Девелопмент малоэтажного жилищного строительства

Жилищное строительство

По данным Свердловскстата, в январе-апреле 2020 года за счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 436 тыс. кв. метров, или 101,8% к уровню января-апреля 2019 года.

Индивидуальными застройщиками построено 239,3 тыс. кв. метров введенного жилья (54,9% от общего объёма введенного жилья), или 84,9% к уровню января-апреля 2019 года.

Автомобильный транспорт

Грузооборот автомобильного транспорта (по кругу крупных и средних организаций) в январе-апреле 2020 года составил 1711,3 млн. тонно-км, или 123,9% к уровню января-апреля 2019 года.

Автомобильным транспортом (по кругу крупных и средних организаций) в январе-апреле 2020 года перевезено 10,2 млн. тонн грузов, что составляет 106,3% к уровню января-апреля 2019 года.

Потребительский рынок

Оборот розничной торговли в Свердловской области в январе-апреле 2020 года составил, по данным Свердловскстата, 371,1 млрд. рублей, или 97,9% в сопоставимых ценах к уровню января-апреля 2019 года.

Оборот общественного питания в январе-апреле 2020 года сложился в сумме 14,3 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 84,3% к уровню января-апреля 2019 года.

Рынок труда

Численность безработных, официально зарегистрированных в органах службы занятости, на 01 мая 2020 года составила 38 756 человек (на 01.05.2019 - 27 161 человек).

Уровень регистрируемой безработицы на 01 мая 2020 года составил 1,83% (на 01.05.2019 - 1,27%) [39].



2.2 Макроэкономическая ситуация в стране и регионе

2.2.1 Уровень социального развития

Статистика смертности 2020 год

По сравнению с 19 годом постоянного населения стало меньше на 76 000 человек (это 0,05%). А без учета мигрантов в начале апреля была 146 700 000 человек.

Естественная убыль населения в РФ компенсировалась за счет миграционного прироста на 37,6 процента.

Рисунок 5 Изменение численности населения России в 2020 году

Со смертными показателями в 2020 году хуже намного, чем в предыдущие годы. Судя по данным из таблицы (таблица 11) Смертности в России эпидемия коронавируса набрала силу в нашей стране только в 2020 году и унесло много жизней [40].



Таблица 8

Смертность в России от коронавируса и иных заболеваний

В условиях пандемии люди стали меньше рожать детей, но, вероятно, с отступлением вируса с территории России нас станет больше, и не только за счет мигрантов.

Рисунок 6 Число жизни и смерти в России

Демографическая ситуация в Свердловской области в 2020 году. В январе-мае 2020 года в Свердловской области:

- родилось 17,3 тыс. детей (91% к уровню января-мая 2019 года);

- умерло 23,8 тыс. человек (95% к уровню января-мая 2019 года).

Естественная убыль населения составила 6,5 тыс. человек.

Рынок труда в России в 2020 году

Росстат зафиксировал снижение уровня безработицы среди жителей сельской местности - 6,5% в марте 2020 года против 6,9% в декабре 2019 года и 7,5% в марте 2019 года. Уровень безработицы среди женщин не превышает аналогичный показатель в декабре 2019 года - 4,5% [41].

Таблица 9

Рейтинг безработных в период с 2017 года по 2020 год

	Март 2017 г.	Март 2018 г.	Март 2019 г.	Март 2020 г.
Численность безработных по критериям МОТ	4,1 млн человек	3,8 млн человек	3,52 млн человек	3,49 млн человек
Уровень безработицы (отношение численности безработных к численности рабочей силы)	5,4%	5,0%	4,7%	4,7%

Рынок труда Свердловской области в 2020 году:

Численность безработных, официально зарегистрированных в органах службы занятости, на 1 июля 2020 года составила 90 705 человек (на 01.07.2019 - 25 118 человек).

Уровень регистрируемой безработицы на 1 июля 2020 года составил 4,28% (на 01.07.2019 - 1,17%).

2.2.2 Уровень экономического развития

Объем инвестиций по полному кругу организаций, утвержденной Министерством экономики Свердловской области, объем инвестиций по полному кругу организаций Екатеринбурга за счет всех источников финансирования в 2019 году составил 245,7 миллиарда рублей, или 117,1 процента1 к уровню предыдущего года в сопоставимых ценах. По итогам 2019 года объем инвестиций составил 156,1 процента в сопоставимой оценке к уровню 2010 года (рисунок 7).



Рисунок 7 Инвестиции в основной капитал по полному кругу организаций в сопоставимых ценах к уровню 2010 года, %

Объем инвестиций в экономику Екатеринбурга по крупным и средним организациям в 2019 году составил 170,1 миллиарда рублей, или 115 процентов к уровню 2018 года в сопоставимых ценах.

Значительная доля инвестиций сконцентрирована в таких видах деятельности, как операции с недвижимым имуществом, транспортировка и хранение, информация и связь, обрабатывающие производства (рисунок 8).

Рисунок 8 Инвестиции по видам экономической деятельности по крупным и средним организациям, миллионов рублей

В видовой структуре инвестиций в основной капитал по итогам 2019 года отмечено увеличение инвестиционных вложений в транспортные средства с 13,8 % в 2018 году до 22,2 % в 2019 году, объем инвестиций увеличился в 2 раза по сравнению с 2018 годом и составил 37690,3 миллионов рублей. Наибольший объем инвестиций был направлен прочие машины и оборудование, включая хозяйственный инвентарь, и другие объекты, и составил 38812,3 миллионов рублей, 22,8 % от общего объема инвестиций в основной капитал (рисунок 9) [41].

Рисунок 9 Видовая структура инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям, миллионов рублей

2.2.3 Перспективы развития Екатеринбурга

Екатеринбург - один из самых быстро меняющихся городов России. Несмотря на экономические спады, он продолжает расти и развиваться [42].

7 стратегических направлений и стратегических программ, реализуемых на территории Екатеринбурга до 2030 года:

- Сохранение и развитие человеческого потенциала,

- Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса города,

- Формирование сбалансированной транспортной системы города,

- Развитие гражданского общества и местного самоуправления,

- Екатеринбург - межрегиональный инновационно ориентированный промышленно-финансовый центр,

- Развитие рынка товаров и услуг,

- Формирование комфортной, экологически благополучной городской среды.

Сохранение и развитие человеческого потенциала

Сохранение и всестороннее развитие личностного потенциала горожан на основе формирования и актуализации современных здоровьесберегающих, образовательных, профессиональных, культурных, социально-креативных, спортивных компетенций, а также социально-творческой активности в различных сферах жизнедеятельности.

Таблица 10

Ожидаемые результаты реализации направления «Сохранение и развитие человеческого потенциала»

Показатель	Единица измерения	2017 год	Этапы реализации стратегии	Целевой ориентир на 2035 год
			2018-2020 годы	2021-2025 годы	2026-2030 годы
			min	max	min	max	min	max
Численность населения на начало года	Тыс. человек	1488,4	1520,9	1533,9	1557,3	1611,1	1577,5	1685,8	1765,1
Продолжительность жизни	Год	73,01	73,3	75,0	73,8	78,5	74,3	80,0	80,0
Рождаемость2	Промилле	13,4	12,5	13,0	11,0	12,0	9,5	11,0	12,0
Смертность общая3	Промилле	10,7	11,0	10,5	11,5	10,0	12,0	9,5	9,0
Общий коэффициент брачности4	Единица	7,8	7,9	8,2	8,0	8,4	8,1	8,7	9,0
Общий коэффициент разводимости5	Единица	4,5	4,6	4,4	4,7	4,3	4,8	4,2	4,0
Уровень удовлетворенности пациентов оказанной медицинской помощью в амбулаторно-поликлинической службе (по данным социологических опросов ЛПУ)	Процент	75	76	78	79	82	83	85	88
Количество обучающихся в общеобразовательных учреждениях всех форм собственности на начало учебного года6	Тыс. человек	157,6	161,3	178,3	186,3	211,5	212,0	238,8	260,6
Удовлетворенность населения качеством дошкольного образования	Процент	94	94	95	94	96	94	97	98
Удовлетворенность населения качеством общего образования детей	Процент	86	87	88	88	90	89	92	93
Удовлетворенность населения качеством дополнительного образования детей	Процент	94	95	96	96	98	97	100	100
Доля обучающихся общеобразовательных организаций, занимающихся в одну смену на начало учебного года	Процент	75,9	76,0	85,0	85,0	100,0	95,0	100,0	100,0
Количество зрителей в театрах	Тыс. человек	844,4	855,0	871,0	865,0	897,0	876,0	924,0	950,0
Количество посетителей музеев	Тыс. человек	693,4	703,0	741,0	712,0	789,0	722,0	837,0	885,0
Книжный фонд в муниципальных библиотеках	Тыс. экземпляров	4137,2	4155,9	4500,9	4245,9	5079,9	4295,9	5474,9	5869,9
Удовлетворенность населения качеством предоставления услуг в сфере физической культуры и спорта	Процент	94	94	95	94	96	94	97	98
Доля населения, систематически занимающегося физической культурой и спортом	Процент	36	40	43	47	55	54	68	75

Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса города

Обеспечение растущих потребностей населения в повышении комфортности среды проживания, модернизации объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры, росте их энергетической эффективности, улучшении качества жилищно-коммунальных услуг, повышении уровня безопасности жилищного фонда и инженерно-технической инфраструктуры, а также энергобезопасности города.

Таблица 11

Ожидаемые результаты реализации направления «Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса города»

Показатель	Единица измерения	2017 год	Этапы реализации стратегии	Целевой ориентир на 2035 год
			2018-2020 годы	2021-2025 годы	2026-2030 годы
			min	max	min	max	min	max
Доля аварийного жилья1	Процент	0,09	0,09	0,07	0,07	0,05	0,05	0,03	0,02
Доля ветхого жилья2	Процент	0,56	0,49	0,39	0,36	0,24	0,25	0,13	0,1
Доля многоквартирных домов, в которых реализован один из способов управления домом	Процент	100	100	100	100	100	100	100	100
непосредственное управление	Процент	2,7	2,5	2,0	2,2	1,7	1,9	1,4	1,2
товарищество собственников жилья или жилищный кооператив	Процент	16,6	16,5	17,4	16,9	17,8	17,3	18,2	18,5
управляющая организация	Процент	80,7	81,0	80,6	80,9	80,5	80,8	80,4	80,3
Количество многоквартирных домов, в которых проведен капитальный ремонт в установленный срок в рамках реализации региональной программы	Штука	324	270	380	230	320	200	225	135
Количество лифтов, в которых проведены работы по восстановлению, ремонту и модернизации	Единица	500	116	135	140	148	174	182	218
Уровень собираемости платы за содержание жилья и коммунальные услуги	Процент	98,5	94,9	98,6	95,0	98,7	95,1	98,8	98,9
Количество жалоб и претензий на качество жилищных и коммунальных услуг	Единица на 10 тыс. кв. м	0,79	0,5	0,3	0,4	0,25	0,3	0,2	0,15
Удовлетворенность населения жилищно-коммунальными услугами	Процент	67	63	73	65	80	70	85	90
Доля дворов, в которых проведено благоустройство от общего количества дворов	Процент	38	42	47,1	44	53,1	47,7	60,0	62,0
Количество человек, прошедших обучение по системам краткосрочного повышения квалификации, среди работников организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, в год	Человек	303	300	350	355	400	410	470	500
Количество повреждений на инженерных сетях, приведших к ограничению подачи ресурсов потребителям, в том числе на сетях3: теплоснабжения водоснабжения	Единица на км	0,39	0,42	0,37	0,37	0,33	0,36	0,3	0,2
		0,49	0,8	0,48	0,7	0,43	0,6	0,41	0,4
Капитальный ремонт и реконструкция сетей: тепловых водоснабжения и канализации	Км	61,5	62,0	67,0	64,0	69,0	66,0	71,0	73,0
		31,5	32,0	33,0	33,0	35,0	35,0	37,0	39,0
Перекладка газопроводов (за счет всех источников финансирования)	Км	1,7	0,8	1,0	1,0	1,2	1,2	1,4	1,6

Формирование сбалансированной транспортной системы города

Создание транспортно-пешеходной системы города, удобной для жизни населения, связанной с международной транспортной системой.

Таблица 12

Ожидаемые результаты реализации направления «Формирование сбалансированной транспортной системы города»

Показатель	Единица измерения	2017 год	Этапы реализации стратегии	Целевой ориентир на 2035 год
			2018-2020 годы	2021-2025 годы	2026-2030 годы
			min	max	min	max	min	max
Перевозка пассажиров общественным транспортом	Млн человек	319,4	322	345	329	360	332	370	375
Перевозка пассажиров муниципальным транспортом	Млн человек	194,1	200	230	210	250	220	270	281
Перевозка пассажиров муниципальным автобусом	Млн человек	33,7	35,3	46,9	37,6	53,4	41,6	61	62
Перевозка пассажиров трамваем	Млн человек	81,9	85,7	102,4	92,4	113,8	97,4	124,2	128
Перевозка пассажиров троллейбусом	Млн человек	29,6	29	29,2	28	28,5	27	27,8	27
Перевозка пассажиров метро	Млн человек	48,9	50	51,5	52	54,3	54	57	64
Перевозка пассажиров частным транспортом	Млн человек	125,3	122	115	119	110	112	100	94
Строительство и реконструкция дорог (в том числе Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги)	Тыс. кв. м	192,6	125	155	145	200	135	250	300
Скорость сообщения по магистральной улично-дорожной сети	Км в час	25	25	26	25	27	25	28	29
Скорость сообщения по регулируемой улично-дорожной сети	Км в час	19	19	21	19	22	19	23	25
Уровень автомобилизации населения	Единица/ тыс. человек	414,71	414,7	428,6	419,8	451,3	424,9	473,9	500
Доля парка подвижного состава наземного общественного транспорта, оборудованного для перевозки маломобильных групп населения	Процент	8,8	10	15	13	20	16	25	30
Увеличение платного парковочного пространства	Количество машино-мест	2497	2497	12000	2497	20000	2497	25000	30000

2.3 Анализ земельного участка

Земельный участок находится в западной части Екатеринбурга, в Верх-Исетском районе недалеко от автодороги ЕКАД. На рисунке 10 и 11 представлена выкопировка из публичной кадастровой карты.

Основные характеристики участка:

- Кадастровый номер: 66:41:0315004:224

- Категория земли: Земли поселений (земли населенных пунктов), земли общего пользования

- Земельный участок по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, тракт Чусовской, 4 км

- Уточненная площадь: 30 836 кв.м.

- Межевание: Проведено

- Статус: Учтенный

- Координаты: 56.803905, 60.445863

- Кадастровая стоимость: 381 785 473,59 руб;

Рисунок 10, 11 Выкопировка земельного участка из публичной кадастровой карты

Преимущества земельного участка:

- 4 озера,

- 2 песчаных пляжа.

2.4 Описание застройки в районе, прилегающем к объекту

Участок расположен в 12 км от центра Екатеринбурга, в 2 км от ЕКАД и в 1,8-3 км от современных торговых центров (ТЦ «МЕГА», ТЦ «Радуга Парк» и т.д.) и федеральных транспортных развязок. В непосредственной близости находятся новые кварталы «Атомстройкомплекса», «Синары Девелопмент», «ЛСР» и «Брусники» [21].



Таблица 13

Перечень объектов, расположенных на прилегающей территории

Объект	Адрес	Назначение
ТЦ «МЕГА»	Ул. Металлургов, 87	Торговый центр
ТЦ «Карнавал»	Ул. Халтурина, 55	Торговый центр
ТЦ «Радуга Парк»	Ул. Репина, 94	Торгово-развлекательный центр
МАОУ СОШ №41	Ул. Котельникова, 5а	Школа
Областная детская клиническая больница №11	Ул. Нагорная, 48	Поликлиника
МБоу СОШ №1	Ул. Верх-Исетский б-р, 23	Школа
Екатеринбургская детская музыкальная школа №17 имени М.П. Мусоргского	Ул. Заводская, 44	Музыкальная школа
Детский сад №368 «Светлячок»	Ул. Нагорная, 8а	Детский сад
Офисное здание	Ул. Евгения Савкова, 35/2	Офисное здание

Расширение западной стороны города - это цель для города Екатеринбург и спланированно в генеральном плане города до 2025 года [22].

2.5 Пешеходная и транспортная доступность

Основное строительство в этом направлении в настоящее время сконцентрировано именно в Верх-Исетском районе.

Под дороги и инженерную инфраструктуру планируют отдать 38 га до 2030 года; появятся две новые школы 5-11 классы, одна школа 1-4 классы, аптеки, химчистки, гостиница, небольшой стадион, 2 спортзала, банковские офисы, здание филиала вуза и др.

Уже сейчас в районе активно работают застройщики и девелоперских компаний.



Таблица 14

Планируемые сдачи объектов Верх-Исетского района в 2020-2021 годах

Комплекс	Год сдачи	Застройщик	Инфраструктура
ЖК «Мичуринский»	2020 - 2021	Специализированный застройщик ЛСР. Недвижимость-Урал	- школа - детский сад - детские площадки - спортивные площадки - места для отдыха - супермаркет
ЖК «Меридиан»	2020 - 2023	Специализированный застройщик ЛСР. Недвижимость-Урал	- школа - детский сад - детские площадки - места для отдыха
ЖК «Флагман»	2021	Специализированный застройщик ЛСР. Недвижимость-Урал	- детский сад - детские площадки - спортивные площадки - места для отдыха - супермаркет - офисы
ЖК «проект-достояние Русь»	2021	TEN Девелопмент	- детские площадки - места для отдыха
ЖК «Палникс»	2020	- Общество с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Палникс”, - Общество с ограниченной ответственностью “Строительная компания “Исеть”, - Общество с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Техномет”.	- 4 озера - 2 песчаных пляжа - 2 зоны барбекю - вышка для ныряния - теннисный корт - детские и спортивные площадки - площадка для волейбола и баскетбола



Рисунок 12 ЖК «Мичуринский» Рисунок 13 - ЖК «Меридиан»

Рисунок 14 ЖК «Флагман» Рисунок 15 - ЖК «Русь»

Рисунок 16 ЖК «Палникс»

На описанном земельном участке планируется строительство малоэтажного высокоплотного жилого комплекса блокированной застройки (таунхаусы).

Жилой комплекс будет состоять из 20 таунхаусов на 10 секций (квартир).

Численность жильцов всего комплекса - 1 500 (20 таунхаусов * 75 человек) человек.

Территория проектируемого жилого дома запланирована с учетом инфраструктуры:

- площадки для детей дошкольного и младшего возраста,

- для отдыха взрослого населения (зона барбекю и т.д.),

- для занятий физической культурой (теннисный корт и др.),

- для хозяйственных целей,

- гостевые автостоянки для автомобилей с видеонаблюдением.

Планировочную основу жилой среды территории оставляют комплексная жилая застройка с жилыми секциями, а также функциональные связи (пешеходные тротуары, проезды).

Будущими жителями жилого комплекса станут семьи с детьми, желающие улучшить жилищные условия за счет приобретения жилья большей площади. Также жилье будет располагаться в окружении природы (лес в доступности), но при этом находиться в черте города и в 12 км от центра Екатеринбурга.

Вокруг выбранного участка есть районы ИЖС, а также строятся малоэтажные и среднеэтажные многоквартирные дома.

Рассматриваемый участок хорошо обслужен общественным транспортом, но не совсем в пешей доступности. До 2022 года планируется увеличить количество остановок в сторону выбранного земельного участка и запустить транспорт:

- автобусы: 64, 070, 24, 06, 27 - маршрут через поселок Мичуринский, через Ново-Московский тракт;

- трамвай: 19



2.6 Анализ офисной недвижимости в Екатеринбурге

На конец 2014 года в городе Екатеринбург представлено 94 офисных центра класса А, В, В+ (в 2013 году количество центров составляло 82), в 2015 года ожидаемое количество составит 99 шт.

Рисунок 17 Динамика изменения количества зданий офисного назначения (класса А, В+, В) в г.Екатеринбург, ед.

На протяжении семи лет прослеживается динамика роста объемов площадей, что говорит о спросе на данный тип недвижимости. На 2015 год запланировано ввести еще 5 офисных центров общей площадью 89,7 тыс. кв.м.:

- БЦ «Демидов» по ул. Бориса Ельцина (47,5 тыс.кв.м.);

- 3-ий пусковой комплекс в составе бизнес-комплекса Clever Park по ул. Ткачей (14,2 тыс.кв.м.);

- деловой центр по ул. Шейнкмана (7 тыс.кв.м.);

- офисный объект по ул. Старых большевиков (6 тыс.кв.м.);

- БЦ «Карнеол» по ул. Гоголя (15 тыс.кв.м.).

По состоянию на январь 2015 года в городе Екатеринбург распределение офисных центров по классам выглядит следующим образом:

Рисунок 18 Количество офисных центров по классам в г. Екатеринбург, %

Сейчас в г. Екатеринбург преобладают объекты недвижимости офисного назначения класса С, доля которых составляет 51%. Доля офисных центров класса В составляет 38%. На классы А и В+ приходится по 3% и 8% от всего рынка.

Офисные центры класса С являются лидером по количеству. Они в основном представлены административными зданиями старых годов постройки и располагаются в "Центре" города Екатеринбург, и хотя пока они все еще являются востребованными для малого бизнеса, но проигрывают современным зданиям по функциональному и физическому состоянию и не отвечают растущим требованиям покупателей и арендаторов.

Сейчас в основном на рынок выходят площади класса В, конкуренция среди которых уже достаточно велика. Бизнес центры класса А и В+ строится крайне мало.

Основное количество бизнес-центров располагается в центральной части города Екатеринбург, что составляет 55% всех офисных центров, 29% - на районы, прилегающие к "Центру" [23].



Рисунок 19 Расположение бизнес-центров по местоположению в городе Екатеринбург

Если провести анализ, то мы увидим, что цена за квадратный метр офисного здания на конец 2019 года то резко падала, то стремительно возрастала. С началом пандемии цена находилась в состоянии стагнации. Лишь в период с 17.07.2020 по 11.09.2020 было падение в цене за кв. метр.

Рисунок 20 Цена аренды офисов в Екатеринбурге [24]

Таблица 15

Цена за кв. м. офисного помещения сегодня

Параметр	Текущая стоимость	Изменение за период	Разброс цен (на 23.10.2020)
Офисная недвижимость (м2)	637 руб.	+ 35 руб. За м2	8 400... 354 000 руб. за объект



Таблица 16

Динамика средних цен [24]

Даты	Офисная недвижимость, за м2, руб.	Изменение
23 октября 2020	637	+0.22%
09 октября 2020	635.6	+0.72%
24 сентября 2020	631	+0.73%
11 сентября 2020	626.4	+0.89%
28 августа 2020	620.8	+1.05%
13 августа 2020	614.3	-3.32%
31 июля 2020	634.7	-0.19%
17 июля 2020	635.9	+0.97%
03 июля 2020	629.75	+0.12%
19 июня 2020	629	+0.17%
05 июня 2020	627.9	+0.59%
22 мая 2020	624.2	+0%
21 мая 2020	624.2	-6.73%
08 мая 2020	666.2	+6.36%
23 апреля 2020	623.85	-5.94%
10 апреля 2020	660.9	-0.83%
26 марта 2020	666.4	+5.37%
06 марта 2020	630.6	-7.56%
20 февраля 2020	678.3	+10.6%
06 февраля 2020	606.4	-10.32%
23 января 2020	669	+7.41%
09 января 2020	619.4	+1.37%
26 декабря 2019	610.9	+2.13%
28 ноября 2019	597.9	-1.35%
15 ноября 2019	606	+0.61%
31 октября 2019	602.3

Пандемия стремительно меняет свою стратегию на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга. Крупные арендаторы стремятся оптимизировать свои офисы, пытаясь найти разумный баланс между ценой и качеством арендуемых площадей, а также оценивая изменившуюся потребность в офисах в целом в связи с пандемией.

Собственники внедряют гибкие пространства, чтобы снизить риски увеличения вакантных площадей в своих проектах.

Спрос на офисную недвижимость неразрывно связан с экономической ситуацией. Как правило, в условиях экономического спада потребность в офисах падает по мере снижения занятости, а компании переходят к режиму сбережения средств.

Кризис 2020 года рынок офисной недвижимости встретил с достаточным запасом прочности. Если предыдущие кризисы сразу приводили к росту уровня свободных площадей на фоне высоких объемов ввода, то текущая конъюнктура рынка, характеризующаяся дефицитом качественного предложения, в особенности крупных офисных блоков, низким уровнем вакантности и ограниченным приростом новых бизнес-центров, делает его более устойчивым. И тем не менее уже сейчас отмечается стремление многих арендаторов сократить площади, а в ряде случаев это уже произошло [25].



2.7 Анализ парковочных мест выбранного района

Проблема с парковками существуют во всех крупных городах России, особенно остро требуются места в спальных районах. Верх-Исетский район является таким, где в основном все машины оставляют во дворах, заежают на тротуары и так далее. Сейчас часто наблюдается ситуация, когда часть площадки переоборудуют для паркования машин. Новые жилые комплексы часто проектируют дворовое пространство без доступа машин во двор.

Причина загруженности дворов - недостаток стояночных мест и гаражей для постоянного хранения личного автомобиля.

В Екатеринбурге сегодня зарегистрировано 710 536 автомобилей. Из них почти 600 тысяч -- легковых. Это данные областного управления ГИБДД. Ежегодный прирост парка машин -- 20 процентов, что сравнимо с темпом роста автомобилизации Москвы и Санкт-Петербурга. А по насыщенности транспортными средствами улично-дорожной сети столица Урала занимает сегодня второе место после столицы России [26].

Это печально, так как обеспеченность Екатеринбурга автомобильными парковками составляет всего 20 %. По данным администрации города: 30 % - это места постоянного хранения машин (гаражи и подземные, наземные паркинги), и 11 процентов -- временные (уличные) парковки.

Пешеходную доступность стоянок постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей от мест жительства их владельцев следует принимать не более 500 м, а в условиях реконструкции или с неблагоприятной гидрогеологической обстановкой не более 800 м.

Для жителей домов в жилых зонах с повышенным уровнем комфорта проживания в городах с населением более 100 тыс. чел. пешеходная доступность стоянок постоянного хранения легковых автомобилей от мест жительства должна быть не более 300 м.

Для жителей домов в жилых зонах с высоким уровнем комфорта проживания независимо от численности населения населенного пункта стоянки постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей предусматриваются непосредственно у мест проживания, в том числе, в подземных стоянках многоквартирных жилых домов или в первых этажах таких домов [27].

Рисунок 21 Радиус доступности стоянок для постоянного хранения автомобиля

В центре доступного радиуса находится земельный участок под строительство малоэтажного комплекса. Здесь пересечение множеств улиц.

Таблица 17

Список домов в радиусе 500 м

Адрес	Площадь застроенной земли
Ул. Дарьинская	12 650,1
Ул. Восходящая	10 789,9
Ул. Усадебная	7 455,0
Ул. Воскресный переулок	10 888,2
Ул. Сказочный переулок	11 975,4
Ул. Березовый Ключ	8 909,0
Ул. Проталинка	5 980,7
Ул. Видная	2 004,8
Ул. Задорный переулок	9 909,3
Ул. Никитинский пр-д	6 322,5
Ул. Лапчатка	4 843,6
Ул. Задорный переулок	9 809,6
Ул. Смолистый переулок	9 568,8
Ул. Заветный переулок	11 001,0
Ул. Талый переулок	6 307,5
Ул. Искристый переулок	3 572,1
Ул. Зеркальная	5 806,3
Общая жилая площадь, м2	137 794,272
Требуемое количество машина-мест из расчет 1 место на 80 м2 (обеспеченность 80%)	605

Вывод: Согласно нормативам, требуемое количество машина-мест равняется 605.

Таблица 18

Парковочные места для постоянного хранения автомобиля

Местоположение	Количество м/м
Ул. Лапчатка - Ул. 4-я Ягодная	180
Ул. Косотурская - Ул. 7-й участок	59
Ул. Никитинский пр-д	66
Ул. Озерная - Ул. Дарьинская	108
Количество м/мест для постоянного хранения	413
Недостаток парковочных мест	605 - 413 = 192
Недостаток парковочных мест, %	27%



2.8 Анализ материалов и технологий малоэтажного строительства

Малоэтажное строительство с каждым годом занимает все большую часть в общей доле жилищного строительства (рис. 22) [30].

Рисунок 22 Статистика жилищного строительства в России

Исходя из данных на диаграмме (рисунок 18) видно, что в 2005 году малоэтажное строительство принимает на себя лишь примерно 37% от общего количества возведенных квадратных метров, а в 2019 эта цифра составила 78%. Поэтому актуальным является вопрос о выборе технологии и материалов для строительства.

Для возведения малоэтажных зданий существует большое количество различных технологий и материалов [31] такие как:

- Кирпич;

- Пеноблоки;

- Монолит;

- Железобетон;

- Керамоблоки;

- Брус;

- Сруб;

- СИП-панели;

Одним из самых распространенных материалов, применяемых в жилищном строительстве для возведения стен, является кирпич. Несмотря на высокую стоимость самого стройматериала и его укладки, необходимости в дальнейших трудоемких отделочных работах и в прочном фундаменте, кирпич имеет несколько плюсов: высокая термостойкость, долговечность, способность выдерживать большие нагрузки.

Пеноблоки представляют собой ячеистый бетон с высокой прочностью на сжатие, низкой стоимостью, хорошей тепло- и звукоизоляцией, небольшим весом и негорючестью. Но дают усадку, обладают неоднородностью по объему, и невысокой прочностью на изгиб.

Монолитные таунхаусы пока не сильно распространены, как из кирпича или газобетона. Суть монолитной технологии состоит в следующем: по периметру будущего здания производится установка опалубки, внутрь которой заливается высокопрочный бетон [31].

Относительно новым материалом для строительства стен можно назвать СИП-панели, представляющие собой «сэндвич» из двух наружных листов, например, из ДСП, с включенной, между ними, прослойки из тепло- и звукоизоляционного материала, склеенные между собой. Стоит отметить недостатки такой технологии: горючесть, невысокая звуковая изоляция, подверженность к порче различными грызунами. Но СИП-панели имеют также множество достоинств, например, быструю сборку и транспортировку, относительно низкую стоимость, отсутствие необходимости в фундаменте.

Сруб является очень популярной технологией возведения домов в России из-за расположенных на территории РФ больших по площади лесных массивов, экологичности материалов, высокой шумо- и теплоизоляции, долгого срока эксплуатации и благоприятного микроклимата в получаемом здании, но имеет высокую трудозатратность и необходимость в значительных финансовых вложениях.

Каждый материал имеет свои преимущества и недостатки, и не может называться универсальным, поэтому при его выборе необходимо обратить внимание на финансовую сторону вопроса, климатические условия в регионе постройки, а также на необходимую скорость возведения.

2.9 Анализ малоэтажного строительства

Можно выделить три базовых типа малоэтажного строительства:

- индивидуальное жилье - отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи (коттедж, частный дом),

- блокированное жилье - дома, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену и расположен на отдельном земельном участке,

- многоквартирное жилье - совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.

Из 80 млн квадратных метров ежегодного ввода жилья в России - только 4% или 3 млн кв. метров - это доля организованного малоэтажного домостроительства. Все остальное в сегменте малоэтажного жилья - частное домостроение. По итогам 2020 года в структуре ввода организованного малоэтажного жилья 90% всех площадей приходится на многоквартирные дома до 3-х этажей, и только 6% - индивидуальные дома. Таунхаусы и прочие близкие разновидности занимают 4%.

Рисунок 23 Структура малоэтажного жилья по типам домов в 2020 году, %

Основные статьи затрат в строительстве малоэтажного жилья - конструктив здания (45-65%). Инфраструктур проекта - от 10 до 50%. Затраты непосредственно на землю - 5-25%. Очень высокое влияние на стоимость земли оказывает его расположение относительно больших центров города. На слайде представлены цифры, обобщенные в целом по стране.

От 45 до 60% вложений в итоговой стоимости проектов занимают технологии и конструктив. Причем на материалы приходится 55-65%, на работы 35-40%.

Рисунок 24 Соотношение затрат при строительстве

Наиболее популярной технологией и материалом строительства остаются кирпич и газобетон (рисунок 24). При этом за счет всех компонентов и параметров проекта разница в ценах на здание не очень большая. Например, разница между кирпичным домом и деревянным каркасом может составить 25% в пользу последнего. Индустриальное малоэтажное строительство (панельные и объемно-модульные технологии) позволяет сократить стоимость строительства «под ключ» на 10-20% по сравнению с традиционными технологиями (кирпич, камень, дерево) [32].



Рисунок 25 Структура малоэтажного домостроения по конструкции стен

Таунхаусы

Однако прогнозируется, что в 2021 году все больше домов начнут строить по технологии монолита. Достоинства монолитного домостроения:

- высокий показатель по сопротивлению теплопроводности;

- такой дом прочнее, чем построенный из ячеистых бетонов;

- высокая огнестойкость [33].



3. Оценка эффективности инвестиций девелоперского проекта

3.1 Организационно-правовая схема девелоперского проекта

С помощью эффективной организационно-правовой структурой проекта, которая разработана с учетом опыта аналогичных проектов и актуальных правовых технологий, достигаются возможности снижения налоговой нагрузки, обеспечения безопасности привлекаемых инвестиций, удобной эксплуатации проекта [43].

На стадии создания и разработки организационно-правовой схемы девелоперского проекта должны выполняться следующие задачи:

- обеспечение баланса интересов инвесторов и создание правовых гарантий безопасности каждого из участников проекта;

- разработка правовой схемы привлечения денежных средств участников долевого строительства;

- определение правового механизма дальнейшей эксплуатации проекта, статуса и принадлежности инфраструктуры;

- обеспечение возможности безопасного привлечения заемных и кредитных средств;

- оптимизация хозяйственных операций и снижение налоговой нагрузки;

- разработка юридической схемы продаж;

- определение правовых механизмов распределения прибыли.

Участники рынка недвижимости - это физические или юридические лица, интересы которых, так или иначе, затрагиваются на любом этапе жизненного цикла объектов недвижимости (рис. 26).



Рисунок 26 Участники процесса создания, строительства объектов недвижимости

Для реализации девелоперского проекта малоэтажного многоквартирного строительства будет применена концессионная модель организации. Отличием от обычного подряда является то, что на время действия концессионного соглашения концессионер получает возможность владеть и пользоваться соответствующим объектом, получая с его помощью прибыль [44].

Также концессия имеет особые отличия от обычного строительного подряда:

- подрядчик не только строит, вводит в эксплуатацию и сдает завершенный строительством объект, но и эксплуатирует этот объект в течение установленного в договоре срока;

-подрядчик является соинвестором инвестиционно-строительного проекта.

Срок концессионного соглашения определяется по результатам финансового моделирования и может составлять до 30 лет.

В основе концессионной модели реализации ИСП лежат схемы взаимоотношений участников проекта, отработанные в ходе реализации проектов государственно-частного партнерства. К таким схемам относятся:

- схема СЭП («строительство - эксплуатация - передача») - в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком и в установленный в контракте срок переходит в собственность заказчика;

- схема СВЭП («строительство - владение - эксплуатация - передача») - в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком и переходит в собственность заказчика после окончания контракта (частный случай предыдущей схемы);

- схема СПЭ («строительство - передача - эксплуатация») - в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком, при этом он принимается заказчиком в собственность по завершению строительства;

- схема СВЭ («строительство - владение (собственность) - эксплуатация») - в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется концессионером, при этом он остается в собственности подрядчика, который связан с заказчиком обязательством, эксплуатируя объект, оказывать определенный комплекс услуг в соответствии с установленными стандартами.

Основными участниками девелоперского проекта являются:

- девелопер - партнер, который привлекает генерального подрядчика и проектировщика для выполнения работ, финансирует за счет собственных и привлеченных средств проектирование, строительство и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения, регистрирует право собственности на него и осуществляет деятельность по его эксплуатации с целью возмещения инвестиций;

- концедент - публичная сторона, которая предоставляет девелоперу права владения и пользования объектом и (или) земельным участком, находящимися в ее собственности, на срок, установленный концессионным соглашением [45];

- пользователь - люди, покупающие или арендующие жилые помещения, от 18 лет;

- генеральный подрядчик - привлекается для выполнения основных работ по объекту (как правило, это 50% и более работ), имеет право привлекать других исполнителей по договорам подряда на отдельные виды работ [46];

- подрядчик - привлекается генеральным подрядчиком для выполнения части работ по объекту, выполняет строительно-монтажные работы по строительству объекта недвижимости, инженерную подготовку территории;

- субподрядчик - привлекается для выполнения специальных работ [46];

- проектировщик - проектная организация (юридическое лицо), состоящая в СРО, заключившая договор с девелопером, которая несет полную ответственность перед ним за разработку проекта, однако может поручать непосредственное выполнение всех или отдельных работ субподрядным организациям;

- консалтинговые фирмы - специализированные компании, которые предоставляют услуги профессионального консультирования для решения определенных задач [47];

- финансовая организация - юридическое лицо, осуществляющее на основании соответствующей лицензии банковские операции и сделки [48];

- страховщик - обеспечение страхования (риски, объекты недвижимости и т.д.) [49];

- спонсоры - физическое или юридическое лицо, финансирующее какую-либо деятельность как физических, так и юридических лиц [50].

3.2 Расчет стоимости проекта

Расчет стоимости объекта и все последующие расчеты выполнены в таблице EXCEL. Техническое задание представлено в таблице 19.



Таблица 19

Технико-экономические показатели проекта

№ п/п	Параметр	Показатель	Ед. изм.
1	S участка	3,08	га
2		30 836,00
3	S застройки	16 500,00 (20 таунхаусов по 825 кв.м)
4	S приквартирных участков (для парковки машин для всех домов)	4 800,00
5	S 1 квартиры/секции таунхауса	82,46
6	Высота потолка	2,70	м
7	S 1 таунхауса	825,00
8	Этажность	3,00	этаж
9	S территорий общего пользования	5 100,00
10	S детских игровых площадок	856,33
11	S территорий для взрослого населения	148,60

Подобные документы

• Роботизация малоэтажного строительства при помощи 3D аддитивных технологий

  Пути повышения качества производства работ и снижения брака при выпуске строительных материалов и изделий. Анализ возможности роботизации технологии производства. Особенности роботизации в сфере индивидуального малоэтажного жилищного строительства.
  
  контрольная работа [3,1 M], добавлен 08.12.2022
  

• Сравнение существующих технологий строительства по степени соответствия их требованиям, предъявляемым к современному малоэтажному жилью, и выявление среди них оптимального варианта с учетом условий строительства в пригородной зоне г. Ижевска

  Этапы развития современного коттеджного строительства. Зарубежный опыт малоэтажного строительства. Потребительские предпочтения на рынке малоэтажного строительства. Сметная стоимость строительства. Сравнение критериев выбора технологии строительства.
  
  дипломная работа [3,1 M], добавлен 06.07.2012
  

• Экономика строительства

  Определение стоимости строительства. Оценка экономической эффективности проекта. Разработка графика строительства, выбор варианта строительства и определение годовых объемов работ. Основные показатели расчетов эффективности инвестиционных проектов.
  
  контрольная работа [276,5 K], добавлен 14.06.2010
  

• Проект планировки села Гожа

  Характеристика землепользования, организация труда, поголовье скота. Перспективное развитие хозяйства. Расчет численности населения на перспективу, жилищного строительства, культурно-бытового строительства. Сводный список проектируемого строительства.
  
  курсовая работа [91,9 K], добавлен 30.12.2014
  

• Строительство в Вологодской области

  Участники в системе капитального строительства. Способы организации строительства. Формы воспроизводства фондов народного хозяйства строительной отраслью. Анализ стоимости жилищного строительства Вологодской области. Развитие строительной отрасли России.
  
  курсовая работа [291,8 K], добавлен 08.03.2011
  

• Проект малоэтажного жилого дома

  Описание района строительства и объемно-планировочная разработка архитектурного проекта двухэтажного жилого дома. Конструктивное решение проекта: фундамент, наружные стены, перекрытия, перегородки, полы, окна. Технико-экономическое обоснование проекта.
  
  курсовая работа [379,6 K], добавлен 28.12.2014
  

• Технологии возведения жилых домов в загородных поселках

  История развития малоэтажного строительства в России и за рубежом. Этапы развития современного коттеджного строительства. Потребительские предпочтения на рынке Удмуртии, его основные проблемы и технологии. Требования, предъявляемые к малоэтажному жилью.
  
  дипломная работа [3,0 M], добавлен 07.07.2012
  

• Экспертиза проекта строительства

  Основы проведения экспертизы проекта строительства. Инспектирование инвестиционного проекта. Определение структуры надзора за строительством объекта и расчет затрат на его содержание. Составление плана инспекционных работ в период строительства.
  
  курсовая работа [755,5 K], добавлен 26.09.2014
  

• Анализ рынка недвижимости г. Иркутска

  Состояние и характеристика стройиндустрии региона. Проблема в Иркутске и области – нехватка строительных материалов. Субсидия на приобретение жилья. Причины наличия ветхого и аварийного жилищного фонда. Стратегия развития жилищного строительства.
  
  курсовая работа [119,0 K], добавлен 22.02.2009
  

• Жилищное строительство

  Тенденции развития жилищного строительства. Факторы, влияющие на выбор оптимальных конструктивных решений. Структура государственного и кооперативного строительства жилых домов. Экономическая эффективность снижения материалов наружных стен жилых зданий.
  
  контрольная работа [25,6 K], добавлен 14.11.2009
  

• Анализ проблем жилищного строительства на примере УССТ № 8 г. Ижевска

  Общая характеристика и производственно-технические показатели деятельности предприятия "Управление специального строительства по территории № 8". Анализ техники и технологии на предприятии. Анализ состояния организации, нормирования и оплаты труда.
  
  курсовая работа [130,7 K], добавлен 03.10.2010
  

• Строительное производство: бережливый подход

  Организация строительства как важнейшая область строительной деятельности. Цели проекта строительства, способы их достижения. Организация бережливого строительства. Максимизация ценности, создаваемой в проекте. Минимизация потерь в проектах строительства.
  
  реферат [619,4 K], добавлен 08.04.2010
  

• Строительный комплекс Архангельской области

  Анализ объема работ, выполненных по виду экономической деятельности строительства по формам собственности. Основные показатели работы строительных предприятий и организаций. Расчет динамики строительства жилых домов. Анализ состояния жилищного фонда.
  
  курсовая работа [63,9 K], добавлен 10.10.2012
  

• Расчет и проектирование системы отопления и вентиляции малоэтажного жилого здания

  Общие сведение об объекте строительства и его местоположении. Расчет теплопотерь помещения через ограждающие конструкции. Конструирование системы отопления. Расчет отопительных приборов для малоэтажного жилого здания. Система естественной вентиляции.
  
  курсовая работа [38,0 K], добавлен 01.05.2012
  

• Строительство земляного полотна автомобильной дороги

  Анализ района строительства и определение расчетного уровня залегания грунтовых вод. Влияние типа местности по характеру, степени увлажнения на методы строительства. Геометрическая характеристика дороги и разработка проекта организации строительства.
  
  курсовая работа [469,2 K], добавлен 27.01.2010
  

• Расчет устойчивости и риска инвестиционного проекта строительства жилья

  Экспертный анализ проекта строительства многоквартирного жилого дома в г. Донецке, оценка его устойчивости и чистого дисконтированного дохода от инвестиций в него. Методика определения математического ожидания потерь с учетом систематического риска.
  
  реферат [94,6 K], добавлен 10.05.2010
  

• Механизм функционирования строительной компании в малоэтажном строительстве

  Коммерческая деятельность на рынке недвижимости. Методы реализации инвестиционно-строительных проектов. Реализация проекта малоэтажного строительства на территории Санкт-Петербурга. Анализ коммерческой деятельности компании. Выбор способа финансирования.
  
  дипломная работа [858,3 K], добавлен 30.04.2012
  

• Поточный метод организации строительства

  Содержание и этапы разработки проекта при одностадийном проектировании. Календарное планирование и организация строительства здания. Основные циклы строительства. Элементы сетевого графика. Условия поперечной и продольной привязки монтажных механизмов.
  
  шпаргалка [124,4 K], добавлен 07.04.2011
  

• Эффективность проекта строительства высотного многофункционального жилого комплекса

  Современные предпосылки и сложности развития высотного строительства. Технические требования к высотным домам, объекты строительства и архитектурно-планировочное решение. Обзор, анализ ситуаций и тенденций на рынке недвижимости, оценочные показатели.
  
  дипломная работа [734,7 K], добавлен 25.03.2012
  

• Оценка эффективности инвестиций при реализации календарного плана строительства объектов

  Основные объекты и общая стоимость строительства. Технологическая структура капитальных вложений. Календарный план поточной застройки группы зданий, сооружений. Определение доходов от эксплуатации. Эффективность инвестиций, вложенных в разработку проекта.
  
  курсовая работа [78,8 K], добавлен 22.06.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам