Формирование системы использования муниципального недвижимого имущества основывается на том принципе, что муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективно использующий право муниципальной собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории муниципального образования.

Глава 2. Организация управления недвижимым имуществом муниципального образования Аркадакского муниципального района

2.1 Структурный анализ недвижимого имущества муниципального образования Аркадакского муниципального района

В соответствии с Конституцией РФ и иными законодательными и нормативно - правовыми и муниципальными актами МО Аркадакского муниципального района обладает правом самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться всей совокупностью муниципального имущества, расположенного на территории МО. Однако в соответствии с нормами ФЗ № 131 устанавливается закрытый перечень муниципального недвижимого имущества, что лишает муниципальное образование важных инструментов для решения задач собственного комплексного социально-экономического развития, а также сводит к минимуму неналоговые источники доходов местного бюджета (глава 9 доходы местного бюджета, ст. 61, 62).

Между тем муниципальная собственность Аркадакского района должна служить интересам комплексного социально-экономического развития муниципального образования, увеличения его экономического потенциала, так как местное самоуправление без экономической независимости безжизненно.

В перечень имущества, предназначенного для решения вопросов местного значения, входит нежилые помещения, здания и сооружения, находящиеся в оперативном управлении или хозяйственном ведении, и земельные участки.

Рассмотрим структуру данного вида имущества муниципального образования, и проанализируем тенденцию его формирования и развития в период с 2004 - 2007 год. Данные для рассмотрения представлены в таблице 2.1.

Таблица 2.1. Структура имущества муниципального образования Аркадакского муниципального района, предназначенного для решения вопросов местного значения

Распределение имущества муниципального района, предназначенного для решения вопросов местного значения, по категориям показывает, что преобладание в структуре имущественного фонда составляет имущество (около 32% общего числа объектов, в зависимости от года), предназначенное для обеспечения общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования, а также предоставления дополнительного образования и организации отдыха детей в каникулярное время (школы, детские сады, ДТЮ). Данное муниципальное имущество закреплено за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления. Число объектов данного вида имущества в период с 2004 по 2007 годы оставалось неизменным, 30 объектов - школы. Всего 63 объекта данного вида имущества. Данные цифры свидетельствуют о том, что на территории района за период 2004 - 2007 годы новых сооружений для решения данных вопросов возведено не было.

Анализируя состояние объектов социальной сферы в области образования (приложение 15), их балансовую и остаточную стоимость, можно сделать вывод, что 90% объектов недвижимости находятся в состоянии полного физического и внешнего износа. То есть, лет через 10 данные сооружения будут подлежать списанию. В связи с этим необходимо органам местного самоуправления Аркадакского муниципального района в ближайшее время принимать меры по совершенствованию использования данного вида муниципального недвижимого имущества, а именно вложение инвестиций в объекты социальной сферы (в главе 3 нами будут представлены “Направления совершенствования использования недвижимого имущества муниципального образования').

Анализ перечня объектов ЖКХ и инфраструктуры, подлежащих инвентаризации и передаче в собственность поселений в 2006 - 2007 году, представлен в таблице 2.2.

Таблица 2.2. Анализ объектов ЖКХ и инфраструктуры на территории Аркадакского района

Пояснение: бесхозяйный газопровод на территории Аркадакского муниципального района составляет общей протяженностью 188,32 км, из которой проинвентаризировано 78,32 км, зарегистрировано право муниципальной собственности на 19,2 км; на учете в регистрационной палате находится 59,12 км, осталось проинвентаризировать 110 км. Из областного бюджета выделены субсидии на инвентаризацию бесхозяйного газопровода в сумме 524,8 тыс. руб., в настоящее время администрацией МО Аркадакского муниципального района готовятся документы на проведение конкурса по инвентаризации газопровода.

Общее количество бесхозяйных гидротехнических сооружений (ГТС), которых составляет 82 ед., из них потенциально опасных 2ед. Из общего количества бесхозяйных ГТС проинвентаризировано за счет средств областного бюджета 9 ед., за счет средств местного бюджета 12 ед., из которых потенциально опасных 2 ед. Находятся на учете в регистрационной палате 10 ед. Осталось проинвентаризировать 61 ед.

Результаты систематизации сведений за период с 2004 по 2007 годы о численности объектов, находящихся на территории Аркадакского муниципального района, предназначенных для решения вопросов местного значения, показывают, что их количество в период с 2004 по 2005 годы уменьшилось с 191 по 187 единиц, а с 2005 - 2007 увеличилось вновь до 194 единиц. Тенденция формирования муниципальной недвижимости на территории Аркадакского муниципального наблюдается положительная, что отражается эффективное проведение экономической политики в отношении формирования муниципальной собственности, создание новых объектов нежилых помещений. Об этом свидетельствует тенденция роста числа нежилых помещений с 30 единиц до 33.

Общая площадь нежилых помещений, сданных в аренду, в 2007 году составляет 1278,26 тыс. кв. м, что по сравнению с прошлым годом в 1,5 раз больше (в 2006 году общая площадь нежилых помещений, сдаваемых в аренду, составила - 852,2 тыс.кв.м). Представленные данные свидетельствуют о то, что количество объектов нежилого фонда, которые сдаются в аренду на территории муниципального района, увеличивается, причем темпы роста процессы значительны.

Наблюдается увеличение объектов по утилизации и переработке бытовых и промышленных отходов с 4 единиц до 7 единиц. К тому же, в 2007 - 2009 годах планируется строительство водоочистительного сооружения на территории г. Аркадака.

Хотелось бы также дать пояснение по земельным участкам, которые должны находится в собственности муниципального образования Аркадакского муниципального района.

На территории Аркадакского муниципального района органами местного самоуправления активно проводится работа, направленная на реализацию Федерального закона от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

Общая площадь земель в административных границах Аркадакского района составляет 2,2 тыс. кв. км, в том числе площадь земель сельхозугодий составляет - 190, 6 тыс. га, в том числе пашни - 142, 6 тыс. га, лесов - 18,9 тыс. га, водоемов - 2,5 га, количество прудов - 91, количество рек - 5.

Площадь земельных участков, сданных в аренду в начале 2007 году, составляет 7 741,09 га, а в 2006 - 7 560 га. Наблюдается положительная тенденция сдачи предполагаемых муниципальных земель в аренду.

В связи с тем, что на данной стадии реализации вышеуказанного закона муниципальные земли не выделены в отдельную категорию, деятельность отдела по земельным отношениям Администрации МО Аркадакского муниципального района направлена на работу с федеральными, региональными, а также предполагаемыми муниципальными землями, то есть землями, которые не относятся ни к одной из категорий.

Муниципальную собственность на землю в данный момент надо рассматривать как собственность муниципальных образований в пределах их черты. Однако не все эти земли находятся в муниципальной собственности; они определяются методом "вычитания" федеральных земель, земель субъекта Федерации и частных земель. В "остатке" остается чисто муниципальная собственность В муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством..

Следующим этапом структурного анализа муниципальной собственности Аркадакского муниципального района, предполагается рассмотрение уровня доходности использования данного вида имущества района, которая представлена в таблице 2.3.

Таблица 2.3. Структура доходов бюджета Аркадакского муниципального района (тыс. руб.)

Пояснение: всего в бюджет района в 2005 году поступило всего доходов в сумме 139 726, 8 тыс. руб., в том числе собственных доходов 53 452,8 тыс руб., доля которых в доходах бюджета района составила 38,3% и 86 274 тыс. руб. безвозмездных поступлений, что составило 61,7%.

Налоговые доходы составили 49 143 тыс. руб., их доля в собственных доходах бюджета района составила 91,9%.

Неналоговые доходы составили 4 309,2 тыс. руб., выполнены на 111,7 % к плану отчетного периода.

За 6 месяцев 2007 года доходная часть районного бюджета выполнена на 91,5 %, при плане 95 229,2 тыс. руб., фактически поступило 87 135,1 тыс. руб.

Из них собственных доходов - 58120 тыс. руб.

Безвозмездные поступления района насчитываются в сумме - 29015 тыс. руб.

То есть в 2007 году мы наблюдаем тенденцию снижения уровня безвозмездных поступлений, что положительно влияет на уровень развития района, так как район постепенно выходит из числа дотационных районов Саратовской области.

По результатам работы отдела Администрации Аркадакского муниципального района по управлению муниципальным имуществом, установлено, что в местный бюджет района за период с 2003 по 2007 году фактически всего поступило 1550,7 тыс. руб - доходов от сдачи имущества, находящегося в оперативном управлении органов местного самоуправления.

Поясним, что в составе неналоговых доходов доходы от использования имущества, находящегося в оперативном управлении, составляют небольшой процент, однако это постоянные денежные поступления в местный бюджет, и с 2006 - 2007 год наблюдается увеличение процента поступления дохода в бюджет с 0,09 до 1,9, то есть прирост составляет 4,7%.

Представленные данные таблицы 2.4. позволяют проанализировать доходы Аркадакского муниципального района от использования земельных ресурсов за 2005 и 2006 годы:

Таблица 2.4. Отчет - анализ использования доходов бюджета муниципального образования Аркадакского муниципального района в 2005 - 2006 года, (руб.)

Из таблицы видно, что собираемость земельного налога в 2006 году по сравнению с 2005 годом увеличилась на 29,34%, а сама величина налога составила на 1 050 249 руб. сверх суммы, собираемой в 2005 году. Эта тенденция говорит об эффективной и рациональной системы управления земельными ресурсами Аркадакского муниципального района. Однако (в главе 3 представлены направления совершенствования по вопросам эффективного управления земельными ресурсами. В главе 3 нами будут представлены предложения совершенствования использования земельных ресурсов муниципальных образований по направлениям повышения собираемости налога в отношении установления ставки земельного налога, с точки зрения его привлекательности.

Используя данные таблицы 2.5. можно рассмотреть отчет - анализ бюджета Аркадакского муниципального района на 2007 год:

Таблица 2.5. Отчет - анализ доходов бюджета на начало 2007 года, (руб.)

Поясним: в 2007 году размер земельного налога составил 5 402 697,62 руб., что в 1,3 раза больше по сравнению с прошлым годом. Причем процент исполнения бюджета составил 100,12 % и превысил план на 0,12 %.

В отдельную категорию представляется возможным выделить имущество, составляющее перечень муниципальной собственности Аркадакского муниципального района для осуществления вопросов местного значения, но переданное муниципальным предприятиям в хозяйственное ведение.

5 объектов недвижимости муниципального района принадлежат действующим муниципальным предприятиям района на праве хозяйственного ведения, что составляет 7% от общего числа объектов муниципальной собственности. Данные предприятия находятся на гране банкротства, прибыль, получаемая от деятельности муниципальных предприятий, расходуется на покрытие текущих расходов предприятий

В соответствии с бюджетным кодексом РФ, с уставом Аркадакского муниципального района, Положением о деятельности муниципальных унитарных предприятий, находящихся на территории района, муниципальные предприятия, пользующиеся муниципальным недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения, обязаны уплачивать 15% от получаемой прибыли в местный бюджет района в разделе налоговые поступления по статье часть прибыли муниципальных предприятий. Данная статья в сводной бюджетной росписи муниципального района отсутствует. Это говорит о нерациональном использовании муниципального имущества муниципальными унитарными предприятиями, поскольку они являются нерентабельными в своей деятельности. Результаты деятельности МУП представлены в приложении 4, 5 за период 2003 - 2007 годы.

9 объектов муниципальной недвижимости района предназначены для обеспечения деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих. Это прежде всего здания администраций городского и сельских поселений и здание управления финансов. Рассмотрим реестр данного вида объектов недвижимого имущества муниципального района, который представлен в приложении 16. Процент физического и внешнего износа превысил 50% от балансовой стоимости данных объектов. Это в свою очередь говорит о том, что необходима либо реконструкция зданий, либо их капитальный ремонт, что в данный момент невозможно из - за отсутствия финансирования данных мероприятий. На первом плане перед органа местного самоуправления стоит задача передачи части недвижимого имущества вновь образованным поселениям.

Следует отметить, что органы местного самоуправления Аркадакского муниципального района довольно неэффективно используют недвижимое имущество, в частности нежилые помещения на территории района, в отношении сдачи его в аренду. Расчет арендной платы за аренду муниципального имущества осуществляется по разработанной методике и утвержденной Собранием депутатов (методика расчета представлена в приложении 8,9,10). Расчет осуществляется на основании базовой ставки, размер которой изменяется ежегодно. В 2007 году размер базовой ставки составил 1350 руб. Анализируя изменение базовой арендной ставки за 2004 - 2007 годы, которая представлена в таблице 2.6, можно отметить, что в среднем размер базовой ставки ежегодно увеличивается в 2 - 2,5 раза. Однако, надо отметить, что размер базовой ставки в 2007 году в Аркадакском районе в 1,35 раз ниже средней базовой ставки по Саратовской области, утвержденной решением Саратовской городской Думы от 10.11.06 № 11 - 81 “Об установлении базовой ставки арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности на 2007 год”, размер которой составляет - 1826 руб. за кв. м в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от общей суммы до 10 числа месяца, следующего за истекшим периодом, за 4 квартал - не позднее 20 декабря текущего года, если иное не установлено договором аренды. Арендная плата вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района. Начисляется с момента подписания сторонами акта приема - передачи земельного участка. Размер арендной платы изменяется арендатором в одностороннем порядке ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год.

Таблица 2.6. Информация о результате изменения базовой ставки расчета арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) за 2004 - 2007 годы

Данная методика определения арендной платы, на наш взгляд, несовершенная по той причине, что при ее расчете во - первых, не учитывает рыночную стоимость недвижимого имущества, и расчеты ведутся на основе базовой ставки, которая одинакова для всех видов недвижимого имущества, не зависимо от года постройки, от качества используемого строительного материала и т.д., а во - вторых, в методике представлен не полный перечень коэффициентов корректировки, и процедура определения той или иной поправки определяется субъективным методом, то есть на основе знаний и навыков определения арендной платы специалиста по управлению имуществом.

2.2 Характеристика деятельности органов управления недвижимым имуществом муниципального образования Аркадакского муниципального района

Местная экономическая политика проводимая администрацией муниципального образования Аркадакского муниципального района (приложение 17) представляет собой комплекс мер регулирующего воздействия на экономику, осуществляемых органами местной власти или при ее участии в рамках определенной концепции, направленной на расширение экономического потенциала территории района и повышение эффективности его использования, усиление конкурентоспособности местных предприятий посредством создания лучших общих условий производства, динамичной и плодотворной среды для экономического развития на местном уровне. При решении вопросов местного значения органы местного самоуправления Аркадакского муниципального района с одной стороны, эффективно проводят экономическую политику в отношении управления имущественными и земельными ресурсами (за исключением сбора арендных платежей), ведь именно сознательное регулируемое воздействие на экономику, грамотное и эффективное управление недвижимым имуществом МО с целью получения наибольшего количества неналоговых платежей в местный бюджет, проводимое муниципальным образованием в рамках определенной концепции, должно способствовать достижению сформулированных целей муниципального образования.

В подтверждение данного аспекта проанализируем таблицу 2.7.

Таблица 2.7. Эффективность от использования муниципальной собственности Аркадакского муниципального района (тыс. руб)

Представленные данные свидетельствуют об эффективности использования муниципальной недвижимости и это подтверждается уровнем доходов, собираемых за период с 2004 - 2005 годы, с 2005 по 2007 наблюдается снижение уровней доходов.

В 2005 годы уровень собираемого дохода составил 3 326,2 тыс. руб, только за счет продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности, но данный вид поступления доходов в местный бюджет нельзя рассматривать в качестве постоянного источника покрытия дефицита бюджета, так как данные поступления носят единовременный характер.

Но с другой стороны, некоторые вопросы управления недвижимым имуществом решаются неэффективно. Причиной неэффективного использования муниципальной собственности прежде всего является реализация № 131 - ФЗ, в котором определены новые положения по управлению муниципальной собственности, отсутствие концепции управления недвижимостью, а также отсутствие квалифицированных специалистов по вопросам управления недвижимым имуществом муниципального образования.

В условиях переходной экономики и проведения экономических реформ в содержании местной экономической политики особое место занимают процессы, связанные с институциональными изменениями в экономике, а именно с приватизацией муниципального имущества, с процессом передачи части имущества поселения, созданием систем регистрации недвижимости, разграничение государственной собственности на землю, образованием рыночной инфраструктуры муниципального образования.

Конечной целью местной экономической политики в области управления недвижимым имуществом должно являться создание надежной налоговой базы для местного бюджета, позволяющей реализовать необходимые социально - экономические программы.

Уполномоченными органами по управлению муниципальной собственностью (в том числе муниципальной недвижимостью) Аркадакского района являются отдел по управлению муниципальным имуществом администрации муниципальной района, финансовый отдел администрации, который осуществляет совместно с отделением Федерального казначейства перечисления арендных платежей за пользования муниципальным имуществом и за пользование землей, до разграничения права собственности, муниципальное учреждение по земельным вопросам Аркадакского района и иные районные органы исполнительной власти.

В соответствии с положением об отделе по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района, отдел в соответствии с возложенными на него задачами, осуществляет следующие функции по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом:

- во-первых, входит в состав комиссий по приватизации муниципальных предприятий, принимает участие в разработке планов приватизации муниципальных предприятий, составляет программы приватизации иного недвижимого имущества муниципального образования.

Это задача отдела находит отражение в принятии муниципальным образованием Аркадакским муниципальным районом собственных программ приватизации принадлежащего им имущества, самостоятельной классификации объектов приватизации, определении сроков их приватизации и т.д. В качестве примера таких документов можно привести Решение Собрания Аркадакского муниципального района №12 -114 от 27.11.2006 “О прогнозном плане приватизации муниципального имущества Аркадакского муниципального района на 2007 год” (приложение к решению Собрания Аркадакского муниципального района представлено в приложении 11,12,13).

2006 году подобный прогнозный план не был разработан органами местного самоуправления Аркадакского муниципального района, в связи с этим в ходе проведенной проверки прокуратурой района был вынесен протест в отношении невыполнения органами местного самоуправления полномочий по вопросам управления муниципальной собственностью.

В целом анализируя сведения, представленные в приложении 14, о ходе приватизации муниципальной собственности в районе, можно отметить, что большая часть средств от использования муниципального недвижимого имущества поступает от аренды, а не от приватизации муниципальной собственности с последующей продажей, так как данный способ управления недвижимостью является неэффективным, поскольку денежные средства от продажи имущества носят единовременный характер, а для стратегического планирования развития муниципального образования важны постоянные и регулярные источники дохода.

Органы местного самоуправления принимают во внимание данное обстоятельство и отходят от практики продажи недвижимого имущества с целью получения дополнительного дохода в местный бюджет, так как если в 2006 году количество проданных объектов недвижимости составило 6 шт., при этом в местный бюджет от продажи данных объектов было перечислено 136, 46 тыс. руб., то в 2007 году - процессу приватизации и дальнейшей продаже подлежат 2 объекта недвижимости и планируется всего лишь 50 тыс. руб.

Во - вторых, отдел по управлению имуществом муниципального образования Аркадакского муниципального района выполняет функции администратора неналоговых платежей поступающих в бюджет района. Зачастую происходят случая, когда арендные платежи за пользование муниципальной собственностью поступают на неизвестный код классификации казначейства. Это может произойти из - за невнимательности плательщика, или из - за изменения кода классификации, и не доведения данной информации до плательщика. Главная задача отдела заключается в том, чтобы все поступления от аренды были зачислены в местный бюджет района, поэтому необходимо перечислять данные денежные средства с неизвестного кода на код отдела по управлению имуществом администрации. Данные перечисления также обрабатываются в казначействе муниципальным учреждением “Управлением финансов” Администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района.

В - третьих, отдел осуществляет передачу имущества вновь созданным поселениям на праве муниципальной собственности. Имущество вновь образованных муниципальных поселений практически на 100% формируется за счет получения объектов от муниципального района именно в рамках перераспределения. Для действующих муниципальных образований в ходе реализации Закона 131 - ФЗ в 2006 году уже произошли существенные изменения состава муниципальной собственности в рамках перераспределения (передачи вновь образованным либо иным действующим муниципальным образованиям) либо отчуждения так называемого непрофильного имущества.

Передача муниципальной собственности поселениям была осуществлена в Аркадакском районе в период с 01.11.06 - 30.11.06 года с принятием Решения Собрания Аркадакского муниципального района Саратовской области [11,12,13,14,15,16,17,18,19,20].

Прежде чем определить порядок (процедуру) разграничения (передачи) муниципальной собственности и особенностях такого разграничения применительно к наиболее сложным и специфическим объектам, муниципальному району необходимо выделить несколько наиболее общих принципов (подходов), имеющих значение для любых процедур и объектов.

Закон закрепляет принцип целевого назначения муниципальной собственности и ее жесткой связи с реализуемыми полномочиями, прямо им установленными. При этом не имеют значения такие факторы, как согласие муниципалитетов вновь образованных поселений (которым имущество должно принадлежать на праве собственности) на отказ от притязаний; нежелание или отказ органов местного самоуправления таких образований от принятия объектов; кажущаяся невозможность эксплуатации или неэффективность нахождения имущества в собственности того или иного (как правило, небольшого) образования; устоявшаяся практика отношений. Перераспределение собственности - в первую очередь, формально-юридический акт. Закон не ставит его исполнение в зависимость от каких-либо обстоятельств. Переход права собственности, однако, не тождественен смене эксплуатирующей организации (так, сохраняют свою силу многие договоры, которыми обременен объект, - подробнее об этом будет сказано далее). Кроме того, организация содержания и эксплуатации может быть осуществлена одним из способов, выбираемых в соответствии с компетенцией органа местного самоуправления МО, которое в силу Закона и согласно установленным процедурам становится собственником имущества Острина И.А. Социально-экономические проблемы управления муниципальной собственностью: [Электронный документ]. - (http://www.infokniga.ru/ellibr/municipal/sb1999/1999_25.html). Проверено 8.06.2004.

В случае если МО Аркадакского муниципального района является собственником имущества, которое не может принадлежать ему в силу требований ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ, оно обязано в той или иной форме самостоятельно "избавиться" от него. При этом, исходя из норм Закона, можно выделить следующие возможные способы распоряжения имуществом: передачу имущества иному муниципальному образованию в соответствии с назначением (в рамках перераспределения государственной собственности), перепрофилированию (изменение целевого назначения) или отчуждение.

Отчуждение муниципального имущества Аркадакского муниципального района осуществляется в виде безвозмездной передачи другому муниципальному образованию, органам государственной власти субъекта Российской Федерации или федеральным органам государственной власти (в связи с перераспределением полномочий) либо в процессе приватизации (акционирования) в соответствии с федеральным законом Широков А, Юркова С. Управление муниципальным имуществом. Муниципальная власть, №3, 2004 год, с. 60 - 73.

Итоги проведения вышеперечисленных способов распоряжения муниципальным недвижимым имуществом муниципального района представлены в приложении 7.

Таким образом, в соответствии с переходными положениями федерального закона, к 2009 году в собственности муниципального образования Аркадакского муниципального района после реализации закона должно остаться муниципальное недвижимое имущество, предназначенное для реализации только вопросов местного значения, и никакая недвижимость не может использоваться муниципальным образованием в коммерческих целях, причем право использования муниципального имущества - аренда, подразумевает получения выгоды, дохода от использования данного вида имущества, что в свою очередь является признаком коммерческой деятельности муниципального образования. В связи с этим понятия “аренда” муниципального недвижимого имущества не должно употребляться, так как имущество должно быть перепрофилировано или должно подлежать отчуждению (то есть продаже), что лишает муниципального образования доходного источника пополнения местного бюджета. На мой взгляд, данное положение является недоработкой федерального закона.

Недвижимое имущество муниципального образования Аркадакского муниципального района считается и является собственностью муниципального образования, соответственно, на него распространяются нормы ст. 50 Федерального закона №131 -ФЗ и в тех случаях, как уже указывалось ранее, если оно передано в оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду и т.д. В этой связи следует признать неправомерными действия муниципального образования, направленные на сохранение в своей собственности “непрофильных” объектов путем передачи в оперативное управление муниципальным учреждениям либо в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям (с целью использования последним либо для сдачи в аренду) Васильева В.П. При помощи администраций и советов МСУ: муниципальная собственность - важный элемент материальной базы органов МСУ/ Управа №1, 2006.

Сделки органов местного самоуправления муниципального образования по передачи “профильного” имущества могут быть в судебном порядке признаны недействительными (ничтожными) в зависимости от обстоятельств (как противоречащие Закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ)) или как притворные (ст. 170 ГК РФ) с последствиями, вытекающими из ничтожности сделки.

Несколько более сложным представляется в районе процесс передачи объектов, приобретенных или созданных МО за счет средств местных бюджетов или иных муниципальных источников, а также объектов ЖКХ и инфраструктуры.

Для того чтобы полностью передать имущество в собственность поселений, входящих в состав Аркадакского муниципального района, необходимо прежде всего провести межевание земельных участков, проинвентаризировать все передаваемое имущество и зарегистрировать право муниципальной собственности в регистрационной палате. Выше указанные мероприятия требуют значительных денежных затрат, количество которых в местном бюджете не предусмотрено.

В 2006 году, благодаря выделенным субсидиям из средств областного бюджета в сумме 631,1 тыс. руб., и денежным средствам местного бюджета в размере 562, 3 тыс. руб. администрацией муниципального образования Аркадакского муниципального района проведены мероприятия по оформлению части имущества, подлежащего передаче.

В 2007 году запланировано передать оставшиеся объекты ЖКХ и инфраструктуры, однако объем передаваемых объектов значительно увеличился, что в свою очередь потребует дополнительных денежных затрат. Поэтому на начало 2007 года их областного бюджета было перечислено на проведение инвентаризации 750 тыс. руб, а в местном бюджете заложено 320, 5 тыс. руб, что составляет в общей сумме 1070 тыс. руб, что по сравнению с прошлым годом на 123, 4 тыс руб. меньше. Соответственно запланированные мероприятия по передаче объектов поселениям не будут выполнены в полном объеме из - за недостаточного финансирования.

С учетом общих подходов к вопросам разграничения муниципальной собственности, специфики местного самоуправления как формы публичной власти и в целях единообразия применения принципа безвозмездности, предлагается применять и к объектам, приобретенным (созданным) муниципальными образованиями за счет средств собственных бюджетов (по крайней мере, до тех пор, пока правомерность подобных действий не будет опровергнута высшими судебными инстанциями либо Конституционным Судом РФ).

Поскольку в ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ речь идет об имуществе, предназначенном для решения установленных вопросов местного значения, уместно предположить, что собственность муниципального образования должна помогать решать вопросы местного значения именно этого муниципального образования.

Иначе говоря, определяющим критерием для отнесения объекта к собственности того или иного муниципального образования является не территориальное расположение объекта, а круг реальных (а в отдельных случаях - и (или) потенциальных) потребителей услуг, производимых (оказываемых) путем эксплуатации этого имущества.

Именно таким образом следует понимать формулировку Закона: "имущество, предназначенное...".

Соответственно, при решении вопроса о передаче объекта в собственность того или иного муниципального образования необходимо, в первую очередь, исследовать вопрос о том, кто пользуется услугами, использует соответствующий объект для решения установленных Законом вопросов местного значения. В подавляющем большинстве случаев потребителями являются жители (и организации) того муниципального образования, на территории которого расположен объект, однако возможны и исключения, например, водозабор, питающий городские системы водоснабжения, нередко находится на территории прилегающего поселения. В соответствии с изложенным принципом такой объект следует отнести к собственности городского округа (или городского поселения). Иванов В.В., Коробова А.Н. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие - М.: ИНФРА-М, 2002. - 718 с.

Поскольку подавляющая часть муниципального имущества Аркадакского муниципального района на сегодняшний день находится не в муниципальной казне, а передана на праве хозяйственного ведения муниципальным предприятиям либо на праве оперативного управления - муниципальным учреждениям, а также учитывая то, что муниципальные организации, в свою очередь, являются объектами гражданских прав (как имущественные комплексы), необходимо решить вопрос о переходе связанных с имуществом прав и обязанностей муниципальных образований в процессе и вследствие перераспределения имущества.

Проблема перехода прав и обязанностей значительно шире, поскольку возникает и при передаче "обычного" имущества - как непосредственно из муниципальной казны, так и предварительно высвобожденного (изъятого) из организаций (путем добровольной передачи организацией собственнику, изъятия собственником либо в ходе ликвидации). В данном случае речь идет не об универсальном правопреемстве в смысле ст. 58 ГК РФ, а о судьбе связанных с объектом собственности прав и обязанностей как самого собственника, так и иных правообладателей, поэтому следует иметь ввиду общие нормы гражданского законодательства в соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ "переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество". Под иными вещными правами ГК РФ понимает, в частности, "право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользователя земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом" (п. 1 ст. 216).

Органы местного самоуправления Аркадакского муниципального района осуществляют передачу муниципального имущества в соответствии с частью 3 статьи 51 №131 -ФЗ, которая в сущности повторяет нормы ст. 217 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ГК РФ переход имущества из муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц - это приватизация. Органы местного самоуправления района осуществляют приватизацию муниципального имущества в соответствии с законодательством, а именно в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изменениями от 27 февраля 2003 г.), который учреждает порядок, способы приватизации муниципального имущества и особенности приватизации отдельных видов имущества. В соответствии с нормами вышеназванного Закона органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

В законодательстве о приватизации могут содержаться дополнительные требования, предъявляемые к покупателям приватизируемых объектов. В частности, в Федеральном законе "О приватизации государственного и муниципального имущества" специально оговорено, что в качестве покупателей приватизируемого имущества не могут выступать государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, а также иные юридические лица, в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ и муниципальных органов превышает 25%.

Также вышеуказанная часть статьи 51 устанавливает, что порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, но только в соответствии с федеральными законами.

В свою очередь прошлый Закон 1995 г. регламентировал, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяются поселением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно.

Таким образом, в соответствии с новым Законом 131 - ФЗ население отстранено от определения порядка и условий приватизации муниципального имущества - этот порядок устанавливается теперь только органами местного самоуправления.

Отдел по управлению имуществом в соответствии с законодательством организует свою работу по управлению муниципальной недвижимостью совместно с отделом по земельным отношениям администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района (далее отдел), который был образован в соответствии со структурой администрации муниципального образования района, утвержденной Решением Собрания Аркадакского района от 2 июня 2006г. № 6-57.

Основная деятельность отдела направлена на решение вопросов по реализации Федерального закона №131 - ФЗ в отношении управления земельными ресурсами Аркадакского муниципального района.

Основными задачами отдела являются:

- учет земельных участков, переданных юридическим и физическим лицам на праве аренды и контроль за поступлениями арендной платы;

- учет земельных участков, находящихся в муниципальной собственности;

- обеспечение оформления прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности;

- формирование нормативно-правовой базы органов местного самоуправления по вопросам, связанным с земельными отношениями.

Отдел для исполнения возложенных на него задач выполняет следующие функции:

- подготовка проектов постановлений главы администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района;

- подготовка проектов договоров купли-продажи и аренды земельных участков;

- создание базы данных по земельным участкам, предоставленным в аренду юридическим и физическим лицам;

- ведение учета поступления арендной платы;

- ведение претензионно - исковой работы с должниками;

- подготовка и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение аренды земельных участков;

- взаимодействие со структурными подразделениями администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района, организациями и учреждениями по вопросам, касающимся земельных отношений и осуществление иных функций, необходимых для реализации возложенных на отдел задач.

Глава 3. Направления совершенствования системы управления недвижимым имуществом муниципального образования

3.1 Направления совершенствования системы управления недвижимым имущества муниципального образования

Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и той пространственной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность. Ему, как объекту управления, присущи определенные особенности, требующие специфических подходов при построении системы управления этими объектами. Для эффективного управления недвижимостью муниципального образования необходима система, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за исполнением решений, а также последующий анализ их эффективности применения и определение направлений совершенствования управления данным видом собственности муниципального образования Широков А., Юрков С. Управление муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления.//Муниципальная власть, №3, 2004год. С.60-73.

Результативность использования системы методов управления недвижимым муниципальным имуществом определяется посредством, которое в условиях рынка требует особого подхода к его созданию и развитию.

В данной дипломной работе предлагается рассмотреть следующую систему управления недвижимым имуществом муниципального образования, которая представлена в виде схемы 1 в приложении 18..

Данная система состоит из 4 подсистем, которые лишь в совокупности способны обеспечить эффективное применение органами местного самоуправления данной системы управления имуществом. Каждая из подсистем функционирует на основе определенных методов управления.

Используя данные методы попробуем определить основные направления совершенствования процесса управления недвижимым имуществом муниципального образования, на примере Аркадакского муниципального района.

Повысить доходность от использования муниципального имущества, находящего в оперативном ведении муниципальных учреждений, возможно, на наш взгляд, только с помощью грамотно проводимой муниципальной инвестиционной политики органами местного самоуправления. Сущность данной муниципальной политики заключается не только в определении доходности от использования имущества, но и в определении целенаправленной и научно - обоснованной деятельности местных органов власти по привлечению оптимального использования инвестиционных ресурсов в целях устойчивого социально - экономического развития и повышения качества жизни населения муниципального образования Управление развитием социальной сферы муниципальных образований. Учебно- методическое пособие/под общ. Ред. Е.В. Тишина, - М.:РИЦ “Муниципальная власть” 2001год..

Инвестиции в социальную сферу муниципального образования - это вложения в здравоохранение, просвещение и образование, благоустройство и озеленение, развитие физической культуры и спорта, организацию молодежного досуга, реализацию различных социальных программ и т.д.

Такие инвестиции нацелены, прежде всего, не на экономический эффект в виде дохода, прибыли инвесторов, а на достижение социального результата, который, в конечном итоге, выражается в улучшении качества жизни населения муниципального образования. Эта особенность накладывает определенную специфику на методы обоснования и реализации инвестиционных проектов.

Оценка эффективности при обосновании инвестиционных проектов в социальной сфере предполагает не только определение состава и размера затрат и круга последствий, результатов, к которым они приводят, но и решение задачи сопоставления показателей, имеющих различное измерение (например, стоимостное и натуральное) Зарукина Е. Муниципальная инвестиционная политика: недвижимое имущество и социальная сфера как объект привлечения капитала. //Муниципальная власть, №3, 2004 год.с.55-59.

Однако ограниченность бюджетных ресурсов для нужд развития социальной сферы муниципального образования выдвигает необходимость привлечения альтернативных источников инвестиций. Так, наряду с традиционными, в качестве существенных источников инвестирования в данную сферу можно рассматривать благотворительную деятельность, а также возможность привлечения средств независимых фондов развития, в том числе международных. Состав источников инвестиций в социальную сферу муниципального образования представлен в схеме 3.1.

Схема 3.1. Состав источников инвестиций в социальную сферу муниципального образования

Особых подходов требует и работа с независимыми благотворительными организациями и фондами развития, которые могут инвестировать социальные проекты, например, в форме грантов - средств, передаваемых безвозмездно и безвозвратно для выполнения конкретной программы в некоторой сфере деятельности. Речь идет об освоении и применении современных методов фандрейзинга, под которым понимается привлечение и аккумулирование денежных средств для некоммерческих проектов и организаций Шеина В.И. Инвестиционная политика на территории муниципального образования - М.: РИЦ “Муниципальная экономика”..

С целью установление норматива отчислений от прибыли муниципальных предприятий в бюджет, в отношении муниципальных унитарных предприятий можно выделить несколько направлений совершенствования управления.

Первое направление - это реорганизация нерентабельных муниципальных унитарных предприятий. Муниципальное предприятие может быть реорганизовано по решению органов местного самоуправления. Реорганизация муниципального унитарного предприятия может быть осуществлена по схеме 3.2. Унитарные предприятия могут быть реорганизованы в форме слияния или присоединения, если их имущество принадлежит одному и тому же муниципальному образованию.

Схема 3.2. Формы реорганизации муниципального унитарного предприятия

Под слиянием муниципальных унитарных предприятий понимается создание нового муниципального предприятия с переходом к нему права и обязанностей двух или нескольких муниципальных предприятий и прекращением последних.

Уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение об утверждении передаточного акта, устава вновь возникшего муниципального унитарного предприятия и о назначении его руководителя.

При слиянии муниципальных унитарных предприятий права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему муниципальному унитарному предприятию в соответствии с передаточным актом.

Под присоединением признается прекращение одного или нескольких муниципальных унитарных предприятий с переходом их прав и обязанностей к муниципальному унитарному предприятию, к которому осуществляется присоединение.

Под разделением муниципального унитарного предприятия понимается прекращение унитарного предприятия с переходом к нему прав и обязанностей к вновь созданным унитарным предприятиям.