Энергоэффективное проектирование и строительство жилых зданий

Что касается рыночной стоимости, то игроки сошлись во мнении, что экологические здания стоят дороже и наибольший вклад в повышение рыночной стоимости «зеленых» зданий вносят увеличение арендных ставок, а так же международное признание (21). Повышение цены «зеленых» зданий связано с дополнительным маркетингом, а так же расчетом на будущий спрос. Тем не менее, фактор роста рыночной стоимости здания больше ощущается в коммерческой недвижимости по сравнению с жилой. По словам экспертов, сейчас строительство экопроектов в жилой сфере происходит благодаря нацеленности на будущий спрос, который должен проявиться в ближайшие 2-3 года.

Среди основных факторов, определяющих экономическую целесообразность «зелёных» проектов наблюдается большая разница, потому что большинство девелоперов коммерческой недвижимости назвали сокращение эксплуатационных затрат, создание конкурентного преимущества и привлечение иностранных арендаторов. Девелоперы жилой недвижимости назвали международное признание и конкурентное преимущество. Также названы такие факторы, как повышение капитализации здания, экономию на маркетинге и рекламе, повышение продуктивности сотрудников, Кроме того, большинство опрошенных ожидают ужесточения политики государства в области экологического законодательства. Существует практика энергопаспортов и в приказе Минрегиона прописано, что каждые 5 лет нормы энергоэффективности будут ужесточаться, а за нарушения предполагается штраф.

Таблица 3.2.3. Факторы экономической целесообразности экологических проектов (21)

Эксперты проводили опрос среди участников рынка, чтобы понять, какие меры они ожидают от государства. Большинство ответили, что кроме модернизации нормативной базы не нуждаются в дополнительных инициативах. Главными факторами выступили нормативная база и гармонизация российских международных норм. Также респонденты считают, что необходимо перенимать опыт Запада в извлечении выгоды из экостроительства. Ряд девелоперов с удовольствием бы рассмотрел вопрос упрощения прохождения экспертизы при наличии зелёного сертификата.

Таблица 3.2.1. Возможные меры по стимулированию экодевелопмента со стороны государства (21)

В качестве вывода данного исследования хочется отметить, что рыночный спрос на «зелёное» строительство есть, экологическая сертификация проектов даёт девелоперам дополнительное конкурентное преимущество, способность выделить свой товар среди других. Большинство девелоперов нуждаются в поддержке и стимулировании со стороны государства на начальном этапе развития тренды, в будущем рыночный спрос будет обуславливать массовое применение зеленых технологий.

Изображение 3.2.2. Применимость экологических технологий строительства в России (21)

3.4 Модернизация строительного сектора

Строительство является одной из наиболее консервативных индустрий экономики. Инновации входят на рынок через так называемых «ранних адаптаторов» и постепенно становятся общепринятой нормой. Чем больше инновации востребованы рынком, тем дешевле становиться их стоимость и тем выше уровни роста инновационного сектора (23).

Все эти экономические принципы были проверены десятилетиями изучения инновационных секторов экономики - таких как телекоммуникации и информационные технологии. Схемы экологической сертификации направлены на модернизацию строительной индустрии и именно поэтому они устанавливают требования на порядок выше государственных строительных норм и правил. Каждая система сертификации для того чтобы поддерживать свой высокий статус и рыночное признание должна постоянно эволюционировать и повышать среднюю планку. В основе формирования критериев сертификации лежит принцип, что порядка 2% зданий на существующем рынке будут способны достичь самого высокого уровня, основная часть сертифицируемых зданий будет составлять 25% общего строительного рынка.

Изображение 3.3.1. Модернизация строительной индустрии и зеленые стандарты (20)

3.5 Выводы

Стандарты являются эффективным рыночным механизмом стимулирования экологического и энергоэффективного строительства, тем не менее, для успешной реализации стандартов необходимо учитывать ряд факторов:

· Высокую роль государственного стимулирования на начальных этапах внедрения стандартов, особенно в странах с переходным типом экономики;

· Необходимость просвещения профессионалов строительного и инвестиционного сектора о всех выгодах экологической сертификации;

· Значимость пилотных проектов в стимулировании экологического строительства. Так, например, в России таким проектом стала Олимпиада в Сочи 2014, где более 10 зданий будут построены по международному стандарту BREEAM. Проект не только заставил обратить внимание на стандарты самых консервативных игроков строительного рынка, но и позволил зеленому и энергоэффективному строительству заручиться поддержкой высших представителей власти. Так, например, В. В. Путин прокомментировал «На стройках в Сочи впервые широко применены такие технологии, которые в мире называются "зелеными экологическими стандартами", и в дальнейшем мы планируем распространить такие технологии на всю страну. Эти технологии дорогие, но это действительно то, что называется вложением в будущее".

Все национальные стандарты принимают за основу подход основных международных стандартов - LEED или BREEAM. Попытки создания уникального национального стандарта зачастую оканчиваются провалом, в особенности в тех странах, где нет развитого научно-исследовательского сектора в области строительства. Основным международным поставщиком строительных инновации по-прежнему остаются США, Великобритания и Германия и поэтому вряд ли можно ожидать, что национальный стандарт других стран, разработанный на местной научно-технической базе, станет равносильным конкурентов сложившимся системам LEED или BREEAM. Опыт разработки стандартов последних 10 лет свидетельствует об этом - неудачные попытки CASBEE, HQE (Франция) и прочих выйти на международный рынок закончились фиаско.

Кроме того, как было указано выше главной движущей силой добровольной сертификации являются передовые девелоперы с международным портфолио объектов недвижимости. Именно они становятся инициаторами создания Советов по экологическому строительству в разных странах и именно они заинтересованный в сравнении объектов недвижимости при помощи одного инструмента - международной, признанной и опробованной годами сертификации. Т.к. все стандарты опираются на похожие критерии оценки, страновые различия выражаются, в основном, в сертификационном процессе, который значительно упрощается при наличии стандарта на родном языке.

4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ МЕЖДУНАРОДНЫХ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ СТАНДАРТОВ LEED И BREEAM

4.1 Структура и организационная форма управления стандартом

Стандарт BREEAM разработан на базе независимого экспертного института BRE Global, входящего в группу некоммерческих организаций, направленных на модернизацию строительного процесса BRE Trust. BRE Global является как разработчиком, так и оператором стандарта. Стандарт постоянно обновляется с целью обеспечения высокого уровня требований к зданиям. Кроме того, BRE Global проводит обучение оценщиков и аудиторов, а так же занимается сертификацией проектов. Стандарт является добровольным и основные стимулы применения - рыночные. Специализированые стандарты были разработаны в Великобритании для применения в муниципальной недвижимости - школы, высшие учебные заведения, больницы и даже тюрьмы. Кроме того, для частного строительства достижение рейтинга 6 (наивысшего) по стандарту Sustainable Homes (стандарт семьи BREEAM для жилых домов) является обязательным с 2008 года.

Стандарт LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) был разработан на основе британского стандарта BREEAM в 1998 году и был запущен в 2000 году. Стандарт был разработан при помощи Совета по экологическому строительству США. Характеристики Совета по экологическому строительству США по сравнению с BRE Global являются главным фактором, влияющим на отличия в этих двух стандартах. BRE Global - независимый исследовательский институт, тогда как USGBC является национальной ассоциацией (19 957 организаций-участников), которая включает крупнейшие корпорации, правительственные структуры, некоммерческие организации и прочих игроков строительного рынка (30). В основу LEED положены принципы, которые утверждаются комитетами организации на основе баланса всех интересов.

С целью обеспечения объективной независимой оценки Совет по экологическому строительству США оставляет за собой функции разработчика стандарта, тогда как отдельная организация - Институт по зеленому строительству GBCI (Green Building Certification Institute) занимается подготовкой квалифицированных специалистов и сертификацией зданий. Т. о. Совет по экологическому строительству США оставляет за собой функции разработчика стандарта. Важно отметить, что обновление стандарта происходит каждые 4-5 лет с целью повышения планки «экологичности строительства» (31). Процесс разработки LEED - прозрачен и демократичен, в его основу положена совместная работа основных игроков рынка. Каждый технический критерий LEED проходит согласование на уровне технического комитета и на общественном рассмотрении всеми членами USGBC. Прозрачность процесса отражается в публикации технического руководства, а так же сборе данных по уровню сложности и статистическому достижению тех или иных критериев. Эти данные пересматриваются ежегодно с целью оптимизации стандарта. Например, критерий ID2 (наличие в команде квалифицированного LEED-AP специалиста) достигается почти всегда, тогда как критерий MR1.3 (Повторное использование структуры здания и внутренней отделки 50%) никогда не был достигнут (30).

4.2 Процедура оценки

Роль оценщика по стандарту BREEAM сводится к независимому аудиту предоставляемой документации, подготовке отчета в сертифицирующий орган и работе по взаимодействию BRE Global с Заказчиком сертификации (изображение 4.2.1). Независимость и качество оценки обеспечиваются процедурой Quality Assurance, принятой в BRE Global.

Первый шаг в получении сертификации по BREEAM заключается в предварительной оценке здания, которую выполняет специалист (оценщик) BREEAM. Как показано на изображении 4.2.2, BREEAM предлагает 12 стандартных рейтинговых систем. Для зданий, которые не вписываются ни в одну из предлагаемых схем, предлагается специальная, «индивидуальная» версия.

Изображение 4.2.1 Процесс проведения оценки по схеме BREEAM Europe Commercial

После определения подходящей схемы необходимо сформулировать целевые показатели для здания, включая уровень сертификации, улучшенные процессы, добавление альтернативных источников энергии и так далее. Стандарт представляет собой набор критериев (около 100 - 110), исходя из которых Заказчик разрабатывает стратегию достижения желаемого уровня экологичности. Как правило, основным стимулом к сертификации зданий в среде коммерческих девелоперов являются репутационные факторы, создание дополнительных конкурентных преимуществ и повышение капитализации проектов (19). Решение о желаемом рейтинге принимается уже на этапе проекта, что позволяет достичь максимального результата с минимальными капитальными вложениями.

Среди уровней сертификации различают: Pass (30%), Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) и Outstanding (85%) (32). По мере повышения рейтинга необходимо выполнить ряд дополнительных требований для получения соответствующей сертификации. Уровень Outstanding также требует, чтобы информация о здании была опубликована BRE в виде примера (32).

В отличие от BREEAM роль оценщика в LEED более обширна и включает в себя управление проектом. Первый шаг в получении сертификата LEED заключается в регистрации здания в Институте сертификации зеленых зданий (GBCI). Институт сертификации зеленых зданий исполняет программу аккредитации в качестве LEED Green Associates (LEED GA) и LEED Accredited Professionals (LEED AP).



Изображение 4.2.2. Семья стандартов BREEAM

Изображение 4.2.3 LEED Online - система контроля процесса сертификации

Статус LEED Green Associate обычно получают люди с нетехническим образованием, например, маркетологи; а те, кто готовится к LEED AP, чаще имеют техническое образование и имеют опыт консультирования компаний по прохождению процесса аккредитации по LEED. Привлечение аккредитованного профессионала по LEED не является обязательным, но это может помочь рационализировать и упростить процесс сертификации, получить важную информацию по получению сертификации и получить один дополнительный балл к итоговому количеству баллов.

Таблица 4.2.1 Семья стандартов LEED

LEED Проектирование и строительство	LEED NC Новое строительство
	LEED FOR SHELL & CORE Коммерческие объекты без отделки
	LEED SCHOOLS Школы
	LEED HEALTHCARE Учреждения здравоохранения
	LEED RETAIL Торговые здания и помещения
LEED Для отделочных работ	LEED FOR COMMERCIAL INTERIORS Офисные интерьеры
	LEED FOR RETAIL INTERIOR Торговые интерьеры
LEED Для эксплуатирующихся зданий	LEED EB Эксплуатация и Техническое обслуживание
LEED Для жилого сектора	LEED for HOMES
LEED Для массовой застройки	LEED for Neighborhood Development

Существует так же разница в том, как подсчитываются баллы по LEED. Многие критерии привязаны к доллару США (например, критерии по энергоэффективности - сбережение электроэнергии), поэтому при неблагоприятных колебаниях курса валют общий рейтинг зданий может пострадать (30).

Сертификация по LEED так же потребует перевода всех чертежей в американскую метрическую систему - футы вместо метров, что может представлять определенные сложности, а так же дополнительные затраты.



Изображение 4.2.4 LEED схема прохождения сертификации

Процесс сертификации LEED автоматизирован и позволяет произвести сертификацию не выезжая из страны, где располагается проект. Online система располагает электронными образцами документов, которые нужно заполнить для каждого критерия. Онлайн-система LEED также содержит правила интерпретации баллов, в которых содержатся ответы на технические вопросы, задаваемые другими пользователями. Важно заметить, что для получения баллов по определенным параметрам нужно, чтобы здание было заселено в течение определенного времени после окончания строительства. Когда вся документация собрана и строительство завершено, отчет передается в Институт для проверки и сертификации. Весь процесс сертификации по LEED обычно занимает от одного года до пяти лет, в зависимости от типа и требований к желаемому уровню сертификации.

Стоимость сертификации складывается из трех составляющих - стоимости взносов в сертифицирующий орган - BRE Global (ориентировочно от 3 000 до 15 000 фунтов), стоимости консультационных услуг оценщика - варьируется в зависимости от проекта к проекту и объема предоставляемого консалтинга (от 5 000 до 100 000 фунтов) и стоимости «озеленения» проекта. Стоимость «озеленения» проекта будет зависеть от ряда факторов, таких как своевременность принятия решения о сертификации, планируемого рейтинга и базового уровня строительства данной организации.

В среднем расходы на сертификацию по LEED составляют 750-3750 долларов США взнос при регистрации проекта, 1500-7500 долларов США на момент подачи документов для рассмотрения. Стоимость услуг аккредитованного специалиста LEED составит от 30 000 до 100 000 долларов США, плюс 10 000 - 60 000 долларов США - стоимость адаптации документов. Стоимость подготовки документации будет уменьшаться в процессе получения опыта в реализации сертифицированных проектов.

4.3 Адаптация к национальным условиям

В семье стандартов BREEAM существует стандарт BREEAM International, который разработан с целью применения на международном уровне. Данный стандарт опирается на применения местных стандартов и правил строительства.

Помимо BREEAM International существуют и другие модели адаптации BREEAM к национальным условиям. Например, механизм создания национального стандарта на основе BREEAM. По такому пути уже пошли ряд стран Евросоюза (Дания, Голландия, Испания), а так же страны Персидского Залива (BREEAM Gulf). В случае локализации стандарта BRE Global принимает активное участие в работе. С целью обеспечения международного признания сертифицируемых объектов (часто этот фактор является решающим при принятии решения о сертификации, особенно в странах с развивающейся экономикой) 90% основных критериев адаптируются под национальные нормы и правила, а оставшиеся 10% полностью меняются с целью вобрать в себя местные особенности строительства и проблем загрязнения ОС.

Таблица 4.4.1.Пример адаптации весовых коэффициентов BREEAM в локальных условиях.

Категория	Весовой коэффициент (Европа) в %	Весовой коэффициент (Персидский залив) в %
Управление	12	8
Здоровье и благополучие	19	15
Энергоэффективность	15	14
Транспорт	10	5
Водопотребление	6	30
Материалы	10	9
Отходы	8	5
Землепользование и биоразнообразие		7
Загрязнение окружающей среды	10	7

Еще одним механизмом экологической адаптации BREEAM являются весовые коэффициенты по экологическим категориям. Всего в BREEAM 9 категорий, весовое соотношение этих категорий в приложении к Великобритании можно увидеть в таблице 4.4.1. Наиболее важными характеристиками для Великобритании являются энергоэффективность и здоровье и благополучие, тогда как для стран Персидского залива на первое место выходит водопотребление.

Существует две возможности использования системы LEED за пределами США. Первая состоит в том, чтобы адаптировать LEED под местную систему, работая совместно с Американским советом по зеленому строительству. В этом случае сертификацией будет заниматься местный орган. Многие страны пошли по этому пути и уже внедрили или внедряют эту систему, в том числе Бразилия, Канада, Индия и Испания. В этих странах существуют собственные версии LEED, которые регулируются Советом по экологическому строительству соответствующей страны (IGBC 2008; Spain GBC 2010; Canada GBC 2010; GBCB 2008).

Второй вариант использования LEED за пределами США - это сертификация проектов по американской версии LEED. В этом случае здание должно соответствовать нормам и стандартам США и Американского совета по экологическому строительству. Однако при выборе этого варианта нет возможности получить приоритетные региональные баллы. При использовании LEED в США приоритетные региональные баллы дают больший вес некоторым параметрам в зависимости от региона страны, где строится здание. Однако в других странах некоторые из этих параметров не обязательно будут самыми оптимальными. Поскольку вся документация на сертификацию подается через онлайн-систему LEED, оценщику необязательно посещать строящийся объект (30). В LEED, в отличие от BREEAM, нет системы взвешенных коэффициентов, что усложняет процесс адаптации системы в различных климатических условиях и в странах с разными экологическими проблемами.

4.4 Сводная таблица и выводы

Таким образом, можно отметить, что стандарты LEED и BREEAM фактически являются прямыми конкурентами и по темпам развития идут нога в ногу на международном рынке. Конкуренция стандартов является здоровым явлением для индустрии и позволяет всем участникам рынка работать в области совершенствования существующих практик строительства. Более того, близкая конкуренция стандартов стимулирует дополнительные исследования в области инновации строительного сектора.

Преимуществом LEED является его инструментарий, который позволяет оптимизировать процесс подготовки документации и управления проектом. C другой стороны, освоение этого инструментария представляется сложным для тех, кто первый раз сталкивается с системой. Некоторые эксперты утверждают, что демократические принципы LEED стимулируют, скорее, лоббирование интересов крупных производителей оборудования и поставщиков материалов, а не научно-исследовательскую деятельность.

В пользу BREEAM говорит научный подход, исследовательская деятельность, положенная в основу множества критериев, а так же методология, направленная на решения более широкого спектра экологических задач.

Таблица 4.5.1. Сравнение стандартов LEED и BREEAM

	BREEAM	LEED
Год создания	1990	1998
Количество зданий сертифицированных	116 000	2 500
Схемы	15	5
Наличие аккредитованного оценщика	Обязательно	По желанию
Индивидуальный подход к зданию	Есть	Нет
Опирается на стандарты	Европейские	США
Экологическая эффективность	++	+
Себестоимость	+	++

Самым главным принципиальным различием двух систем является сам процесс сертификации здания. Так оценщики BREEAM ответственны за сбор и аудит документации, а так же подготовку отчета, направляемого в BRE Global, который проводит проверку отчета и выдает сертификат. Для LEED подтверждающая документация подготавливается и собирается проектной командой и передается напрямую в USGBC, где она оценивается на предмет соответствия стандарту. Модель управления каждой системой так же имеет существенные отличия. Так BREEAM финансируется лицензионными сборами от организаций-оценщиков, а так же проектными взносами, тогда как LEED частично финансируется благодаря проектным сборам, а так же поддержке Совета по экологическому строительству США.

5. ТЕХНИЧЕСКАЯ НАДЕЖНОСТЬ СТАНДАРТОВ

5.1 Сравнение технических характеристик

Добровольные стандарты определяются набором обязательных и выбираемых критериев, которые есть как в LEED, так и BREEAM. В BREEAM количество требований, которое нужно выполнить обязательно растет с повышением желаемого рейтинга.

Таблица 5.1.1 Обязательные критерии BREEAM (32).

	Pass	Good	Very Good	Excellent	Outstanding
Man 1 Ввод в эксплуатацию				1	2
Man 3 Строительная площадка и ОС				1	2
Man 4 Руководство по эксплуатации здания		+	+	+	+
Hea 4 ЭПРА	+	+	+	+	+
Ene 1 Энергоэффективность				6	10
Ene 2 Учет энергопотребления			+	+	+
Ene 5 Альтернативная энергетика				+	+
Wat 1 Водопотребление			+	+	2
Wat 2 Учет водопотребления				+	+
Wst 3 Помещение для РСО				+	+
LE 4 Воздействие на участок строительства				2	2
Проходное количество баллов	30	45	55	70	85

В LEED обязательные критерии называются пререквизитами и являются минимальными требованиями к зданию (вне зависимости от желаемого рейтинга).

Обязательные требования LEED для всех проектов:

SSP1 - Снижение загрязнения от строительной деятельности

WE1 - Снижение водопотребления

EAP1 - Ввод в эксплуатацию систем энергосбережения в здании

EAP2 - Минимальные требования к энергоэффективности

EAP3 - Управление кондиционированием

MRP1 - Сбор и хранение вторичных ресурсов

EQP1 - Качество микроклимата

EQP2 - Запрет на курение (или автоматизация системы вентиляции)

Кроме того, необходимо обеспечить полное соответствие строительным нормам и правилам и обязательство предоставлять данные по энерго- и водопотреблению в процессе эксплуатации здания.

Сравнение выборных критериев LEED и BREEAM

Энергоэффективность

· Критерий EAP2 требует проектирование здания по американскому стандарту ASHRAE 90.1. Данный стандарт является более строгим, чем Европейские и Британские стандарты. Как LEED, так и BREEAM ориентированы на показатели энергоэффективности нежели на определенные инженерные решения.

· Критерий EAP3 связан с проектированием кондиционирования, данное требование является обязательным по нормам и правилам Европейского Союза, поэтому оно не включено в BREEAM.

· Критерий EA1 Энергоэффективность пользуется теми же принципами, что и Ene 1 в BREEAM. Тем не менее, существует значительное отличие - в отличие от BREEAM он выражен в процентном соотношении энергопотребления по сравнению со средними показателями, а не в сокращении выбросов парниковых газов, кроме того он выражен в терминах стоимости потребляемой энергии. Такой же эффект наблюдается и в критерии Ene 5, который описывает использование источников возобновляемой энергии.

· Всего за здание с нулевым выбросом парниковых газов в BREEAM доступно 11.85% общего количества баллов. В LEED за повышение энергоэффективности на 48% доступно максимальное количество баллов - 19, улучшение должно быть подсчитано по методологии ASHRAE 90.1-2007. Таким образом, по LEED за здание с низким энергопотреблением можно получить до 17% баллов, что конечно менее эффективно, чем BREEAM.

· Как в LEED, так и в BREEAM дополнительные баллы присуждаются за покупку электроэнергии от «зеленых» поставщиков.

Землепользование и территориальное планирование

· Критерий SS1 запрещает использование сельскохозяйственных систем, заболоченных местностей, а так же водоохранной зоны, эквивалентом в BREEAM является балл, присуждаемый за повторное использование земель.

· Критерий SS2 направлен на подсчеты плотности застройки, тогда как BREEAM подобные расчеты не проводит. Тем не менее, критерии похожи по требованиям к наличию инфраструктуры в шаговой доступности - магазин, банк, почта и т.д.

· Критерий SS3 - повторное использование участка - коррелируется с LE2 в BREEAM, хотя его значительно легче достичь по LEED.

· Критерии, связанные с обеспечением транспортной доступности и снижением использования частного транспорта менее строгие по сравнению с BREEAM. Например, 30 000 кв. фут здание по BREEAM будет должно обеспечить до 95 велосипедных парковочных мест, тогда как по LEED эта цифра менее 36.

· Критерий SS5.2 направлен на увеличение озелененных территорий и повышение биоразнообразия, по BREEAM по данному критерию можно получить до 5 баллов и методы достижения критерия значительно более строгие по сравнению с LEED.

· Критерий SS7.1 и 7.2 вознаграждает снижение эффекта «теплового острова», который напрямую не упоминается в BREEAM, хотя некоторые элементы этой проблемы отражены в критериях LE 4, LE 5, LE 6 и Pol 5.

Водопотребление

· Критерий WEP1 не устанавливает четкие критерии сокращения водопотребления по сравнению с BREEAM

· Критерии WE1 Ирригация и WE 2 Повторное использование воды - похожи на аналоги в BREEAM Wat 6 и Wat 5, хотя и не соответствует ему полностью.

· В дополнение в BREEAM присуждается до 3-х баллов за применение решений, направленных на сокращение водопотребления (приборы учета, отключение воды датчиками присутствия и контроль протечек).

Материалы и отходы

· Критерий MRP1 Хранение вторичного сырья по LEED схож с критерием Wst3 по BREEAM, хотя площадь пространства, предназначенного для хранения отходов почти в 1,5 раза больше чем по BREEAM.

· Дополнительные баллы по LEED можно получить за использование быстро возобновляемых ресурсов, местных материалов и повторное использование элементов интерьера, чего нет в BREEAM.

· BREEAM в определении экологичности материалов пользуется экомаркировками, присваиваемыми независимыми сертифицирующими организациями, тогда как LEED полагается на опыт и знания оценщика и проектной команды.

· BREEAM поощряет повторное использование материалов и внедрение мер по увеличению их срока службы, тогда как LEED делает основной упор на переработке.

Качество микроклимата

· Критерий IEQP1 Качество микроклимата опирается на ASHRAE 62.1, тогда как BREEAM ссылается на национальные стандарты.

· Критерии IEQ1, IEQ2, IEQ3 и IEQ5 соотносятся с требованиями BREEAM по качеству вентиляции, хотя и предъявляют более строгие параметры оценки.

· Критерий IEQ7.1 Термальный комфорт аналогичен Hea 10 в BREEAM, разница заключается только в выборе систем математического моделирования.

Сравнение технических особенностей в международном контексте

Обе схемы имеют много общего и есть все основания полагать, что здание, получившее высокий рейтинг по BREEAM получит хорошую оценку по LEED. Минимальные требования к зданиям в LEED строже, что позволяет BREEAM, в свою очередь, быть более гибкой системой. Оба стандарта ориентированы на результат - т.е. они не предписывают технологии или материалы, а предлагаю показатель, который должен быть достигнут проектной командой в процессе развития проекта.

Сильные стороны LEED - контроль внутреннего загрязнения, эффект теплового острова, его применение в климатических зонах, где активно используется вентиляция с механическим побуждением и кондиционирование, принесет лучшие результаты (30).

Сильные стороны BREEAM - сокращение использование личного транспорта, формирование комфортной наружной среды, шумовое загрязнение и снижение водопотребления. Кроме того, BREEAM много внимания уделяет процессу контроля и управления строительством, что, несомненно, является большим преимуществом в странах с переходным типом экономики.

5.2 Сравнение показателей экологической эффективности

Сравнивая экологическую эффективность двух международных стандартов (LEED, BREEAM) можно отметить, что к решению одних и тех же экологических проблем они подходят по-разному (Таблица 5.2.1). Например, по критерию «энергоэффективность» в LEED можно набрать больше баллов, чем в BREEAM. Но это не означает, что здания, построенные по LEED, будут более энергоэффективными, чем построенные по BREEAM. Так, чтобы заработать 15 баллов по критерию «энергоэффективность» по BREEAM нужно построить практически автономное здание с нулевым электропотреблением из сети. Чтобы заработать 19 баллов по той же категории, руководствуясь стандартами LEED, нужно всего лишь повысить энергоэффективность на 50%. Поэтому задача сравнения экологической эффективности стандартов является не такой простой, как кажется на первый взгляд.

Таблица 5.2.1 Основные экологические проблемы и критерии международных стандартов BREEAM и LEED

Экологическая проблема	Критерии BREEAM Europe Commercial 2009	Коэф-т оценки*, (%)	Критерии LEED NC 2009	Коэф-т оценки*, (%)
Повышение энерго-эффективности	Энергоэффективность, учет энергопотребления, освещение, возобновляемые источники энергии, оборудование, снижение использования механической вентиляции, проектирование с учетом максимального использования дневного света, создание зон освещенности и теплового комфорта в помещении, анализ полного цикла жизни здания, регламенты процесса ввода здания в эксплуатацию	32,3	Уменьшение эффекта острова тепла - крыша и мощение территории, процедура приемки здания в эксплуатацию, снижение энергопотребления, управление холодильным оборудованием, учет энергопотребления и оптимизация, возобновляемые источники энергии, запрет курения в здании, зонирование освещения и теплового комфорта, максимизация использования дневного света	38
Загрязнение воздуха (в т.ч. автотранспортом и качество микроклимата)	Выбор площадки с учетом транспортной доступности, поощрение использования альтернативных видов транспорта, снижение числа парковочных мест в здании, снижение загрязнения от строительного участка (сокращение количества поездок за счет выбора локальных материалов)	18,4	Поощрение использования альтернативных видов транспорта и общественного транспорта, снижение количества парковочных мест	23
Снижение загрязнение водного бассейна	Снижение и учет использования воды, снижение аварийного и текущего водопотребления, сокращение использования питьевой воды для полива, уменьшение нагрузок на городские системы очистки воды	8,68	Снижение расходов воды на полив, системы экологического дренажа, учет количества дренажных вод, инновационные системы очистки вод, снижение водопотребления	10
Загрязнение грунтовых вод	Снижение загрязнения грунтовых вод, экологические дренажные системы, снижение загрязнения воды от строительного процесса	2,83	Инновационные технологии по очистке вод	2
Обращение с отходами - сокращение свалок	Снижение уровня отходов от строительной площадки, создание условий для раздельного сбора мусора в здании, компостирование, повторное использование конструкций и фасадных элементов зданий, бережное отношение к отделочным материалам, поощрение использования материалов из вторичного сырья, анализ полного цикла жизни здания	13,36	Складирование и вывоз вторичных ресурсов, повторное использование частей здания, управление строительными отходами, повторное использование материалов, поощрение использования материалов из вторичного сырья, использование быстро возобновляемых материалов	10
Территориаль-ное планирование	Повторное использование участка для строительства, рекультивация территории, повышение площади зеленных территорий	2	Выбор участка, плотность застройки, повторное использование участка	1
Снижение биоразно-образия	Повышение биоразнообразия на участке, озеленение территории, защита редких видов	8	Защита и восстановление экосистем, максимизация площадей зеленых территорий	2
Прочее	Управленческие меры - экологические стандарты управления, оценка жизненного цикла, шумовое загрязнение, комфорт среды		Социальная вовлеченность, комфортность среды

* Коэффициент оценки выражен в процентах (%) от общего количества баллов, присваиваемых за выполнение всех критериев. Эта оценка не определяет эффективность того или иного решения, предлагаемого стандартами. Прежде всего, оно описывает разницу в подходе к экологии между LEED и BREEAM.

Экологическая эффективность тех или иных мер, предписываемых стандартами, так же будет напрямую зависеть от обеспечивающей инфраструктуры, такой, например, как предприятия по раздельному сбору и переработке вторсырья или наличия системы велосипедных дорожек. В этом плане применение экологических стандартов на отдельных передовых объектах коммерческой недвижимости может стать хорошим стимулом для городских властей и предпринимательства для разработки программ внедрения централизованных мер по повышению экологической эффективности города в целом.

5.3 Пилотные проекты как метод технического совершенствования стандартов экологического строительства

Инновационная деятельность в строительном секторе ограничена высокими капитальными затратами, а так же возможностями реализации пилотных проектов. Создание выдающихся «пилотных» экологических проектов не только помогает разрушить стереотипы, но и позволяет двигать научно-технический прогресс в области экологических технологий. Кроме того, зеленые инновационные проекты поднимают общую планку экологичности и служат идеальной моделью для создания стандарта. Для анализа был выбран построенный и функционирующий комплекс BedZed, опыт строительства которого лег в основу пересмотра и модернизации британских стандартов. Кроме того, на проекте были испытаны многие теоритические наработки в области воздействия строительной инфраструктуры на основные поведенческие механизмы жителей.

Пример 3 Устойчивое сообщество BedZed (Великобритания)

Beddington Zero Energy Development (BedZED - Беддингтонский Энерго-нейтральный Проект) - это участок малоэтажной застройки, находящийся недалеко от Веллингтона в Великобритании. Проект был разработан в партнерства с девелопером BioRegional, архитектором Биллом Данстером, фондом Peabody и проектировщиками Arup. BedZED представляет собой участок плотной многофункциональной застройки с 82 домами, 271 жилой комнатой и более чем 2 500 кв. м офисного пространства, торговой зоной и спортивной инфраструктурой - и все это расположено на 0,64 гектара земли, застроенный в 2000 - 2002 году. Стоимость строительства жилой части комплекса составила 1100 фунтов на 1 кв. м по ценам 2002 года (24).

На момент строительства проекта он воплощал в себе все передовые идеи устойчивого строительства, разработанные в Великобритании. Основной целью проекта стала реализация экологически-нейтральной жилой застройки без ущерба для комфорта проживающих в ней людей. По словам девелопера, их целью было сделать устойчивый подход в строительстве « легким, привлекательным и экономически доступным» (25).

Особенности проекта включают в себя все составляющие устойчивого развития:

- Экологическую - энергоэффективное топливо и возобновляемые источники энергии, включая электро теплоцентраль на биогазе и солнечные коллекторы, снижение выбросов СО2 от транспорта, минимизацию водопотребления, повторно использованные строительные материалы, Экологический Транспортный план, меры по повышению местного биоразнообразия.

- Социальную - разнородный состав сообщества, две трети комплекса представляют собой доступное жилье, снижение расходов на энергопотребление, здоровую атмосферу, спортивную инфраструктуру, «поселковую» площадь и кафе

- Экономическую - материалы от местных производителей, дополнительные рабочие места, местные возобновляемые источники энергии.

Изображение 3.4.1 Планирование инсоляции и плотности застройки в комплексе BedZed (24)

Экологический стиль жизни местного сообщества поддерживается «общественными» машинами, доступными каждому жителю (включая электромобили), доставкой органических продуктов на дом с местных фермерских хозяйств. Проект BedZed доказывает, что жилые комплексы могут повысить экологичность на локальном и региональных уровнях, предоставляя доступ к местным источникам возобновляемой энергии, а так же увеличивая потенциал солнечной энергии.

Концепция

В середине 1990-х архитектор Билл Данстер построил свой личный дом (Дом Надежды) как прототип дома с нулевым потреблением электроэнергии. Параллельно с этим он работал над созданием концепции города-надежды, который должен был совместить в себе на первый взгляд несовместимые вещи - плотную застройку и принципы устойчивого развития (24). Основой архитектурной концепции города стали многофункциональные террасы, использующие эффект солнечного нагрева, а так же увеличивающие зеленые пространства за счет садов на крышах. Крис Твинн из Ove Arup проработал структурные вопросы здания, а так же показал как принципы нулевого потребления энергии могут быть воплощены на практике.

Финансовая модель проекта была создана при помощи консультантов Gardiner & Theobald. Девелопер BioRegional, заручившийся поддержкой WWF, начал заниматься продвижением модели с целью поиска со-финансирования и участка под застройку. В 1998 году муниципальный участок в районе Беддингтона был выбран и фонд Peabody выступил в роли девелопера проекта. В техническом задании для проектной команды указывалось разработка проекта с целью его дальнейшей репликации для различных местностей. Была проведена работа с местными жителями и все их замечания и предложения были внедрены в проект. Тендерное предложение по участку уступало прочим участникам аукциона в финансовом плане, но после дополнительных переговоров на Правительственном уровне было решено, что экологический и социальный вес проекта дополняют низкую заявленную стоимость участка.

Специализированные консультанты были наняты с целью оценки нематериальной ценности проекта в финансовых показателях. Результаты их исследования показали, что проект может превысить предложения конкурентов на 100 000 - 600 000 фунтов стерлингов (24).

Достижение столь высокой плотности застройки (более 500 человек на 1 га) была достигнута благодаря интеграции жилой и деловой функции комплекса, кроме того крыши офисов служат террасами для жилых домов (24).

Технологические особенности

Стратегия «нулевого энергопотребления» осуществляется благодаря:

- энергоэффективному проектированию зданий - снижению теплопотерь и эффективному использованию солнечного нагрева, в домах отсутствуют традиционные системы отопления;

- экономной сантехнике, снижающей потребности в горячем водоснабжении;

- использованию возобновляемых источников энергии - теплоэлектроцентрали на древесных отходах и солнечных коллекторов;

- Экологическому транспортному плану - минимизация использования личного транспорта и сокращение эмиссий СО2.

Особое внимание на проекте уделялось теплозащите ограждающих конструкций, так 300 мм теплоизоляционного материала заложено во всех наружных стенах, кровле и на первом этаже. Теплоизоляция выполнена по внешнему контуру здания, таким образом, минимизируя потери по мостикам холода, а так же позволяя наиболее эффективно использовать внутреннее пространство. Такой уровень теплозащиты позволяет зданию сохранять тепло зимой с минимальным отоплением и не кондиционировать дома в летний период. Трехкамерные стеклопакеты и низкоэммиссионным стеклом, а так же деревянные рамы уменьшают теплопотери. Все здания имеют низкие уровни воздухопроницаемости. Теплообменники в пассивной вентиляционной системе рекуперируют тепло с эффективностью до 70% от отходящего теплого воздуха. Все окна жилых домов выходят на юг. Застекленные балконы формируют интегрированную часть дома.

Все «зеленые» крыши используют верхний плодородный слой, снятый с участка во время строительства и уменьшают эффект нагретого острова. По сравнению со стандартным домом дома в BedZed потребляют на 90% меньше энергии на отопление, на 60% сокращена общая потребность в энергии, счета за электроэнергию в среднем сокращаются на 50%.

Теплоэлектроцентраль производит электричество для участка, а так же служит как котельная для горячего водоснабжения. Генератор на 130 кВт полностью удовлетворяет потребности комплекса благодаря следующим факторам:

- среднее потребление уменьшилось;

- проектируемые максимумы сезонного и суточного колебания сократились;

- мультифункциональность комплекса позволяет обеспечить равномерность нагрузки.

Основные материалы для строительства (кирпичи, блоки, бетон, древесина) были произведены в радиусе 60 км.

Социальный вклад проекта заключается в предоставлении жителям всех возможностей для ведения здорового образа жизни, так:

· В комплексе осуществляется организованная доставка органических фруктов и овощей;

· Наличие магазинов и прочей инфраструктуры в радиусе 5 км поощряет использование велосипедов;

· Теплые, освещенные дневным светом дома создают уютную и комфортную среду для проживания, а экономия на их эксплуатации позволяет сокращать расходы;

· Все материалы, использованные для отделки имеют экологическую маркировку, а это означает, что сокращены риски распираторныхи онкологических заболеваний.

Все жители поселка пользуются отличной инфраструктурой и наслаждаются комфортом, не свойственным для застройки подобной плотности. BedZED является моделью для строительства экологически устойчивых комплексов и микрорайонов. Эта модель может быть адаптирована к любым обстоятельствам и в любой локальной среде, главным фактором является образование связей с местным сообществом.

6. ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ СТАНДАРТЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

6.1 Стимулирование экологической сертификации в жилом секторе

По мере повышения цен на транспорт и электроэнергию и уменьшения площади доступной земли, девелоперы и потребители по всему миру обращаются к принципам «интенсивного» развития и застройки. Наиболее известным компонентом экологичного жилья является энергоэффективность. Начиная с 2001 года до середины 2007 года Управление Нью-Йорка по научным исследованиям в сфере энергетики (NYSERDA) совместно с более чем с 150 подрядчиками занимается строительством 15000 энергоэффективных домов (34). Экологичные здания, как правило, требуют более тщательного проектирования, однако многие экологические технологии не требуют дополнительных затрат на материалы или рабочую силу. По данным исследований покупатели домов все больше интересуются экологическими показателями своего будущего жилища. Исследование, опубликованное в 2004 году компаниями CABE, WWF и Halifax, свидетельствует, что 84% покупателей готовы заплатить на 2% больше при покупке жилья с экологическими характеристиками. Долгосрочные затраты на обслуживание, в том числе страховка, будут ниже, а будущая стоимость такого дома будет выше (35).

Когда финансирование требуется от долгосрочных инвесторов, таких как пенсионные фонды, долгосрочное планирование на стадии проектирования с финансовой точки зрения оказывается очень правильным, поскольку изменение климата, например, может повлиять на прибыль и репутацию компании. Далее приводятся основные стимулы применения добровольной экологической сертификации для различных участников рынка жилищного строительства (33):

Стимулы для инвесторов:

· Более высокая стоимость актива в будущем в связи с более низкими затратами на содержание (например, страховка, обогрев и охлаждение) за счет подготовки здания к возможным климатическим изменениям;

· Финансовая выгода для публичных компаний с долгосрочными перспективами, особенно для тех, кто большое значение придает корпоративной социальной ответственности (КСО).

· Трансформация рынка в связи с климатическими изменениями - инвесторы, владеющие активами, на которых могут негативно сказаться изменения климата, могут начать «сбрасывать» эти активы и вместо этого инвестировать в более продуманные и экологичные активы.

Стимулы для девелоперов:

· Здания легче продать или сдать в аренду по более высокой цене, так как клиентов привлекают хорошо спроектированные здания, защищенные от климатических рисков.

· Возможность позиционировать организацию как лидера рынка и подчеркивать соответствие компании принципам устойчивого развития, привлекать новых клиентов и получить конкурентное преимущество за счет четких достижений в КСО.

· Снижение потенциальных рисков и обязательств за счет упреждающего управления рисками, связанными с изменением климата и повышением стоимости энергоресурсов.

В международном коммерческом секторе недвижимости экологические сертификационные программы видятся как второй по значимости стимул для зеленого строительства (McGraw-Hill Construction, 2005).

6.2 Барьеры для внедрения экологических технологий в жилищном секторе

Самым значительным барьером строительства зеленых жилых зданий, по мнению профессионалов строительной сферы и населения, является предполагаемые высокие капитальные затраты. Дополнительные затраты на внедрение экологических технологий зависят, в основном, от локальных факторов, таких как климат, местные нормы строительства и уровень навыков рабочих. Члены Национальной ассоциации домостроителей США, активно участвующие в зеленом строительстве, сообщают об увеличении стоимости всего на 2-5, что значительно ниже по сравнению с ожиданиями многих игроков рынка (34).

Недостаточная информированность, а также предубеждения, апатия и недостаточное понимание преимуществ зеленого жилья является одним из основных барьеров внедрения экологических стандартов. Этот недостаток информации существует на всех уровнях отрасли, в том числе среди кредиторов, риэлторов, строительных фирм, генеральных подрядчиков, инспекторов жилья, покупателей, поставщиков и сотрудников нормативных организаций.

Третьим самым распространенным препятствием широкому распространению экологичных зданий является отсутствие экологических материалов, соответствующего оборудования и профессионального опыта в странах с переходным типом экономики. Даже когда в материалах или персонале нет недостатка, период подготовки проекта может сильно затянуться, поскольку спрос на экологичные товары значительно превышает предложение.

6.3 Основные особенности жилой экологической сертификации

Экологическая сертификация жилой недвижимости отличается рядом особенностей, которые связаны, прежде всего, с особенностями структуры рынка. Обычно подразделяют два вида сертификации жилых объектов - сертификация для крупных коммерческих проектов и сертификация индивидуальных жилых домов. Как правило, первый вид сертификации направлен на коммерческих девелоперов и инвесторов и является частью более крупных сертификационных брендов, таких, как LEED или BREEAM. Данный вид сертификации аналогичен по структуре и системе управления с сертификацией коммерческой недвижимости - основные отличия относятся, в основном, к сфере технического состава стандарта.

Стандарты жилищного строительства, нацеленные на индивидуальную жилую застройку, такие как Code of Sustainable Homes и LEED Homes, имеют коренное отличие. Т.к. стандарты направлены на частных застройщиков и индивидуальные жилые проекты к ним предъявляются особые требования по простоте применения и облегчению процедуры проведения сертификации. В то же время, при сильном упрощении стандарта у участников рынка может появиться ощущение его технической ненадежности. Кроме того, стандарты индивидуального жилищного строительства невозможно внедрять эффективно без государственного или финансового стимулирования.

Далее мы рассмотрим два основных бренда жилой сертификации - The Code of Sustainable Homes, LEED Homes. Все эти бренды рассчитаны на частного застройщика и имеют успешный опыт функционирования в Великобритании и США.

6.4 Описание основных экологических стандартов для жилого сектора LEED Homes

LEED Homes был разработан и запущен в 2007 году с целью модернизации строительства жилых зданий, целью LEED Homes является внедрение самых передовых экологических практик строительства на 25% всех новых проектов. Применение сертификации LEED Home позволяет застройщикам создавать дополнительные конкурентные преимущества благодаря принадлежности к сложившемуся и хорошо узнаваемому бренду LEED. На данный момент по официальным данным Совета по экологическому строительству США было зарегистрировано 49 850 частных домов и 10 727 было сертифицировано. В США имеется около 38 аккредитованных организаций, специализирующихся на LEED Homes. До 50% из всех сертифицированных частных владения являются так называемым «доступным жильем».

Процесс оценки

Процесс оценки предполагает упрощенную схему сертификации. Для получения сертификата необходимо подготовить 3 документа и провести аудит сертифицируемого объекта. Всего для сертифицирующихся домов доступно 136 балла, из которых 45 нужно набрать для получения базового сертификата. Далее рейтинги распределяются следующим образом: 60-74 - Silver, 75-89 - Gold, 90-128 - Platinum. Кроме того, системой сертификации предусмотрено до 18 обязательных критериев, без которых невозможная сертификация.

Здание оценивается исходя из следующих категорий: инновации и процесс проектирования (специальные методы проектирования и уникальные региональные критерии, меры, позволяющие добиться выдающихся результатов), долговечность, землепользование и взаимосвязь с окружающей застройкой (размещение домов с учетом социальных и градостроительных факторов), снижение водопотребления, энергоэффективность и атмосфера (в основном, тепловая защита и системы отопления и вентиляции), материалы и ресурсы (эффективное использование материалов и снижение отходов, выбор экологически чистых материалов), качество внутренней среды, пропаганда и просвещение (обучение владельцев домов и ЖКХ эксплуатации здания) (36).

Стандарт разработан как для оценки отдельно стоящих частных домов, так и для многоэтажной застройки. Многоэтажные здания так же можно оценить при помощи LEED NC.

Бизнес-модель

Сертификация осуществляется аккредитованными организациями - провайдерами, в их функции входит:

· Регистрация и поиск новых жилых объектов

· Координация аудиторов

· Выдача сертификатов

· Аудит качества и плановые проверки

· Тренинги для аудиторов и игроков местного рынка

· Взаимодействие с Советом по экологическому строительству США и его местными подразделениями (36).

Аудиторы выезжают на объект, проводят тестирование инженерных систем и вносят данные с специализированное программное обеспечение. Именно аудиторы могут работать в тесном контакте с проектной командой, позволяя им достичь наиболее высоких результатов. Дополнительным источником повышения квалификации застройщиков и проектировщиков является специализированный учебный центр при Совете по экологическому строительству США.

...