность рынка недвижимости определяют отношение покупателей к предлагаемым активам, а так же их восприятие качества предлагаемого недвижимого имущества. На пике рынка, когда спрос растет, а предложение ограничено вероятность того, что покупатели или арендаторы будут особенно внимательны к качеству активов (а именно на качество влияет экологическая сертификация) очень мала. Именно поэтому кризис 2008 года имел стимулирующий эффект для развития «зеленого» строительства. Сертификация стала для многих игроков дополнительным конкурентным преимуществом и позволила сохранить стабильность бизнеса. Так, в 2008 году по данным отчета McGraw HILL CONSTRUCTION до 47% опрошенных первых лиц крупнейших строительных организаций мира заявили, что в ближайшие 2 года планируют использовать зеленых технологии на более чем 60% своих проектов (11).

Экономический эффект от применения экологической сертификации - экономия на коммунальных платежах - видна при реализации масштабных проектов. Именно поэтому сектор муниципальной застройки или крупные сетевые девелоперы становятся первыми, кто применяет экологические стандарты.

Социальная корпоративная ответственность бизнеса начала развиваться на Западе как отдельное направление менеджмента. Сейчас крупнейшие транснациональные корпорации включают отчеты КСО наряду с финансовыми отчетами в пакет документации при проведении транзакций. Более того, инвесторы, особенно внимательные к вопросам экологии, заключают меморандумы об инвестициях только в «зеленые» проекты.

2.5 Сводная таблица и выводы

В проанализированном списке стран были отражены ключевые показатели развития индустрии экологического строительства для регионов, разных по показателям общественного и государственного устройства, с различными типами экономики. Из проведенного исследования становиться ясно, что для достижения успеха на пути внедрения экологических технологий необходимо опираться на комплекс мер.

США выделяется среди всех стран темпами роста и объемами рынка экологического строительства (о чем свидетельствует количество сертифицированных зданий, а так же количество членов, привлеченных в ряды Совета по экологическому строительству США), главным стимулом экостроительства здесь является финансовая и налоговая поддержка государства. В Германии же, где, наоборот, количество сертифицированных зданий не так велико, поражает общий уровень энергоэффективности строительства, связанный с изначально высокими планками энергоэффективности, установленными нормативно-правовой базой строительства (Таблица 1).

Таблица 2.5.1 Сравнение мер по стимулированию экологического строительства в разных странах мира

	США	Великобритания	Германия	Россия
Государственная политика - цели по снижению CO2	К 2020 году на 15% по сравнению с 2009 годом	К 2020 году на 34% по сравнению с 1990 годом	К 2012 году на 40% по сравнению с 1990 годом	К 2020 году на 40% по сравнению с 2007 годом
Нормативно-правовая база строительства	Определяется штатами, в большинстве случаев принят стандарт ASHRAE	Разработан и утвержден единый метод подсчета энерго- эффективности	Нормативы энерго-эффективности разработаны в 1977 году и постоянно ужесточались	Нет единого метода подсчета энерго-эффективности
Сертификация энерго-эффективности	Energy Star, обязателен для нового строительства	EPC (Energy Performance Certificate), обязателен для нового строительства DEC (Display Energy Certificate)	EPC (Energy Performance Certificate), обязателен для нового строительства	Энергетические паспорта, обязательны для нового строительства
Национальный экологический стандарт	LEED	BREEAM	DGNB	Зеленый стандарт
Финансовые инициативы	Множество налоговых льгот, компенсация затрат по сертификации	Бюджет на возобновляемые источники энергии, полаются на рыночные механизмы	Стимулирование возобновляемых источников энергии	Нет
Доля стран в мировом рынке фотовольтаики (12)	5%	н\а Зеленые тарифы	44% Зеленые тарифы	2,3%
Корпоративная социальная ответственность бизнеса	Сильно развита	Сильно развита	Сильно развита	Слабое влияние - в основном на бумаге
Национальный совет по экологическому строительству	USGBC, 13213 членов (2008)	UKGBC, 200 членов (2008)	DGNB, 300 членов, (2010)	RuGBC, 175 членов (2011)
Пилотные проекты		BedZed, BRE Innovation Park, Eden, Лондон 2012	Freiburg	Активный дом, Сочи 2014, Сколково

Хорошим примером эффективной реализации комплексных мер в области энергоэффективности служит город Фрайбург, расположенный в Германии. В данном примере рассматриваются как меры на уровне местных властей, так и повышение общественной сознательности и реализация на уровне частного капитала и инновационного сектора.

Пример 1 Зеленый город Фрайбург (Германия)

В 1992 году Фрайбург был избран зеленой столицей Германии, и с тех пор почти каждый год город обновляет свой список инноваций в области экологии, которые в свою очередь приносят ему новые заслуженные награды - Европейскую Премию «за развитие общественного транспорта», Немецкий Приз «за развитие солнечной энергетики», федеральные награды в области устойчивого развития (13). В 2010 году Фрайбург был объявлен Федеральной столицей по защите климата, а Британская Академия Урбанизма присудила городу престижную премию за выдающуюся градостроительную концепцию.

В 1986 год, в год трагической катастрофы на Чернобыльской АЭС власти города Фрайбурга официально объявили переход к солнечной энергетике. В том же году в городе было создано первое в Германии Ведомство по защите окружающей среды. С 2008 года до 10% от фискальных платежей местной энергетической компании Badenova AG (1,2 миллиона евро) было вложено в развитие проектов по сохранению климата в строительном секторе (13).

Альтернативная энергетика

В области зеленой экономики Фрайбург был особенно успешен в области разработок и внедрения новых технологий возобновляемых источников энергии. Солнечные панели размещены повсюду - на стадионе и городской ратуше, на крышах школ, церквей, частных домов, даже тюрем. Ветровые турбины появляются на горизонте со стороны Черного Леса. Природные условия способствовали развитию данного направления энергетики - в Фрайбурге ежегодно насчитывается до 1 800 часов солнечного света с интенсивностью радиации до 1 117 кВт на кв.м. Сочетание природных условий и высокой общественной осведомленностью, политических приоритетов городских властей и активного стимулирования зеленой экономики стали причинами развития города как столицы фотовольтаики Германии.

Инновационная и исследовательская инфраструктура города включает в себя такие выдающиеся институты как Институт Систем Солнечной Энергетики Франкофера, Международное Сообщество Солнечной Энергетики, Международные инновационные бренды такие как Solar-Fabrik AG, Soitec Solar GmbH, SolarMarkt AG и Solarstrom AG плюс региональных поставщиков и сервисные компании. Солнечная энергетика создала в Фрайбурге до 2000 рабочих мест.

Управление отходами

Раздельный сбор отходов является практически спортом в Фрайбурге. Пример для подражания устанавливают городские власти, перерабатывающие до 80% бумаги, используемой в деловом обороте. С 1991 года раздельный сбор мусора вознаграждается радом финансовых инициатив, в городе даже выделяются гранты на использование текстильных детских подгузников. Отходы, которые не могут быть переработаны, вывозятся на мусоросжигательный завод с генерацией электроэнергии или Биогазовую станцию, которая обеспечивает до 2-% потребностей города в электричестве.

Транспорт

В 1996 году Фрайбург утвердил свой первый Общий транспортный план, который стимулирует использование экологичных видов транспорта (передвижение пешком, на велосипедах или общественным транспортом). В период с 1982 года по 1999 объем использования велосипедов в общей транспортной нагрузке города возрос с 15% до 27%, а общественного транспорта - с 11% до 18%. Такие показатели достигаются благодаря градостроительной политике, предполагающей компактную застройку и равномерное распределение инфраструктуры, а так же размещение объектов в зонах с хорошей транспортной доступностью (13).

3. ЭКОНОМИКА ПРИМЕНЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ СТАНДАРТОВ

3.1 История добровольных экологических стандартов

В 1990 году Ведомство по исследованиям в строительстве Великобритании (BRE) запустило добровольный метод экологической оценки, BRE Environmental Assessment Method (BREEAM). Целью этого метода была объективная оценка экологических характеристик нового или существующего здания в Великобритании, а так же стимулирование девелоперов, инвесторов и строителей к достижению более высоких характеристик зданий по сравнению со стандартами. Независимая экспертная оценка качества зданий третьей стороной обеспечила стандарту широкое рыночное применение, а так же позволило заслужить доверие в среде профессионалов.

В течение последующих нескольких лет стандарт BREEAM был адаптирован в других странах, включая Канаду, Гонконг и Новую Зеландию.

Следующим шагом в развитии экологической сертификации стал запуск программы «Вызов зеленого строительства» (Green Building Challenge) в 14 странах (Австрия, Канада, Дания, Финляндия, Франция, Германия, Япония, Нидерланды, Норвегия, Польша, Швеция, Швейцария, Великобритания и США) в 1996 году. Данный проект ставил своей целью разработку и тестирование метода измерения характеристик зданий с учетом экологических и энергетических показателей. «Вызов зеленого строительства» просуществовал вплоть до 2005 года и завершился созданием «Инструмента зеленого строительства» (GBTool), который призван помочь в экологической оценке зданий (14).

С течением времени были созданы другие системы оценки зеленых зданий на основе BREEAM, GBTool и адаптаций к экологическим потребностям конкретных стран. Эти рейтинговые системы развивались на основе комментариев экспертов строительной индустрии, а так же модернизировались по мере развития технологий, позволяющих улучшить экологические показатели зданий.

Дополнительным стимулом внедрения систем добровольных экологических сертификаций стало создание в 2000 году Всемирного совета по экологическому строительству - межправительственной сетевой организации, объединяющей аналогичные Советы по всему миру. Штаб-квартира Всемирного совета по экологическому строительству находится в Канаде, где ежегодно проходит Всемирный конгресс экологического строительства. В 2010 году Всемирный совет по экологическому строительству включал в себя 80 национальных советов - представителей шести континентов (15).

Сейчас сертификация стала настолько популярной, что экологические стандарты стали обязательными для многих типов зданий в разных странах мира. По данным на 2007 год по всему миру насчитывалось до 22 национальных систем добровольной экологической сертификации (LEED (США), LEED (Канада), BREEAM (Великобритания), CASBEE (Япония), Green Star (Австралия), PromisE (Финляндия), SBAT (Южная Африка) и т.д.) (16).

Тем не менее, для более эффективного внедрения идей зеленого строительства, а так же с целью выработки единых стандартов экологического строительства и решения глобальной задачи - сокращение выбросов СО2 - необходимо было выработать единую международную методику (33). Международные стандарты выделились из ряда национальных стандартов путем здоровой рыночной конкуренции и сейчас представлены двумя лидирующими схемами - LEED и BREEAM.



Изображение 3.1.1 Количество зданий, сертифицированных по системам добровольной экологической сертификации в Европе, по данным на май 2011 года (17)

Количество зданий, построенных по экологическим стандартам, является важным показателем развитости рынка экологического строительства в той или иной стране. Согласно последнему исследованию RICS (март, 2011) порядка 6000 зданий в Европе было сертифицировано по различным рейтинговым системам и еще более 3000 зарегистрированы на сертификацию (17). Несмотря на региональные предпочтения в применении национальных систем сертификации доминирующими на сегодняшний день являются системы BREEAM и LEED. Приверженность к этим стандартам объяснима с точки зрения международных инвесторов, стремящихся оценивать свои портфели недвижимости по единым и понятным в любой стране критериям. С другой стороны наличие конкуренции на рынке сертификации видится как позитивный фактор с точки зрения прогресса и адаптации систем.

Изображение 3.1.2 Количество зданий, зарегистрированных на сертификацию по системам добровольной экологической сертификации в Европе, по данным на май 2011 года (17)

3.2 Краткий обзор некоторых национальных стандартов

DGNB

Стандарт был разработан Советом по устойчивому строительству Германии на основе успешного опыта BREEAM и LEED в 2008 году. Стандарт получил особое распространение в германоязычных странах Европы. DGNB выделяет шесть аспектов, влияющих на оценку: экология, экономика, социально-культурный и функциональный аспекты, методы, процессы, а также расположение. Сертификат свидетельствует о положительном воздействии строительства на окружающую среду и общество в количественном выражении. Сертификат DGNB основан на концепции интегрального планирования, который на ранней стадии определяет цели устойчивого строительства. Таким образом, устойчивые здания могут быть разработаны, исходя их текущего состояния технологий, а их качество может быть подтверждено новым сертификатом (26).

Определение требуемых показателей эклогической эффективности эксплуатации здания на ранних этапах позволяет наиболее эффективно достичь желаемого результата. Система стандартов DGNB разрабатывается на основе принятия согласованных решений основных экспертов отрасли - архитекторов, исследователей, консультантов. Тем не менее, недостатком такого подхода является то, что основные движущие силы рынка - девелоперы и застройщики не приглашаются к рассмотрению критериев, что создает определенный вакуум для успешного взаимодействия всех участников рынка.

Более того, комитеты Совета по устойчивому строительству Германии сами являются сертифицирующими органами, подобная организация структуры управления стандартом несет в себе конфликт интересов. Кроме того, стандарт существует на языке оригинала - немецком, что существенно сокращает круг его применения германоговорящими странами.

Все разрабатываемые стандарты семейства DGNB проходят стадию пилотных проектов - на данном этапе новые изменения в стандарт пересматриваются и обосновываются практическим опытом.

На сегодняшний день по DGNB сертифицировано около 200 зданий и еще порядка 170 зарегистрировано на сертификацию. Все здания (более 90%) находятся на территории Германии, что говорит о том, что стандарту пока еще рано присваивать статус международного.

CASBEE

Японский стандарт CASBEE является образцом стандарта рассчитанного на самые инновационные и выдающиеся здания в области экологического строительства. Он разрабатывался исходя из следующих принципов: признание только самых выдающихся проектов с точки зрения экологической эффективности, простота в применении, широкий охват типов зданий, оцениваемых по системе, система должна отражать проблемы и вопросы устойчивого развития, наиболее значимые на региональном уровне Японии и стран Азии. Система может применяться как в процессе проектирования, так и на этапах ввода здания в эксплуатацию. Более того существует стандарт CASBEE, применимый к уже существующим зданиям и объектам реконструкции (27).

Стандарт имеет уникальную структуру и оценивает не только само здание, но и принадлежащий ему участок - всю экосистему нового строительства. Кроме того, стандарт оценивает так же вклад, который вносит построенное здание в общемировые проблемы человечества.

Изображение 3.5.1 Схематическое изображение сферы действия стандарта CASBEE

Благодаря своему высокому техническому уровню, стандарт создает очень сложную систему критериев. Все здания, сертифицированные по CASBEE, имеют инновационные особенности и применяют большое количество современных методов моделирования в процессе проектирования. Большая часть критериев CASBEE присуждается на основе количественных показателей. Тем не менее, слишком высокая планка технического стандарта стала одним из главных сдерживающих факторов на пути его рыночного внедрения. Именно этим объясняется столь небольшое количество зданий, сертифицированных с момента его создания - 2001 года (LEED был запущен в 2000 году) - всего 23 здания на 2007 год (27). Дополнительным стимулом для повсеместного внедрения стандарта может стать государственное стимулирование - так в 2007 году стандарт был объявлен обязательным для всех объектов нового строительства. CASBEE не может быть назван международным стандартом из-за ограниченной территории применения.

BREEAM NL

После продолжительных консультаций на тему определения пути развития национального стандарта экологического строительства Советом по экологическому строительству Голландии было принято коллегиальное решение о поиске системы, имеющей международное признание и, в то же время, имеющей гибкие механизмы адаптации (климат, нормативная база, т.д.) к местным условиям. Кроме тог, важным фактором выбора системы стала ее прозрачность и экономическая целесообразность модели внедрения (28). После изучения ряда международных стандартов экологической сертификации зданий Совет выбрал британскую методологию BREEAM.

Совет по экологическому строительству Голландии перевел BREEAM на датский язык, в апреле 2008 года первые стандарты для объектов Нового строительства были адаптированы на территории страны. Пять рабочих групп состояли из направлений торговой, офисной, промышленной, жилой недвижимости и направления региональных особенностей. Завершающим этапом работы групп стало внесение изменений в оригинальный стандарт с целью адаптации на местном рынке. 13 пилотных проектов было запущено в феврале 2009 года, в марте 2009 бета-версия BREEAM-NL New Buildings была представлена рынку. В сентябре 2009, совет получил формальное подтверждение BREEAM-NL 2010. С введение национального стандарта BREEAM NL все зданий, которые в противном случае проходили бы добровольную международную сертификацию BREEAM, обязаны сертифицироваться по национальной схеме, что обеспечивает стандарту дополнительный спрос.

Российский «Зеленый стандарта»

В конце 2009 г. Распоряжением Министра природных ресурсов и экологии РФ от 30 декабря 2009 г. Была создана рабочая группа, которой было поручено разработать временные методические указания (ВМУ) по экологической оценке объектов недвижимости (28). Итогом работы группы стала Система добровольной сертификации объектов недвижимости - «Зеленые стандарты» (Система). В течение года проводилась апробация Системы на конкретных объектах, обсуждения с экспертами, застройщиками, девелоперами, представителями органов власти и другими заинтересованными сторонами. В результате была подготовлена и зарегистрирована 8 апреля 2011 г. вторая, усовершенствованная версия документа.

Организационная структура Системы добровольной сертификации объектов недвижимости - «Зеленые стандарты» включает: НП «Центр экологической сертификации - ЗЕЛЕНЫЕ СТАНДАРТЫ», как орган наделяющий полномочиями органы по сертификации, Совет Системы, Апелляционную комиссию и Органы по сертификации, уполномоченные на право проведения сертификации в Системе. Каждый участник имеет свою структуру и исполняет установленные функции (28).

Система сертификации опирается на основные принципы BREEAM и LEED, а так же имеет ссылки на российские нормативные документы. На данный момент проходит пилотное испытание системы на объектах олимпийского строительства в Сочи. В то же время в России ведется параллельная работа по созданию систем экологической сертификации еще двумя конкурирующими организациями - Советом по «зленому строительству» (подразделение союза архитекторов) и Национальным объединением строителей. Все системы находятся на очень ранних стадиях развития и не опробованы рынком. В то же время наличие нескольких национальных систем путает и без того узкосегментированный рынок экологического строительства. На сегодняшний день на рынке России по-прежнему остаются наиболее востребованными международные системы сертификации - BREEAM и LEED, о чем свидетельствуют опросы девелоперов и показатели по количеству сертифицированных зданий.

3.3 Рыночное признание

С целью обеспечения эффективной работы рыночных механизмов сертификации необходимо четко понимать их экономическое обоснование. Тренд экологического строительства поддерживается рядом других тенденций в современной экономике организаций, таких, например, как внедрение систем управления рисками и контроля управленческого учета. Ключевые игроки рынка недвижимости в погоне за конкурентными преимуществами были в ряду первых, кто ответил на вызов изменения климата. Так Совет по экологическому строительству США - некоммерческая ассоциация ключевых компаний в индустрии строительства - был образован в 1990 и с тех пор включил в свои ряды до 20 000 участников, такие же тенденции были и в России, где первые разговоры об экологическому строительстве начались в 2009 году и начались они на уровне ведущих девелоперов страны.

Причины, по которым девелоперам выгодно признание внедрения «зеленых» технологий на проектах заключается в том, что недвижимость с экологическими сертификатами ценится выше. В настоящее время на Западе ведется активная работа по внедрению принципов устойчивого строительства, а так же экологической сертификации в методы оценки стоимости недвижимости (18). Речь идет о международных системах сертификации, которые получили признание на глобальном уровне.

Так, в 2009 году вышел первый отчет RICS (Британской Королевской Ассоциации Оценщиков Недвижимости), который исследовал взаимосвязь финансовых показателей офисных зданий в США и их показателей экологичности. Рынок недвижимости США характеризуется высоким уровнем развития, комплексностью и конкурентностью. Основным источником финансового благополучия «зеленых» зданий является снижение расходов на эксплуатацию недвижимости, а так же здоровая среда и внутренний микроклимат для работы и жизни. И поэтому застройщики таких зданий будут требовать премиум за их реализацию. Очевидно, что размер дополнительной стоимости будет различаться и зависеть от ряда факторов. Проведенное исследование показало, что по сравнению с традиционными зданиями добавленная стоимость зеленой недвижимости будет составлять 3% на квадратный фут выраженная в арендных ставках. При проведении исследования делалась поправка на воздействие местоположения зданий на их доходность. Если взять этот показатель в терминах эффективной арендной ставки (с поправкой на коэффициент сданных площадей), то премиум будет даже выше - 6% на квадратный фут (19).

Исследователи так же изучали повышение продажной стоимости недвижимости в зависимости от зеленой сертификации - и здесь результаты даже выше - в районе 16%. Цифра является довольно высокой и означает, что повышение экологического статуса традиционного здания до «сертифицированного» может привести к повышению капитализации на 5,5 миллионов долларов США. Исследование проводилось на основе изучения 494 зданий сертифицированных по системе Energy Star опираясь на данные Совета по экологическому строительству США. Повышение энергоэффективности объекта напрямую связано с повышением арендной ставки - до 0,2% на каждые 10% энергоэффективности (19).

Кроме того, помимо дополнительной стоимости, заложенной в сертифицированных зданиях, благодаря снижению эксплуатационных затрат нельзя забывать о том, что в долгосрочной перспективе строительство не-сертифицированного здания сегодня может привести к тому, что через определенный период времени оно станет не востребовано рынком и это может повлиять на его стоимость в долгосрочной перспективе (20). По мере развития рынка «экологической» недвижимости методы экологического строительства станут нормой строительств,а и владельцы традиционных зданий вынуждены будут адаптироваться или снизить стоимость. Многие эксперты предполагают, что наличие экологического сертификата будет играть решающую роль при определении классности зданий - от «В» к «А».

Пример 2 Экологические стандарты и трансформация рынка недвижимости России

В 2011 году в Москве проводилось первое в России исследование на предмет стадии развития рынка экологического строительства и внедрения энергосберегающих технологий. Исследование проводилось совместно с Советом по экологическому строительству и Гильдией управляющих и девелоперов среди застройщиков и людей, принимающих решения об инвестициях и управлении проектами в компаниях.

Результаты исследования показали быстрый рост сектора экологического строительства, а так же значительное повышение осведомленности профессионалов в этой области. Так, по состоянию на сентябрь 2011 года в Москве было зарегистрировано 14 зданий на сертификацию по стандарту BREEAM), на октябрь - уже16 зданий. По LEED зарегистрировано 12 зданий, по российской системе «Зелёный стандарт» зарегистрировано на сертификацию примерно 10 зданий. Все здания самого различного типа: офисная, торговая, жилая недвижимость, спортивные сооружения. География объектов также разнообразная: Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Тверь, Калуга и т.д.

Таблица 3.2.1. Количество сертифицированных зданий в России на октябрь 2011 (21)

Для участия в исследовании были приглашены респонденты из разных секторов недвижимости с репрезентативным размером портфолио проектов, находящихся в процессе девелопмента, не менее 50 000 кв. м. Общий размер портфолио опрошенных девелоперов - 4 млн кв. м, включая жилую и коммерческую недвижимость. Среди опрошенных девелоперов около 64% принимают решения по развитию сектора жилой недвижимости, все остальные - коммерческого. Выбранное распределение по типу финансирования и рыночному сектору очень важно, потому что оно определяет мотивацию респондентов. Среди опрошенных 32% - частные инвесторы, 35% - IPO, 33% - банки.

Согласно исследованию Елены Кошелевой, предпринятому в 2005 году в рамках подготовки диссертации «Применимость экологических стандартов в России», основными препятствиями экологического строительства в России были признаны: решения, принимающиеся на основе краткосрочной перспективы и опирающиеся, в основном, только на коммерческие факторы. Кроме того, предыдущее исследование показало, что следующими по значимости факторами стали отсутствие информации о зеленом строительстве и высокая стоимость реализации «зеленых» технологий (1). Согласно нынешнему исследованию 2011 года наметился значительный прогресс в области просвещенности и факторов, влияющих на выбор стратегии строительства. В то же время, такой фактор как фрагментарность и осталось нормативной базы строительства в России, по-прежнему, оказывает существенное сдерживающее влияние на развитие сектора в России. В то же время чувствуются серьезные перемены в восприятии соотношения цена и качество - исследование 2011 года показывает, что стороны, формирующие спрос - арендаторы, инвесторы, физические лица - больше внимание уделяют качеству, стали более требовательны к комфорту и долговечности недвижимости (21).

Большинство опрошенных (68%) собираются участвовать в будущем в «зелёных» проектах, что свидетельствует о том, что этот тренд будет развиваться. Среди основных стимулов для внедрения экологического строительства девелоперы как коммерческой, так и жилой недвижимости, назвали наличие спроса. Экономию на эксплуатационых затратах поставили на второе место. Если говорить о других группах (не о девелоперах, а о подрядчиках, проектировщиках), то там на первое место вышли такие факторы как государственное регулирование. Это говорит о том, что основной группой, которая будет двигать эти технологии, станут девелоперы, а подрядчикам и проектировщикам придется под них подстраиваться.

Таблица 3.2.2. Основные стимулы для внедрения экологического строительства по результатам опроса 2011 года (21)

Большинство опрошенных соглашаются с тем, что экологическое строительство целесообразно и выделяют снижение эксплуатационных затрат как главную составляющую окупаемости «зеленых» проектов. Данный результат совпадает с результатами исследования по экологическому строительству, проводившемуся в США в 2010 году Советом по экологическому строительству США (22). Диверсификация состава клиентов (экологические сертифицированные здания привлекают иностранных инвесторов и арендаторов), снижение затрат на маркетинг и международное признание были названы в ряду факторов, определяющих экономику экодевелопмента. В отличие от респондентов в США всего несколько российских экспертов обозначили продуктивность сотрудников как главный источник дополнительных преимуществ.

...